I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen
I. Planungsgegensfand und Entwicklung der Planungsüberlegungen
Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-80 umfasst eine Teilfläche des städtebaulichen Entwicklungsbereichs für das Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick einschließlich angrenzender Flächen. Die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wurde
am 12.05.2020 vom Berliner Senat beschlossen und trat mit Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 27.05.2020 in Kraft (GVBl. Nr. 23/2020 S. 327 bis 331 vom 26.05.2020).
Gemäß den Prognosen des Stadfentwicklungsplans Wohnen 2030 (StEP Wohnen 2030) werden ausgehend vom Jahr 2017 bis 2030 ca. 181.000 Menschen mehr in Berlin leben, was einen Bedarf von 117.000 Wohnungen auslöst. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum und der im Jahr 2019 bereits bestehende Nachholbedarf von 77.000 Wohnungen ergeben in der Summe einen Bedarf von ca. 19400 neuen Wohnungen, die bis 2030 realisiert werden müssen. Die aktuelle Bevölkerungsprognose 2021 bis 2040 (Bericht vom 13. Dezember 2022) geht von einer weiteren Bevölkerungszunahme aus, was zusätzlichen Wohnraumbedarf auslösen wird.
Auf Grund der dynamischen Bevölkerungsentwicklung hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im April 2016 das Wohnungs- und Städtebauprogramm Wachsende Stadt aufgelegt. Wesentlicher Bestandteil des Programms war die Festlegung von stadtweit elf Standorten, die in städtebaulich integrierten und bereits erschlossenen Lagen vorrangig für den Wohnungsbau zu entwickeln sind. Mit derzeit weiteren elf definierten Standorten soll ein Anteil von rund 25 % der insgesamt realisierbaren Wohnungen und damit etwa ein Viertel des erforderlichen Neubaubedarfs bis 2030 abgedeckt werden.
Das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofes Köpenick ist eines dieser 22 Stadtquartiere. Die nahe den S-Bahnhöfen Köpenick und Hirschgarten sowie in unmittelbarer Nachbarschaft zu erschlossenen Bestandsquartieren gelegenen Flächen bieten ein großes Potential für den Wohnungsbau und sehr gute Voraussetzungen für die Entwicklung eines neuen integrierten Stadtquartiers. Als Instrument für die Planung und Umsetzung dieses komplexen Vorhabens kam insbesondere eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß S 165 BauGB in Betracht, die am 12.05.2020 vom Senat beschlossen wurde und nun die Rechtsgrundlage zur Durchführung der geplanten Maßnahmen bildet (siehe Kapitel I. 3.6.1).
Durch die Gebietsentwicklung einschließlich der Entwicklung von Gewerbe- und Gemeinbedarfsstandorten kann ein wichtiger Beitrag zur Deckung des gesamtstädtisch vorhandenen Wohnbedarfs an bezahlbarem Wohnraum sowie des bezirksweiten Bedarfs an Arbeitsstätten und Gemeinbedarfseinrichtungen, hier insbesondere Schulen, geleistet werden. Zudem wird die Revitalisierung des seit Anfang der 1990er Jahre brachliegenden großen ehemaligen Güterbahnhofareals mit einer umfassen den Reparatur des vorhandenen Stadtgefüges einhergehen.
Der Bebauungsplan 9-80 soll im Rahmen der skizzierten Gebietsentwicklung insbesondere die planungsrechtlichen Grundlagen für die Entwicklung eines neuen Grundschul- und Gemeinbedarfsstandortes auf den Flächen des ehemaligen Gaswerks schaffen. Planungsrechtlich ist der Geltungsbereich derzeit einem Innenbereich gemäß S 34 BauGB zuzuordnen. Vorhaben müssen sich hinsichtlich Art und Maß der Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die städtebauliche.
Eigenart einfügen. Eine Genehmigung der Neubauten für die Grundschule sowie des geplanten Gemeinbedarfsstandortes nach S 34 Abs. 1 BauGB scheidet aus, da sich weder die geplanten Neubauten für die neue Grundschule noch die Konzentration der Gemeinbedarfseinrichtungen in die Umgebung einfügen. Durch diese geplante Quartiersentwicklung wird ein Planerfordernis ausgelöst. Das Bebauungsplanverfahren soll die verträgliche Integration der neuen Nutzungen in den vorhandenen heterogen genutzten Standort gewährleisten und gleichzeitig die Denkmalschutzbelange berücksichtigen.
Die Einbeziehung der Wohngrundstücke und der Versorgungsfläche in den Geltungsbereich erfolgt zur Sicherung von Natur- und Umweltschutzmaßnahmen und um die Konfliktlage hinsichtlich des vorhandenen und zu erwartenden Verkehrs- und Gewerbelärms zu lösen.
Auf Grund der Dringlichkeit, den geplanten Grundschulstandort für die Realisierung vorzubereiten, ist der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan bereits vor der Festlegung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme am 12.12.2019 gefasst worden. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im Regelverfahren mit Umweltprüfung nach S 2 Abs. 4 BauGB, da der Bebauungsplan im räumlichen, zeitlichen und funktionalen Zusammenhang mit den anderen Bebauungsplänen im Entwicklungsgebiet steht.
Die Erforderlichkeit begründet sich auch aus dem Inkrafttreten der Verordnung über die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereiches ehemaliger Güterbahnhof Köpenick und angrenzende Flächen am 27.05.2020, nach der gemäß S 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen sind.
2. Beschreibung des Plangebietes
2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung
Stadträumliche Einbindung
Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Bereich des Ortsteils Köpenick im Bezirk Treptow-Köpenick. In ca. 350 m Entfernung liegt der S-Bahnhof Köpenick an der Bahnhofstraße, die mit zahlreichen Einzelhandelsflächen und Dienstleistungsbetrieben sowie dem Forum Köpenick als Hauptzentrum im Ortsteil Köpenick dient. Am S-Bahnhof Köpenick beginnt die nördliche Verlängerung der Bahnhofstraße als Mahlsdorfer Straße, in der ebenfalls Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe lokalisiert sind, die aber nicht mehr Teil des Hauptzentrums ist.
Das unmittelbare Umfeld des Plangebiets zeichnet sich durch heterogene Strukturen aus. Der nördlich angrenzende Bereich entlang der Janitzkystraße ist durch eine ein- bis zweigeschossige Einfamilienhausbebauung in offener Bauweise geprägt.
Im Osten grenzt die denkmalgeschützte Gartenstadtsiedlung Elsengrund mit zumeist zweigeschossiger Wohnbebauung an.
Südlich des Stellingdamms befinden sich derzeit brachliegende Bahnflächen des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick. Sie sind durch Ruderalbewuchs mit Vorwald- und teilweise Waldbestand sowie durch Ruinen der ehemaligen Bahngebäude geprägt und sollen im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für Dienstleistungen und Gewerbe (Mobilität) sowie Wohnen und Ausgleichsflächen entwickelt werden. Südlich daran schlief3en sich die Gleisanlagen der Regional- und S-Bahntrasse an.
Die westlich der Hirtestraße gelegene Bebauung ist heterogen und gemischt. Es finden sich sowohl ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser (südliche Hirtestraße), vier- bis fünfgeschossige Wohnblockrandbebauung (Stellingdamm, südliche Mahlsdorfer Straße) sowie Gewerbegebäude einschließlich großflächiger Lagerhallen/-flächen (nördliche Hirte- und Mahlsdorfer Straße).
Gebietsentwicklung
Im Jahr 1889 beschloss die Stadtgemeinde Köpenick die Einrichtung einer Gasanstalt für die öffentliche Beleuchtung. Zu diesem Zweck wurde ein Vertrag mit der Privatfirma Budde & Goehde hinsichtlich Errichtung und Betrieb einer Gasanstalt geschlossen, die bereits am 01.11.1889 in Betrieb genommen werden konnte.
Die ursprüngliche Bebauung des Gaswerksgeländes von 1889 beinhaltete im nördlichen Grundstücksbereich ein als Fabrik bezeichnetes Gebäude zur Gaserzeugung und -reinigung, südwestlich ein Büro- und Werkstattgebäude sowie südöstlich einen Gasbehälter. Bis zur Stilllegung des Werks im Jahr 1925 kam es zuerst aufgrund der steigenden Nachfrage nach Gas zu zahlreichen Veränderungen, Gebäude wurden ergänzt, darunter ein südlich des Fabrikgeländes gelegenes Wohnhaus, oder abgerissen.
Nach der Schließung wurde das Gelände weiterhin als Betriebsstelle und Behälterstation genutzt, dazu diente der im nördlichen Geländebereich gelegene Gasbehälter III. Wegen veränderter Anforderungen kam es erneut zum Umbau und Abbrüchen von Gebäuden. Das Grundstück wurde im Jahr 1955 aufgeteilt: Der nördliche Bereich mit dem im Krieg beschädigten und im Jahr 1948 wieder in Funktion gesetzten Gasbehälter sollte bei der GASAG verbleiben. Der südliche Bereich wurde längs geteilt und im westlichen Abschnitt von Straßenreinigung und Müllabfuhr und im östlichen Abschnitt von den Wasser- und Entwässerungswerken genutzt. Im Jahr 1964 wurde der Gasbehälter des Volkseigenen Betriebs VEB Gasversorgung Berlin außer Funktion gesetzt, das Gelände wurde im Jahr 1965 durch die Großberliner Straßenreinigung und Müllabfuhr übernommen, die auf dem Grundstück eine Betriebsstelle unterhielt. Der Gasbehälter wurde zunächst umgebaut und dann im Jahr 1994 endgültig durch die Berliner Stadtreinigungsbetriebe abgerissen.
Seit Schließung des Recyclinghofes der BSR im Jahr 2006 wurde das Gelände mit Ausnahme der Flächen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) privatwirtschaftlich verpachtet. Die seitdem betriebenen Nutzungen (Wohnmobilplatz, Gastronomie, Pension, Veranstaltungsräume und Lagerflächenvermietung) wurden bis auf einen Biergarten bereits aufgegeben. Das Land Berlin hat im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme diese Flächen im Jahr 2019 erworben.
2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Der rund 3,2 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans wird begrenzt durch
den Stellingdamm im Süden,
die Hirtestraße im Westen,
die Janitzkystraße im Norden (hier durch die Ein- und Mehrfamilienhausbebauung) sowie
die Wolfsgartenstraße im Osten mit den Reihenhäusern der in den 1920er Jahren errichteten Gartenstadtsiedlung Elsengrund.
Flur | Flurstücknummer | Eigentümer |
474 | 41 (tlw.), 42, 43, 55, 278, 337, 341, 344 | Berlin |
44, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 306, 307 | Privat | |
54, 279, 342, 343 | Berliner Wasserbetriebe | |
484 | 209 (tlw.), 240, 243 | Berlin |
244 | Privat (Erbengemeinschaft, zeitnah vollständiger Ankauf durch das Land Berlin) |
2.3 Städtebauliche Situation und Bestand
Der zentrale Teil des Geltungsbereichs wird durch das bedeutsame denkmalgeschützte Gebäudeensemble des ehemaligen Gaswerks Köpenick (Gesamtanlage) geprägt, das sechs Einzeldenkmale umfasst (siehe Abbildung 1 und Kapitel 1.2.7 zum Denkmalschutz).
Das langgestreckte Gebäude (Haus 1) am westlichen Rand ist ursprünglich als Bürogebäude errichtet worden und steht nach Aufgabe einer Pensionsnutzung mit Ausnahme einzelner Büronutzungen leer.
Das zweite im Eingangsbereich am Stellingdamm vorhandene Gebäude (Haus 2, ehemals als Bürogebäude errichtet) wird noch durch einen Gastronomiebetrieb mit Biergartenbereich genutzt. Die rückwärtigen denkmalgeschützten Gebäude (Haus 3 ehemaliges Kohlenlager / ehemalige Omnibusgarage und Haus 4 ehemaliges Ofenhaus) dienten zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans im Wesentlichen der Lagernutzung bzw. beherbergten in Teilbereichen kleine Werkstätten. Diese Nutzungen wurden inzwischen aufgegeben. Das ehemalige Uhren- und Reglerhaus (Haus 5) steht ebenfalls leer. Das ehemalige Direktorenwohnhaus (Haus 7), das ursprünglich zum Areal der Kanalbetriebsstätte gehörte, befindet sich im Rohbauzustand, weist keine Nutzung auf und wird derzeit für die geplanten Nachnutzung saniert. Das ehemals als Werkstatt, Lagerraum und als Sanitäreinrichtungen genutzte Gebäude Nr. 6 wurde inzwischen beseitigt.
Der überwiegende Teil des ehemaligen Gaswerks war nahezu komplett versiegelt. Gleiches gilt vom Grundsatz her auch für den Bereich der Kanalbetriebsstelle der Berliner Wasserbetriebe auf dem Grundstück Stellingdamm 15A. Lediglich im nördlichen Teil sind Flächen unversiegelt und weisen einen prägenden Vegetations- und Baumbestand auf. Dorf befindet sich ebenfalls eine Luftschutzanlage in Form eines zum Teil in die Erde eingelassen betonierten Schutzraums, der für den Betriebsluftschutz des ehemaligen Gaswerkes Köpenick errichtet wurde und heute als Lagerfläche durch die Berliner Wasserbetriebe genutzt wird. Die Flächen des ehemaligen Gaswerks werden derzeit für die geplanten Gemeinbedarfsnutzungen hergerichtet (Entsieglungen, Baumfällungen und Bodensanierungsmaßnahmen).
An der östlichen Geltungsbereichsgrenze befindet sich eine Wegeverbindung zwischen der Janitzkystraße und dem Stellingdamm. Sie wird als rückwärtige Erschließung der Grundstücke an der Wolfsgartenstraße für den Fahrzeugverkehr (als Baulast gesichert) genutzt. Der nördliche Teil dieser Wegeverbindung bis Anschluss an die Janitzkystraße (außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplan 9-80) kann derzeit wegen der geringen Breite und einer Treppenanlage nur fußläufig genutzt werden.
Auf dem Grundstück Stellingdamm 14 befindet sich eine Kfz-Werkstatt mit Vermietungsbetrieb. An der Hirtestraße befinden sich überwiegend ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser in offener Bauweise.
Die Grundstücke Hirtestraße 7 und 8, die ehemals für den Betrieb einer landeseigenen Kindertagesstätte genutzt wurden, sind derzeit ungenutzt und werden für die geplante Schulnutzung hergerichtet. Hierfür wurden vorhandene Ruderalvegetation und verfallende ein- bis zweigeschossige Schuppen und Gebäude beseitigt.