Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Das ehemals durch das Naturschutz- und Grünflächenamt des Bezirks Steglitz-Zehlendorf genutzte Grundstück der Fischerhüttenstraße 39/43 und die Flurstücken 1294, 1295 (beide ehemals Flurstück 83), 1927 (nach Teilung aus dem Grundstück Fischerhüttenstraße 41/43, Flurstück 84 gebildet), 92, 1455/16 sowie 1456/16 an der Plüschowstraße wurden aufgrund der Verlagerung der Nutzung durch den Liegenschaftsfonds vermarktet und an zwei Bauträger verkauft. Das Plangebiet mit einer Größe von rd. 3,8 ha liegt etwa 800 m nordwestlich des Zentrums Zehlendorf Mitte.

Mit der Aufgabe der Nutzung als Betriebs- und Gartenbaufläche des Naturschutz- und Grünflächenamts sollen die brach gefallenen Grundstücksflächen als Wohnungsbaustandort entwickelt werden. Diesem Ziel diente schon das bereits 2010 begonnene Bebauungsplanverfahren 6-24, das die Grundlage für die Entwicklung eines Wohngebiets mit etwa 150 Wohnungen und der Erhaltung und Entwicklung einer zusammenhängenden privaten Grünfläche sowie der Sicherung der Plüschowstraße als übergeordneter Grünverbindung schaffen sollte.

Hierfür wurde 2009 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (II D) in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsfonds Berlin und dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf ein städtebauliches Gutachterverfahren durchgeführt, mit dem die städtebaulichen Ziele konkretisiert und ein Bebauungsplanverfahren vorbereitet wurden. Die Aufstellung des Bebauungsplans 6-24 wurde mit Beschluss des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf vom 31.08.2010 eingeleitet und bis zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB im Jahre 2011 durchgeführt.

Danach griff die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in das Verfahren ein und erst mit Schreiben vom 23.09.2015 wurde das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf angewiesen, das Bebauungsplanverfahren 6-24 so fortzusetzen, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von 280 - 300 Wohneinheiten unter Anwendung des Berliner Modells geschaffen werden. Zur Umsetzung dieses Konzepts soll die im nördlichen Grundstücksteil vorgesehene Bebauung gemäß den Grundsätzen des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ erfolgen.

Zur Umsetzung der stadtpolitischen Zielstellung übertrug der Senat den nördlichen Grundstücksteil einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft mit der Verpflichtung rd. 10.000 m2 Wohnfläche zu errichten, von der mindestens 25 % der Wohneinheiten als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum auszuführen ist.

Der mittlere und südliche Grundstücksteil (rd. 2/3 der Fläche) wurde ebenfalls mit der Verpflichtung – Neubau von mind. 140 Wohnungen - an einen privaten Bauträger verkauft.

Mit dem Beschluss Nr. 824/ 2015 vom 20.10.2015 hat das Bezirksamt beschlossen, für das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 zu prüfen, ob die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von bis zu 300 Wohneinheiten geschaffen werden können und, bei Vorliegen der Angemessenheit sowie rechtlicher Zulässigkeit, das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden.

Die Grundlage der Prüfung bildete der städtebauliche Entwurf „Fischerhüttenstraße“ des Büros Müller Reimann Architekten, das der private Bauträger zusammen mit einem Antrag zur Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens als vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren nach § 12 BauGB im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf im September 2016 einreichte.

Im Ergebnis der Prüfung und nach weiteren Abstimmungen mit der Senatsverwaltung sowie mit der Unterzeichnung der Grundzustimmung zur Anwendung des Berliner Modells vom 26.09.2016 mit Ergänzung vom 14.10.2016 durch die Bauherren liegen die Voraussetzungen für die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens vor.

Mit dem Bebauungsplanverfahren sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Neustrukturierung der Flächen unter Berücksichtigung und weitest gehendem Erhalt landschafts- und ortsbildprägender Elemente geschaffen werden.

Das für die Gebietsentwicklung vorliegende städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann Architekten knüpft an die Ergebnisse des städtebaulichen Gutachterverfahrens von 2009 an. Dabei konzentrieren sich die überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Plüschowstraße, wobei aber auf Grund der Zielstellung 280 - 300 Wohneinheiten zu errichten, eine wesentlich höhere Dichte im Bereich Plüschowstraße erreicht wird. Für die Versorgung des Gebiets und der Umgebung ist eine Kindertagesstätte mit 50 Plätzen geplant.

Der bestehende Kiefernhain wird als Waldfläche gesichert und eine zusammenhängende Fläche im Blockinneren wird für die Grün- und Freiraumgestaltung erhalten. Die Anbindung des Wohngebietes an die Fischerhüttenstraße und die Sven-Hedin-Straße erfolgt über eine neue private Anwohnerstraße.

Die Plüschowstraße soll als übergeordnete öffentliche Grünverbindung im Bestand erhalten bleiben und wird daher nicht in den Geltungsbereich einbezogen.

Im Oktober 2017 wurde die ursprüngliche Absicht beider Bauherren, das allgemeine Wohngebiet gemeinsam als Projektentwicklungsgesellschaft im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gem. § 12 BauGB zu entwickeln, von beiden aus privatrechtlichen Gründen aufgegeben.

Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts (Rahmenplanung) haben beide Bauherren eine privatrechtliche Projektentwicklungsvereinbarung geschlossen, deren stadtplanerischer Inhalt auch Bestandteil eines städtebaulichen Vertrags geworden ist.

Das Verfahren wird nunmehr als Angebotsplan mit städtebaulichem Projekthintergrund weitergeführt, zu dessen zeitlicher und inhaltlicher Umsetzung sich beide Bauherren gegenüber dem Land Berlin vertraglich verpflichten (städtebaulicher Vertrag).

Das Bezirksamt fasste hierzu den Beschluss Nr. 222/2018 vom 20.Februar 2018.

Mit dem Bebauungsplanverfahren 6-24 sollen Flächen, die brachgefallen sind, einer neuen Nutzung zugeführt werden. Auch wenn die Flächen überwiegend dem „Außenbereich“ zuzuordnen sind, dienten diese bisher nicht als Grün- und Erholungsflächen, sondern standen einer gärtnerischen, gewerblichen Nutzung zur Verfügung. Das schließt den Bau von Gewächshäusern und betriebliche Anlagen (z.B. Tanklager) sowie Anbauflächen mit Einsatz von Düngemitteln ein. Daher kann auch eine Bodenkontamination (Altlastenverdachtsfläche) nicht ausgeschlossen werden, der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens untersucht wurde.

Es besteht ein Siedlungszusammenhang zu den Wohnbauflächen des unmittelbaren Umfelds (Zinnow-waldsiedlung, Fischerhüttenstraße).

Abb. 1 Das Plangebiet ist als „Außenbereichsinsel“ an drei Seiten von Bebauung umschlossen, wobei die Plüschowstraße (Grüner Hauptweg) eine topographische Grenze zum „wirklichen“ Außenraum bildet. (Flächen des Außenraums dienen vorrangig der Freizeit- und Erholungsnutzung für die Allgemeinheit. Dazu zählen insbesondere auch das Stadtwäldchen, der Friedhof und die Sportanlagen.)

Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Ortsteils Zehlendorf. Die Bebauung der Flächen ist somit der Siedlungsentwicklung und der Innenentwicklung zuzuordnen. Das Bebauungsplanverfahren für die Wiedernutzbarmachung der Flächen wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt. Die im § 13a Abs. 1 BauGB aufgeführten Voraussetzungen wurden geprüft und die Belange des Naturschutzes (insbesondere Flora und Fauna) untersucht. Da die Anwendungsvoraussetzungen erfüllt werden, kommt die Anwendung des § 13a BauGB auch für die Entwicklung eines Wohngebiets auf der bestehenden Grünfläche in Betracht.

Die Anwendung des § 13a BauGB ist im vorliegenden Fall auch ohne Prüfung des Einzelfalls gegeben, da die Ausgangsbedingungen

• geplant ist eine zulässige Grundfläche (i.S. des § 19 Abs.2 BauNVO, einschließlich Gemeinbedarfsfläche) von 10.192 m2 (damit