Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Östlich und südlich des Plangebietes grenzen generelle Bebauungspläne an, die Festsetzungen zur Bauweise, zu den überbaubaren Grundstücksflächen mit Angaben zu den Nutzungsmaßen, den Straßenverkehrsflächen sowie öffentlichen und privaten Grünflächen treffen. Außerdem werden Wohnblöcke gemäß § 172 BauGB zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt planungsrechtlich qualifiziert. Für die Art der Nutzung gelten die Ausweisungen des Baunutzungsplans als übergeleitete Bebauungsplanregel weiterhin. Hierdurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass das Plangebiet ein bestehender vollständig entwickelter Siedlungsbereich ist, in dem die Zuordnung der Baugebiete sinnvoll und historisch begründet ist. Ein Eingriff in diesen Teil der städtebaulichen Ordnung ist nicht erforderlich.

Der am 20. Juni 2006 festgesetzte Bebauungsplan X-B 11 setzt angrenzend an die Plüschowstraße eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Friedhof" (Friedhof Zehlendorf, Onkel-Tom-Straße) fest.

Der Bebauungsplan X-B 10 wurde am 8.11.2005 festgesetzt und legt für die südlich der Fischerhüttenstraße gelegenen Wohnblöcke die Erhaltungsbereiche E 2 (Villen und Landhäuser bis ca. 1930) und E 3 (Kleine Villen / Einfamilienhäuser bis ca. 1940) fest. Straßenseitig zur Fischerhüttenstraße ist eine Vorgartentiefe von 7,50 m festgesetzt. Die Blockinnenbereiche sind von der Bebauung freizuhalten. Zulässig ist eine Bebauung in offener Bauweise mit zwei Vollgeschossen, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und einer Bebauungstiefe von 18,0 m bzw. 20,0 m. Die Nutzungsart ist durch die Ausweisungen des Baunutzungsplans als allgemeines Wohngebiet definiert und durch den festgesetzten Bebauungsplan X-B 10 nicht aufgehoben worden.

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich keine planfestgestellten Flächen.

Das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 wurde erstmals 1924 bebaut. Auf dem heutigen Grundstück Fischerhüttenstraße 39 wurde im Auftrag eines Bankiers ein Gärtnerhaus mit einer Gewächshausanlage errichtet, erweitert um Garagen- und Stallanlagen sowie Lagergebäude. 1925 wurde das Gelände von der Stadt Berlin gekauft und durch das Zehlendorfer Bezirksgartenbauamt genutzt. Es folgten diverse Ergänzungsbauten.

Bis zum Jahr 2010 wurde die Fläche vom Naturschutz- und Grünflächenamt als Gärtnerei- und Betriebshof genutzt, zu dem Wirtschaftsgebäude, Hofflächen einschließlich der notwendigen Betriebsanlagen (Gewächshäuser, überdachte Flächen, Tankanlage) und auch Anbauflächen gehörten. Seit der Verlagerung des Standortes und der Aufgabe der Nutzung liegt das Gelände brach. Auf den unbebauten Grundstücksteilen hat eine natürliche Sukzession eingesetzt, die vorhandenen Gebäude und Nebenanlagen sind bereits stark verfallen.

Der Beschluss zur Entwicklung eines Wohngebiets im Jahr 2010 erfordert für das Plangebiet eine stadträumliche Neuordnung, die auf die Belange der benachbarten denkmalgeschützten Wohnanlage Rücksicht nehmen muss.

Das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan 6-24 zugrunde liegt, ist das Ergebnis umfangreicher städtebaulicher Vorverfahren (u.a. Architekturwettbewerb), die seit dem Bezirksamtsbeschluss von 2010 zur Entwicklung eines Wohngebiets auf der Fläche der ehemaligen Bezirksgärtnerei mit der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen, dem Stadtplanungsamt des Bezirks und den Grundstückseigentümern geführt wurden.

Die Leitidee der Planung „Weite und Enge“ geht auf den Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs des Büros 03 zurück, den die Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen 2009 ausgelobt hatte. Der Siegerentwurf sieht im östlichen Grundstücksbereich vergleichsweise dichte Hausgruppen vor, die sich entlang der Plüschowstraße aufreihen. So wird zum grünen Saum der Plüschowstraße ein räumlicher Abschluss gebildet, der auf Grund der offenen Bauweise Blickbeziehungen von der Plüschowstraße auf die Freiflächen im Blockinneren zulässt.

Mit der Konzentration der überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Plüschowstraße können eine große zusammenhängende Grünfläche im Blockinneren und der Erhalt des westlich gelegenen Kiefernhaines gesichert werden.

Der städtebauliche Rahmenplan versteht sich aber nicht als starres, restriktives Regelwerk. Er definiert für die stadtentwicklungspolitischen Vorgaben (StEP Wohnen) klare städtebauliche und freiraumplanerische Ziele und Qualitäten auf einer noch allgemeinen planerischen Ebene. Diese wurden in weiteren Planungsschritten fortgeschrieben und qualifiziert.

In der Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf von 2013/2014 wird das Plangebiet noch als Potenzialfläche für die Entwicklung von 120-140 Wohnungen geführt. (Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Stadtentwicklungsamt - FB Stadtplanung, Dezember 2013).

Vor dem Hintergrund der neuen stadtpolitischen Zielstellung des Landes Berlin hinsichtlich der Schaffung von Wohnraum mit der Einführung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung im Jahre 2014 musste das städtebauliche Konzept überarbeitet werden. Bereits mit dem Erwerb der Grundstücke wurden die neuen Eigentümer zur Errichtung einer höheren Wohnungsanzahl, wovon 25 % der Wohneinheiten eine Mietpreis- und Belegungsbindung erhalten soll, verpflichtet. Der Bindungszeitraum beträgt 30 Jahre. In Abstimmung mit der Senatsverwaltung und dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf haben die Erwerber hierzu ein städtebauliches Konzept erstellen lassen, das weiterhin das städtebauliche Leitbild „Weite und Enge“ umsetzt, aber auch eine größere Wohnfläche erreichen kann. Ausgewählt wurde der städtebauliche Entwurf des Büros Müller Reimann Architekten.

Die Zusammenarbeit zwischen den Bauherren und dem Bezirksamt ist dabei durchaus sachgerecht und auch notwendig, um Planungen effektiv, schnell und kostengünstig realisieren zu können. Hierbei sind auch vertragliche Vereinbarungen in Form eines städtebaulichen Vertrags vorgesehen. Trotz der Verpflichtung im Kaufvertrag zur Errichtung einer bestimmten Anzahl der Wohneinheiten ist der Bezirk nicht an die Verpflichtungen aus einem nicht von Ihm abgeschlossenen Kaufvertrag gebunden. Die Freiheit der bezirklichen Planungsentscheidung ist dadurch nicht eingeschränkt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die unterschiedlichen Interessen aller Beteiligten sachgerecht abgewogen.

Die Frage der baulichen Dichte im Plangebiet soll im Kontext mit einem „Leitbild“ beantwortet und auf städtebauliche Verträglichkeit hin überprüft werden. Der Spielraum für die Geschossflächenzahl liegt zwischen 0,8 und der zulässigen Obergrenze der Baunutzungsverordnung für ein allgemeines Wohngebiet GFZ von 1,2 (§ 17 BauNVO). Probleme treten im WA 1 auf, wo das geplante Vorhaben diesen Spielraum überschreitet.

Grundlage der Planung sind die Entwicklungsgrundsätze bzw. die Darstellungen im Flächennutzungsplan (FNP, vorbereitender Bauleitplan, § 5 (1) BauGB), die entsprechend den Bedürfnissen der Allgemeinheit die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in Art und Maß der Nutzung darstellen. Das Plangebiet befindet sich im äußeren Stadtraum. Die Dichte und Bebauungstypik sind geprägt durch ältere Mehrfamilienhausvillen, Reihenhauszeilen und Einfamilienhäuser mit zwei bis drei, seltener vier Geschossen. Derzeit stellt der FNP für das Plangebiet Grünfläche dar, aus der sich ein allgemeines Wohngebiet nicht entwickeln lässt. Von Seiten der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen wurde mitgeteilt, dass der FNP berichtigt und das Plangebiet als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8; GRZ 0,3) dargestellt wird. Aus der zukünftigen Darstellung im FNP mit der Darstellung W 3 ergeben sich als Orientierungswerte für die zulässige Dichte: 75 WE /ha und 200 Einw./ha. Daraus folgt für das rd. 3,5 ha große Plangebiet (ohne Erschließungsflächen) eine gebietstypische Baudichte für 263 Wohnungen mit rd. 700 Einwohnern. Planungsalternativen sind daher in Bezug auf die Baustruktur und Baudichte zu prüfen, die sich aus der zukünftigen Darstellung des FNP ergeben.

Planungsrechtliche Zielstellung ist die Schaffung von dringend benötigten Wohnungen, von denen ein Anteil als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum zu errichten ist, bei gleichzeitiger Sicherung der vorhandenen Freiraumqualitäten und dem Erhalt der Grünverbindung in der Plüschowstraße. Auf dieser Grundlage schlossen beide Bauherren im Oktober 2016 eine privatrechtliche Kooperationsvereinbarung über die gemeinsame Projektentwicklung des Wohnungsbaustandorts unter Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ab. Das Ziel dieser Vereinbarung ist die ganzheitliche Entwicklung eines Wohnquartiers; wozu auch eine gemeinsame Erschließung und Freianlagenplanung sowie eine Kindertagesstätte gehören.