1.4.1. Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann dient als Grundlage des Bebauungsplanverfahrens 6-24 für eine städtebauliche Neuordnung der brachgefallenen Fläche zwischen denkmalgeschützter Wohnsiedlung aus den späten 20-er Jahren, dem Siedlungsbereich Fischerhüttenstraße und dem Friedhof.
Entlang der Plüschowstraße sowie an der Sven-Hedin- und an der Fischerhüttenstraße sind Baufelder für unterschiedliche Gebäudestrukturen vorgesehen. Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant.
Eine neue Privatstraße erschließt das Gebiet von der Fischerhüttenstraße aus und läuft parallel zur Plüschowstraße bis zur Sven-Hedin-Straße. Der Zugang wird an der Fischerhüttenstraße durch zwei Torhäuser akzentuiert, die sich maßstäblich und gestalterisch in die Reihe der dort befindlichen Villen einfügen. Diese weisen drei Geschosse auf (Animation des Bauträgers und im bereits erarbeiteten Bauantrag). Daran schließt sich eine Bebauung aus Reihenhäusern an. Unter den Reihenhäusern und dem Bogenhaus ist eine Tiefgarage geplant.
An der Sven-Hedin-Straße wird die achsensymmetrisch angelegte Bebauung mit einem in Größe und Form an die Bestandsbauten angepassten Gebäude vervollständigt.
An der Privatstraße bilden die vier- bis fünfgeschossigen Geschossbauten einen räumlichen Abschluss zum grünen Saum der Plüschowstraße. Die geplanten Gebäudeformen parallel zur Plüschowstraße unterscheiden sich in Höhe und Volumen von der im Umfeld vorhandenen zweigeschossigen Zeilenbebauung stark. Insbesondere die im WA 1 erreichte hohe Baumasse resultiert aber letztlich aus der Konzentration der Baufläche auf den östlichen Bereich entlang der Privatstraße, wodurch ein bodensparsamer Umgang gewährleistet wird (Konzept der Weite und Enge“). Unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Umgebung bildet hier festgesetzte Gebäudeoberkante die Obergrenze für die Höhenentwicklung der Neubauten. Dach– oder Staffelgeschosse sind nicht geplant, die Flachdächer sollen überwiegend extensiv begrünt werden. Im nördlichen Teil (WA 1) sind ein zwei-, vier- und fünfgeschossiger Baukörper geplant.
Im südlich davon gelegenen Baufeld WA 2 sind drei großräumige Stadtvillen vorgesehen. Die Z-förmigen Gebäude sind so konzipiert, dass an der Freifläche ein dreigeschossiges Bauteil und zur Plüschowstraße hin vier Vollgeschosse entstehen. Die Fläche soll mit einer Tiefgarage für den ruhenden Verkehr unterkellert werden.
Das allgemeine Wohngebiet wird ergänzt durch den Bau einer eingeschossigen Kindertagesstätte. Der städtebauliche Entwurf berücksichtigt dabei den nördlich des Baukörpers vorhandenen Baumbestand, der als landschaftsprägendes Gestaltungselement auch im Plan festgesetzt wird.
Ergänzend zum städtebaulichen Konzept wurde ein Freianlagenplan erstellt, der als Anlage Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist. Ausgehend von den naturräumlichen Gegebenheiten trifft der Plan Aussagen zur Erhaltung der schützenswerten Gehölze, zu Anpflanzungen, zur Wegeführung, zur Berücksichtigung der Feuerwehraufstellflächen und Gestaltung der Freizeitflächen im Plangebiet.
Es kann aber davon ausgegangen werden, dass trotz der historischen Bedeutung der Zinnowwaldsiedlung die Gestaltung der Freianlagen an keine erhöhten bau- oder gartenhistorischen Anforderungen angepasst werden muss.
Eine Einbeziehung von Flächen des Nachbargrundstücks (Zinnowwaldsiedlung) in das Freianlagenkonzept setzt die Zustimmung des betroffenen Nachbarn voraus und ist gegenwärtig nicht Bestandteil der Planung.
In Anlehnung an die denkmalgeschützten Siedlungsbauten sollen für die Neubauten Farbtöne und Materialien in Abstimmung mit dem Denkmalamt gewählt werden. Mit Ausnahme des Gebäudes an der Sven-Hedin-Straße (hier ist Bezug auf das unmittelbar benachbarte denkmalgeschützte Gebäude zu nehmen) sollten grundsätzlich alle Häuser eines Baufelds eine einheitliche Gestaltung erhalten.
Es sind gedeckte Farbtöne zu wählen, die im Zusammenklang mit den natürlichen Farben der Vegetation eine harmonische Gesamtgestaltung erreichen.
Ziel des städtebaulichen Konzepts ist die nachhaltige Entwicklung eines Wohnquartiers, bei sparsamem Umgang mit Grund und Boden sowie die Sicherung bestehender Grünstrukturen.
Abb. 6 Städtebauliches Konzept der „Weite und Enge“, Entwurf Büro Müller- Reimann-Architekten (Bestandteil des städtebaulichen Vertrags)