Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Durch den Bebauungsplan 6-24 soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleistet werden.

Auf den brachgefallenen Flächen soll ein attraktives Wohnquartier mit differenzierten Bau- und Eigentumsformen entwickelt werden. Gleichzeitig wird die zugehörige Gemeinbedarfsfläche, hier eine Kindertagestätte, geschaffen sowie zusammenhängende Grünflächen gesichert. Das zu Grunde liegende städtebauliche Konzept folgt der Leitidee „Weite und Enge“. Die Bebauung ist auf die südlichen und östlichen Randbereiche konzentriert, um eine größere zusammenhängende Grün- und Waldfläche im Blockinneren sichern zu können. Dies ermöglicht die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum größeren Umfangs auf den bisher landeseigenen Flächen bei gleichzeitiger Sicherung und Weiterentwicklung der vorhandenen naturräumlichen Qualitäten. Mit Umsetzung der Planung können im Plangebiet insgesamt 261 Wohneinheiten mit einer Geschossfläche von ca. 25.354 m2 errichtet werden.

Der waldartige Baumbestand im westlichen Teil des Plangebiets und eine davorliegende offene Grünfläche sollen planungsrechtlich gesichert werden. Mit der Sicherung von Baumbestand und Freifläche in Nachbarschaft zur Zinnowwaldsiedlung soll zugleich ein Abstand zur vorhandenen Wohnbebauung gewahrt werden.

Mit der Bereitstellung von Neubauflächen und der Nachnutzung einer gut erschlossenen, im innerstädtischen Bereich liegenden Brachfläche wird zudem dem Vorrang der Innenentwicklung entsprochen und zu einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden gem. § 1a Abs. 2 BauGB beigetragen.

Die Standortvorteile des Plangebiets durch

• nahegelegene Schulen,
• eine nicht zu große Entfernung zum Stadtteilzentrum bzw. zum Arbeitsplatz,
• gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie eine gute medizinische Versorgung vor Ort,
• die Erschließung des Plangebiets durch den ÖPNV

werden für die geplante bauliche Dichte genutzt und tragen zu einer ökologisch und sozial nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Wohngebiets bei.

Mit der Mischung der Wohnungstypen und Eigentumsformen, wie Geschosswohnungsbau, Eigentumswohnungen und Reihenhäusern wird entsprechend den Grundsätzen des Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur ermöglicht und gleichzeitig ein hochwertiger Wohnbaustandort entwickelt. Der zu sichernde Freiraum soll den Bewohnern für eine private Freizeit- und Erholungsnutzung zur Verfügung stehen.

Innerhalb der privaten Parkanlage werden für die Anwohner der Baufelder WA 1 bis WA 4 private Durchwegungsmöglichkeiten zur Vernetzung der gemeinsamen Freiraumnutzungen geschaffen, die teilweise auch für die Feuerwehr als max. 3,0 m breite Zufahrt genutzt werden kann. Mit Ausnahme der Feuerwehrzufahrt sind diese Wege nur in wasser- und luftdurchlässigen Aufbau zulässig (textliche Festsetzung Nr.15).

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen im Sinne des § 30 Abs.1 BauGB, insbesondere zu der zukünftigen Nutzung der Gebiete und ihrer Bebaubarkeit, zu der privaten Erschließung sowie für private Grünflächen und den Gemeinbedarf. In Anlehnung an die umgebenden Nutzungsarten sollen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 6-24 „Allgemeines Wohngebiet“, Wald, private Parkanlage / Spielplatz und eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festgesetzt werden.

Das Baugebiet wird in fünf Baufelder gegliedert.

Im Einzelnen sollen daher folgende Planinhalte festgesetzt werden, die eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich gewährleisten:

• Als Art der Nutzung soll der Bebauungsplan „Allgemeines Wohngebiet“ nach § 4 BauNVO sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festsetzen.
• Ausschluss von Sportstätten und die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO sind nicht Gegenstand der Planung
• Auf den Flächen WA 1 bis WA 4 wird eine Festsetzung zum Mindestanteil (25 %) der zulässigen Geschossfläche getroffen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Ausnahmsweise kann die Errichtung des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums ausschließlich auf den Flächen des WA 1 erfolgen. Eigentümer der Flächen im WA 1 ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft Howoge, die sich privatrechtlich mit dem privaten Eigentümer der übrigen Flächen im Geltungsbereich auf ein entsprechendes Vorgehen geeinigt hat.
• Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen definiert. Festsetzungen zum Maß der Nutzung werden entweder durch Baukörperausweisungen mit allseitigen Baugrenzen mit Festsetzung der zulässigen Geschossfläche und der Gebäudehöhe/ Anzahl der Vollgeschosse oder durch Festsetzung einer Grund- und Geschossfläche in einem von Baugrenzen umschlossenen Baufenster, der zulässigen Geschossflächenzahl und der Anzahl der Vollgeschosse bestimmt.
• Begrünung der Tiefgarage außerhalb der Baukörper mit einer Erdschicht von 0,8 m (WA 2) und 0,6 m (WA3),
• Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbilds durch Festsetzung der Gebäudehöhe und die Anzahl der Vollgeschosse sowie der überbaubaren Grundstücksfläche,
• Sicherung der Erschließung im Plangebiet über private Straßen,
• Sicherung der öffentlichen Erschließungsflächen für die Kindertagesstätte (Baulast),
• Strukturierung der Wohnbauflächen durch Grünfestsetzungen,
• Sicherung der kiefernbestandenen Fläche mit der Festsetzung Wald,
• Erhalt und Sicherung der an der Plüschowstraße (grüner Hauptweg) dort vorhandenen Vegetation (grüner Saum) durch Pflanzbindung.
• Es werden Regelungen zur Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen in den Baugebieten getroffen sowie zur Sicherung der Leitungsrechte einschließlich Versickerungsmulde für die Unternehmensträger. Unternehmensträger kann hier neben klassischen Ver- und Entsorgungsbetrieben möglicherweise auch ein zuständiger Fachbereich des Bezirksamtes (z.B. SGA) sein.
• Die Unterbringung des sich aus den Wohngebieten WA 2, WA 3 und WA 4 ergebenden Stellplatzbedarfs soll weitestgehend in Tiefgaragen erfolgen. Insbesondere die in den Baufeldern WA 2 und WA 3 vorgesehenen und zur Entlastung des Umfeldes geplanten Tiefgaragen erfordern eine höhere Versiegelung. Daher soll im Vorhabengebiet durch eine textliche Festsetzung eine über die in § 19 Abs. 4 BauNVO hinausgehende Überschreitungsmöglichkeit festgesetzt werden. In den anderen Baugebieten gilt eine Überschreitung der GRZ um 50 % für Nebenanlagen und Garagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
• dezentrale Versickerung des Niederschlagswassers im Plangebiet
• Die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39 und 39A (WA 5) werden als Teil des ehemaligen Grundstücks des Naturschutz- und Grünflächenamtes in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-24 aufgenommen, um die umgebungstypischen Baustrukturen zu sichern und einen Dissens zur direkten Nachbarbebauung Fischerhüttenstraße zu vermeiden. Zukünftig soll auf der Fläche ein zweigeschossiges Doppelhaus mit einer GRZ von 0,25 und GFZ 0,5 zulässig sein.

Weitere gestalterische und nutzungsstrukturelle Regelungen sind Bestandteil des städtebaulichen Vertrags.

Die Ver- und Entsorgung wird über ein neues Leitungsnetz innerhalb des Planungsgebietes sichergestellt, dies erfolgt in Abstimmung mit den Ver- und Entsorgungsträgern. Die Löschwasserversorgungwird über die Trinkwasserversorgungsleitungen mit Anbindung an die bestehenden Versorgungsleitungen und neuen Hydranten gewährleistet.

Gegenwärtig stellt der Flächennutzungsplan für das Gelände der ehemaligen Gärtnerei überwiegend Grünfläche dar. Bebauungspläne sind gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus den Darstellungen des FNP zu entwickeln. Im überwiegenden Teil des Plangebiets sind die geplanten Festsetzungen gegenwärtig aus der Darstellung im FNP nicht entwicklungsfähig. Die Entwicklungsfähigkeit besteht für die Wohnbebauung nur im Süden an der Fischerhüttenstraße, die im FNP als Wohnbaufläche W4 dargestellt ist.

Da die Voraussetzungen für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, ist vorgesehen, es im beschleunigten Verfahren durchzuführen. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird durch die geplanten Festsetzungen nicht beeinträchtigt. Denn nach dem bezogenen § 13a (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Abs. 2 Nr. 2 kann ein von den Darstellungen des FNP abweichen­der Bebauungsplan aufgestellt werden, bevor der FNP geändert oder ergänzt ist. Voraussetzung ist jedoch, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gebiets nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Für die Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung gelten die Regelungen des Abschnitts B Nummer 3 der AV FNP⁶. Nach der Festsetzung des Bebauungsplans durch Rechtsverordnung des Bezirksamts ist die entsprechende Veröffentlichung des Gesetz- und Verordnungsblatts für Berlin der für die vorbereitende Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung zur Berichtigung der Planzeichnung des FNP zuzuleiten. Die Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung ist für die Fläche des Plangebietes erforderlich. Beabsichtigt ist die Darstellung als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8).

Von der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen werden die Planungsziele befürwortet.