Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist besonders gefährdet. Die Entwicklung des Plangebietes soll daher nach den Leitlinien des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchgeführt werden, bei dem sich die Bauherren verpflichten, jeweils einen fünfundzwanzigprozentigen Anteil der geplanten Wohnungen im mehrgeschossiger Wohnungsbau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zu realisieren. Der Bindungszeitraum beträgt 30 Jahre.

Sozialer Wohnungsbau in Berlin bezeichnet den staatlich geförderten Bau von Wohnungen für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf aufgrund ihres geringen Einkommens nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Die Wohngebäude müssen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können, d.h. es sind solche Wohngebäude zulässig, die die Anforderungen der entsprechenden gebäudebezogenen Förderungsvoraussetzungen erfüllen.

Beide Bauträger haben sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung verpflichtet (Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauBG). Entsprechend der Vereinbarung wird im allgemeinen Wohngebiet eine Fläche festgesetzt, auf der ganz oder teilweise nur Wohngebäude zu errichten sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Entsprechend dem Berliner Modell beträgt der Mindestanteil an gefördertem Wohnraum 25 % in den Gebieten WA 1 bis WA 4 (mehrgeschossiger Wohnungsbau). (Textliche Festsetzung 2) Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu eine entsprechende Durchführungsverpflichtung für die Bauträger, in der auch die zeitliche Umsetzung der Verpflichtung geregelt ist.

Die Ermittlung der für das Plangebiet zu berücksichtigenden Geschossfläche für den sozialen Wohnungsbau (Berliner Modell) erfolgte unter Beachtung der Angemessenheit gegenüber den Bauträgern (Toolberechnung, Anlage 4a im städtebaulichen Vertrag). Mit der Angemessenheitsberechnung soll dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung getragen werden. D.h. das angestrebte Ziel (Baurecht) und die dafür in Kauf genommenen Belastungen (Geschossfläche für sozialen Wohnungsbau) müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Den Bauträgern verbleibt somit ein angemessener wirtschaftlicher Gestaltungsraum für den Bau des Wohngebiets.

Beide Bauträger haben sich privatrechtlich geeinigt, den Anteil der Wohngebäude mit sozialer Wohnraumförderung aus wirtschaftlichen Gründen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 zu realisieren. Im Bebauungsplan wird daher festgesetzt, dass ausnahmsweise der erforderliche Mindestanteil aus den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 4 insgesamt auf der Fläche des WA 1 erbracht werden kann (textliche Festsetzung 2).

Grundlage der Planung ist das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann Architekten, zu dessen gemeinsamer Realisierung beide Bauherren eine privatrechtliche Projektvereinbarung abgeschlossen haben. Darin ist neben der gemeinsamen Herstellungsverpflichtung sozialer und technischer Infrastrukturmaßnahmen vereinbart, den Anteil des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums auf den Flächen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu realisieren. Die räumlich-gebündelte Errichtung der förderfähigen Wohnungen auf dem Grundstück der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ist zum einen aus wirtschaftlichen Gründen bestimmt, um so nicht nur eine hohe Quantität an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zu sichern, sondern auch qualitativ ansprechende Wohnungen zu errichten. Zum anderen ist die Wohnungsbaugesellschaft Kooperationspartner des Landes Berlin im Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten im Wohnungsneubau. Zu diesem Zweck wurde der nördliche Grundstücksteil (WA 1) der ehemals landeseigenen Fläche für den Wohnungsneubau zu preiswerten Mieten an die städtische Wohnungsbaugesellschaft als Sachwerteinlage vergeben. Die Wohngebäude im WA 1 erfüllen die gebäudemäßigen Voraussetzungen der Wohnraumförderung. (Textliche Festsetzung 2)

Aus städtebaulichen Gründen besteht keine Verpflichtung den sozialen Wohnungsbau ausschließlich auf der Fläche des WA 1 errichten zu müssen. Der 25 %-ige Anteil miet- und belegungsgebundener Wohnungen kann anteilig auch innerhalb der Fläche des privaten Bauträgers errichtet werden. Die Ausnahmeregelung in der textlichen Festsetzung 2 eröffnet aber die Möglichkeit einer räumlich gebündelten Errichtung der förderfähigen Wohnungen und flexiblen Handhabung durch den Projektträger im Vollzug. Es ist wirtschaftlich legitim, die Wohnungen mit sozialer Förderung innerhalb einer bestimmten Fläche zu errichten. Beide Bauträger haben sich darauf verständigt, dass der soziale Wohnungsbau komplett durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft auf der ihr übertragenen Fläche (WA 1) errichtet wird.

Dem festzusetzenden 25%-igen Anteil der zu errichteten Wohnflächen mit förderfähigen Wohnungen liegt die zulässige Geschossfläche des Geschosswohnungsbaus (GF rd. 22.245 m2) der Wohngebiete WA 1 bis WA 4 insgesamt zugrunde. Daraus ermittelt sich eine Geschossfläche von 5.561 m2 für den förderfähigen Wohnungsbau. Unter Anwendung des Berliner Tools errechnet sich daraus für das Plangebiet ein Anteil von 55 Wohnungen. Im WA 1 können entsprechend den Festsetzungen 8.905 m2 Geschossfläche errichtet werden, unter zu Grunde legen der Förderbestimmungen (max. 82 m2 für eine vier- Zimmer-Wohnung.) wird der Festsetzung mehr als entsprochen.

Da der städtebauliche Vertrag vor dem 01.08.2018 unterzeichnet wurde, ist nach dem Berliner Modell noch ein 25 %-iger Anteil der zu errichtenden Wohneinheiten als förderfähiger Wohnraum zu errichten.

Auf der Fläche des WA 1 sind insgesamt ca. 130 Wohnungen geplant, von denen mindestens 55 Wohnungen mit sozialer Bindung errichtet werden. Durch die Wohnungsknappheit in Berlin begann der Senat 2015 den sozialen Wohnungsbau in Berlin wieder zu fördern. Mit dem Inkrafttreten des Wohnraumversorgungsgesetzes zum 01.01.2016 bilden neue gesetzliche Vorschriften die Grundlage der Mietenpolitik der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. So soll u.a. die Miethöhe für die Wohnungen im freifinanzierten Neubauanteil im WA 1 unter 10,00 €/m2/mtl. betragen.

Mit dem neuen Gesetz soll schnell und effizient vor allem den einkommensschwächeren Haushalten Berlins geholfen werden. Durch die Dämpfung der Mietenentwicklung und der Verstärkung des Wohnungsneubaus profitieren aber auch andere Mieter aus Zehlendorf. Angesichts der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird ein Beitrag zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen geleistet, die aufgrund ihrer Einkommenssituation Wohnraumversorgungsprobleme haben. Zudem wird sichergestellt, dass die für Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen entsteht bzw. erhalten bleibt. Das dient auch dem in § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB formulierten allgemeinen Planungsziel, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten.

Die geplante Festsetzung ist gegenüber den Bauträgern angemessen und sichert das Wachstum mietpreis- und belegungsgebundener Neubauwohnungen. Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB lösen grundsätzlich keine Entschädigung nach § 40 BauGB aus.

Neben dem sozialen Wohnungsbau enthält das Berliner Modell auch die Verpflichtung zur Kostenbeteiligung an Wohnfolgeeinrichtungen wie für Grundschulplätze, Kindergartenplätze und ggf. Infrastrukturmaßnahmen (Erschließung, Ausgleichsmaßnahmen o.ä.).

Durch den geplanten Neubau wird die Wohnbevölkerung ansteigen. Aus dem Berechnungstool bei der Anwendung des „Berliner Modells“ wurde für Wohnfolgeeinrichtungen ein zusätzlicher Bedarf an 32 Grundschulplätzen und an 21 Kindergartenplätzen festgestellt, an deren Kostenbeteiligung zur Schaffung und Bereitstellung sich die Bauherren verpflichtet haben.

Nach Aussage des Schulamtes ist im Umfeld des Plangebiets die Versorgung an Grundschulplätzen ausreichend, so dass eine Kostenbeteiligung hierfür entfällt.

Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung einer Kindertagesstätte im südwestlichen Grundstücksteil vor. Der private Bauträger plant den Bau einer Kindertagesstätte mit 50 Plätzen, in der die ermittelten 21 Plätze dauerhaft bereitgestellt werden sollen. Die zeitliche Herstellungsverpflichtung sowie die Sicherung des dauerhaften Betriebs der Anlage sind im städtebaulichen Vertrag geregelt.

Die unterschiedlichen Wohnformen und die Kindertagesstätte tragen zu einem nachhaltigen, sozial und funktional gemischten, gut gestalteten Wohnquartier bei.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1. Nr. 5 BauGB)

Für ein tragfähiges Betriebskonzept und um auch steigenden Bedarfen aus der Nachbarschaft nachkommen zu können, wird für den Standort mit einer langfristigen Nachfrage nach 50 Plätzen ausgegangen, für die am geplanten Standort die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Das Thema Kindertageseinrichtungen hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Durch politische und gesellschaftliche Veränderungen besteht ein vermehrter Bedarf an Plätzen, wodurch neue Kindertageseinrichtungen erforderlich werden. Die Bauträger haben sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung und damit auch zu einer Beteiligung an der notwendigen sozialen Infrastruktur verpflichtet. Die zeitliche Umsetzung und qualitative Betriebsausführung sind im städtebaulichen Vertrag geregelt.

Das Umfeld ist durch ein allgemeines Wohngebiet geprägt, danach sind Kindertagesstätten als Anlagen für soziale Zwecke im Wohngebiet zulässig (§ 4 Abs. 2 BauNVO). Zur Sicherung eines dauerhaften Betriebs soll der geplante Standort der Kindertagesstätte (Kita) als Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festgesetzt werden. Die Gemeinbedarfsfläche fügt sich in die nähere Umgebung ein und ist nutzungsverträglich, da die Kita die benachbarten bestehenden und geplanten Bauflächen mit einer allgemeinen Wohnnutzung als Wohnfolgeeinrichtung nicht nur ergänzt, sondern als soziale Infrastruktur auch notwendige Bedingung ist.

Mit der geplanten Nutzung für soziale Zwecke erfüllt die Fläche innerhalb des Plangebiets die allgemeinen Anforderungen an Gemeinbedarfsflächen. Damit dient die Fläche für Gemeinbedarf in ihrer Gesamtheit der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben und ist einem nicht fest bestimmten, wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich. Privatwirtschaftliches Gewinnstreben tritt hinter dem Dienst an der Allgemeinheit zurück.

Der Außenbereich der Kita liegt im westlichen Teil des Grundstückes und grenzt an die Hof- und Freianlagen der Wohnsiedlung Hartmannsweilerweg an. Für die Beurteilung des Lärms, der von Kindertageseinrichtungen ausgeht, gibt es keine rechtliche Grundlage, die grundsätzlich anzuwenden ist. Die durch Kinder verursachten Geräuschimmissionen sind sozialadäquat, daher per se keine schädliche Umwelteinwirkung und somit in der Regel zumutbar. Nach § 22 (1a) BImSchG ist eine Beurteilung von Spielplätzen und Kitas anhand von Immissionswerten sogar explizit untersagt.

Durch kindliches Spielen erzeugter Lärm im Bereich von Kindertageseinrichtungen ist eine notwendige Ausdrucksform und Begleiterscheinung des kindlichen Spielens, der nicht generell unterdrückt oder auch nur beschränkt werden kann. Kinderlärm ist daher als selbstverständlicher Ausdruck kindlicher Entfaltung hinzunehmen. Die Erziehung zur Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn ist Bestandteil des pädagogischen Auftrages der Kindertageseinrichtungen. Eine Kindertagesstätte mit einer Größenbeschränkung von 50 Plätzen ist grundsätzlich im allgemeinen Wohngebiet genehmigungsfähig.

Durch die Einhaltung der Ruhezeiten (Mittagszeit) und der betriebsfreien Zeit in den Abendstunden und an Sonn- bzw. Feiertagen wird darüber hinaus einer möglichen Störung entgegengewirkt.

Die Erschließung der Kindertagesstätte erfolgt von der Fischerhüttenstraße über die Privatstraße (südlicher Teil), die eine öffentlich-rechtliche Sicherung zugunsten der Allgemeinheit erhält (Baulast Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) und an deren Ende eine Stellplatzanlage für drei Pkw zugunsten des Kita-Betriebs gesichert werden. Die Stellplatzfläche soll den Nutzern der Kindertagesstätte zur Verfügung stehen (Bestandteil der Gemeinbedarfsfläche). Der morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr ist ein Nutzerverhalten, dass mit planerischen Mitteln schwer gelöst werden kann. Die Kita-Einrichtung ist so geplant, dass sie gut zu Fuß, Rad oder mit dem Bus erreichbar ist. Die geplante Kita-Einrichtung (ca. 50 Plätze), die der Versorgung des Neubaugebiets und des unmittelbaren Wohnumfelds dienen soll, lässt keine großen Auswirkungen auf den Verkehr in der Fischerhüttenstraße erwarten. Nach Auswertung der Stellungnahmen zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die privaten Verkehrsfläche bezüglich weiterer Stellplatzmöglichkeiten überprüft. Danach können im Bereich der südlichen Planstraße a zwei weitere Stellplätze angeboten werden, die temporär von den Kita- Besuchern genutzt werden können. (Städtebaulicher Vertrag, neue Anlage 5a) Die von Anwohnern befürchteten Parkplatzprobleme im öffentlichen Straßenraum infolge des morgendlichen Kita-Bringe-Verkehrs lassen sich so mindern. Die Stellplatzflächen an der Privatstraße sind so gewählt, dass Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm nicht auftreten und auch der Zugang für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr) nicht erschwert wird.

Allgemein zulässig sind Nebenanlagen, die dem Nutzungszweck dienen. Die festgesetzte Gemeinbedarfsfläche umfasst neben dem Hauptkörper auch die Spielflächen, dazugehörigen Stellplätze und die neuzugestaltenden Freianlagen. Das Konzept des Freianlagenplans (Anlage 7a des städtebaulichen Vertrags) sieht innerhalb der Kita- Außenflächen rd. 150 m2 versiegelte Flächen für Nebenanlagen vor.

Nördlich des Baukörpers befindet sich eine Baumgruppe, die auf Grund ihrer landschaftsbildprägenden Bedeutung im Plan gesichert wird und so auch ein sommerliches Aufheizen der Flächen mindert.

Zusätzlich zu der Festsetzung im Bebauungsplan enthält der städtebauliche Vertrag Regelungen zur Erschließung, zur zeitlichen Errichtung und zum Betrieb der Kindertagesstätte. (§§ 10, 13 städtebaulicher Vertrag)

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich am städtebaulichen Konzept (Anlage 2 des städtebaulichen Vertrags). Das Maß der baulichen Nutzung soll zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Plangebiet dienen und die überbaubare Grundfläche mittels Baugrenzen festsetzen. Bei der Baukörperausweisung wird die zulässige Grundfläche (GR) zeichnerisch durch eine Umfahrung der überbaubaren Fläche mit Baugrenzen bzw. mit der Umgrenzung des Vortretens von Bauteilen bestimmt (textliche Festsetzung 3 und 4). In Verbindung mit der eingeschriebenen Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und der eingeschriebenen Geschossfläche (GF) werden die Baumasse und die städtebauliche Dichte definiert. Ein größerer planerischer Spielraum wird durch die flächenmäßige Ausweisung mit Baugrenzen und der Angabe der zulässigen GR und GF bzw. Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sowie Anzahl der geplanten Vollgeschosse erreicht (Baufenster).

Flächen mit den Festsetzungen „Wald“, „Private Grünfläche“, „Parkanlage und Spielplatz“ und Erschließungsanlage (Privatstraße) bleiben bei der Ermittlung des baulichen Nutzungsmaßes unberücksichtigt.

Ein planerisches Ziel ist der Erhalt zusammenhängender, landschaftsprägender Grün- und Freiflächen (Kiefernwald). Vor diesem Hintergrund werden die überbaubaren Flächen räumlich an den Rändern des Plangebietes konzentriert und verdichtet. Bei Umsetzung dieses städtebaulichen Konzepts kommt es in einzelnen Baufeldern zu Überschreitungen der Obergrenze des Nutzungsmaßes gem. § 17 (1) BauNVO. Um das Nutzungsmaß in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nicht durch Realisierung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen (z. B. Staffelgeschossen) noch zu erhöhen, sind diese nach Maßgabe der textlichen Festsetzung 5 bei der Ermittlung der Geschossfläche anzurechnen (ausgenommen davon ist Haus 1.1 im WA 1, siehe nachfolgenden Abschnitt).

Die Aufteilung des Plangebiets in fünf Baufelder und einer Gemeinschaftsanlage entspricht der späteren Teilungsabsicht mit Bildung von sechs neuen Buchgrundstücken. Die notwendige innere Erschließung erfolgt über die Privatstraße, deren gemeinschaftliche Nutzung im Bebauungsplan geregelt (TF 27) und im nachgeordneten Verfahren umgesetzt wird (Baulastsicherung). Die privaten Wald- und Grünflachen gehören zum Buchgrundstück der anliegenden Baufelder WA 1 und WA 2. Eine gemeinschaftliche Nutzung der Parkanlage ist im städtebaulichen Vertrag geregelt. Die festgesetzten Wald- und Grünflächen sowie Privatstraße sind Festsetzungen gem. § 9 (1) BauGB, sie gehören nicht zum Bauland und werden bei der Ermittlung des zulässigen Nutzungsmaßes nicht berücksichtigt.

Durch spätere Teilungen eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB). Geplant sind ein in fünf Baufelder (WA 1 bis WA 5) gegliedertes allgemeines Wohngebiet mit insgesamt 261 Wohneinheiten sowie eine Gemeinbedarfsfläche.

In der Abbildung 8 sind die innerhalb der Baufelder durch planerische Festsetzung ermittelten Nutzungsmaße zusammengestellt. Bei Umsetzung der Planung wird grundstücksbezogen die Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO für die GRZ von 0,4 mit den Festsetzungen für die geplante Bebauung in den Baufeldern WA 1, WA 2 und WA 3 mit einer GRZ von 0,44 bis 0,47 moderat überschritten. Eine deutliche Überschreitung der Obergrenze für die GFZ (GFZ von 1,2) ergibt sich nur im Baufeld WA 1 mit einer GFZ von 1,49. Die im Rahmen der Abwägung hierfür getroffene Planentscheidung zu Gunsten einer höheren Dichte (städtebauliche Gründe gem. § 17 (2) BauNVO) wird im Abschnitt II, 3.2.4 erläutert.