Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Die zulässige Grundfläche (GR) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundstücksfläche des Baugrundstücks durch die baulichen Anlagen (Hauptanlagen) überbaut werden dürfen. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der Quotient aus zulässiger Grundfläche (GR) und der Baugrundstücksfläche.

Auf den Bauflächen WA 1, WA 3 und WA 4 werden die überbaubaren Flächen im Bebauungsplan durch zeichnerische Umfahrung mittels Baugrenzen als Baukörperausweisung festgesetzt. Bei der Baukörperausweisung werden in Berlin die zukünftigen Baukörper allseitig mit Baugrenzen umschlossen; die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl werden nicht noch einmal nummerisch festgesetzt. Für die Ermittlung der Grundfläche sind somit die Baugrenzen (blaue Linie) als auch die Baugrenzen für die gewährten Ausnahmen für Balkone (gestrichelte blaue Linie) maßgeblich. Die durch Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Zudem wird in den betreffenden Baugebieten durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans TF 3 und TF 4 bestimmt, dass die zeichnerische Festsetzung gleichzeitig die maßgebliche Grundfläche sein soll.

Nach bisheriger Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg ist diese Festsetzungspraxis nicht beanstandet worden.

Die textliche Festsetzung 8 ermöglicht ausnahmsweise ein Vortreten über die Baugrenze hinaus für Balkone, die insgesamt mehr Fläche (max. 2/3 der Wandlänge) als für untergeordnete Gebäudeteile im Sinne von § 23 Abs. 3 BauNVO in Anspruch nehmen. Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln geregelt, werden, in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe, dadurch nicht begründet.

Baugrenzen können von untergeordneten Gestaltungselementen wie z. B. vortretende Balkone ohne eigene Abstandsflächen entsprechend den Vorschriften der Berliner Bauordnung geringfügig überschritten werden (§ 23 Abs. 3 BauNVO). Die Summe aller an einer Außenwand befindlichen Vorbauten darf hierbei nicht mehr als ein Drittel der Breite der entsprechenden Außenwand in Anspruch nehmen. Die Balkone und zur Wohnung gehörende Terrassen sind in der Ermittlung der Grundfläche bzw. Grundflächenzahl zu berücksichtigen.

Die zulässig überbaubare Grundfläche ermöglicht in den Baufeldern des allgemeinen Wohngebiets (WA 1 bis WA 5) eine Gesamtgrundfläche von 9.592 m². Abzüglich der Flächen für die private Erschließungsanlage, Wald- und private Grünflächen lässt sich für das Plangebiet (WA) insgesamt rechnerisch eine Grundflächenzahl GRZ von 0,45 ermitteln. Es erfolgt eine geringfügige Überschreitung der Obergrenze gem. § 17 BauNVO (WA ≤ GRZ 0,4), die aber durch die Sicherung des Konzepts „Weite und Enge“ mit großer zusammenhängender Grünfläche (rd. 1/3 der Gesamtfläche) städtebaulich gerechtfertigt ist. In den einzelnen Wohngebieten (WA 1 bis WA 3) ermittelt sich ebenfalls eine geringfügige Überschreitung, die zur Umsetzung des Konzepts aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Im Sinne der Vermeidung und Verminderung werden durch den Erhalt großer zusammenhängender Wald- und Grünflächen und durch die Festsetzung zur Qualität der Dachbegrünung keine Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vorbereitet.

Zum besseren Verständnis zeigt Abbildung 7 die räumliche Verteilung der im Plan festgesetzten zulässigen Grundflächen. Neben den Hauptanlagen sind darin auch alle Flächen für Terrassen, Balkone gem. § 19 (2) BauNVO erfasst.

Abb. 7

Um einen größeren Spielraum für die architektonische Gestaltung der baulichen Anlagen im Baugebiet WA 2 und auf der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kita“ zu ermöglichen, wird das bauliche Nutzungsmaß über die Festsetzung einer maximal zulässigen Grundfläche (GR) und maximal zulässigen Geschossfläche (GF) innerhalb einer, mit Baugrenzen umfahrenen, überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster) in Verbindung mit der höchstzulässigen Anzahl der Vollgeschosse bestimmt. Im Plangebiet soll die offene Bauweise gelten, auch wenn im WA 2 auf Grund der verschachtelten Gebäudekubatur die Gesamtlänge eines Gebäudes mit rd. 55 m die für die offene Bauweise allgemein geltenden 50,0 m Gebäudelänge geringfügig überschreitet. (Textliche Festsetzung 10)

Die Festsetzungen zu GR und GF im WA 2 gelten für alle drei Baukörper jeweils über die Knotenlinie hinweg. Dazu sind zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung die Klammerstriche über die Knotenlinien gezeichnet worden. Die sog. „Harpune mit Haken links oben und rechts unten“ ist die offizielle Bezeichnung, UnicodeNr. U+ 294A(10570). Dieses Symbol verdeutlicht, dass bestimmte Festsetzungen über Grenzen hinweg zusammengehörig gelten (also für zwei voneinander getrennte Flächen) hier für Nutzungsmaße über Knotenlinien hinweg. Das gewählte Symbol entspricht der gängigen Praxis in Bebauungsplänen.

Der südöstliche Bereich des Plangebiets (WA 5, Fischerhüttenstraße 39 /39 A, ehemalige Gärtnervilla, Grundstück mit ca. 637 m2 Fläche) wurde während des Planaufstellungsverfahrens durch den Liegenschaftsfonds separat verkauft. Die ehemalige Villa wurde auf der Grundlage einer 2013 erteilten Baugenehmigung umgebaut (die Fläche war planungsrechtlich dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen). Die geplante Festsetzung zum Nutzungsmaß GRZ 0,25 und GFZ 0,5 entspricht dem umgebauten Bestand. Sie ist gegenüber den Eigentümern verhältnismäßig und stellt keinen Dissens zum Wohnumfeld dar.

Für die einzelnen Baufelder ergeben sich folgende Nutzungsmaße:

WA 1 zulässig Grundfläche 2.778 m2, GRZ: 0,47; WA 2 zulässige Grundfläche 3.900 m2, GRZ 0,44; WA 3 zulässige Grundfläche 2.389 m2, GRZ 0,46; WA 4 zulässige Grundfläche 366 m2, GRZ 0,38; WA 5 zulässige Grundfläche 159 m2, GRZ 0,25

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO)

Um die städtebaulich gewünschte Anordnung von Garagenstellplätzen unterhalb der Geländeoberfläche zu ermöglichen, wird im Rahmen von § 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass im WA 2 und WA 3 das Baugrundstück durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 80% im WA 2 und bis zu 70 % im WA 3 der Grundstücksfläche überbaut werden darf (Textliche Festsetzung 7). Durch die nach § 19 Abs. 4 BauNVO bestimmte Grundflächenzahl von 0,8 bzw. 0,70 wird sichergestellt, dass ein Mindestanteil von 20 % im WA 2 und 30% im WA 3 der betreffenden Grundstücksfläche durch natürlichen Bodenanschluss auch für größere Baumpflanzungen und für die Niederschlagsversickerung zur Verfügung steht. Durch die geplante Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgaragen wird eine wohnungsnahe Nutzung der Freiflächen sichergestellt und das Erscheinungsbild der Wohnsiedlung positiv beeinflusst. Es besteht eine Pflicht zur intensiven Begrünung der Tiefgaragen mit einer Erdschicht von mind. 0,6 m (WA 3) bzw. 0,8 m im (WA 2), wodurch eine ausreichende Freiraumqualität gesichert wird. Durch die festgesetzte Erdüberdeckung und die intensive Begrünung der Tiefgaragen wird eine gestalterische Aufwertung und positive Auswirkung auf die Rückhaltung und Versickerung des anfallenden Niederschlagwassers erzielt. Damit können die nachteiligen Auswirkungen der erhöhten Versiegelung in den Baugebieten (WA 2, WA 3) vermieden werden. Durch die begrünten Tiefgaragen wird zudem eine Beeinträchtigung des Siedlungsbildes durch eine Häufung oberirdischer Stellplatzflächen vermieden. Eine Unterschreitung der Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken wird dadurch nicht begründet.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 20 BauNVO gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden darf.

Terrassen und Balkone bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt. (§ 20 (4) BauNVO)

Die Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche in dem Plangebiet (WA) orientiert sich am städtebaulichen Konzept und erfolgt als Geschossfläche (GF) oder als Verhältniszahl (GFZ im WA 5). Der Bebauungsplan ermöglicht für die geplante Wohnbebauung im allgemeinen Wohngebiet insgesamt 25.354 m2 Geschossfläche. Dies entspricht rechnerisch einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,17. Insgesamt wird die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauGB für allgemeine Wohngebiete von GFZ 1,2 nicht überschritten.

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird die Umsetzung gesamtstädtischer Planungsziele und abgestimmter Wettbewerbsergebnisse ermöglicht.

Infolge der unterschiedlichen Baustrukturen und zugeordneten Flächen unterscheidet sich das Nutzungsmaß in den einzelnen Baufeldern teilweise erheblich. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass Flächen im Geltungsbereich von der Bebauung freigehalten und als private Grünfläche und Waldfläche gesichert werden. Diesen Flächen kommt keine Baulandqualität zu, so dass sie bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes nicht einbezogen werden können. Bezieht man die Wald- und Grünfläche mit einer Größe von 8.481 m2 als (nichtüberbaubare) Baufläche in die Ermittlung ein, deren Baumerhalt beispielsweise durch eine Pflanzbindung gesichert wird, lässt sich rechnerisch eine GFZ von 0,72 ermitteln, die so auch dem Orientierungswert aus der zukünftigen Darstellung im FNP (W 3, GFZ 0,8) entspricht.

Die angestrebte Dichte ist aus dem Konzept der „Weite und Enge“ städtebaulich begründet. Wie im nachfolgenden Abschnitt dargelegt, wird dabei sichergestellt, dass durch die erzielbare GFZ die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Auch sonstige öffentliche Belange stehen der Planung nicht entgegen.

Zusätzlich wird für die auf der Gemeinbedarfsfläche geplante Kindertagesstätte eine Geschossfläche von maximal 600 m2 ermöglicht, so dass im Plangebiet insgesamt 25.954 m2 Geschossfläche realisiert werden kann. Obergrenzen für Gemeinbedarfsflächen sind in der BauNVO nicht vorgesehen.

WA 1

Eine Fläche von rd. 10.230 m2 Größe im nördlichen Teil des Plangebiets wurde vom Land Berlin der städtischen Wohnungsbaugesellschaft mit der Verpflichtung übertragen, hier 10.000 m2 Wohnungsneubau für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen. Geplant sind drei Baukörper unterschiedlicher Gebäudeformen und –höhen mit einer geplanten Gesamtgrundfläche (GR) von 2.778 m2, die sich daraus rechnerisch ergebenden Grundflächenzahl (GRZ) von rd. 0,47 ist mit der Obergrenze nach § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete noch vereinbar. Rechnerisch ergibt sich aus der max. zulässigen Geschossfläche GF von 8.815 m2 eine Geschossflächenzahl von 1,49, die die Obergrenze von 1,2 nach § 17 BauNVO überschreitet. Die damit verbundene Baumasse weicht von den Baustrukturen und der Bautypologie des näheren Umfelds ab. (Überschreitung wird nachfolgend im Abschnitt II, 3.2.4 begründet.)

Im Baufeld WA 1 (bauliche Anlagen 1.2 und 1.3) und im Baufeld WA 2 (bauliche Anlagen 2.1, 2.2 und 2.3) sind bei der Ermittlung der Geschossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich ihrer Umfassungswände und der dazugehörigen Treppenräume von Nichtvollgeschossen (z. B. Staffelgeschoss) mitzurechnen. (Textliche Festsetzung 5). Die damit einhergehende bauliche Einschränkung ist städtebaulich erforderlich, da das Nutzungsmaß, im Gegensatz zum baulichen Bestand, bereits sehr hoch ist und eine weitere Verdichtung vermieden werden soll.

WA 2

Im Baufeld WA 2 wird dem städtebaulichen Konzept durch die festgesetzte Grundfläche (GR) und die festgesetzte Geschossfläche (GF) Rechnung getragen. Auf der Grundlage der geplanten z-förmigen Gebäude werden drei gleichgroße Baufenster mit jeweils eingeschriebener Grundfläche GR von 1.300 m2 und Geschossfläche GF von 3.520 m2 festgesetzt. Die erreichbare Geschossfläche beträgt 10.560 m2, daraus ermittelt sich eine Geschossflächenzahl GFZ von 1,19.

WA 3

Im Baufeld WA 3 ist eine geschlossene drei- bzw. zweigeschossige Gebäudezeile geplant, die das Plangebiet im Südosten räumlich abschließt. Insgesamt wird im WA 3 eine Geschossfläche (GF) von 4.550 m2 festgesetzt, wonach sich eine Geschossflächenzahl GFZ von 0,88 ermitteln lässt.

Bei der Ermittlung der Geschossfläche (GF) können Flächen von Aufenthaltsräumen, die kein Vollgeschoss gem. § 2 (11) BauOBln sind (Nichtvollgeschoss), bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt bleiben (§ 20 Abs. 3 BauNVO). In den Baufeldern WA 1 (Haus 1.1), WA 3 und WA 4 sowie WA 5 sind Dächer zulässig, die unter Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften als Nichtvollgeschoss ausgeführt, nicht in die Ermittlung der Geschossfläche einbezogen werden. Der konkrete Nachweis, dass das Dachgeschoss mit einer lichten Höhe von 2,30 m über weniger als 2/3 der darunterliegenden Geschossfläche kein Vollgeschoss nach § 2 Abs. 11 BauOBln ist, muss vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vor Baudurchführung geführt und dem Bauaufsichtsamt zur Bauanzeige /Bauantrag vorgelegt werden. Eine Ausnahme soll für die bauliche Anlage 3.3 (das sog. Bogenhaus) gelten (textliche Festsetzung 6). Im WA 3 ist ein dreigeschossiges Wohngebäude im Eingangsbereich an der Fischerhüttenstraße geplant (Torhaus), an das sich parallel zur Planstraße 16 zweigeschossige Reihenhäuser anschließen. Das städtebauliche Konzept (Anlage 2 im städtebaulichen Vertrag) sieht in dem Bereich geneigte Dächer mit durchgehend gleicher Trauf- und Firsthöhe vor. Die geschlossene Bebauungsform mit geneigten Dächern nimmt die Typologie der Zinnowwaldsiedlung auf. Die Aufnahme der Trauf- und Firsthöhe im Bereich der Straßenkrümmung (Planstraße a) schränkt auf Grund der örtlichen Situation die wirtschaftliche Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ein.

Die Ausnahme wäre somit in das Ermessen der Behörden gestellt. Die Richtlinien der Ermessensausübung (Brügelmann/Ziegler BauNVO § 16 Rn. 95-101) werden in der Begründung dargelegt:

a) die festgesetzte Geschossfläche darf nicht überschritten werden;

b) die zulässige Gebäudeoberkante des Bogenhauses sollte der der zweigeschossigen Reihenhäuser entsprechen;

c) das städtebauliche Erscheinungsbild des Reihenhausensembles sollte durch die Beibehaltung der Dachform mit einheitlicher Trauf- und Firsthöhe nicht unterbrochen werden.

WA 4

Das durch den Plan ermöglichte Nutzungsmaß des mehrgeschossigen Wohngebäudes an der Fischerhüttenstraße beträgt GRZ: 0,38 und GFZ 1,05 und entspricht damit der im Umfeld vorhandenen Wohnbebauung.

Im WA 5 wird das zulässige Nutzungsmaß innerhalb des Baufeldes durch Baugrenzen, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl bestimmt. Die geplante Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,5 ist bestandssichernd und fügen sich problemlos in das Wohnumfeld ein.