Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen bestimmt werden.

Für die Baufelder WA 1, WA 3 und WA 4 sind erweiterte Baukörperausweisungen vorgesehen, das heißt die max. überbaubare Fläche entspricht im Wesentlichen der zeichnerischen Darstellung im Bebauungsplan (textliche Festsetzung 3 und 4).

Um dem Bauherrn einen größeren Spielraum für sein architektonisches Gestaltungskonzept der Fassaden zu ermöglichen, wird innerhalb der Flächen c, d und e auf 2/3 der gesamten Fassadenlänge das Vortreten von Balkonen bis zu einer Tiefe von 1,50 m ausnahmsweise zugelassen. Neben gestalterischen Gründen dient die Festsetzung auch der Verbesserung der Wohnqualität. (Textliche Festsetzung 8).

Die geplante räumliche Einordnung der Baukörper in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe im WA 1 berücksichtigt die Einhaltung der nach § 6 BauOBln notwendigen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken (Sven-Hedin-Straße, Fischerhüttenstraße und Plüschowstraße) und untereinander. Geringere Abstandsflächen als § 6 Abs. 5 BauOBln regelt, sind nicht Gegenstand der Planung. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden so gewahrt.

Der geplanten erweiterten Baukörperausweisung liegt ein städtebauliches Konzept zu Grunde. Nach dem zwischenzeitlich erfolgten Verkauf des ehemaligen Gärtnereigeländes und der vollzogenen Teilung können sich bei Umsetzung der Planung geringe Abstandsflächenüberschreitungen vor der südlichen Gebäudeseite des fünfgeschossigen Baukörpers (WA 1) ergeben. Gem. § 6 Abs. 2 BauOBln müssen Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen. Abstandsflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden; diese Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu die Verpflichtung, die erforderliche öffentlich-rechtliche Sicherung der Abstandsfläche durch Eintragung einer Baulast auf dem betroffenen Grundstück des privaten Bauträgers im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens zu sichern. Grundlage dieser Vereinbarung ist eine privatrechtliche Projektvereinbarung, nach der sich beide Bauherren zur gemeinsamen Umsetzung eines städtebaulichen Konzepts bekannt haben. Planungsrechtlich kann so die im Umfeld (größtenteils) bestehende offene Bauweise auch im Pangebiet beibehalten werden und es wird ein Konflikt vermieden, der durch eine zu dichte Bauweise entsteht.

Da die Tiefen der Abstandsflächen durch die Rechtsfolge des § 6 Abs. 5 Satz 4 entsprechend verkürzt werden, ist eine Baulasteintragung südlich des Baufeldes 1.3 nicht erforderlich.

Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts ist im WA 3 eine Gebäudezeile von rd. 140 m geplant. Auch im WA 3 erfolgt die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baukörperfestsetzungen mittels Baugrenzen. Bei einer späteren Teilung der Grundstücksfläche soll das Vorhaben ohne seitliche Grenzabstände einzuhalten, umgesetzt werden können. Die Einhaltung der offenen Bauweise würde den besonderen Charakter der Gebäudezeile als räumliche Einheit, dessen besonderes Gestaltungselement die auf der Straßenseite geplante durchgängige Arkade bildet, zerstören. Abstandsflächenunterschreitungen zu bereits bestehenden Nachbargrundstücken werden dadurch nicht ermöglicht.

Die Festsetzung der überbaubaren Fläche sichert im WA 2 die gestalterisch erwünschten großen Vorsprünge vor die Fassade (Terrassen). Der Vorteil der geplanten Festsetzung (Baufenster) besteht im größeren architektonischen Spielraum, um die differenzierten z-förmigen Gebäudestrukturen sowie deren jeweilige städtebaulich-funktionale Verortung umsetzen zu können. An der Planstraße bilden die viergeschossigen Kopfbauten eine markante Straßenflucht, auf der Parkseite verringert sich die Höhe der Bebauung um ein Geschoss. Während die umgebenden Siedlungsbauten als Zweispänner ausgelegt sind und daher jede Wohnung zur Straßen- und Gartenseite orientiert ist, wird diese klare Trennung in der Neuplanung, zugunsten einer offenen Setzung der Häuser im Park, aufgelöst. Dadurch wird ein fließender Übergang der Freiräume geschaffen, der jede Wohnung in Verbindung zum Park setzt. Die z-förmige Grundrissfigur schafft dabei unterschiedliche Außenräume und Blickbeziehungen, sowie klare Eingangsbereiche. Dabei sind bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsflächen einzuhalten. Ein Heranbauen an die festgesetzten Baugrenzen bis zur höchsten Zahl der zulässigen Zahl von Vollgeschossen ist demnach nicht überall möglich.

Wie für das Baufeld WA 2 wird auch auf der Gemeinbedarfsfläche „Kita“ die überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen mit eingetragener Grundfläche festgesetzt, um für die architektonische Gestaltung einen größeren Spielraum zu sichern. Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes, mit Rücksicht auf die benachbarte Wohnsiedlung, in offener Bebauweise vor. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die festgesetzten Baugrenzen definiert. Die Anordnungen von Terrassen bzw. Vorbauten sind regelmäßig nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig und bei der Ermittlung der Grundfläche anzurechnen. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann jedoch zugelassen werden. Solche Terrassen, die Nebenanlagen darstellen, können gem. § 23 Abs. 5 BauNVO zudem gänzlich auf der nichtüberbau-baren Grundstücksfläche zugelassen werden. Dabei kann dann die max. zulässige GF des eingeschossigen Gebäudes nicht voll ausgeschöpft werden. Die Freiflächen sollen als Spiel- und Aufenthaltsflächen gestaltet und begrünt werden. Die Anordnung des eingeschossigen Baukörpers in Straßennähe ermöglicht eine optimale grüne Gestaltung des Kita-Außenbereichs und belasten den nördlich gelegenen Waldrandbereich wenig. Zudem werden auch die öffentlichen Wegeverbindungen kurzgehalten, wodurch eine gute Erreichbarkeit per Fuß oder Rad ermöglicht wird. Der Bebauungsplan sieht innerhalb der nicht überbaubaren Fläche den Erhalt einer Baumgruppe vor, die in die Gestaltung der Außenanlagen einzubeziehen ist. (Anlage 7a, Freianlagenkonzept, städtebaulicher Vertrag)

Für die Privatgrundstücke Fischerhüttenstraße 39 und 39A (WA 5) werden die Baugrenzen bestandsorientiert festgesetzt. Zulässig ist ein Doppelhaus bei Einhaltung der offenen Bauweise.

Alle weiteren Bestandsgebäude im Plangebiet werden nicht als erhaltenswert eingestuft und daher durch die festgelegten Baugrenzen überplant.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO)

Stellplätze sollen vorrangig in Tiefgaragen innerhalb der baulichen Anlagen in den Wohngebieten WA 2 und im WA 3 untergebracht werden. Oberirdische Stellplätze für Anwohner und Besucher sind nur auf der im Plan ausgewiesenen Fläche (Gemeinbedarfsfläche) und auf den privaten Verkehrsflächen (siehe Ergänzung Anlage 5a, private Verkehrsfläche) zulässig. Diese Regelungen gelten nicht für das WA 5, hier gelten die Bestimmungen der Baugenehmigung. Städtebauliches Ziel ist das weitgehende Freihalten und Entlasten der Wohngebiete von oberirdischen Stellplätzen, um die konzeptionell angestrebte Freiraumqualität zu ermöglichen. Die für die Tiefgarage und ihre Zufahrt vorgesehenen Flächen werden zeichnerisch festgesetzt.

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 4 und WA 5 können die zulässigen Grundflächen durch Grundflächen für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO, um bis zu 50% überschritten werden. Weitere Regelungen sind hier nicht erforderlich. Damit wird sichergestellt, dass ein Mindestanteil des jeweiligen Baugrundstücks durch natürlichen Bodenanschluss für Baumpflanzungen und der Niederschlagsversickerung zur Verfügung steht. Hierdurch wird die in § 19 (4) BauNVO benannte Kappungsgrenze von GRZ 0,8 nicht überschritten.

Auch in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 wird keine weitergehende Überschreitung der in § 19 Abs. 4 BauNVO benannten Kappungsgrenze (GRZ 0,8), d.h. auch für bauliche Anlagen, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zugelassen.

Die Festsetzungen von Tiefgaragen soll ausreichend Vorsorge für den Stellplatzbedarf der geplanten Nutzungen sichern. Die Größe der Tiefgaragen im WA 2 und WA 3 ist so bemessen, dass für die Wohngebiete WA 2, WA 3 und WA 4 ein Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz je Wohneinheit angeboten werden kann. Ein Anteil von rd. 20 Stellplätzen in der Tiefgarage im WA 2 steht zur Vermietung für die Anwohner des WA 1 zur Verfügung (Ergänzung des städtebaulichen Vertrags).

Insgesamt können im Plangebiet (ohne WA 5) ca. 200 Stellplätze angeboten werden (städtebaulicher Vertrag, Anlage 5a Planstraße).

Eine vertragliche Vereinbarung eine verpflichtende Anzahl an Stellplätzen zu erstellen, gibt es im städtebaulichen Vertrag nicht. Die Angabe stellt nur eine ungefähre Anzahl dar, die größentechnisch umsetzbar erscheint.

Unter der Zielstellung einer nachhaltigen Mobilität kommt dem Radverkehr eine wichtige Rolle zu. Insbesondere durch die technische Entwicklung wird dies durch die zunehmende Verbreitung neuerer Fahrradtypen wie Pedelecs und Lastenfahrräder verstärkt. Dies bringt neue Anforderungen an die Unterbringung von Fahrrädern mit sich, die planerisch berücksichtigt werden müssen. Vorgesehen sind je Wohnung 2 Fahrradstellplätze (Verpflichtung im städtebaulichen Vertrag). Darüber hinaus werden Stellplätze für Pedelecs im Plangebiet berücksichtigt. Hierzu sind in den Gebäuden und Tiefgaragen Fahrradabstellräume vorzusehen.

Beide Bauträger sind gem. § 8 Bauordnung Berlin (BauOBln) verpflichtet, notwendige Spielplätze auf ihren Grundstücken anzulegen und instand zu halten. Größe und Ausführung der Flächen richtet sich nach den Vorschriften des § 8 Abs. 1 BauOBln bzw. der Spielplatzverordnung. Um die Wohnruhe und die Rücksichtnahme gegenüber bestehender und geplanter Wohngebäude zu wahren, wird eine öffentliche Nutzung der Anlagen im Plangebiet ausgeschlossen. Hierfür stehen die im Umfeld vorhandenen Freianlagen im Stadtwald zur Verfügung.

Für die Errichtung der erforderlichen Spielplatzflächen bietet sich die private Parkanlage an (textliche Festsetzung 14). Die Erholungsflächen und Spielplätze sollen auch den Anwohnern der Wohngebiete WA 3 und WA 4 zur Verfügung stehen. Bei einer späteren Teilung des Baugrundstücks ist die Benutzung zu Gunsten der Teilgrundstücke in den Wohngebieten WA 3 und WA 4 zu sichern (Baulast). Eine entsprechende Verpflichtung des Bauträgers wurde in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Mit der räumlichen Zusammenlegung aller notwendigen Spielplatzflächen innerhalb des Wohngebiets WA 1 und WA 2 (Parkanlage) werden eine optimale kindgerechte Gestaltung der Anlagen; eine Reduzierung der Versieglungsrate insgesamt sowie eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung erzielt.

Der Freianlagenplan (Bestandteil des städtebaulichen Vertrags) stellt die geplanten Spielplatzflächen im Plangebiet dar. Die Flächen sind so gewählt, dass es auf Grund des großen Abstandsgrüns zu den Wohngebäuden zu keiner Belästigung der Wohnruhe kommen wird.

Um ein geordnetes Siedlungsbild zu schaffen, sollten sich in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 (hier mehrgeschossiger Wohnungsbau) die Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO auf Einrichtungen für Spielplätze, Fahrradstellplätzen, Müllsammelplätzen sowie Sitzgelegenheiten im Park beschränken. Die aufgeführten Nebenanlagen entsprechen in ihrer Eigenart dem räumlichen Nutzungs- und Gestaltungskonzept innerstädtischer Wohnquartiere. Die hierfür erforderlichen Flächen werden im Freianlagenplan, der Bestandteil des städtebaulichen Vertrags ist, ausgewiesen. Das ist gegenüber dem Eigentümer verhältnismäßig, da nicht mit Einschränkungen der geplanten Nutzung zu rechnen ist, gleichzeitig aber einen sparsamen Umgang mit dem Boden sichert. Im Bereich der Reihenhäuser (WA 3) ergeben sich auf Grund der geplanten Tiefgaragen Einschränkungen bei der Errichtung weiterer Nebenanlagen. Im Baugebiet WA 3 sind Nebenanlagen nur dann zulässig, wenn eine max. zulässige GRZ von 0,7 (textliche Festsetzung 7) nicht überschritten wird. Das gilt auch für Nebenanlagen, die nach Bauordnung Berlin genehmigungsfrei sind. Der Nachweis ist im nachgeordneten Verfahren zu führen.

Um die Erdüberdeckung von 0,8 m bzw 0,6 m oberhalb der Tiefgaragen ausreichend abzufangen, sind auch park- bzw. gartenseitig Stützmauern zulässig. Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln festgelegt sind, sind nicht Gegenstand der Planung. Bei ausreichenden Platzverhältnissen kann alternativ – abhängig von Böschungswinkel und Bewuchs- auch eine künstliche Böschung ausgeführt werden.

Nutzung regenerativer Energieanlagen (Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) sind nicht ausgeschlossen. Sie sind im Zusammenhang mit der Umsetzung nachhaltiger Energiegewinnung im nachgeordneten Verfahren zu prüfen.

Die Freiflächen der Kindertagesstätte sollen als Spiel- und Aufenthaltsflächen gestaltet und begrünt werden (Anlage 7a städtebaulicher Vertrag, Freianlagenkonzept, zu dessen Umsetzung sich der Bauherr verpflichtet hat). Festgesetzt werden weiterhin drei Stellplätze, die den Parkraumdruck im öffentlichen Straßenraum etwas entlasten sollen. Da Gemeinbedarfsflächen nicht zu den Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gehören und §§ 12 bis 14 BauNVO nicht gelten, bedarf es für Außenanlagen wie -befestigte Hof- und Spielflächen, Wege und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der BauNVO keiner zusätzlichen Regelung.

Die Orientierungswerte für die Außenspielfläche von Kindertagesstätten betragen 8 m2/Kind. Die Gemeinbedarfsfläche umfasst 1.685 m2, so dass der Bedarf an Spielfläche für die geplanten 50 Plätze (400 m2) auch unter Berücksichtigung des Erhalts der Baumgruppe erfüllt werden kann.

Im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens (Bauantrag) können Nebenanlagen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulassen werden, soweit diese zur Betriebsweise der Kindertagesstätte erforderlich sind. Dazu gehören befestigte Hofflächen, Wege und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der BauNVO (z. B. Abfallbeseitigung, Spielzeugunterstand o.ä.). Hierbei sind die Regelungen der Vorschriften in § 6 BauOBln zu beachten. Im Naturschutzfachliche Gutachten (S. 9, Tab.1) wird zur Prüfung der umweltrelevanten Auswirkungen in Bezug auf die Bodenversieglung eine Fläche von 300 m2 Fläche angenommen. Die Größenordnung entspricht der nach § 19 (4) BauNVO allgemein zulässigen Überschreitungsmöglichkeit für ein Wohngebiet (worst-case-Fall); auf Grund der freiraumbezogenen Nutzung und Sicherung vorhandener Grünelemente wird die versiegelte Fläche aber deutlich geringer ausfallen (Freianlagenkonzept). Die Prüfung erfolgt im nachgeordneten Verfahren, wobei die versiegelten Flächen auf die betrieblich erforderliche Nutzung zu beschränken ist.

Nach § 1 Abs. 6 Ziffer 7 BauGB sind bei der Bauleitplanung die Belange des Umweltschutzes, insbesondere zur Gesundheitsvorsorge, zu berücksichtigen.

Die innerstädtische Brachfläche soll entsprechend dem Ziel einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, insbesondere unter dem Aspekt eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden genutzt werden. Durch eine Wohnnutzung soll das Plangebiet in die angrenzende Stadtstruktur integriert werden. Die bisherigen Planungsziele auf der ehemals berlineigenen Fläche wurden aufgegeben, da sich kein weiterer Bedarf für Verwaltungseinrichtungen ergeben hat. Die geplante Nutzungsart fügt sich in die bereits südlich, westlich und nördlich vorhandenen Wohnnutzungen ein, verkehrs- und lärmintensive Nachnutzungen werden vermieden. Das Plangebiet ist durch unterschiedliche Lärmeinwirkungen geringfügig vorbelastet.

Abbildung 11 Plangebiet mit Umfeld (Schalltechnische Gutachten vom Februar 2018)