4. Städtebaulicher Vertrag
Der städtebauliche Vertrag wurde am 27.07.2018 von der Bezirksbürgermeisterin Frau Richter-Kotowski unterzeichnet. (Vertrag ohne notarielle Beglaubigung, Vertragspartner ABG- Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co. Objekt Fischerhütten-straße KG - und die Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE haben am 24./ 26.07.2018 unterzeichnet.)
Das Vertragsgebiet umfasst die Flächen der Flurstücke 1295, 1297, 1455/16, 1456/16, 1294, 1296, 92 und 598. (Abbildung 10, Vertragsgebiet)
Nicht zum Vertragsgebiet gehören die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A (WA 5) und die öffentlichen Verkehrsflächen. Die ehemalige Gärtnervilla wurde nach Verkauf und der Erteilung einer Baugenehmigung (2013) bereits zu einem Doppelhaus umgebaut. Zu dem Zeitpunkt erfolgte die planungsrechtliche Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB (Einfügen in die nähere Umgebung). Aus diesem Grund enthält der Bebauungsplan für das Nutzungsmaß im Baufeld WA 5 nur bestandssichernde Festsetzungen.
Die Bauträger beabsichtigen, im Vertragsgebiet ein Wohnungsbauvorhaben zu entwickeln und zu errichten sowie die in diesem Zusammenhang entstehenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gemeinsam zu erfüllen. Zur Umsetzung des Vorhabens haben beide Bauträger eine private Projektentwicklungsvereinbarung abgeschlossen, in der sie sich gegenseitig u.a. zur Übernahme von Infrastrukturmaßnahmen für die Realisierung des Vorhabens verpflichteten. Beide Projektträger haben sich einverstanden erklärt, das Vorhaben auf der Grundlage des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchzuführen. Dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung liegt die Berechnung aus dem Berliner Tool zur Angemessenheitsprüfung zu Grunde.
Der städtebauliche Vertrag, der vor dem 31.7.2018 unterzeichnet wurde, ist noch nach den alten Bedingungen des sogenannten kooperativen Baulandmodells geschlossen worden. Diese sahen einen geringeren Anteil mietpreisgebundener Wohnungen vor (25% der Wohneinheiten).
Auf Grund der im Bebauungsplanentwurf vorgenommenen Änderungen nach der öffentlichen Auslegung war es erforderlich den städtebaulichen Vertrag anzupassen. Die Reduzierung der Geschossfläche um rd. 1.200 m2 auf insgesamt 22.245 m2 Geschossfläche (mehrgeschossiger Wohnungsbau) ergab zum einen drei Sozialwohnungen weniger und auch die erforderlichen Kita-Plätze reduzieren sich um einen Platz.
Darüber hinaus wurde der städtebauliche Vertrag um die Verpflichtung der Bauträger ergänzt, die Gebäude mit einer hohen Albedo auszuführen (Helligkeit der Fassade; je heller der Farbton ist, desto größer ist die Albedo). Eine wichtige Folge ist, dass an heißen Tagen mehr von der einfallenden Sonnenstrahlung reflektiert wird, und die Erwärmung des Baukörpers gemindert wird.
Zudem wurde der Anlage 2 des Vertrags–städtebauliches Konzept- eine Verpflichtungserklärung beigefügt, die eine verbindliche Bestätigung der Bauherren zur Herstellung der Tiefgaragenstellplätze und der städtebaulichen Ausführung, insbesondere zur Dachgestaltung beinhaltet.
Die nachträglichen Vereinbarungen wurden im April und Mai 2020 von der Bezirksbürgermeisterin und den Bauträgern unterzeichnet
Der städtebauliche Vertrag gem. § 11 BauGB enthält insbesondere Verpflichtungen:
- zur Übernahme der Planungs- und Gutachterkosten,
- zur Realisierung von 55 sozial geförderten Wohnungen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 (bezogen auf das Plangebiet entspricht dem festgesetzten 25%-gien Anteil an mietpreis- und belegungsgebundener Geschossfläche),
- zur Verpflichtung des Bauträgers ABG zur Errichtung einer Kindertagesstätte, in der der sich aus dem Plangebiet ergebende Bedarf von 21 Kitaplätzen dauerhaft gesichert wird (der Projektträger plant mit insgesamt 50 Plätzen),
- zur zeitlichen und inhaltlichen Durchführungsverpflichtung beider Bauträger für die gemeinsame Erschließung (private Verkehrsfläche) sowie deren Unterhaltung und Verkehrssicherung,
- zur Übernahme der Kosten für die Anlage, Verwaltung, den Betrieb, die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherung für die im Bebauungsplan als Fläche a gesicherte Verkehrsfläche zu Gunsten der Allgemeinheit,
- zur Umsetzung erforderlicher artenschutzrechtlicher Ersatzmaßnahmen (Nistmöglichkeiten) und Sicherung einer ökologischen Baubegleitung durch einen Sachverständigen,
- zur Herstellung der Erschließung für die Kita,
- zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts gem. Anlage 2 des Vertrags, insbesondere der Verpflichtung die vorgesehenen Flachdachflächen extensiv zu begrünen,
- Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen in zwei Tiefgaragen.
Weiterhin werden im städtebaulichen Vertrag projektbezogene Ausführungen zum städtebaulichen Konzept und Freianlagenplan bestimmt (Gestaltung), die Umsetzung des Bodensanierungs- und Versickerungskonzeptes sowie die Gestaltung der Erschließungsanlagen u.a. Im Falle der Veräußerung von Teilen des Baugrundstücks sind die Vertragsgegenstände auf den jeweiligen Rechtsnachfolger zu übertragen.