1. Art der Nutzung
1.1 Das Baugebiet "Nahversorgungszentrum und Seniorenwohnen" dient der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben der Nahversorgung sowie von Seniorenwohnungen und einzelnen wohnverträglichen Ergänzungsnutzungen.
Zulässig sind im 1. Vollgeschoss:
- nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf, Organisationsmittel für Bürozwecke), wobei die jeweilige Verkaufsfläche für das benannte Kernsortiment 90% der betriebsbezogenen Verkaufsfläche nicht unterschreiten darf,
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Dienstleistungsbetriebe und nicht störende Handwerksbetriebe sowie
- Unterrichtsräume.
Ausnahmsweise können auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Büroräume und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger sowie Seniorenwohnungen zugelassen werden, sofern sie flächenmäßig insgesamt deutlich untergeordnet sind.
Zulässig sind oberhalb des 1. Vollgeschosses:
- Seniorenwohnungen und Seniorenwohngemeinschaften.
Ausnahmsweise können oberhalb des 1. Vollgeschosses auch Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger, Büro- und Unterrichtsräume sowie einzelne Wohneinheiten für Pflegekräfte zugelassen werden.
1.2 Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung, Höhe baulicher Anlagen, überbaubare Grundstücksflächen
2.1 Als zulässige Grundfläche wird die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Sie darf durch die Grundflächen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden.
2.2 Für die baulichen Anlagen kann in dem mit einer Linie zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gekennzeichneten Bereich ausnahmsweise ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Balkone, Loggien und Erker bis zu dieser Linie zugelassen werden. Die Zulassungsfähigkeit vortretender Bauteile in anderen Bereichen auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bleibt von der Festsetzung unberührt.
2.3 Ausnahmsweise können einzelne Dachaufbauten, wie Schornsteine, Anlagen der Belüftung und Klimatechnik, Aufzugsüberfahrten oder Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie bis zu einer Höhe von 2,0 m über der festgesetzten Oberkante zugelassen werden, wenn sie um das Maß ihrer Höhe hinter die Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses zurücktreten.
3. Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen
3.1 Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Vorhabengebietes dienen und dessen Eigenart nicht widersprechen, mit folgenden Einschränkungen zulässig: Oberirdische Kfz-Stellplätze und Garagen sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 BauNVO, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, sind unzulässig.
4. Grünfestsetzungen
4.1 Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind mindestens 7 standortgerechte, gebietstypische Laubbäume zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
4.2 Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind insgesamt 1.200 m2 Dachfläche zu begrünen. Auf mindestens 700 m2 der zu begrünenden Dachfläche muss eine intensive Begrünung erfolgen und der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss hier mindestens 20 cm betragen.
- Hiervon sind mindestens 25% als einfach intensiv begrüntes Biodiversitätsdach auszuführen. Zur Gewährleistung einer biologischen Vielfalt im Sinne des Biodiversitätsdachs ist pro angefangene 10 m² Fläche des Biodiversitätsdachs mindestens ein Biotopelement einzubringen. Biotopelemente im Sinne der Festsetzung sind Totholzelemente, Steinelemente, feuchte Senken und Nisthilfen für Insekten. Mindestens 25% der Biotopelemente sind als Steinelemente und maximal 25% als Totholzelemente anzulegen.
- Weitere mindestens 12,5% der intensiv begrünten Dachflächen sollen auch die Pflanzung von einzelnen Gehölzen ermöglichen und müssen deshalb einen durchwurzelbaren Teil des Dachaufbaus von mehr als 40 cm aufweisen, im Bereich von Baumpflanzungen mehr als 80 cm.
Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
4.3 Das anfallende Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zurückzuhalten und vollständig durch Mulden- oder Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung zu versickern.
5. Immissionsschutz
5.1 Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen entlang der Linien
- C-D im III. Vollgeschoss,
- E-F im III bis VII. Vollgeschoss und
- F-G im IV. bis VII. Vollgeschoss
in Wohnungen mit einem oder zwei Aufenthaltsräumen in mindestens einem Aufenthaltsraum, in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume durch besondere Fensterkonstruktionen oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird. Keine besonderen Fensterkonstruktionen oder andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung sind erforderlich in Aufenthaltsräumen, die mit mindestens einem Fenster zu einer lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind; diese Räume sind entsprechend anzurechnen.
6. Sonstige Festsetzungen
6.1 Im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung im ersten Vollgeschoss und jeweils nur an den nach Osten ausgerichteten Fassaden der Gebäude zulässig. Wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen ist unzulässig.
6.2 Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbegrenzungslinie.
Nachrichtliche Übernahme
Das Plangebiet liegt vollständig in der denkmalgeschützten Gesamtanlage "Wohnsiedlung Charlottenburg Nord" (Obj.-Dok.-Nr.: 09040505,T).