Planungsdokumente: Stage-Test 4-99 VE

Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf 4-79 VE wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt. Da eine zulässige Grundfläche (GR) nach § 19 Abs. 2 BauNVO von deutlich weniger als 20.000 m² festgesetzt wird, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Eingriffe, welche aufgrund der Planaufstellung zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Dies bedeutet, dass mit den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 4-79 VE kein Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB vorbereitet wird, der Ausgleich, Ersatz oder Minderung im Sinne der Vorschrift des § 18 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) erforderlich machen würde.

Dies entbindet jedoch nicht von der materiellen Pflicht, die Umweltbelange, einschließlich Naturschutz und Landschaftspflege, in der planerischen Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu berücksichtigen. Dafür werden nachfolgend die möglichen Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfes auf die einzelnen Schutzgüter ermittelt und bewertet und es wird geprüft, ob sich planungsbedingte Beeinträchtigungen für das jeweilige Schutzgut ergeben.

Nach derzeitigem Kenntnisstand ist dies vorliegend aufgrund des hohen Versiegelungsgrades im Bestand und der weitestgehend fehlenden Vegetation nicht der Fall.

Schutzgut Boden/Fläche und Grundwasser

Der Versiegelungsgrad im Geltungsbereich wird sich mit den geplanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs 4-79 VE gegenüber der Bestandssituation verringern. Derzeit ist das 3.084 m² große Baugrundstück durch Baulichkeiten und Erschließungsflächen fast vollständig (= 99 %) versiegelt; demgegenüber sieht die Projektplanung im rückwärtigen Grundstücksbereich begrünte Freiflächen beiderseits einer öffentlichen Wegeverbindung und einzelne Grünflächen im Vorgartenbereich vor.

Ausweislich der Projektplanung werden unversiegelte, begrünte Grundstücksfreiflächen im Umfang von insgesamt rund 480 m² (= 16 % des Grundstücks) entstehen. Hinzu kommen die begrünten Freiflächen des Dachgartens (rund 300 m² bzw. rechnerisch 10% des Grundstücks), die aufgrund des hohen Boden-/ Substratsaufbaus von bis zu einem Meter und der Art der Bepflanzung funktional einer bodengleichen Freifläche (z.B. über einer Tiefgarage) nahekommen.

Die Abnahme der Bodenversiegelung ermöglicht eine vermehrte flächige Versickerung von Niederschlagswässern und begünstigt die Grundwasserneubildung. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf vorgesehene Verpflichtung, das anfallende Niederschlagswasser vollständig auf dem Grundstück zurückzuhalten und zu versickern sowie Vorgaben der Berliner Bauordnung zur wasseraufnahmefähigen Herstellung nicht überbauter Grundstücksflächen wie interne Wege und Fahrradabstellflächen wirken sich ebenfalls positiv auf das Schutzgut Wasser aus.

Schutzgut Klima, Luft

Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf intendiert bezogen auf die klimarelevante Versiegelung keine Nutzungsintensivierung und entspricht mit geplanten Vorgaben zur Begrünung und einem Ausschöpfen der Potenziale zur Entsiegelung auch den Zielsetzungen der Stadtentwicklungspläne Klima und Klima konkret.

Durch die bauliche Nachverdichtung ist von einer Erhöhung der Wärmespeicherkapazität durch Gebäude auszugehen. Demgegenüber beeinflussen die mit den beabsichtigen Bebauungsplanfestsetzungen vorgegebenen Begrünungsmaßnahmen und die Abnahme des Versiegelungsgrades das Lokalklima positiv. Die Begrünungsverpflichtungen und die Vorgaben zur Dachbegrünung ermöglichen u.a. eine verbesserte Verdunstung von Wasser durch Vegetation und wirken sich positiv auf die thermische Situation und die Lufthygiene aus. Begrünte Dachflächen wirken auch einem übermäßigen Aufheizen der neuen Gebäude entgegen.

Im Hinblick auf den Luftaustausch entfalten vor allem höhere Gebäude eine Barrierewirkung. Relevante planungsbedingte Veränderungen der örtlichen Durchlüftungsverhältnisse sind vorliegend – trotz des Neubaus eines siebengeschossigen Gebäudes – allerdings nicht zu erwarten, da unmittelbar angrenzend Gebäuderiegel in vergleichbarer Höhe (achtgeschossige Wohnzeilen im Westen und Norden) vorhanden sind und der für die Durchlüftung wichtige Grünzug Popitzweg (Durchlüftungsbahn) unverändert erhalten bleibt.

Im Sinne des Umwelt- und Klimaschutzes wird im Durchführungsvertrag für die Neubebauung (Häuser 2 und 3) ein Anschluss an das Fernwärmenetz und/oder eine Beheizung mittels Wärmepumpen verbindlich vorgegeben.

Eine Erhöhung der Luftschadstoffbelastung durch planungsbedingte Verkehrsemissionen ist aufgrund der Planung als autofreier Wohnstandort nicht zu erwarten, vielmehr führt die Aufgabe der derzeit auf dem Grundstück vorhandenen Stellplatzanlage und weiterer einzelner Stellplätze (insgesamt knapp 40 Stellplätze) zu einer leichten Verbesserung der lufthygienischen Verhältnisse.

Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt

Gegenüber der Bestandssituation wirken sich die geplanten Festsetzungen zur Begrünung – aufgrund der damit verbundenen Erhöhung des Grünvolumens – positiv auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt aus.

Die geplante Fällung eines Baumes auf dem Nachbargrundstück Halemweg 13-15 unmittelbar südwestlich des Geltungsbereichs wird durch die verpflichtende Neupflanzung von mindestens sieben Bäumen im Vorhabenbereich kompensiert. Vom zuständigen Umwelt- und Naturschutzamt sind als erforderlicher ökologischer Ausgleich für die in Aussicht gestellte Fällgenehmigung fünf Ersatzpflanzungen berechnet worden.

Darüber hinaus notwendige Schnittmaßnahmen an weiteren Bäumen im Nordwesten und Norden des Baugrundstücks, können in ihren Auswirkungen durch die geplanten Begrünungsverpflichtungen ebenfalls kompensiert werden.

Eine relevante Beeinträchtigung von Artenschutzbelangen ist im Geltungsbereich – unter Berücksichtigung bereits vorgenommener CEF-Maßnahmen (s.u.) – nicht erkennbar. Die Lebensraumfunktion des Plangebiets für die Tierwelt ist aufgrund mangelnder Habitatstrukturen als gering einzustufen. Im Ergebnis der 2020 und 2021 durchgeführten artenschutzfachlichen Untersuchungen werden nur die Artengruppen Fledermäuse und Vögel als planungsrelevant eingestuft.

Das Prüferfordernis, ob die artenschutzrechtlichen Verbotsvorschriften des § 44 Abs. 1 BNatSchG für besonders geschützte Arten gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 13 BNatSchG eingehalten werden, bezieht sich damit vorrangig auf dauerhaft nutzbare Niststätten von europäischen Brutvogelarten und Quartiere von Fledermäusen.

Diesbezügliche Begutachtungen der Bestandsgebäude auf dem Vorhabengrundstück ergaben keine Hinweise auf eine ehemalige oder aktuelle Nutzung vorhandener für Fledermäuse geeigneter Spaltenstrukturen (Attikablech) an den Gebäuden, aber es wurden insgesamt neun Niststätten von Haussperlingen festgestellt.

Als Ersatz für die abriss- und umbaubedingt künftig entfallenden Niststätten dieser Gebäudebrüter wurden durch den Vorhabenträger Anfang 2023 neun Koloniebrüterkästen für Sperlinge am verbleibenden Bestandsgebäude aufgehängt und im Anschluss daran die ursprünglichen Niststätten auf einen aktuellen Besatz hin durch einen Sachverständigen überprüft und danach fachgerecht verschlossen.

Bei den vorgenommenen Ersatzhängungen handelt es sich um so genannte CEF-Maßnahmen (= continued ecological function), die der Vermeidung des Auslösens von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG dienen. Die Ersatzniststätten stellen sicher, dass es zu keiner zeitlichen Lücke im Fortpflanzungsgeschehen der Tiere kommt und weiterhin gleichwertige geeignete Ersatzniststätten im räumlichen Zusammenhang zur Verfügung stehen.

Weil durch einen Sperlingskoloniebrüterkasten nach der Verordnung über Ausnahmen von Schutzvorschriften für besonders gefährdete Tier- und Pflanzenarten „jeweils höchstens zwei Fortpflanzungs- oder Ruhestätten ersetzt“ werden können, findet vorliegend durch die Anbringung von neun Koloniebrüterkästen sogar eine Überkompensation statt.

Für die Artengruppen Brutvögel und Fledermäuse geeignete Habitatstrukturen an Bäumen (Niststätten bzw., Spalten-/Höhlenquartiere) im unmittelbaren Umfeld des Grundstücks werden von der Planung nicht beeinträchtigt (siehe Kapitel I.2.9) und es sind keine Kompensationsmaßnahmen erforderlich.

Die im Plangebiet derzeit ausgeübten Nutzungen (gebietsversorgende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, Seniorenwohngemeinschaften, Weiterbildungseinrichtung) bleiben mit der beabsichtigten Gebietsfestsetzung „Nahversorgungszentrum und Wohnen“ des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs 4-79 VE weiterhin planungsrechtlich zulässig. Im Zuge der Planungsumsetzung wird jedoch der Teilabriss des bestehenden Gebäudeensembles erforderlich und führt voraussichtlich zur Kündigung der dortigen Nutzungs-/Mietverträge durch den Eigentümer. Der bestehende Lebensmitteldiscounter soll (vergrößerte) Räumlichkeiten im geplanten Neubau erhalten und voraussichtlich während der Bauzeit einen Standort für eine Zwischennutzung in unmittelbarer Nähe erhalten. Die Wohnnutzung in den Obergeschossen des straßenseitigen Bestandsgebäudes bleibt unverändert bestehen und die vorhandene Weiterbildungseinrichtung für Pflegekräfte sowie die Fahrschule sollen Ersatz-Räumlichkeiten im rückwärtigen Neubau erhalten.

Nicht zuletzt gewährleisten die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs eine sozial gerechte Bodennutzung sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

Auf die Wohnverhältnisse der benachbarten Bebauung, dortige weitere Grundstücksnutzungen und die persönlichen Lebensumstände der Bewohnerinnen und Bewohner sowie Nutzerinnen und Nutzer wirken sich die geplanten Bebauungsplanfestsetzungen nicht negativ aus.

Die im Plangebiet vorgesehene Neubebauung geht mit stadtstrukturellen und stadtgestalterischen Veränderungen einher.

Die Nachverdichtung eines innerstädtischen Standortes mit hoher Lagegunst (durch den unmittelbaren U-Bahn-Anschluss) entspricht dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und dem heutigen städtebaulichen Leitbild einer „Stadt der kurzen Wege“. Die Funktion des Bereichs als Gebietszentrum wird gestärkt und zukünftig die hohe Nachfrage an Wohnraum für Senioren abgedeckt.

Der um den Halemweg liegende Randbereich der Denkmalgesamtanlage „Wohnsiedlung Charlottenburg Nord“ wurde bereits in der Vergangenheit durch bauliche Maßnahmen erkennbar verändert bzw. überformt.

Südwestlich der achtgeschossigen Wohnzeile von Werner Weber (Halemweg 21–23) weitete sich der Grünzug ursprünglich platzartig auf und wurde von einem flachen Kita-Gebäude und dem ehemals ebenfalls nur ein- bis zweigeschossigen Einkaufszentrum flankiert. Bereits Anfang der 1970er Jahre wurde auf der Freifläche vor den flachen Kita-Gebäuden dann eine ergänzende achtgeschossige Wohnzeile (Halemweg 13–15) realisiert und der straßenseitige Baukörper des Einkaufszentrums 1989/90 bis zur heutigen Höhe von fünf Geschossen aufgestockt. Dadurch wurde die ursprüngliche Höhenmodellierung nördlich des Grünzuges bereits vor mehr als 30 Jahren in diesem Bereich aufgegeben.

Auch auf dem Grundstück Halemweg 17–19 selbst wurden in der Vergangenheit maßgebliche Veränderungen zugelassen: Der eine Eingangssituation formulierende Riegelbau mit vier offenen Durchgangsachsen und ehemals einem Obergeschoss wurde durch ein vier Obergeschosse umfassendes Wohngebäude überbaut, der Durchgang auf eine Zugangsachse verschmälert und die Passage soweit in den rückwärtigen Bereich verlängert, dass die Querung zwischen der überdachten Passage entlang des Weberhauses zur U-Bahnstation Halemweg bzw. zur internen Grünverbindung Halemweg–Popitzweg verbaut wurde.

Im Sinne der sich fortwährend ändernden Anforderungen der Stadtentwicklung ist auch das geplante Bauvorhaben eine Reaktion auf den gestiegenen Wohnraumbedarf (insbesondere für hochaltrige Menschen) und das Erfordernis eines fußläufig erreichbaren Versorgungszentrums für die ansässige Wohnbevölkerung.

Das funktionale Konzept der Neubebauung wird einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung des vorhandenen Gebietszentrums leisten und das Nahversorgungsangebot verbessern, die städtebauliche Figur greift die Ergebnisse des Gutachterverfahrens „Gebietszentrum Siedlung Jungfernheide“ auf. Vorgesehen sind hiernach weitere Nachverdichtungs- und Neubaumaßnahmen beiderseits des Halemwegs. Östlich des Halemweg (an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes angrenzend aber bereits außerhalb des Denkmalbereichs) soll eine kompakte Neubebauung mit bis zu elfgeschossigen Gebäuden entstehen.

Nach Einschätzung der Unteren Denkmalschutzbehörde (UD) fügen sich die geplanten Neu- und Umbaumaßnahmen im Vorhabenbereich in die bestehende und beabsichtigte Weiterentwicklung der Stadtstruktur ein.

Die vorgesehenen Bebauungsplanfestsetzungen berücksichtigen den Denkmalstatus der nördlich angrenzenden Wohnzeile („Weberhaus“) durch den Verzicht auf ein achtes Vollgeschoss bzw. einen Höhenunterschied von rund 4,5 m zum Weberhaus (Halemweg 21-23). Gerade die im Durchführungsvertrag geregelte Wiederherstellung der Passarelle und damit des direkten Zuganges zur U-Bahn lassen die ursprüngliche Entwurfsidee der Gebäudegruppe um den U-Bahnausgang wieder deutlich werden und wirken sich nach Ansicht der unteren Denkmalschutzbehörde positiv auf das Erscheinungsbild der Denkmalgesamtanlage aus.