Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Im Ergebnis des Anzeigeverfahrens wurde festgestellt, dass der Bebauungsplan, da beanstandungsfrei, nach BVV-Beschluss gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB als Rechtsverordnung festgesetzt werden kann.

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf hat den Bebauungsplan 6-24 durch Rechtsverordnung vom 28. März 2023 festgesetzt.

Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt

Die Rechtsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 12 am 28. April 2023 auf Seite 162 verkündet.

Ergänzender Hinweis zum Verfahren

Gemäß Überleitungsvorschrift des § 245c BauGB können Verfahren, die förmlich vor dem 13. Mai 2017 eingeleitet worden sind, nur dann nach den neu geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden, wenn die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB vor dem 16. Mai 2017 eingeleitet worden ist.

Da zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt bereits die frühzeitige Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt war, kann dieses Bebauungsplanverfahren nach den bisherigen Vorschriften abgeschlossen werden.

Art der baulichen Nutzung

Textliche Festsetzung 1

In den allgemeinen Wohngebieten sind die in § 4 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung genannten Anlagen für sportliche Zwecke nicht zulässig. Die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und Abs. 6 Nr. 1 BauNVO)

Textliche Festsetzung 2

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 4 dürfen nur Wohngebäude errichtet werden, bei denen ein Anteil von mindestens 25 % der zulässigen Geschossfläche mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Ausnahmsweise können Wohngebäude ohne förderungsfähige Wohnungen zugelassen werden, wenn der nach Satz 1 erforderliche Mindestanteil in anderen Gebäuden im allgemeinen Wohngebiet WA 1 erbracht wird.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)

Maß der baulichen Nutzung

Textliche Festsetzung 3

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, bauliche Anlagen 1.1 und 1.2 und WA 3, bauliche Anlage 3.1 wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil in Verbindung mit der textlichen Festsetzung 8 festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 und § 19 Abs. 2 BauNVO)

Textliche Festsetzung 4

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, bauliche Anlage 1.3, WA 3 bauliche Anlagen 3.2, 3.3 und 3.4 und WA 4 wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.

(§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i.V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO)

Textliche Festsetzung 5

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind auf den Flächen der baulichen Anlagen 1.2 und 1.3 (WA 1) und den Flächen der baulichen Anlagen 2.1, 2.2 und 2.3 (WA 2) die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i. V. m. § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO)

Textliche Festsetzung 6

Im allgemeinen Wohngebiet WA 3, auf der Fläche der baulichen Anlage 3.3 ist ausnahmsweise abweichend von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ein weiteres Vollgeschoss zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO)

Textliche Festsetzung 7

Im allgemeinen Wohngebiet WA 2 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden.

Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundflächenzahl von 0,7 überschritten werden.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO)

Textliche Festsetzung 8

Für die baulichen Anlagen 1.1 und 1.2 (WA 1) kann auf den Flächen c und d und für die bauliche Anlage 3.1 (WA 3) kann auf der Fläche e ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Balkone bis zu der Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung auf zwei Drittel der Länge der jeweiligen Außenwand vor die Baugrenze ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 2 und 3 Satz 3 BauNVO)

Textliche Festsetzung 9

Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 Baukörper 1.2 und 1.3 und im allgemeinen Wohngebiet WA 2, Baukörper 2.1, 2.2 und 2.3 können ausnahmsweise einzelne Dachaufbauten bis zu einer Grundfläche von jeweils 70 m2 und einer Höhe von 2,0 m über der Oberkante des letzten Vollgeschosses zugelassen werden, wenn sie ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen (z.B. Aufzugsanlage, Schornsteine und Solaranlagen) dienen und mindestens 3,0 m von der Baugrenze zurückgesetzt sind.

Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V. mit § 16 Abs.2 und 6 und § 23 Abs.1 BauNVO

Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

Textliche Festsetzung 10

Für das allgemeine Wohngebiet WA 2 wird abweichend von der offenen Bauweise festgesetzt: Zulässig sind Gebäude, deren Gebäudelänge bis zu 55 m betragen darf.

(9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 1 und Abs. 4 BauNVO)

Textliche Festsetzung 11

Auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 4 sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Das gilt nicht für festgesetzte Tiefgaragen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO)

Immissionsschutz

Textliche Festsetzung 12

Zum Schutz vor Verkehrslärm müssen bei Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen in allgemeinen Wohngebieten WA 3, WA 4 und WA 5 die Außenbauteile, die entlang der Fischerhüttenstraße orientiert sind, resultierende bewertete Schalldämm-Maße (erf. R'w,res) aufweisen, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel

- von 35 dB(A) tags und 30 dB(A) nachts / in Aufenthaltsräumen von Wohnungen und

- von 35 dB(A) tags in Unterrichtsräumen und ähnlichen Räumen.

- von 40 dB(A) tags in Büroräumen und ähnlichen Räumen

nicht überschritten wird.

Die Bestimmung der erf. R'w,res erfolgt für jeden Aufenthaltsraum gemäß der Anlage der Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung vom 4. Februar 1997 (24. BImSchV). Für den Korrektursummanden D ist abweichend von der Tabelle 1 der Anlage zur 24. BImSchV für Räume der Zeilen 2, 3 und 4 jeweils ein um 5 dB geringerer Wert einzusetzen. Die Beurteilungspegel außen für den Tag Lr,T und für die Nacht Lr,N sind für Straßen gemäß § 3 der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung vom 12. Juni 1990 in der Fassung vom 18. Dezember 2014) und für Schienenwege gemäß § 4 der 16. BImSchV zu berechnen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Textliche Festsetzung 13

Zum Schutz vor Verkehrslärm muss in den Gebäuden 4.1, 3.1 und im WA 5 entlang der Fischerhüttenstraße und im Gebäude 1.1 entlang der Sven-Hedin-Straße mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens einem Fenster von der Straße abgewandt sein. Hiervon ausgenommen sind Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zu einer lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind.

In den Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zu einer lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind, müssen in mindestens einem Aufenthaltsraum (bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen) bzw. mindestens 2 der Aufenthaltsräume (bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen) durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Grünfestsetzungen

Textliche Festsetzung 14

Die im Bebauungsplan als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage und Spielplatz“ festgesetzte Fläche ist als naturnahe Vegetationsfläche mit Gehölzen anzulegen. Unter Einbeziehung der vorhandenen Bäume ist pro angefangener 500 m² Parkfläche ein gebietstypischer Baum mit einem Mindeststammumfang von 16-18 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

Für die Gestaltung des Spielplatzes sind Sandflächen und Flächen für Spielgeräte und Bänke von zusammen höchstens 25 % der „Privaten Parkanlage und Spielplatz“ zulässig.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)

Textliche Festsetzung 15

Innerhalb der privaten Grünfläche, der Grünfläche mit Zweckbestimmung „Private Parkanlage und Spielplatz“, der Flächen zum Anpflanzen und der Waldfläche sind Wege nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen oder Betonierungen sind nicht zulässig. Das gilt nicht für Feuerwehrzufahrten zu Gunsten des WA 2 mit einer Breite von bis zu 3,0 m.

(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Satz 3 NatSchGBln)

Textliche Festsetzung 16

Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis WA 4 sind Dächer mit einer Neigung von 0 bis zu 10 Grad extensiv zu begrünen. Das gilt nicht für technische Einrichtungen, für Belichtungsflächen und Terrassen. Der Anteil der technischen Einrichtungen, Belichtungsflächen und Terrassen darf höchstens 30 % betragen.

Die Eingrünung hat durch Ansaat einer Gras- Kräuter- oder Sedumsprossenansaat auf einer mindestens 10 cm starken Substratschicht zu erfolgen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

Die Festsetzung gilt nicht für Dächer von Nebenanlagen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB)

Textliche Festsetzung 17

Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen unterirdische Garagen (Tiefgaragen) hergestellt werden.

Die Erdschicht über der Tiefgarage muss im allgemeinen Wohngebiet WA 2 mindestens 0,80 m und im allgemeinen Wohngebiet WA 3 mindestens 0,60 m betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung, Wege, Zugänge und Terrassen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)

Textliche Festsetzung 18

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 ist pro angefangene 600 m² Baugebietsfläche mindestens 1 hochstämmiger Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16/18 cm zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind, mit Ausnahme des Baumbestands auf den mit p1 gekennzeichneten Flächen, die vorhandenen Bäume mitzurechnen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)

Textliche Festsetzung 19

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 sind die mit p5 bezeichneten Flächen unter Einbeziehung der vorhandenen Bäume mit Gehölzen und Stauden zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)

Textliche Festsetzung 20

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sind die mit p4 gekennzeichneten Flächen mit Bindung zum Anpflanzen gärtnerisch in der Weise anzulegen, zu unterhalten und bei Abgang nachzupflanzen, dass eine durch Wiesen und Gehölze gestaltete Übergangszone zur Parklandschaft entsteht.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)

Textliche Festsetzung 21

Auf den mit p1 gekennzeichneten Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung sind die vorhandenen Bäume zu erhalten und bei Abgang in der Weise nachzupflanzen, dass der Eindruck einer durchgehenden Baumreihe mit Gehölzen erhalten bleibt. Innerhalb der Flächen p1 kann jeweils ein Weg in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau mit einer Breite bis zu 2 m zugelassen werden.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)

Textliche Festsetzung 22

Auf der mit p2 gekennzeichneten Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und Erhaltung ist die vorhandene Vegetation zu erhalten und bei Abgang in der gleichartigen Weise nachzupflanzen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)

Textliche Festsetzung 23

Die mit p3 gekennzeichnete Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen ist in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck einer dichten Hecke entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)

Textliche Festsetzung 24

In den allgemeinen Wohngebieten sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze zu begrünen und zu erhalten, so dass eine den Straßenraum begleitende Vorgartenzone entsteht. Garagen, Stellplätze sowie Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 Baunutzungsverordnung sind innerhalb dieser Fläche unzulässig. Ausnahmsweise können innerhalb der Vorgartenzonen allseitig offene und nicht überdachte Aufstellflächen für Fahrräder zugelassen werden, sofern je Vorgartenzone deren Flächen insgesamt 6 m2 nicht übersteigen.

Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und Zufahrten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO)

Textliche Festsetzung 25

Die mit A bezeichnete Fläche für eine Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft auf der privaten Grünfläche ist vollständig von jeder Befestigung zu entsiegeln. Sie ist gärtnerisch so anzulegen, dass der Eindruck einer naturnahen Wildblumenwiese mit Gehölzgruppen entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)

Erschließung

Textliche Festsetzung 26

Die private Verkehrsfläche Fläche a ist mit einem Geh- und Fahrrecht für die Allgemeinheit zu belasten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Textliche Festsetzung 27

Die private Verkehrsfläche Fläche b ist mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anwohner und Besucher der allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis WA 4 sowie für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr, Krankenfahrzeuge) und Versorgungsfahrzeuge (z.B. Müllabfuhr) zu belasten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Textliche Festsetzung 28

Die privaten Verkehrsflächen a und b sind mit einem Leitungsrecht zugunsten der Unternehmensträger zu belasten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Textliche Festsetzung 29

Die Fläche B (Sickermulde) ist zugunsten des Unternehmensträgers zu belasten. Die mit einem Leitungsrecht zu belastende Fläche B ist von Anpflanzungen freizuhalten. Sonstige Befestigungen müssen leicht zu beseitigen sein.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Gestaltungsfestsetzungen

Textliche Festsetzung 30

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans dürfen Grundstückseinfriedungen zur öffentlichen Verkehrsfläche ab einer Höhe von 0,5 m nur durchsichtig ausgebildet werden.

(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs.1 AGBauGB)

Sonstige Festsetzungen

Textliche Festsetzung 31

Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen Nr. 14 bis einschließlich 25 wird die Verwendung von Arten der der Begründung beigefügten Pflanzliste empfohlen.