Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Flankierend zur Einfahrt an der Fischerhüttenstraße befinden sich jeweils die ehemalige Gärtnervilla bzw. das Wirtschaftsgebäude, dahinter diverse Lagergebäude bzw. weitere Wirtschaftsgebäude, Garagen und Unterstände, die in ihrer Anordnung einen Wirtschaftshof bilden. Daran unmittelbar anschließend befindet sich die großflächige Gewächshausanlage. Der nördliche Teil des Grundstücks ist bis zur Sven-Hedin-Straße bisher weitestgehend unbebaut und durch mit Betonstein eingefasste Freiflächenanpflanzungen bzw. Wiesencharakter gekennzeichnet. Die Grünflächen werden durch Baum- und Gehölzstrukturen untergliedert.

Der Geltungsbereich ist zu mehr als einem Drittel durch unterschiedliche Beläge versiegelt. Sämtliche Gebäude, Nebenanlagen und Gewächshäuser stehen seit einigen Jahren leer und befinden sich größtenteils im baufälligen Zustand.

Auf dem Grundstück befindet sich eine große Sickermulde, die als Vorflut für den Regenwasserkanal der öffentlichen Verkehrsfläche Hartmannsweilerweg dient und erhalten werden muss. Diese wurde mit dem Erschließungsvertrag vom 11. März/ 26. August 1927 mit den Sommerfeld-Gesellschaften für das Nord-Gebiet von Zehlendorf und dem Bezirksamt Zehlendorf, Amt für Tiefbau, hergestellt. Die Mulde wurde zu keiner Zeit den Entwässerungswerken bzw. jetzt den Berliner Wasserbetrieben (BWB) übergeben. Somit befindet sich die Mulde im Besitz und der Verantwortung des jeweiligen Grundstückseigentümers.

Im Geltungsbereich sind bisher noch keine Bebauungspläne festgesetzt.

Baunutzungsplan

Der Baunutzungsplan für Berlin (BNP) von 1961 (ABl. 1961, S. 742) weist das Plangebiet (mit Ausnahme der Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A) als „Nichtbaugebiet“ aus. Nach der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte gelten diese Festsetzungen des Baunutzungsplans aufgrund der fehlenden Einbeziehung in den Festsetzungskatalog bei Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) und somit nicht vorhandener Überleitung in das neue Baurecht gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als nicht übergeleitet. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich hier auf der Grundlage von § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).

Die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A sind im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 ausgewiesen. Für das gesamte Plangebiet existieren keine förmlich festgestellten (f.f.) Straßen- und Baufluchtlinien. Demzufolge sind die Voraussetzungen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt und es handelt sich hier um einen einfachen Bebauungsplan.

Planungsrechtliche Gebietseinschätzung

Die reale Nutzung des Umfelds ist durch Wohnen geprägt (Umweltatlas 2015)⁴. Die Stadtstruktur der Umgebung ist südlich des Plangebiets durch Einzelhäuser und Villen mit parkartigen Gärten und westlich bzw. nördlich durch die angrenzende Wohnzeilenbebauung aus den späten 1920er Jahren gekennzeichnet. Das Plangebiet selbst weist nur eine geringe Bebauung auf. Derzeit prägen eine offene Wiesenlandschaft mit Baumreihen, Hecken und Feldgehölze und ein Kiefernbestand das Plangebiet. Im Osten grenzen die mit altem Baumbestand gesäumte und unbefestigte, nur für den Fuß- und Radverkehr nutzbare Plüschowstraße und der Friedhof Zehlendorf an das Plangebiet.

Zur Klärung der Abgrenzung des Innen- und Außenbereichsgebiets haben das Stadtplanungsamt und das Referat II C der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 29.08.2016 eine gemeinsame Ortsbesichtigung durchgeführt.

Auf dem Grundstück selbst befinden sich je seitlich der Zufahrt die ehemalige Gärtnervilla (Fischerhüttenstraße 39/39A) und das später errichtete Wirtschaftsgebäude (Fischerhüttenstraße 41/43). Rückseitig sind diverse Lager- bzw. weitere Wirtschaftsgebäude und Ergänzungsbauten vorhanden, die einen Wirtschaftshof definieren. Daran unmittelbar anschließend befindet sich eine großflächige Gewächshausanlage, die insgesamt fünf Baukörper umfasst. Der nördliche Teil des Grundstücks ist bis zur Sven-Hedin-Straße bzw. bis zur östlich angrenzenden Plüschowstraße – neben wenigen Schuppen bzw. Unterständen – unbebaut; die weitläufige Grünbrache ist vor allem durch Wiesen, Baumgruppen und Gehölzstreifen gekennzeichnet.

Nach ständiger Rechtsprechung setzt die Beurteilung der Innenbereichsqualität in räumlicher Hinsicht drei Aspekte voraus:

• das zu bebauende Grundstück ist von relevanter Bebauung umgeben,
• diese muss in einem Zusammenhang stehen (aufeinanderfolgende Gebäude) und
• der Bebauungszusammenhang muss einem Ortsteil angehören.

Abb. 2 Planungsrechtliche Gebietseinschätzung (ohne Maßstab), Sen Stadt Wohn Abt. II C,

Nach Auffassung der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen, Abt. II C nehmen die noch vorhandenen (brachliegenden) Gewächshäuser nicht am Bebauungszusammenhang der Straßenrandbebauung teil, da sie nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienten, sondern lediglich für die gartenbauliche Produktion, Pflege und Kultivierung genutzt wurden. In der Regel sind Gewächshäuser nur als Nebenanlagen zur erwerbsgärtnerischen Hauptnutzung zu bewerten und somit für den Bebauungszusammenhang grundsätzlich nicht maßstabsbildend. Sie scheiden als den Bebauungszusammenhang selbst herstellende Bebauung aus.

Anders verhält es sich dabei mit den Betriebs- und Nebengebäuden, die straßenseitig und entlang der westlichen Grundstücksgrenze angeordnet sind. Da diese neben landwirtschaftlichen oder erwerbsgärtnerischen Zwecken auch dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen können, sind sie für den Bebauungszusammenhang maßstabsbildend.

Damit wird etwa ein Viertel des Plangebiets dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet. Der größte Teil des Plangebietes ist als Außenbereich nach § 35 BauGB zu bewerten.

Individualverkehr

Das Plangebiet wird über die Fischerhüttenstraße im Südwesten und die Sven-Hedin-Straße im Nordosten erschlossen. Die Fischerhüttenstraße führt nach Südosten zum Zentrum von Zehlendorf und nach Nordwesten zum Grunewald und zur Krumme Lanke. Sie ist gemäß Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr als sogenannte Ergänzungsstraße Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes und bietet eine direkte Anbindung an das hochrangige übergeordnete Straßennetz:

• zum einen in die Potsdamer Straße, zugleich Bundesstraße 1 (gemäß StEP Verkehr Straße der Stufe I - großräumige Straßenverbindung),
• zum anderen in die Argentinische Allee (gemäß StEP Verkehr Straße der Stufe II - übergeordnete Straßenverbindung).

Auch die nicht klassifizierte Sven-Hedin-Straße wird teilweise von Durchgangsverkehr befahren und bindet das Plangebiet ebenfalls an das übergeordnete Straßennetz an (Argentinische Allee und Clayallee, beide Stufe II, sowie Onkel-Tom-Straße, Stufe III).

Zwischen Fischerhütten- und Sven-Hedin-Straße befindet sich die Plüschowstraße, eine unbefestigte Sandstraße, über die einige Wohnhäuser südöstlich des Plangebiets erschlossen werden, die aber nördlich davon lediglich für den Fuß- und Radverkehr zur Verfügung steht. Für den Fuß- und Radverkehr hat sie allerdings eine wichtige Verbindungsfunktion.

Nach Kategorisierung des übergeordneten Straßennetzes ist die Fischerhüttenstraße als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe IV (weitere Straße von besonderer Bedeutung) eingestuft. Im Planungshorizont für das Jahr 2025 ist keine Änderung der Einstufung vorgesehen (StEP Verkehr 2011).

Da es sich bei der Fischerhüttenstraße mit Anbindung an die Potsdamer Straße um eine Straße von gesamtstädtischer Bedeutung handelt, wurde eine Verkehrsuntersuchung erarbeitet, um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz zu ermitteln und zu bewältigen. Die Ergebnisse der verkehrlichen Untersuchung werden im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.

Rad- und Fußgängerverkehr

An den am Planungsgebiet anliegenden Straßen sind beidseitig befestigte Fußwege mit Breiten von 2,0 m – 2,5 m vorhanden. Ebenfalls sind beidseitig Anlagen für den Radverkehr vorhanden.

Die direkt an das Gebiet grenzende Plüschowstraße ist zwar nicht Teil des Fahrradroutenhauptnetzes, sie wird allerdings durch Fußgänger und Fahrradfahrer gleichermaßen als Verbindung zwischen Sven-Hedin-Straße und Fischerhüttenstraße genutzt, insbesondere da sich im nördlichen Bereich die Anlagen des Ernst-Reuter-Sportfeldes anschließen.

Über die Plüschowstraße verläuft einer der 20 Grünen Hauptwege Berlins. Der „Teltower Dörferweg“ (Weg Nr. 15) führte auf einer Länge von 47 km von Dorf zu Dorf. Auf der Teltower Hochfläche im Süden von Berlin beginnend an der Krummen Lanke verbindet er die Wohngebiete von Zehlendorf, Lichterfelde, Marienfelde, Lichtenrade, Buckow, Rudow und Adlershof und somit die ehemaligen historischen Dorfstrukturen.

Öffentlicher Personennahverkehr

Das Plangebiet ist durch die Buslinien X11 und M48 direkt an das öffentliche Personennahverkehrsnetz angeschlossen.

Die Bushaltestellen Hartmannsweilerweg sowie Plüschowstraße befinden sich nahe dem südlichen Eingangsbereich des Planungsgebietes und sind fußläufig zu erreichen. Die Expressbuslinie X11 (zukünftig als Linie X71 mit direkte Anbindung an den Flughafen BER geplant) verkehrt hier im 20-Minuten-Takt zwischen dem U-Bahnhof Krumme Lanke und dem S-Bahnhof Schöneweide. Die Fahrzeit zum U-Bahnhof Krumme Lanke beträgt dabei etwa 2 Minuten. Der S-Bahnhof Sundgauer Straße, als Haltepunkt der Linie S 1, wird in der Gegenrichtung in ca. 8 Minuten erreicht. Des Weiteren wird die Haltestelle Plüschowstraße durch die Metrobuslinie M48 angefahren, die zwischen Busseallee (Zehlendorf) und S- und U- Bahnhof Alexanderplatz verkehrt. Diese sichert eine autofreie und schnelle Verbindung in die Innenstadt.

Im weiteren Umfeld des Bebauungsplangebietes liegen mehrere S- und U-Bahn-Stationen. Alle U-Bahn-Stationen werden durch die U-Bahn-Linie U3 (U Warschauer Straße– U Krumme Lanke) und alle S-Bahn-Stationen durch die S-Bahn-Linie S1 (Wannsee – Oranienburg) bedient. Folgende Luftlinienentfernungen bestehen zwischen dem Bebauungsplangebiet und den einzelnen Stationen:

• U-Bf. Krumme Lanke ca. 750 m
• U-Bf. Onkel-Toms-Hütte ca. 1.100 m
• U-Bf. Oskar-Helene-Heim ca. 1.700 m
• S-Bf. Mexikoplatz ca. 1.300 m
• S-Bf. Zehlendorf ca. 1.100 m
• S-Bf. Sundgauer Straße ca. 1.600 m

Durch die relativ großen Entfernungen ist für eine fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNV allenfalls der U-Bahnhof Krumme Lanke von Bedeutung, welcher in einer Gehzeit von 10 – 15 Minuten erreicht werden kann. Die U-Bahn-Linie U3 hat hier ihren Endbahnhof und verkehrt zwischen den Bahnhöfen Krumme Lanke und Nollendorfplatz/Warschauer Straße in den Hauptverkehrszeiten im 5-Minuten-Takt und in den Nebenverkehrszeiten im 10-Minuten-Takt. Der S-Bahnhof Zehlendorf als Haltestelle der Linie S1 (Wannsee - Frohnau/Oranienburg) ist mit dem Fahrrad in ca. 5 Minuten zu erreichen. In beide Richtungen besteht ein 10-Minuten-Takt.

Ruhender Verkehr

Im Geltungsbereich sind öffentliche Parkmöglichkeiten nur entlang der Fischerhütten- und der Sven-Hedin-Straße i.d.R. beidseitig vorhanden. Diese werden von Anwohnern, Berufsschülern und den Nutzern und Besuchern der Sportanlagen gleichermaßen genutzt. Das Plangebiet ist nicht Teil einer Parkraumbewirtschaftungszone.