D Bebauungsplanentwurf
Planungsdokumente: Stage-Test 6-001
textliche Festsetzungen
E Liste der Fachgutachten
Altlasten
Altlastenuntersuchung, INTERGEO Umwelttechnologie und Abfallwirtschaft GmbH vom Oktober 2000; Orientierende Altlastenuntersuchung, GKU GmbH vom August 2011 Geotechn. Bericht mit Anlagen, BBI Geo- und Umwelttechnik Ingenieur-Gesellschaft mbH Beratende Ingenieure vom März 2017 Orientierende Schadstoffuntersuchung, BBI Geo- und Umwelttechnik Ingenieur-Gesellschaft mbH Beratende Ingenieure vom März 2017 Baugrundgutachten Baufeld WA 1, Büro Maul und Partner Baugrund Ingenieurbüro GmbH, vom Januar 2017
Versickerung Machbarkeitsstudie Versickerung Niederschlagswasser, Freie Planungsgruppe Berlin GmbH (FPB) vom Januar 2017
Immissionen Fachgutachten Lichtimmissionen, Müller-BBM GmbH vom April 2017 Schalltechnisches Gutachten, ALB Akustiklabor Berlin vom Februar 2018 mit Ergänzung vom September 2018
Verkehr Verkehrsgutachten, Freie Planungsgruppe Berlin GmbH vom November 2018
Naturschutz Artenschutzfachliche Überprüfung, Jens Scharon Dipl.-Ing. (FH) für Landschaftsnutzung und Naturschutz Jens Scharon Dipl.-Ing. (FH) für Landschaftsnutzung und Naturschutz vom Oktober 2016 Ergänzung: Die Brutvögel und das Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse, Jens Scharon Dipl.-Ing. (FH) für Landschaftsnutzung und Naturschutz Jens Scharon Dipl.-Ing. (FH) für Landschaftsnutzung und Naturschutz vom September 2017 Naturschutzfachliches Gutachten mit Baum- und Biotopkartierung und Anlagen, Freie Planungsgruppe Berlin GmbH vom November 2018 Bewertung der geplanten Bauvorhaben zur Errichtung einer Planstraße im Hinblick auf den Baumschutz, Roger Arzt Diplom Geologe vom Mai 2017
Belichtung Belichtungsstudie, brh Architekten + Ingenieure GmbH vom September 2017 Ergänzung zur Belichtungsstudie, brh Architekten + Ingenieure GmbH vom Oktober 2018
F Abwägungstabelle der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit
| 01 | Bitte Vergessen Sie nicht die Parkplatzsituation Fischerhüttenstr./ Querstr. | Die Parkplatzsituation wurde begutachtet. Es wurden mehrere Stichproben zur Parkplatzauslastung in der näheren Umgebung durchgeführt. Daraus ist ersichtlich, dass die Auslastung auf den umliegenden öffentlichen Parkplätzen zwar teilweise recht hoch ist, aber in vielen Bereichen Kapazitäten zur Verfügung stehen. |
| 02 | Habe großes Interesse daran, dass bald gebaut wird. Habe mich für eine Wohnung angemeldet. | Nach Festsetzung des B-Plans und Genehmigung entsprechender Bauanträge kann der Baubeginn erfolgen. Die Projektträger verpflichten sich, das geplante Vorhaben in dem durch den Bebauungsplan ermöglichten Umfang und unter Beachtung der sich aus diesem Vertrag ergebenden Bindungen innerhalb einer Frist von 48 Monaten seit Inkrafttreten des Bebauungsplans oder der Erteilung einer Baugenehmigung auf der Grundlage von § 33 BauGB bezugsfertig zu errichten. |
| 03 | Wie ist das Verhältnis Personenzahl Mieter - Eigentümer | Zur Schaffung preiswerten Mietwohnungsbaus wurde der nördliche Grundstücksteil in das Vermögen einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft eingebracht. Der sich südlich anschließende, größere Grundstücksteil wurde von einem privaten Bauträger erworben. Im Falle der zu erwartenden Eigentumsbildung ist von einer hohen Identifikation der künftigen Bewohner mit ihrem Wohngebiet auszugehen. Das gleichrangige Mischungsverhältnis aus Miet- und Eigentumsanteilen lässt eine sozial stabile Bevölkerungsstruktur erwarten. |
| Parkplatzsituation trotz Tiefgarage sehr schwierig: bei Fussballspielen brechend voll, bei Beerdigungen Parkplatzbedarf, abends auch gut gefüllt hier | Die Parkplatzsituation wurde begutachtet. Es wurden mehrere Stichproben zur Parkplatzauslastung in der näheren Umgebung durchgeführt. Daraus ist ersichtlich, dass die Auslastung auf den umliegenden öffentlichen Parkplätzen zwar teilweise recht hoch ist, aber in vielen Bereichen Kapazitäten zur Verfügung stehen. Eine dauerhaft massive Auswirkung der Vereinstätigkeit auf die das Plangebiet umschließenden Parkplätze im öffentlichen Raum kann aus den Erhebungen, Beobachtungen und Aussagen von Vereinsseite nicht geschlussfolgert werden. Einzelfallbezogene Auswirkungen können allerdings nicht ausgeschlossen werden. In Berlin besteht schon seit längerer Zeit keine Baupflicht für Stellplätze, um das Bauen kostengünstiger zu machen und so zu helfen, dass mehr preiswerte Wohnungen entstehen können. Insbesondere die Errichtung von Tiefgaragen erhöht die Baukosten um rd. 15 %, was dem Ziel -preiswerter Wohnungsneubau im WA 1- nicht gerecht wird. Auf einen Flächenverbrauch durch Autos im Blockinneren (Grünanlage) wird verzichtet. Damit lassen sich Belästigungen durch Verkehrslärm vermeiden und durch den Erhalt der Grünfläche lässt sich eine intakte Umwelt und Lebensqualität wahren. Stellplätze im WA 1 sind außerhalb der Bewegungsflächen für die Feuerwehr auf der privaten Erschließungsstraße zulässig. Zudem können im Plangebiet insgesamt ca. 200 Stellplätze überwiegend in Tiefgaragen (WA 2 und WA 3) angeboten werden, diese können z.T. auch von den Anwohnern des WA 1 angemietet werden, allerdings werden sie nicht kostenlos zu mieten sein. Die „Zirkusfläche“ gehört als Erweiterungsfläche zum Ernst- Reuter- Sportfeld und befindet sich im Fachvermögen des Bereichs Schule und Sport. Eine Umgestaltung der Anlage zur Stellplatzanlage ist nicht Gegenstand der Planung. Während der verkehrlichen Überprüfung und zu unterschiedlichen Ortsbesichtigungen wurden durchaus größere Lücken im Straßenraum festgestellt. Die Auswertung der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde erneut zum Anlass genommen, die Parkplatzsituation auf der privaten Erschließungsfläche hinsichtlich weiterer Stellplätze zu prüfen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass, unter Berücksichtigung der Flächen für die Feuerwehr, vier weitere Stellplätze auf der Privatstraße eingerichtet werden können. | |
| 04 | Es fehlt im reichen Bezirk SZ an bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener bzw. bestimmte soziale Gruppen wie den Alleinerziehenden. Meine Familie bräuchte eine 4-Zimmer-Wohnung, ich denke an geförderten Wohnungen sollten mehr als die 2 geplanten 4-Zimmer-Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. Nicht nur auf Studenten, die eh nicht in SZ wohnen wollen und Senioren mit 1-2 Zimmer. Ich kenne einige Familien, die sehr beengt wohnen und sich über ausreichende Anzahl großer Wohnungen freuen würden. | Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant. Die Projektträger planen ca. 259 Wohnungen (ca. 243 Ein- bis Fünfzimmerwohnungen im Geschosswohnungsbau und ca. 16 Reihenhäuser mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 24.945 m²) sowie eine Kindertagesstätte mit einer Geschossfläche von ca. 500 m² für 50 Plätze (davon 21 in Umsetzung der Verpflichtung gemäß § 13 des städtebaulichen Vertrags) zu errichten. |
| Auch wäre, wenn nicht bereits geplant, ein Fahrradunterstellplatz mit Dach super. | Fahrradstellplätze sind gem. BauO Bln. Zu errichten. Unter der Zielstellung einer nachhaltigen Mobilität kommt dem Radverkehr eine wichtige Rolle zu. Insbesondere durch die technische Entwicklung wird dies durch die zunehmende Verbreitung neuerer Fahrradtypen wie Pedelecs und Lastenfahrräder verstärkt. Dies bringt neue Anforderungen an die Unterbringung von Fahrrädern mit sich, die planerisch berücksichtigt werden müssen. Vorgesehen sind je Wohnung 2 Fahrradstellplätze (Verpflichtung im städtebaulichen Vertrag). Darüber hinaus werden Stellplätze für Pedelecs im Plangebiet berücksichtigt. Hierzu sind in den Gebäuden und Tiefgaragen Fahrradabstellräume vorzusehen. | |
| 05 | An bezahlbarem Wohnraum (Mietwohnraum) bin ich sehr interessiert; vor allem Bezirk SZ. Ich selbst bin hier aufgewachsen, mein zehnjähriger Sohn geht hier zur Schule. Unser soziales Umfeld (Familie, Freunde) befindet sich hier. Da ich alleinerziehend bin und ein geringes Einkommen habe, würde ich mich sehr über eine bezahlbare Mietwohnung freuen. Außerdem hatte meine Vermieterin Eigenbedarf angekündigt, weshalb ich umso mehr interessiert bin. Ich bin an einer 2,5 - 3 Zimmer Wohnung interessiert. | Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant. Die Projektträger planen ca. 259 Wohnungen (ca. 243 Ein- bis Fünfzimmerwohnungen im Geschosswohnungsbau und ca. 16 Reihenhäuser mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 24.945 m²). |
| 06 | Bevorzugt 4-5 Zimmer, Keller, Garten bzw. Terrasse | Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant. Die Projektträger planen ca. 259 Wohnungen (ca. 243 Ein- bis Fünfzimmerwohnungen im Geschosswohnungsbau und ca. 16 Reihenhäuser mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 24.945 m²) |
| 07 | Bitte schnell bauen | Nach Festsetzung des B-Plans und Genehmigung entsprechender Bauanträge kann der Baubeginn erfolgen. Die Projektträger verpflichten sich, das geplante Vorhaben in dem durch den Bebauungsplan ermöglichten Umfang und unter Beachtung der sich aus diesem Vertrag ergebenden Bindungen innerhalb einer Frist von 48 Monaten seit Inkrafttreten des Bebauungsplans oder der Erteilung einer Baugenehmigung auf der Grundlage von § 33 BauGB bezugsfertig zu errichten. |
| 08 | Einwände: Die Geschossigkeit entspricht nicht dem Charakter unserer denkmalgeschützten Anlage. Insbesondere eine Höhe von 16,80m ist nicht akzeptabel. | Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin –Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Gebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Das Landesdenkmalamt (LDA) wurde beteiligt und hat gegen die nun vorgelegte Planung keine Bedenken geäußert. Die Anwohner befürworten mehrheitlich eine Beschränkung der Anzahl der Vollgeschosse auf drei, max. vier Vollgeschosse, wodurch insgesamt 2.682 m2 Geschossfläche nicht realisiert werden können. (26 % der Gesamtfläche im WA 1). Die mit der Forderung verbundene Nutzungseinschränkung stellt die wirtschaftliche Tragfähigkeit für den sozialen Wohnungsbau und Wohnungen im unteren Mietpreissegment in Frage. Dennoch wurde die Anregung zumindest teilweise aufgenommen. Um eine höhenmäßige Angleichung an den denkmalgeschützten Bestand zu gewährleisten, wurde der Planentwurf erneut geändert. Im WA 1 wird der östliche Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 um ein Vollgeschoss reduziert (von fünf auf vier) und auch der Baukörper 1.3 erhält ein Vollgeschoss weniger–von sechs auf fünf (insgesamt sind das rd. 1.200 m2 weniger Geschossfläche gegenüber der Variante Bürgerbeteiligung). Zudem wird auch eine Gebäudeoberkante bzw. Trauf- und Firsthöhe festgesetzt, die gleichzeitig die nach § 6 (5) BauOBln erforderlichen Abstandsflächen gewährleistet. |
| Die Parkplätze scheinen bei weitem nicht ausreichend: jetzt schon sind zu wenige vorhanden. | Eine Verpflichtung die Stellplätze auf dem eigenen Grundstück unterzubringen, besteht nicht. Das Parken auf öffentlichen Verkehrsflächen wird durch die Straßenverkehrsordnung geregelt. Gleichwohl soll im Bebauungsplan ein angemessenes Angebot sichergestellt werden, um den Parkdruck im Umfeld zu entlasten. Dementsprechend wurde den Hinweisen des Umweltamtes und der Verkehrsbehörde (Ansatzmodell mit geringerem Anteil des motorisierten Fahrzeugverkehrs) nicht entsprochen. Für die neu geplanten 259 Wohneinheiten ergibt sich mit dem Bau der vorgesehenen Stellplätze (Vertragsgebiet) ein Stellplatzschlüssel von 0,7 Stellplätzen je WE. Die Auswertung der Daten zum Mobilitätsverhalten der Stadt (SrV 2013 für Berlin) benennt für die äußere Stadt eine durchschnittliche Ausstattung von 0,81 Fahrzeuge/Wohneinheit. Bezieht man das Ergebnis auf das geplante Wohngebiet ergeben sich 210 Fahrzeuge. Die verkehrsplanerische Überprüfung bestätigte einen gewissen Spielraum auf den öffentlichen Verkehrsflächen in den umliegenden Straßen, die zu dem Zeitpunkt nicht besetzt waren (es wurden mehr als 50 Plätze gezählt). | |
| Die Anzahl der Wohnungen erscheint immer noch zu hoch und nicht der Umgebung angepasst. | Grundlage der Planung sind die Entwicklungsgrundsätze bzw. die Darstellungen im Flächennutzungsplan (FNP, vorbereitender Bauleitplan, § 5 (1) BauGB), die entsprechend den Bedürfnissen der Allgemeinheit die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in Art und Maß der Nutzung darstellen. Derzeit stellt der FNP für das Plangebiet Grünfläche dar, aus der sich ein allgemeines Wohngebiet nicht entwickeln lässt. Von Seiten der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen wurde mitgeteilt, dass der FNP berichtigt und das Plangebiet als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8; GRZ 0,3) dargestellt wird. Aus der zukünftigen Darstellung im FNP mit der Darstellung W 3 ergeben sich als Orientierungswerte für die zulässige Dichte: 75 WE /ha und 200 Einw./ha. Daraus folgt für das rd. 3,5 ha große Plangebiet (ohne Erschließungsflächen) eine gebietstypische Baudichte für 263 Wohnungen mit rd. 700 Einwohnern. Planungsalternativen sind daher in Bezug auf die Baustruktur und Baudichte zu prüfen, die sich aus der zukünftigen Darstellung des FNP ergeben. Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann. Die Nutzungsmaße (GFZ) in den einzelnen Baufeldern unterscheiden sich deutlich. Während auf dem Grundstück des privaten Bauträgers es zu keiner Überschreitung der Obergrenze kommt, kommt es im WA 1 zur Überschreitung der durch die Planung ermöglichten Geschossflächenzahl. Im Umfeld des Plangebiets ist das Buchgrundstück identisch mit dem Baugrundstück (zukünftig auch WA 3, WA 4 und WA 5). Im Gegensatz dazu umfasst die Baufläche der Wohnungsbaugesellschaft (WA 1) nur rd. 60 % der (Buch-)Grundstücksfläche. Eine Überschreitung der Obergrenze könnte vermieden werden, wenn im Plan statt der Festsetzungen privater Grün- und Waldfläche, die betreffenden Flächen dem Baugebiet (WA) zugeordnet und der grüne Charakter bzw. die kiefernbestandene Fläche durch Pflanzbindung gesichert werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) würde 0,93 betragen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führt nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. | |
| 09 | Ganz schön viel Papier; so viel Zeit sich hier "durchzufressen" bringt keiner mit (auch Rentner nicht), insofern habe ich ein Infoblatt mit einigen Kennziffern, wie Grundstücksgröße, Wohnungsanzahl, Stellplätze, Spielflächen, Ausnutzung (GRZ, GFZ) vermisst, wenn auch in der Begründung das sicherlich zu finden sein wird. | Alle Aussagen finden sich in der Begründung, die auch im Landes-portal aus dem Internet heruntergeladen werden konnte, um sie in Ruhe zu studieren. |
| Zur Planung: Finde ich an einigen Stellen der Gebäude zueinander einfach etwas zu eng. | Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln festgelegt sind, sind nicht Gegenstand der Planung. Anhand der festgesetzten Gebäudeoberkanten im WA 1 wurde die Einhaltung überprüft. Die Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse beziehen sich auch auf Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten und werden eingehalten. | |
| 10 | 1) Die Planung ist nicht nachvollziehbar - zu eng, zu voll, zu hoch - weder fügen sich die Bauten selbst noch die enge Bebauung des Grundstücks in die Umgebung ein. Mehr als 3 Geschosse gibt es in allen benachbarten Straßenzügen nicht. Die Gründe für Überschreitung der Obergrenzen insb. § 17 BauNVO sind völlig pauschal und nicht belegt. "Besonders gefälscht" und "entsprechend hoch" machen offensichtlich, dass es für die behaupteten städtebaulichen Gründe keine konkreten Angaben gibt. Es handelt sich um ein Villenviertel mit entsprechender Bevölkerung - das ist weder ästhetisch noch planerisch nachvollziehbar. | Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann. Die Nutzungsmaße (GFZ) in den einzelnen Baufeldern unterscheiden sich deutlich. Während auf dem Grundstück des privaten Bauträgers es zu keiner Überschreitung der Obergrenze kommt, kommt es im WA 1 zur Überschreitung der durch die Planung ermöglichten Geschossflächenzahl. Im Umfeld des Plangebiets ist das Buchgrundstück identisch mit dem Baugrundstück (zukünftig auch WA 3, WA 4 und WA 5). Im Gegensatz dazu umfasst die Baufläche der Wohnungsbaugesellschaft (WA 1) nur rd. 60 % der (Buch-)Grundstücksfläche. Eine Überschreitung der Obergrenze könnte vermieden werden, wenn im Plan statt der Festsetzungen privater Grün- und Waldfläche, die betreffenden Flächen dem Baugebiet (WA) zugeordnet und der grüne Charakter bzw. die kiefernbestandene Fläche durch Pflanzbindung gesichert werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) würde 0,93 betragen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führt nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. |
| 2) Eine Umweltprüfung ist zu veranlassen. | Die Zielsetzungen der Planung (Wiedernutzbarmachung einer Stadtbrache und die geplante zulässige Grundfläche i. S. des § 19 Abs. 2 BauNVO mit weit weniger als 20.000 m²) erfüllen die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB (Innenentwicklung). Danach gelten Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplans zu erwarten sind, als i. S. des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig. Die Erstellung eines Umweltberichts entfällt. Kumulierende Bebauungspläne, die angrenzend und zeitgleich aufgestellt werden und somit in der Anrechnung der zulässigen Grundfläche zu berücksichtigen wären, existieren nicht. Mit der geplanten Wohnbebauung werden auch keine Vorhaben zulässig, die nach Anlage 1 des UVP-Gesetzes eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern. Anhaltspunkte, dass das geplante Vorhaben Erhaltungsziele und Schutzgüter der FFH – Richtlinie oder Vogelschutzlinie berührt, liegen nicht vor. Damit wird kein ausgleichspflichtiger Eingriff vorbereitet. Es entfällt aber nicht die Verpflichtung zur Ermittlung und Bewältigung der Eingriffe im Rahmen der Abwägung, d.h. die Pflicht zur Vermeidung oder Minimierung von Eingriffsfolgen. | |
| 3) Es liegt gerade kein Ortsbild einer äußeren Stadt vor, sondern ein zentraler Villenbezirk. Es ist offensichtlich, dass hier nicht richtig geprüft wird, sondern versucht wird unpassendes passend zu machen. Ich bin entsetzt. | Die Ortsgestaltung im unmittelbaren Umfeld des Plangebiets ist nicht einheitlich. Es handelt sich nicht um ein Villengebiet. Vorhanden sind Einfamilienhäuser /Doppelhäuser sowie zwei- und dreigeschossige Siedlungsbauten mit großen, nichtausgebauten Dächern und maximaler Länge von bis zu 200 m und Villen. Danach wären planungsrechtlich Siedlungsbauten mit drei bis vier Vollgeschossen zulässig. Das entspricht dem Ortsbild der äußeren Stadt mit großen grünen privaten Freiräumen, die zum Baugrundstück gehören. Zulässig wäre eine Bebauung mit Orientierungswerten GFZ 0,8; GRZ 0,3, mit ca. 75 WE/ha, wonach sich auf der rd. 3,5 ha großen Grundstücksfläche (ohne Verkehrsflächen) max. 263 Wohnungen errichten lassen. | |
| 11 | 4 - 5 Zimmer, Keller, Garten, Terasse, Balkon | Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant. Die Projektträger planen ca. 259 Wohnungen (ca. 243 Ein- bis Fünfzimmerwohnungen im Geschosswohnungsbau und ca. 16 Reihenhäuser mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 24.945 m²). |
| 12 | Aufgrund des eingereichten Planentwurfes haben wir festgestellt, daß Keine Belange des IT- Dienstleitungszentrums betroffen sind. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie ggf. bitte den beigefügten Unterlagen. (Anmerkung Stapl: keine weiteren Unterlagen übersandt) | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 13 | durch die oben genannte und in den Unterlagen näher beschriebene Planung werden Belange der Bundeswehr berührt, jedoch nicht beeinträchtigt. Vorbehaltlich einer gleichbleibenden Sach- und Rechtslage bestehen zu der Planung seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange keine Einwände. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Hinweis: Sofern eine Höhe von 113,6 m ü. NHN durch die Gebäude nicht überschritten wird, ist nicht von einer Beeinträchtigung der Belange der Landesverteidigung auszugehen. Sollte die Bauhöhe überschritten werden, ist eine erneute Bewertung seitens meiner Behörde notwendig. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 14 | den oben genannten Bebauungsplan haben wir hinsichtlich der Belange der Vattenfall Wärme Berlin AG geprüft. In dem von Ihnen unmittelbar angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand der Vattenfall Wärme Berlin AG vorhanden. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 15 | Sehr schön! | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 16 | im Zuge der Einrichtung der neuen Kreuzung der Planstraße zur Sven-Hedin-Str. ist zur Gewährleistung bzw. Wiederherstellung der Verkehrssicherheit ein Zebrastreifen an der Kreuzung Sven-Hedin-Str /Hartmannsweiler Weg unabdingbar. | Die Errichtung eines Fußgängerüberwegs ist an dieser Stelle nicht notwendig und wird gutachterlich nicht empfohlen. Im Übrigen liegt der genannte Knoten nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-24. Der Hinweis wird demnach an das zuständige Fachamt übermittelt. |
| Bereits heute ist das Verkehrsaufkommen nicht nur am Morgen so groß, dass eine gefahrlose Straßenquerung für Erwachsene nicht möglich ist. Das gilt erst recht für Grundschüler!!! | Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Als Erschließungsstraße kommt dem Rad- und Fußverkehr eine besondere Bedeutung zu. Durch die geplante Ausweisung als verkehrsberuhigter Bereich wird dem Fußgängerquer und -längsverkehr soweit Rechnung getragen, dass die Verbindungen zur Kindertagesstätte, der Plüschowstraße, den Wohngebäuden und die Durchquerung des Gebietes problemlos möglich sind. Die geringe vorhabenbedingte Zunahme rechtfertigt vor dem Hintergrund keine weiteren Maßnahmen an umliegenden Knotenpunkten. Im Ergebnis des Verkehrsgutachtens ergibt sich für alle Verkehrsströme die Qualitätsstufe „A“. Dies bedeutet, dass die Mehrzahl der Verkehrsteilnehmer den Knotenpunkt nahezu ungehindert passieren kann. Die dabei auftretenden Wartezeiten sind sehr gering, d.h. unter 10 Sekunden. Im Fußgängerverkehr wird ebenfalls in allen Strömen die Qualitätsstufe „A“ erreicht. Die mittlere Wartezeit beträgt hier jeweils unter 5 Sekunden. Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 6-24 wurden Bedenken hinsichtlich der Einmündungssituation der Planstraße geäußert. Es könne hier zu Wartesituationen kommen, da der Begegnungsfall zweier Fahrzeuge nicht möglich erscheint. | |
| Durch die fast 300 neuen Wohnungen werden zusätzlich 500 neue Fahrzeuge angrenzend ansässig, von denen viele mehre Fahrten über die benannte Kreuzung führen wird!! | Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtung befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. Die Verkehrsbelastung im erweiterten Umfeld des Plangebietes hat in den vergangenen Jahren tendenziell abgenommen. Im Ergebnis ergibt sich für alle Verkehrsströme die Qualitätsstufe „A“. Dies bedeutet, dass die Mehrzahl der Verkehrsteilnehmer den Knotenpunkt nahezu ungehindert passieren kann. Die dabei auftretenden Wartezeiten sind sehr gering, d.h. unter 10 Sekunden. Im Fußgängerverkehr wird ebenfalls in allen Strömen die Qualitätsstufe „A“ erreicht. Die mittlere Wartezeit beträgt hier jeweils unter 5 Sekunden. | |
| Bereits heute halten sich mind. 75% der Fahrzeuge nicht an Tempo 30! !! Es ist nur eine Frage der Zeit bis ein Mensch an dieser oder der neu entstehenden Kreuzung schwer verletzt oder gar getötet wird!!! | Kontrolle und Durchsetzung von Geschwindigkeiten ist nicht Aufgabe des Bebauungsplans. Die vermuteten Geschwindigkeitsüberschreitungen stehen in keinem Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans 6-24. | |
| Sorgen sie für die Sicherheit der schwachen Verkehrsteilnehmer!!! Damit ist keine Ampel gemeint sondern bauliche Maßnahmen zur Entschleunigung des motorisierten Verkehrs!!! | Für die umliegenden Anliegerstraßen gilt weitestgehend bereits eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h, wodurch die Attraktivität für den reinen Durchgangsverkehr bereits gemindert ist. Weitere diesbezügliche Maßnahmen kommen nicht in Betracht, da die Funktion als Haupterschließung der angrenzenden Wohnstandorte weiterhin gewahrt werden muss. Eine Attraktivitätsminderung würde nicht zu einer Verkehrsreduzierung insgesamt führen, sondern zu einer Verdrängung in andere Wohnstraßen, verbunden mit einer Erhöhung der dortigen Belastungen. | |
| 17 | die vorgesehene Bauhöhe im Bereich der Gebäude der HOWGE ist auf der als bisher als unbebauter Außenbereich klassifizierten Fläche nicht zulässig. Die Gebäudehöhe darf die der angrenzenden Gebäude nicht überschreiten. Sollte eine Aufstellung des Bebauungsplanes mit entsprechenden Inhalten erfolgen und eine Baumgenehmigung erteilt werden, so wird aus der Nachbarschaft vermutlich dagegen geklagt werden. Von mir nicht, da ich klar für einen sozialverträglichen Wohnungsneubau eintrete. Allerdings wäre es hilfreich die Gebäudehöhe weiter zu reduzieren und auch den Abstand zu den Gebäuden in der Sven-Hedin-Str. zu vergrößern. | Nach Auswertung der Stellungnahmen wurde die Gebäudehöhe der Baukörper im WA 1 in Bezug auf die Gebäudehöhe (Firsthöhe) des benachbarten Denkmalensembles überprüft. Im Ergebnis der Prüfung wurde entschieden, den Baukörper 1.2 komplett viergeschossig und den Baukörper 1.3 fünfgeschossig auszuführen. Damit erfolgt eine höhenmäßige Angleichung an die denkmalgeschützte Bestandsbebauung und zugleich aber auch eine Reduzierung der zulässigen Geschossfläche um rd. 1.200 m2. Im Planentwurf erfolgte eine entsprechende Anpassung. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts und der stadtpolitisch geforderten Wohnfläche ermöglichen im WA 1 nunmehr eine Geschossflächenzahl von 1,49, die die Obergrenze von GFZ 1,2 gem. § 17 (1) BauNVO noch überschreitet. Gem. § 17 (2) können die Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In der Begründung (Abschn. II, 3.2.4) wird ausführlich auf die Gründe, die Auswirkungen und die Maßnahmen zum Ausgleich für die planermöglichte Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO für das WA 1 eingegangen. Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt wurden hinsichtlich Artenschutz und Naturschutz fachgutachterlich überprüft. Die darin enthaltenen Maßnahmen sind Bestandteil des Bebauungsplanentwurfs. Das Freihalten der Grün- und Waldflächen von jeglicher Bebauung greift in die wirtschaftliche Nutzung der Grundstückseigentümer ein. Mit der höheren zulässigen Bebauung innerhalb der östlichen Baufläche (insbesondere WA 1) wird dieser Eingriff kompensiert. Die innerhalb der Bauflächen WA 1 und WA 2 geplanten baulichen Anlagen unterscheiden sich zwar in Form und Höhe vom Umfeld, haben aber keine negativen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung. Vor dem Hintergrund des bestehenden Wohnungsmangels erfordert und rechtfertigt die geplante Nutzung mit entsprechend höherer Verdichtung (auch über die Obergrenze von § 17 BauNVO hinaus) die städtebauliche Entwicklung auf der Stadtbrache. Die bevorzugte grüne Lage soll mit ihrer hohen Qualität möglichst vielen Anwohnern erlebbar sein und kann gleichzeitig die im Geschosswohnungsbau geringeren Flächenanteile der Grundstücke ergänzen. |
| 18 | die Anzahl der geplanten Parkplätze wird nicht ausreichen. Es wird zu Verkehrchaos kommen, wenn am WE und am Nachmittag und Abend in der Woche Sportraining auf den genüberliegenden Plätzen stattfindet. Es sei denn Sie integrieren die Plüschowstraße in die Bebauung. Die Tiefgaragen werden den Grundwasserleiter negativ beeinflussen und den Trockenstress der angrenzend stehenden Bäume sowie der Waldfläche verstärken. Lösung: Voraussetzung zum Einzug in die Gebäude der HOWOGE ist, dass die Mieter keinen PKW besitzen dürfen! Verzicht auf die Tiefgaragen! | Ein PKW-Verzicht ist nicht regelbar. Eine solche Forderung ist hier planungsrechtlich unangemessen, da sie zu einer Benachteiligung des Eigentümers bzw. Mieters führt. Die Stellplatzsituation ist im Umfeld des Plangebietes im Bestand derzeit unproblematisch. Die durch den Vorhabenträger geplanten Stellplätze sind gem. Verkehrsgutachten als ausreichend anzusehen. Es besteht zwar die Möglichkeit, dass ein Teil des ruhenden Verkehrs sich insbesondere auf freie Stellplatzkapazitäten im östlichen Verlauf der Sven-Hedin-Straße verlagert, aber ein daraus resultierender Park-Such-Verkehr in nicht mehr verträglichem Maß ist nicht zu erwarten. Durch die nahegelegenen Sportanlagen kann es in Ausnahmefällen zu einer erhöhten Parkplatzauslastung kommen. Allerdings stellen Großveranstaltungen auf den Sportflächen nicht den Normalfall dar und sind zeitlich sowie räumlich begrenzt. Durch die im Plangebiet vorgehaltenen Stellflächen in Tiefgaragen würden die durch das Plangebiet induzierten Park-Such-Verkehre nur einen geringen Teil des gesamten Park-Such-Verkehrs darstellen. Wie bereits in der Bestandsaufnahme der Parkplatzsituation in Kapitel 3.4 des Verkehrsgutachtens angemerkt wurde, kann es in Ausnahmefällen, bei sportlichen Großveranstaltungen auf den nördlichen Sportplatzflächen, zu einer deutlich höheren Auslastung der vorhandenen Stellflächen entlang der Sven-Hedin-Straße kommen. Diese Fälle sind allerdings zeitlich und räumlich begrenzt und stellen keineswegs den Normalfall dar. In einem solchen Fall kann es zu erhöhtem Park-Such-Verkehr kommen, allerdings werden die hier durch das Plangebiet induzierten Fahrten nur einen geringen Anteil ausmachen. Für den Vorhabenträger ergeben sich insgesamt daraus keine zusätzlichen Maßnahmen zur Herstellung weiterer Stellplätze. |
| 19 | die im Gutachten zum Baumschutz getroffenen Aussagen sind widersprüchlich. Ergebnis des Gutachtens ist, dass ausnahmsweise die Planstraße bis auf einen halben Meter an die Stämme der Douglasien heran gebaut werden darf. Begründung: Die Wurzeln fangen erst einen halben Meter unter GOK an. Nach bestehender Regelung dürfen im Traufbereich von Bäumen keine Baumaßnahmen stattfinden und auch keine Bautätigkeit mit Fahrzeugen. Es wird nur ganz allgemein angegeben, dass hier Ausnahmen möglich sind. Eine spezifizierte Begründung erfolgt nicht. | Der Konflikt ist bekannt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden in Handschachtung Sondierungen durchgeführt, um die Verteilung und Ausprägung der Wurzeln (Douglasien) zu erkunden. Hierzu liegt das Sachverständigengutachten zur „Bewertung der geplanten Bauvorhaben zur Errichtung einer Planstraße, Fischerhüttenstraße 41, Berlin- Zehlendorf im Hinblick auf den Baumschutz“ vor. (Lag zur Öffentlichkeitsbeteiligung aus.) Im Ergebnis der Untersuchungen wurde festgestellt, dass das Konfliktpotenzial des Straßenbaus auf die Wurzeln relativ gering ist, wenn als Vermeidungs- und Minderungsmaßnahme die Gradiente erhöht wird. Der Betrag der Erhöhung soll mindestens zwanzig Zentimeter betragen. Zusätzlich wird eine Reihe von Maßnahmen empfohlen, die im städtebaulichen Vertrag und in der Planung berücksichtigt werden. Im Rahmen der Baudurchführung erfolgt die Kontrolle über eine ökologische Baubegleitung. Bei Verlust eines Baumes ist dieser zu ersetzen, um den Grünen Hauptweg als Naherholungsfläche zu wahren (festgesetzte Pflanzbindung). |
| Die Bauhöhe von Straßen, die Schwerlastverkehr stand halten (Wohnstraßen) beträgt mindestens 60cm. Die Einwirktiefe beträgt wie in der Einleitung angegeben mind. 30 cm. In der Konfliktbewertung sind es 20 cm. Es ist also nicht von einer Einwirktiefe von 70 cm sondern mindestens 90 cm auszugehen. damit wäre eine Überhöhung des Gradienten 3 nicht wie angeben von 20 cm sondern 40 cm erforderlich, wenn der Annahme gefolgt wird, dass eine Überbauung des Wurzelraumes ohne Folgeschäden möglich sei. Selbst bei einer Überhöhung um 40 cm. werden 50% der Wurzeln der Bäume nachhaltig beeinträchtigt. Es werden Wurzeln gekappt werden, die dem Baum nicht mehr als Zugwurzeln zur Verfügung stehe. Auf der Westseite der Bäume ist von Zugwurzeln (Hauptwindrichtung) auszugehen. Viel gravierender ist, dass im Bereich der Straße kein Luftaustausch, da überbaut, stattfindet und Niederschlagswasser wird auch in erheblich reduzierten Umfang zur Verfügung stehen. Das führt zu einer weiteren Schwächung der Wurzeln und des Baumes, einhergehend mit einer Reduzierung der Standsicherheit und Vitalität der Bäume. | s.o. | |
| Folgerung: Bäume sofort fällen und neue in ausreichendem Abstand zur Straße pflanzen. | Im Rahmen der Baudurchführung erfolgt die Kontrolle über eine ökologische Baubegleitung. Bei Verlust eines Baumes ist dieser zu ersetzen, um den Grünen Hauptweg als Naherholungsfläche zu wahren (festgesetzte Pflanzbindung). | |
| Wegfall der Planstraße und Verlegung auf die Plüschowstraße | Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und dem geringen Straßenverkehr. Auch die Verkehrszunahme durch das Plangebiet zu morgendlichen Spitzenzeiten führt nicht zu erheblichen Belästigungen. Bei einem Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Verkehrsfläche müssten alle Verkehrsteilnehmer gleichsam berücksichtigt werden, wodurch sich ein größerer Flächenbedarf ergibt. (Eine frühe Straßenplanung sah den Bau einer 18,0 m breiten Verkehrsfläche für die Plüschowstrasse vor.) Das fördert auch einen Durchgangsverkehr mit deutlich höherer Verkehrslärmbelastung, so dass die geplanten Gebäude einen angemessenen Abstand von der Verkehrsfläche einhalten müssten (rd. 5– 6 m Vorgarten ohne Stellplätze). Der beidseitige Vegetationsbestand entlang der Plüschowstraße könnte nicht erhalten werden, was sich auf die Artenvielfalt im Plangebiet nachteilig auswirken würde. Vorteilhaft wäre diese Maßnahme vor allem für den Bauträger (muss keine private Verkehrsfläche unterhalten und hätte mehr anrechenbare Baufläche). Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. Insbesondere der für die Avifauna wichtige Altbaumbestand entlang der Plüschowstraße wird durch planerische Festsetzungen und Regelungen im städtebaulichen Vertrag gesichert. | |
| Douglasien überbauen und dem absterben zuschauen. | Im Rahmen der Baudurchführung erfolgt die Kontrolle über eine ökologische Baubegleitung. Bei Verlust eines Baumes ist dieser zu ersetzen, um den Grünen Hauptweg als Naherholungsfläche zu wahren. | |
| Bitte informieren Sie mich direkt über die geplante Verfahrensweise im Zuge des Bauvorhabens. | Nach Verfahrensabschluss werden die Stellungnehmenden informiert, wie mit ihren Hinweisen umgegangen wurde. | |
| 20 | Die Planungsabsicht ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. |
| Wegen der wesentlichen Änderung der Bewertungsgrundlage (Inkrafttreten des LEP HR) seit unserer letzten Stellungnahme zum BP 6-24 vom 03.11.2017 ist eine Neubewertung der Planungsabsicht, bezogen auf die neuen Ziele der Raumordnung, angezeigt. Das BA Steglitz-Zehlendorf plant die Entwicklung einer ca.4 ha großen Wohngebietes und Kita im Ortsteil Zehlendorf auf dem Grundstück Fischerhüttenstraße 39-43 Nach der Festlegungskarte des LEP HR liegt das Plangebiet im Gestaltungsraum Siedlung. Die beabsichtigten Festsetzungen sind hier im städtischen Kernbereich grundsätzlich zulässig. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 21 | wir haben Ihre Unterlagen überprüft. In dem Bereich Ihres Bauvorhabens befinden sich keine Löschwasserbrunnen bzw. Zisternenbauwerke. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 22 | Eingangs meines Schreibens möchte ich Ihnen gegenüber zum Ausdruck bringen, dass ich als unmittelbar betroffener Anwohner aus der Sven-Hedin-Str. 78 keine Einwände gegen die geplante Anzahl der Wohneinheiten auf dem ehemaligen Gelände des Gartenbauamtes habe. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Allerdings möchte ich nach Kenntnisnahme des Planungsentwurfs auf zwei Dinge hinweisen, die in der Darstellung des Gutachtens für mich nicht schlüssig nachzuvollziehen sind. Deshalb bitte ich Sie, sehr verehrte Frau Bürgermeisterin, abschließend noch einmal meine nachfolgenden Ausführungen wohlwollend zu überprüfen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Für mich und viele andere Bürger ist es weiterhin völlig unverständlich, warum nicht teilweise die Plüschowstraße im nord-östlichen Bereich mit Anbindung an die Sven-Hedin-Str. in die Bauplanung mit einbezogen wird. Man könnte doch hier eine Anbindung zu den Wohnneubauten (z.B. als Spielstraße ausschließlich für Anlieger- analog wie bereits in anderen Bezirken geschehen) schaffen. | Die Plüschowstraße soll in ihrer Funktion als autofreier, grüner Hauptweg erhalten bleiben. Die Straße befindet sich außerhalb des Plangebiets und ist weiterhin als begrünte, unbefestigte Fläche ausschließlich für Fußgänger und Radfahrer zugänglich. Bei dem Ausbau der Plüschowstraße – als öffentlicher Verkehrsbereich – sind die Belange aller Verkehrsteilnehmer einschließlich der Fläche für die Niederschlagsversickerung zu berücksichtigen, wodurch zum einen die bestehende Vegetation nicht erhalten werden kann und zum anderen es zu mehr Verkehrsbelastungen kommt Die private Erschließung innerhalb des Plangebiets steht ausschließlich den Anwohnern zur Verfügung. Die damit verbundene Verkehrsmenge löst keine erheblichen Verkehrsprobleme im Bereich der Gehwegüberfahrt (Verkehrsknoten Sven-Hedin-Straße) aus. Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. | |
| Dabei kann die Plüschowstraße - aufgrund ihrer tatsächlich vorhandenen Breite - ohne größere Schwierigkeiten als übergeordnete öffentliche Grünverbindung erhalten bleiben, zumal man ja nicht die gesamte Breite als Zuwegung ausbauen müsste. Sofern bei dieser Auslegung Kosten für das Bezirksamt entstehen würden, so wäre hier der Bauherr kostenpflichtig einzubeziehen, zumal dieser ja sowieso die Zufahrt selbst bauen muss. | Die Plüschowstraße soll in ihrer Funktion als autofreier, grüner Hauptweg erhalten bleiben. Die Straße befindet sich außerhalb des Plangebiets und ist weiterhin als begrünte, unbefestigte Fläche ausschließlich für Fußgänger und Radfahrer zugänglich. Bei dem Ausbau der Plüschowstraße – als öffentlicher Verkehrsbereich – sind die Belange aller Verkehrsteilnehmer einschließlich der Fläche für die Niederschlagsversickerung zu berücksichtigen, wodurch zum einen die bestehende Vegetation nicht erhalten werden kann und zum anderen es zu mehr Verkehrsbelastungen kommt Die private Erschließung innerhalb des Plangebiets steht ausschließlich den Anwohnern zur Verfügung. Die damit verbundene Verkehrsmenge löst keine erheblichen Verkehrsprobleme im Bereich der Gehwegüberfahrt (Verkehrsknoten Sven-Hedin-Straße) aus. Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. | |
| Der südliche Teil der Plüschowstraße von der Fischerhüttenstraße aus könnte doch bis zur Grundstücksgrenze des ehern. Gartenbauamtes in seiner bisherigen Form als Sackgasse erhalten bleiben. | s.o. | |
| Die teilweise Einbindung der Plüschowstraße hätte als positives Ergebnis zur Folge, dass man die geplanten Neubauten um nicht unerhebliche Meter nach Osten verschieben könnte. | s.o. Eine Verschiebung der Baukörper erscheint nicht notwendig. | |
| Im Ergebnis dieser Verschiebung würde sich für die Anwohner der Sven-Hedin-Str. 78-72 (denkmalgeschütztes Gebäude) die bereits im Gutachten festgestellte negative Verschattungssituation dieses Gebäudes verändern und zu einem wesentlich besseren Ergebnis führen! | Die Ausrichtung der Bauflächen und die festgesetzten Höhen verhindern eine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne einer Verschattung der Bestandsbebauung durch die Neubauten. Entsprechend der vorgebrachten Einwendungen wurden die Gebäudehöhen im WA 1 überprüft und reduziert. Damit können die Gebäudehöhen begrenzt werden, die sich an dem Maßstab der denkmalgeschützten Wohnanlage messen lassen, ohne diese zu erdrücken oder zu verdrängen. Die Belichtungsstudie belegt selbst ohne diese Reduzierung, dass zwischen den geplanten Gebäuden im WA 1 und den bestehenden Wohnhäusern keine unzumutbare Verschattungssituation entsteht. Die nach BauOBln festgelegte Regelabstandsflächentiefe von 0,4 H ist grundsätzlich mit der Normenreihe DIN 5034 – Tageslicht in Innenräumen – vereinbar. Wenn sowohl auf dem Vorhaben- wie auf dem Nachbargrundstück die erforderliche Regelabstandstiefe von 0,4 H jeweils eingehalten wird, ist dies deshalb ein Umstand, der regelmäßig gegen die Annahme einer unzumutbaren Verschattung durch das Vorhaben spricht. (Vgl. Hamburgisches OVG, Beschl. v. 06.11.2019 – 2 Bs 218/19) | |
| Ich möchte an dieser Stelle daran erinnern, dass die hier in Rede stehende übergeordnete Grünverbindung bereits vor wenigen Jahren für den Bau von Sportplätzen im nördlich verlaufenden Bereich an der Sven-Hedin-Str. nicht unwesentlich abgeändert wurde. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Somit steht für mich fest, dass Abänderungen beim Verlauf des grünen Verbindungsweges durchaus möglich sind. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Ferner gibt es noch einen weiteren wichtigen Aspekt, der für den Ausbau der Plüschowstraße als verkehrsberuhigte Anwohnerstraße unter Beibehaltung des grünen Verbindungsweges spricht: Sollte man die neue Anwohnerstraße direkt neben der bereits vorhandenen Plüschowstraße bauen, so hätte man 2 unmittelbar nebeneinander laufende Straßen, die in die Sven-Hedin-Straße einmünden und damit aus meiner Sicht zumindestens in den Berufsverkehrszeiten zu bedenklichen Verkehrssituationen führen könnten. | Es wird nicht zwei Straßen geben, sondern eine Grünverbindung für Fußgänger und Radfahrer und eine private Anwohnerstraße. Das Neubaugebiet soll vom Norden über die Sven-Hedin-Straße und vom Süden über die Fischerhüttenstraße erschlossen werden. Die innere Erschließung soll als Privatstraße ohne öffentlichen Durchgangsverkehr parallel zum unbefestigten Fuß-und Radweg „Plüschowstraße“ verlaufen, wobei so auch die das Landschaftsbild der Plüschowstraße prägende Baumreihe erhalten wird (Pflanzbindung). In Bezug auf die geplante Erschließungsstraße gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Meinungen der Anwohner. Die einen schlagen den Ausbau der Plüschowstraße anstelle der parallel geplanten privaten Erschließungsstraße vor, während die anderen den Erhalt der Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg mit seinem grünen Saum fordern. Das Argument der Anwohner, die den Ausbau der Plüschowstraße favorisieren, begründet sich in der Forderung nach einem größeren Abstand der Neubauten zur vorhandenen Wohnbebauung, der durch den Wegfall der ca. 12m breiten Erschließungs- und Vegetationsfläche möglich wäre. Allerdings wäre der Flächengewinn beim Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Straße deutlich geringer als von den Anwohnern argumentiert, da in dem Fall getrennte Verkehrsflächen für Fußgänger und Radfahrer und für den motorisierten Fahrzeugverkehr (Durchgangsverkehr) anzulegen und auch Mulden für eine dezentrale Versickerung zu berücksichtigen sind. Zudem sind die Lärm- und Schadstoffbelastungen für das Umfeld höher als auf der geplanten privaten Erschließungsfläche für Anwohner. Die Vegetationsfläche entlang der Plüschowstraße kann bei einem Straßenausbau nicht erhalten werden. Den Einwendungen der Anwohner (für einen Ausbau der Plüschowstraße) steht die Forderung der Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, des Bezirksamts und der Anwohner gegenüber, die Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg einschließlich des grünen Saums zu erhalten. Die Plüschowstraße gehört zu den 20 grünen Hauptwegen die ohne Belästigung durch den Autoverkehr der Erholung dienen. Die Grundlage der 20 grünen Hauptwege bildet das Freiraumsystem des Landschaftsprogramms inklusive Artenschutzprogramm für Berlin. Ein Ziel des Landschaftsprogramms ist es, mit einem Netz aus 20 grünen Hauptwegen, Wohngebiete mit den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in Parkanlagen und Naherholungsgebieten von Berlin und Brandenburg zu verknüpfen. Um den Charakter des grünen Hauptweges zu erhalten, fanden mit den zuständigen Fachbehörden Naturschutz- und Umweltamt und Straßen- und Grünflächenamt sowie dem Bauträger Abstimmungen zur Ausführung der parallel verlaufenden Privatstraße einschließlich Entwässerung statt. Die Kontrolle der Sicherungsmaßnahmen (Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag) ist im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung zu leisten. Die Ausführung der privaten Erschließungsstraße erfolgt innerhalb des Plangebiets als verkehrsberuhigter Bereich ohne öffentlichen Durchgangsverkehr. Bei der Erschließungsplanung als verkehrsberuhigter Bereich steht die Aufenthaltsqualität im Straßenraum im Vordergrund. Zur Vermeidung von überhöhten Geschwindigkeiten ist insbesondere die lange Geradeausfahrt im nördlichen Teil des Plangebietes mit geschwindigkeitsdämpfenden Maßnahmen (Aufpflasterungen, Verschwenkungen, Poller, Einengung durch Parkplätze o.ä.) zu versehen. So können Belästigungen durch Verkehrslärm für die Anwohner und Fußgänger (Plüschowstraße) vermieden werden. | |
| In diesem Fall würden gleichzeitig aus der Anbindungsstraße Fußgänger, Radfahrer und Autos zusammen mit Fußgängern, Radfahrern und Kleinkrafträdern der Plüschowstraße in die Sven-HedinStraße einbiegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die im weiteren nördlichen Verlauf von der Sven-Hedin-Straße abgehende Zufahrtstraße zu den Schulen und Sportplätzen von der neuen Anfahrtstraße schlecht einsehbar ist, währenddessen die Plüschowstraße direkt gegenüber der Zufahrtstraße liegt und gute Sichtmöglichkeiten in die Straße gewährt. | s.o. | |
| Insgesamt ist zu konstatieren, dass sich bei der Beibehaltung des Bebauungsplanes an dieser Stelle im nördlichen Bereich eine unübersichtliche Kreuzung entwickeln würde, die verkehrstechnische Probleme nicht unerheblicher Art entstehen lässt. | Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtungen befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. | |
| Als Fazit zu dem vorliegenden Bebauungsplan ist festzustellen, dass bei der Nichteinbeziehung der Plüschowstraße als Anliegerstraße der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht zur Beachtung kam, zumal die Mittel-Zweck-Relation nicht entsprechend berücksichtigt wurde. | s.o. | |
| Zusatz: Ich bitte dafür Sorge zu tragen, dass das Bezirksamt den Bauherrn vor Baubeginn und während der Bauphase verpflichtet, entsprechende Vermessungsarbeiten an unserem denkmalgeschützten Gebäude der Sven-Hedin-Straße 78-72 durchzuführen. Laut Aussage des bezirklichen Stadtplanungsamtes kann durch den Neubau nicht ausgeschlossen werden, dass infolge der geplanten Grundwasserabsenkung und den möglichen Erschütterungen beim Bau an unserem Gebäude gravierende Schäden entstehen können. | Eine Verpflichtung zur Beweissicherung der Gebäude in der denkmalgeschützten Siedlung bereits in § 12 Abs. 2 SV enthalten: HOWOGE verpflichtet sich, vor Baubeginn eine Beweissicherung an der benachbarten denkmalgeschützten Wohnanlage Zinnowwaldsiedlung durchzuführen. | |
| Deshalb muss hier eine Beweissicherung erfolgen, das Gebäude muss mit Höhenbolzen verbolzt werden und es müssen Höhenvermessungsmarken angebracht werden. Die dabei entstehenden Kosten sind vom Bauherrn zu tragen. Ich hoffe, dass meine Ausführungen nachvollziehbar sind und sie bei Ihnen, liebe Frau Richter-Kotowski, eine entsprechende Würdigung erfahren. | Eine Verpflichtung zur Beweissicherung der Gebäude in der denkmalgeschützten Siedlung bereits in § 12 Abs. 2 SV enthalten: HOWOGE verpflichtet sich, vor Baubeginn eine Beweissicherung an der benachbarten denkmalgeschützten Wohnanlage Zinnowwaldsiedlung durchzuführen. | |
| 23 | Hiermit lege ich ausdrücklich Widerspruch zu dem geänderten Entwurf des Bebauungsplanes 6-24 ein! Gründe: Die teilweise Einbindung der bereits vorhandenen Plüschowstr. als Anliegerstr. im nördlichen Bereich wurde im Entwurf des Bebauungsplanes fehlerhaft und unvollständig geprüft! | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Im Übrigen sind die Aussagen auf Planung und Darstellung der Plüschowstr. in sich widersprüchlich. Einleitend wird bei der Begründung des Bebauungsplanes erwähnt, dass sich die geplante Bebauung auf die südlichen und östlichen Randbereiche konzentriert. Das stimmt nicht, da man am östlichen Randbereich eine zweite Straße neben der bereits vorhandenen Plüschowstr. plant und somit den Randbereich nicht für die geplanten Neubauten nutzt! | Es wird nicht zwei Straßen geben, sondern eine Grünverbindung für Fußgänger und Radfahrer und eine private Anwohnerstraße. Das Neubaugebiet soll vom Norden über die Sven-Hedin-Straße und vom Süden über die Fischerhüttenstraße erschlossen werden. Die innere Erschließung soll als Privatstraße ohne öffentlichen Durchgangsverkehr parallel zum unbefestigten Fuß-und Radweg „Plüschowstraße“ verlaufen, wobei so auch die das Landschaftsbild der Plüschowstraße prägende Baumreihe erhalten wird (Pflanzbindung). In Bezug auf die geplante Erschließungsstraße gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Meinungen der Anwohner. Die einen schlagen den Ausbau der Plüschowstraße anstelle der parallel geplanten privaten Erschließungsstraße vor, während die anderen den Erhalt der Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg mit seinem grünen Saum fordern. Das Argument der Anwohner, die den Ausbau der Plüschowstraße favorisieren, begründet sich in der Forderung nach einem größeren Abstand der Neubauten zur vorhandenen Wohnbebauung, der durch den Wegfall der ca. 12m breiten Erschließungs- und Vegetationsfläche möglich wäre. Allerdings wäre der Flächengewinn beim Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Straße deutlich geringer als von den Anwohnern argumentiert, da in dem Fall getrennte Verkehrsflächen für Fußgänger und Radfahrer und für den motorisierten Fahrzeugverkehr (Durchgangsverkehr) anzulegen und auch Mulden für eine dezentrale Versickerung zu berücksichtigen sind. Zudem sind die Lärm- und Schadstoffbelastungen für das Umfeld höher als auf der geplanten privaten Erschließungsfläche für Anwohner. Die Vegetationsfläche entlang der Plüschowstraße kann bei einem Straßenausbau nicht erhalten werden. Den Einwendungen der Anwohner (für einen Ausbau der Plüschowstraße) steht die Forderung der Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, des Bezirksamts und der Anwohner gegenüber, die Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg einschließlich des grünen Saums zu erhalten. Die Plüschowstraße gehört zu den 20 grünen Hauptwegen die ohne Belästigung durch den Autoverkehr der Erholung dienen. Die Grundlage der 20 grünen Hauptwege bildet das Freiraumsystem des Landschaftsprogramms inklusive Artenschutzprogramm für Berlin. Ein Ziel des Landschaftsprogramms ist es, mit einem Netz aus 20 grünen Hauptwegen, Wohngebiete mit den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in Parkanlagen und Naherholungsgebieten von Berlin und Brandenburg zu verknüpfen. Um den Charakter des grünen Hauptweges zu erhalten, fanden mit den zuständigen Fachbehörden Naturschutz- und Umweltamt und Straßen- und Grünflächenamt sowie dem Bauträger Abstimmungen zur Ausführung der parallel verlaufenden Privatstraße einschließlich Entwässerung statt. Die Kontrolle der Sicherungsmaßnahmen (Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag) ist im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung zu leisten. Die Ausführung der privaten Erschließungsstraße erfolgt innerhalb des Plangebiets als verkehrsberuhigter Bereich ohne öffentlichen Durchgangsverkehr. Bei der Erschließungsplanung als verkehrsberuhigter Bereich steht die Aufenthaltsqualität im Straßenraum im Vordergrund. Zur Vermeidung von überhöhten Geschwindigkeiten ist insbesondere die lange Geradeausfahrt im nördlichen Teil des Plangebietes mit geschwindigkeitsdämpfenden Maßnahmen (Aufpflasterungen, Verschwenkungen, Poller, Einengung durch Parkplätze o.ä.) zu versehen. So können Belästigungen durch Verkehrslärm für die Anwohner und Fußgänger (Plüschowstraße) vermieden werden. | |
| Ich weise daraufhin, dass die dem Bauvorhaben anliegende Plüschowstr. für den öffentlichen Verkehr bereits laut Eintragung vom 9.02.1977 gewidmet wurde und bereits schon früher mit ihrer tatsächlichen Breite von 18 Meter ausgebaut werden sollte! (S.9 - 2.1. des Entwurfs) | Die Plüschowstraße sollte ursprünglich in bis zu 18 m Breite ausgebaut werden. Diese Planung wurde nicht weiterverfolgt, sondern die Verkehrsfläche ohne Fahrbahnbefestigung zugunsten von Fußgängern und Radfahrern als grüne Verbindung zwischen der Fischerhüttenstraße und Sven-Hedin-Straße belassen. Mit Beschluss 301/ 2018 wurde die Einziehung der als öffentliches Straßenland gewidmeten Flurstücke 1925 sowie eine Teilfläche des Flurstücks 1294 an der Plüschowstraße in Berlin-Zehlendorf beschlossen. Die Straße ist auch für Fußgänger und Radfahrer gewidmet und der Bezirk plant keinen Ausbau der Straße, der Straßenbaulastträger hat sich entsprechend geäußert. | |
| Ferner wird in dem Bebauungsplan {S.9) erklärt, dass die Plüschowstr. im südlichen Bereich auch für den motorisierten Autoverkehr genutzt wird und dort auch regelmäßig über längere Zeiträume auf der Straße Fahrzeuge geparkt bzw. abgestellt werden! Schon hier stellt sich für jeden Bürger die Frage, warum dann im weiteren Straßenverlauf Richtung Norden keine Anliegerzone analog zum Süden geschaffen werden kann! Hieraus ergibt sich folgerichtig, dass auch im nördlichen Straßenbereich - genau wie bereits faktisch im südlichen - der grüne Hauptweg mit Anliegerzone - ohne größere Schwierigkeiten eingeplant werden kann! In disem Zusammenhang sind mir keine Bürgerbeschwerden bekannt, die sich gegen die gemeinsame Nutzung der südlichen Plüschowstr. mit Autoverkehr und grünen Hauptweg mit Fahrrädern und Fußgängern richten! Genau an dieser Schnittstelle muß auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit geprüft werden. | Die östliche Grenze des Plangebiets verläuft entlang der Plüschowstraße – eine unbefestigte, gewidmete öffentliche Verkehrsfläche zu Gunsten von Fuß- und Radfahrern ohne Durchgangsverkehr für motorisierte Fahrzeuge, mit dem Ziel, als einer der 20 „Grünen Hauptwege“ einen autofreien Erholungsweg zu ermöglichen. Die Plüschowstraße befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, damit können auch keine Festsetzungen zum Ausbau bzw. der Einteilung der Verkehrsflächen getroffen werden. Die Sackgassenerschließung für vier Häuser ist noch vertretbar, die komplette Inanspruchnahme des Grünen Hauptweges für eine Erschließungsstraße stünde gerade nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum gewünschten Erhalt dieses grünen Verbindungsweges. Der Vorschlag wird aus Gründen des mit dem Ausbau verbundenen Eingriffs in Natur und Landschaft, insbesondere von den Naturschutz- und Umweltämtern nicht befürwortet. Außerdem fördert eine öffentliche Durchgangsverbindung mehr Verkehre, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu mehr Belästigung durch Verkehrslärm führen. Hiervon wären die Anwohner der Plüschowstraße und Fischerhüttenstraße besonders betroffen, die bereits durch den Verkehrslärm (nachts) von der Fischerhüttenstraße beeinträchtigt sind. Der mit einem Ausbau verbundene Verlust des Altbaumbestands sowie Durchgangsverkehre würden sich zudem nachteilig auf die lufthygienische Situation und das lokale Kleinklima auswirken. Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und des geringen Straßenverkehrs. | |
| Wiederholt wird im Entwurf des Bebauungsplanes darauf hingewiesen, dass der grüne Hauptweg Plüschowstr. (18 m Breite) erhalten bleibt. Soll er doch auch in Verbindung mit einer Anliegerstr. im nordöstlichen Bereich - so wie bereits praktisch im Süden der gleichen Straße. Im Entwurf wird ausgeführt, dass die Breite vom Fußweg in der Fischerhüttenstr. 2,0 m -2,5 m +Fahrradweg beträgt. Würde man diese Bemessungen auf den nördlichen Bereich der Plüschowstr. übertragen, so hätte man noch sehr viel Platz, sowohl für den motorisierten Anliegerverkehr, als auch für Bäume und Grünpflanzen unter Beibehaltung des grünen Hauptweges! Auf Seite 30 des Entwurfs wird insbesondere darauf hingewiesen, dass durch den Bebauungsplan 6 - 24 eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleistet werden soll! Auch gerade an dieser Stelle muß ich auf den Grundssatz der Verhältnismäßigkeit mit Beachtung der Mittel-Zweck-Relation hinweisen! | Die Grundlage der 20 grünen Hauptwege bildet das Freiraumsystem des Landschaftsprogramms inklusive Artenschutzprogramms für Berlin. Ein Ziel des Landschaftsprogramms ist es, mit einem Netz aus 20 grünen Hauptwegen, Wohngebiete mit den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in Parkanlagen und Naherholungsgebieten von Berlin und Brandenburg zu verknüpfen. Ein Ausbau für den motorisierten Individualverkehr stünde im Widerspruch zu den Planungszielen des Landschaftsprogramms. Die Sackgassenerschließung für vier Häuser ist noch vertretbar, die komplette Inanspruchnahme des Grünen Hauptweges für eine Erschließungsstraße stünde gerade nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum gewünschten Erhalt dieses grünen Verbindungsweges. Der Vorschlag wird aus Gründen des mit dem Ausbau verbundenen Eingriffs in Natur und Landschaft, insbesondere von den Natur- und Umweltämtern nicht befürwortet. Außerdem fördert eine öffentliche Durchgangsverbindung mehr Verkehre, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu mehr Belästigung durch Verkehrslärm führen. Hiervon wären die Anwohner der Plüschowstraße und Fischerhüttenstraße besonders betroffen, die bereits durch den Verkehrslärm (nachts) von der Fischerhüttenstraße beeinträchtigt sind. Der mit einem Ausbau verbundene Verlust des Altbaumbestands sowie Durchgangsverkehre würden sich zudem nachteilig auf die lufthygienische Situation und das lokale Kleinklima auswirken. Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen sowie aus dem geringen Straßenverkehr in den Nebenstraßen. | |
| Weiterhin wird auf Seite 82 ausgeführt, dass sich die Plüschowstr. außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes befindet. Warum eigentlich? Die Begründung dafür auf Seite 83 überzeugt in keinster Weise, zumal eine dritte mögliche Variante unter Einbeziehung von Teilen der Plüschowstr. überhaupt nicht geprüft wurde! | Der Grundsatz der planerischen Konfliktbewältigung hat „inhaltsfordernden“ Charakter: Von jedem Bebauungsplan muss verlangt werden, dass er die ihm zuzurechnenden Konflikte bewältigt, also sich mit den betroffenen Belangen umfassend auseinandersetzt. Dies kann geschehen, indem er mit seinem Ergebnis entweder Spannungen beseitigt oder ausgleichend minimiert. Diese Abwägung kann auch zur Folge haben, dass einem Belang nicht Rechnung getragen werden soll. Der Bebauungsplan darf der nachfolgenden Plandurchführung nur zur Klärung überlassen, was diese auch an eigener Harmonisierung zu leisten vermag. Andererseits darf der Bebauungsplan Regulative des Vollzugs nicht übersehen. Soweit dort Harmonisierungsmöglichkeiten bestehen, könnten entsprechend vorgreifende Festsetzungen gegen einen anderen Grundsatz verstoßen. Der Grundsatz der planerischen Zurückhaltung hat – wie das bereits erwähnte Übermaßverbot– „inhaltsbegrenzenden“ Charakter. Als Pendant zum Grundsatz der Konfliktbewältigung besagt er, dass anstelle einer differenzierten Regelung eine einfache Regelung oder auch ein Verzicht auf planerische Festsetzungen geboten sein kann (siehe auch Punkte A 1.2 und A 1.3). Dies ist vor allem dann angezeigt, wenn eine „Feinsteuerung“ auf der Vollzugsebene besteht. Im Bebauungsplan ist zu beachten, dass beispielsweise mit § 15 Abs.1 BauNVO im Genehmigungsverfahren eine wohlabgewogene Einzelfallentscheidung zu treffen ist, die in der Regel im generalisierenden Planungsprozess in ihren Einzelheiten gar nicht vorweggenommen werden kann. Die Einbeziehung der Plüschowstraße in den Geltungsbereich wurde geprüft. Bei einem Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Verkehrsfläche müssten alle Verkehrsteilnehmer gleichsam berücksichtigt werden, wodurch sich ein größerer Flächenbedarf ergibt. (Eine frühe Straßenplanung sah den Bau einer 18,0 m breiten Verkehrsfläche für die Plüschowstraße vor.) Das fördert auch einen Durchgangsverkehr mit deutlich höherer Verkehrslärmbelastung, so dass die geplanten Gebäude einen angemessenen Abstand von der Verkehrsfläche einhalten müssten (rd. 5– 6 m Vorgarten ohne Stellplätze). Der beidseitige Vegetationsbestand entlang der Plüschowstraße könnte nicht erhalten werden, was sich auf die Artenvielfalt im Plangebiet nachteilig auswirken würde. Vorteilhaft wäre diese Maßnahme vor allem für den Bauträger (muss keine private Verkehrsfläche unterhalten und hätte mehr anrechenbare Baufläche). Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. Insbesondere der für die Avifauna wichtige Altbaumbestand entlang der Plüschowstraße wird durch planerische Festsetzungen und Regelungen im städtebaulichen Vertrag gesichert. Die Sackgassenerschließung für vier Häuser ist noch vertretbar, die komplette Inanspruchnahme des Grünen Hauptweges für eine Erschließungsstraße stünde gerade nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum gewünschten Erhalt dieses grünen Verbindungsweges. Der Vorschlag wird aus Gründen des mit dem Ausbau verbundenen Eingriffs in Natur und Landschaft, insbesondere von den Naturschutz- und Umweltämtern nicht befürwortet. Außerdem fördert eine öffentliche Durchgangsverbindung mehr Verkehre, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu mehr Belästigung durch Verkehrslärm führen. Hiervon wären die Anwohner der Plüschowstraße und Fischerhüttenstraße besonders betroffen, die bereits durch den Verkehrslärm (nachts) von der Fischerhüttenstraße beeinträchtigt sind. Der mit einem Ausbau verbundene Verlust des Altbaumbestands sowie Durchgangsverkehre würden sich zudem nachteilig auf die lufthygienische Situation und das lokale Kleinklima auswirken. Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und des geringen Straßenverkehrs. | |
| Es wäre doch überaus sinnvoll und für den Bürger nachvollziehbar, wenn der südliche Bereich der Plüschowstr. in der gegenwärtigen Form als öffentliche Anliegerstr. gemeinsam mit dem grünen Hauptweg erhalten bleibt. Der nördliche Straßenbereich könnte dann - getrennt vom Süden durch Schutzgitter - ebenfalls gemeinsam in seiner Straßenfortführung bis zur Sven - Hedin - Str. als Anliegerstr. und grüner Hauptweg ohne Schwierigkeiten genutzt werden; (wie bereits schon vorher dargestellt)! | s.o. | |
| Welche positiven Konsequenzen hätten diese Planungsänderungen? Die geplanten Bauten ( insbesondere WA 1) würden dann bis zu 10 Meter östlich verschoben werden. | Die vorgetragenen Argumente der Bürger (Verschattung, Denkmalwürdigung, Stellplätze, Baudichte u.a.) wurden umfassend geprüft, untersucht und in der Abwägung berücksichtigt. Nach Auswertung der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 erneut reduziert. Eine Verschiebung der Baukörper erscheint nicht nötig, da sie in ihrer Höhe weiter reduziert wurden und genügend Abstand zwischen den Gebäuden geplant ist. | |
| Das Gesamtbild zum denkmalgeschützten Nachbargebäude der Sven - Hedin -Str. 72 - 78 würde sich überaus positiv verändern. | Die vorgetragenen Argumente der Bürger (Verschattung, Denkmalwürdigung, Stellplätze, Baudichte u.a.) wurden umfassend geprüft, untersucht und in der Abwägung berücksichtigt. Nach Auswertung der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 erneut reduziert. Das zuständige LDA erhebt keine Bedenken gegen die Planung. | |
| Auch die Beschattungssituation für die unmittelbaren Anwohner der Sven - Hedin - Str. 72 - 78 und dem dort vorhandenen Kinderspielplatz würde sich wesentlich verbessern! | Die Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen. Durch die Reduzierung der Geschossigkeiten wurde die Situation gegenüber den Annahmen der Studie bereits verbessert. Eine gewisse Verschattung ist für Kinderspielplätze sogar vorteilhaft. | |
| Aus den genannten Gründen halte ich eine Änderung des jetzigen Entwurfs des Bebauungsplanes 6 - 24 für unabdingbar notwendig! Zusatz: Eine Kopie meines Schreibens vom 7.Februar 2019, gerichtet an die Bezirksbürgermeisterin Frau Richter - Kotowski, füge ich bei! (Anmerkung Stapl: siehe Nr. 22) | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. | |
| 24 | Die ausgelegten Unterlagen haben wir gelesen und sind sehr enttäuscht. Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf hat leider wieder nichts für uns Mitbewohner und für den Ort gebracht. Diese Bebauung wird keine Lösung für die Wohnungsnot in Berlin bringen, dafür aber gravierende Veränderungen in unserem Wohnviertel, leider nur negative. Die Vorschläge und Bedenken der Einwohner wurden ignoriert. die gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenzen willkürlich missachtet und nur die Interessen des Investors berücksichtigt. | Es wird neuer Wohnraum geschaffen, der die Wohnungsnot durchaus abmildern kann. Viele Vorschläge wurden aufgegriffen und führten zu einer Anpassung der Planung. Daher wurde auch die erneute Beteiligung erforderlich. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, die Planauslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange dienten dazu, das relevante Abwägungsmaterial vollständig zu ermitteln. In diesem Rahmen wurden die abwägungserheblichen Belange vollständig erfasst und bewertet. Mit der Bewertung des vollständig erfassten Abwägungsmaterials wird die Entscheidung getroffen, welchen Belangen in der konkreten Situation der Vorrang einräumt wird. Dies ist der eigentliche Kern der Abwägungsentscheidung, denn sofern der Bezirk einzelnen Belangen den Vorrang zuerkennt, müssen andere Belange zwangsläufig zurücktreten. In der Begründung (Abschn. II, 3.2.4) wird ausführlich auf die Gründe, die Auswirkungen und die Maßnahmen zum Ausgleich für die planermöglichte Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO eingegangen. Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt wurden hinsichtlich Artenschutz und Naturschutz fachgutachterlich überprüft. Die darin enthaltenen Maßnahmen sind Bestandteil des Bebauungsplanentwurfs. |
| 1. Die geplante Bebauung bleibt zu dicht und zu groß, besonders im WA1 . auch wenn ein Haus um eine Etage' verringert wurde. Das Erscheinungsbild passt nicht in den Ortsteil und entstellt die Wirkung der denkmalgeschützten Zinnowaldsiedlung. | Mit Umsetzung der Planung können die landschaftsprägenden Grünflächen im Westen erhalten und mehrgeschossige Wohnbebauung überwiegend auf den östlichen Bereich konzentriert werden. Mit dem Bebauungsplan 6-24 soll bestimmt werden, was und wo gebaut werden darf. Dazu gehören auch die privaten Grünflächen und der Wald, die nach zukünftigem Planungsrecht zu erhalten sind. Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts und um eine klimatisch und landschaftlich verträgliche Entwicklung zu gewährleisten, werden überwiegend die überbaubaren Flächen gem. § 19 (2) BauNVO auf die Baukörper beschränkt. Dabei wird in Kauf genommen, dass bei einer Teilung das geplante Nutzungsmaß die Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO überschreiten kann. Die Gefahr, dass mit der Realisierung des Vorhabens ein städtebaulicher Entwicklungsprozess eingeleitet wird, der im Ergebnis wichtige Funktionen dieses Gebietes insbesondere Stadtbild, Stadtklima und Naherholung unangemessen beeinträchtigt, besteht nicht. Zum einen finden sich im näheren Umfeld keine Stadtbrachen der Größe, die für eine Wohngebietsentwicklung zur Verfügung stehen (Step Wohnen 2030) und zum anderen regelt das geltende Planungsrecht (§§ 30 und 34 BauGB) die bauliche Nutzung auf den anderen Grundstücken. Die Befürchtung der Bürger, dass mit den Festsetzungen der Planung eine Präzedenzwirkung auf die Bebauung im Umfeld ausgeübt wird, wird nicht geteilt. Nach Auswertung der Stellungnahmen wurde die Gebäudehöhe der Baukörper im WA 1 in Bezug auf die Gebäudehöhe (Firsthöhe) des benachbarten Denkmalensembles überprüft. Im Ergebnis der Prüfung wurde entschieden, den Baukörper 1.2 komplett viergeschossig und den Baukörper 1.3 fünfgeschossig auszuführen. Damit erfolgt eine höhenmäßige Angleichung an die denkmalgeschützte Bestandsbebauung und zugleich aber auch eine Reduzierung der zulässigen Geschossfläche um rd. 1.200 m2. Im Planentwurf erfolgte eine entsprechende Anpassung. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts und der stadtpolitisch geforderten Wohnfläche ermöglichen im WA 1 nunmehr eine Geschossflächenzahl von 1,49, die die Obergrenze von GFZ 1,2 gem. § 17 (1) BauNVO noch überschreitet. Gem. § 17 (2) können die Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Das Freihalten der Grün- und Waldflächen von jeglicher Bebauung greift in die wirtschaftliche Nutzung der Grundstückseigentümer ein. Mit der höheren zulässigen Bebauung innerhalb der östlichen Baufläche (insbesondere WA 1) wird dieser Eingriff kompensiert. Die innerhalb der Bauflächen WA 1 und WA 2 geplanten baulichen Anlagen unterscheiden sich zwar in Form und Höhe vom Umfeld, haben aber keine negativen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung. Vor dem Hintergrund des bestehenden Wohnungsmangels erfordert und rechtfertigt die geplante Nutzung mit entsprechend höherer Verdichtung (auch über die Obergrenze von § 17 BauNVO hinaus) die städtebauliche Entwicklung auf der Stadtbrache. Die bevorzugte grüne Lage soll mit ihrer hohen Qualität möglichst vielen Anwohnern erlebbar sein und kann gleichzeitig die im Geschosswohnungsbau geringeren Flächenanteile der Grundstücke ergänzen. Der Entwurf des Bebauungsplans wurde hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen erneut überarbeitet. Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin –Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Bestandsgebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Es wurden zwei Gebäudekomplexe um je eine Etage reduziert, nicht nur ein Haus. | |
| 2. Es werden Biotope und Pflanzen vernichtet, die Jahrzehnte für die Entstehung gebraucht haben. Auch ein Rückzugsort für viele Tiere ist dann nicht mehr da, dafür aber ein Kindergarten und Lärm, verbunden mit Autoabgasen etc. Das angesichts des Klimawandels die Grünzonen und Frischlultschneisen für die städtische Bevölkerung überlebenswichtig sind hat man leider nicht berücksichtigt. Nach dem Motto: nur Nachverdichtung um jeden Preis. Diese Planung will Masse schaffen, nicht aber städtebauliche und architektonische Qualitäten. | Das Grundstück wurde noch bis 2011 als Gärtnerei und Betriebshof mit Tankstelle und anderen Anlagen genutzt. Im Rahmen dieser Nutzung fanden auch Düngemitteleinträge in den Boden statt. Mit dem Konzept der „Weite und Enge“ werden Grün- und Waldflächen erhalten, was sich weiterhin positiv auf das kleinräumige Klima und den Artenschutz auswirkt. Die dort noch vorhandenen Betonflächen, Tankanlage und Altlasten werden bei der Planumsetzung beseitigt. Kinderlärm ist sozialadäquat und stellt keine unzumutbare Belästigung dar. Die geplanten Verkehrsflächen dienen der privaten Erschließung des Wohngebiets, ein öffentlicher Durchgangsverkehr soll vermieden werden. Auch Nutzungen, die betriebswirtschaftlich zu einem erhöhten Kunden- und Lieferverkehr führen, sind nicht Gegenstand der Planung. Das schalltechnische Gutachten zeigt keine nachteiligen Auswirkungen durch Verkehrslärm gegenüber der Bestandsbebauung nach Umsetzung der Planung. Im Sinne der Vermeidung und Minderung wird im WA 1 und WA 2 auf den geplanten Flachdächern eine extensive Dachbegrünung auf 70 % der Dachflächen festgesetzt. Neben der erfolgten Festlegung der Quantität wird zudem eine ergänzende Festsetzung zur Qualität der Dachbegrünung –Aufbau mit mindestens 10 cm Substratschicht-getroffen, um negative Auswirkungen des Versiegelungsgrades durch das neue Wohngebiet abzumindern und einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Je stärker die Substratauflage der Dächer gestaltet wird, desto mehr Wasser kann längerfristig zwischengespeichert werden. Damit werden neue Biotope geschaffen, die für verschiedene Insekten und Vögel Nahrungsspeicher und Aufenthaltsräume bieten. Mit ihrer besonderen Funktion als Trittsteinbiotop wird für die Tiere zudem eine Barriere Wirkung zwischen Wohngebiet und Grünflächen vermieden. Neben den positiven kleinklimatischen und lufthygienischen Effekten für das gesamte Wohnumfeld, kann auch das Artenspektrum für die Bepflanzung auf dem Dach deutlich erweitert und ein wertvoller, artenreicher Lebensraum geschaffen werden. Zudem sind auch innerhalb der Baufelder Pflanzflächen vorgesehen. | |
| 3. Dass für ca. 390 neue Bewohner von WA1 nur 7 Stellplätze vemmhen sind macht große Sorgen, es recht schon jetzt der Platz für die Anwohner oft nicht mal aus. Um die Unterbringung der Fahrzeuge der Bewohner in der Tiefgarage zu garantieren, dürfen die Gebäude nicht mehr als maximal 3 Geschoss besitzen. in Verbindung mit den Anforderungen an die Luftreinhaltung und den Klimaschutz muss in der Planung dafür gesorgt werden, daß für Mieter die Ladestationen für die Elektrofahrzeuge errichtet werden. Dies ist angesichts des dafür benötigten Flächenbedarfs nur möglich, wenn die Wohneinheitenzahl reduziert wird. Wir bitte Sie das städtebauliche Konzept zu überarbeiten und die Interessen Anwohner zu berücksichtigen. | In Berlin gibt es keine Stellplatzpflicht, die vorschreibt, wieviel Stellplätze einer Wohnung zuzuordnen sind. Gleichwohl sollte ein angemessener Stellplatznachweis im Plangebiet möglich sein. Der private Bauträger hat sich im städtebaulichen Vertrag verpflichtet, die im Plan festgesetzten Tiefgaragen zu errichten. Die Festsetzungen von Tiefgaragen sollen ausreichend Vorsorge für den Stellplatzbedarf der geplanten Nutzungen sichern. Die Größe der Tiefgaragen im WA 2 und WA 3 ist so bemessen, dass für die Wohngebiete WA 2, WA 3 und WA 4 ein Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz je Wohneinheit angeboten werden kann. Ein Anteil von rd. 20 Stellplätzen in der Tiefgarage im WA 2 steht zur Vermietung für die Anwohner des WA 1 zur Verfügung (Ergänzung des städtebaulichen Vertrags). Ladestationen können in den TG errichtet werden. Sie sind nicht Regelungsgegenstand der Bauleitplanung. | |
| 25 | Ich nehme zu dem geänderten Entwurf des Bebauungsplans 6—24 namens und in Vollmacht meiner Mandanten Stellung und halte an den bereits geäußerten Einwänden fest. ich beschränke mich also auf Ergänzungen und Stellungnahmen zu den Änderungen des Entwurfes. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Für die Baugebiete WA 1, WA 3 und WA 4 fehlt weiterhin die Festsetzung einer Grundfläche oder Grundflächenzahl, obwohl deren Festsetzung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zwingend vorgeschrieben ist und vom OVG Berlin-Brandenburg, U. v. 15.11.2012 - OVG 10 A 10.09 — gefordert wird. Nicht abgewogen wird, wie in diesen Baugebieten mit § 19 Abs. 4 BauNVO umgegangen werden kann/muss. In der Begründung findet sich auch kein Hinweis darauf, dass Vorgabe des § 17 Abs. 1 BauNVO, wonach bei der Planung sicherzusteIlen ist, dass, die Obergrenzen nicht überschritten werden, bei dieser Formulierung beachtet wird. Die „Sicherstellung“ fehlt. Insbesondere sind keine Vorkehrungen getroffen, dass bei Grundstücksteilungen die dadurch entstehende GRZ die Grenze des § 17 BauNVO nicht überschreitet. | Wie im Abschnitt 3.2.1 -Grundfläche, Grundflächenzahl- ausführlich begründet, erfolgt die Festsetzung der überbaubaren Fläche in den genannten Baugebieten durch Baukörperausweisung. Bei der Baukörperausweisung werden in Berlin die zukünftigen Baukörper allseitig eng mit Baugrenzen umschlossen; die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl werden nicht noch einmal nummerisch festgesetzt. Die durch Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Nach bisheriger Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg ist diese Festsetzungspraxis nicht beanstandet worden. Zudem wird in den betreffenden Baugebieten durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans TF 3 und TF 4 bestimmt, dass die zeichnerische Festsetzung gleichzeitig die maßgebliche Grundfläche sein soll. Zum einfacheren Verständnis ist im Abschnitt 3.2.1 der Begründung eine Abbildung der zulässigen Grundfläche mit nummerischer Eintragung, der sich aus der Festsetzung ergebenden Grundfläche enthalten. Mit der Baukörperfestsetzung In Verbindung mit der eingeschriebenen Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und der eingeschriebenen Geschossfläche (GF) werden die Baumasse und die städtebauliche Dichte ausreichend bestimmt. | |
| Die zeichnerischen Festsetzungen der Grundfläche und die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse können, weil Höhen oder Oberkanten in den südlichen Baugebieten nicht festgesetzt wurden (nach der Begründung sollen dort Firsthöhen festgesetzt sein, dies ist aber nicht passiert), ob gewollt oder ungewollt, bei der Realisierung des Plans dort Verkürzungen der Abstandsflächen gem. § 6 Abs; 5 Satz 4 BauO Bln bewirken. Diese Rechtsfolge aus der Kombination dieser Festsetzungen ist nicht vollständig erfasst und abgewogen worden. Diese Rechtsfolge kann durch die Begründung auch nicht ausgeschlossen werden. Abstandsflächenrechtlich sind jedoch Gründe für eine Verkürzung der Abstandsflächen nicht gegeben, so dass die Planung abwägungsfehlerhaft ist. Es fehlen zudem Untersuchungen, welche Folgen die Abstandsflächenverkürzungen besitzen. | Die räumliche Stellung der Baukörper und die Zahl der Vollgeschosse sind in den Baufeldern WA 2 bis WA 4 und der Gemeinbedarfsfläche so bestimmt, dass in diesen Gebieten die Einhaltung der Abstandflächen gem. § 6 Abs.5 BauO Bln gesichert ist. Der Bebauungsplanentwurf wurde dahingehend ergänzt, dass im WA 1 die Oberkante über NHN eines Baukörpers festgesetzt wird. Das ist aus städtebaulicher Sicht in Bezug auf den Denkmalschutz notwendig. In Bezug auf die nach § 6 Abs 5 BauOBln geltenden Abstandflächen (0,4H) zu den Grundstücksgrenzen wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens geprüft, ob geringere Tiefen als erforderlich im Plangebiet durch die Festsetzungen ermöglicht werden. Das ist nicht der Fall. Vorbauten (Balkone) wurden in die vermessungstechnische Prüfung einbezogen. Somit werden gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gesichert. Auch eine Substratschicht von mind. 10 cm bei extensiver Begrünung wird keine abstandsrelevante Pflanzhöhe erreichen. WA 4 Festsetzung: Baukörper, GF, drei Vollgeschosse plus Dach oder Staffel Abstände Zum linken Nachbarn, Fischerhüttenstraße 45, liegt zwischen Baukörper und Grundstücksgrenze ein Abstand von 5 Metern. Die Fischerhüttenstraße 45 ist ein Altbau mit zwei hohen Geschossen und einer steilen abgewalmten Dachlandschaft. Der geplante Baukörper ist in Anlehnung an diesen Baukörper entwickelt, die Umrisse sind in etwa gleich, die mögliche Varianz bewegt sich in der Charakteristik der umliegenden Bebauung mit zwei und drei Vollgeschossen plus Dach. Der Abstand von 5 Metern trägt Gebäude mit bis zu einer anstandsrelevanten Höhe von 12,50 Metern. Dies ist bei drei Vollgeschossen plus Dach oder Staffel auskömmlich und entspricht der zu erwartenden Bauhöhe in diesem Gebiet. Der Vorgarten zur Fischerhüttenstraße mit 5 Metern entspricht dem umgebenden Ortsbild. Die rückwärtige Freifläche wirft keine Fragen zur Abstandsfläche auf und entspricht in etwa der Gartengröße des linken Nachbarn. Die vierte Seite des Baukörpers orientiert sich zur neuen Planstraße und generiert bis zur Mitte der Planstraße einen Abstand von 7,25 Metern- Auch hier sind keine zu engen Abstände festzustellen. Eine OK-Festsetzung ist im Kontext des Ortsbildes und der angepassten Entwicklung nicht notwendig. Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass die notwendige Abstandsfläche zum Nachbargrundstück Fischerhüttenstraße 45 ca 1 Meter hinter der Grundstücksgrenze zurückbleibt und bestätigt damit die im Bebauungsplan getroffene Annahme und Prüfung, dass genügend Abstand zur Einhaltung der bauordnungsrechtlich gebotenen Abstandsflächen zur Verfügung steht. Auch alle übrigen Abstandsflächen im WA 4 zeigen deutlich größere Abstände als notwendig. Die Baugrenzen werden durch Terrassen, Balkone, Lichtschächte und das Vordach überschritten. WA 3 Das WA 3 bestimmt größtenteils Baukörper mit zwei Vollgeschossen plus Dach oder Staffel und einen Baukörper an der Fischerhüttenstraße mit drei Vollgeschossen plus Dach oder Staffel. Festsetzung. Baukörper, GF, drei Vollgeschosse plus Dach oder Staffel an der Fischerhüttenstraße Zum rechten Nachbarn, WA 5 im Plangebiet, liegt zwischen Baukörper und Grundstücksgrenze ein Abstand von 5 Metern, hier ergibt sich die gleiche Betrachtung wie zum linken Nachbarn im WA 4. Die Vorgartentiefe beträgt wiederum 5 Meter. Zur Planstraßenmitte ergibt sich ein Abstand von 9,65 Meter. Rückwärtig schließt sich im Plangebiet eine Reihenhausbebauung mit zwei Vollgeschossen plus Dach oder Staffel direkt an. Alle notwendigen Abstände sind durch die Baukörper und die Zahl der Vollgeschosse ausreichend bestimmt, so dass im Kontext des Ortsbildes eine OK-Festsetzung entbehrlich ist. Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass der Abstand zum rechten Nachbarn, Fischerhüttenstraße 39A, WA 5 im Plangebiet, eingehalten wird und noch einen Spielraum von einem knappen Meter besteht. Alle übrigen Abstände zu den Straßen zeigen deutlich größere Abstände als bauordnungsrechtlich notwendig. Festsetzung: Baukörper, GF, zwei Vollgeschosse plus Dach oder Staffel Die sich an den Dreigeschosser anschließende abknickende Reihenhauszeile mit 16 Reihenhäusern und einem zwischengesetzten „Bogenhaus“ entfaltet zur Mitte der Planstraße Abstände von 9,25 bis 10,25 Meter. Zur Plüschowstraße Mitte liegt ein Abstand von ca 11 Metern. Rückwärtig zu den angrenzenden Nachbargrundstücken im Bestand bilden sich durch die Baukörper im engsten Bereich Abstände von ca 9 Metern zur Grundstücksgrenze, im weiteren Verlauf variieren die Abstände zwischen ca 11 und 24 Meter. Bei einer großzügig bemessenen, zu erwartenden abstandsflächenrelevanten Höhe der geplanten Gebäude von 10 bis 11 Metern wird die notwendige Abstandsfläche von 4,40 Meter nicht annähernd tangiert. Der geringste Abstand liegt bei ca 9 Metern. Auch diese Betrachtung macht deutlich, dass eine OK-Festsetzung hier im Kontext des Ortsbildes entbehrlich ist Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass an der Gebäudeseite zur Plüschowstraße der Spielraum nicht genutzt wird und die Abstandsfläche auf dem Grundstück bleibt. Die rückwärtigen notwendigen Abstandsflächen liegen an der schmalsten Stelle zu den rückwärtigen Nachbargrundstücksgrenzen noch 7 Meter von der Grenze entfernt, also die notwendige Abstandsfläche beginnt erst in 7 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze. Alle übrigen Abstände im WA 3 zeigen noch deutlich größere Abstände als notwendig. WA 3 (3.1) Die Baugrenzen werden durch Terrassen, Balkone, Lichtschächte und das Vordach überschritten. WA 3 (3.2) Die Baugrenzen werden durch Terrassen, Lichtschächte und das Vordach überschritten. WA 3 (3.3) Die Baugrenzen werden durch Lichtschächte und das Vordach überschritten. WA 3 (3.4) Die Baugrenzen werden durch Terrassen, Balkone, Lichtschächte und das Vordach überschritten. WA 3 (Tiefgarage) Die Baugrenzen werden durch Lichtschächte überschritten. | |
| Aus vorgenannten Gründen ist die Vereinbarung in § 12 Abs. 8 des städtebaulichen Vertrags entbehrlich. Die dort in Bezug genommene Anlage 9 ist unverständlich, vielleicht falsch bezeichnet. Wo das dort gezeichnete 6-geschossige Gebäude errichtet werden soll, ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans schleierhaft. Verunklart wird dadurch vielmehr, ob an dem 6-geschossigen Gebäude festgehalten wird. | Die hier genannte Anlage 9 ist Bestandteil des "alten" SV. Das Gebäude wurde in seiner Geschossigkeit reduziert, wie dem B-Plan und der Begründung zu entnehmen ist. Die im Ergänzungsvertrag zum städtebaulichen Vertrag enthaltenen Anlagen nehmen ebenfalls Bezug zu den reduzierten Geschossigkeiten. | |
| Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und der textlichen Festsetzung 11. ist nicht beachtet worden, dass Artikel 8 Absatz 2 bis 6 der Richtlinie (EU) 2018/844 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 30. Mai 2018 zur Änderung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und der Richtlinie 2012/27/EU über Energieeffizienz (ABI. L 156 vom 19.06.2018, S. 75) die Möglichkeit fordern, dass die Mieter und Bewohner Ladestationen für die Elektrofahrzeuge errichten oder errichten lassen dürfen. Der Bebauungsplan sieht jedoch nicht vor, dass für die Nutzer der Wohnungen Flächen zur Verfügung stehen, um dort die Akkus von Elektroautos aufzuladen. Nach der Begründung ist sogar anzunehmen, dass das Stromnetz nicht so organisiert ist, dass die Lademöglichkeiten in der TG geschaffen werden. Der Begründung ist auch nicht zu entnehmen, dass die Anforderungen Ladestationen in der Tiefgarage und dem Parken der Elektroautos dort resultieren. So, wie hier geplant wird, wird die Elektromobilität verhindert. Die Planüberlegungen zu diesem Thema sind veraltet und überholt. Gerade die Corona-Pandemie zeigt darüber hinaus, dass der lndividualverkehr wichtig ist und gefördert werden muss. Dies gilt gerade in den Randlagen Berlins. In Verbindung mit den Anforderungen an die Luftreinhaltung und den Klimaschutz muss in der Planung folglich dafür gesorgt werden, dass jeder Mieter einen Stellplatz mit Ladevorrichtung für sein Elektromobil erhält. Dies ist angesichts des dafür benötigten Flächenbedarfs nur möglich, wenn die Zahl der Wohneinheiten auf ein verträgliches Maß reduziert wird. An dieser Stelle zeigt sich mithin deutlich, dass die Planung Masse schaffen will, nicht aber städtebauliche und architektonische Qualitäten. Um die Unterbringung der Fahrzeuge der Bewohner in den Tiefgaragen zu garantieren, dürfen die Gebäude nicht mehr als maximal 3 Geschosse besitzen. Zudem müssen für alle Wohnungen Tiefgaragenstellplätze bereitgestellt werden, so dass jede Nutzungseinheit mindestens in dieser eine Ladestation für sein Elektromobil jederzeit nutzen kann. | Durch die Planung wird die Errichtung von Ladestationen nicht verhindert. Es handelt sich hierbei um keine verpflichtende Aufgabe der Bauleitplanung. Angemessenheit muss gewahrt bleiben. MIV soll nicht befördert werden. Kein verpflichtender Stellplatzschlüssel in Berlin vorgeschrieben. § 12 Abs. 6 des städtebaulichen Vertrags regelt: Unter dem Aspekt Energieeffizienz soll das Vorhaben nach dem als Anlage 8 beigefügten Energiekonzept entwickelt werden. Die darin vorgesehene Vorrüstung von mindestens 10 % der Tiefgaragenstellplätze mit Ladevorrichtungen für Elektroautos wird verbindlich vorgeschrieben. | |
| Die textliche Festsetzung Nr. 24, die als Nr. 8 neu eingefügt wird, ist nicht grundstücks-, sondern baugebietsbezogen. Danach sind insgesamt 6 qm Stellplatzfläche für Fahrräder je Baugebiet zulässig. Für diese Festsetzung fehlt jede städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB und § 9 Abs. 1 BauGB. Diese Festsetzung ist zudem ohne Ermächtigungsgrundlage. In der Begründung heißt es lediglich: „Eine vorwiegend gestalterische Funktion sollen die als Flächen zum Anpflanzen abgegrenzten Vorgartenzonen entlang der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin- Straße erfüllen (textliche Festsetzung 24). Sie dienen vorrangig der Gestaltung eines grünen Straßenraums in Fortsetzung der benachbarten Vorgärten.” Welche Rechtsgrundlage damit gemeint ist, bleibt unklar. Offensichtlich ist nicht § 23 Abs. 5 BauNVO gemeint. Die Begrenzung der Stellplatzfläche auf 6 qm könnte eventuell die Festsetzung einer Grundfläche im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauNVO bedeuten. Dann müsste diese Festsetzung aber grundstücksbezogen sein. | Rechtsgrundlage für die textliche Festsetzung Nr. 24 bildet § 9 Abs. 1 Nr 25 a BauGB, § 12 Abs. 6 sowie § 14 Abs. 1 Satz 3 i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO. Mit der textlichen Festsetzung 24 werden Flächen für Anpflanzungen bestimmt, um die Charakteristik der Vorgärten im baulichen Bestand aufzunehmen. Die Festsetzung orientiert sich an der Straßenraumgestaltung in der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße sowie ihren direkt angrenzenden Nebenstraßen. Weiterhin soll mit der Festsetzung eine wesentliche gestalterische Aufwertung des öffentlichen Straßenraums im Sinne des LaPro (Programmplan Erholung und Freiraumnutzung) erreicht werden. Innerhalb dieser Flächen sind Wege und Zufahrten zulässig. Ausnahmsweise sollen -beschränkt auf 6 m² - in dem Bereich auch offene Fahrradständer zulässig sein. Stellplätze und Garagen gemäß § 12 BauNVO sowie weitere Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 BauNVO sind hier unzulässig. Diese Beschränkungen sollen dazu dienen, dass der Straßenraum der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht von Stellplätzen, Garagen und von gebäudeähnlichen Nebenanlagen optisch dominiert werden. Daneben können die Baugrundstücke bereits durch das zulässige Maß der Nutzung in einem für ein allgemeines Wohngebiet hohen Maß versiegelt werden. Einer zusätzlichen Bodenversiegelung und Bodenteilversiegelung soll entgegengewirkt werden. Die Fischerhüttenstraße und die Sven-Hedin-Straße sind ruhige Wohnbereiche mit großen begrünten Vorgärten, die das optische Erscheinungsbild der Straßen prägen. Diese Vorgärten sind von der Straße erlebbar und verbessern die dortige Aufenthaltsqualität. Ziel des Bebauungsplans ist, dieses homogene Straßenbild zu erhalten. | |
| Die textliche Festsetzung 14 Satz 4 ist gebietsbezogen, nicht grundstücksbezogen. Die 25% Klausel ist nicht zulässig. | Die TF 14 hat einen konkreten Flächenbezug, eine Reglung über einen prozentualen Anteil davon ist zulässig. Mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ wird beabsichtigt, dass neben den Grünstrukturen auch die für die Erholung und Freizeitgestaltung notwendigen Nebenanlagen (Bänke, Spielgeräte) zulässig sind. Der Anteil dieser zulässigen Nebenanlagen muss sich der landschaftlichen Gestaltung aber unterordnen. (Textliche Festsetzung 14) Der Anteil der Flächen an der gesamten Parkfläche darf 25 % nicht überschreiten. Es ist eine gemeinschaftliche Nutzung der Parkanlage für die Anwohner des neuen Wohnstandortes vorgesehen, um den Anteil an versiegelter Fläche für Nebenanlagen (notwendige Spielplätze) in den einzelnen Baugebieten zu beschränken. | |
| In der textlichen Festsetzung 22 dürfte mit der Formulierung „in gleichartiger Weise anzupflanzen“ wohl nicht die Art und Weise der Pflanzung gemeint. Was aber gemeint ist, drückt der Text nicht aus. Soll eine gleiche Pflanze nachgepflanzt werden? Soll eine Pflanze aus der gleichen Gattung nachgepflanzt werden? Die Festsetzung ist zu präzisieren. | Entlang der südöstlichen Plangebietsgrenze im WA 3 und WA 5 soll eine Fläche mit der Kennzeichnung p2 für den Erhalt der Bepflanzung festgesetzt werden (textliche Festsetzung 22). Ziel ist der Erhalt der bereits in diesem Teil vorhandenen Grünstrukturen (Buchenhecke), die insbesondere den im Plangebiet lebenden Vogelarten Lebensraum bietet. Die bestehenden Gehölze bieten auf Grund ihres Aufwuchses eine Qualität, die durch Neupflanzungen erst in mehreren Jahren erreicht würde. Darüber hinaus verbleiben somit Gehölzbereiche als Lebensräume für Vögel, Igel und andere Klein- und Kleinstlebewesen, die im Plangebiet heimisch sind. Planungsrechtliches Ziel ist also der Erhalt der bereits in diesem Teil vorhandenen Grünstrukturen (Buchenhecke). Die TF 22 bezieht sich auf die vorhandene Vegetation, also ist eine Buchenhecke zu erhalten und ggf. nachzupflanzen. Die TF erscheint hinreichend konkret. | |
| Die in der Planzeichnung eingemalten Striche sind unverständlich. Die Bedeutung dieser Festsetzung ist unbekannt. Die Striche sind zu erläutern oder der Plan ist zu ändern. | Welche Striche hier gemeint sind, erschließt sich nicht; die Planzeichnung entspricht der PlanZVO. Vermutlich sind die Klammerstriche über Knotenlinien gemeint. „Harpune mit Haken links oben und rechts unten“ ist die offizielle Bezeichnung, UnicodeNr. U+ 294A(10570); dieses Symbol verdeutlicht, dass bestimmte Festsetzungen über Grenzen hinweg zusammengehörig gelten (also für zwei voneinander getrennte Flächen) hier für Nutzungsmaße über Knotenlinien hinweg, Das gewählte Symbol entspricht der gängigen Praxis in Bebauungsplänen. Die Begründung wird diesbezüglich angepasst. | |
| Zu bemängeln ist, dass im Rahmen der Abwägung die Interessen meiner Mandanten als der planbetroffenen Nachbarn unter Berücksichtigung der vorgegebenen Verhältnisse nicht angemessen berücksichtigt wurden. Als abwägungsrelevant ist in diesem Zusammenhang jedes mehr als geringfügige private Interesse am Fortbestehen des Baunutzungsplans in seiner früheren Fassung anzusehen, auch wenn es lediglich auf einer einen Nachbarn nur tatsächlich begünstigenden Festsetzung beruht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 2006 — 4 BN 20.06 —, BauR 2007, 331 und juris, Rn. 10). Dieses Interesse am Fortbestand des bestehenden Planungsrechts kommt den Anwohnern der dem Plangebiet unmittelbar benachbarten Grundstücke zu, die durch die Planung in tatsächlicher Weise (Lärm, Zunahme des Verkehrs, Verlust an Grünfläche und Nacherholung, Luftverunreinigung) erheblich betroffen sind. Als abwägungserheblich ist in diesem Zusammenhang insbesondere das Interesse meiner Mandanten als Eigentümer benachbarter Grundstücke anzusehen, dass die Bebauung im Plangebiet gegenüber der Bestandsbebauung verträglich gestaltet wird. Für die betroffenen Grundstückseigentümer, also meine Mandanten ergibt sich zwar kein Anspruch, dass ein unbebautes Plangebiet hinsichtlich des Nutzungsmaßes, der Bauweise oder der überbaubaren Grundstücksfläche ebenso gestaltet wird wie die vorhandene Bebauung (vgl. VGH München, Beschluss vom 8. Februar 2017 — 15 NE 16.2226 —‚ juris, Rn. 20), aber die starke Verdichtung, die Festsetzung fünfgeschossiger Gebäude, die fehlende Schaffung von Parkraum für die neuen Bewohner, die unzureichende Verkehrsführung, basierend auf einer immer noch unzureichenden Verkehrsuntersuchung, führen dazu, dass die Interessen meiner Mandanten an einer maßvollen, die Eigenart der Umgebung angemessen berücksichtigenden Bebauung nicht gerecht abgewogen werden. | Der Baunutzungsplan für Berlin (BNP) von 1961 (ABl. 1961, S. 742) weist das Plangebiet (mit Ausnahme der Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A) als „Nichtbaugebiet“ aus. Nach der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte gelten diese Festsetzungen des Baunutzungsplans aufgrund der fehlenden Einbeziehung in den Festsetzungskatalog bei Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) und somit nicht vorhandener Überleitung in das neue Baurecht gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als nicht übergeleitet. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich hier auf der Grundlage von § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). Die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A sind im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 ausgewiesen. Die Ausweisungen des BNP entsprechen nicht den Zielen des Bezirks und der Eigentümer. Geplant sind Wohngebäude, die der Eigenart des Umfelds entsprechen und keinen Dissens (durch Verkehr, Lärm) zum Umfeld bilden. Beeinträchtigungen der Umgebung wurden berücksichtigt und entsprechende Maßnahmen zur Minderung / Vermeidung / Ausgleich wurden getroffen. | |
| Soweit in der Begründung darauf Bezug genommen wurde, dass das Verkehrskonzept überprüft wurde, ist dies nicht nachvollziehbar. Dazu ist ein Text nicht ausgelegt. | Auf Grund der Einwendungen wurde u.a. der ruhende Verkehr durch den Verkehrsgutachter stichprobenartig an mehreren Tagen überprüft. Auch bei wiederholter Überprüfung der Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum wurde festgestellt, dass die derzeitige Stellplatzsituation im Umfeld des Plangebiets nicht problematisch ist. Das Verkehrsgutachtenwurde im Februar 2018 und im November 2018 fortgeschrieben. Im Rahmen der Abwägung wurde es hinsichtlich der getroffenen Aussagen und eines Fortschreibungsbedarfs überprüft. Die Prüfung ergab keinen erneuten Anpassungsbedarf. | |
| Falsch ist in diesem Zusammenhang die Angabe in der Begründung: „Weitere Einschränkungen in Bezug auf die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 würden die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Planung fortnehmen und sind aus städtebaulichen Gründen nicht mehr geboten. “ Die städtebaulichen Gründe für eine Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse sind genannt. Dass die Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse die Bebauung verhindert, weil sie unwirtschaftlich ist, ist nicht belegt, nicht nachvollziehbar und wohl auch nicht geprüft. Es gibt keinen Grund, die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Bebauung in Richtung Fischerhüttenstraße mit zwei und drei Vollgeschossen anzunehmen, der entsprechenden Bebauung im Norden aber die wirtschaftliche Tragfähigkeit abzusprechen. | Die Angemessenheitsberechnung wurde unter Beachtung der Hinweise erneut durchgeführt und vom Büro aedvice geprüft. Mit der Angemessenheitsberechnung soll dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung getragen werden. D.h. das angestrebte Ziel (Baurecht) und die dafür in Kauf genommenen Belastungen (Geschossfläche für sozialen Wohnungsbau) müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Die städtebaulichen Gründe für eine Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse sind genannt und führten zu eben jener Reduzierung. Die Anlage 4 (Tabellen zur Bewertung der Angemessenheit) wurde durch eine aktualisierte Fassung ersetzt, die dem Ergänzungsvertrag als Anlage beigefügt ist. | |
| Ebenso ist grundsätzlich davon auszugehen, dass das Interesse der Anwohner an der Vermeidung einer Verkehrszunahme auch dann zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören kann, wenn die damit verbundene Lärmzunahme für das menschliche Ohr kaum wahrnehmbar ist. Der VGH Kassel - 4 B 1756/14.N — hält eine Zunahme des Verkehrs um 200 Fahrzeugbewegungen am Tag für abwägungsbeachtlich. Zwar sind die Zahlen zum gestiegenen Verkehrsaufkommen ermittelt worden. Es fehlt aber die Abwägung, dass die Zunahme des Verkehrs mit den Interessen der Anwohner vereinbar ist. | Die Begründung zum Bebauungsplan 6-24 befasst sich detailliert mit den Folgen und Auswirkungen der Planung, bewertet diese und trifft Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und Ausgleich. Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtungen befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. Auch die Verkehrszunahme durch das Plangebiet zu morgendlichen Spitzenzeiten führt nicht zu erheblichen Belästigungen. (Schalltechnisches Gutachten) Die Größenordnung der Verkehrszunahme mit weniger als 800 Kfz-Fahrten /Tag ist als gering einzustufen und bewirkt keine Verschlechterung. Auch das Thema Verkehrslärm und seine Auswirkungen wurden im Rahmen der Planung umfangreich aufgearbeitet. Wie auch die Gutachten Verkehr und Lärm belegen, sind die Auswirkungen durch die Verkehrszunahme nicht erheblich. Nutzungen, deren Betriebskonzept Kunden- oder Betriebsverkehre bedingen, sind nicht zu erwarten. Ein Durchgangsverkehr soll durch geeignete Einbauten auf der privaten Verkehrsfläche vermieden werden. (Siehe hierzu Begründung Abschn. II 3.1 und II 3.5) | |
| Unzureichend sind die Festsetzungen der Kindertagesstätte. Der durch deren Betrieb verursachte Lärm wird nicht gebannt. In der Begründung heißt es zwar: „Durch die Einhaltung der Ruhezeiten (Mittagszeit) und der betriebsfreien Zeit in den Abendstunden und an Sonn- bzw. Feiertagen wird darüber hinaus einer möglichen Störung entgegengewirkt.“ Durch die Festsetzungen werden diese Beschränkungen des Betriebs jedoch nicht sichergestellt. Auch einen städtebaulichen Vertrag dazu gibt es nicht. Wie die Verkehrssituation sich darstellt, wenn die Kindertagesstätte einen 24 Stunden Betrieb einrichten wird, bleibt ungeklärt. Abwägung und Planinhalt differieren und machen den Plan so fehlerhaft |
Es ist aus fachlicher Sicht als Gefährdung des Kindeswohls zu betrachten, wenn Kinder nach der Beendigung der Schichten der Eltern nachts geweckt werden sollten, um sie dann nach Hause zu fahren. Dies ist daher aus Sicht des Fachamtes nicht genehmigungsfähig. Es würde dann eher zu ganzen Übernachtungen kommen. Da der Bedarf bisher nicht sehr hoch ist, ist ein solches Konzept für Träger bisher nicht rentabel umsetzbar. Das Jugendamt begegnet dem Problem mit dem Konstrukt der „ergänzenden Tagespflege“. (Ausschließlich) Alleinerziehende haben einen Anspruch auf ergänzende Tagespflege, wenn Sie zur Ausübung ihres Berufes zu ungünstigen Zeiten kein eigenes familiäres oder sonstiges Netzwerk zur Unterstützung aktivieren können. Diese ergänzende Tagespflege wird durch Einzelpersonen durchgeführt, die dann das Kind anstelle des Erziehungsberechtigten zu den üblichen Zeiten von der Kita abholen und dieses im Haushalt des Erziehungsberechtigten versorgen und dort zu Bett bringen. Es ist bisher nicht geplant, von diesem berlinweit anerkannten und durchgeführten Verfahren abzuweichen. Es gibt allenfalls die Möglichkeit eine ergänzende Tagesbetreuung zu beantragen, die dann außerhalb der Kita-Öffnungszeiten in den elterlichen Wohnräumen vollzogen würde. Eine Abholung oder ein Bringen während der Nacht- und somit Schlafenszeiten würde dem Kindeswohl entgegenstehen. Selbst wenn es zu Übernachtungen käme, würden der dadurch verursachte Verkehr zu den gewöhnlichen Zeiten, nur eben in umgekehrter Reihenfolge, stattfinden. Es handelt sich um eine Kita mit max. 50 Plätzen. Somit stellt die Einrichtung eine eher kleine dar, die wenig Störpotential bietet. Das ist eine anerkannt verträgliche Größenordnung im Allgemeinen Wohngebiet. In Berlin bieten die Kindertagesstätten, Kindertagespflegepersonen und Horte in der Regel Öffnungszeiten an, die zwischen 6:00 und 18:00 Uhr liegen. Mütter und Väter haben die Möglichkeit, neben dem regulären Betreuungsgutschein noch einen weiteren Gutschein für die Kinderbetreuung ihres Kindes/ ihrer Kinder zu beantragen. "Gutschein für ergänzende Kindertagespflege". Für die Kinderbetreuung kann dann eine geschulte Betreuungsperson eingesetzt werden. Die Betreuung erfolgt dann nicht in der Kita, sondern zuhause. Durch kindliches Spielen erzeugter Lärm im Bereich von Kindertageseinrichtungen ist eine notwendige Ausdrucksform und Begleiterscheinung des kindlichen Spielens, der nicht generell unterdrückt oder auch nur beschränkt werden kann. Kinderlärm ist daher als selbstverständlicher Ausdruck kindlicher Entfaltung hinzunehmen. Die Erziehung zur Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn ist Bestandteil des pädagogischen Auftrages der Kindertageseinrichtungen. | |
| Ebenso ist unzureichend, dass davon ausgegangen wird, der „morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr“ könnte ruhestörend und nur schwer zu steuern sein. Es ist nun aber gar nicht festgesetzt, dass der „Kita-Bringe-Verkehr“ auch am Nachmittag oder Abend stattfindet, wenn die Kinder gebracht werden, die dort übernachten sollen. | s.o. Erschließung der Kita erfolgt über gebietsinterne Straße, beeinträchtigt werden also wenn überhaupt, nur die neuen Bewohner. | |
| Wie der Begründung des Bebauungsplans zu entnehmen ist, sind die Regelungen im neuen Gebäudeenergiegesetz das in Kürze in Kraft treten wird, nicht beachtet worden. Die Begründung ist insoweit veraltet. Die Anforderungen an die energetische Qualität der Gebäude werden verschärft. Dies ist nicht berücksichtigt worden. Die Möglichkeiten des Einsatzes erneuerbaren Energien bleiben hinter dem zurück, was technisch ohne weiteres möglich ist und nach dem Gebäudeenergiegesetz gefordert ist. | Stand der Technik jetzt ist entscheidend. Gesetze und Verordnungen der Zukunft können im Sinne der Angemessenheit nicht beachtet werden. Die Ausführung der baulichen Anlagen ist nach den anerkannten Regeln der Technik auszuführen. Weiterhin gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016. Insbesondere Anforderungen an die Dämmung der Fassade / Fenster (Neubauten) sind strenger geworden, was auch im Sommer sich positiv gegen starkes Aufheizen der Innenräume auswirkt. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind somit gewährleistet. Durch das BHKW wird bereits ein sehr positiver Primärenergiefaktor erreicht, der das neue Wohngebiet umweltschonend und energetisch nachhaltig versorgt. Unter dem Aspekt Energieeffizienz verpflichtet sich der private Projektträger verbindlich mindestens 10 % der Tiefgaragenstellplätze mit Ladevorrichtungen für Elektroautos vorzurüsten. Nutzung regenerativer Energieanlagen (Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) sind nicht ausgeschlossen. Sie sind im Zusammenhang mit der Umsetzung nachhaltiger Energiegewinnung im nachgeordneten Verfahren zu prüfen. | |
| Bei einem Vergleich der Anlage 5a des SV mit dem B-Plan fällt auf, dass die Zeichnungen in der Anlage 5a den Festsetzungen widersprechen und nicht deckungsgleich sind. Die Flächen passen nicht zueinander. Fraglich ist, was gewollt ist? Der Plan oder die Anlage? Unklar ist auch, welcher Teil der Planstraße durch Baulast für die Kindergartennutzung gesichert werden soll. Die Markierung dazu fehlt. | Es ist nicht klar, worauf sich hier bezogen wird; die Anlage 5a ist auf der Basis der Planzeichnung entwickelt und konkretisiert diese für einen speziellen Belang; GFL-Recht in Planzeichnung und TF (Fläche a) dargestellt. | |
| Die Anlage 2a zum städtebaulichen Vertrag fehlt. Sie ist nicht ausgelegt. Das Grünanlagenkonzept, Anlage 7a passt nicht zum Feuerwehrflächenaufstellplan, Anlage 10. Unklar ist auch, um was für Wege es sich handelt, die über private Grünflächen geführt werden. | Anlage 2a war Bestandteil der ausgelegten und im Internet verfügbaren Unterlagen. Die Feuerwehraufstellflächen sind deckungsgleich in beiden Anlagen. Eine konkrete Ausgestaltung der Wegeplanung in den Grünflächen ist Bestandteil der späteren Ausführungsplanung. | |
| Der Bebauungsplan erweist sich damit als nicht gerecht abgewogen. Das städtebauliche Konzept ist zu überarbeiten, so dass Gebäude gebaut werden, die in die Eigenart der Umgebung passen und von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sind. Die Gebäudewürfel, die die Planung möglich macht, entwerten die städtebauliche Qualität der Umgebung. Die bauliche Dichte ist deswegen erheblich zu reduzieren. Mehr als 3 Geschosse dürfen die Gebäude nicht besitzen. Die GRZ muss bei maximal 0,2 festgesetzt werden. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen Die Nutzungsmaße werden in der Begründung hinreichend erläutert und werden als zulässig angesehen. Städtebau und Architektur entsprechen einem hohen Standard und sind auch politisch und fachlich gewollt und abgestimmt. | |
| 26 | Bezugnehmend auf die erneute öffentliche Auslegung des B-Planes 6-24 - Fischerhüttenstraße möchte ich nochmal schriftlich darauf hinweisen, dass ich die Darstellung der zu erhaltenden "Baumgruppe" (nördlich der KITA) in Form von 4 Einzelbaumsymbolen 'kritisch' sehe. Es erfolgt m.E. in der Begrünung des B-Planes keine Zuordnung, welche Bäume durch die Symbole dargestellt und somit erhalten werden sollen. Im Freianlagenplan, auf den auf S.58 der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen wird, sind in diesem Bereich weitere Bäume (gesamt 7 Stück) als "Bestandserhalt" eingezeichnet. Wie ich bereits mit Frau Pisek telefonisch besprochen hatte, mussten im Zuge der bereits angelaufenen Abrissarbeiten (Fundamente) von meiner Kollegin Bäume in diesem Bereich zur Fällung freigegeben werden. Hier stellt sich für uns dann die Frage, wie mit der entsprechenden Darstellung in der praktischen Umsetzung umgegangen werden kann und inwieweit eine entsprechende Nachpflanzung kontrolliert und vollzogen werden kann. Grundsätzlich sehen wir die Darstellung "Gehölzerhalt" selbstverständlich sehr positiv. | Mit dem Erhalt von vier dieser Bäume (Bäume Nr. 39, 41, 42, 43 gem. Baumkartierung 2016) mittels Einzelbaumfestsetzung findet die geplante Kindertagesstätte eine landschaftliche Einbettung in die nördlich anschließende naturnah gestaltete Grünfläche und die Parkanlage. Die Baumstandorte sind mit Nummerierung belegt in der Baumkartierung belegt. Die Festsetzung erscheint hinreichend konkret. Fällungen sind im Einzelfall ausnahmsweise trotzdem möglich. Fachrecht muss vom Fachamt durchgesetzt und kontrolliert werden. Für die Bäume Nr. 42 (Hainbuche), Nr. 43 (Ahorn) und 45 (Hainbuche) wurde mit Bescheid vom 25.11.2019 im Rahmen des Abrisses von Gebäuden die Fällung genehmigt. Für die Bäume Nr. 38, 39, 41, 44, 46 wurden Maßnahmen genehmigt, die zu Wurzelstörungen führen können, da diese Bäume sehr dicht an einem abzureißenden Gebäude stehen. Bei diesen Bäumen wird jedoch (noch) von einem Erhalt der Bäume ausgegangen. |
| 27 | Wie in der Begründung des Bebauungsplans richtig dargestellt, führt die Reduzierung der Geschossfläche in der Teilfläche WA 1 des Bebauungsplans um ca. 1.200 m² zu einer Anpassung der Geschossfläche Wohnen für Geschosswohnungsbau auf 22.245 m². Entsprechend richtig dargestellt, wird die Anpassung der aus der Änderung des Maßes der baulichen Nutzung hervorgehenden Folgebedarfe, welche aus dem Wohnungsbauprojekt resultieren. Die Anzahl der Kitaplätze, welche aus dem Geschosswohnungsbauvorhaben resultieren, beträgt jetzt 21 und die Anzahl der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen wurde entsprechend des Kombiberechnungstools von 58 auf 55 korrigiert. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| In der Begründung des Bebauungsplanentwurfs sind die Kernelemente des Berliner Modells einschließlich der Vereinbarungen des städtebaulichen Vertrags in den Grundzügen aufgenommen. Diese umfassen insbesondere die Benennung der Geschossfläche Wohnen, die daraus abgeleiteten sozialen Folgebedarfe sowie die 25 % Quote der Mietpreis- und Belegungsbindung. Ich bitte in diesem Zusammenhang um ergänzende Aufnahme des Bindungszeitraums von 30 Jahren. | Der Bindungszeitraum von 30 Jahren wird in der Begründung ergänzt. | |
| Die Wohnungsbauleitstelle begrüßt, dass vor der erneuten Offenlage des Bebauungsplans, im Mai 2020 ein Ergänzungsvertrag geschlossen wurde. Im Rahmen dieser Prüfung liegt der WBL jedoch lediglich der Entwurfsstand des Nachtrags vom 25.02.2020 vor. Dieser enthält wesentliche Änderungen der Anpassung der Geschossfläche Wohnen und den daraus resultierenden Folgebedarfen sowie der Anpassung der Summe für die Bürgschaft der Kita. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Um eine abschließende Prüfung vornehmen zu können, bitte ich um Zusendung einer Kopie des unterzeichneten Ergänzungsvertrags. | Sämtliche Unterlagen lagen öffentlich aus und waren zusätzlich über das gemeinsame Landesportal mein.berlin.de online abrufbar. Auf eine nachträgliche Übersendung des Ergänzungsvertrages wird zum gegenwärtigen Zeitpunkt verzichtet. | |
| 28 | Zum Neubauprojekt habe ich folgende Einwände bzw Vorschläge! 1.) Die geplanten Neubau Torhäuser an der Fischerhüttenstr reichen sehr nah an die Straße heran! Wünschenswert wäre es die Torhäuser auf eine Linie mit vorhandenen Häusern zu ziehen. | Die ortübliche Breite der Vorgartenzone von 5 m wird eingehalten. Die Neubauten werden mittels Baugrenzen auf einer Linie mit den Bestandsbauten festgesetzt. |
| 2.) die Fischerhüttenstr muss aufgrund von der weiteren Wohngebiet Erschließung als 30 er Zone ausgewiesen werden und mit weiteren Parkbuchten , die gleichzeitig zur Tempoeinhaltung dienen, versehen werden ! Teilweise werden hier Rennen veranstaltet und riskante Überholmanöver gefahren ! Die Straße muss als Wohnstrasse ausgewiesen werden! Auch im Hinblick auf zukünftige Anwohner ! | Die Durchsetzung der Straßenverkehrsordnung ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung; illegales Nutzerverhalten kann nicht durch die Stadtplanung beeinflusst oder sanktioniert werden. Die Fischerhüttenstraße besitzt Wohnstraßencharakter und ist teilweise bereits auf Tempo-30 begrenzt. | |
| 3.) Reduzierung der Torhäuser Höhe auf Höhe der Neubauten in unmittelbarer Nähe | Eine Reduzierung der Geschossigkeiten der Torbauten erscheint nicht notwendig. Der Zugang wird an der Fischerhüttenstraße durch zwei Torhäuser akzentuiert, die sich maßstäblich und gestalterisch in die Reihe der dort befindlichen Villen einfügen. Das städtebauliche Konzept (Anlage im städtebaulichen Vertrag) sieht an den Eingangsbereichen des Plangebiets Gebäude mit geneigten Dächern vor, die als Nichtvollgeschosse bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl unberücksichtigt bleiben. | |
| 29 | wir sind Bewohner im Hartmannsweilerweg 7 und sehen, dass auch in dem aktuellen Bauplan der Kindergarten direkt an die Grundstücksgrenze Hartmannsweilerweg geplant ist. Dieser Standort ist doch nochmals genau zu überdenken und zu korrigieren. Die Gründe dafür: 1. Warum muß in diesen Neubaugebiet eine neuer Kindergarten entstehen, wenn in unmittelbarer Nähe ( Jaehnstraße 14) ein Kindergarten geschlossen wurde und nur wieder reaktiviert werden müßte? | Das eingeschossige Gebäude berücksichtigt den unmittelbaren Schutz der denkmalgeschützten Wohnanlage. Durch die Beschränkung der Größe wird dem Rücksichtnahmegebot gegenüber dem Wohnumfeld entsprochen. Eine entsprechende Daseinsvorsorge ist zu leisten und somit den allgemeinen Interessen Berlins sowie den Anforderrungen aus dem Baugebiet zu entsprechen. Es handelt sich um eine Kita mit max. 50 Plätzen, das ist eine anerkannt verträgliche Größenordnung im Allgemeinen Wohngebiet. Die bezirkliche Kita-Standortplanung (insbesondere Öffnung, Schließung, Reaktivierung alter Standorte) ist nicht Regelungsgegenstand der Bauleitplanung, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt. |
| 2. Warum ist der Standort für den Kindergarten in das Wohngebiet direkt angrenzend an die Grundstücksgrenze Hartmannsweilerweg geplant und nicht direkt an der Fischerhüttenstraße. Durch den ganztägigen Kinder Bringe-und Holdienst wird das hohe Verkehrsaufkommen durch anfahrende/ parkende Fahrzeuge nicht vermeidbar sein. Eine Lärmschutz ist in der aktuellen Planung nicht erkennbar. Für uns wird dadurch eine deutliche Belastung unserer Gesundheit und Lebensqulität entstehen. Alternativ und mit deutlich weniger Durchgangsverkehr in das Neubaugebiet wäre der Standort direkt an der Fischerhüttenstraße zu planen. Diese Alternative würde für uns und angrenzende Nachbarn zu einer großen Entspannung führen. | Kita-verursachte Verkehre sind nicht ganztägig zu erwarten. Lärmschutz ist gutachterlich nicht erforderlich. Um den öffentlichen Straßenraum vom Parkverkehr zu entlasten, ist eine Parkfläche auf der Gemeinbedarfsfläche (für den „Kita-Bringe-Verkehr“) geplant (insgesamt 5 Stellplätze; (zwei innerhalb der privaten Verkehrsfläche, drei festgesetzte Stellplätze). Der morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr ist ein Nutzerverhalten, dass mit planerischen Mitteln schwer gelöst werden kann. Die Kita-Einrichtung ist so geplant, dass sie gut zu Fuß, Rad oder mit dem Bus erreichbar ist. Die geplante Kita-Einrichtung (max. 50 Plätze), die der Versorgung des Neubaugebiets und des unmittelbaren Wohnumfelds dienen soll, lässt keine großen Auswirkungen auf den Verkehr in der Fischerhüttenstraße erwarten. Die von Anwohnern befürchteten Parkplatzprobleme im öffentlichen Straßenraum infolge des morgendlichen Kita-Bringe-Verkehrs lassen sich so mindern. Die Stellplatzflächen an der Privatstraße sind so gewählt, dass Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm nicht auftreten und auch der Zugang für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr) nicht erschwert wird. Eine Verlagerung der Kita würde die Belastungen allenfalls verschieben. Der genannte Standort wäre für eine Kita eher nachteilig. | |
| 30 | 1.) Bauhöhe WA 1 Die Reduzierung der Bauhöhe im WA 1 ist zwar erfreulich, im Hinblick auf die umliegenden denkmalgeschützten Bauten Sven-Hedin-Straße/ Hartmannsweiler Weg sowie der Villenbebauung Fischerhüttenstraße nicht ausreichend. Definitiv ist eine Bebauung auch mit 5 Geschossen absolut für das Umfeld untypisch und überragt die denkmalgeschütze Zinnowwaldsiedlung um 4,3m (¼)! Der fünfgeschossige Baukörper nimmt definitiv einen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven- Hedin-Straße und man kann hier nicht von einer Angleichung reden. Bei bloßer Betrachtung der Anlage 9 (wenn auch noch mit der nicht mehr aktuellen Geschossanzahl) wird mir übel. Mir fehlt hier die Stellungnahme des Landesdenkmalamtes Berlin zu dem Baukörper WA 1.3 in der Begründung. Dieser ist nachzureichen/ zur Einsicht vorzulegen. Eine Anpassung/ Reduzierung auf maximal 3-4 Geschosse und einer gesamten Bauhöhe von maximal 13.3 m wird gefordert bei gleichzeitiger Beibehaltung der geplanten Bebauungsfläche. | Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin –Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Bestandsgebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Die Anwohner befürworten mehrheitlich eine Beschränkung der Anzahl der Vollgeschosse auf drei, max. vier Vollgeschosse, wodurch insgesamt 2.682 m2 Geschossfläche nicht realisiert werden können. (26 % der Gesamtfläche im WA 1). Die mit der Forderung verbundene Nutzungseinschränkung stellt die wirtschaftliche Tragfähigkeit für den sozialen Wohnungsbau und Wohnungen im unteren Mietpreissegment in Frage. Dennoch wurde die Anregung zumindest teilweise aufgenommen. Um eine höhenmäßige Angleichung an den denkmalgeschützten Bestand zu gewährleisten, wurde der Planentwurf erneut geändert. Im WA 1 wird der östliche Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 um ein Vollgeschoss reduziert (von fünf auf vier) und auch der Baukörper 1.3 erhält ein Vollgeschoss weniger–von sechs auf fünf (insgesamt sind das rd. 1.200 m² weniger Geschossfläche gegenüber der Variante Bürgerbeteiligung). Zudem wird auch eine Gebäudeoberkante bzw. Trauf- und Firsthöhe festgesetzt, die gleichzeitig die nach § 6 (5) BauOBln erforderlichen Abstandsflächen gewährleistet. Das Landesdenkmalamt begrüßt die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. |
| 2.) Parkplatzsituation Durch die nur vier zu schaffenden Parkplätze auf dem Gebiet WA 1 wird sich der Parkdruck auf die umliegenden Straßen, insbesondere die Sven- Hedin- Straße erheblich verschärfen. Auch in diesem Baugebiet WA 1 werden garantiert mit jeder einziehenden Familie, mindestens ein PKW dazukommen. Dies kann von der Sven- Hedin- Straße nicht aufgenommen werden und die Onkel- Tom- Straße hat nur wenige verfügbare Parkmöglichkeiten in der Nähe. Die Verkehrsbelastung in der Sven-Hedin-Straße ist bereits ohne Neubauvorhaben stetig durch den Durchgangsverkehr, die Zufahrt Z88, aufgrund Corona nun Zugang Hertha 03 Sportplatz über die Sven-Hedin-Straße sowie dauerparkenden Bootsanhänger erheblich angestiegen. Die Schaffung von 4 Parkplätzen auf dem Baugebiet WA 1 kann so nicht hingenommen werden. Die weitere Schaffung von Parkplätzen auf dem Neubaugebiet ist erforderlich und durch eine Einbahnstraße (Privatstraße) auch durchaus möglich! | Es handelt sich um 4 weitere Stellplätze; Die Parkplatzsituation wurde begutachtet. Es wurden mehrere Stichproben zur Parkplatzauslastung in der näheren Umgebung durchgeführt. Daraus ist ersichtlich, dass die Auslastung auf den umliegenden öffentlichen Parkplätzen zwar teilweise recht hoch ist, aber in vielen Bereichen Kapazitäten zur Verfügung stehen. Eine dauerhaft massive Auswirkung der Vereinstätigkeit auf die das Plangebiet umschließenden Parkplätze im öffentlichen Raum kann aus den Erhebungen, Beobachtungen und Aussagen von Vereinsseite nicht geschlussfolgert werden. Einzelfallbezogene Auswirkungen können allerdings nicht ausgeschlossen werden. In Berlin besteht schon seit längerer Zeit keine Baupflicht für Stellplätze, um das Bauen kostengünstiger zu machen und so zu helfen, dass mehr preiswerte Wohnungen entstehen können. Insbesondere die Errichtung von Tiefgaragen erhöht die Baukosten um rd. 15 %, was dem Ziel -preiswerter Wohnungsneubau im WA 1- nicht gerecht wird. Auf einen Flächenverbrauch durch Autos im Blockinneren (Grünanlage) wird verzichtet. Damit lassen sich Belästigungen durch Verkehrslärm vermeiden und durch den Erhalt der Grünfläche lässt sich eine intakte Umwelt und Lebensqualität wahren. Stellplätze im WA 1 sind außerhalb der Bewegungsflächen für die Feuerwehr auf der privaten Erschließungsstraße zulässig. Zudem können im Plangebiet insgesamt ca. 200 Stellplätze überwiegend in die Tiefgaragen (WA 2 und WA 3) angeboten werden, diese können z.T. auch von den Anwohnern des WA 1 angemietet werden, allerdings werden sie nicht kostenlos zu mieten sein. Die „Zirkusfläche“ gehört als Erweiterungsfläche zum Ernst- Reuter- Sportfeld und befindet sich im Fachvermögen des Bereichs Schule und Sport. Eine Umgestaltung der Anlage zur Stellplatzanlage ist nicht Gegenstand der Planung. Während der verkehrlichen Überprüfung und zu unterschiedlichen Ortsbesichtigungen wurden durchaus größere Lücken im Straßenraum festgestellt. Die Auswertung der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde erneut zum Anlass genommen, die Parkplatzsituation auf der privaten Erschließungsfläche hinsichtlich weiterer Stellplätze zu prüfen. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass, unter Berücksichtigung der Flächen für die Feuerwehr, vier weitere Stellplätze auf der Privatstraße eingerichtet werden können. Einbahnstraßen erzeugen nachweislich mehr Verkehr und werden für gewöhnlich nicht mehr geplant. | |
| 31 | Ich bin Eigentümerin einer Wohnung im Hartmannsweilerweg/ Ecke Fischerhüttenstr. Seit fast 30 Jahren wohne ich im Bezirk Zehlendorf. Davon 20 Jahre in der Sven-Hedin-Str. und im Hartmannsweilerweg. In dieser Zeit hat sich das Gesamtbild des Bezirks sehr verändert und die bestehende Verkehrslage mehr als nur verdoppelt. Ich habe Ihren B-Plan studiert und kann Ihren Ausführungen nicht folgen. | Es handelt sich bei der unterstellten Verdopplung der Verkehre um subjektive Eindrücke, die nicht geteilt werden. Die Leistungsfähigkeit der umliegenden Straßen und Knoten ist und bleibt gewährleistet. Die Entwicklungen der letzten Jahre können nicht von einem einzelnen B-Plan aufgefangen werden. |
| Folgende Aspekte bitte ich um Prüfung und Anpassung: Eine wesentliche Reduzierung der Bauhöhe (3-4 Geschosse) im gesamten Baugebiet. Angleichung an die Denkmalgeschütze Wohnanlage. | Viele Baukörper haben 2-4 Geschosse, es gibt einen einzigen Baukörper mit fünf Geschossen, der in zweiter Reihe stehend von der denkmalgeschützten Wohnanlage kaum wahrnehmbar sein dürfte. Eine Angleichung in Richtung der Höhe der genannten Siedlung fand statt. Das Landesdenkmalamt begrüßt die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. | |
| Eine Änderung und Begutachtung der Verkehrsführung sowie die Zurverfügungstellung von mehr Stellplätzen im Neubaugebiet. Die Realisierung dieses Bebauungsplans bedeutet eine zusätzliche Belastung der Anwohner der Fischerhüttenstraße und dem Hartmannsweilerweg. Dieser wird bereits heute vom Durchgangsverkehr zu drei Schulen im Hartmannsweilweg, zu Sport- und Vereinshaus Z66/ Hertha, vom Ausflugsverkehr und bei Sperrung in den umliegenden großen Straßen sowie Autobahn ausgiebig befahren. Der Hartmannsweilerweg ist eine sehr schmale Einbahnstr. Der Ausweichverkehr kann von größeren Autos und LKW`s nur passiert werden, wenn die Füßgängerwege als Fahrbahn mit benutzt werden. Was dem Kopfsteinpflaster der Fusswege sehr zusetzt. Die Kosten tragen wir als Eigentümer! Was ist hier angedacht? | Die Stellplatzanzahl wurde nochmals leicht erhöht. Eine Änderung der Verkehrsführung erscheint nicht notwendig und zielführend. Schleichverkehre können nicht durch den B-Plan beeinflusst werden. Werden öffentliche Straßen und Plätze erstmalig endgültig hergestellt, sind die Eigentümer beziehungsweise Erbbauberechtigte, deren Grundstücke an der erschlossenen Straße liegen, verpflichtet, die umlagefähigen Kosten zu bezahlen. Spätere Instandhaltung durch Fehlverhalten der Nutzer wird durch das Straßen- und Grünflächenamt vorgenommen und letztlich von der Allgemeinheit finanziert. Die Eigentümer tragen diese Kosten nicht. | |
| Wird der Hartmannsweilerweg dann geschlossen? | Nein, dazu gibt es keinen Grund und würde andere negative Folgen haben, die vermieden werden sollen. | |
| Wie wird die An- Ein- und Abfahrt der Privatstr. im Neubaugebiet incl. des Bring- und Abholservice für die Kita gehändelt. Wie sieht die Verkehrsplanung dazu aus? | Die Anbindung an das öffentliche Straßennetz erfolgt über 2 Knoten mit je 3 Armen ohne Lichtsignalanlagen. Um den öffentlichen Straßenraum vom Parkverkehr zu entlasten, ist eine Parkfläche auf der Gemeinbedarfsfläche (für den „Kita-Bringe-Verkehr“) geplant (insgesamt 5 Stellplätze). Der morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr ist ein Nutzerverhalten, dass mit planerischen Mitteln schwer gelöst werden kann. Die Kita-Einrichtung ist so geplant, dass sie gut zu Fuß, Rad oder mit dem Bus erreichbar ist. Die geplante Kita-Einrichtung (max. 50 Plätze), die der Versorgung des Neubaugebiets und des unmittelbaren Wohnumfelds dienen soll, lässt keine großen Auswirkungen auf den Verkehr in der Fischerhüttenstraße erwarten. | |
| In den Rushhours morgens, mittags und abends ist die Einfädelung in die Potsdamerstr. kaum noch möglich. Durch meine Erfahrung weiß ich, dass jeglicher Ausweichverkehr (Vermeidung der Ampel) durch den Hartmannsweilerweg fließt. Diese Belastung ist sehr viel größer als im Bereich der Sven-Hedin-Straße, weil in letzterer deutlich weniger Anwohner in der direkten Nähe zur Ein-/Ausfahrt der Privatstraße wohnen. Insofern gibt es eine besondere Rücksichtspflicht. | Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtung befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. Bereits bestehende Beeinträchtigungen können der Planung nicht zugeschrieben werden. | |
| Des weiteren kann ich nicht nachvollziehen, dass die Kita in der Jähnickestraße (2 Strassen weiter) vor einigen Jahren geschlossen hat und hier wieder Kosten entstehen. Eine Garantie auf eine KITA vor der Haustür steht rechtlich nicht zur Debatte. Warum wird hier eine neue KITA gebaut und den Anwohnern vor die Nase gesetzt. Der Streit ist vorprogrammiert. Sicher kann die KITA auch an einen der Ausgänge ( z. B. Sven-Hedin-Str.) platziert werden. | Um den öffentlichen Straßenraum vom Parkverkehr zu entlasten, ist eine Parkfläche auf der Gemeinbedarfsfläche (für den „Kita-Bringe-Verkehr“) geplant (insgesamt 5 Stellplätze). Der morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr ist ein Nutzerverhalten, dass mit planerischen Mitteln schwer gelöst werden kann. Die Kita-Einrichtung ist so geplant, dass sie gut zu Fuß, Rad oder mit dem Bus erreichbar ist. Die geplante Kita-Einrichtung (max. 50 Plätze), die der Versorgung des Neubaugebiets und des unmittelbaren Wohnumfelds dienen soll, lässt keine großen Auswirkungen auf den Verkehr in der Fischerhüttenstraße erwarten. Durch die Beschränkung der Größe (max. 50 Kinder) wird dem Rücksichtnahmegebot gegenüber dem Wohnumfeld entsprochen. Die Erschließung der Kita erfolgt über das Neubaugebiet selbst, so dass Auswirkungen nur hier zu erwarten sind. Eine entsprechende Daseinsvorsorge ist zu leisten und somit den allgemeinen Interessen Berlins sowie den Anforderrungen aus dem Baugebiet zu entsprechen. | |
| Damit wäre das morgendliche Verkehrschaos wenigstens etwas entzerrt und die Fischerhüttenstr. entlasteter. | Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtung befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. Eine Verlagerung des Kitastandortes würde mögliche Beeinträchtigungen ebenfalls nur verlagern. | |
| Ich möchte noch hinzufügen, dass ich als Beiratsvorsitzende der WEG Hartmannweilerweg/ Sven-Hedin-Straße, die Stellungsnahme der Anwohnerinitiative von Hr. Prof Otto ebenso unterstütze. Über eine Anpassung Ihrer Planung würde ich mich freuen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Auseinandersetzung erfolgt an den entsprechenden Stellen in dieser Tabelle. | |
| 32 | zum Bebauungsplan 6-24 für die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/43 und die Flurstücke 1294, 1295, 1297, 92, 1455/16 sowie 1456/16 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf sind Hinweise auf der Grundlage von BImSchG § 47 entbehrlich. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 33 | die Kürzung der Stellungnahmemöglichkeit auf 175 Wörter bedeutet einen Verstoß gegen die Vorschriften über die online-Beteiligung und erschwert in unzulässiger Weise die Abgabe einer Stellungnahme. Dass ich deshalb für meinen Mandanten erneut schreiben muss, ist gesetzlich nicht vorgesehen. | Nach Rückmeldung der Senatskanzlei und deren Dienstleister gab es im B-Plan-Stellungnahmeformular der Plattform mein.berlin.de bislang eine Zeichenbegrenzung auf 17.500 Zeichen. Die Begrenzung wird mit dem Release vom 15.07.2020 entfernt. 17.500 Zeichen entsprechen ungefähr zehn DIN-A4-Normseiten Text, nicht etwa 175 Wörtern. Die grundsätzliche Möglichkeit der Stellungnahme wird nicht eingeschränkt, es wurden nur technische Rahmenbedingungen gesetzt. Eine unzulässige Beschränkung oder Erschwerung kann daher nicht erkannt werden, da es zum einen in der Regel eine auskömmliche Zeichenanzahl ist und zum anderen möglich ist mehrere Formulare auszufüllen und zu übersenden oder per Dateianhang längere Dokumente versendet werden können. Außerdem stehen die herkömmlichen Wege Post, E-Mail, mündliche Stellungnahme etc. nach wie vor zur Verfügung. |
| Durch die Außerachtlassung der Plüschowstraße werden die dortigen Anwohner einseitig bevorzugt. Dies ist mit dem Gebot der Lastengleichheit unvereinbar. Der Umgang mit der Plüschowstraße, deren Nicht-Nutzung wohl das Ergebnis politischer Entscheidungen ist, ist städtebaulich nicht sachgerecht. Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass die Plüschowstraße nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans liege. Die vorgebrachten Einwände zwingen vielmehr das Land Berlin gem. § 1 Abs. 3 BauGB dazu, den Geltungsbereich des Bebauungsplans zu erweitern und die Plüschowstraße zu überplanen. Nur so kann eine angemessene Verkehrsführung erreicht werden. | Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und dem geringen Straßenverkehr. Auch die Verkehrszunahme durch das Plangebiet zu morgendlichen Spitzenzeiten führt nicht zu erheblichen Belästigungen. Bei einem Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Verkehrsfläche müssten alle Verkehrsteilnehmer gleichsam berücksichtigt werden, wodurch sich ein größerer Flächenbedarf ergibt. (Eine frühe Straßenplanung sah den Bau einer 18,0 m breiten Verkehrsfläche für die Plüschowstraße vor.) Das fördert auch einen Durchgangsverkehr mit deutlich höherer Verkehrslärmbelastung, so dass die geplanten Gebäude einen angemessenen Abstand von der Verkehrsfläche einhalten müssten (rd. 5– 6 m Vorgarten ohne Stellplätze). Der beidseitige Vegetationsbestand entlang der Plüschowstraße könnte nicht erhalten werden, was sich auf die Artenvielfalt im Plangebiet nachteilig auswirken würde. Vorteilhaft wäre diese Maßnahme vor allem für den Bauträger (muss keine private Verkehrsfläche unterhalten und hätte mehr anrechenbare Baufläche). Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. Insbesondere der für die Avifauna wichtige Altbaumbestand entlang der Plüschowstraße wird durch planerische Festsetzungen und Regelungen im städtebaulichen Vertrag gesichert. Zu Beginn der Planung wurden zwei Erschließungsvarianten untersucht: a) Ausbau der öffentlichen Verkehrsfläche Plüschowstraße für alle öffentlichen Verkehrsteilnehmer (Durchgangsverkehr); b) private Verkehrsflächen innerhalb des Plangebiets mit eingeschränkter Nutzung zu Gunsten der Eigentümer bzw. Anwohner Verkehrsführung ist mit derzeitiger Planung angemessen und leistungsfähig. Die Erschließung der Neubauten erfolgt auf eigenen Grundstücken. | |
| Dass an dieser Stelle die Bedeutung des § 1 Abs. 3 BauGB für die Größe des Plangebietes verkannt wird, ist ein erheblicher Abwägungsmangel. Hier wird erkennbar, dass die Plüschowstraße nicht angefasst werden soll, um Planung und Realisierung vergleichsweise schlank zu halten. Mit diesen Erwägungen darf die Einbindung der Plüschowstraße in die Planung jedoch nicht verhindert werden. Bei einer sachlich und fachlich zutreffenden Auseinandersetzung mit den Folgen der Planung muss die Verkehrsführung an die stark wachsende Bevölkerungszahl angepasst und die Plüschowstraße für den Fahrzeugverkehr als Einbahnstraße in Richtung Neubaugebiet geöffnet und an die Privatstraße ganz im Süden angeschlossen werden, so dass der Zufahrtsverkehr gerade auch zu der Kindertagesstätte weiter entzerrt werden kann. Auf diese Weise würden über 90% der eigentlichen „Plüschow-Promenade“ als ausschließlicher Fuß- und Fahrradweg erhalten bleiben. | Der Grundsatz der planerischen Konfliktbewältigung hat „inhaltsfordernden“ Charakter: Von jedem Bebauungsplan muss verlangt werden, dass er die ihm zuzurechnenden Konflikte bewältigt, also sich mit den betroffenen Belangen umfassend auseinandersetzt. Die für die Erholung der Allgemeinheit als grüner Hauptweg bedeutsame Plüschowstraße wird in ihrer Funktion nicht überplant und die begleitende Grünfläche wird erhalten. Die Sackgassenerschließung für vier Häuser ist noch vertretbar, die komplette Inanspruchnahme des Grünen Hauptweges für eine Erschließungsstraße stünde gerade nicht in einem vernünftigen Verhältnis zum gewünschten Erhalt dieses grünen Verbindungsweges. Der Vorschlag wird aus Gründen des mit dem Ausbau verbundenen Eingriffs in Natur und Landschaft, insbesondere von den Naturschutz- und Umweltämtern nicht befürwortet. Außerdem fördert eine öffentliche Durchgangsverbindung mehr Verkehre, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu mehr Belästigung durch Verkehrslärm führen. Hiervon wären die Anwohner der Plüschowstraße und Fischerhüttenstraße besonders betroffen, die bereits durch den Verkehrslärm (nachts) von der Fischerhüttenstraße beeinträchtigt sind. Der mit einem Ausbau verbundene Verlust des Altbaumbestands sowie Durchgangsverkehre würden sich zudem nachteilig auf die lufthygienische Situation und das lokale Kleinklima auswirken. Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und des geringen Straßenverkehrs in den Nebenstraßen. Die Grundlage der 20 grünen Hauptwege bildet das Freiraumsystem des Landschaftsprogramms inklusive Artenschutzprogramms für Berlin. Ein Ziel des Landschaftsprogramms ist es, mit einem Netz aus 20 grünen Hauptwegen, Wohngebiete mit den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in Parkanlagen und Naherholungsgebieten von Berlin und Brandenburg zu verknüpfen. Ein Ausbau für den motorisierten Individualverkehr stünde im Widerspruch zu den Planungszielen des Landschaftsprogramms Einbahnstraßen erzeugen nachweislich mehr Verkehr und finden sich in der modernen Verkehrsplanung in der Regel nicht wieder. | |
| Die Ausführung auf Seite 158 der Begründung „Dabei wird in Kauf genommen, dass bei einer Teilung das geplante Nutzungsmaß die Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO überschreiten kann.“ steht im Widerspruch zu der Bedeutung der Obergrenze und deren Überschreitungsmöglichkeit. Hier wird abwägend vorgegangen, dies ist unzulässig. Richtig ist in dieser Situation allein, dass die Obergrenzen beachtet, also nicht überschritten werden. Dies gilt auch für die Überschreitung der GFZ. So, wie die Begründung es angibt, liegen die Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze gerade nicht vor. Nach der hier gegebenen Begründung muss die Obergrenze strikt beachtet werden. | Gem. § 17 (2) können die Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In der Begründung (Abschn. II, 3.2.4) wird ausführlich auf die Gründe, die Auswirkungen und die Maßnahmen zum Ausgleich für die planermöglichte Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO eingegangen. Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt wurden hinsichtlich Artenschutz und Naturschutz fachgutachterlich überprüft. Die darin enthaltenen Maßnahmen sind Bestandteil des Bebauungsplanentwurfs. | |
| Was soll die Feststellung auf Seite 158 der Begründung „Die innerhalb der Bauflächen WA 1 und WA 2 geplanten baulichen Anlagen unterscheiden sich zwar in Form und Höhe vom Umfeld, haben aber formalrechtlich keine negativen Auswirkungen auf die Bestandsbebauung.“ bedeuten? Die Argumentation mit „formalrechtlich“ hat in einem materiellen Rechtsstaat nichts zu suchen. Diese Formulierung ist ein schlimmer Ausrutscher. | Der Begriff steht für: "Dem Recht äußerlich entsprechend". Dem Ausdruck kann nichts verwerfliches entnommen werden, das Wort formalrechtlich kann aber gerne gestrichen werden, da es offensichtlich im planungsrechtlichen Kontext nicht verstanden wird. | |
| Nr. 2 Satz 2 des Bebauungsplans als eine gebietsbezogene Festsetzung ist unzulässig. Dieser Satz bewirkt eine Quartiersklausel. Dazu gibt § 9 BauGB nichts her. Die Verwendung dieser Festsetzung erlaubt, eine Normenkontrollklage auf 2 Seiten zu begründen. Auch der städtebauliche Vertrag findet damit sein Ende. Es ist unschön, in diesem Schreiben mit einer Normenkontrollklage anzukommen, aber es entsteht der Eindruck, dass hier eine Gefälligkeitsplanung angestellt wird. Das eigentliche vom Bezirksamt verfolgte städtebauliche Konzept, mit dem alle Anwohner leben könnten, wird aus undurchsichtigen Gründen in Gestalt mangelnder wirtschaftlicher Tragfähigkeit aufgegeben. Mit diesen Gründen die berechtigten Belange der Anwohner „wegzuwägen“ ist für diese mehr als frustrierend, daher vor allem eine gute Motivation zu klagen. | Die genannte TF 2 entspricht der Musterfestsetzung der SenSW und hat ihre Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB. Im Übrigen unsachliche Argumentation, die Gründe für die Entwicklung einer dichteren Bebauung als zu Beginn der Planungen sind hinlänglich bekannt und in der Begründung ausgeführt. | |
| 34 | ergänze ich meine Stellungnahme zu dem Bebauungsplanentwurf wie folgt: Der Bebauungsplan erlaubt eine Verdichtung der Bebauung und ein Höhenwachstum, welches städtebaulich nicht gerechtfertigt ist und von öffentlichen Belangen nicht getragen wird. Die Bauhöhen der HOWOGE-Wohnhäuser im WA 1 ist auf maximal 3 bzw. 4 Geschosse zu reduzieren. Die bereits erfolgte Reduzierung der Vollgeschosse auf 4 bzw. 5 Vollgeschosse ist unzureichend und städtebaulich nicht vertretbar. Der 5-geschossige Neubau im WA darf immer noch eine Gebäudehöhe von 16,80 m haben (S. 159) und wird die Firsthöhe der denkmalgeschützten Zinnowwaldsiedlung, in deren unmittelbarer Nähe er gebaut werden soll, um 4,30 m überschreiten, d.h. um 26%. Dieses Maß der baulichen Nutzung ist in jeder Hinsicht unverträglich. Die nur ungenügend reduzierten Baukörper sind nach wie vor "für das Umfeld untypisch" (S. 182 der Begründung). | Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin –Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Bestandsgebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Das Landesdenkmalamt (LDA) wurde beteiligt und hat gegen die vorgelegte Planung keine Bedenken geäußert. Die Anwohner befürworten mehrheitlich eine Beschränkung der Anzahl der Vollgeschosse auf drei, max. vier Vollgeschosse, wodurch insgesamt 2.682 m² Geschossfläche nicht realisiert werden können. (26 % der Gesamtfläche im WA 1). Die mit der Forderung verbundene Nutzungseinschränkung stellt die wirtschaftliche Tragfähigkeit für den sozialen Wohnungsbau und Wohnungen im unteren Mietpreissegment in Frage. Dennoch wurde die Anregung zumindest teilweise aufgenommen. Um eine höhenmäßige Angleichung an den denkmalgeschützten Bestand zu gewährleisten, wurde der Planentwurf erneut geändert. Im WA 1 wird der östliche Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 um ein Vollgeschoss reduziert (von fünf auf vier) und auch der Baukörper 1.3 erhält ein Vollgeschoss weniger–von sechs auf fünf (insgesamt sind das rd. 1.200 m2 weniger Geschossfläche gegenüber der Variante Bürgerbeteiligung). Zudem wird auch eine Gebäudeoberkante bzw. Trauf- und Firsthöhe festgesetzt, die gleichzeitig die nach § 6 (5) BauOBln erforderlichen Abstandsflächen gewährleistet. |
| Die Begründung zum Bebauungsplan: "Damit erfolgt eine höhenmäßige Angleichung an die denkmalgeschützte Bestandsbebauung..." (S. 158) ist falsch und irreführend. In keinem Fall kommt es bei dem 5-Geschosser zu einer Angleichung. Das gefundene Ergebnis ist städtebaulich nicht vertretbar und nicht begründet. Der Satz "Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,80 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Straße." (S. 159) ist ebenso unzutreffend. Er wird vom Landesdenkmalamt nicht geteilt. Offenbar werden hier nur die wirtschaftlichen Interessen der HOWOGE als landeseigene Gesellschaft auf Kosten der Anwohner und des Denkmalschutzes verfolgt. Dies ist weder mit einer gerechten Abwägung vereinbar noch städtebaulich gerechtfertigt. | Eine geringere Baumasse, wie es zu Beginn der Planung vorgesehen war, wird innerhalb des Plangebiets mit seiner gut erschlossenen Lage auf Grund des akuten Wohnungsmangels nicht mehr möglich sein. Angesichts der Bevölkerungsentwicklung Berlins ist der Wohnungsmarkt in der gesamten Stadt sehr angespannt. Damit haben es vor allem einkommensschwache Haushalte schwer, sich am Markt mit Wohnraum zu versorgen. Vor diesem Hintergrund steht Berlin in der Pflicht, eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment sicherzustellen. Das Landesdenkmalamt (LDA) wurde beteiligt und hat gegen die vorgelegte Planung keine Bedenken geäußert. | |
| Richtig und abwägungsgerecht ist in dieser Situation, in der es um wirtschaftliche Folgen der vertraglichen Bindungen, insbesondere denen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung geht, den städtebaulichen Vertrag zu ändern, um so der HOWOGE eine auskömmliche Vermietung zu ermöglichen. Dadurch ist es möglich, den städtebaulichen und denkmalpflegerichten Belangen im Bebauungsplan angemessen Rechnung zu tragen. Der hier gewählte Weg der ortsuntypischen Verdichtung und Überhöhung der Gebäude ist der falsche Weg. | Die Bindungswirkung des Berliner Modells der kooperativen Wohnbaulandentwicklung gilt für alle Bauherren. Viele Baukörper haben 2-4 Geschosse, es gibt einen einzigen Baukörper mit fünf Geschossen, der in zweiter Reihe stehend von der denkmalgeschützten Wohnanlage kaum wahrnehmbar sein dürfte. Eine Angleichung in Richtung der Höhe der genannten Siedlung fand statt. Das Landesdenkmalamt begrüßt die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. | |
| Dass die Reduzierung der Geschosszahlen die wirtschaftliche Tragfähigkeit für den sozialen Wohnungsbau und Wohnungen im unteren Mietpreissegment in Frage stellt, Begründung S. 182, ist zudem weder in der Begründung dargelegt noch sonstwie nachvollziehbar. Es wird insoweit übersehen, dass die Baukosten sich bei einer Reduzierung der Geschosse erheblich verringern werden. Wenn die HOWOGE sich zudem freiwillig mit der ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co. Objekt Fischerhüttenstraße KG darauf verständigt, deren Sozialwohnungsbauquote zu übernehmen, so darf dies nicht ein Freibrief dafür sein, überhöhte Häuser bauen zu dürfen. Das Maß der baulichen Nutzung zu erhöhen, weil die wirtschaftliche Tragfähigkeit ansonsten gefährdet wäre, ist unter diesen Umständen kein städtebaulicher Grund im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB und § 9 Abs. 1 BauGB für die Festsetzung von 4 und 5 Geschossen im WA 1. | Es wurde eine Angemessenheitsbetrachtung durchgeführt. Eine geringere Baumasse, wie es zu Beginn der Planung vorgesehen war, wird innerhalb des Plangebiets mit seiner gut erschlossenen Lage auf Grund des akuten Wohnungsmangels nicht mehr möglich sein. Angesichts der Bevölkerungsentwicklung Berlins ist der Wohnungsmarkt in der gesamten Stadt sehr angespannt. Damit haben es vor allem einkommensschwache Haushalte schwer, sich am Markt mit Wohnraum zu versorgen. Vor diesem Hintergrund steht Berlin in der Pflicht, eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment sicherzustellen. | |
| Die Bestätigung dafür, dass dies nicht geschehen darf, findet sich auf Seite 157 der Begründung, in der es heißt: „Die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung haben in der Regel ausschließlich städtebauliche Bedeutung.“ Wenn dem so ist, dann darf für das Maß der baulichen Nutzung nicht die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Bauvorhabens infolge vertraglicher Bindungen eine Rolle spielen. Dies darf insbesondere dann nicht der Fall sein, wenn die unzureichende wirtschaftliche Tragfähigkeit einer maximal 4-geschossigen Bebauung nicht belegt und nachgewiesen ist. | "In der Regel" legt nahe, dass es auch außerhalb der Regel Annahmen geben kann. Auf Grund der Stellungnahme des Landesdenkmalamtes und der Einwendungen der Bürger im Rahmen der Beteiligungsschritte wurden die Baukörper 1.2 und 1.3 um ein Vollgeschoss reduziert. Weitere Einschränkungen in Bezug auf die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 würden die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Planung fortnehmen und sind aus städtebaulichen Gründen nicht mehr geboten. Eine weitere Reduzierung der Baumassen, wie sie von Anwohnern insbesondere für das WA 1 gefordert wird, würde wirtschaftlich auf Grund der Bodenpreise zu einem wesentlich teureren Wohnraum führen, wodurch das städtebauliche Ziel - Schaffung von preiswertem Wohnraum – nicht umgesetzt werden kann. Der Erhalt großer zusammenhängender Grünflächen und die Sicherung einer wirtschaftlich tragfähigen Lösung zur Umsetzung der Planungsziele im WA 1 bedingen eine Überschreitung der GRZ von 0,4 bzw. einer GFZ von 1,2. Dabei handelt es sich nicht um einen städtebaulich nicht relevanten, einzelwirtschaftlichen Belang, sondern darum, dass eine Bebauung des hier im spezifischen Einzelfall zu schaffenden künftigen Wohngebiets nach Maßgabe von § 17 (1) BauNVO (GRZ 0,4; GFZ 1,2) die Durchführung der angestrebten städtebaulichen Neuordnung mangels Tragfähigkeit insgesamt in Frage stellen würde. Die Angemessenheitsbetrachtung gemäß des Modells der kooperativen Wohnbaulandentwicklung wurde für beide Vorhabenträger aktualisiert. | |
| An dieser Stelle sei noch einmal in Erinnerung gerufen, dass das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung kein Gesetz ist und die zugehörigen Verträge dem Angemessenheitsgebot des § 11 Abs. 2 BauGB genügen müssen. Es ist also gesetzlich vorgesehen, dass der Vertrag anzupassen ist, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Bauvorhabens sicherzustellen, nicht aber der Bebauungsplan an die Verträge anzupassen ist. Es gibt daher keinen städtebaulichen Grund, durch die geplanten Neubauten den ortsüblichen Rahmen des Gebietes zu sprengen und auf diese Weise für städtebauliche Spannungen zu sorgen. Gerade die Begründung des Bebauungsplans, dass planungsrechtlich Siedlungsbauten mit drei bis vier Vollgeschossen zulässig sind und dem Ortsbild entsprechen, verdeutlicht, dass öffentliche Belange der festgesetzten hohen Zahl der Vollgeschosse und dem hohen Maß der OK entgegenstehen. Zugleich erlaubt § 11 Abs. 2 BauGB es nicht, diese Maßüberschreitung mit Blick auf die vertraglichen Verpflichtungen durch Erwägungen zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit zu rechtfertigen. | Der B-Plan wurde hier auch nicht an den SV angepasst, sondern die Angemessenheitsbetrachtung gemäß dem Modell der kooperativen Wohnbaulandentwicklung für beide Vorhabenträger aktualisiert. Der ortsübliche Rahmen wird z.T. überschritten, jedoch nicht in einem unzumutbaren oder nicht zulässigen Maß. Gegenwärtig sind die überwiegenden Flächen im Plangebiet nicht bebaubar. Mit der Umsetzung der Planung, erhalten die Bauträger eine angemessene wirtschaftliche Nutzbarkeit des Baugrundstücks. Einschränkungen der baulichen Nutzung durch die Festsetzungen privater Grün- und Waldflächen werden durch ein höheres Nutzungsmaß innerhalb der Baufelder kompensiert. Um die Maßstäblichkeit zum angrenzenden Denkmalensemble zu wahren, wurden Einschränkungen des Nutzungsmaßes und der Gebäudehöhen im WA 1 städtebaulich notwendig und umgesetzt. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führen nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. | |
| Soweit die wirtschaftliche Tragfähigkeit wegen der Kooperationsvereinbarung des Landes Berlin mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ gefährdet ist, ist dies ebenfalls kein städtebaulicher Grund, die Baumasse in unverträglicher Weise zu erhöhen. Die von den eigenständig agierenden Wohnungsbaugesellschaften sich selbst auferlegten Beschränkungen bei der Neubauvermietung sind gerade kein städtebaulicher Grund, der die Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung beeinflussen kann und darf. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil nicht sichergestellt ist, dass geringe Mieten dauerhaft gering bleiben. Sollte etwa die HOWOGE ihre Gebäude irgendwann veräußern, wird sich der Erwerber freuen können, mit den übergroßen Baumassen viel verdienen zu können. An dieser Stelle erweist sich, dass die Konzepte des Berliner Senats für die Bereitstellung preiswerten Wohnraums mit einer verträglichen, in diesem Fall auch denkmalgerechten Bauleitplanung nicht vereinbar sind und zu erheblichen Abwägungsmängeln führen. | Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts und der stadtpolitisch geforderten Wohnfläche ermöglichen im WA 1 nunmehr eine Geschossflächenzahl von 1,49, die die Obergrenze von GFZ 1,2 gem. § 17 (1) BauNVO noch überschreitet. Gem. § 17 (2) können die Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. In der Begründung (Abschn. II, 3.2.4) wird ausführlich auf die Gründe, die Auswirkungen und die Maßnahmen zum Ausgleich für die planermöglichte Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO für das WA 1 eingegangen. Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt wurden hinsichtlich Artenschutz und Naturschutz fachgutachterlich überprüft. Die darin enthaltenen Maßnahmen sind Bestandteil des Bebauungsplanentwurfs. | |
| Die Feststellung in der Begründung, dass „eine geringere Baumasse, wie es zu Beginn der Planung vorgesehen war, (...) innerhalb des Plangebiets mit seiner gut erschlossenen Lage auf Grund des akuten Wohnungsmangels nicht mehr möglich sein (wird).“ ist schlicht falsch. Auch angesichts der Bevölkerungsentwicklung Berlins und des angespannten Wohnungsmarktes in der gesamten Stadt, in der es vor allem einkommensschwache Haushalte schwer haben, sich am Markt mit Wohnraum zu versorgen, ist die Reduzierung der Wohneinheiten weiterhin erlaubt. Vor diesem Hintergrund steht Berlin zwar in der Pflicht, eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment sicherzustellen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Gebäudemaße auf jedem beplanten Grundstück rücksichtlos maximiert werden müssen. Wenn Berlin es sich gönnt, große eigene Flächen aus Angst vor Bürgerprotesten brach liegen zu lassen (Tempelhofer Feld, Elisabeth-Aue, Parklandschaften im Blankenburger Süden usw.) und auch nicht bereit ist, den Baunutzungsplan mit seinen geringen Maßen, die auf Durchgrünung und Gebäudeabriss in den inneren Stadtbereichen angelegt sind, aufzuheben, so ist die hier gegebene Begründung für die Maßüberschreitungen haltlos und willkürlich. Die hier gewählte Begründung für ein 5-geschossiges Wohnhaus im WA 1 rechtfertigt dessen Festsetzung nicht ansatzweise. | s.o. Eine weitere Reduzierung ist zwar erlaubt, aber widerspricht den politischen Zielen preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Eine Rücksichtslose Maximierung ist hier nicht erkennbar. Im Gegenteil: es wurde zuletzt erneut reduziert. Die Nutzungsmaße liegen durchaus im Bereich des Zulässigen und stellen sich heute nach mehreren Träger- und Bürgerbeteiligungen und entsprechenden Änderungen als verträglich und gut begründet dar. Der Bezirk hat hier ein aufwändiges Verfahren durchgeführt, um diese belastbaren Ergebnisse zu erzielen. | |
| Zu bedenken ist auch, dass der Baunutzungsplan aktuell auf der Kippe steht. Dem OVG Berlin-Brandenburg liegen mehrere Verfahren vor, in denen die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung in Gänze in Frage gestellt sind. Wenn der Baunutzungsplan kippen sollte, was zu erwarten ist, dann eröffnet der 5-Geschosser in der Umgebung ganz neue Verdichtungsmöglichkeiten, die Umgebung wird dann ihren Charakter vollständig verlieren. Deshalb ist es wichtig und richtig, den 5-Geschosser auf 4 Geschosse zu reduzieren. | Ob der Baunutzungsplan tatsächlich unwirksam wird, weiß momentan niemand und kann daher nicht als Argument für eine noch weitergehende Reduzierung angeführt werden. Die Gefahr, dass mit der Realisierung des Vorhabens ein städtebaulicher Entwicklungsprozess eingeleitet wird, der im Ergebnis wichtige Funktionen dieses Gebietes insbesondere Stadtbild, Stadtklima und Naherholung unangemessen beeinträchtigt, besteht nicht. Zum einen finden sich im näheren Umfeld keine Stadtbrachen der Größe, die für eine Wohngebietsentwicklung zur Verfügung stehen (Step Wohnen 2030) und zum anderen regelt das geltende Planungsrecht (§§ 30 und 34 BauGB) die bauliche Nutzung auf den anderen Grundstücken. Die Befürchtung, dass mit den Festsetzungen der Planung eine Präzedenzwirkung auf die Bebauung im Umfeld ausgeübt wird, wird nicht geteilt. | |
| Die 4-Geschossigkeit als Maximum ist auch deshalb einzig städtebaulich vertretbar, weil dadurch "eine höhenmäßige Angleichung an die denkmalgeschützte Bestandsbebauung" mit einer Firsthöhe von ca. 12,50 m ganz knapp erreicht wird. Allerdings kann von einer Angleichung nicht gesprochen werden und lässt auf einen Abwägungsfehler schließen, weil die 4-geschossige Bebauung immer noch eine Höhe von 13,30 m haben soll. Die Bestandbebauung wird also sogar um knapp 1 m überragt. Mehr als eine 4-geschossige Bebauung ist daher unter keinen Umständen städtebaulich akzeptabel. | Ein Höhenunterschied von nicht einmal einem Meter bei 13 bis 14m hohen Gebäuden kann durchaus als gering angesehen werden und stellt eine Angleichung dar. Angleichung ist nicht gleichzusetzen mit Gleichheit. Das zuständige Landesdenkmalamt begrüßt in seiner Stellungnahme vom 22.06.2020 die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. | |
| Die Reduzierung des 5-Geschossers im WA 1 auf 4 Geschosse ist auch erforderlich, um dem Denkmalschutz gerecht zu werden. Vom Landesdenkmalamt wird nämlich festgestellt, dass "die Reduzierung des westlichen Baukörpers (WA 1) von 5 auf 4 statt der geforderten 3 Geschosse eine akzeptable Verbesserung darstellt" (S.145). Eine vergleichbare Stellungnahme des Landesdenkmalamts zu der Reduzierung des ehemals 6-geschossigen Baukörpers 1.3 in WA 1 auf 5 Geschosse gibt es jedoch nicht. Dies hat seinen Grund darin, dass der 5-Geschosser vom Landesdenkmalamt weiterhin für deutlich zu hoch gehalten wird. Diese Geschosszahl wird vom Landesdenkmalamt aus guten Gründen abgelehnt. Der Bebauungsplan ist also auch aus denkmalpflegerischen Gründen zu ändern und die Zahl der Vollgeschosse auf 4 zu begrenzen. | Das zuständige Landesdenkmalamt begrüßt in seiner Stellungnahme vom 22.06.2020 die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. | |
| Zudem sind die Gebäude östlich und westlich der Planstraße an der Fischerhüttenstraße (WA 3 und WA 4) in der Höhe deutlich zu reduzieren. Diese Gebäude sollen 3 Vollgeschosse besitzen und eine sog. Torsituation schaffen. Eine OG ist für diese Gebäude nicht festgesetzt, so dass ein Staffelgeschoss, dessen Geschossfläche nicht angerechnet wird, möglich bleibt und, wie die Animation des Bauträgers verrät, auch zu bauen beabsichtigt ist. In der sog. Torsituation werden also 4-geschossige Gebäude entstehen können, die bei einer auch nur leicht großzügigen Bemessung der Raumhöhe, insbesondere bei einem Kellergeschoss, welches im Mittel nicht mehr als 1,40 Meter aus der Geländeoberfläche ragt, die Höhe eines 5-geschossigen Sozialwohnungsbaus, also des Wohngebäudes im WA 1, erreichen können. Eine Begründung für das Fehlen der OK-Festsetzung wird nicht geliefert, so dass zunächst unklar bleibt, warum das Wohngebäude im WA 1 in der Höhenentwicklung beschränkt, für die Gebäude an der Fischerhüttenstraße eine derartige Festsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO nicht vorgesehen ist. Dies lässt vermuten, dass der Plangeber großzügige Raumhöhen und damit vergleichsweise sehr hohe Gebäude ermöglichen will. | Dachgeschosse, die als Staffel oder Sattel ausgeführt werden sind keine Vollgeschosse und werden zurückgesetzt ausgebildet, sind also vom öffentlichen Straßenraum weniger wahrnehmbar. Eine OK ist nicht verpflichtend festzusetzen. Das Nutzungsmaß ist hinreichend bestimmt. Im Norden erfolgt wegen höherer Dichte, Geschossigkeiten und Nähe zum Denkmal eine Festsetzung bezüglich OK und tw. First- und Traufhöhe. Dies geschieht hier zur zusätzlichen Absicherung der Höhe und Abstandsflächen im Zusammenhang mit der benachbarten unter Denkmalschutz stehenden Anlage. Die Animation des Bauträgers wie auch der bereits erarbeitete Bauantrag für die Torhäuser zeigen drei und nicht vier Vollgeschosse. Die Begründung wird dahingehend ergänzt. Eine Prüfung „großzügiger“ Raumhöhen erfolgte im Kontext der Abstände abstrakt sowie konkret nach den vorliegenden Bauanträgen. | |
| Die nach dem Bebauungsplan zugelassene hohe Zahl der Geschosse (4) und die unbeschränkte Gebäudehöhe sind nun aber ganz untypisch für die Gebäude entlang der Fischerhüttenstraße. Es wird daher nicht eine Torsituation geschaffen, sondern Fremdkörper werden gebaut werden können. Städtebaulich vertretbar und begründbar ist dies nicht. Städtebaulich vertretbar und mit dem Ortsbild vereinbar ist einzig eine Bebauung mit nicht mehr als 3 oberirdischen Geschossen. Die geplanten Gebäude werden der umgebenden Bebauung und der Eigenart des Straßen- und Ortsbildes nur bei einer deutlichen Höhenreduzierung gerecht. Eine Torsituation durch Baumasse zu schaffen ist weder städtebaulich erforderlich noch durch öffentliche Belange gerechtfertigt. Nicht durch Masse, sondern durch architektonische Klasse kann hier auf die Neubebauung hingewiesen werden. Deshalb ist die Baumasse zu reduzieren und auch der Grünflächenanteil in diesem Bereich zu erhöhen. | Eine Torsituation ist gekennzeichnet von einer (hier leichten) Überhöhung ggü. dem Rest, sonst stellt es kein „Tor“ dar. Es handelt sich hierbei lediglich um drei Vollgeschosse plus Dach oder Staffelgeschoss. Diese fügen sich in die Höhenkulisse der Umgebung ein. Die Minderung der stadtweit bestehenden Wohnungsnot ist politisches Ziel Berlins. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Der Grünflächenanteil für das gesamte Neubaugebiet ist mehr als auskömmlich und bietet zusammenhängende Grün- und Freiflächen, die der Grünflächengestaltung in der Nachbarschaft mindestens gleich kommen. | |
| Soll ein Staffelgeschoss möglich bleiben, ist die Zahl der Vollgeschosse auf 2 zu reduzieren. Zudem ist die Festsetzung einer Oberkante zwingend erforderlich, um das Höhenwachstum zu bremsen. Soll das oberste Geschoss kein Staffelgeschoss werden, ist die Festsetzung einer OK so zu wählen, dass ein Staffelgeschoss nicht gebaut werden kann. | Dem Plangeber ist bewusst, wie die Bestimmung und Festsetzung von Nutzungsmaßen in verschiedenen Konstellationen möglich sind. Die getroffenen Festsetzungen sind hinreichend bestimmt. | |
| Aus dem Abstandsflächenrecht folgt indes keine Reduzierung der Höhe und damit eine Regulierung des Höhenwachstums. Die Abstandsflächen werden mangels OK-Festsetzung nämlich wegen § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln immer dann sicher eingehalten, wenn die erlaubte Zahl der Geschosse nicht überschritten wird. Diese Rechtsfolge wird in der Begründung nicht erwähnt. Möglicherweise wird diese Rechtsfolge übersehen oder ist nicht gewollt und wird deshalb unterdrückt. | Abstandsflächen werden im nachgeordneten Verfahren geprüft.. Eine Vorab-Prüfung anhand der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans und anhand bereits vorliegender Bauanträge ergab die sichere Einhaltung der Abstandsflächen. Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass die notwendige Abstandsfläche zum Nachbargrundstück Fischerhüttenstraße 45 ca 1 Meter hinter der Grundstücksgrenze zurückbleibt und bestätigt damit die im Bebauungsplan getroffene Annahme und Prüfung, dass genügend Abstand zur Einhaltung der bauordnungsrechtlich gebotenen Abstandsflächen zur Verfügung steht. Auch alle übrigen Abstandsflächen im WA 4 zeigen deutlich größere Abstände als notwendig. Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass der Abstand zum rechten Nachbarn, Fischerhüttenstraße 39A, WA 5 im Plangebiet, eingehalten wird und noch einen Spielraum von einem knappen Meter besteht. Alle übrigen Abstände zu den Straßen zeigen deutlich größere Abstände als bauordnungsrechtlich notwendig. Der konkret erarbeitete Bauantrag zeigt, dass an der Gebäudeseite zur Plüschowstraße der Spielraum nicht genutzt wird und die Abstandsfläche auf dem Grundstück bleibt. Eine unterstellte mögliche Überschreitung erfolgt aus den Festsetzungen genau nicht. | |
| Weiterhin ist auch auf folgende Mängel der Planung hinzuweisen. Der Satz: „Das Freihalten der Grün- und Waldflächen von jeglicher Bebauung greift in die wirtschaftliche Nutzung der Grundstückseigentümer ein.“ (S. 158 der Begründung) ist falsch. Was soll denn ansonsten dort außerhalb der Baugrenzen gebaut werden, um wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen? Wirtschaftlich ist dort so oder so nichts Sinnvolles möglich, auch wenn dort nicht Grün- und Waldflächen festgesetzt werden. Offensichtlich wird hier die Begründung so geschrieben, dass das angebliche wirtschaftliche Leid der HOWOGE dem Leser in´s Auge springen soll. Festzuhalten ist jedoch vielmehr, dass die Bebauung auch bei einer maximalen Geschosszahl von 4 ohne weiteres wirtschaftlich tragfähig ist. Sollen Sozialwohnungen gebaut werden, ist die Wirtschaftlichkeit durch die Fördermöglichkeiten gesichert. Ggf. ist deswegen der städtebauliche Vertrag zu ändern, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Bebauung im WA 1 zu erreichen. Oder die HOWOGE ist zu bezuschussen, s. o. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, führt jedoch zu keiner Änderung der Planung oder des SV. Mit Umsetzung der Planung können die landschaftsprägenden Grünflächen im Westen erhalten und mehrgeschossige Wohnbebauung überwiegend auf den östlichen Bereich konzentriert werden. Mit dem Bebauungsplan 6-24 soll bestimmt werden, was und wo gebaut werden darf. Dazu gehören auch die privaten Grünflächen und der Wald, die nach zukünftigem Planungsrecht zu erhalten sind. Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts und um eine klimatisch und landschaftlich verträgliche Entwicklung zu gewährleisten, werden überwiegend die überbaubaren Flächen gem. § 19 (2) BauNVO auf die Baukörper beschränkt. Dabei wird in Kauf genommen, dass bei einer Teilung das geplante Nutzungsmaß die Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO überschreiten kann. Hier wird lediglich dargestellt, welche Faktoren bei den Überlegungen zum Nutzungsmaß eine Rolle spielen können. | |
| Auch die Verkehrsplanung ist zu ändern. Nach dem jetzt vorliegenden Bauplan werden 202 PKW-Stellplätze (S. 164 u.a.) für 261 Wohneinheiten (S. 161) zur Verfügung gestellt. Diese Stellplatzzahl fällt sehr viel zu gering aus. Die in dem Verkehrsgutachten vertretene Ansicht, dass in der Umgebung genügend Parkplätze zur Verfügung stehen, ist unzutreffend. Realistischerweise muss davon ausgegangen werden, dass es im Durchschnitt pro Wohneinheit einen PKW geben wird. In diese Berechnung fließt ein, dass wegen der Lage am Stadtrand die Bewohner der Wohneinheiten im WA 2, 3, 4 mehr als nur ein KFZ je Wohneinheit besitzen werden. Folglich müssen mindestens 261 Stellplätze zur Verfügung stehen, so dass diese KFZ geparkt werden können. Diese Zahl kann nur dadurch erreicht werden, dass die Privatstraße als Einbahnstraße von der Sven-Hedin-Straße bis zur Fischerhüttenstraße geführt wird, so dass dadurch nur eine Fahrbahn von den zwei vorgesehenen als solche gebraucht wird. Die so wegfallende 2. Fahrbahn kann dann in Parkplätze umgewidmet werden. Dies hat den großen Vorteil, dass genügend Parkplätze für den Bring- und Abholverkehr für die Kinder der Kindertagesstätte zur Verfügung ständen. Darüber hinaus würde dadurch auch die Verkehrssituation in der Sven-Hedin-Straße und in der Fischerhüttenstraße deutlich vereinfacht: Im Norden würde über die Sven-Hedin-Straße nur in das Neubaugebiet eingefahren und im Süden (Fischerhüttenstraße) würde es nur ausfließenden Verkehr geben, was die Unfall- und Staugefahr deutlich verringern würde. In dem Verkehrsgutachten sind diese Optionen und Aspekte jedoch nicht berücksichtigt. Das Gutachten ist insoweit unvollständig und unbrauchbar, die Abwägung deshalb unzureichend und inhaltlich defizitär. | Der Hinweis wird berücksichtigt. Die Parkplatzsituation wurde begutachtet. Es wurden mehrere Stichproben zur Parkplatzauslastung in der näheren Umgebung durchgeführt. Daraus ist ersichtlich, dass die Auslastung auf den umliegenden öffentlichen Parkplätzen zwar teilweise recht hoch ist, aber in vielen Bereichen Kapazitäten zur Verfügung stehen. Eine dauerhaft massive Auswirkung der Vereinstätigkeit auf die das Plangebiet umschließenden Parkplätze im öffentlichen Raum kann aus den Erhebungen, Beobachtungen und Aussagen von Vereinsseite nicht geschlussfolgert werden. Einzelfallbezogene Auswirkungen können allerdings nicht ausgeschlossen werden. In Berlin besteht schon seit längerer Zeit keine Baupflicht für Stellplätze, um das Bauen kostengünstiger zu machen und so zu helfen, dass mehr preiswerte Wohnungen entstehen können. Insbesondere die Errichtung von Tiefgaragen erhöht die Baukosten um rd. 15 %, was dem Ziel -preiswerter Wohnungsneubau im WA 1- nicht gerecht wird. Auf einen Flächenverbrauch durch Autos im Blockinneren (Grünanlage) wird verzichtet. Damit lassen sich Belästigungen durch Verkehrslärm vermeiden und durch den Erhalt der Grünfläche lässt sich eine intakte Umwelt und Lebensqualität wahren. Stellplätze im WA 1 sind außerhalb der Bewegungsflächen für die Feuerwehr auf der privaten Erschließungsstraße zulässig. Zudem können im Plangebiet insgesamt ca. 200 Stellplätze überwiegend in die Tiefgaragen (WA 2 und WA 3) angeboten werden, diese können z.T. auch von den Anwohnern des WA 1 angemietet werden, allerdings werden sie nicht kostenlos zu mieten sein. Die „Zirkusfläche“ gehört als Erweiterungsfläche zum Ernst- Reuter- Sportfeld und befindet sich im Fachvermögen des Bereichs Schule und Sport. Eine Umgestaltung der Anlage zur Stellplatzanlage ist nicht Gegenstand der Planung. Während der verkehrlichen Überprüfung und zu unterschiedlichen Ortsbesichtigungen wurden durchaus größere Lücken im Straßenraum festgestellt. Auch die umliegenden Bestandsgebäude haben mehrheitlich keine eigenen Stellplätze auf den Grundstücken. Eine höhere Zahl an Stellplätzen würde im Umkehrschluss den MIV fördern. Das ist eben gerade nicht das verfolgte Ziel. Einbahnstraßen erhöhen nachweislich den Verkehr. | |
| Die Realitätsferne des Verkehrsgutachtens wird auch durch die Ausführungen auf Seite 10 ff. belegt, in denen u. a. behauptet wird: "Die Verkehrsbelastung im erweiterten Umfeld des Plangebietes hat in den vergangenen Jahren tendenziell abgenommen." Meine Mandanten als Anwohner der Fischerhüttenstraße, die dort seit vielen Jahren leben und arbeiten, können diese Entwicklung gerade nicht bestätigen. Das Gegenteil ist der Fall. Der Verkehr hat zugenommen. Dies wird auch der Grund dafür sein, dass die Fischerhüttenstraße nicht in den historischen Vergleich der Verkehrsbelastung im Verkehrsgutachten aufgenommen wurde (siehe S. 11-12). | Es handelt sich bei der unterstellten Zunahme der Verkehre um subjektive Eindrücke, die nicht geteilt werden. Die Leistungsfähigkeit der umliegenden Straßen und Knoten ist und bleibt gewährleistet. Die Entwicklungen der letzten Jahre können weder dem Neubauvorhaben zugerechnet noch von einem einzelnen B-Plan aufgefangen werden. | |
| Das Verkehrsgutachten ist auch deshalb unbrauchbar, weil dessen Zahlen aus November 2016 stammen. Sie sind veraltet. Zwischenzeitlich ist vor allem der Busverkehr in der Fischerhüttenstraße massiv angestiegen. Deshalb bedeutet die Realisierung des Bebauungsplans eine deutliche zusätzliche Belastung der Anwohner der Fischerhüttenstraße vor allem in der unmittelbaren Nähe der Ein-/Ausfahrt der Privatstraße im Neubaugebiet. Diese Belastung ist sehr viel größer als im Bereich der Sven-Hedin-Straße, weil in letzterer deutlich weniger Anwohner in der direkten Nähe zur Ein-/Ausfahrt der Privatstraße wohnen. Insofern gibt es eine besondere Rücksichtnahmepflicht gegenüber den Anwohnern der Fischerhüttenstraße. Diese Pflicht wird vom Plangeber weder erkannt noch beachtet. Daher ist insbesondere die Nichteinbindung eines kleinen Stücks der Plüschowstraße als zusätzliche Anbindung an die Privatstraße im Süden nicht das Ergebnis gerechter Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB. | Die letzte Verkehrsuntersuchung stammt aus dem Jahr 2018. Ihre Datenlage ist stabil und nicht veraltet. Eine subjektiv festgestellte Zunahme des Busverkehrs kann nicht geteilt werden. Es verkehren zwei Linien in der Fischerhüttenstraße, der X 11, heute wie in den zurückliegenden Jahren im Abschnitt zwischen Plüschowstraße und U-Bahnhof Krumme Lanke alle 20 Minuten, bis zur Plüschowstraße im 10-Minutentakt und der M 48 in den Morgen und Abendstunden alle 15 bis 20 Minuten und zwischen ca. 9 und 19 Uhr alle 10 Minuten nur In Richtung Busseallee, Es fahren also 6 Busse in der Stunde zwischen Plüschowstraße und U-Bahnhof Krumme Lanke, 9 Busse pro Stunde biegen zuvor in die Bergmannstraße ab. Damit passieren tatsächlich die geplante Ein- und Ausfahrt des neuen Wohngebietes nur 6 Busse in der Stunde. Zur Rücksichtnahmepflicht: Unmittelbare Ein- und Ausfahrten werden jeweils von geplanten Neubauten gefasst, kein heutiger Anwohner wohnt direkt an den neuen Gebietszufahrten. Es sollen 259 Wohnungen entstehen mit zwei weit auseinanderliegenden Gebietszufahrten, so dass jeweils ca. die Hälfte der Wohnungen von einer Seite angefahren wird, selbst bei zwei Dritteln an einer Seite sind die zu erwartenden täglichen neuen Fahrten von bis zu ca. 400 PKW in 24 Stunden absolut vertretbar (siehe auch Verkehrsgutachten, dort bei 280 WE max. 450 neue Fahrten/24h im Bereich Fischerhüttenstraße angenommen, ungünstiger Fall). Berücksichtigt man die beabsichtigten verkehrlichen Ziele und Entwicklungen, werden auch in der äußeren Stadt die leiseren E-Autos sowie der Umstieg auf ÖV und Fahrrad weiter zunehmen. Der Umstieg auf das Fahrrad, gerade bei naher Infrastruktur wie hier gegeben, ist bereits spürbar. Eine Erhöhung der Bustakte hätte hingegen sogar positive Auswirkungen, denn so würden sich Teile des MIV dorthin verlagern. | |
| 35 | gegen den Bebauungsplanentwurf 6-24 erheben wir keine Einwände. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 36 | Im Rahmen der Behördenbeteiligung haben die BWB zum o. g. Bebauungsplanentwurf mit den Schreiben GI-G/Pa vom 25.07.2011, GI-G/Pa vom 21.03.2012, PB-C/Pa vom 23.02.2017 und PB-N/M/Pa vom 17.04.2018 Stellungnahmen beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf / Fachbereich Stadtentwicklung abgegeben. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Nach Prüfung der uns nun vorliegenden Unterlagen möchten wir Ihnen Folgendes noch einmal mitteilen und um Korrektur Ihrer Unterlagen bitten. Im Hartmannsweilerweg befindet sich ein Regenwasserkanal DN 250. Von diesem Kanal wird das von den öffentlichen Straßenflächen anfallende Niederschlagswasser aufgenommen und über ein im Geltungsbereich befindliches Regenauslaufbauwerk in den dort vorhandenen Sickerteich geleitet. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Der vorhandene Sickerteich ist zwingend notwendig und muss erhalten bleiben, um die Regenentwässerung der öffentlichen Straßenflächen aufrechtzuerhalten. Dies ist auch mit Blick auf die Verkehrssicherungspflicht des Straßen- und Grünflächenamtes von besonderer Bedeutung. Andernfalls wäre die Funktionalität der Straßenentwässerung nicht mehr gegeben. | Im Waldstück befindet sich eine naturbelassene Erdmulde, die weiterhin als Sickerbecken für Niederschlagswasser der Verkehrsfläche des Hartmannsweilerweges benötigt wird. Entsprechend bestehende Leitungsrechte zugunsten des Leitungsträgers werden beibehalten (vgl. Kap. II.3.8.1). Die bestehende Anlagen (erdverlegtes Rohr und unversiegelte Sickermulde) bilden keinen Dissens zur Waldfunktion. | |
| In allen o.g. Stellungnahmen teilen wir Ihnen mit, dass der im Geltungsbereich vorhandene Sickerteich sich nicht im Eigentum und somit nicht in der Zuständigkeit der BWB befindet. | Der Sickerteich befindet sich auf den Grundstücken der beiden Vorhabenträger, die somit zuständig sind. BIM verkaufte an Howoge und ABG, diese haben eine Vereinbarung zur Sickergrube getroffen. Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamt gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen. Unternehmensträger kann hier neben klassischen Ver- und Entsorgungsbetrieben möglicherweise auch ein zuständiger Fachbereich des Bezirksamtes (z.B. SGA) sein. | |
| Der Regenwasserkanal sowie das Regenauslaufbauwerk befinden sich im Eigentum und somit in der Zuständigkeit der BWB. Da sich diese Anlagen nicht in öffentlich gewidmeten Straßenland befinden, sind sie für die BWB leitungsrechtlich zu sichern. In der Anlage senden wir Ihnen noch einmal den Lageplan 0075/17_1296. Der dort rot markierte Bereich (Sicherheitsstreifen) darf nicht bebaut, überlagert oder mit Tiefwurzlern bepflanzt werden und ist dauerhaft durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) zugunsten der BWB zu sichern. Zur Eintragung der Dienstbarkeit hat sich unsere Rechtsabteilung mit dem Aktenzeichen 89-17(300) an die Liegenschaftsfonds Berlin Projektgesellschaft mbH & Co. KG sowie die Berliner Immobilienmanagement GmbH gewandt. Das Verfahren läuft. | Im Bebauungsplan wird die Fläche zugunsten des Leitungsträgers öffentlich-rechtlich gesichert. Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu lediglich eine Verkehrssicherungspflicht der Anlage für die Eigentümer zum Schutz der Anwohner. Die textliche Festsetzung 29 (Fläche B) umfasst auch den i.R.s. Bereich und wird somit zugunsten des Unternehmensträgers / Straßenbaulastträgers gesichert. | |
| Wie in der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand (Seite 10 / 3. Absatz) richtig dargestellt, wurde die auf dem Grundstück befindliche Sickermulde zu keiner Zeit den BWB übergeben. Somit befindet sich die Mulde im Besitz und der Verantwortung des jeweiligen Grundstückeigentümers. Bislang der landeseigenen Liegenschaftsfonds Berlin Projektgesellschaft mbH & Co. KG. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen Übertragung zu ABG ist erfolgt; Übertragung zu howoge erfolgt zeitnah | |
| In der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt I.2.6 Technische Infrastruktur (Seite 14 / 5. Absatz) steht, dass für die Fläche der Sickermulde im Grundbuch zu Gunsten der BWB eine entsprechende Sicherung eingetragen ist. Darüber ist uns nichts bekannt. Da die Sickermulde sich nicht im Eigentum der BWB befindet, ist auch keine Eintragung für die BWB notwendig. Wir regen jedoch die Eintragung einer Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin an, um die ordnungsgemäße Ableitung des auf den öffentlichen Straßenflächen anfallenden Niederschlagswassers dauerhaft zu gewährleisten. Wir bitten um Korrektur! | Hier handelt es sich um ein Missverständnis. Die Formulierung in der Begründung wird gestrichen. Die Sickermulde befindet sich im Eigentum der Grundstückseigentümer. Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamt gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen. Unternehmensträger kann hier neben klassischen Ver- und Entsorgungsbetrieben möglicherweise auch ein zuständiger Fachbereich des Bezirksamtes (z.B. SGA) sein. | |
| In der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt II.3.7 Grünfestsetzung a) Fläche für Wald (Seite 89 / 5. Absatz) steht, dass das Sickerbecken eine bestehende Anlage der BWB ist und entsprechende Leitungsrechte beibehalten werden. Darüber ist uns nichts bekannt. Da das Sickerbecken sich nicht im Eigentum der BWB befindet, sind auch keine entsprechenden Leitungsrechte für die BWB beizubehalten (siehe auch vorhergehenden Absatz). Wir bitten um Korrektur, auch von Kap.II.3.8.1 und der textlichen Festsetzung Nr.29! | Der Hinweis wird berücksichtigt und die Begründung korrigiert. | |
| In der Begründung vom Bebauungsplan unter Punkt IV.11. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (BWB / Seite 143 / letzter Absatz) steht, dass die BWB die Sicherung der Sickermulde fordern. Das ist nicht korrekt. Wir haben die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch für den Regenwasserkanal DN 250 sowie das Regenauslaufbauwerk beantragt. Wir bitten um Korrektur! | Die Formulierung in der Begründung wird dahingehend korrigiert. | |
| In der Begründung vom Bebauungsplan unter Punkt IV.11. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (BWB / Seite 144 / 1. Absatz) steht, dass die Sickermulde von den derzeitigen Grundstückseigentümern nicht genutzt wird und nach dem Grundstücksverkauf an den privaten Bauträger einer Nutzung durch die BWB zur Verfügung steht. Der Bestand ist vom Eigentümer zu dulden. Die Forderung ist zwischen dem Eigentümer und den BWB eigenständig abzusichern. Ebenso müssen die BWB eigenständig (privatrechtlich) mit dem neuen Grundstückseigentümer einen Wartungsvertrag abschließen. Es besteht eine Verkehrssicherungspflicht der Anlage. Da dieser Sickerteich auch weiterhin für die Regenwasserableitung der öffentlichen Straßenflächen benötigt wird, ist er vom Eigentümer zu dulden. Da die Anlage nicht den BWB gehört, werden die BWB keinen Wartungsvertrag abschließen bzw. auch die Verkehrssicherungspflicht nicht übernehmen. | Die Formulierung in der Begründung wird dahingehend korrigiert. | |
| In der Begründung vom Bebauungsplan unter Punkt IV.11. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (Berliner Forsten / Seite 144 / letzter Absatz) steht, dass nach Auffassung von Forsten die zeichnerische Darstellung des Regenauslaufwerks nicht dem Bestand entspricht, sondern sie erweitert wurde. Dies würden die BWB, falls notwendig, prüfen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Weiter steht hier, dass nach dem Verkauf des Grundstücks durch das Land Berlin die neuen Eigentümer verpflichtet worden sind die Mulde und das Rohr zu erhalten. Die Flächen sollen durch eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten der BWB gesichert werden. Da die Mulde nicht im Eigentum der BWB steht, muss für sie keine Grunddienstbarkeit zu Gunsten der BWB eingetragen werden. Mit Kaufvertrag sind für die BWB der Regenwasserkanal sowie das Regenauslaufbauwerk zu sichern. | Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamt gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen. Unternehmensträger kann hier neben klassischen Ver- und Entsorgungsbetrieben möglicherweise auch ein zuständiger Fachbereich des Bezirksamtes (z.B. SGA) sein. | |
| In der Begründung vom Bebauungsplan unter Punkt IV.11. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (SenUVK / Seite 155 / 2. Absatz) steht, dass das Regenauslaufbauwerk und die Sickermulde von den BWB betrieben und gewartet werden soll. Im Bebauungsplan wird die Fläche zugunsten des Leitungsträgers öffentlich-rechtlich gesichert. Der städtebauliche Vertrag enthält eine Verkehrssicherungspflicht der Anlage für die Eigentümer zum Schutz der Anwohner. Die Zufahrt für Wartungsarbeiten erfolgt (wie bisher) über die Hofdurchfahrt vom Grundstück Hartmannsweilerweg. Die Sickermulde befindet sich nicht im Eigentum / Zuständigkeit der BWB und wird somit nicht durch die BWB betrieben und gewartet. Die Fläche der Sickermulde ist nicht für die BWB öffentlich-rechtlich zu sichern. Zum Schutz der Anwohner wird die Sickermulde nicht durch die BWB gesichert. Da sie dem Grundstückseigentümer gehört, hat die Sicherung durch den Grundstückseigentümer zu erfolgen. Für die BWB ist stets sicher zu stellen, dass sie ihre Anlagen (Regenwasserkanal und Regenüberlaufbauwerk) über die Hofdurchfahrt vom Grundstück Hartmannsweilerweg, auch mit Fahrzeugen von bis zu 260 kN, erreichen können. | Die Formulierung in der Begründung wird dahingehend korrigiert. Die Hofdurchfahrt befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs. Der B-Plan kann hier keine Regelungen treffen. | |
| Wir bitten Sie, die Belange der BWB im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens zu berücksichtigen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 37 | mit Verweis auf die vorangegangenen Stellungnahmen begrüßen wir die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 38 | Bauliche oder Grundstücksinteressen der Berliner Stadtreinigung sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Auch aus reinigungstechnischer Sicht bestehen keine Einwände gegen die geplante Baumaßnahme. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Wir möchten jedoch die Gelegenheit nutzen, um auf die baulichen Erfordernisse zur ordnungsgemäßen Leistungserbringung der Müllabfuhr und Straßenreinigung hinzuweisen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Auch wenn unsere Hinweise nicht in Ihre Abwägung einfließen sollten, bitten wir Sie, diese an den Vorhabenträger bzw. Fachplaner weiterzuleiten, damit sie bei der konkreten Bauplanung Berücksichtigung finden können. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| Behälterstandplätze und Transportwege Straßen und Wege müssen so befestigt sein, dass sie von Fahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 27 t und einer max. Einzelachslast von 11,5 t dauernd benutzt werden können. Die erforderliche Mindestbreite beträgt 3,55 m. Zufahrtswege von über 15 m Länge erfordern einen Wendeplatz von mind. 25 m Durchmesser. Das Befahren von ausgewiesenen Straßen Und Wegen erfolgt ausschließlich bei ausreichend befestigten Oberflächen. Kies-, Schotterwege sowie öffentliche und private Straßen, die sich noch im Bau befinden, erfüllen diese Anforderungen zumeist nicht. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| Flächen für die Aufstellung von Abfall- und Wertstoffbehältern sind unmittelbar an für Entsorgungsfahrzeuge erreichbaren Straßen zu errichten. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| Abfall- und Wertstoffbehälter werden nur von ebenerdig zugänglichen, d. h. jenem zum öffentlichen Straßenland niveaugleichen Standplätzen entsorgt. Ein Anspruch auf Abholung von einem nicht ebenerdig und nicht niveaugleich zur Straße gelegenen Behälterstandplatz, z. B. in Kellergeschossen und/oder Tiefgaragen, besteht nicht. Die Oberfläche des Transportwegs sowie straßennahe Bereitstellungsflächen sind ausreichend zu befestigen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| Der Entleerungsturnus wird von uns nach örtlichen und betrieblichen Belangen festgelegt. Grundsätzlich ist mindestens die für eine wöchentliche Abfuhr ausreichende Anzahl von Behältern aufzustellen. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| Dem Übersichtsplan Freianlagen (Anlage 7) ist zu entnehmen, dass entlang der privaten Erschließungsstraße zwischen der Fischerhüttenstr. und der Sven-Hedin—Str. neben oberirdischen Behälterstandplätzen ebenfalls Unterflurstandplätze geplant sind. Wir freuen uns, dass Sie eine Entsorgung mittels Unterflurbehältern für dieses Bauvorhaben in Erwägung ziehen. Um den Betrieb und die Entleerung Von Unterflursystemen sicher durchführen zu können, müssen verschiedene örtliche und technische Bedingungen eingehalten werden. Dazu finden Sie anhängig eine Checkliste mit der Sie eine erste Einschätzung vornehmen können, ob die Unterflurtechnik an Ihrem geplanten Standort geeignet ist. Die Entsorgung des Hausmülls über Unterflurbehälter stellt eine Abweichung von unseren Standardbehältern dar und beinhaltet deshalb ein paar Besonderheiten. Voraussetzung für die Entsorgungsleistung von Unterflursystemen ist eine schriftliche Standplatzbestätigung, die Bestandteil des obligatorischen Entsorgungsvertrages sein wird. Bei der Planung der Abfallsammelplätze sowie der Verkehrsflächen unterstützt Sie gern die BSR-Standplatzberatung unter Standplatzberatunq@BSR.de. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise weitergeleitet | |
| 39 | Es ist zu begrüßen, dass viele unserer Hinweise aus den vorangegangenen Beteiligungsschritten aufgenommen wurden und zu einem die naturschutzfachlichen und grünplanerischen Belange berücksichtigenden B-Plan geführt haben. Dennoch sind noch einige Hinweise notwendig (auch in Bezug auf weitere laufende und kommende B-Plan-Verfahren): | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Das nachgeforderte Artenschutzgutachten weist in der fachlichen Ausführung erneut erhebliche Mängel auf, die einem erfahrenen Gutachterbüro nicht unterlaufen dürften. So sind die Begehungstermine nicht Aussagekräftig. - Für Brutvögel sind die ersten Begehungen bereits im März und nicht erst Ende April/Anfang Mai anzusetzen. Ein Begehungstermin für Brutvögel am 19. September ist völlig unnötig. Es ist nicht erkennbar, ob auch Abend- und Nachtbegehungen durchgeführt wurden. - Für den Nachweis von Reptilien sind jeweils 2 Begehungen im April und September notwendig. Den Unterlagen ist zu entnehmen, dass vier Begehungen im Sommer bei mehr als 18 C° durchgeführt wurden. Somit können die vorwiegend negativen Ergebnisse als nicht ausreichend angesehen werden. Vor der Baufeldfreimachung sind unbedingt Begehungen zum richtigen Zeitpunkt durchzuführen, um diesem Mangel fachgerecht begegnen zu können. | Vor der Baufeldfreimachung werden Begehungen zum richtigen Zeitpunkt durchgeführt, um diesem Mangel fachgerecht begegnen zu können. Am 24. Juli 2019, in der Zeit von 08.25 Uhr bis 10.40 Uhr, erfolgte die artenschutzfachliche Überprüfung der zum Abriss vorgesehenen Gebäude und damit verbundener Entfernung von Gehölzen bzgl. des Vorkommens von nach § 44 BNatSchG geschützten Lebensstätten. Am 26. April 2019, in der Zeit von 13.10 Uhr bis 15.05 Uhr, erfolgte die Untersuchung der zum Abriss vorgesehenen Gebäude bzgl. des Vorkommens von nach § 44 BNatSchG geschützten Lebensstätten. Im September 2020 ist eine erneute Begehung bzgl. Amphibien geplant. Mit Erteilung der Baugenehmigung besteht seitens des Umwelt- und Naturschutzamtes die Möglichkeit eine erneute artenschutzfachliche Überprüfung anzuordnen. | |
| Zu: Keine Festsetzung von Fassadenbegrünung: In der Abwägung wurde dieser Verzicht damit begründet, dass Fassadenbegrünung die Fassaden angreifen würden und dadurch ein erhöhter Pflegbedarf für den Bauherrn entstünde, von daher die Entscheidung für Fassadenbegrünung dem Bauherrn zu überlassen sei. Dies kann im Hinblick auf die Planungsgrundlagen vom Landschaftsprogramm bis zu den umfangreichen Klimagrundlagenkarten keine Abwägungsentscheidung sein. Klimatische Verbesserungen des direkten Wohnumfeldes – und dazu zählen auch Fassadenbegrünungen - müssen in die Abwägung als zusätzliche Vorteile eingehen und nicht gegen Dachbegrünungen aufgewogen werden. Berlinweit wird ja beides in B-Plänen umgesetzt. Zudem bieten Fassadenbegrünungen zusätzlichen Lebensraum für Gebäudebrüter und Insekten. | Naturschutzfachliche Belange sind abwägungszugänglich. Die Entscheidung, ob die Vorteile den erheblichen Mehraufwand für eine Fassadenbegrünung wert sind, ist dem Bauherrn überlassen. Auf Grund einer architektonischen Fassadengestaltung mit großzügigen Balkonen bzw. Klinkerfassaden sind die Flächen ohnehin für eine Fassadenbegrünung eher wenig geeignet. | |
| 40 | Es wurden folgende Fachbereiche der Abteilung V Tiefbau beteiligt und um Stellungnahme gebeten: VAB1, VC, VD2 1, VCB, VOS1, VCE, VBC, VCA, VBB, VCC, VBA, VCD, VBD, VCF Von den Beteiligten gab es keine Einwendungen oder Hinweise. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 41 | gegen den geänderten Entwurf des Bebauungsplanes 6 - 24 lege ich ausdrücklich Widerspruch ein | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Der vorgelegte Entwurf bleibt unklar, was das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Grundflächenzahl bzw. Geschossflächenzahl anbelangt. Auch Abstände zu Nachbargebäuden und Höhe der Gebäude sind nicht klar genug festgelegt. Es soll, scheint es, doch möglich bleiben, Gebäude mit bis zu 6 Stockwerken zu bauen. Der Entwurf ist daher in der vorliegenden Form nicht zu genehmigen. Zu prüfen wäre darüberhinaus, ob nicht für die jeweiligen Bauvorhaben der Howoge und der AGB getrennte Berechnungen erforderlich sind. | Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann. Die Nutzungsmaße (GFZ) in den einzelnen Baufeldern unterscheiden sich deutlich. Während auf dem Grundstück des privaten Bauträgers es zu keiner Überschreitung der Obergrenze kommt, kommt es im WA 1 zur Überschreitung der durch die Planung ermöglichten Geschossflächenzahl. Im Umfeld des Plangebiets ist das Buchgrundstück identisch mit dem Baugrundstück (zukünftig auch WA 3, WA 4 und WA 5). Im Gegensatz dazu umfasst die Baufläche der Wohnungsbaugesellschaft (WA 1) nur rd. 60 % der (Buch-)Grundstücksfläche. Eine Überschreitung der Obergrenze könnte vermieden werden, wenn im Plan statt der Festsetzungen privater Grün- und Waldfläche, die betreffenden Flächen dem Baugebiet (WA) zugeordnet und der grüne Charakter bzw. die kiefernbestandene Fläche durch Pflanzbindung gesichert werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) würde 0,93 betragen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führt nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. Die räumliche Stellung der Baukörper und die Zahl der Vollgeschosse sind in den Baufeldern WA 2 bis WA 4 und der Gemeinbedarfsfläche so bestimmt, dass in diesen Gebieten die Einhaltung der Abstandflächen gem. § 6 Abs.5 BauO Bln gesichert ist. Der Bebauungsplanentwurf wurde dahingehend ergänzt, dass im WA 1 die Oberkante über NHN eines Baukörpers festgesetzt wird. Das ist aus städtebaulicher Sicht in Bezug auf den Denkmalschutz notwendig. In Bezug auf die nach § 6 Abs 5 BauOBln geltenden Abstandflächen (0,4H) zu den Grundstücksgrenzen wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens geprüft, ob geringere Tiefen als erforderlich im Plangebiet durch die Festsetzungen ermöglicht werden. Das ist nicht der Fall. Die Geschossigkeit des ehemals sechsgeschossigen Gebäudes wurde auf fünf reduziert. Die Angemessenheitsbetrachtung gemäß des Modells der kooperativen Wohnbaulandentwicklung wurde für beide Vorhabenträger separat aktualisiert. | |
| Auch die bereits gegen den früheren Entwurf eingebrachten Einwände wegen unzureichender Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes für die Nachbargebäude sind entgegen der Behauptung im neuen Entwurf gerade nicht berücksichtigt werden. Dabei hat soeben das Berliner Verwaltungsgericht im Urteil vom 6. Juni 2020 festgestellt, dass der Denkmalschutz sich ausdrücklich auch auf das Nachbargrundstück erstreckt. Ein beeindruckendes Zeugnis“ der Baugeschichte könne kaum betrachtet werden, wenn der Blick auf ein kaum in die Nachbarschaft passendes Nachbargrundstück falle. Das gilt erst recht für ein Hochhaus neben dem in der Kubatur schlossähnlichem Gebäude Sven—Hedin- Str. 72 —78. | Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin –Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Bestandsgebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Das Landesdenkmalamt (LDA) wurde beteiligt und hat gegen die vorgelegte Planung keine Bedenken geäußert. Die Anwohner befürworten mehrheitlich eine Beschränkung der Anzahl der Vollgeschosse auf drei, max. vier Vollgeschosse, wodurch insgesamt 2.682 m2 Geschossfläche nicht realisiert werden können. (26 % der Gesamtfläche im WA 1). Die mit der Forderung verbundene Nutzungseinschränkung stellt die wirtschaftliche Tragfähigkeit für den sozialen Wohnungsbau und Wohnungen im unteren Mietpreissegment in Frage. Dennoch wurde die Anregung zumindest teilweise aufgenommen. Um eine höhenmäßige Angleichung an den denkmalgeschützten Bestand zu gewährleisten, wurde der Planentwurf erneut geändert. Im WA 1 wird der östliche Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 um ein Vollgeschoss reduziert (von fünf auf vier) und auch der Baukörper 1.3 erhält ein Vollgeschoss weniger–von sechs auf fünf (insgesamt sind das rd. 1.200 m2 weniger Geschossfläche gegenüber der Variante Bürgerbeteiligung). Zudem wird auch eine Gebäudeoberkante bzw. Trauf- und Firsthöhe festgesetzt, die gleichzeitig die nach § 6 (5) BauOBln erforderlichen Abstandsflächen gewährleistet. | |
| Als Miteigentümer an diesem Gebäude fürchte ich eine massive Wertminderung meines Eigentums. Das gilt umso mehr als die Beibehaltung der Plüschowstr. als grünen Hauptweg, was wohl auf einen obsolet gewordenen BW—Beschluss zurückzuführen ist, dazu führt, dass die neue Bebauung noch näher an unser Haus heranrückt. (Vgl. Widerspruch des Miteigentümers D. Knoll vom 16.06.2020). | Die vorgebrachte Wertminderung ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sind. Das wird durch das städtebauliche Konzept nicht ausgelöst. Die Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen. Das Konzept des Baugebiets WA 3 (hier Reihenhäuser) wurde überarbeitet. Geplant sind zweigeschossige Gebäude mit Dach (kein Vollgeschoss) und Tiefgarage mit einer Erdüberdeckung von 60 cm. Eine Gebäudehöhe (First rd. 11 m) und der geplante Gebäudeabstand zur Grundstücksgrenze (mind. 9 m) beachten das Abstandsflächenrecht gem. BauOBln. Das Plangebiet befindet sich nördlich bzw. nordwestlich der Einfamilienhäuser, sodass eine unzumutbare Verschattung nicht anzunehmen ist. In einer bebauten Wohngebietslage ist es auch von den Nachbarn hinzunehmen, dass es durch rechtskonforme Bauvorhaben zu einer gewissen Verschattung des eigenen Grundstücks kommen kann. | |
| Als gänzlich unzureichend muss wohl auch die Verkehrsplanung, die Planung der Stellflächen für den ruhenden Verkehr und die Einrichtung Ladeboxen für Elektrofahrzeuge betrachtet werden. | Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Grundlage dafür bildet die Annahme des schlechtesten Falls, dass alle Neuverkehre über einen Knotenpunkt ein- und ausfahren. Da die Planstraße allerdings im Gegenverkehrsprinzip in beide Richtungen befahrbar ist, werden sich die Neuverkehre auf beide anliegenden Knoten verteilen. Die Stellplatzsituation ist im Umfeld des Plangebietes im Bestand derzeit unproblematisch. Die durch den Vorhabenträger geplanten 195 Stellplätze sind als ausreichend anzusehen. Es besteht zwar die Möglichkeit, dass ein Teil des ruhenden Verkehrs sich insbesondere auf freie Stellplatzkapazitäten im östlichen Verlauf der Sven-Hedin-Straße verlagert, aber ein daraus resultierender Park-Such-Verkehr in nicht mehr verträglichem Maß ist nicht zu erwarten. Durch die nahegelegenen Sportanlagen kann es in Ausnahmefällen zu einer erhöhten Parkplatzauslastung kommen. Allerdings stellen Großveranstaltungen auf den Sportflächen nicht den Normalfall dar und sind zeitlich sowie räumlich begrenzt. Durch die im Plangebiet vorgehaltenen Stellflächen in Tiefgaragen würden die durch das Plangebiet induzierten Park-Such-Verkehre nur einen geringen Teil des gesamten Park-Such-Verkehrs darstellen. Durch die Planung wird die Errichtung von Ladestationen nicht verhindert. Es handelt sich hierbei um keine verpflichtende Aufgabe der Bauleitplanung. Angemessenheit muss gewahrt bleiben. MIV soll nicht befördert werden. Kein verpflichtender Stellplatzschlüssel in Berlin vorgeschrieben. § 12 Abs. 6 des städtebaulichen Vertrags regelt: Unter dem Aspekt Energieeffizienz soll das Vorhaben nach dem als Anlage 8 beigefügten Energiekonzept entwickelt werden. Die darin vorgesehene Vorrüstung von mindestens 10 % der Tiefgaragenstellplätze mit Ladevorrichtungen für Elektroautos wird verbindlich vorgeschrieben. | |
| Eine Änderung des jetzigen Entwurfs des Bebauungsplan 6 - 24 halte ich für dringend geboten. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Eine Kopie meiner früheren Schreiben in dieser Sache lege ich bei, da die beanstandeten Teile des früheren Entwurfs im neuen wieder enthalten sind. (Anmerkung Stapl: Nr. 43) | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 42 | gegen die geplante Bebauung des Geländes der ehemaligen Bezirksgärtnerei protestiere ich aufs schärfste. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Die geplanten Bauten sind zu hoch, so dass unser eigenes Haus in unzulässiger Weise beschattet wird. | Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Es wurden zwei Gebäudekomplexe um je eine Etage reduziert. Die Ausrichtung der Bauflächen und der überwiegend große Abstand zu der Wohnanlage im Hartmannsweilerweg verhindern eine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne einer Verschattung der Bestandsbebauung durch die Neubauten. Entsprechend der vorgebrachten Einwendungen wurden die Gebäudehöhen im WA 1 überprüft und reduziert. Damit können die Gebäudehöhen begrenzt werden, die sich an dem Maßstab der denkmalgeschützten Wohnanlage messen lassen, ohne diese zu erdrücken oder zu verdrängen. Die Belichtungsstudie belegt selbst ohne diese Reduzierung, dass zwischen den geplanten Gebäuden im WA 1 und den bestehenden Wohnhäusern keine unzumutbare Verschattungssituation entsteht. Die Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen. Durch die Reduzierung der Geschossigkeiten wurde die Situation gegenüber den Annahmen der Studie verbessert. | |
| Art und Höhe der Bebauung passen nicht in die denkmalgeschützte Umgebung und entwerten infolgedessen unseren Anteil am Gebäude Sven—Hedin— Str. 78, würden also einen erheblichen Vermögensschaden verursachen. | Um eine höhenmäßige Angleichung an den denkmalgeschützten Bestand zu gewährleisten, wurde der Planentwurf erneut geändert. Im WA 1 wird der östliche Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 um ein Vollgeschoss reduziert (von fünf auf vier) und auch der Baukörper 1.3 erhält ein Vollgeschoss weniger–von sechs auf fünf. Das Landesdenkmalamt begrüßt die vorgenommenen Festsetzungen zugunsten differenzierter und auf die benachbarte denkmalgeschützte Siedlung angepasster Höhenvorgaben. Es bestehen keine weiteren Bedenken. Die vorgebrachte Wertminderung ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks ist. Das wird durch das städtebauliche Konzept nicht ausgelöst. Die Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen. | |
| 43 | die Betrachtung der o. g. Bauplanung erfüllt mich mit einiger Sorge, ja fast Bestürzung: In unmittelbarer Nachbarschaft zur denkmalgeschützten Zinnowwaldsiedlung, einem zu recht gelobten und ausgezeichneten Projekt des sozialen Wohnungsbaus der Weimarer Republik, wird ein Projekt des sozialen Wohnungsbaus der Stadt Berlin im 21. Jahrhundert hingeschludert, das, ohne jeden architektonischen oder städtebaulichen Reiz, nur beschämen kann. Das kann unsere Stadt den sozialen Projekten der Goldenen Zwanziger gegenüberstellen? | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen Beide Bauträger haben sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung verpflichtet (Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB). Entsprechend der Vereinbarung wird im allgemeinen Wohngebiet eine Fläche festgesetzt, auf der ganz oder teilweise nur Wohngebäude zu errichten sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Entsprechend dem Berliner Modell beträgt der Mindestanteil an gefördertem Wohnraum 25 % der in den Gebieten WA 1 bis WA 4 geplanten Geschossfläche, das entspricht 55 Wohneinheiten. Es kann somit kaum die Rede von einem „Projekt des sozialen Wohnungsbaus“ sein. Allerdings wird sich mit dem Bau der Wohngebäude die räumlich-städtebauliche Situation grundlegend ändern. Insbesondere die Baudichte und die Gebäudehöhen im WA 1 heben sich vom Umfeld ab. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts ist das erforderlich. Eine „verunstaltende Wirkung“ auf das Ortsbild wird dadurch aber nicht begründet. Das straßenseitige Erscheinungsbild an der Sven-Hedin-Straße wird bestimmt durch die denkmalgeschützte Wohnanlage. Die Gestaltung (Struktur, Höhe, Fassade, Farbgebung) des an der Sven-Hedin-Straße geplanten Baukörpers ordnet sich dem unter. Die Fassadengestaltung fällt insgesamt durchaus modern und ansehnlich aus. Sie entspricht dem heutigen Zeitgeist. Das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan 6-24 zugrunde liegt, ist das Ergebnis umfangreicher städtebaulicher Vorverfahren (u.a. Architekturwettbewerb), die seit dem Bezirksamtsbeschluss von 2010 zur Entwicklung eines Wohngebiets auf der Fläche der ehemaligen Bezirksgärtnerei mit der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen, dem Stadtplanungsamt des Bezirks und den Grundstückseigentümern geführt wurden. |
| Man stelle sich eine Führung für städtebaulich Interessierte durch das geschützte Ensemble der bestehenden Siedlung vor, die dann unvermittelt vor diesen vier bis sechsgeschossigen Quadern steht. Haben wir wirklich in der Tradition des sozialen Wohnungsbaus nichts Besseres zu bieten als möglichst viele kleine Wohnung auf möglichst geringer Grundfläche, möglichst billig und ohne Einstimmung auf die oder Anpassung an die Umgebung. | Das höchste Gebäude hat nur fünf, statt der unterstellten sechs Geschosse und es ist kaum einsehbar bzw. erlebbar von der bestehenden Siedlung aus. Mit der Sicherung von Baumbestand und Freiflächen in Nachbarschaft zur Zinnowwaldsiedlung soll zugleich ein charakteristisches Element der denkmalgeschützten Gesamtanlage “Zinnowwaldsiedlung“ in Bezug auf Gestaltung der Übergänge beider Freiräume berücksichtigt werden. Bezieht man die geplante Bebauung (abzüglich privater und öffentlicher Verkehrsflächen) auf das gesamte Plangebiet, werden auf der rd. 3,5 ha großen Fläche insgesamt eine Grundflächenzahl von 0,27 und eine Geschossflächenzahl von 0,72 erreicht. Eine Planungsalternative mit einer größeren Flächeninanspruchnahme und dem Verzicht des Walderhalts widerspricht aber einer nachhaltigen städtebaulichen Planung und der Forderung nach einem flächensparsamen Bauen. Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann. Die Nutzungsmaße (GFZ) in den einzelnen Baufeldern unterscheiden sich deutlich. Während auf dem Grundstück des privaten Bauträgers es zu keiner Überschreitung der Obergrenze kommt, kommt es im WA 1 zur Überschreitung der durch die Planung ermöglichten Geschossflächenzahl. Im Umfeld des Plangebiets ist das Buchgrundstück identisch mit dem Baugrundstück (zukünftig auch WA 3, WA 4 und WA 5). Im Gegensatz dazu umfasst die Baufläche der Wohnungsbaugesellschaft (WA 1) nur rd. 60 % der (Buch-)Grundstücksfläche. Eine Überschreitung der Obergrenze könnte vermieden werden, wenn im Plan statt der Festsetzungen privater Grün- und Waldfläche, die betreffenden Flächen dem Baugebiet (WA) zugeordnet und der grüne Charakter bzw. die kiefernbestandene Fläche durch Pflanzbindung gesichert werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) würde 0,93 betragen. Seitens der Berliner Forsten und der Naturschutzbehörde wurde geltend gemacht, dass die planerische Bindung der Flächen als Wald und Grünfläche erforderlich ist, um die Belange des Naturschutzes zu wahren. Dem wurde entsprochen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führen nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. | |
| Zum Plan, die Plüschowstraße als Feldweg zu erhalten und zum Wanderweg zu erklären, gleichzeitig daneben eine neue Straße zu bauen, verkennt, dass der Wert des Weges gerade darin liegt, dass es ein Feldweg zwischen zwei Grünanlagen ist. Wenn jetzt die eine Seite zu einer Art kleiner Thermometer—Siedlung wie in Zehlendorf Süd ausgebaut wird, wirkt der Erhalt des Feldwegcharakters der Plüschowstr. Geradezu zynisch. | Trotz einer teilweise verdichteten Bebauung können hier keine parallelen mit einer Hochhaussiedlung erkannt werden. Das höchste Gebäude weist 5 Geschosse auf. Die übrigen Baukörper bewegen sich in einem Rahmen von 2 bis 4 Geschossen. Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und dem geringen Straßenverkehr. Auch die Verkehrszunahme durch das Plangebiet zu morgendlichen Spitzenzeiten führt nicht zu erheblichen Belästigungen. Bei einem Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Verkehrsfläche müssten alle Verkehrsteilnehmer gleichsam berücksichtigt werden, wodurch sich ein größerer Flächenbedarf ergibt. (Eine frühe Straßenplanung sah den Bau einer 18,0 m breiten Verkehrsfläche für die Plüschowstraße vor.) Das fördert auch einen Durchgangsverkehr mit deutlich höherer Verkehrslärmbelastung, so dass die geplanten Gebäude einen angemessenen Abstand von der Verkehrsfläche einhalten müssten (rd. 5– 6 m Vorgarten ohne Stellplätze). Der beidseitige Vegetationsbestand entlang der Plüschowstraße könnte nicht erhalten werden, was sich auf die Artenvielfalt im Plangebiet nachteilig auswirken würde. Vorteilhaft wäre diese Maßnahme vor allem für den Bauträger (muss keine private Verkehrsfläche unterhalten und hätte mehr anrechenbare Baufläche). Entscheidend für den Erhalt der Bestandsituation ist aber die Entscheidung des Bezirksamts und der oberen Naturschutzbehörde die Plüschowstraße als grünen Hauptweg für die Belange des Artenschutzes und der Naherholung zu erhalten. Diese Entscheidung wird in der Planung berücksichtigt. Insbesondere der für die Avifauna wichtige Altbaumbestand entlang der Plüschowstraße wird durch planerische Festsetzungen und Regelungen im städtebaulichen Vertrag gesichert. | |
| Persönlich fürchte ich als Miteigentümer des Nachbargrundstücks einen erheblichen Wertverlust unsere Wohnung, wenn der Charakter der Umgebung derart massiv verändert wird. Gesetzlich geregelte Obergrenzen würden durch den vorliegenden Plan in Bezug auf Grundflächenzahl und auch auf Geschossflächenzahl massiv überschritten. Schutzgüter wie Belichtung und Besonnung wären nicht gewährleistet, der erforderliche Sozialabstand nicht mehr gegeben. | Durch eine Reihe von Maßnahmen wird sichergestellt, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden. Bezieht man die geplante Bebauung (abzüglich privater und öffentlicher Verkehrsflächen) auf das gesamte Plangebiet, werden auf der rd. 3,5 ha großen Fläche insgesamt eine Grundflächenzahl von 0,27 und eine Geschossflächenzahl von 0,72 erreicht. Eine Planungsalternative mit einer größeren Flächeninanspruchnahme und dem Verzicht des Walderhalts widerspricht aber einer nachhaltigen städtebaulichen Planung und der Forderung nach einem flächensparsamen Bauen. Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann. Seitens der Berliner Forsten und der Naturschutzbehörde wurde geltend gemacht, dass die planerische Bindung der Flächen als Wald und Grünfläche erforderlich ist, um die Belange des Naturschutzes zu wahren. Dem wurde entsprochen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führen nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein. Die vorgebrachte Wertminderung ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sind. Das wird durch das städtebauliche Konzept nicht ausgelöst. | |
| In der näheren Umgebung befindet sich kein Haus mit mehr als drei Geschossen, erst in der Clayallee sind höhere Gebäude. die aber mit einer Ausnahme an die Berliner Traufhöhe angepasst sind. | In den betreffenden Gebieten soll jeweils die maximale Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt werden. Die geplante Anzahl der Vollgeschosse variiert von einem (Kita), zwei bis zu vier Geschosse in den Wohngebieten. Während die zwei- bzw. dreigeschossigen Gebäude an der Fischerhüttenstraße sich dem Erscheinungsbild und der Baustruktur der Umgebung anpassen, ist weiter abgesetzt von den öffentlichen Verkehrsflächen eine dichtere Bebauung vorgesehen, um die geplanten Wohnflächen realisieren zu können. Der Entwurf des Bebauungsplans wurde hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhen erneut überarbeitet. Die Staffelung der Baukörper im WA 1 mit zwei- bis vier- und einem fünfgeschossigen Gebäude –statt der bisher geplanten fünf und sechs Vollgeschosse- ist eine angemessene Vermittlung zwischen dem angrenzenden Denkmalensemble und den geplanten Neubauten. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers im Bereich der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich gestaltet. Das Gebäude 1.1 an der Sven-Hedin-Str. wird in Form und Art dem Nachbarhaus entsprechen. Die Gebäudehöhen im WA 1 wurden den im Umfeld vorhandenen Bestandsgebäuden angeglichen. Die nunmehr erreichbare max. Gebäudehöhe des Baukörpers 1.2 beträgt 13,3 m. Der fünfgeschossige Baukörper (Gebäudehöhe 16,8 m) nimmt keinen großen Einfluss auf die denkmalgeschützten Gebäude an der Sven-Hedin-Str. Es besteht in der Stadt ein großer Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen, die im WA 1 errichtet werden sollen und mit deren Errichtung die städtische Wohnungsbaugesellschaft beauftragt wurde. Eine weitere Reduzierung wäre im Sinne einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum unangemessen. Die Berliner Traufhöhe liegt bei 20 Meter. Kein Gebäude erreicht diese Höhe. | |
| im Übrigen schließe ich mich der Stellungnahme unseres Nachbarn an, was auch durch meine Unterschrift unter seiner Eingabe bekräftigt wird. Ich hoffe, dass unsere Einwendungen Gehör finden und auch berücksichtigt werden. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 44 | Die Stellungnahme der Familie XYZ (anonymisiert) unterstütze ich vollkommen, insbesondere bezüglich des geschlossenen Riegels. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 45 | Ich schließe mich der ausdrücklichen Bedenken des Herrn XYZ (anonymisiert) an. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| 46 | Ich bedanke mich für die Kooperation, die das Bezirksamt ermöglicht! | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Ich schließe mich ausdrücklich den Bedenken meiner Nachbarn des Grundstücks XYZ (anonymisiert), Familie XYZ (anonymisiert) an, was die Höhe und die Geschosszahl des Reihenhausriegels betrifft. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| Ich plädiere gerade im Sinne einer besseren Durchlüftung für eine Unterbrechung des Riegels ausdrücklich. | Das Gebiet gehört auf Grund seiner Siedlungsstruktur mit großen Grünanlagen (Friedhof, Stadtwald, Sportfeld), der geringen Bebauungsdichte und einer geringen verkehrsbedingten Luftbelastung zu dem bioklimatischen Komfortbereich mit lokaler Bedeutung. Im Geltungsbereich selbst sorgt der hohe Grad der Vegetationsbedeckung für eine Kühlung und kleinklimatische Verbesserung. Der Abfluss der Kaltluft erfolgt über die anliegenden Straßen (Sven-Hedin-Str. und Plüschowstraße) sowie über den Friedhof und die unbebauten Flächen des Plangebiets. Aufgrund der Nähe zu den kaltluftproduzierenden Flächen wird bei Umsetzung des Vorhabens ein nur sehr kleinräumiger Einfluss auf die bioklimatische Situation innerhalb des Plangebiets bleiben. Im Wesentlichen bleiben die durch die Bebauung verursachten Veränderungen lokal eng begrenzt, die die bioklimatische Situation im Bestand kaum beeinflussen werden. Die Grünvernetzung der Grünareale mit den kaltluftproduzierenden Flächen des Sportplatzes nördlich des Geltungsbereichs und mit den wichtigen Leitkorridoren Friedhof und Plüschowstraße wird nicht beeinträchtigt. Auf Grund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkungen des Vorhabens insgesamt als nicht erheblich einzuschätzen. | |
| 47 | Als Miteigentümerin der XYZ (anonymisiert) möchte ich in meinem Namen so wie in dem meiner XYZ (anonymisiert), die in der XYZ (anonymisiert) lebt, anmerken, dass eine Geschosszahlerhöhung in dem südlichen Reihenhausriegel, sowie die nicht Einhaltung der ursprünglich in der Planung kommunizierten Gebäudelücken für uns eine nicht zu akzeptierende Änderung der ursprünglichen Pläne wäre. | Der Gebäuderiegel im WA 3 grenzt das Plangebiet im südlichen Bereich ab. In seiner Gestaltung nimmt er die Form der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung auf (auch dort gibt es Gebäudelängen von bis zu 200 m). Es fand gegenüber der zuletzt ausgelegten Planung des Riegels weder eine Erhöhung der Geschosszahlen noch eine Änderung der Länge statt. Der Baukörper wies zu keinem Zeitpunkt Lücken auf. |
| Besten Dank für die Öffentlichkeitsarbeit | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen | |
| 48 | Als Lebensgefährtin von XYZ (anonymisiert) schließe ich mich den Einwänden an. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| In WA3 keine Geschosszahlerhöhung | Es fand gegenüber der zuletzt ausgelegten Planung des Riegels weder eine Erhöhung der Geschosszahlen noch eine Änderung der Länge statt. Der Baukörper wies zu keinem Zeitpunkt Lücken auf. | |
| Unterbrechung des Reihenhausriegels | Der Gebäuderiegel im WA 3 grenzt das Plangebiet im südlichen Bereich ab. In seiner Gestaltung nimmt er die Form der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung auf (auch dort gibt es Gebäudelängen von bis zu 200 m). Das Bogenhaus, in der Funktion eines baulichen Gelenks zwischen den Reihauszeilen, ist ein zweigeschossiger Baukörper mit geneigtem Dach, bei dem das Dachgeschoss unter Beachtung der festgesetzten Geschossflächenzahl von 830 m² auch als Vollgeschoss (§ 2 Abs.11 BauOBln) ausgebildet werden kann (textliche Festsetzung 6). Dabei sollte das städtebauliche Erscheinungsbild des Reihenhausensembles durch die Beibehaltung der Dachform mit einheitlicher Trauf- und Firsthöhe nicht unterbrochen werden. Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts ist im WA 3 eine Gebäudezeile von rd. 140 m geplant. Auch im WA 3 erfolgt die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baukörperfestsetzungen mittels Baugrenzen. Bei einer späteren Teilung der Grundstücksfläche soll das Vorhaben ohne seitliche Grenzabstände einzuhalten, umgesetzt werden können. Die Einhaltung der offenen Bauweise würde den besonderen Charakter der Gebäudezeile als räumliche Einheit, dessen besonderes Gestaltungselement die auf der Straßenseite geplante durchgängige Arkade bildet, zerstören. Abstandsflächenunterschreitungen zu bereits bestehenden Nachbargrundstücken werden dadurch nicht ermöglicht. | |
| 49 | Positiv ist, dass die Plüschowstraße in ihrem jetzigen Zustand erhalten bleibt und im nördlichen Gebiet die Geschosszahlen reduziert wurden. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |
| Als direkte Anwohner des Neubaugebietes (WAS) sind wir aber entsetzt, dass hier ein ca. 140 m langer Riegel direkt an Grundstücke mit Einfamilienhäusern gebaut wird. | Der zweigeschossige Gebäuderiegel im WA 3 grenzt das Plangebiet im südlichen Bereich ab. In seiner Gestaltung nimmt er die Form der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung auf (auch dort gibt es Gebäudelängen von bis zu 200 m). Das Bogenhaus, in der Funktion eines baulichen Gelenks zwischen den Reihauszeilen, ist ein zweigeschossiger Baukörper mit geneigtem Dach, bei dem das Dachgeschoss unter Beachtung der festgesetzten Geschossflächenzahl von 830 m² auch als Vollgeschoss (§ 2 Abs.11 BauOBln) ausgebildet werden kann (textliche Festsetzung 6). | |
| Uns wird nicht nur die Sichtachse (besonders von der Terrasse und vom Sitzplatz am Hauseingang aus) nach Westen und Nordwesten verbaut. In unserem Garten wird es dann auch keine Stelle geben, die nicht einsehbar ist, und zwar von mindestens 5 neuen Parteien. | In einer bebauten Wohngebietslage ist es auch von den Nachbarn hinzunehmen, dass es durch rechtskonforme Bauvorhaben zu einer gewissen Verschattung und Einsehbarkeit des eigenen Grundstücks kommen kann. Einsichtsmöglichkeiten von Nachbargrundstücken in Gärten, Terrassen und Fenster sind unter den Bedingungen der sich in einer Großstadt notwendigerweise verdichtenden Bebauung nicht zu vermeiden und damit eine grundsätzlich hinzunehmende Selbstverständlichkeit. Die geplanten Abstände und Durchgrünung mindern die Einsehbarkeiten. Unter den Bedingungen einer gewollten Nachverdichtung lassen diese sich jedoch nicht gänzlich vermeiden. (Vgl. Hamburgisches OVG, Beschl. v. 06.11.2019 – 2 Bs 218/19) Die Abstandsflächen werden weit mehr als notwendig eingehalten. Zur optischen Abgrenzung verläuft entlang der Grundstücksgrenze ein 3 m breiter Streifen mit Anpflanzbindung. Die Geschossigkeit des Riegels ist analog zur Umgebung entwickelt. | |
| Durch den Riegel kann kein Luftaustausch mehr stattfinden, was auch die anderen Häuser in unserem Viertel bis zur Fischerhüttenstraße betrifft. Zudem wird das Gelände bei WA3 stärker versiegelt, als eigentlich rechtlich vorgesehen. Obwohl in der "Begründung" zum Bebauungsplan ein Konzept zur Entwässerung erwähnt wird (S. 81), haben wir die Befürchtung, dass bei Starkregen das Wasser der Reihenhäuser bei uns im Keller landet. | Das Gebiet gehört auf Grund seiner Siedlungsstruktur mit großen Grünanlagen (Friedhof, Stadtwald, Sportfeld), der geringen Bebauungsdichte und einer geringen verkehrsbedingten Luftbelastung zu dem bioklimatischen Komfortbereich mit lokaler Bedeutung. Im Geltungsbereich selbst sorgt der hohe Grad der Vegetationsbedeckung für eine Kühlung und kleinklimatische Verbesserung. Der Abfluss der Kaltluft erfolgt über die anliegenden Straßen (Sven-Hedin-Str. und Plüschowstraße) sowie über den Friedhof und die unbebauten Flächen des Plangebiets. Aufgrund der Nähe zu den kaltluftproduzierenden Flächen wird bei Umsetzung des Vorhabens ein nur sehr kleinräumiger Einfluss auf die bioklimatische Situation innerhalb des Plangebiets bleiben. Im Wesentlichen bleiben die durch die Bebauung verursachten Veränderungen lokal eng begrenzt, die die bioklimatische Situation im Bestand kaum beeinflussen werden. Die Grünvernetzung der Grünareale mit den kaltluftproduzierenden Flächen des Sportplatzes nördlich des Geltungsbereichs und mit den wichtigen Leitkorridoren Friedhof und Plüschowstraße wird nicht beeinträchtigt. Auf Grund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkungen des Vorhabens insgesamt als nicht erheblich einzuschätzen. Der Kaltluftstrom kommt aus Osten/Nordost und wird nicht beeinflusst. Die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers erfolgt über Flächenversickerung oder Mulden. Im WA 3 stehen für eine oberirdische Versickerung keine geeigneten Flächen zur Verfügung. Für die unterirdische Versickerung in Rigolen eignet sich insbesondere der Vorgartenbereich entlang der Straße. Hier kann die Versickerung sowohl in gemeinschaftlich als auch eigentümerbezogen erfolgen. Eventuelle Konflikte mit kreuzenden Ver- und Entsorgungsmedien können durch die Einbautiefe der Rigolen umgangen werden. Die Projektträger verpflichten sich im städtebaulichen Vertrag, das Niederschlagswasser durch eine vollständige Versickerung im Wege der Flächenversickerung und ein kombiniertes Mulden-Rigolensystem im Vertragsgebiet zurückzuhalten und zu verdunsten, (als Betriebswasser) zu nutzen und / oder über die belebte Bodenschicht zu versickern. Der Versickerungsraum und die Versickerungsanlage dürfen nicht aus Trümmer- oder Bauschutt, Recyclingmaterial oder Schuttbeimengungen bestehen und müssen altlastenfrei sein. Die Machbarkeit der Niederschlagsversickerung wurde gutachterlich geprüft. | |
| In der "Begründung" wird angeführt: "Die Planung des Gebäuderiegels verletzt somit weder das Rücksichtnahmegebot gegenüber der Bestandsbebauung, noch werden (nicht-)bestehende Sichtverbindungen/ Blickachsen beeinträchtigt und auch ür das kleinräumige Klima in den warmen austauscharmen Sommernächten wirkende bodennahe Windfeld, wird sich die Situation fiür die südliche Wohnbebauung nicht nachtteilig ändern." (S. 49) Wir finden die Planung des Gebäuderiegels rücksichtslos. Kann der Riegel nicht unterbrochen werden? Eigentlich gilt für das Plangebiet die offene Bauweise. "Im Plangebiet soll die offene Bauweise gelten, auch wenn im WA 2 auf Grund der verschachtelten Gebäudekubatur die Gesamtlänge eines Gebäudes mit rd. 55 m die für die offene Bauweise allgemein geltenden 50,0 m Gebäudelänge geringfügig überschreitet. (Textliche Festsetzung 10)" (3.42) | Der zweigeschossige Gebäuderiegel im WA 3 grenzt das Plangebiet im südlichen Bereich ab. In seiner Gestaltung nimmt er die Form der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung auf (auch dort gibt es Gebäudelängen von bis zu 200 m). Das Bogenhaus, in der Funktion eines baulichen Gelenks zwischen den Reihauszeilen, ist ein zweigeschossiger Baukörper mit geneigtem Dach, bei dem das Dachgeschoss unter Beachtung der festgesetzten Geschossflächenzahl von 830 m² auch als Vollgeschoss (§ 2 Abs.11 BauOBln) ausgebildet werden kann (textliche Festsetzung 6). Aufgrund seiner verschachtelten Kubatur und einer gegliederten Fassadengestaltung wirkt der Riegel nicht unbedingt geschlossen. Im WA 3 erfolgt die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baukörperfestsetzungen mittels Baugrenzen. Bei einer späteren Teilung der Grundstücksfläche soll das Vorhaben ohne seitliche Grenzabstände einzuhalten, umgesetzt werden können. Die Einhaltung der offenen Bauweise würde den besonderen Charakter der Gebäudezeile als räumliche Einheit, dessen besonderes Gestaltungselement die auf der Straßenseite geplante durchgängige Arkade bildet, zerstören. Abstandsflächenunterschreitungen zu bereits bestehenden Nachbargrundstücken werden dadurch nicht ermöglicht. | |
| Dass in WA3 nun plötzlich eine geschlossene Bauweise erlaubt wird, ist zwar vermutlich rechtlich nach §22,4 zulässig, aber die Begründung durch ästhetische Gesichtspunkte ist, mit Verlaub, absurd: "Die Einhaltung der offenen Bauweise würde den besonderen Charakter der Gebäudezeile als räumliche Einheit, dessen besonderes Gestaltungselement die auf der Straßenseite geplante durchgängige Arkade bildet, zerstören. Abstandsflächenunterschreitungen zu bereits bestehenden Nachbargrundstücken werden dadurch nicht ermöglicht." (S.58) | Der Gebäuderiegel im WA 3 grenzt das Plangebiet im südlichen Bereich ab. In seiner Gestaltung nimmt er die Form der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung auf (auch dort gibt es Gebäudelängen von bis zu 200 m). Das Bogenhaus, in der Funktion eines baulichen Gelenks zwischen den Reihauszeilen, ist ein zweigeschossiger Baukörper mit geneigtem Dach, bei dem das Dachgeschoss unter Beachtung der festgesetzten Geschossflächenzahl von 830 m² auch als Vollgeschoss (§ 2 Abs.11 BauOBln) ausgebildet werden kann (textliche Festsetzung 6). Aufgrund seiner verschachtelten Kubatur und einer gegliederten Fassadengestaltung wirkt der Riegel nicht unbedingt geschlossen. Die Planung hat sich im WA 3 seit der letzten öffentlichen Auslegung dahingehend nicht verändert. | |
| Das Konzept "Weite und Enge" ist ja schön und gut, aber wir vermuten, dass es sich eher um ökonomische Interessen handeln dürfte. Wir als Anwohner finden jedenfalls, dass hier das Rücksichtsnahmegebot gegenüber den Bewohnern der Bestandsbebauung nicht gegeben ist und behalten uns vor, Widerspruch einzulegen. | Ökonomische Interessen spielen immer auch eine Rolle, sie dominieren jedoch in keiner Weise die Planung. Zuletzt wurde mehrere Baukörper in ihrer Höhe reduziert. Eine Rücksichtnahme findet durchaus statt. Nach Auswertung der zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Trägerbeteiligung vorgebrachten Hinweise und Stellungnahmen wurde die geplante Zahl von vier auf zwei Vollgeschosse reduziert, was auch der benachbarten Bestandsbebauung entspricht. Die Planung des Gebäuderiegels verletzt somit weder das Rücksichtnahmegebot gegenüber der Bestandsbebauung, noch werden (nicht-)bestehende Sichtverbindungen/ Blickachsen beeinträchtigt und auch für das kleinräumige Klima in den warmen austauscharmen Sommernächten wirkende bodennahe Windfeld, wird sich die Situation für die südliche Wohnbebauung nicht nachtteilig ändern. | |
| Zur Geschosszahl: Bei Punkt 6 ist zur Geschossfläche GF II vermerkt, dass ein weiteres Vollgeschoss zulässig ist, wenn es ein Dachraum ist und die Geschossfläche nicht überschritten wird: Bedeutet das, dass hier 3 Vollgeschosse zulässig sind? Bezieht sich die Genehmigung auf das Bogenhaus, oder kann dies auf alle Häuser des Riegels angewendet werden? Wir sind auf dem Stand, dass höchstens 2,5 Geschosse zulässig sind und erheben Widerspruch, wenn in den Reihenhäusem, die an unser Grundstück grenzen, 3 Vollgeschosse erlaubt werden. | Im Baufeld WA 3 ist eine geschlossene drei- bzw. zweigeschossige Gebäudezeile geplant, die das Plangebiet im Südosten räumlich abschließt. Insgesamt wird im WA 3 eine Geschossfläche (GF) von 4.550 m2 festgesetzt, wonach sich eine Geschossflächenzahl GFZ von 0,88 ermitteln lässt. Bei der Ermittlung der Geschossfläche (GF) können Flächen von Aufenthaltsräumen, die kein Vollgeschoss gem. § 2 (11) BauOBln sind (Nichtvollgeschoss), bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt bleiben (§ 20 Abs. 3 BauNVO). Der konkrete Nachweis, dass das Dachgeschoss mit einer lichten Höhe von 2,30 m über weniger als 2/3 der darunterliegenden Geschossfläche kein Vollgeschoss nach § 2 Abs. 11 BauOBln ist, muss vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vor Baudurchführung geführt und dem Bauaufsichtsamt zur Bauanzeige /Bauantrag vorgelegt werden. Eine Ausnahme soll für die bauliche Anlage 3.3 (das sog. Bogenhaus) gelten (textliche Festsetzung 6). Im WA 3 ist ein dreigeschossiges Wohngebäude im Eingangsbereich an der Fischerhüttenstraße geplant (Torhaus), an das sich parallel zur Planstraße 16 zweigeschossige Reihenhäuser anschließen. Das städtebauliche Konzept (Anlage 2 im städtebaulichen Vertrag) sieht in dem Bereich geneigte Dächer mit durchgehend gleicher Trauf- und Firsthöhe vor. Die geschlossene Bebauungsform mit geneigten Dächern nimmt die Typologie der Zinnowwaldsiedlung auf. Die Aufnahme der Trauf- und Firsthöhe im Bereich der Straßenkrümmung (Planstraße a) schränkt auf Grund der örtlichen Situation die wirtschaftliche Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ein. Im Bereich der baulichen Anlage 3.3 (sog. Bogenhaus) wird daher die Ausnahme gewährt, dass das Dachgeschoss auch ein Vollgeschoss mit einer lichten Höhe von 2,30 m über mehr als 2/3 der darunterliegenden Geschossfläche sein darf, wenn die zulässige Geschossfläche GF von 830 m2 nicht überschritten wird. Dies gilt also nur für das Bogenhaus. Die Reihenhäuser dürfen keine drei Vollgeschosse aufweisen. | |
| Zur Bepflanzung: Es ist klar, dass beim Bau der Tiefgaragen die bisherige Bepflanzung an unserer Grundstücksgrenze zerstört wird. Es wäre jedoch wünschenswert, wenn wenigstens die alten Flieder, die Haselnuss aber ganz besonders die schon größere Mama-Esche nicht dem Bau geopfert werden, auch weil sie wenigstens ein bisschen Blickschutz bieten. Als Miteigentümer des Grundstücks XYZ (anonymisiert) schliesse ich mich dem Einspruch XYZ (anonymisiert) an. Ich habe Verständnis dafür, dass auch in Zehlendorf verdichtet wird, finde aber dass dabei Rücksicht auf bestehende Strukturen genommen werden sollte. Eine höhere Geschosszahl und eine Riegelbebauung entlang der Grundstücksgrenze würden den offenen Charakter der Plüschowstrasse stark beeinträchtigen und die bestehenden Grundstücke entlang der Grenze dem Einblick vieler neuer Nachbarn aussetzen. Dies könnte mit relativ kleinen Änderungen vermieden werden. | Mit der Realisierung der Planung erfolgt im Plangebiet eine städtebauliche Neuordnung. Dabei soll an die gegebenen naturräumlichen Qualitäten und das Landschaftsbild angeknüpft werden. Dazu werden Grünfestsetzungen getroffen, die positiv auf den Biotop- und Artenschutz sowie das Orts- und Landschaftsbild wirken und nachteilige Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere/Pflanzen sowie auf die Klima- und Bodenfunktion vermeiden. Im Plangebiet wird eine Fläche von ca. 3.600 m² als „Fläche für Wald“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18 b BauGB zeichnerisch festgesetzt. Somit werden Lebensräume für Tiere und Pflanzen sowie klimawirksame Flächen erhalten, die auch eine Erholungsfunktion für die Anwohner übernehmen. Die Festsetzung der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ sichert neben einer hohen Wohnqualität, auch eine Artenvielfalt und das landschaftliche Erscheinungsbild durch den Erhalt großflächiger Grünflächen mit unterschiedlichen, naturnahen Gehölzpflanzungen. Das Landschaftsbild der Plüschowstraße als Grüner Hauptweg wird durch die vorhandene Baumreihe und den Gehölzstreifen entlang der östlichen Plangebietsgrenze geprägt. Mit der geplanten Pflanzbindung auf den mit p1 gekennzeichneten Flächen soll deshalb der Erhalt der vorhandenen Baumreihe gesichert werden. Entlang der südöstlichen Plangebietsgrenze im WA 3 und WA 5 soll eine Fläche mit der Kennzeichnung p2 für den Erhalt der Bepflanzung festgesetzt werden (textliche Festsetzung 22). Ziel ist der Erhalt der bereits in diesem Teil vorhandenen Grünstrukturen (Buchenhecke), die insbesondere den im Plangebiet lebenden Vogelarten Lebensraum bietet. Des Weiteren werden mehrere Einzelbäume festgesetzt. Im Baufeld WA 3 ist eine geschlossene drei- bzw. zweigeschossige Gebäudezeile geplant, die das Plangebiet im Südosten räumlich abschließt. Insgesamt wird im WA 3 eine Geschossfläche (GF) von 4.550 m2 festgesetzt, wonach sich eine Geschossflächenzahl GFZ von 0,88 ermitteln lässt. Im WA 3 ist ein dreigeschossiges Wohngebäude im Eingangsbereich an der Fischerhüttenstraße geplant (Torhaus), an das sich parallel zur Planstraße 16 zweigeschossige Reihenhäuser anschließen. Das städtebauliche Konzept (Anlage 2 im städtebaulichen Vertrag) sieht in dem Bereich geneigte Dächer mit durchgehend gleicher Trauf- und Firsthöhe vor. Die geschlossene Bebauungsform mit geneigten Dächern nimmt die Typologie der Zinnowwaldsiedlung auf. Die Aufnahme der Trauf- und Firsthöhe im Bereich der Straßenkrümmung (Planstraße a) schränkt auf Grund der örtlichen Situation die wirtschaftliche Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ein. Im Bereich der baulichen Anlage 3.3 (sog. Bogenhaus) wird daher die Ausnahme gewährt, dass das Dachgeschoss auch ein Vollgeschoss mit einer lichten Höhe von 2,30 m über mehr als 2/3 der darunterliegenden Geschossfläche sein darf, wenn die zulässige Geschossfläche GF von 830 m2 nicht überschritten wird. | |
| 50 | Anmerkung Stapl: gleichlautend mit Nr. 49 (nur der letzte Absatz fehlt) | s.o. |
| 51 | Im Rahmen der dem Fachbereich Wohnen im Amt für Bürgerdienste zugewiesenen Fachaufgaben bestehen aus hiesiger Sicht gegen die Bauplanungen keine grundsätzlichen Bedenken. | Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen |