Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen um die Durchführung einer formlosen Rechtsprüfung gebeten. In der Zeit vom 15.5.2019 bis 13.9.2019 wurde der Planinhalt überprüft. Es wurde festgestellt, dass der Plan insbesondere zur Festsetzung der Gebäudeoberkante fehlerhaft ist und auch weitere Festsetzungen zu überarbeiten sind. Der Bebauungsplanentwurf ist nach Änderung und Berichtigung erneut öffentlich auszulegen.

Fazit:

Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen sind in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eingestellt worden und führten im Ergebnis zu Änderungen des Bebauungsplanentwurfs 6-24. Es erfolgte eine Überprüfung der möglichen Gebäudehöhen im WA 1 in Bezug auf die denkmalgeschützte Bestandsbebauung. Das führte zu einer Reduzierung der Anzahl von Vollgeschossen für den fünfgeschossigen Gebäudeteil des Baukörpers 1.2 (von fünf auf vier) und der sechsgeschossige Baukörper 1.3 wurde um ein Geschoss auf fünf Vollgeschosse reduziert. Dementsprechend verringert sich auch die zulässige Geschossfläche in den betreffenden Bereichen. Weiterhin werden im WA 1 die zulässigen Gebäudeoberkanten über NHN im Bebauungsplan festgesetzt. Damit wird gleichzeitig sichergestellt, dass die nach § 6 (5) BauOBln notwendigen Abstandsflächen eingehalten werden. Die Einschränkungen der Gebäudehöhen und Geschossfläche sind städtebaulich notwendig, um die Maßstäblichkeit zum angrenzenden Denkmalensemble zu wahren.

Die textlichen Festsetzungen Nr. 9 und Nr. 10 wurden gestrichen, da sie planungsrechtlich nicht erforderlich sind. Ehemalige textliche Festsetzung 9: Nebenanlagen sind im Plangebiet zulässig, zu denen auch eine Stützmauer gehört. Ehemalige textliche Festsetzung 10: Eine Teilung des Baufelds WA 3 ist gegenwärtig nicht geplant und bedarf somit auch keiner planungsrechtlichen Regelung.

In den Plan wurde eine Festsetzung (textliche Festsetzung 9- neu) aufgenommen, die eine Überschreitung der Gebäudeoberkante der Flachdächer nur für technische Anlagen zulässt.

Weiterhin wurde der Plan um eine Festsetzung (textliche Festsetzung 10-neu) ergänzt, die im WA 2 Gebäude zulässt, deren Gebäudelängen 55 m betragen. In der offenen Bauweise sind die Gebäudelängen auf 50 m begrenzt. Die Regeln der offenen Bauweise sollen auch im WA 2 gelten. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts ist diese planungsrechtliche Sicherung erforderlich.

Die Festsetzungen zu GR und GF gelten für alle drei Baukörper jeweils über die Knotenlinie hinweg. Dazu sind die Klammerstriche über die Knotenlinien gezeichnet worden. Die sog. „Harpune mit Haken links oben und rechts unten“ ist die offizielle Bezeichnung, UnicodeNr. U+ 294A(10570). Dieses Symbol verdeutlicht, dass bestimmte Festsetzungen über Grenzen hinweg zusammengehörig gelten (also für zwei voneinander getrennte Flächen) hier für Nutzungsmaße über Knotenlinien hinweg. Das gewählte Symbol entspricht der gängigen Praxis in Bebauungsplänen.

Die textlichen Festsetzungen 11 und 13 wurden redaktionell überarbeitet.

Es wurden weiterhin die textlichen Festsetzungen 15, 22, 24 und 25 im Bebauungsplan ergänzt, die Grundzüge der Planung werden davon aber nicht berührt.

Ergänzend wurde im westlichen Teil des Plangebiets eine Knotenlinie zwischen den geplanten privaten Grünflächen -Parkanlage und Grünfläche- aufgenommen, die den unterschiedlichen Nutzungscharakter kennzeichnet. Während die private Parkanlage auch Einbauten wie Bänke, Spielplätze und Wege zulässt, ist die private Grünfläche ausschließlich als Grünfläche (Wiese) zu nutzen.

An der östlichen Grundstücksgrenze im WA 3 (Bereich Tiefgarage) wurde der Plan um die Festsetzung eines Aus- und Einfahrverbots ergänzt. Diese Beschränkung ist erforderlich, um die Plüschowstraße als „Grünen Hauptweg“ zu erhalten.

Die Änderungen fanden ihren Niederschlag auf dem Deckblatt vom 20.3.2020. Die Begründung und der städtebauliche Vertrag wurden in den entsprechenden Abschnitten aktualisiert und ergänzt.

Des Weiteren wurden die Vereinbarungen des städtebaulichen Vertrags ergänzt.

Die Änderungen betreffen zum einen die mit der Reduzierung der Geschossfläche verbundene geringere Anzahl an Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, es erfolgte aber auch eine Überprüfung der möglichen Anzahl an Stellplätzen innerhalb der Privatstraße.

Innerhalb der privaten Erschließungsstraße sind Stellplätze nicht ausgeschlossen. In Abhängigkeit der Feuerwehraufstellflächen waren bisher 17 Stellplätze auf der Privatstraße nachgewiesen, die im Freianlagenkonzept dargestellt wurden. In Anbetracht der Vielzahl von Stellungnahmen zum Thema „fehlende Stellplätze“ fand eine erneute Überprüfung der Parkplatzmöglichkeiten innerhalb der privaten Erschließungsflächen statt. Es konnten nochmal vier Stellplätze ergänzt werden. Insgesamt sind ca. 200 Stellplätze im Plangebiet möglich. Das Ergebnis ist den städtebaulichen Vertrag aufgenommen, zu dessen Umsetzung sich beide Bauträger verpflichten.

Die Änderungen berühren die Grundzüge der Planung. Daher ist eine erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 in Verbindung mit § 3 Abs.2 BauGB erforderlich.

Der Entwurf des Bebauungsplans 6-24 vom 10.12.2018 mit Deckblatt vom 20.03.2020 wurde mit der Begründung, den Gutachten und der städtebauliche Vertrag vom 27.07.2018 (mit Nachtrag vom Mai 2020) gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 18.05.2020 bis einschließlich 22.06.2020 erneut öffentlich ausgelegt (ABl. Nr. 20 / 07. Mai 2020, S. 2606).

Auf die Beteiligungsmöglichkeiten zum Entwurf des Bebauungsplans 6-24 wurde durch Anzeigen in den Tageszeitungen Berliner Morgenpost und Tagesspiegel jeweils am 15. Mai 2020 hingewiesen. Während der Auslegungsfrist konnte man im Internet auf der Seite des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf unter der Adresse www.berlin.de/ba-steglitz-zehlendorf/aktuelles/bebauungsplanverfahren/ bzw. der Beteiligungsplattform Berlin https://mein.berlin.de die o.a. Unterlagen ansehen und sich auch mittels Online-Formular beteiligen.

Zahlreiche Bürger und Bürgerinnen haben sich im Rahmen der Planung in unterschiedlicher Form schriftlich über die online-Plattform des Stadtplanungsamtes oder per Brief geäußert. Mündliche Stellungnahmen zur Niederschrift liegen nicht vor.

Die eingegangenen Stellungnahmen werden im Anhang F dargestellt und abgewogen.

Auch wenn Stellungnahmen nur zu den geänderten Teilen der Planung zulässig waren, wurden dennoch alle eingebrachten Aspekte betrachtet und erneut abgewogen. Außerdem wird der Fachbereich Stadtplanung eine Weiterleitung relevanter Hinweise an die zuständigen Fachbehörden veranlassen.

Insgesamt gingen 51 Stellungnahmen ein. Davon wurden 16 von TÖB und 3 per Sammelstellungnahme im Namen mehrerer Personen abgegeben.

Die folgenden Themenschwerpunkte konnten dabei identifiziert werden:

Verkehrs- und Stellplatzkonzept

Städtebauliches Konzept

Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange

Maß der baulichen Nutzung

Berücksichtigung naturschutz- und umweltrechtlicher Belange

Die eingegangenen Stellungnahmen wurden untersucht und geprüft. In der Abwägung wurde festgestellt, dass den Einwendungen begegnet werden konnte. Das Ergebnis der Abwägung zur erneuten öffentlichen Auslegung hat daher im Grundsatz keine Auswirkungen auf den Inhalt des Bebauungsplans 6-24. Die Begründung zum Bebauungsplan wird in einigen Punkten überarbeitet.

Nach erfolgter Abwägung wurden außerdem die textlichen Festsetzungen Nr. 6 und 7 auf dem Deckblatt zum Bebauungsplan redaktionell überarbeitet, da die erfolgte Änderung der beiden Festsetzungen nach Hinweisen aus der formlosen Rechtsprüfung (kleinere Streichungen ohne inhaltliche Relevanz) ausschließlich in der Begründung ihren Niederschlag fand (Änderungen Nr. 10 bis 13 auf Deckblatt):

Der ehemalige Satzteil der TF 6: „…es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss ist, und wenn …“ entfällt dementsprechend nicht nur in der Begründung zur erneuten Auslegung, sondern auch redaktionell nachträglich auf der Planzeichnung (Deckblatt).

Die ehemaligen Satzteile der TF 7 Satz 1: „…die festgesetzte Grundfläche…“ und Satz 2: „…Garagen- und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, …“ sowie „…die festgesetzte Grundfläche…“ entfallen dementsprechend nicht nur in der Begründung zur erneuten Auslegung, sondern auch redaktionell nachträglich auf der Planzeichnung (Deckblatt).

Aus der Rechtsprüfung ergeben sich folgenden Änderungen der Planunterlagen:

• TF Nr. 6: Ergänzung der textlichen Festsetzung 6 um das Wort „ausnahmsweise“ und streichen der Voraussetzung:

“Im allgemeinen Wohngebiet WA 3, auf der Fläche der baulichen Anlage 3.3 ist ausnahmsweise abweichend von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ein weiteres Vollgeschoss zulässig.“

Die Ausnahme ist somit in das Ermessen der Behörden gestellt. Die Richtlinien der Ermessensausübung (Brügelmann/Ziegler BauNVO § 16 Rn. 95-101) werden in der Begründung dargelegt:

a) die festgesetzte Geschossfläche darf nicht überschritten werden;

b) die zulässige Gebäudeoberkante des Bogenhauses sollte der der zweigeschossigen Reihenhäuser entsprechen;

c) das städtebauliche Erscheinungsbild des Reihenhausensembles sollte durch die Beibehaltung der Dachform mit einheitlicher Trauf- und Firsthöhe nicht unterbrochen werden.

• erweiterte Baukörperfestsetzung:

Für eine fehlerfreie Abwägung ist die Annahme von einer Höhe von 12,5 m bei drei zulässigen Vollgeschossen nicht ausreichend. Dies stellt keine Worst-Case-Betrachtung dar. Zu berücksichtigen ist, dass ein Geschoss erst dann als Vollgeschoss zählt, wenn es 1,40 m aus dem Erdreich hinausragt. Auch sind bei drei festgesetzten Vollgeschossen weitere Nichtvollgeschosse möglich. Um im WA 3.1 und im WA 4 auf eine ggf. überschießende Worst-Case-Betrachtung zur sicheren Seite zu verzichten, ist im Sinne einer umfassenden planerischen Konfliktbewältigung die Festsetzung von Höhen baulicher Anlagen erforderlich. Dies wird in Form von First- und Traufhöhen erfolgen. Für das WA 3.2, 3.3 und 3.4 sind Festsetzungen der Höhe baulicher Anlagen nicht erforderlich. Hier sind die benachbarten Grundstücksgrenzen so weit entfernt, dass auch bei der Annahme von sehr hohen Geschossen keine Verkürzung der Abstandsflächen von weniger als 0,4 erfolgen kann.

• TF Nr. 30:

Bei besonderem Gestaltungsbedarf können gem. § 12 Abs. 1 AGBauGB besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen im Bebauungsplan getroffen werden.

Die Festsetzung bezieht sich ausschließlich auf die öffentlichen Straßen und stellt damit bereits eine differenzierte Bewertung des Regelungserfordernisses unter Beweis. Für die von der Festsetzung betroffenen Grundstücke kann folgendes festgestellt werden:

In der Abwägung tritt für den Bezirk der Belang des Lärmschutzes in diesem Fall hinter den Belang des Ortsbildes mit seinen spezifischen örtlichen Gegebenheiten zurück.

Laut Schallimmissionsplan Tag für den Prognoseplanfall (ALB, Schalltechnische Untersuchung) liegen in den Vorgärten in 2 m Höhe an der Fischerhüttenstraße Pegel zwischen 60 und 63 dB vor, an der Sven-Hedin-Straße Pegel zwischen 56 und 60 dB. Im Land Berlin wird laut Lärmleitfaden für die Bauleitplanung ein Beurteilungspegel von 65 dB(A) / 2m Höhe in der Bauleitplanung als oberer Schwellenwert zugrunde gelegt, ab dessen Überschreitung im Bebauungsplan Maßnahmen zum Schutz der dem Wohnen unmittelbar zugeordneten Außenwohnbereichen (z. B. Balkone, Terrassen, Loggien) getroffen werden sollen.

Eine lärmabschirmende Wirkung ist somit nicht erforderlich. Eine undurchsichtige straßenseitige Grundstückseinfriedung würde hingegen die mit der Festsetzung der offenen Bauweise beabsichtigte Gestaltung des Straßen-, Orts- und Landschaftsbildes stören. Eine solche Ausführung stellt einen Dissens zum beabsichtigten Planungsziel dar, eine hohe Aufenthaltsqualität im Straßenraum mit seinem alleeartigen Baumbestand und dem für die Grundstücke im Plangebiet charakteristischen Vorgartengrün zu sichern. Als offen und durchsichtig werden solche Einfriedungen empfunden, die luft- und lichtdurchlässig sind. Es soll daher auch vermieden werden, dass transparente Einfriedungen, wie z.B. Glaswände errichtet werden. Eine Begrenzung der Höhe straßenseitiger Einfriedungen wird hier für notwendig gehalten, um eine Abschottung von Grundstücken im Planungsgebiet zu verhindern. Aufgrund dessen enthält der Planentwurf eine gestalterische Festsetzung der Reglung zu Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen. § 12 Abs. 1 AG BauGB ermächtigt, gestalterische Anforderungen an bauliche Anlagen im Bebauungsplan festzusetzen. Straßenseitige Einfriedungen prägen den öffentlichen Raum eines Wohngebiets im besonderen Maße. Die erhaltenswerte Stadtgestalt in der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße soll nicht durch Einfriedungen, die nicht der Eigenart des Gebietes (offen und durchlässig) entsprechen, geschädigt werden.

Es wird empfohlen als weitere Begründung – falls zutreffend – die angrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäude sowie den hohen gestalterischen Anspruch des neu entstehenden Quartiers aufzuführen und in die Argumentation zu integrieren.

• TF Nr. 8:

Die textliche Festsetzung Nr. 8 wird wie vorgeschlagen als Ausnahme formuliert.

„Für die baulichen Anlagen 1.1 und 1.2 (WA 1) kann auf den Flächen c und d und für die bauliche Anlage 3.1 (WA 3) kann auf der Fläche e ein Vortreten von Gebäudeteilen und zwar für Balkone bis zu der Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung auf zwei Drittel der Länge der jeweiligen Außenwand vor die Baugrenze ausnahmsweise zugelassen werden.“

Die Begründung wird entsprechend angepasst.

• Des Weiteren erfolgen diverse redaktionelle Anpassungen, die aus den Hinweisen der Rechtsprüfung resultieren.

Der Entwurf des Bebauungsplans berührt dringende Gesamtinteressen i. S. v. § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 und Nr. 5 AGBauGB. Bereits im Rahmen des Anzeigeverfahrens war eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen nicht absehbar. Auch durch die geplanten Änderungen ist eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen nicht zu befürchten, so dass gegen Absicht von § 33 Abs. 2 BauGB Gebrauch zu machen aus Sicht dringender Gesamtinteressen Berlins keine Bedenken bestehen.