4.11. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 16.03.2018 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme innerhalb der gesetzlichen Frist aufgefordert. Von den 37 beteiligten Stellen haben sich insgesamt 31 Beteiligte geäußert. Die Hinweise der Ämter sind in den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs umgesetzt bzw. wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Im Folgenden werden die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zusammengefasst und planungsrechtlich bewertet. (Siehe auch Tabelle Auswertung Trägerbeteiligung gem. § 4 Abs.2 BauGB). Aus der Abwägung der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB ergaben sich keine Änderungen für den Bebauungsplan. Planüberlegungen, die Parkfläche den Wohngebieten als Erholungsfläche zuzuordnen und den grünen Charakter der Fläche durch Pflanzbindungen zu sichern, wurden zu Gunsten der Festsetzung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ aufgegeben. Die Wiederaufnahme der Darstellung der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ sowie der Flächen zur Erhaltung von Vegetation wurde von den Naturschutzämtern begrüßt. Die Aussagen des Freianlagenkonzeptes bzgl. der Empfehlung von gebietsheimischen Gehölzen werden als ausreichend gesehen.
Stellungnahmen:
Im Rahmen dieser Prüfungen wurde von der Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (Sen UVK), Bereich Verkehr mitgeteilt, dass zur Darstellung der Einzelheiten zum Verkehrsaufkommen, zur verkehrlichen Anbindung des Plangebietes an das angrenzende Straßennetz und zum Nachweis der verkehrlichen Verträglichkeit weitere Untersuchungen erforderlich sind, die mit Sen UVK, Verkehr abzustimmen sind.
Dem Hinweis wurde gefolgt. Das Ergebnis der Untersuchungen führte jedoch nicht zu einer Änderung des Verkehrskonzepts. Insgesamt ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Der Ausbau der Erschließungsstraße für die Benutzung im Gegenverkehrsprinzip bildet dabei die Voraussetzung der angesprochenen Leistungsfähigkeitsberechnung.
Die weiteren Hinweise betrafen die Mobilitätsentwicklung im Umfeld und die Busanbindung in der Sven-Hedin-Straße. Nach dem Hinweis der Senatsverwaltung sollte der aus der SrV 2008 angesetzte MIV34-Anteil von 40 % nur als Vergleichswert angesehen werden. Maßgebend und anzuwenden sollten die Werte aus der SrV 201335 (Auswertung: Äußere Stadt) sein.
Dem Hinweis wird nicht gefolgt. Der aus der „Mobilität in Städten - SrV-2013 angesetzte MIV-Anteil (35,7 % für die äußere Stadt) sagt nichts über die Gebietsstruktur oder die Erschließung durch den ÖPNV aus. Das Umfeld ist geprägt durch Siedlungsbauten aus den 30-er Jahren (größtenteils Eigentumswohnungen) und Einfamilienhäuser. Der nächstgelegene U-Bhf. Krumme Lanke befindet sich rd. 1,0 km von den Wohngebäuden im Plangebiet entfernt. Im Plangebiet sind Wohnnutzungen mit unterschiedlichen Eigentumsformen geplant (Mietwohnungen, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen). Während im nördlichen Bereich des Plangebiets an der Sven-Hedin-Straße ausschließlich rd. 130 Mietwohnungen errichtet werden sollen, sind auf den übrigen Flächen Eigentumswohnungen bzw. Reihenhäuser mit Stellplätzen in den Tiefgaragen geplant. Der angesetzte Modal-Split ist maßgebend für die Einschätzungen des ruhenden Verkehrs (Stellplatzkonzept) und der Verkehrszunahme (Prognose im Planfall). Ein Indiz für die Richtigkeit der getroffenen Annahme zeigte sich auch in der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung. Die Anwohner befürchten einen Druck auf die ohnehin knappen Parkplätze im Straßenraum durch das Bauvorhaben. Auf Grund der Entfernung zu den U- bzw. S-Bahnhöfen (ca. 1,0 km) und einem Verkehrstakt (Bus) von 20 Minuten ist davon auszugehen, dass der dem Verkehrsgutachten zu Grunde liegenden MIV-Wert von 40% die Situation in diesem Bereich realistisch abbildet. Da in den letzten zehn Jahren sich die Situation -Gebietsstruktur, die Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr und der Ausbau von Radwegen - nicht grundlegend geändert hat, ist davon auszugehen, dass die Annahme zum Modal-Split von 2008 in diesem Gebiet weiterhin berechtigt ist. Verkehrserhebungen bzw. -prognosen, die eine Abnahme des Straßenverkehrs in der Fischerhüttenstraße belegen, liegen nicht vor.
Zur Erschließung des Plangebietes durch den ÖPNV (Linienbusverkehr) im Bereich Sven-Hedin-Straße wurde von der Senatsverwaltung UVK, Verkehr festgestellt, dass eine ÖPNV-Erschließung nach den Vorgaben des Nahverkehrsplans durch den Busverkehr in der Fischerhüttenstraße (Linie X11) für alle Bereiche des B-Plan-Gebiets sichergestellt ist. Die Einrichtung einer zusätzlichen Buslinie bzw. Änderung der Linienführung einer bereits bestehenden Buslinie in den Bereich Sven‐Hedin‐Straße bzw. Peter‐Lenné‐Schule wird seitens des Aufgabenträgers nicht als sinnvoll beurteilt. Zum einen werden die Flächen im Bereich Sven‐Hedin‐Straße und nördlich davon bereits durch die im Umfeld bestehenden ÖPNV-Angebote X11, U3 und 118 mit Entfernungen (Luftlinie) zur nächstgelegenen Haltestelle von bis zu 500 m erschlossen. Demnach wird eine zusätzliche Buslinie zur besseren Flächenerschließung in diesem Bereich in Abwägung zu den andernorts in Berlin bestehenden größeren Handlungsbedarfen nicht als vorrangig beurteilt. Auch eine Änderung der Linienführung der bestehenden Linie X11 wird negativ beurteilt. Die bisherige geradlinige Linienführung des X11 in der Fischerhüttenstraße stellt eine direkte und somit möglichst schnelle Verbindung in Richtung U-Bahnhof Krumme Lanke bzw. in Richtung Zehlendorf Eiche, S-Bahnhof Sundgauer Straße und weiter in östlicher Richtung dar und sorgt gleichzeitig für eine optimale Flächenerschließung der Siedlungsflächen nordöstlich und südwestlich der Fischerhüttenstraße. Eine Verlegung der Linie X11 in die Sven-Hedin-Straße würde zu Verschlechterungen im Hinblick auf die südwestliche Erschließung sowie Umwegen und damit Fahrzeitverlängerungen für durchfahrende Fahrgäste führen. Auch eine Stichfahrt in den Bereich Peter‐Lenné‐Schule würde die Fahrzeit übermäßig verlängern, einen deutlichen Attraktivitätsverlust für durchfahrende Fahrgäste bedeuten und letztendlich auch zu Fahrgastverlusten führen.
Die Senatsverwaltung f. Stadtentwicklung und Wohnen, IB 13 weist daraufhin, dass vor Festsetzung des Bebauungsplans der Flächennutzungsplan (FNP) geändert werden muss, da die geplanten Festsetzungen im überwiegenden Teil des Plangebietes von den Darstellungen des FNP abweichen und gegenwärtig nicht aus der Darstellung im FNP entwicklungsfähig sind.
Dem wird entsprochen. Die Darstellungen im FNP sind zu berichtigen. Vorgesehen ist die Darstellung einer Wohnbaufläche W3. Bezogen auf das gesamte Plangebiet (ohne Erschließungsflächen) wird eine Baudichte von GFZ 0,72 und GRZ 0,27 erreicht. Neben dem Wohnungsneubau soll der Plan auch private Wald – und Grünflächen festsetzen. Die Sicherung dieser Flächen führt in den einzelnen Baugebieten zu Überschreitung der Orientierungswerte, die zukünftig im FNP als Wohnbaufläche W3 dargestellt werden (GFZ 0,8; GRZ 0,3). Die städtebaulichen Gründe, -um das gewünschten städtebauliche Konzept zu entwickeln - rechtfertigen die Abweichungen. Den Hinweisen wird gefolgt.
Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, Immissionsschutz (Ref. I C3) teilte mit, dass Hinweise zur Luftreinhaltung- und Lärmminderungsplanung entbehrlich sind.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden die Ergebnisse schalltechnischer Untersuchungen zum Verkehrslärm und Freizeitlärm (Sportfeld) durchgeführt, deren Ergebnisse in der Planung berücksichtigt wurden. Nach Hinweisen der Senatsverwaltung UVK (Verkehr) zu den leicht gestiegenen Prognosewerten 2030, wurde durch den Verkehrsplaner die Verkehrsbelastung der Fischerhüttenstraße auf der Grundlage der Verkehrsprognose 2030 der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (SenUVK) neu berechnet. Im Vergleich zu den im schalltechn. Bericht FIS 16.195.02 P Version 6 zugrunde gelegten durchschnittlichen Verkehrsmengen ergeben sich im Prognoseplanfall folgende Änderungen auf der Fischerhüttenstraße zwischen der Planstraße und der Potsdamer Chaussee: Bericht: DTV = 4.036 Kfz/24 h Lkw-Anteil pT/N: 2,1/2,3 % Lm,ET/N: 55,8/50,3 dB(A)Neuberechnung Prognose 2030: DTV = 4.910 Kfz/24 h Lkw-Anteil pT/N: 2,2/2,4 % Lm,ET/N: 56,7/51,2 dB(A) Mit der höheren Verkehrsmenge nehmen die Emissionspegel der Fischerhüttenstraße somit lediglich um 0,9 dB(A) zu. Da die Fischerhüttenstraße an den unmittelbar zur Straße ausgerichteten Fassaden der geplanten Gebäude in den Baugebieten WA 3, WA 4 und WA 5 den maßgeblichen Beitrag zum Beurteilungspegel des Verkehrslärms liefert, kann angenommen werden, dass sich mit den höheren Verkehrsmengen die Beurteilungspegel um maximal 0,9 dB(A) - also rund 1 dB(A) - erhöhen. Die maximalen Beurteilungspegel an den betroffenen Fassaden betragen gemäß Abbildung 22 im Bericht tags Lr,T = 60 dB(A) und nachts Lr,N = 54 dB(A). Eine Zunahme um 1 dB(A) führt zu maximal Lr,T = 61 dB(A) und Lr,N = 55 dB(A).Der maßgebliche Außenlärmpegel gemäß DIN 4109-2:2018-01, der für die Festlegung der Anforderungen zum Luftschallschutz der Außenbauteile maßgeblich ist, erhöht sich von La = 67 dB(A) auf La = 68 dB(A). Da der Pegelbereich für den resultierenden Lärmpegelbereich IV gemäß DIN 4109 von 66 bis 70 dB(A) reicht, gilt auch mit der geringfügigen Pegelerhöhung der Lärmpegelbereich IV. Somit ist keine Änderung der textlichen Festsetzung zum Schutz vor Verkehrslärm erforderlich. Auch die weiteren Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm können unverändert bleiben.
Von der Senatsverwaltung für Finanzen wird darauf hingewiesen, dass gegen den Bebauungsplan keine Bedenken bestehen und die Stellungnahme mit der Haushaltsabteilung abgestimmt wurde.
Die Berliner Wasserbetriebe (BWB) fordern die Sicherung der Sickermulde zu Gunsten der Straßenentwässerung Hartmannsweilerweg. Für den im Flurstück 1296 vorhandenen Regenwasserkanal haben die BWB mit Schreiben 87-17(300) RE-G/Da/Len vom 28.03.2017 beim Liegenschaftsfonds Berlin die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch beantragt, deren Verpflichtung vom privaten Bauträger übernommen wurde (Kaufvertrag).
Die Sickermulde dient ausschließlich der R-Kanalisation des Hartmannsweilerwegs und wurde 1927 temporär angelegt. Sie wird von den Grundstückseigentümern nicht genutzt und steht auch nach dem Grundstücksverkauf an den privaten Bauträger einer Nutzung zur Verfügung. Der Bestand ist von den Grundstückseigentümern zu dulden. Die Forderung zur Sicherung der Anlagen ist durch Grunddienstbarkeiten zu regeln. Ebenso müssen eigenständig (privatrechtlich) Wartungsverträge abgeschlossen werden. Da in Zukunft mit der Anwesenheit von kleineren Kindern zu rechnen ist (benachbarte Spielplätze, Kindertagesstätte), besteht eine Verkehrssicherungspflicht der Anlage durch die Grundstückseigentümer.
Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamt gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen.
Auf Grund der zukünftigen Waldfestsetzung sind alle Maßnahmen von den Berliner Forsten genehmigen zu lassen. Ein Widerspruch aus der zukünftigen Waldfestsetzung und der Sicherung des Bestands (ohne Nutzungsänderung bzw. Erweiterung) besteht nicht. Bei der Sickermulde handelt es sich um eine unversiegelte Erdvertiefung, die seit 1927 in der Form als naturbelassene Versickerungsfläche (ähnlich einer sehr großen Mulde) dem Hartmannsweilerweg dient. Die Waldeigenschaften wurden im Rahmen des bisherigen Verfahrens durch Berliner Forsten festgestellt und die Flächen werden zukünftig als Waldfläche zugunsten der Erholung für die Anwohner gesichert.
Von Berliner Forsten gingen Hinweise zur Festsetzung der nicht überbaubaren westlichen (grünen) Freifläche ein. Von Seiten der Berliner Forsten sollte aus Gründen des Waldschutzes (Waldrand) und der Walderhaltung entlang der Waldfläche eine ca. 30 m breite private Grünfläche dargestellt werden, sofern nicht die ursprüngliche zeichnerische Darstellung gewählt wird.
Der Hinweis wurde in der Planung berücksichtigt und das Konzept angepasst (private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage und Spielplatz“). Die ursprünglich geplante Festsetzung „Private Grünfläche“ war in Bezug auf die geplante Nutzung als private Parkfläche mit Spiel-und Erholungsflächen nicht korrekt Nach wie vor sind auf der Fläche baulichen Anlagen nur eingeschränkt zulässig (Spielanlagen, Parkmöbel wie Bänke, siehe textliche Festsetzung 14), weitere Nebenanlagen, die zu einer Zunahme der Versieglungsrate führen, sind nur innerhalb der Baugebiete WA 1 bis WA 5 zulässig. Zudem regeln Pflanzbindungen (textliche Festsetzungen) und ein Freianlagenkonzept die Gestaltung der nicht überbaubaren Baugebietsflächen. Der Freianlagenplan ist Bestandteil des Städtebaulichen Vertrags, zu dessen Umsetzung sich die Eigentümer verpflichtet haben.
Ein weiterer Hinweis betraf die zeichnerische Darstellung des Regenauslaufbauwerks im Wald. Nach Auffassung von Forsten entspricht die Festsetzung nicht dem Bestand, sondern sie wurde erweitert. Die im B-Plan durch Baulast gesicherte Fläche für das Regenauslaufbauwerk (erdverlegtes Rohr und naturbelassene Sickermulde einschließlich Arbeitsraum) stehen unverändert (seit ca. 1927) der Regenwasserableitung der öffentlichen Verkehrsfläche Hartmannsweilerweg zur Verfügung. Für die Sicherung der Fläche wurden von den Berliner Wasserbetrieben Bestandspläne übergeben, die so in den Plan übernommen wurden (Bestandssicherung). Die Mulde dient weiterhin ausschließlich der Regenwasserableitung auf den Verkehrsflächen des Hartmannsweilerwegs. Die Niederschlagsversickerung der versiegelten Flächen im Plangebiet soll über ein Mulden–Rigolen-System in den Grünanlagen des Plangebiets (außerhalb der Waldflächen) erfolgen. Nach dem Verkauf des Grundstücks durch Land Berlin sind die neuen Eigentümer verpflichtet worden, die Mulde und das Rohr zu erhalten. Die Flächen sollen durch Grunddienstbarkeiten zu Gunsten BWB (Zuleitung auf nicht öffentlichem Land) und dem Unternehmensträger (Sickergrube) gesichert werden. (Verpflichtung Kaufvertrag). Die Mulde als naturbelassene Fläche stellt keinen Konflikt zu der geplanten Waldfestsetzung dar. Die Eigentümer und BWB wurden darauf hingewiesen, dass bei Maßnahmen innerhalb der Waldfläche die Berliner Forsten zu beteiligen sind. Für Arbeiten an der Anlage ist weiterhin die Zufahrt über das Grundstück Hartmannsweilerweg (vorhandenes Tor) zu nutzen. Eine Zufahrt im Plangebiet ist nicht vorgesehen.
Die vorgeschlagene Textergänzung zu § 12 Abs. 1 des städtebaulichen Vertrags (ökologische Baubegleitung): „Dies betrifft insbesondere den Schutz der Waldfläche (Kiefernforst) während sämtlicher Bauphasen durch einen stabilen Bauzaun. Beeinträchtigungen und Schädigungen des Waldbodens sowie der Waldbäume sind zu unterlassen“ -wurde in den entsprechenden Abschnitt des städtebaulichen Vertrags hinzugefügt.
Von der Berliner Feuerwehr wurde mitgeteilt, dass eine ausreichende Löschwasserversorgung nicht dargestellt ist. Die Verpflichtung zur Bereitstellung einer ausreichenden Löschwasserversorgung für das Neubauvorhaben wurde in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Im nachgeordneten Verfahren ist mit dem Bauantrag ein Brandschutzkonzept zur Prüfung bei der Bauaufsicht einzureichen.
Weiterhin wird auf die Verwendung der Merkblätter der Berliner Feuerwehr verwiesen. (Bestandteil des nachgeordneten Verfahrens)
Landesdenkmalamts Berlin (LDA): Die Reduzierung des westlichen Baukörpers (WA 1) von 5 auf 4 statt der geforderten 3 Geschosse stellt eine akzeptable Verbesserung dar. LDA regt an, den Ausschluss von Staffelgeschossen nicht über eine Festsetzung zur GF, sondern über eine Höhenfestsetzung zu regeln. Weitere Bedenken bzgl. der Höhenentwicklung werden zurückgestellt.
Der Forderung wurde entsprochen. Die aus der Planung resultierenden Gebäudehöhen (OK Attika) des viergeschossigen Baukörpers 1.2 (WA 1) beträgt 13,3 m und kann sich an dem Maßstab der denkmalgeschützten Wohnanlage (rd. 12,50 m Firsthöhe) messen lassen, ohne diese Anlage zu „erdrücken oder zu verdrängen“.
Vom Umwelt- und Naturschutzamtes, Fachbereich Naturschutz wird eine Klarstellung der versiegelten Flächeninanspruchnahme und die Reduzierung der Versieglungsrate durch Reduzierung der Tiefgaragenfläche gefordert. Zudem sollte die Erdüberdeckung über der Tiefgarage im WA 3 auch mind. 80 cm betragen.
Den Hinweisen wird dahingehend gefolgt, dass die gärtnerische Gestaltung auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen über Pflanzfestsetzungen im Bebauungsplan verbindlich geregelt wird. Weiterhin werden private Grünflächen (Parkanlage und SPE –Fläche für Entsieglungsmaßnahmen) sowie Wald festgesetzt. Auch die geplanten „Hausgärten“ werden nunmehr als Pflanzflächen im Übergangsbereich zur Parkanlage gesichert. Der Begründung wird hierzu eine Pflanzliste beigelegt, die die Verwendung heimischer Gehölze und Baumarten empfiehlt.
Grundlage für die Grün- und Freiflächengestaltung bildet der Freiflächenplan vom 24.05.2018 (geändert 12.2.2020), der als Bestandteil des städtebaulichen Vertrags verbindlich ist und von dem nur mit Zustimmung des Stadtplanungsamtes und des FB Naturschutzes abgewichen werden kann. Die im „Naturschutzrechtlichen Gutachten“ empfohlen Maßnahmen zur Verminderung naturschutzrechtlicher Beeinträchtigungen werden weitestgehend beachtet. Das städtebauliche Konzept sieht eine Konzentration der überbaubaren Flächen auf dem östlichen Grundstücksteil vor, um große zusammenhängende privaten Grün- und Waldflächen vor einer Versiegelung zu schützen. Die im Gutachten aufgeführten, erhaltenswerten Bäume 058; 059; 060; 061 können dadurch nicht erhalten werden. Entsprechend dem Freianlagenplan sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und in der Parkanlage ausreichend Ersatzpflanzungen vorgesehen.
Auf Grund der Vielzahl eingegangener Bürgerhinweise zur mangelhaften Stellplatzsituation im öffentlichen Raum, hat sich der Bauträger entschieden, auch unter den Reihenhäusern Tiefgaragen zu Gunsten der neuen Anwohner und drei oberirdische Stellplätze für den Kita-Betrieb zu errichten. Die Flächen (WA 3) sind im Bestand bereits versiegelt, so dass die Errichtung der zusätzlichen Tiefgaragenplätze sich nicht nachteilig auswirkt. Im Bereich der Reihenhäuser steigt das Gelände gegenüber der Nachbarbebauung leicht an. Um hier den Höhenunterschied gering zu halten, ist im Bereich der Reihenhäuser eine Erdschicht von 60 cm geplant. Die in dem Bereich vorhandenen erhaltenswerten geschützten Bäume können gesichert werden. Im Bereich der Tiefgaragenanlage sieht das städtebauliche Konzept sehr kleinteilige Baustrukturen vor, deren Flächen eine Bepflanzung mit größeren Gehölzen ausschließen.
Dem Hinweis –Tiefgaragenanteil im WA 2 zu reduzieren- wird nicht gefolgt, da zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung der bedarfsgerechte Anteil Stellplätze auf dem Grundstück untergebracht und zugleich durch geplante Pflanzflächen (Erdüberdeckung) das landschaftliche Erscheinungsbild positiv gestaltet werden soll. Weitere Stellplätze sind nur auf der dafür festgesetzten Fläche (Kita) und auf der Privatstraße zulässig.
Ein weiterer Hinweis betraf vier weitere schützenswerte Laubbäume entlang der Einfriedung der Baufläche in der Verlängerung der Douglasienreihe, die in der Karte vom September 2016 noch als nicht geschützt und nicht erhaltenswert eingestuft wurden. Die Unterlagen wurden entsprechend des Hinweises überprüft. Inwieweit bei Umsetzung der Planung eine Fällgenehmigung für einzelne Bäume erforderlich wird, ist im nachgeordneten Verfahren zu prüfen. Eine Fällung der Bäume im Bereich der Douglasienreihe ist nicht vorgesehen. Zudem soll der Baumbestand entlang der Plüschowstraße (grüner Saum) durch eine Pflanzbindung erhalten werden bzw. es muss bei Verlust in gleicher Wertigkeit nachgepflanzt werden.
Es wurde darauf hingewiesen, dass für die Gehölzauswahl die Pflanzlisten aus "Pflanzen für Berlin -Verwendung gebietseigener Herkünfte" (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Pflanzen für Berlin -Verwendung gebietseigener Herkünfte. Berlin, Februar 2013) zu berücksichtigen sind und dies im Freianlagenkonzept ersichtlich wird. Dem Hinweis wurde gefolgt. Zur Begründung gehört eine Pflanzliste, deren Empfehlungen mit dem Freiflächenkonzept korrespondieren.
Vom Umwelt- und Naturschutzamtes, Bereich Naturschutz wurden weiterhin umfangreiche Ergänzungen im städtebaulichen Vertrag gefordert. Neben der Forderung nach ökologischer Baubegleitung unter Einbeziehung der Unteren Naturschutzbehörde im Rahmen der Bauausführung beinhalten diese nachfolgende Verpflichtungen:
- Im Vertragsgebiet sind Baumfällungen nur auf Grundlage des Freiflächengestaltungsplans und in Abstimmung mit dem Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf/ Untere Naturschutzbehörde (UNB) durchzuführen. Die Projektträger haben für die Bäume, die unter die Berliner Baumschutzverordnung fallen und bei Vollzug des Bebauungsplans 6-24 nicht erhalten werden können rechtzeitig vor Beginn der Maßnahme, spätestens aber 4 Wochen vor Beginn der Rodungsarbeiten einen Antrag auf deren Entfernung bei der UNB einzureichen. Die Projektträger werden im eigenen Namen und für eigene Rechnung gewährleisten, dass die Bäume und Gebäude vor ihrer Beseitigung durch einen Sachverständigen auf das Vorhandensein von Lebensstätten und Höhlen- bzw. Baumbrütern untersucht und gegebenenfalls in Abstimmung mit der UNB durch Ersatzlebensräume kompensiert werden. Eine Liste mit geeigneten Sachverständigen ist bei der UNB zu erfragen. Die UNB ist mindestens vier Wochen vor dem Zeitpunkt der geplanten Baumfäll- und Abbrucharbeiten schriftlich zu informieren.
- Vor den geplanten Baumfällungen und dem Gebäudeabbruch ist zeitnah deren Besatz mit geschützten Arten (z.B. Vögel, Fledermäuse) zu untersuchen, um das Tötungs- und Störungsverbot zu beachten (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BNatSchG). Bei positivem Ergebnis besteht ein Antragserfordernis gemäß § 45 BNatSchG bei der UNB. Das Antragserfordernis entfällt, wenn vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen zur Umgehung des Tötungs- und Störungsverbotes i. S. des § 44 Abs. 5 BNatSchG durchgeführt werden. Diese sind mit der UNB abzustimmen und es besteht eine Anzeigepflicht bei der UNB."
Die Projektträger verpflichten sich, bei der Bauausführung im Rahmen des Vollzugs des Bebauungsplans 6-24 die nachfolgend genannten Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen zu beachten und einzuhalten:
a) Der Schutz des Wurzel-, Stamm- und Kronenbereichs von Einzelbäumen und von Vegetationsflächen im Bestand innerhalb des Plangebiets ist durch geeignete Maßnahmen gemäß DIN 18920 zu sichern.
b) Die Baufeldräumung (Entfernung von Gehölzen und Gebäuden) ist zur Vermeidung baubedingter Individuenverluste infolge der Zerstörung von Nestern oder Eiern europäischer Vogelarten nur außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeiten von 01 . Oktober bis 29. Februar eines jeweiligen Jahres durchzuführen"
Alle Anmerkungen und Ergänzungen der Stellungnahme wurden vollständig in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen.
Vom Umwelt- und Naturschutzamtes, Fachbereich Umwelt wurden im Wesentlichen nachfolgende Hinweise erteilt:
Die Prüfung der Gutachten zu Licht- und Lärmemissionen ergab, dass durch das Planvorhaben keine schädlichen Umwelteinwirkungen i.S. des BlmSchG erzeugt werden. Nutzungseinschränkungen der Sportanlagen Onkel-Tom-Straße 40 durch die heranrückende Wohnbebauung sind hinsichtlich Lärm- und Lichtimmissionen prognostisch nicht zu erwarten. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Ein weiterer Hinweis betraf die Abdeckung der Tiefgaragen. Hierbei sind, wenn sie für die Ableitung des Niederschlagswassers in Rigolen oder Sickerschächte genutzt werden, für die Herstellung durchwurzelbarer Bodenschichten geeignete Bodenmaterialien zu verwenden, die keine grundwassergefährdenden Stoffe an das Sickerwasser abgeben. Dem Hinweis wurde gefolgt und die Forderung im städtebaulichen Vertrag berücksichtigt.
Die Verkehrslösung der HOWOGE (Verzicht auf Pkw-Stellplätze zu Gunsten von Fahrrädern) wird vom Umweltamt begrüßt. Es wird darauf hingewiesen, dass mit beiden Investoren eine ausreichende Anzahl von Fahrradstellplätzen in den Gebäuden, die barrierefrei zugänglich und abschließbar, sowie zusätzlich Abstellanlagen im Außenraum im städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. Dabei ist der zunehmenden Nutzung von Fahrrädern, hier insbesondere auch Pedelecs, Lastenrädern oder Fahrrädern mit Anhängern (mehr Abstellfläche), Rechnung zu tragen.
Dem Hinweis wurde gefolgt und im städtebaulichen Vertrag folgende Regelung aufgenommen: Zur Förderung des Radverkehrs verpflichten sich die Projektträger in ausreichender Zahl Unterstände für Fahrräder (2 Fahrradstellplätze pro Wohnung) gebäudenah unter- und oberirdisch zu errichten. Dem Flächenbedarf infolge zunehmender Nutzung durch Pedelecs, Lastenfahrrädern bzw. Fahrrädern mit Anhängern soll dabei Rechnung getragen werden.
Sofern kleinere Wohnung, die nur nach Süden und Westen ausgerichtet sind und nicht verschattet sind, geplant sind, sollte ein effektiver außenliegender Hitzeschutz geplant werden.
Dem Hinweis für kleinere Wohnungen, die nur nach Süden und Westen ausgerichtet sind und nicht verschattet sind, einen effektiven außenliegenden Hitzeschutz vorzusehen, wird nicht gefolgt. Forderungen gegenüber den Bauherren müssen städtebaulich begründet und angemessen sein. Die Ausführung der baulichen Anlagen ist nach den anerkannten Regeln der Technik auszuführen. Weiterhin gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016. Insbesondere Anforderungen an die Dämmung der Fassade / Fenster (Neubauten) sind strenger geworden, was auch im Sommer sich positiv gegen starkes Aufheizen der Innenräume auswirkt. Gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse sind somit gewährleistet. Zudem befinden sich die geplanten Neubauten in einem grünen Umfeld (bioklimatischer Komfortbereich) mit zahlreichen Altbäumen. Für eine zusätzliche Verschattung der Innenräume muss gegebenenfalls der Mieter selber sorgen (Innenrollos, Vorhänge).
Umfangreiche Hinweise wurden zum Energiekonzept vorgebracht. Der Wärmebedarf der Gebäude ist auf allen Baufeldern zu mindestens 50% aus Kraft-Wärmekopplung zu decken. Vom Umweltamt wird vermutet, dass die Anforderungen der jetzt geltenden EnEV 2016 an die Energieeffizienz der Gebäudehülle so um mindestens 15 % überschritten werden. „Alle Gebäude sollen mit Fußbodenheizungen, also einem Niedertemperatur-Heizsystem, ausgestattet werden. Während der Einsatz des BHKW zwingend erforderlich ist, um die Anforderungen aus dem EEWärmeG zu erfüllen, da keine Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien vorgesehen ist, stellt die Überschreitung der EnEV und die Ausstattung mit Niedertemperaturheizsystem eine freiwillige zusätzliche Maßnahme dar. Dies ist zu begrüßen und sollte im städtebaulichen Vertrag für beide Vertragspartner festgehalten werden. Die Ausstattung mit Niedertemperaturheizsystemen macht perspektivisch auch die Einbindung erneuerbarer Wärme gut möglich. Im Energiekonzept ist vorgesehen, die Dächer der Apartmenthäuser 1 a-c für die eventuelle spätere Errichtung von Photovoltaikanlagen vorzurüsten. Dies sollte mit beiden Investoren für alle geeigneten Dächer vereinbart werden. Sofern die Kita in das Eigentum der öffentlichen Hand (Kita Eigenbetrieb Südwest) kommt, würde EWG Bin § 16 gelten, welches die Nutzung von Solarenergie vorschreibt.“
Dem Hinweis wird nicht gefolgt. Der Rückschluss „…..Energieeffizienz der Gebäudehülle so um mindestens 15 % überschritten“, ist nicht korrekt. Die HOWOGE ist zur Errichtung von preisgünstigem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung verpflichtet. Im Projekt Fischerhüttenstr. werden 50% der Wohnfläche für WBS-Empfänger zu einer Miete von 6,50 € angeboten, die anderen 50% zu einer Miete von unter 10,00 €. Aufgrund der kontinuierlich stark steigenden Baupreise stellt die Realisierung dieses Projektes in einem wirtschaftlichen Rahmen für die HOWOGE eine große Herausforderung dar. Mit einer Unterschreitung der gesetzlichen Vorgaben des energetischen Standards ist eine Erhöhung der Baukosten verbunden. Aufgrund der vorangestellten Aspekte, ist es für die HOWOGE nicht möglich, sich im städtebaulichen Vertrag zu einer Überschreitung der energetischen Standards zu verpflichten.
Vom Umweltamt wird eine Verpflichtung im städtebaulichen Vertrag zur Errichtung von Photovoltaikanlagen vorgeschlagen. Dem Hinweis wird nicht gefolgt. Da das BHKW eine Stromversorgung des ganzen Quartiers über ein Mieterstrommodell gewährleisten soll, ist eine Abschaltung des BHKWs im Sommer nicht möglich. Eine kontinuierliche Stromversorgung der Mieter muss zu jeder Tageszeit gewährleistet werden, was durch eine PV-Anlage (deren Kapazität durch die Größe der vorhandenen Dachflächen eingeschränkt ist) nicht gewährleistet werden könnte. Zudem hat jeder Mieter das Recht, sich seinen privaten Stromanbieter frei wählen zu können. Eine Verpflichtung Strom aus einer gebäudeeigenen PV-Anlage zu beziehen, kann dem Mieter nicht auferlegt werden.
Stattdessen dienen die Dachflächen als weitere Möglichkeit zur Verbesserung des kleinräumigen Klimas. Durch die geplante Ausbildung als extensiv begrünte Dachflächen kann ein erheblicher Beitrag zur Verbesserung des Mikro- bzw.- Raumklimas im Quartier geleistet werden. Die Dachflächen dienen als Verdunstungsflächen für Regenwasser, wodurch in den Sommermonaten automatisch eine Kühlung der darunterliegenden Räume erfolgt. In den Wintermonaten hingegen dient die Dachbegrünungsschicht als Dämmschicht, so dass die darunterliegenden Räume weniger auskühlen (Die Dachbegrünung kann - je nach Ausführung - einem bis zu 80 mm dicken Dämmstoff der Wärmeleitgruppe (WLG) 040 entsprechen). Die extensive Dachbegrünung trägt somit aktiv zur Energieeinsparung bei und ist im Gesamtkontext der Energiebilanz positiv zu bewerten. Durch extensive Dachbegrünung können zudem auch Ersatzhabitate für Vögel und Schmetterlinge geschaffen werden. Bedingt durch die Größe der Dachflächen leisten diese, neben den ebenfalls sehr naturnah gestalteten Freianlagen, einen erheblichen Beitrag zur Erhaltung der bestehenden und Förderung neuer Lebensräume auf dem Gelände.
Die Kindertagesstätte wird von einem privaten Träger erworben. Das städtebauliche Konzept sieht ein Gebäude mit geneigtem Dach vor, auf dem Photovoltaikanlagen nicht vorgesehen sind. Das gilt auch für die anderen Gebäude mit geneigtem Dach im Plangebiet.
Dem Hinweis - unter dem Aspekt Energieeffizienz verbindlich mindestens 10 % der Tiefgaragenstellplätze mit Ladevorrichtungen für Elektroautos vorzurüsten- wird gefolgt. (§ 12 Abs. 6 des städtebaulichen Vertrags).
Das Umweltamt regte weiterhin an, folgende Inhalte in den Städtebaulichen Vertrag aufzunehmen, um die Berliner Klimaschutzziele durch
- Errichtung von Photovoltaik-Anlagen;
- Dezentrale TWW-Versorgung ist sinnvoll und effizient; z. B. durch Einsatz klassischer elektrischer Durchlauferhitzer pro Wohnung. Die C02 -Bilanz könnte durch den Einsatz von Strom aus der hauseigenen PV-Anlage vorteilhaft gestaltet werden. Die Dimensionierung der Heizanlage müsste deutlich geringer ausfallen. Das BKHW müsste im Sommer ausgeschaltet werden.
- Ausstattung der Wohnungen mit modernen Wohnungsstationen. Diese sind besonders für den kombinierten Einsatz mit Niedertemperatur-Heizsystemen konzipiert. Sie arbeiten mit Wärmetauschern zur Übertragung der Wärme aus dem Heizungsnetz. Gewünschte höhere Temperaturen können individuell durch den zusätzlich im Gerät vorhandenen elektronischen Durchlauferhitzer bedient werden.
- Unterschreitung des energetischen Standards der EnEV 2016 um mindestens 15 %,
Errichtung eines Niedertemperaturwärmenetzes und dazu Ausrüstung der Wohnungen mit Fußbodenheizungen zu sichern.
Die Hinweise des Umweltamts zum Energiekonzept (städtebaulicher Vertrag) wurden aus den vorgenannten Gründen nicht übernommen. Das gesamte Stromnetz ist so aufgebaut, dass alles in der zentralen BHKW-Anlage im Keller des Gebäudes 1.3 der HOWOGE zusammenläuft. Eine zusätzliche Installation von PV-Anlagen auf dem Dach der Apartmenthäuser zur Trinkwarmwasserbereitstellung bzw. Bespielung der Ladestationen für die Elektroautos in der Tiefgarage würde die Errichtung eines zusätzlichen und vergleichsweise aufwendigen Stromnetzes bedeuten. Durch die direkte Zuweisung entsteht die Notwendigkeit zur Platzierung von Speicheranlagen, welche in der benötigten Dimension erheblichen technischen und monetären Mehraufwand bedeuten. Der Nutzen der sich daraus ergeben wird, steht jedoch in keinem Verhältnis zum Aufwand. Die vorgeschlagenen Regelungen für das Energiekonzept werden nicht in den städtebaulichen Vertrag übernommen, da auch hier der Grundsatz der Angemessenheit zu berücksichtigen ist, der verlangt, dass der finanzielle Aufwand für den Bauträger und das Ausmaß der Nutzung in einem zumutbaren Verhältnis stehen müssen. Durch das BHKW wird bereits ein sehr positiver Primärenergiefaktor erreicht, der das neue Wohngebiet umweltschonend und energetisch nachhaltig versorgt. Der größte Einsatz zum Klimaschutz liegt in der Energieeinsparung, die durch Anforderungen des energetischen Standards der Energie-Einsparverordnung (EnEV) 2016 erreicht wird.
Von Vattenfall Europe Business Services GmbH wird neben allgemeinen Hinweisen, folgende Information vorgetragen: Für die geplante Bebauung sind ggfs. Hausanschluss-Kabelumlegungsarbeiten bzw. Demontagen der vorhandenen Hausanschlüsse in der Sven-Hedin-Str. 80 sowie der Hausanschlüsse in der Fischerhüttenstraße 39 und 39 A notwendig. Darüber hinaus sind bei Bedarf Umverlegungsarbeiten der vorhandenen 10kV- / 1kV-und Fm-Kabel im Bereich der Grundstückseinfahrten notwendig.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und sind bei der Umsetzung der Planung zu beachten. Die Bauträger sind eigenverantwortlich verpflichtet, vor Baubeginn eine Leitungsabfrage bei den Leitungsträgern durchzuführen. Der Bebauungsplanentwurf sichert auf den Grundstücken 39/39A nur den Bestand der baulichen Anlagen. Den Grundstückseigentümern / Bauherren muss dieser Sachverhalt bereits bekannt sein, da die Baumaßnahmen des Doppelhauses bereits abgeschlossen sind (erteilte Baugenehmigung 2013).
Von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Wohnungsbauleitstelle wurde gefordert, nachfolgende Inhalte zu ergänzen bzw. zu ändern.
● Das Vertragsgebiet umfasst nicht den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-24, sondern nur Teilflächen.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. WA 5 (Grundstücke Fischerhüttenstr. 39/39a) bleibt bei der Angemessenheitsbetrachtung ohnehin unberücksichtigt, da eine 2013 erteilte BG bereits vollzogen wurde und die Eigentümer des Doppelhauses (ehemalige Gärtnervilla) keinen Vertrag zur kooperativen Baulandentwicklung mit dem Land Berlin abgeschlossen haben. Das Vertragsgebiet (Städtebaulicher Vertrag) umfasst daher nicht den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans, sondern nur die beiden Grundstücke der Projektträger (Vertragsgebiet Anlage 1 des städtebaulichen Vertrags).
● In Absatz 3 fehlen die Benennung der Größe der Spielfläche und Außenanlagen, diese bitte ich mit aufzunehmen (siehe Mustervertrag).
Dem Hinweis wird nicht gefolgt, da eine Fläche als Gemeinbedarfsfläche bereits im B-Plan gesichert wird. Das städtebauliche Konzept des privaten Projektentwicklers sieht den Bau einer Kindertagesstätte auf einem separaten, noch zu bildenden Grundstück (ca. 1.650 m2) für ca. 50 Kinder vor, die von einem noch nicht bekannten Träger zu erwerben ist (derzeit keine Übernahme durch das Land Berlin vorgesehen). Das Jugendamt hat im Rahmen der Trägerbeteiligung mitgeteilt, dass in der Region Zehlendorf Nord 154 Plätze bis 2019 fehlen und dieser Bedarf 2020 noch ansteigen wird. Von daher wird die Errichtung der neuen Kindertagesstätte begrüßt. Entsprechend den Angaben der Angemessenheitsprüfung verpflichten sich die Bauträger zu Herstellung von 21 Kinderbetreuungsplätzen. (§ 13 des städtebaulichen Vertrags). Die verbleibenden 29 Plätze werden aus wirtschaftlichen Gründen vom privaten Bauträger freiwillig angeboten /hergestellt. Damit bleibt die Angemessenheit gegenüber dem Eigentümer gewahrt, da für ihn eine wirtschaftliche Nutzung der Fläche hinreichend gewährleistet ist. Eine Grundsicherung der Fläche kann somit entfallen, weil die Sicherung über die Festsetzung im B-Plan erfolgt. Die Sicherung im Grundbuch (§ 13 des städtebaulichen Vertrags) kann nur auf Flächen der ermittelten 21 Plätze mit der dazugehörigen Außenfläche umfassen. Das steht im Widerspruch zur Festsetzung des B-Plans, die einen Gemeinbedarf der Gesamtfläche begründet. Diese Festsetzungsart wurde bewusst gewählt, um die Fläche auch dauerhaft zu sichern, und insbesondere um sie vor Verdrängung durch Wohnen bei Eigentümerwechsel zu schützen.
● In Absatz 5 wird eine Vertragsstrafe vereinbart. Die Höhe der auf den Erfahrungswerten Berlins basierenden durchschnittlichen Kostenansätze beträgt zurzeit 27.625 Euro pro Platz (vgl. Schreiben der WBL an die Bezirke vom 06.03.2018). Dieser Wert sollte als Grundlage für die Höhe der Vertragsstrafe verwendet werden. Die Vertragsstrafe in Absatz 5 ist durch eine Bürgschaft abzusichern (siehe Mustervertrag).
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die pauschalen Kosten für die Herstellung zusätzlicher Kinderbetreuungsplätzte sind für das Kalenderjahr 2018 mit 27.100 €/ Plätze anzusetzen. (Geänderter Hinweis, Schreiben WBL vom 07.06.2018) Diese indexierten Kosten sind in der Kostenberechnung sowie der Bürgschaftsverpflichtung berücksichtigt worden.
● Weiterhin wird gefordert, die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für das Nutzungsbindungsrecht für die Kinderbetreuungseinrichtung zu ergänzen (vgl. Mustervertrag § 17 Abs. 5, S. 20).
Dem Hinweis wurde gefolgt. Damit sichergestellt ist, dass nur freie Träger in Frage kommen, die den Kriterien der Jugendhilfe und den Rahmenvereinbarungen im Land Berlin entsprechen und eine Finanzierung nach den Regelungen des KitaFÖG erhalten, wurde für die zu sichernden 21 Plätze eine Verpflichtung für eine entsprechende Dienstbarkeit in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. (§ 13). Eine Auswahl oder Festlegung des konkreten Trägers durch das Jugendamt oder die Senatsverwaltung ist nicht möglich.
● § 14 Mietpreis- und Belegungsbindung: im gesamten Paragraphen fehlen umfassende Vereinbarungen aus dem Mustervertrag (u.a. Vereinbarungen im Falle eines Verzichts auf die Inanspruchnahme der Förderung sowie die Anzeige der Verortung der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, Vertragsstrafe zur Sicherung der Mietpreis- und Belegungsbindung sowie Nachweispflichten und die Vertragsstrafe für die fehlende Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohneinheiten). Diese sind zwingend in den Vertrag aufzunehmen. Es wird ausgeführt, dass die HOWOGE keine Fördermittel in Anspruch nehmen kann, es sollten dennoch alle Vertragsbestandteile in den Vertrag aufgenommen werden, um sicherzustellen, dass die Mietpreis- und Belegungsbindungen (auch von ggf. Rechtsnachfolgern; Bindungszeitraum 30 Jahre) erfüllt werden. Diese verpflichten nicht zu einer Inanspruchnahme der Förderung, sondern lediglich zu einer Umsetzung der Mietpreisbindungen und Belegungsrechte 25 % von 280 WE ergeben 70 Wohneinheiten, allerdings ist in der Präambel des Vertrages von 273 Wohnungen und im Berechnungstool von 277 Wohneinheiten die Rede. Diese Zahlen sollten überprüft (siehe Anmerkung Berechnungstool) und dann einheitlich die Anzahl der Wohneinheiten nach Berliner Modell (also 100 m² Geschossfläche Wohnen = 1 Wohneinheit) im Vertrag verwendet werden.
● Es sind die Wohnungsbauförderbestimmungen 2018 (ABl. Nr. 50/ 24. November 2017, S. 5651) zu vereinbaren.
Den Hinweisen wurde gefolgt und der städtebauliche Vertrag ergänzt. Die Regelungen zur Vertragsstrafe und der Eintragung einer Dienstbarkeit für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen im städtebaulichen Vertrag wurden ergänzt. Entsprechend der Berechnung im Angemessenheitstool werden 55 Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen im Vertragsgebiet gesichert. Die Fläche für den sozialen Wohnungsbau wird im Bebauungsplan festgesetzt (textliche Festsetzung 2). Der Vertrag enthält die Förderbestimmungen 2018 (z.B. Bindungsfrist 30 Jahre).
● Hinweise zur Angemessenheitsprüfung (Berechnungstool) ist unvollständig. Es fehlt eine Flächenberechnung, anhand derer nachvollziehbar ist, welche Flächen im Berechnungstool zur Angemessenheitsprüfung verwendet wurden. Unter dem Punkt GF Bestand zulässiges Wohnen realisiert (Zeile 38) fehlt die Bestandsbebauung in WA 5 / Reihenhaus sowie in Zeile 39 oder 40 die Geschossfläche Wohnen, für die bereits Planungsrecht nach § 34 BauGB besteht.
Die Angemessenheitsberechnung wurde unter Beachtung der Hinweise erneut durchgeführt und vom Büro aedvice geprüft. (Die Geschossfläche der Kita war zu keinem Zeitpunkt Bestandteil der Berechnung. Allerdings betrug die gesamte GF (Wohnen) zu Beginn der Planung 27.710 m2 aus denen sich die 69 WE für den geförderten Wohnungsbau ermittelten. Die Geschossfläche wurde auf Grund des Wegfalls von Vollgeschossen im WA 1 und der gesonderten Betrachtung des individuellen Wohnungsbaus reduziert. (Verwendung Kombi-Tool) Die geplante Geschossfläche im Geschosswohnungsbau (Vertragsgebiet) beträgt aktuell 22.245 m2; bezogen auf eine Regelwohnung (100 m2) ergeben sich rd. 222 WE. 25 % der Wohnanzahl ergeben 55 mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, deren Errichtung verbindlich im städtebaulichen Vertrag (Ergänzung) vereinbart wurde. Bodenrichtwerte und Kostenansätze wurden aktualisiert.
Nachfolgende Regelung sind in den Vertag aufzunehmen.
● „Nutzungsbindungsrecht für Kinderbetreuungseinrichtung“ zugunsten des Landes Berlin an ausschließlich erster Rangstelle/Gleichrang mit den weiteren nach diesem Vertrag eingetragenen Rechten an den aus den Flurstücken YY, YYY, YYYY noch zu vermessenden, den Beteiligten nach Lage, Zuschnitt und Flächenausmaß in der Natur bekannten und in dem als Anlage YYY beigefügten Lageplan farbig gekennzeichneten Teilflächen von zusammen …qm. Die zu bestellende Dienstbarkeit hat folgenden Inhalt: „Die jeweiligen Eigentümer sind verpflichtet, auf dem Grundstück [Flurstückbezeichnung] eine den Richtlinien Berlins genügende Kindertagesstätte für mindestens YYY Plätze einschließlich den erforderlichen Spielfreiflächen und Außenanlagen mit einer Mindestgröße von YYY qm zu errichten und für den Betrieb als Kindertagesstätte dauerhaft bereitzustellen. Die Räumlichkeiten dürfen nur von Betreibern genutzt werden, die vom Dienstbarkeitsberechtigten benannt werden oder deren Auswahl im Einvernehmen mit dem Dienstbarkeitsberechtigten erfolgt ist.“
Dem wird nicht gefolgt. Die Sicherung der Kinderbetreuungsplätze erfolgt im Bebauungsplan (Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“), die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit kann bei einer Festsetzung der Kitafläche im Bebauungsplan entfallen. Im Vertrag wurde die Verpflichtung zur Eintragung einer Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt aufgenommen: …“dass der Betrieb der Kinderbetreuung mit 22 Plätzen nur durch freie Träger die den Kriterien der Jugendhilfe und den Rahmenvereinbarungen im Land Berlin entsprechen und eine Finanzierung nach den Regelungen des KitaFÖG erhalten würden, zu gewährleiten ist.“
Das Einvernehmen mit der WBL wurde hergestellt (Mail vom 21.06.2018)
Die weiteren Hinweise der Wohnungsbauleitstelle zu den Vertragsunterlagen Lageplan, Festsetzung der Geschossfläche, Vertragstrafen und Sicherung der Kostenübernahme, Bürgschaft Kita, Mietpreis-und Belegungsbindung, Wohnungsbaubestimmungen 2018 mit Bindungsfrist von 30 Jahren, Bürgschaften, Vertragserfüllungspflicht- wurden beachtet und der städtebauliche Vertrag entsprechend ergänzt.
Das Jugendamt des Bezirks äußerte sich zum Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen in der betreffenden Region. Laut Förderatlas 2018 der Senatsverwaltung wird die Region mit "3" eingestuft, d.h. es bestehen noch Platzreserven bei steigendem Bedarf. Im Bericht "Kindertagesstätten, Bedarfsfortschreibung 2017 - 2019" der Jugendhilfeplanung Steglitz-Zehlendorf wird deutlich, dass allein mit Blick auf die regionale Versorgung (örtliche Verträge, örtliche Plätze) zwar ausreichend Plätze vorhanden wären, aber aufgrund der hohen Binnenwanderung eine hohe Nachfrage besteht, so dass bis 2019 in der Region Zehlendorf Nord noch 154 Plätze fehlen werden. Der zusätzliche Platzbedarf im Bezirk lag 2017 bereits bei 650 Betreuungsplätzen. Dieser wird bis 2020 noch ansteigen. Von daher ist die Errichtung neuer Kindertagesstätten im gesamten Bezirk dringend erforderlich.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Beide Bauträger haben sich damit einverstanden erklärt, auf der Grundlage des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchzuführen. In Umsetzung der darin festgelegten Grundsätze verpflichten sich beide Bauträger, auf der im Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festgesetzten Fläche eine Kindertagesstätte für mindestens 22 Plätze nach den Richtlinien Berlins einschließlich der erforderlichen Spielfreiflächen und Außenanlagen zu errichten und dauerhaft zu erhalten. Die mängelfreie Herstellung und Inbetriebnahme der Kindertagesstätte ist spätestens bis zum Ablauf von drei Jahren ab der Bezugsfähigkeit von 50 % der die Platzkapazität erfordernden Wohnungen gegenüber dem Jugendamt des Bezirks Steglitz-Zehlendorf nachzuweisen. Insgesamt plant ABG innerhalb ihres Grundstücks eine Kindertagesstätte für ca. 50 Plätze mit entsprechenden Spiel- und Außenanlagen zu errichten, davon 22 Plätze in Umsetzung des städtebaulichen Vertrags.
Weitere Hinweise betreffen insbesondere mit Bezug auf § 13- „Errichtung einer Kindertagesstätte“- die Zuständigkeit der Betriebserlaubnis (Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie); die „Zuzahlungen“ sowie die Ergänzung im Absatz 5 „Dienstbarkeit“. Um sicherzustellen, dass nur freie Träger in Frage kommen, die den Kriterien der Jugendhilfe und den Rahmenvereinbarungen im Land Berlin entsprechen und dabei eine Finanzierung nach den Reglungen des KitaFÖG erhalten, ist zu vereinbaren, dass „Räumlichkeiten dürfen nur von Bertreibern genutzt werden,“...die eine Betriebserlaubnis nach § 45 SGB VIII erhalten werden und sowohl der Rahmenvereinbarung als auch der Qualitätsentwicklungsvereinbarung nach § 13 KitaFöG wirksam beitreten. Eine Auswahl oder Festlegung des konkreten Trägers durch das Jugendamt oder die Senatsverwaltung ist nicht möglich.“
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und der Textvorschlag zu Absatz 5 des § 13 im städtebaulichen Vertrag wurde übernommen.
Das Schulamt des Bezirks Steglitz-Zehlendorf teilte in seiner Stellungnahme mit, dass in der betreffenden Region (Schulplanungsregion 8), die aus dem Bauvorhaben Fischerhüttenstraße zu erwartenden 32 Schulkindern zum überwiegenden Teil in der Nord-Grundschule mit Schulplätzen versorgt werden können. Weiter Schulplätze stehen an der Zinnowwald-Grundschule (Entfernung zu Fuß 700 Meter) zur Verfügung.
Oberschüler haben einen berlinweiten Einschulungsbereich, in der Nähe des Plangebiets stehen Schulplätze an der Gail-S-Halverson Schule und am Schadow-Gymnasium zur Verfügung.
Die vom Tiefbauamt vorgebrachten Hinweise zur Regenwasserkanalisation und zum Baumschutz wurden berücksichtigt. Ein weiterer Hinweis betraf die verkehrsberuhigte Ausbildung der Erschließungsstraße. Durch die besondere Gestaltung ist der Eindruck zu vermitteln, dass die Aufenthaltsfunktion überwiegt. In der Regel ist ein niveaugleicher Ausbau über die ganze Straßenbreite erforderlich (keine getrennten Gehwege). Ein Durchgangsverkehr über die Privatstraße muss durch bauliche Elemente bzw. durch Anordnung von wechselseitigem Längsparken vermieden werden.
Um der Forderung nach Beleuchtung (von Sen UVK gefordert) gerecht zu werden, wird aus Sicht des Fachbereichs Tiefbau mit der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, Verkehr geprüft, welche baulichen und finanziellen Möglichkeiten gegeben sind, um die Plüschowstraße attraktiver für den Fuß- und Radverkehr zu gestalten.
Die Hinweise des Tiefbauamts wurden beachtet. Im Plangebiet ist eine dezentrale Versickerung auf den Grundstücken durch Flächenversickerung bzw. Mulden- und Rigolen- System geplant. Regelungen zum Erhalt und Schutz des „Grünen Saums“ wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. (§§ 10, 11 des städtebaulichen Vertrags) Die Bauträger wurden darauf hingewiesen, dass sofern für den Bau der Erschließungsstraßen Straßenbäume gefällt werden müssen, eine Abstimmung mit dem FB Grünflächen notwendig ist.
Die Ausführung der privaten Erschließungsstraße soll als verkehrsberuhigter Bereich ohne öffentlichen Durchgangsverkehr erfolgen. Die Umsetzung erfolgt durch entsprechende Beschilderung (StVO) und verkehrsberuhigende Maßnahmen so z.B. durch Aufpflasterung, wechselseitiges Aufstellen von Pollern, niveaugleicher Ausbau über die ganze Straßenbreite u.ä.. Entsprechende Regelungen sind im städtebaulichen Vertrag vereinbart worden. Maßnahmen in der Plüschowstraße sind nicht Gegenstand der Planung.
Nach Abstimmung mit dem Tiefbauamt wurden die Kosten für die Herstellung der privaten Verkehrsfläche von 828,00m², welche zu Gunsten der Allgemeinheit eine öffentlich-rechtliche Sicherung erhalten soll (Kita-Erschließung), von 130 € auf 230,00 € korrigiert. (Städtebaulicher Vertrag)
Von der Bau- und Wohnungsaufsicht wurde angeregt, zu prüfen, ob die Vorgartenzone weitergehend geschützt werden kann und die Errichtung von Werbeanlagen in diesem Bereich für generell unzulässig erklärt wird. Vorteilhaft wäre es weiterhin die Aufzählung der unzulässigen Anlagen wie folgt zu ergänzen: „Garagen, Stellplätze, Altkleidersammelbehälter sowie Webeanlagen". Der Plangeber kann hier seine ablehnende Haltung zu derartigen Anlagen besonders betonen. Das Straßenbild wird schon jetzt erheblich durch derartige Anlagen belastet und diese sind dann für jede(n) Bürger(in) nachlesbar unzulässig.
Den Hinweisen wird nicht gefolgt. Jede Festsetzung muss städtebaulich erforderlich sein. Eine Verunstaltung des Vorgartenbereichs durch Werbeanlagen und Altkleidersammelbehälter ist unwahrscheinlich (geplante Mietergärten). Das Straßenbild im Bereich Fischerhüttenstraße ist geprägt durch begrünte Vorgartenbereiche auf Privatgrundstücken, deren grüner Charakter Grundlage für die Festsetzung einer gärtnerisch zu gestaltenden Vorgartenzone (Pflanzbindung) im Plangebiet ist. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen sind auf diesen Flächen unzulässig (textliche Festsetzung Nr. 24). Der Freianlagenplan (Anlage 7 des städtebaulichen Vertrags) entspricht der Festsetzung und lässt keine negativen Auswirkungen auf das Straßenbild erwarten. Im städtebaulichen Vertrag wird geregelt, dass Änderungen in der Freianlagengestaltung nur nach Abstimmung mit den Ämtern vorgenommen werden dürfen. Gleiches gilt für den Bereich an der Sven-Hedin-Straße. Hier ist zudem der Umgebungsschutz der benachbarten denkmalgeschützten Wohnanlage zu berücksichtigen (§ 10 DSchGBln), deren straßenseitiges Erscheinungsbild zu wahren ist.
Die Aufstellung von Altkleidersammelbehältern von Unternehmen erfolgt eher auf allgemein zugänglichen Flächen. Private Wohngrundstücke und deren private Erschließungsflächen sind dafür weniger geeignet. Sofern doch ein privates Unternehmen auf dem Privatgrundstück das Aufstellen eines Altkleidercontainers planen sollte, kann durch Einzelfallprüfung im nachgeordneten Verfahren auf der Grundlage des Freianlagenkonzepts (Anlage 7 städtebaulicher Vertag) ein Wildwuchs / Verschmutzung verhindert werden. Die Nutzung / Einteilung der anliegenden öffentlichen Verkehrsflächen obliegt den zuständigen Ämtern und ist nicht Regelungsgegenstand der Planung. Private Unternehmer haben grundsätzlich keinen Rechtsanspruch darauf, Altkleidercontainer an den öffentlichen Straßen abstellen zu dürfen.
Verfahrensfreie Werbeanlagen gem. § 62 BauOBln: Geplant ist ein allgemeines Wohngebiet, in dem gem. § 10 BauOBln Werbeflächen bis max. 2,50 m2 verfahrensfrei an der Stätte der Leistung angebracht werden dürfen. Das städtebauliche Konzept der Projektträger sieht überwiegend Wohnungsneubau vor.
Das Wohnhaus /der Vorgartenbereich an der Sven-Hedin-Straße unterliegt zudem dem Umgebungsschutz (§ 10 DSchG Bln) des benachbarten Denkmals, bei dem das straßenseitige Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Das gilt auch für die Zulässigkeit bzw. Gestaltung von Werbeanlagen an der Stätte der Leistung.
Eine Beeinträchtigung des straßenseitigen Erscheinungsbilds an der Fischerhüttenstraße durch störende Häufung von Werbeanlagen bzw. Verunstaltung des Landschaftsbilds ist auf Grund der überwiegend privaten Gartengestaltung nicht zu erwarten.
Die geplanten Nutzungen entsprechen denen des unmittelbaren Wohnumfelds. Verunstaltungen, Häufungen von Werbeanlagen sind im Bereich Fischerhüttenstraße nicht auffällig, so dass eine Gestaltungsfestsetzung im Bebauungsplan -um Wildwuchs immer neuer Anlagen zu verhindern-, nicht notwendig ist.
Ein Ausschluss dieser Anlagen (nur) im Plangebiet würde zudem aus Sicht des Wettbewerbsrechts einen Eingriff in den Gleichbehandlungsgrundsatz darstellen und somit rechtswidrig sein.
Von der Senatsverwaltung Umwelt Verkehr und Klimaschutz, Oberste Naturschutzbehörde, Ref. IIIB wurden folgende Hinweise und Bedenken vorgetragen:
• Zunächst wird begrüßt, dass die Realisierung des Grünen Hauptwegs Nr. 15 durch die Festsetzung der Plüschowstraße als übergeordnete Wege- und Grünverbindung sowie als Fläche mit Bindung für Bepflanzung und Erhalt vorhandener Bäume beibehalten worden ist.
• Auch, dass die bestehende Waldfläche nunmehr auch im Bebauungsplan als Waldfläche festgesetzt wird, ist zu begrüßen. Die Formulierung „die kiefernbestandene Fläche wird als Wald festgesetzt“ (kommt öfter in der Begründung vor) ist insofern nicht richtig, da es sich bei der Fläche auch ohne Festsetzung im Bebauungsplan bereits um eine Waldfläche im Sinne des Landeswaldgesetzes gehandelt hat und ist zu korrigieren. In der Stellungnahme von 2017 wurde angemerkt, dass das im Wald liegende Sickerbecken ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht erhält. Da nunmehr kein außenstehender Versorgungsträger dafür in Frage kommt, sondern der Grundstücksbesitzer dafür verantwortlich zeichnet, sollte es eine Rahmenregelung mit den Berliner Forsten geben, was im Rahmen dieses Rechts im Wald geschehen darf.
Die „Wald“- Fläche wurde bisher durch den Gartenbaubetrieb als Lagerfläche genutzt (Fundamentreste noch erkennbar). Wald als Erholungsfläche wird durch das Planungsrecht zukünftig gesichert.
Das Regenauslaufbauwerk und die Sickermulde werden ausschließlich zur Niederschlagsentwässerung des Hartmannsweilerwegs genutzt. Die Anlage wird weiterhin von den Berliner Wasserbetrieben betrieben und gewartet. (Anlagen der Berliner Wasserbetriebe auf Privatgrundstücken sind laut Auskunft der BWB nicht selten.) Diese wurden darauf hingewiesen, dass bei zukünftigen Arbeiten an ihrer Anlage die Berliner Forsten zu informieren sind. Im Bebauungsplan wird die Fläche zugunsten des Leitungsträgers öffentlich-rechtlich gesichert. Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu lediglich eine Verkehrssicherungspflicht der Anlage für die Eigentümer zum Schutz der Anwohner. (Der Wald kann als private Erholungsfläche durch Anwohner und Kita genutzt werden.) Im Übrigen erfolgt die Zufahrt für Wartungsarbeiten (wie bisher) über die Hofdurchfahrt vom Grundstück Hartmannsweilerweg.
Weitere Bedenken der Behörde wurden zum Vermeidungsgebot geäußert. Die private Grünfläche ist mit dem vorliegenden Entwurf auf eine Restfläche zwischen Wald und KITA geschrumpft. Dies wird nicht begründet und kann so auch nicht hingenommen werden. Sowohl WA 1 und WA 2 erstrecken sich nunmehr über den im Entwurf von 2017 als „Private Grünfläche“ dargestellten Bereich, auch die Baukörpergrenzen sind wesentlich in die Freifläche ausgeweitet worden. Dazu wäre eine genaue Bilanz der Versiegelungszunahme (von Entwurf zu Entwurf) und eine städtebauliche Begründung erforderlich.
Auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts vom Büro Müller-Reimann mit der Weiterführung der Leitidee "Weite und Enge" (Wettbewerb 03 Architekten) sollen der waldartige Baumbestand im westlichen Teil des Plangebiets und eine davorliegende offene und weite Freifläche weitestgehend erhalten werden. Die bisherige Festsetzung als “Grünfläche“ erhält die Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“, um auch den privaten Erholungscharakter mit Spielflächen und Bewegungsflächen für die Anwohner abzubilden. Um eine Versiegelung auf dieser Fläche zu begrenzen, soll neben der geplanten gärtnerischen Gestaltung die Zulässigkeit von Nebenanlagen auf Spielgeräte und Parkmöblierung (Bänke) beschränkt werden. Entsprechend den Hinweisen wurden weitere Grünordnungsmaßnahmen in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen, um den einheitlichen Charakter des Landschaftsbilds zu wahren. Die Baugrenzen der Baukörper im Baufeld WA 2 wurden korrigiert. Die geplanten Hausgärten werden nunmehr als Pflanzflächen im Übergangsbereich zur Parkanlage festgesetzt. Die Festsetzungen der Pflanzflächen im WA 1 und WA 2 schließen eine Nutzung durch Nebenanlagen oder eine Bodenversiegelung auf diesen Flächen aus.
Von der Obersten Naturschutzbehörde wurde auf die im Vorfeld diskutierte Einstufung des Geländes nach Innen- und Außenbereich sowie die Durchführung des B-Plans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB hingewiesen. Die Tatsache, dass die Einstufung des größten Teils der Fläche als Außenbereich erfolgte und das städtebauliche Konzept eine große, zusammenhängende Grünfläche mit dem Waldgebiet vorsah, ermöglichte es demnach dem beschleunigten Verfahren zustimmen. Einem Entwurf ohne die Festsetzung einer privaten Grünfläche (ca. 30 m breit) kann unter der Prämisse des beschleunigten Verfahrens jedoch nicht zugestimmt werden, da der hierbei Eingriff nunmehr wesentlicher ist und eine Eingriffsbilanz erforderlich macht. Die Planzeichnung ist zu ändern und die private Grünfläche wieder zu vergrößern (wie Stand 2017).
Den Hinweisen wurde entsprochen. Das Freianlagenkonzept bildete von Beginn an die Grundlage der zu sichernden ca. 30 m breiten unbebauten Grünfläche. Zugunsten des Nutzungsmaßes (WA 1, WA 2) wurde überlegt, die nicht überbaubaren Flächen (privates Grün) insgesamt den Wohngebieten zuzuordnen und durch Pflanzfestsetzungen den grünen Charakter der Flächen zu sichern. Da Bedenken seitens der Naturschutzbehörden erhoben wurde, wurde diese Planung aufgegeben. Die betreffende Fläche wird nunmehr als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ festgesetzt. Nach entsprechender Abstimmung zur Wahl der Festsetzungsart (private Grünfläche mit Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“) und der Aufnahme einer Pflanzempfehlung heimischer Arten konnte Einvernehmen hergestellt werden. Änderungen am zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzept sind damit nicht verbunden.
Von der Obersten Naturschutzbehörde wurde beanstandet, dass Flächen mit Bindung zur Bepflanzung im gesamten WA1 und WA2 nicht zu finden sind. Hier sollten die im „Naturschutzfachlichen Gutachten“ vorgeschlagenen Maßnahmen auch im Bebauungsplan durch Flächen und textliche Festsetzungen umgesetzt werden. Diese sollten im weiteren Verfahren mit der Konkretisierung des Freianlagenkonzepts aufgenommen werden.
Die Hinweise wurden beachtet. Das Freianlagenkonzept, dessen zeitliche Umsetzung im städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt ist, entspricht dem Stand von 2017. Zusammen mit dem städtebaulichen Konzept des Büros Müller-Reimann bildet es die Grundlage der Planinhalte des Bebauungsplanentwurfs 6-24. Festsetzungen von Grünordnungsmaßnahmen wurden ergänzt und die Begründung vervollständigt. Der Begründung wird eine Pflanzliste beigefügt, die im Vorfeld mit den Fachplanern und der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt wurde. Die im „Naturschutzrechtlichen Fachgutachten“ empfohlenen Maßnahmen sind (mit Ausnahme des Baumerhalts) Bestandteil der Planung.
Es wurde weiterhin auf die Beachtung der Hinweise von 2017 zum Artenschutz verwiesen.
Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die im Schreiben vom 21.03.2017 ergänzenden Untersuchungen zum Vorkommen von Echsen und Brutvögeln wurden veranlasst. Die Ergebnisse wurden in der Anlage „Faunistische Potentialeinschätzung“ dokumentiert. Die Nutzung des B-Plangebietes als Fortpflanzungsstätte von streng geschützten Arten des Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie sowie Arten der Roten Liste der Brutvögel Berlins (WITT & STEIOF 2013) wird wegen der Lage des B-Plangebietes ausgeschlossen. Der in Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie aufgenommene Neuntöter wurde 2011 als Durchzügler nachgewiesen. 2017 erfolgte kein Nachweis der Art. Es konnte kein Nachweis auf ein Vorkommen von Echsen der streng geschützten Art erbracht werden.
Die im Gutachten vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen wurden als Vertragsregelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Hierhin verpflichten sich die Bauherren auch die Schutzmaßnahmen und die Umsetzung von Maßnahmen, die vor Baubeginn durchgeführt sein müssen (Nistkästen), im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung durch einen Sachverständigen zu kontrollieren.