Planungsdokumente: Stage-Test 11-999 Rummelburger Bucht Nord

Innerhalb des Bebauungsplanes werden Festsetzungen zu grünordnerischen Maßnahmen und zur architektonischen Gestaltung, in Bezug auf grünordnerische Belange, getroffen. Wichtige Beiträge zum Klimaschutz und zur Sicherung einer attraktiven grünräumlichen Struktur und gleichzeitiger Auflockerung von Stellplätzen können somit planungsrechtlich sichergestellt werden. Folgende Festsetzungen sind zur Sicherung dieser Ziele in den Bebauungsplan aufgenommen worden:

• In den Flächen für Wohnen sind je angefangene 650 m² Grundstücksfläche mindestens ein standortgerechter Baum mit einem Mindeststammumfang von 18/20 cm zu pflanzen und dauerhaft zu pflegen und nach Abgang neu zu pflanzen.

Die Festsetzung verfolgt das Ziel einer klimaangepassten und adäquaten Grünraumentwicklung, sodass hier standortgerechte Pflanzungen hergestellt werden. Die Festsetzung wird über den Flächenbezug je angefangene 650 m² Grundstücksfläche zu erfüllen sein. Dadurch kann eine Standortflexibilität sowie eine Durchgrünung erreicht werden. Weiterhin unterstützt die Festsetzung eine klimagerechte Entwicklung hinsichtlich der Kühlungswirkung.

• In den Flächen für Wohnen sind mindestens 50 % der Dachflächen extensiv zu begrünen. Dabei sind Dachflächen von Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO nicht einzubeziehen. Die Substratstärke muss mindestens 8 cm betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.

Die extensive Dachbegrünung von mindestens 50 % der Dachflächen trägt Sorge, dass die technische Gebäudeausrüstung auf der einen Seite ausreichend dimensioniert und gestaltet werden kann, auf der anderen Seite leistet die Festsetzung einen Beitrag zum Klimaschutz und der klimaangepassten Stadtentwicklung. Hierdurch können Regenmengen vorgestaut werden und durch die Begrünung dazu führen, dass bei Starkregenereignissen, die gesamte Wassermenge zeitverzögert auf dem Grundstück versickert werden kann und nicht direkt in die Kanalisation eingeleitet werden muss. Hierdurch kann eine nachhaltige Quartiersentwicklung einen Beitrag zur klimagerechten Stadtentwicklung leisten.

• Ebenerdige Stellplatzflächen sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je 4 Stellplätze ist ein standortgerechter Baum mit einem Mindestumfang von 18/20 cm zu pflanzen und dauerhaft zu pflegen und nach Abgang neu zu pflanzen. Dabei sind mindestens 4,5 m² große Baumscheiben herzustellen, deren Breite 2,0 m nicht unterschreiten darf.

Es wird eine Verhältnis- bzw. Bezugsfestsetzung für die Pflanzung für standortgerechte Bäume entlang der privaten Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Hierdurch können Spielräume in der konkreten Verortung der Baumstandorte gesichert werden. Zusätzlich werden auch klare Anforderungen und Bedingungen an die Entwicklung der Baumpflanzungen im Straßenraum festgelegt.

• Innerhalb der Flächen für Wohnen ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.

Die Festsetzung der wasser- und luftdurchlässigen Befestigung von Wegen und Zufahrten dient der Vermeidung bzw. Minderung von negativen Auswirkungen von Bodenversiegelungen auf den Boden und den Wasserhaushalt. Um die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes so weit wie möglich zu erhöhen bzw. zu erhalten, sind Wege und Zufahrten mit einem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau herzustellen, damit der Versiegelungsgrad des Bodens gemindert und eine hohe Versickerungsrate von Niederschlagswasser sichergestellt wird. Dies ist z.B. durch Beton- oder Natursteinpflaster mit Schottertragschicht, durch wassergebundene Wegedecken oder durch Rasengittersteine möglich. Die Versickerung von Niederschlagswasser trägt zur Grundwasseranreicherung sowie zur Entlastung von Vorflutern durch erhöhten Gebietswasserrückhalt bei und dient dem Schutz, der Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft.

Zur Sicherung einer attraktiven Gestaltung entlang der öffentlichen Verkehrsräume und der Sicherung von unversiegelten Bereichen wird festgesetzt, dass in den Flächen für Wohnen die Flächen zwischen den erschließenden Straßen Ahrensfelder Chaussee, Henriette-Herz-Allee und dem Karl-Philipp-Moritz-Weg und straßenseitiger Baugrenze zu begrünen sind. Eine Unterbrechung ist durch erforderliche Hauseingangsbereiche mit entsprechender Ausstattung (z.B. Fahrradabstellbereiche) oder zu sichernder Verbindungswege in einer Breite von max. 4 m je Hauseingang oder Verbindungsweg zulässig.

Verkehrsflächen

Neben den Flächen für das Wohnen 1 bis 3 erfolgen weitere Festsetzungen im Bebauungsplan, die der Erschließung des Entwicklungsgebietes und der Sicherung einer Fuß- und Radverbindung dienen.

Entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze erfolgt die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche bis zur Mitte der Fahrbahn der Straße Am Gehrensee. Daran schließt sich westlich eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ an. Die Ausgestaltung orientiert sich dabei an den vorhandenen Flurstücksgrenzen, die auf der Grundlage von Wettbewerbsergebnissen und der anschließenden Veräußerung von Flächen definiert wurden. In der Hauptzeichnung ist diese Abgrenzung wie im Ursprungsbebauungsplan übernommen worden.

Als Diskussionsgrundlage im weiteren Prozess ist ein ergänzender Planungsausschnitt mit in die Planzeichnung aufgenommen worden, der die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung in einer neuen Abgrenzung darstellt. Hintergrund sind Überlegungen, dass die westlich angrenzenden geplanten Baukörper über diese Fläche, den geplanten Stadtplatz, erschlossen werden und somit eine einheitliche Gestaltung und eine klare Definition der Grundstücksverhältnisse für die Umsetzung und den weiteren Umgang der Fläche hilfreich sein können. Weiterhin wird in der Alternativvariante ergänzend nördlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung eine öffentliche Straßenverkehrsfläche aufgenommen, um ggf. auf Bedarfe von Stellplätzen im öffentlichen Raum reagieren zu können. Die Zielsetzung einer attraktiven Fuß- und Radwegeverbindung über die Fläche kann durch entsprechende gestalterische Maßnahmen sichergestellt werden.

Alternativvariante zum Umgang mit der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (o.M.)

Um die planerische Sicherung einer Erreichbarkeit des südöstlichen geplanten Baukörpers zu Anlieferungszwecken über die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sicherstellen zu können, wird für die markierte Fläche A-B-C-D-A festgesetzt, dass die Überfahrt für den motorisierten Anlieferungsverkehr zulässig ist. Um eine kleinteilige Aufteilung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung zu verhindern, ist ergänzend der eben beschriebene Bereich in der Planzeichnung definiert worden, um frühzeitig Rückschlüsse zur Ausgestaltung, aber auch der rechtlichen Notwendigkeiten zur Befahrbarkeit dieses Teilbereiches sicherstellen zu können.

Die zentrale Erschließung des Quartiers erfolgt aus westlicher Richtung über die Henriette-Herz-Allee und wird in Form einer Privatstraße in einer Breite von 6 m im Bebauungsplan festgesetzt.

Flächen für Nebenanlagen

Innerhalb der Flächen für Wohnen werden entlang der festgesetzten Privatstraße Flächen für Stellplätze festgesetzt, die somit planungsrechtlich gesichert und verortet werden. Stellplätze außerhalb dieser gekennzeichneten Bereiche sind nicht zulässig. Ebenfalls wird festgesetzt, dass Garagen und überdachte Stellplätze innerhalb der gekennzeichneten Bereiche nicht zulässig sind. Die Gefahr der Erstellung von einem Flickenteppich in Form eines Wechsels von Garagen, Carports oder Stellplätzen soll damit ausgeschlossen werden und ein attraktives Straßenraumprofil gesichert werden.

Sozialer Wohnungsbau

Zur Sicherung eines Kontingents an bezahlbarem bzw. mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung geförderten Wohnraum, wird die Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, dass mind. ein Anteil von 30 % von Wohngebäuden diesen Wohnraumtypen zuzuordnen ist. Ausnahmsweise können Wohngebäude ohne förderungsfähige Wohnungen zugelassen werden, wenn der nach Satz 1 erforderliche Mindestanteil in einem anderen Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans erbracht wird.

Die Festsetzung bezieht sich darauf, dass Wohngebäude bzw. ein gewisser Anteil mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können müssen, das heißt es sind nur solche Wohngebäude zulässig, die die Anforderungen der entsprechenden gebäudebezogenen Förderungsvoraussetzungen erfüllen. Eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen, besteht nicht. Es ist nicht entscheidend, ob eine Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus erfolgt. Demnach sind auf den festgesetzten Flächen auch solche Wohngebäude zulässig, die ohne Inanspruchnahme von Mitteln des sozialen Wohnungsbaus freifinanziert werden, wenn sie denn die gebäudemäßigen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen.

Der Ursprungsbebauungsplan XXII-39 hat sich zu Fragen des Immissionsschutzes bereits auseinandergesetzt und auf dieser Grundlage Festsetzungen von Gewerbegebieten und Mischgebieten entlang der Ahrensfelder Chaussee vorgesehen. Die Straße sowie die in der Nähe liegende Bahntrasse tragen zu entsprechenden Lärmimmissionen bei.

Zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, unter Berücksichtigung der Vorgaben für eine Fläche zum Wohnen, wird zurzeit ein Lärmgutachten erarbeitet, auf dessen Grundlagen entsprechende Festsetzungen in den Bebauungsplan mit aufgenommen werden, so dass die architektonische Ausgestaltung der Wohnungen so erfolgt, das entsprechende Lärmwerte eingehalten bzw. negative Auswirkungen ausgeschlossen werden können.

Als Grundlage für die weiterführende lärmtechnische Betrachtung in Bezug auf den Straßenverkehr wird aktuell ein Verkehrsgutachten erarbeitet.

Lärmschutzfestsetzungen folgen.

Klimaschutz

Der Klimaschutz und Maßnahmen zu deren Umsetzung stellen eine zentrale Herausforderung aktueller städtebaulicher Planungen dar. Attraktive Wohnformen sind mit kompakten Strukturen zu vereinbaren. Gebäude so herzustellen, dass sie den Klimaschutz mitdenken und gleichzeitig finanzierbar bleiben und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann.

Innerhalb der Entwicklungsfläche ist eine dichte, dem Wohnen dienende, Struktur vorgesehen, die an den Rändern des Plangebietes eine mind. fünfgeschossige Bebauung vorsieht und im Innenbereich mit einer dreigeschossigen Bebauung arbeitet. Die Dichte und Höhenentwicklung ermöglichen die Schaffung einer Vielzahl von Wohnungen bei gleichzeitig möglichst geringem Flächenverbrauch. Bis auf eine zentrale Erschließungsachse sollen die freien Flächen im Wesentlichen grünräumlich gestaltet werden. Die Pflanzung von Bäumen, bezogen auf die Anzahl von Stellplätzen und der Grundstücksgröße, werden im Bebauungsplan aufgenommen. Zusätzlich sind die Gebäude mit einem Gründach zu versehen.

Aufgrund der vorhandenen Infrastrukturen wie der S-Bahn-Anschluss und die direkte Bushaltestelle am Geltungsbereich, das Vorhandensein eines Nahversorgers in direkter Nachbarschaft und der fußläufigen Erreichbarkeit von Naherholungsorten besteht die Chance, zu einer Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs beizutragen. Zusätzlich werden im hochbaulichen Entwurf und in den Freianlagen eine Vielzahl von Fahrradstellplätzen vorgesehen.

Sonstiges

• Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

Der vorliegende Bebauungsplan XXII-39-1-VE ersetzt die bisherigen Vorschriften des Bebauungsplanes XXII-39 in dem dargestellten Geltungsbereich. Damit wird der überdeckte Bereich entsprechend dem Grundsatz „das jüngere Gesetz hebt das ältere Gesetz auf“ außer Kraft gesetzt.