Planungsdokumente: Stage-Test 11-999 Rummelburger Bucht Nord

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan XXII-39-1-VE setzt für die Baufläche im Vorhabengebiet kein Baugebiet i.S.d. BauNVO fest, sondern bestimmt durch die Festsetzung von Flächen „Wohnen 1 bis Wohnen 3“ i.V.m. den textlichen Festsetzungen Nr. 1 bis 3 die auf dem Vorhabengrundstück zulässigen Nutzungen.

Eine Gliederung der Flächen mit der Nutzungsart „Wohnen“ erfolgt in Form von unterschiedlichen zulässigen Nutzungen sowie der horizontalen Gliederungen von Nutzungsmöglichkeiten.

In den Flächen Wohnen 1, Wohnen 2 und Wohnen 3 sind folgende Nutzungen zulässig:

• Wohnungen,
• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
• Räume für freie Berufe,
• Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

Diese Nutzungen orientieren sich grundsätzlich an den Nutzungen eines allgemeinen Wohngebietes gem. § 4 BauNVO, nehmen allerdings im Zuge der Möglichkeiten eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in die Zulässigkeit sonstige nicht störende Gewerbebetriebe in die allgemeine Zulässigkeit mit auf. Durch die Zulässigkeit von Räumen für freie Berufe wird das Nutzungsspektrum im Vorhabengebiet und um in Wohngebieten übliche Nutzungen wie z.B. Steuerberatung oder Arztpraxen erweitert. Die Zulässigkeit dieser Räume für freie Berufe orientiert sich an der allgemeinen Zulässigkeit i.S. von § 13 BauNVO. In Wohngebieten nach § 4 BauNVO sind Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig. Da im Vorhabengebiet ebenfalls in Anlehnung an ein Wohngebiet i.S. von § 4 BauNVO das Arbeiten zulässig werden soll, soll den zukünftigen Anwohner*innen eine Flexibilität in der Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit ermöglicht werden. Die Möglichkeit der Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten für die zukünftigen Bewohner*Innen ermöglicht weiterhin einen Beitrag zur Vermeidung von motorisiertem Individualverkehr und damit auch zur Minderung der Immissionsbelastungen.

Somit kann die Zielsetzung eines lebendigen Quartiers mit den Möglichkeiten eines Nebeneinanders von Wohnen und das Wohnen nicht störende Arbeitsmöglichkeiten sichergestellt werden. Gleichzeitig kann eine Belegung der Flächen möglichst flexibel, unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzungen, durchgeführt werden. Das Wohnen stellt allerdings immer noch die zentrale Nutzungsart dar.

Für die Fläche „Wohnen 2“ ist in den Planungen eine „Kindertagesstätte“ vorgesehen. Die Zulässigkeit einer Kindertageseinrichtung ermöglicht den zukünftigen Bewohner*Innen kurze Wege und kann damit ebenfalls einen Beitrag zur Vermeidung von motorisiertem Individualverkehr und damit auch zur Minderung der Immissionsbelastung leisten. Durch die Anzahl an neuen Wohneinheiten ist die Errichtung eines neuen Kindergartens ausdrücklich erforderlich und soll im Zuge des Durchführungsvertrags auch rechtlich gesichert werden. Planungsrechtlich ist die Errichtung grundsätzlich in den Flächen Wohnen 1 bis 3 zulässig. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht eine Verortung innerhalb der Fläche Wohnen 2 vor.

Für die Fläche „Wohnen 3“ werden zur Sicherung der Versorgung des Gebietes zusätzlich kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit aufgenommen. Die Vielfältigkeit des neuen Quartiers soll damit unterstützt und weiter gestärkt werden.

Zusätzlich erfolgt unter Hinzunahme dieser Nutzungsvorstellungen eine Festsetzung (4), dass innerhalb der Flächen für Wohnen 2 und 3 im ersten Vollgeschoss Wohngebäude unzulässig ist. Unter Berücksichtigung der unmittelbar an die Flächen Wohnen 2 und 3 angrenzende Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, die als Stadtplatz ausgestaltet sein soll und den Eingangsbereich ins Quartier definiert, sollen hier Nutzungen wie Kindertagesstätte oder kleinflächige Läden und Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden.

Grundsätzlich sind im Vorhabengebiet im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Das Vorhaben umfasst geplante Wohngebäude, die mit einer entsprechenden maximalen Grundfläche auszuführen sind, die sich am Vorhaben orientieren und mit einer maximalen Grundfläche von 8.250 m² und einer maximalen Geschossfläche von 37.000 m² festgesetzt werden. Diese Höchstgrenzen orientieren sich am hochbaulichen Konzept zur Entwicklung der Flächen und werden durch die Aussagen des Vorhaben- und Erschließungsplanes und den Inhalten des städtebaulichen Vertrages ergänzt.

(Anpassungen aufgrund der weiteren architektonischen Ausgestaltung bis zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nicht auszuschließen.)

Die Höhe der baulichen Anlagen werden mit der Festsetzung der maximalen Oberkante der Gebäude über NHN festgesetzt. Die Höhenangaben sind der Planzeichnung zu entnehmen. Diese Gebäudehöhen entsprechend der konkreten Planung die dem Vorhaben zu Grunde liegen. Für eine gewisse Flexibilität ist ein geringer Puffer mit aufgenommen worden. Die festgesetzten Oberkanten können durch in der textlichen Festsetzung Nr. 9 um einen 1 m für bestimmte technische Anlagen überschritten werden, um hier einen gewissen planerischen und gebäudeorganisatorischen Spielraum zu ermöglichen. Weiterhin wird die maximale Geschosszahl der Gebäude in den Bebauungsplan aufgenommen. Dabei findet eine städtebaulich-strukturelle Gliederung insofern statt, als dass im Bereich „Am Gehrensee“ eine Dominante an der Ecke zur Ahrensfelder Chaussee mit VII Geschossen möglich ist. Entlang der Ahrensfelder Chaussee wird eine fünfgeschossige Bebauung festgesetzt, die durch dreigeschossige Verbindungsbauten vertikal gegliedert wird. Zum Karl-Philipp-Moritz-Weg im Norden des Plangebietes und der Henriette-Herz-Allee im Westen wird ebenfalls eine maximal fünfgeschossige Bebauung festgesetzt. Die Baukörper nördlich entlang der Privatstraße sind mit maximal drei Geschossen auszuführen. Ein klar strukturierter Rand des Baugebietes wird durch Gebäude niedriger Höhe im inneren des „Blocks“ ergänzt.

Weiterhin wird zur Klarstellung festgesetzt, dass bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen, sind. So können weiterführende Konflikte im Zuge der Baugenehmigung vermieden werden.

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt in Anlehnung an § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m mit § 23 BauNVO durch Baukörperausweisungen mittels Baugrenzen, die die Gebäude des Vorhabens in ihrer geplanten Form umfassen. Die festgesetzten Baukörper in ihrer Lage und Größe innerhalb des Vorhabengrundstückes entsprechen dem Ergebnis der hochbaulichen Planungen des Vorhabenträgers, welches die Grundlage zur planungsrechtlichen Sicherung des Wohnungsbauvorhabens im vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXII-39-1-VE bildet. Für eine Flexibilität in der Umsetzung erfolgt lediglich ein Puffer von 0,5 m rings um das Gebäude. Ausgenommen davon sind die Gebäudekanten zur Ahrensfelder Chaussee, der Stadtplatz im Osten und die Gebäudekanten der Gebäude entlang des Karl-Philipp-Moritz-Weges.

Um Anpassungsmöglichkeiten und eine gewisse Flexibilität in der Außengestaltung und der Anordnung von Gebäudeteilen wie Balkonen, architektonischen Gliederungselementen oder Überdachungen von Hauseingangsbereichen zu sichern, wird eine Festsetzung aufgenommen, die für die baulichen Anlagen innerhalb des Bebauungsplanes ein Vortreten von Gebäudeteilen (Balkone / architektonische Gliederungen, Überdachungen von Hauseingangsbereichen) bis zu 1,5 m vor die Baugrenze zulässt.

Aufgrund der baukörperscharfen Festsetzungen der Baugrenzen und des beigefügten Vorhaben- und Erschließungsplanes kann auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet werden.