Planungsdokumente: "Altes Pankower Tor"

Das Grundstück Kopenhagener Straße 96 wird von einem Bauunternehmen derzeit vorwiegend als Lagerfläche gewerblich genutzt. Einzelne Teilflächen, u.a. auch die Grundstücke Tollstraße 1 - 4, liegen brach. Die Brachflächen weisen Spontanvegetation sowie vereinzelten Baumbewuchs auf. Darüber hinaus hat sich auf Teilbereichen des südlichen Plangebietes, im Übergang zum Mauergrünzug, ein ausgeprägter Baumbestand ausgebildet. Die Flächen der bisherigen Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ sind zum Teil mit größeren Lauben und an der Straße 78 mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern überbaut. Faktisch dienen lediglich einzelne verbliebene Parzellen einer Nutzung als Kleingarten. Die Kleingartennutzung soll kurzfristig aufgegeben werden.

Für das Plangebiet besteht keine verbindliche Bauleitplanung im Sinne des § 30 BauGB. Da sich die Grundstücke innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befinden, sind Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen.

Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes ist entlang der westlichen Seite der Tollerstraße geprägt durch straßenbegleitende, überwiegend in abweichender (halboffener) Bauweise errichtete drei- bis viergeschossige Wohnbebauung mit teilweise ausgebauten Dachgeschossen. Diese Bebauung setzt sich auch in der Niederstraße fort, die den Baublock im Norden begrenzt. Abweichend sind im Verlauf der Kopenhagener/ Hauptstraße am westlichen Blockrand Geschoßwohnungsbauten in geschlossener Bauweise mit bis zu sechs Vollgeschossen vorzufinden. Eine vordere faktische Baugrenze, in einem Abstand von 4 m zur straßenseitigen Grundstücksgrenze, definiert einen nicht überbaubaren Vorgartenbereich. Der Blockinnenbereich ist von Bebauung freigehalten.

Wohnen ist die dominierende Art der baulichen Nutzung, ergänzt um nichtstörendes Gewerbe in den Erdgeschossbereichen entlang der Hauptstraße. Die Eigenart der näheren Umgebung lässt sich jedoch nicht zweifelsfrei einem der Baugebiete der BauNVO zuordnen. Somit regelt ausschließlich § 34 Abs. 1 BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben.

Nach geltendem Recht ist gem. § 34 Abs. 1 BauGB auf den o.g. Grundstücken eine Bebauung in halboffener Bauweise zulässig, die sich an der Baukörpertiefe sowie der Gebäudehöhe des Bestandsgebäudes Hauptstraße 1C orientiert. Die Baufluchten der unmittelbar benachbarten Bebauung ist aufzunehmen. Im rückwärtigen Bereich ist keine bauliche Entwicklung zulässig. Hinsichtlich der Zulässigkeit der Nutzungsart gilt ebenfalls das Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB.