Planungsdokumente: "Altes Pankower Tor"

Die Flächen der Grundstücke Tollerstraße 2 und 4 liegen derzeit brach. Nördlich grenzen in jüngster Vergangenheit in offener Bauweise errichtete, ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser an. Nordöstlich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanentwurfs 3-18 schließen sich eine Grünfläche, ein Sportplatz, der Bereich des sowjetischen Ehrenmals (Friedhof für die gefallenen Offiziere und Soldaten der Roten Armee aus den Endkämpfen um Berlin im April/Mai 1945) sowie die Schönholzer Heide an, die alle dem baulichen Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB zuzuordnen sind. Östlich grenzt die Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ an.

Nach geltendem Recht ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB auf den o.g. Grundstücken Wohnbebauung in offener Bauweise zulässig, die sich hinsichtlich der Grundflächen sowie der Gebäudehöhen an der bestehenden Einfamilienhausbebauung östlich der Tollerstraße orientiert. Die faktische Baugrenze darf nicht überschritten werden.

Die KGA „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ umfasste ehemals 32 Parzellen, von denen augenscheinlich 13 Grundstücke zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. 12 Grundstücke wurden nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) aus den Flächen der KGA herausgelöst und es wurden Einzelgrundstücke gebildet. Diese Grundstücke liegen vor allem im östlichen Teil der KGA und sind in offener Bauweise mit kleineren ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäusern bebaut. Die Erschließung dieser Grundstücke erfolgt über die Straße 78. An der Straße 78 definiert eine vordere faktische Baugrenze einen nicht überbaubaren Vorgartenbereich.

Die Parzellen im westlichen Bereich der KGA werden bisher vorwiegend kleingärtnerisch bzw. zu Erholungszwecken genutzt. Die vorgefundene Bebauung besitzt ganz überwiegend nicht die Prägung von Wohngebäuden. Sie besitzt auch kein solches Gewicht, dass sie das Gebiet als Erholungsgrundstücksgebiet prägen, sondern sind als Nebenanlagen der gärtnerischen Nutzung der Freiflächen untergeordnet.

Die Erschließung der Parzellen der KGA, die nicht an der Straße 78 liegen, ist nicht gesichert, sondern erfolgt bisher über einen mittig in der KGA gelegenen Weg, der in den Waldsteg mündet. Eine Sicherung über eine Baulast oder eine Grunddienstbarkeit besteht nicht. Der Anschluss an eine öffentlich- rechtliche Verkehrsfläche ist somit nicht gegeben.

Nach geltendem Recht ist gem. § 34 Abs. 1 BauGB auf den straßenbegleitenden Grundstücken an der Straße 78 eine Bebauung mit Einfamilienhäusern in offener Bauweise zulässig, die sich hinsichtlich der Grundflächen sowie der Gebäudehöhen an der bestehenden Bebauung orientiert. Die Straße 78 besitzt keine trennende Wirkung – hinsichtlich der Gebäudehöhe prägt auch auf die auf der östlichen Straßenseite gelegene Bebauung die o.g. Grundstücke.

Die Flächen im westlichen Bereich der KGA besitzen keine Baulandqualität. Die Erschließung ist nicht gesichert. Nach geltendem Recht ist eine Bebauung gem. § 34 Abs. 1 BauGB unzulässig.

Dieser ca. 3 ha große Bereich wird gewerblich genutzt. Die Art der baulichen Nutzung entspricht faktisch einem Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO. Die überwiegend eingeschossigen Baulichkeiten verfügen über unterschiedliche Grundflächen und sind in offener oder abweichender Bauweise errichtet. Auch die zu großen Teilen versiegelten Freiflächen besitzen als Lager- oder Erschließungsflächen eine gewerbliche Prägung.

Nach geltendem Recht beurteilt sich gem. § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit von Vorhaben hinsichtlich der Nutzungsart allein danach, ob diese nach § 8 BauNVO in dem Gebiet allgemein zulässig wären. Wohnen gehört nicht zu den allgemein zulässigen Nutzungsarten. Ansonsten regelt § 34 Abs. 1 BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben.