Planungsdokumente: Stage-Test 9-41

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 werden rund 6.700 m² als Gewerbegebiet, differenziert in GE1 und GE2, festgesetzt. Gewerbegebiete haben innerhalb des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandorts Berlin – Johannisthal Adlershof eine wichtige Funktion. Das Plangebiet unterliegt einem andauernden Entwicklungsdruck, der raumverträglich gesteuert werden soll.

Die Festsetzung eines Gewerbegebietes in dieser Lage ist im Kontext der Gesamtnutzungsverteilung innerhalb des angrenzenden städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Johannisthal/Adlershof“ zu beurteilen. Störempfindliche Nutzungen an der stark befahrenen Köpenicker Straße, der benachbarten Bahntrasse sowie des geplanten Betriebshofes der BVG würden von vorneherein Belästigungen an der Zumutbarkeitsschwelle ausgesetzt sein.

Darüber hinaus dient die Festsetzung eines Gewerbegebietes dem Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG. Nach dessen Maßgabe ist die geeignete Anordnung von Baugebieten zueinander zu berücksichtigen, um den Störgrad innerhalb des Plangebietes bzw. auf schutzbedürftige Nutzungen außerhalb des Plangebietes zu gewährleisten. Um die immissionsrechtlichen Auswirkungen auf die südöstlich angrenzende Kleingartenkolonie mit teilweise vorhandenen Dauerwohnrechten zu reduzieren, werden zwischen dem vorgesehen BVG-Betriebsgelände und der Kleingartenanlage Gewerbeflächen festgesetzt, die hinsichtlich ihrer Nutzungsintensität bzw. zulässigen Nutzungen eingeschränkt werden.

Um den Schutzbelangen des vorhandenen angrenzenden Wohnens zu entsprechen, muss die Zulässigkeit einzelner Nutzungen aus städtebaulichen Gründen geregelt werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebietes bleibt, trotz der Einschränkungen für die Zulässigkeit von Arten gewerblicher Nutzungen, gewahrt. Die zulässigen Ausnahmen können im Rahmen einer Einzelfallprüfung hinsichtlich der Verträglichkeit, Auswirkungen und Einfügung der Nutzung sowie Größe des Betriebes bewertet werden. Die erforderliche Einzelfallprüfung für die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ermöglicht durch den Ermessensspielraum generell eine Einflussnahme im Baugenehmigungsverfahren und eine auf die Situation abgestellte Entscheidung. Der beabsichtigte Gebietscharakter ist mit keinem anderen Baugebietstyp nach BauNVO planungsrechtlich sicher zu stellen.

Zulässige Nutzungen

Durch die textlichen Festsetzungen Nr. 1 bis Nr. 4 soll geregelt werden, dass in den Gewerbegebieten ausschließlich technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe sowie technologie- und forschungsorientierte Dienstleistungsunternehmen zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Der allgemeine Charakter eines Gewerbegebiets, die der vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen soll, bleibt erhalten. Die Eigenschaft des WISTA-Geländes als ein historisch gewachsener Forschungsstandort stellt einen besonderen städtebaulichen Grund dar, der die Konkretisierung der zulässigen Nutzungen rechtfertigt.

Durch die vorhandenen Betriebe und die Ansiedlung der naturwissenschaftlichen und mathematischen Fakultäten der Humboldt-Universität auf benachbarten Flächen wird die örtliche Bedeutung als Wissenschaftsstandort noch zusätzlich verstärkt. Der wirtschaftliche Belang der Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplätzen ist unter den sich verändernden Wirtschaftsbedingungen nicht mehr allein durch die Bereitstellung von Gewerbeflächen sicherzustellen, vielmehr bedarf es oftmals der planerischen Festsetzung spezieller Gewerbegebiete, die in einer bestimmten, auf Gemeindeebene nur begrenzt vorhandenen Standorteigenschaft begründet sind. Die Konkretisierung der Nutzungen ist deshalb notwendig, um das Gewerbegebiet auf Betriebsarten zu begrenzen, die in enger Kooperation zu den Forschungseinrichtungen stehen und entsprechende Ressourcen und Kapazitäten nutzen oder vervollständigen können. Gleichzeitig wird auch dem Belang des Umweltschutzes Rechnung getragen, da aufeinander bezogene und kooperierende Nutzungen am gleichen Standort zu einer verkehrsmindernden Siedlungsentwicklung beitragen. Eine „Stadt der kurzen Wege“ ist als ein Planungsgrundsatz mit höchster Priorität für die Zukunft anzusehen. Als in Kooperation mit den wissenschaftlichen Einrichtungen stehende Nutzungsarten sind speziell Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen zu werten, die technologie- und forschungsorientiert sind. Unter dem Begriff „technologieorientiert“ sind die betriebswirtschaftlichen und technologischen Kenntnisse sowie Verfahren des technischen Entwicklungsbereichs, unter „forschungsorientiert“ die wissenschaftlichen Kenntnisse und Verfahren des Forschungsbereiches gefasst.

Unter die zulässigen Dienstleistungsunternehmen fallen insbesondere Ingenieurgesellschaften, Entwicklungslabore, mess- und prüftechnische Einrichtungen, Softwarehäuser, Unternehmensberatungen und andere Betriebsarten mit eindeutiger Technologie- und Forschungsorientierung. Als in Kooperation mit den wissenschaftlichen Einrichtungen stehende Nutzungsarten sind speziell Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen zu werten, die technologie- und forschungsorientiert sind.

Einzelhandel

Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 2030 stellt den Bereich Dörpfeldstraße/Rudower Chaussee als Ortsteilzentrum dar. Die Festsetzung von Einzelhandel widerspräche zudem dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept des Bezirks Treptow-Köpenick und den dort festgelegten angestrebten Einzelhandelsentwicklungen. Um die geplante Konzentration des Einzelhandels zu unterstützen, sollen auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO eigenständige Einzelhandelsnutzungen gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauGB im Gewerbegebiet ausgeschlossen werden. Damit soll auch verhindert werden, dass sich selbstständige Einzelhandelsbetriebe wie z. B. Discounter, deren Größe häufig knapp unter dem Schwellenwert des § 11 Abs. 3 BauNVO liegt, ansiedeln können.

Daher wird bestimmt, dass im Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe unzulässig sind. Ausnahmsweise können Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zugelassen werden, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb funktional zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse deutlich untergeordnet sind, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende Produkte zu veräußern (textliche Festsetzung Nr. 1).

Ziel dieser Regelung ist es, u.a. produzierenden Gewerbebetrieben die Gelegenheit zu geben, neben der Produktion eine Verkaufsstelle einzurichten. Die Festsetzung Nr. 1 trägt somit zur Steigerung der Standortattraktivität für das produzierende Gewerbe bei. Gleichzeitig wirkt sie einer Einzelhandelskonzentration entgegen, die nicht mit den Zielen des StEP Zentren und Einzelhandel und den Zielen der Entwicklungsmaßnahme vereinbar ist.

Speditionen, Lagerplätze und Tankstellen

Entsprechend sind Logistikbetriebe, Speditionen, Lagerplätze und Tankstellen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO nur zulässig, wenn sie betriebseigenen Zwecken dienen. Eine Ansiedlung von städtebaulich unerwünschten Nutzungen wird so im Gewerbegebiet vermieden. Darüber hinaus ist durch die Bauweise bzw. als nicht überbaute Lagereinrichtungen und ihrer Großflächigkeit nur unzureichend eine Integration in das bauliche Umfeld möglich. Diese Nutzungen können zudem zu hohen Immissionsbelastungen durch Schwerlast- und Individualverkehr führen, die aufgrund der Lage zu den Kleingartenkolonien vermieden werden sollen. Insbesondere in dieser Lage, die als Eingangsbereich für den Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof dient, wären diese Nutzungen kontraproduktiv für das Gesamtensemble. Diese laut Baunutzungsverordnung in fast allen Gebietskategorien allgemein oder ausnahmsweise zulässige Nutzungsform hat sich nach neuerer Erkenntnis als vielerorts unvereinbar mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung herausgestellt (textliche Festsetzung Nr. 2).

Bordelle und bordellartige Betriebe

Einrichtungen für die Schaustellung von Personen in Peep-, Sex- oder Live-Shows, Bordelle oder bordellartige Betriebe als Unterart von Gewerbebetrieben sind nach Maßgabe des § 1 Abs. 9 BauNVO im Geltungsbereich des Bebauungsplans aus besonderen städtebaulichen Gründen ausgeschlossen, da eine Gebietsunverträglichkeit vorliegt. Diese Betriebe sind unzulässig, da sie Konflikte mit dem weiteren städtebaulichen Umfeld verursachen können. Sie stehen im Widerspruch zu dem qualitativen Profil des Entwicklungsgebiets Adlershof als Wissenschafts- und Technologiestandort. Diese Betriebe lassen regelmäßig bei eher geringem Investitionsbedarf eine vergleichsweise hohe Gewinnerwartung vermuten. Sie gefährden damit den Fortbestand anderer, originär vorgesehener und dem Wissenschafts- und Forschungscharakter entsprechender Gewerbebetriebe am Standort mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke. Diese Betriebe können somit als Multiplikator für Trading Down Effekte dienen, welche an diesem Standort vermieden werden sollen, um den Gesamtcharakter der Wissenschafts- und Forschungsstandortes Adlershofs zu sichern.

Zum anderen wird durch die vorrangige Nutzung in den späten Abend und Nachtstunden mit einer erheblichen Störung der Schutzansprüche der benachbarten Wohngebiete gerechnet. Insbesondere der milieubedingte abendlichen An- und Abfahrtverkehr der Nutzenden steht den Schutzansprüchen der umliegenden Wohnbebauung entgegen und kann zu baurechtlichen Spannungen führen (textliche Festsetzung Nr. 3).

Vergnügungsstätten

Vergnügungsstätten, die nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig sind, werden innerhalb des Gewerbegebiets ausgeschlossen. Die angestrebte Ansiedlung hochwertiger Nutzungen auf begrenzt zur Verfügung stehenden Flächenpotenzialen in unmittelbarer Nachbarschaft zum Wissenschafts-, Wirtschafts- und Medienstandort Adlershof führt dazu, dass das Raumangebot für Nutzungen von Vergnügungsstätten zurückgestellt werden muss. Es soll ebenso keine Konkurrenzsituation für die nur begrenzt verfügbaren Flächenangebote von höherwertigeren, gewerblichen Nutzungen entstehen. Darüber hinaus können durch ansiedlungs- und betriebsbedingte sowie antizyklische Verkehrsbewegungen negative Auswirkungen auf die südlich angrenzende Kleingartenkolonie mit den Dauerwohnparzellen resultieren, die ausgeschlossen werden sollen (textliche Festsetzungen Nr. 4).

Der überwiegende Teil des Plangebietes – 5,19 ha von 6,75 ha – wird als Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „In Aussicht genommener Straßenbahn-Betriebshof der BVG mit Zufahrtstraße“ festgesetzt. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 9 BauGB kann im Bebauungsplan der besondere Nutzungszweck von Flächen festgesetzt werden. Der Nutzungszweck einer Fläche wird auf die zulässige Nutzung beschränkt. Für die geplante Nutzung kommt weder eine andere Festsetzung nach § 9 BauGB noch der §§ 1 bis 11 BauNVO in Frage. Die Festsetzung der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „In Aussicht genommener Straßenbahn-Betriebshof der BVG“ ergibt sich aus der Besonderheit der städtebaulichen Situation am Standort, der Umgebungsnutzung und der zukünftigen Entwicklung des Standortes Adlershof sowie damit einhergehenden Mobilitäts- und Verkehrsansprüche. Durch den Zweck der Flächensicherung und Vorbereitung für ein künftiges Planfeststellungsverfahren sind andere Baugebiete darüber hinaus nicht zweckdienlich.

Die Standortvoraussetzungen für die Nutzung hinsichtlich der verkehrstechnischen, immissionsrechtlichen sowie flächenintensiven Voraussetzungen machen eine Festsetzung an diesem Standort erforderlich, da derartige Alternativflächen im Umfeld nicht vorhanden sind. Der künftige Betriebshof wird in Hinblick auf die im Oktober 2021 eröffnete Straßenbahnlinie von Adlershof über den Bahnhof Schöneweide nach Hohenschönhausen sowie die geplante Schließung des Straßenbahn-Betriebshofes an der Wendenschloßstraße demnach zwingend erforderlich.

Die Lage des Standortes lässt eine doppelte Erschließung von Seiten der Ernst-Augustin Straße (Richtung Rudower Chaussee) sowie zur Köpernicker Straße zu und ermöglicht so, den werksbedingt induzierten Verkehr, sowie die Versorgung zu bewältigen.

Das Vorhaben eines Straßenbahn-Betriebshofes der BVG ist mit den umliegenden und direkt angrenzenden Nutzungen vereinbar. Die Entwicklung einer innerstädtischen Brache als Standort eines verkehrlich wichtigen Betriebshofes der BVG stellt eine Komplettierung der Entwicklung im Kontext der umliegenden Gebiete in idealer Weise dar.

Da das Gebiet nachteiligen Wirkungen durch Emission aus der Umgebung ausgesetzt ist, erscheinen andere als gewerbliche und verkehrstechnische Nutzungen nicht angezeigt. Die Vorbelastungen sind zum einen die Bahntrasse im Nordosten und zum anderen die Köpenicker Straße im Südosten. Mischnutzungen mit einem entsprechenden Wohnanteil wären von vornherein Belastungen ausgesetzt, sodass erhebliche Einschränkungen in Kauf genommen werden müssten.

Von dem geplanten Straßenbahn-Betriebshof sind hohe Belastungen auf die Umgebung anzunehmen. In Richtung Norden sind keine Störungen anderer sensibler Nutzungen zu erwarten. Hinter dem als Barriere wirkenden Bahndamm und der in diesem Bereich sechsspurigen Bundesstraße 96a sind ebenfalls Gewerbe- und Handelsbetriebe zu finden, erste Wohngebäude sind über 250 m von der überbaubaren Fläche zu erwarten. Die mit Dauerwohnrecht belegten Kleingartenparzellen südöstlich des Plangebietes werden immissionstechnisch mit dem Gebietstyp Mischgebiet nach BauNVO gleichgesetzt. Durch die Trennung des Betriebshofes und der Kleingartenkolonie durch das Gewerbegebiet werden keine immissionsrelevanten Konflikte erwartet. Der Nachweis der Verträglichkeit wird im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens geprüft.