Das Maß der baulichen Nutzung soll für das Gewerbegebiet in Anlehnung an die Standards der Entwicklungsmaßnahme Adlershof festgesetzt werden. Die Festsetzung lässt demnach genügend Spielraum für die Entwicklung unterschiedlicher Nutzungen sowie Erschließungs- und Bauentwürfe.
Für die Gewerbegebiete soll anstelle einer Baumassenzahl (BMZ) eine Geschossflächenzahl (GFZ) festgesetzt werden, da hier aufgrund der Lage, des Flächenzuschnitts und der beabsichtigten baulichen Prägung sowie der möglichen Emissionskontingente die Ansiedlung größerer produktionsorientierter Betriebe eher unwahrscheinlich ist. Vielmehr kann auf den Bauflächen von gewerblich genutzten Geschossbauten in den Bereichen Entwicklung, Labor, Büro ausgegangen werden. Daher soll für die Gewerbegebiete GE1 und GE2 gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 20 BauNVO die Festsetzung einer GFZ erfolgen. Mit der für die Gewerbegebiete festgesetzten GFZ von 1,6 werden die Orientierungswerte des § 17 BauNVO, die für Gewerbegebiete eine GFZ von 2,4 vorsehen, unterschritten.
Die zulässige Bauhöhe im Gewerbegebiet wird gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO i. V. m. § 18 BauNVO als maximal zulässige Oberkante baulicher Anlagen (OK) von 18,0 m über der Geländeoberkante (rund 34,5 m über NHN), als Bezugshöhe, festgesetzt. Die zulässige Höhe von 52,5 m üNHN entspricht somit den geplanten Gebäudehöhen entlang der Köpenicker Straße. Das gesamte Nutzungsmaß entspricht den angrenzenden Bebauungsplänen und ermöglicht so ein einheitliches Gesamt- und Erscheinungsbild des Entwicklungsbereichs Johannisthal/Adlershof, insbesondere im Eingangsbereich, den der Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 darstellt. Ausnahmsweise ist eine Gebäudehöhe von 56,5 m über NHN, also 22 m über der Geländeoberkante, zulässig, wenn die Geschossflächenzahl eingehalten wird (textliche Festsetzung Nr. 5). Das festgesetzte Nutzungsmaß, die Bauhöhe und die Ausnahmeregelung korrespondieren mit den angrenzenden Bebauungsplänen. Abweichend von den Festsetzungen sollen Ausnahmen zugelassen werden, um städtebauliche Akzente zu setzen, ohne dadurch das Nutzungsmaß im Plangebiet in Richtung eines höheren Maßes zu entwickeln.
Aufgrund der Festsetzungen einer GFZ soll eine Prüfung der mittelbaren Baumassenzahl erfolgen. Mit der geplanten GRZ von 0,6, der GFZ 1,6 und einer maximal zulässigen Höhe von 52,5 m über NHN (18 m über OK) und unter Berücksichtigung des § 21 Abs. 1 BauNVO wird innerhalb der Gewerbegebiete mittelbar eine BMZ von mehr als 10,0 ermöglicht. Unter Ausnutzung der zulässigen GRZ sowie der maximal zulässigen Höhe ergibt sich für die Gewerbegebiete mittelbar eine BMZ von 10,8 bei einer Gebäudehöhe von 18 m. Damit werden die Orientierungswerte für Gewerbegebiete gemäß § 17 BauNVO überschritten. Der Orientierungswert liegt bei 10,0. Das vorliegende Überschreiten ist gerechtfertigt, um eine optimale Ausnutzung der Baugebiete GE1 und GE2 an dieser exponierten Stelle der Entwicklungsmaßnahme zu ermöglichen.
Die künftig zulässige Überbauung der Grundstücksflächen im Gewerbegebiet wird eingeschränkt, so dass für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen lediglich eine Überschreitung der festgesetzten GRZ von maximal 20 vom Hundert (v. H.) zulässig ist. Generell ist gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitungsmöglichkeit von bis zu 50 v. H. zulässig, jedoch nur bis zu einer Obergrenze von GRZ 0,8. Um die Überbauung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt, soll abweichend von der generellen Bestimmung die Überschreitung auf 20 v. H. verringert werden (textliche Festsetzung Nr. 7). Darüber hinaus dient die Festsetzung der Schaffung der Rahmenbedingungen zur Anlage von ausreichenden Entwässerungs-, bzw. Versickerungsflächen (s. textliche Festsetzungen Nr. 14 und 16).
Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 1 BauNVO ist die Höhe der baulichen Anlagen festzusetzen, da ohne eine solche Begrenzung eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes zu erwarten ist. Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können Ausnahmen davon bestimmt werden. Ausnahmsweise dürfen Dachaufbauten auf den Gebäuden, die der Unterbringung technischer Einrichtungen dienen, von bis zu maximal 2,5 m oberhalb der maximalen Gebäudeoberkante errichtet werden. Damit soll die betriebliche Nutzbarkeit der Grundstücke bei Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes ermöglicht werden. Die Dachaufbauten sind zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes 2,0 m hinter der Gebäudeaußenwand zu errichten (textliche Festsetzung Nr. 6).
Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 87). Mit der ab dem 29. September 2005 (GVBl. S. 495), zuletzt geändert durch Artikel 23 des Gesetzes vom 12. Oktober 2020 (GVBl. S. 807) geltenden Neufassung der Bauordnung von Berlin gelten Staffelgeschosse und Geschosse im Dachraum nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,3 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass diese auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet werden müssten. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren Dichte mit den damit verbundenen notwendigen technischen Infrastruktureinrichtungen, Stellplätzen etc. zu verhindern, soll die zulässige Geschossfläche mit der genannten textlichen Festsetzung abschließend festgelegt werden (textliche Festsetzung Nr. 8).