Planungsdokumente: Stage-Test 9-41

Die Fläche für den künftigen Straßenbahn-Betriebshof der BVG wird als Fläche mit besonderem Nutzungszweck dargestellt und dient der planerischen Sicherung und Vorbereitung für das nachfolgende Planfeststellungsverfahren. Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung wird für die Teilfläche dementsprechend nicht erforderlich.

Für das Gewerbegebiet im Geltungsbereich soll eine flächenmäßige Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen, um eine hohe Flexibilität der Bebauung zu ermöglichen.

Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO durch Baugrenzen. Bauliche Anlagen sind innerhalb dieser Baugrenzen zulässig. An der Köpenicker Straße verlaufen die Baugrenzen 6,0 m von den Straßenverkehrsflächen zurückgesetzt. Auf diese Weise soll entlang der Hauptverkehrsstraße ein städtebaulich einheitliches Erscheinungsbild der Baugrundstücke ermöglicht werden. Eine Ausnahme von dieser Festsetzung stellt ein Teilbereich im Nordosten des Plangebietes dar. Dessen Baugrenze verläuft unmittelbar an der nördlichen Straßenbegrenzungslinie der Köpenicker Straße, um eine bestehende Bebauung zu sichern und zukünftig deren flexible bauliche Ausnutzung zu ermöglichen. Hiermit wird außerdem das Ziel verfolgt, die Flucht der Unterführung aufzunehmen und somit die Ein-/Ausgangssituation zu betonen.

Die Vorgartenzone stellt eine wichtige Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Raum und den privaten Grundstücken dar. Der Übergang vom öffentlichen zum privaten Raum soll erkennbar und an der Gestaltung eindeutig zu unterscheiden sein, sie soll das städteräumliche Erscheinungsbild betonen. Die Vorgärten sind gemäß der Bauordnung für Berlin zu begrünen. Die entsprechende planungsrechtliche Sicherung der Vorgartenzonen ist eine typische Festsetzung innerhalb des Entwicklungsbereichs und wird analog dem angrenzenden Bebauungsplan XV-51l übernommen, so dass die Straßenräume einschließlich der privaten Vorgärten eine Qualität erreichen.

Das Gewerbegebiet wird durch einen Teilbereich des in Aussicht genommenen Straßenbahn-Betriebshofes der BVG mit Zufahrtsstraße in die Gewerbegebiete GE1 und GE2 geteilt. Diese Teilung ist erforderlich, um für den Betriebsbahnhof eine gesicherte Erschließung zur Köpernicker Straße zu gewährleisten. Des Weiteren liegt innerhalb des GE2 eine vorhandene Gasleitung, die nicht überbaut werden darf. Insoweit wird das GE2 durch die überbaubare Grundstücksfläche ebenfalls in zwei Bereiche unterteilt. Der östliche Bereich umfasst das private Flurstück 8219 mit dem bestehenden Trafogebäude.

Durch die Festsetzung von Baugrenzen wird das Zurücktreten von einer starren Baufluchtlinie und damit eine individuelle Gestaltung der Baugebiete ermöglicht.

Die Bauweise wird nicht festgesetzt, um die notwendige Flexibilität für Gewerbegebiete zu sichern. Es sind sowohl eine offene Bauweise als auch Baukörper mit über 50 m Länge zulässig.

Eingeschränkte Zulässigkeit von Stellplätzen und Nebenanlagen

Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie, Garagen und Nebenanlagen sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2, 4 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 98). Damit wird ebenfalls das gestalterische Ziel verfolgt, den Vorgartenbereich von diesen Anlagen freizuhalten. Gemäß § 8 BauO Bln ist der Vorgartenbereich zu begrünen. Der Ausschluss der genannten Nutzungen verfolgt in Verbindung mit der Begrünungsverpflichtung das planerische Ziel, einen durchgängig begrünten Bereich entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen festzulegen, der nicht durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen unterbrochen wird. Dies entspricht zum einen den Gestaltungsfestsetzungen innerhalb des Entwicklungsbereichs Johannisthal/ Adlershof und zum anderen der städtebaulichen Entwicklung eines geordneten Eingangsbereichs für das Gesamtensemble Adlershof.

Zur Vereinheitlichung des Erscheinungsbildes der Vorgartenzone am Wissenschaftsstandort Adlershof wird ferner festgesetzt, dass Stellplätze, Garagen, Müllabstellplätze und sonstige Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 9).

Eine Festsetzung zur überbaubaren Grundstücksfläche für die Fläche mit besonderem Nutzungszweck „In Aussicht genommener Betriebshof der BVG“ erfolgt nicht, da dies dem künftigen Planfeststellungsverfahren entgegenstehen würde.

Das Gebot der Konfliktbewältigung erfordert im Bebauungsplan eine Auseinandersetzung mit der zu erwartenden Lärmbelastung. Dabei gilt es, die Lärmschutzkonflikte auf Planungsebene zu bewältigen, um die Sicherung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Eine Verlagerung auf ein nachfolgendes Genehmigungsverfahren ist nur im Einzelfall zulässig, wenn gewährleistet ist, dass der Konflikt auf dieser Ebene lösbar ist.

Der Bewertung der Lärmbelastungssituation im Plangebiet und den geplanten Festsetzungen liegt das schalltechnische Gutachten des Büros K5 vom 17. März 2022 zugrunde.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 ist durch den Straßenverkehrslärm der Köpenicker Straße sowie dem Bahnlärm der angrenzenden Bahntrasse 6007 (S-Bahn, zweigleisig) und 6142 (Regionalbahn/Güterverkehr, zweigleisig) vorbelastet, welche auf einem Bahndamm in 4 bis 5 m Höhe über dem Gelände verläuft.

Im Umfeld des geplanten BVG-Betriebshof kann durch seinen Betrieb von einer Vorbelastung ausgegangen werden. Gleichzeitig erfolgen durch bestehende Nutzungen beträchtliche Immersionseinwirkungen auf den angedachten Betriebsbahnhof. Ausgehend von dem Betriebshof ist von einer Überschreitung des Richtwertes zur Nachtzeit um bis zu 2 dB (keine Überschreitung der zulässigen, kurzzeitige Geräuschspitzen) auszugehen, aufgrund von Fahrbewegungen der Straßenbahnen auf dem Betriebsgelände. Durch diese geringfügige Überschreitung und die bestehende Vorbelastung im Planareal ist für den BVG Betriebshof kein ungelöster Lärmkonflikt gegeben.

Bezüglich der Untersuchungen zum Verkehrslärm werden für die innerhalb des Plangebiets möglichen und gemäß DIN 4109-1:2018-01 schutzbedürftigen Räume (z. B. Büros, Unterrichtsräume, Übernachtungsräume von Beherbergungsstätten) Aussagen zum baulichen Schallschutz bei geschlossenen Außenbauteilen (erforderliche resultierende Schalldämm-Maße) getroffen. Des Weiteren werden die Auswirkungen des Planvorhabens auf den Beurteilungspegel des Verkehrslärms in der Nachbarschaft des Plangebiets betrachtet. Für das Planvorhaben liegt eine Verkehrsuntersuchung durch HOFFMANN-LEICHTER vom 15. Februar 2021 vor.

Beurteilungsgrundlagen

Für städtebauliche Planungen existieren keine gesetzlichen Grenzwerte zum Schallschutz, daher werden die in der DIN 18005-1 (Schallschutz im Städtebau) aufgeführten maßgeblichen Orientierungswerte für die aus den Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung abgeleiteten Baugebiete herangezogen und unter folgenden Gesichtspunkten berücksichtigt:

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind bei der Bauleitplanung die Belange des Umweltschutzes zu berücksichtigen. Hierzu zählen auch der Mensch und dessen Gesundheit, es müssen demzufolge auch Schallimmissionen bewertet werden.

Nach § 50 BImSchG ist die Flächennutzung so vorzunehmen, dass schädliche Umwelteinwirkungen u. a. auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete so weit wie möglich vermieden werden.

Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005-1 stellen aus Sicht des Schallschutzes im Städtebau erwünschte Zielwerte dar.

In Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 sind für Verkehrslärm sowie für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm folgende relevante schalltechnische Orientierungswerte angeführt:

Tab. 10: Schalltechnische Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1

Die schalltechnischen Orientierungswerte stellen keine Grenzwerte dar. Von ihnen kann nach oben oder unten hin abgewichen werden. Demnach gelten für städtebauliche Planungen in der Regel keine rechtsverbindlichen absoluten Grenzen für Lärmimmissionen. Die Rechtmäßigkeit der konkreten Planung kann ausschließlich nach den Maßstäben des Abwägungsgebotes gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sowie nach den zur Verfügung stehenden Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB beurteilt werden.

Wenn durch die Planung entsprechende Lärmkonflikte hervorgerufen werden oder eine bestehende Konfliktlage überplant wird, sind im Rahmen der Abwägung Maßnahmen zur Lösung oder Minimierung der Planung zu prüfen.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass im Rahmen der Abwägung auch die Anforderungen an die Genehmigungsplanungen zu berücksichtigen sind. Damit ist neben dem bereits benannten Beiblatt 1 zu DIN 18005 Teil 1 auch die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) Abwägungsgrundlage im Bauleitplanverfahren.