Planungsdokumente: Stage-Test 9-41

Gliederung und Begrünung von Stellplätzen

Zur Vermeidung großflächig versiegelter Stellplatzanlagen wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 i. V. mit Nr. 25a) BauGB festgesetzt, dass ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern sind. Je vier Stellplätze ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen (textliche Festsetzung Nr. 12). Damit wird die Eingrünung von Stellplatzanlagen und die Vermeidung großer ungegliederter Stellplatzflächen sichergestellt.

Die vorgesehenen grünordnerischen Festsetzungen dienen grundsätzlich der Durchgrünung des Gebiets und der Wahrung eines Mindestvegetationsanteils in den Baugebieten. Neben der Bedeutung für die Biotopentwicklung und das Landschaftsbild wirken sie sich positiv auf den Wasserhaushalt und das Lokalklima aus.

Begrünung der nicht überbaubaren Flächen

Zur Durchgrünung und Strukturierung der Baugebiete sowie zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollen für die Baugebiete und die Fläche für den Gemeinbedarf Baumpflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt werden. Dies erfolgt auch zur Unterstützung der Ausgleichsmaßnahmen.

Demnach soll festgesetzt werden, dass im Gewerbegebiet pro angefangener 450 m² Grundstücksfläche mindestens ein standortgerechter Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16–18 cm zu pflanzen und zu erhalten ist. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume sowie die zu pflanzenden Bäume gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 12 einzurechnen (textliche Festsetzungen Nr. 13).

Dachflächen

Flachdächer entsprechen der überwiegenden städtebaulichen Struktur des Entwicklungsbereichs. Auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB soll daher festgesetzt werden, dass im Gewerbegebiet Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° auszubilden und extensiv (z. B. mit einer Moos-Sedum- oder Sedum-Gras-Mischung auf nährstoffarmem, geringmächtigem Substrat) oder intensiv (z. B. mit Bäumen und Sträuchern auf ca. 60 bis 80 cm mächtigen Substraten) zu begrünen sind. Der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss mindestens 15 cm betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten (textliche Festsetzung Nr. 14).

Auf den Dächern können jedoch technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen errichtet werden. Der Anteil von Flächen für technische Einrichtungen, Dachterrassen und Beleuchtungsflächen darf im Gewerbegebiet höchstens 50 % betragen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. So kann ein Mindestbegrünungsanteil der Dachflächen von 50 % gesichert werden (textliche Festsetzung Nr. 14). Solar-, bzw. Photovoltaikanlagen sind in aufgeständerter Bauweise auch über der Dachbegrünung zulässig. Damit wird zum einen den im gesamten Entwicklungsbereich umzusetzenden „ökologischen Standards“ entsprochen; zum anderen dient die Festsetzung einer Minimierung der durch die bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen.

Die Festsetzung zur Dachform wird in nahezu allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereichs getroffen, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen. Durch die Festsetzung soll dieser Gestaltungsgrundsatz auch im Geltungsbereich umgesetzt werden. Die Neigungsbegrenzung ist auch notwendig, um Dachbegrünung zu ermöglichen.

Mit der Festsetzung von Dachbegrünung wird zudem den Belangen des allgemeinen Klimaschutzes gemäß § 1 Abs. 5 BauGB entsprochen. Darüber hinaus wird damit zu einer Verzögerung des Regenwasserabflusses und damit zur Entlastung der Regenwasserentsorgungssysteme beigetragen.

Fassadenbegrünung

Fensterlose Außenwände von Gebäuden sind ab einer Größe von 100 m² mit selbstklimmenden, rankenden und schlingenden Pflanzen zu begrünen. Dies gilt auch für Wandflächen, die nicht in einer Ebene verlaufen. Je laufender Meter Wandfläche ist mindestens eine Kletterpflanze zu setzen und zu erhalten.Fensterlose Außenwandflächen der Gewerbegebäude mit einer Größe über 100 m² sind mit rankenden oder klimmenden Pflanzen zu begrünen (gilt nicht für gestaltete Fassadenteile). Als Mindestpflanzqualität sind Solitäre im Container 7,5 l mit einer Höhe von 60–80 m zu verwenden. Pro lfd. Meter Wand ist mindestens eine Pflanze zu verwenden. Die konkrete Auswahl der zu verwendenden Pflanzenarten bleibt der Ausführungsplanung vorbehalten (Textliche Festsetzungen Nr. 15). Empfehlenswert sind die Arten der Pflanzliste 2.

Durch die Fassadenbegrünung bis zu einer Höhe von bis zu ca. 10 m können in einem gewissen Rahmen neue, zusätzliche Lebensräume für Pflanzen und Tiere, z. B. Insekten, geschaffen werden. Die Begrünung von Fassaden hat vielseitige positive Aspekte: Durch die Verschattung der Fassade und der Reflexion von UV-Strahlen wird das Aufheizen des Gebäudes vermindert und eine erhöhte Dämmwirkung erzielt. Des Weiteren wird durch die Verdunstungsleistung die Luft gekühlt und somit dem urbanen Wärmeinseleffekt entgegengewirkt und so ein wertvoller Beitrag zum lokalen Mikroklima geleistet. Fassadenbegrünung trägt auch zur gestalterischen Aufwertung und Einbindung der Baukörper bei.

Pflanzliste

Die Pflanzlisten sind nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie haben für Pflanzungen innerhalb des Geltungsbereiches lediglich empfehlenden Charakter und werden deshalb als Hinweis (s. Hinweis Nr. 1) in den Bebauungsplan aufgenommen.

Die Pflanzliste 1 führt Gehölze, Gräser und Kräuter auf, die auf die Standortbedingungen und Planungsanforderungen abgestimmt sind und die grundsätzlich für das Plangebiet geeignet sind. Maßgebend für die Beurteilung der Eignung ist die Fähigkeit zur Anpassung an den Standort und seine typischen Bedingungen.

Die Pflanzliste 1 beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben und lässt genügend Gestaltungsspielraum für Gestaltung in der Ausführung.

Die Pflanzliste 2 wird für die Herstellung Fassadenbegrünung empfohlen.

Niederschlagswasser

Die Festsetzung ist eine Maßnahme der Niederschlagswasserbewirtschaftung, die auch dem Naturhaushalt zugutekommt. Sie kann aus rechtlichen Gründen nicht als Ausgleich in der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 in Anwendung des § 1a BauGB berücksichtigt werden. Die Versickerungspflicht besteht nur sofern wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. Wasserwirtschaftliche Belange stehen der Versickerung insbesondere dann entgegen, wenn Verunreinigungen des Grundwassers und sonstige signifikante nachteilige Wirkungen auf den Zustand der Gewässer zu erwarten sowie in den Gebieten Vernässungsschäden an der Vegetation oder den Bauwerken entstehen oder Bodenbelastungen hervorgerufen werden (vgl. § 36a Abs. 1 Berliner Wassergesetz).

Der Geltungsbereich liegt nicht in einer Wasserschutzzone. Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen versiegelt. Um dem sehr gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben verschiedenen Maßnahmen zur Reduzierung des Versiegelungsgrades insbesondere auch die Versickerung des Niederschlagswassers vor Ort, vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange dem nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 16).

Zum nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft von belebten und bepflanzten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, so dass feststeht, dass die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne unzumutbare Einschränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist.

Werbeanlagen

Der Eingangsbereich des Entwicklungsgebietes an der übergeordneten Köpenicker Straße ist für Fremdwerbung besonders attraktiv. Dem vorbeugend sind Werbeanlagen deshalb nur an der Stätte der Leistung und in eingeschränkter Gestaltungsweise zulässig (textliche Festsetzung Nr. 17). Die Festsetzung ist aus stadtgestalterischen Gründen erforderlich und soll durch die ausschließliche Zulässigkeit von Werbeanlagen mit Ortsbezug gewährleisten, dass diese Anlagen den Eingangsbereich der „Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien“ nicht beliebig und übermäßig prägen.

Leitungsrecht

Im Gewerbegebiet ist eine bestehende Erdgastransportleitung vorhanden. Eine Verlegung der Leitung wird von Eigentümer und Nutzer initiiert, die Kosten für die Maßnahme wären dann von diesen zu tragen. Als Schutz und Sicherungsmaßnahme wird ein beidseitiger Schutzabstand von beidseitig 3,0 m erforderlich, sodass ein entsprechendes Leitungsrecht auf der Fläche a festgesetzt wird (textliche Festsetzung Nr. 18). Entlang der Köpenicker Straße beträgt das Leitungsrecht lediglich 4,5 m, da der Schutzabstand in den Bereich der öffentlichen Straßenverkehrsfläche hineinragt, orthogonal ins Plangebiet hinein werden die vollen 6,0 m festgesetzt. Insbesondere bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit dem Betreiber Schutzmaßnahmen festzulegen.

Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante der Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass die Leitungen nicht beschädigt werden. Der Eigentümer der Leitung weist darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss.

Außerkrafttreten bisheriger Vorschriften

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 sollen alle bisherigen Festsetzungen und baulichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Arten enthalten, außer Kraft treten. Es werden ausschließlich Festsetzungen dieses Bebauungsplans gelten. Sollte der Bebauungsplan oder einzelne seiner Festsetzungen für unwirksam erklärt werden, so gilt die Planersatzvorschrift § 34 BauGB (textliche Festsetzung Nr. 19).

Innerhalb des Geltungsbereichs werden zwei Teilflächen als Bahnfläche dargestellt. Diese Flächen werden nicht entwidmet, da sie Teile der bahnnotwendigen Flächen darstellen. Entlang der Bahngleise ist dies der Bereich der Böschung, die Geltungsbereichsgrenze befindet sich in 3,5 m zur Gleisachse. Dieser Abstand ergibt sich aus den notwendigen Sicherheitsabständen (2,5 m Gefahrenbereich und mind. 0,8 m sog. Personenbereich). Die Breite der Bahnfläche, die im Wesentlichen den Böschungsbereich umfasst, beträgt hier 11 m.

Im Norden ist das Flurstück 5900 ebenfalls noch planfestgestellte Bahnfläche. Hier befinden sich notwendige Leitungen, die für den Bahnbetrieb zu sichern sind.

Für diese Flächen können aber überlagernde Festsetzungen getroffen werden, solange diese die Bahnfunktion nicht beeinträchtigen oder im Bereich der Böschung auch Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB.