Planungsdokumente: Stage-Test 9-41

Der ca. 6,74 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 liegt im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Adlershof und grenzt unmittelbar an die Bahntrasse der Görlitzer Bahn. An der Köpenicker Straße hat das Gebiet eine Breite von ca. 145 m. Nach rund 300 m verengt sich der Geltungsbereich nach Norden hin und verläuft im letzten Drittel in einem ca. 5 bis 6 m schmalen Streifen entlang des (4 bis 5 m über Geländeniveau liegenden) Bahndamms bis zum südlichen Ausgang des S-Bahnhofs Adlershof.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 9-41 wird begrenzt durch

• die südliche Straßenbegrenzungslinie der Köpenicker Straße,
• die nordöstliche Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans XV-51l (mit der Festsetzung einer Gewerbefläche),
• die östlichen Geltungsbereichsgrenzen der Bebauungspläne XV-51a und XV-51a-1 (mit Festsetzungen von Sondergebieten Medien, Gewerbegebieten, Kerngebieten und einer planfestgestellten Straßenbahnfläche im Westen), dabei werden rund 5.500 m² des rechtskräftigen Bebauungsplans XV-51a-1 durch den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan 9-41 überplant
• den Bahndamm der Görlitzer Bahn im Nordosten.

Da für die Vorhaltefläche eines Straßenbahn-Betriebshofes der BVG ein eigenes Planfeststellungsverfahren durchgeführt wird und deswegen im Rahmen des Bebauungsplans nicht weiter betrachtet wird, umfasst der Betrachtungsraum lediglich den südlichen Bereich des Plangebiets mit den geplanten Gewerbegebieten nördlich der Köpenicker Straße sowie den Straßenraum selbst. Dieser Betrachtungsraum hat eine Gesamtgröße von ca. 1 ha bzw. 9.928 m2.

Der Bereich der Gewerbegebiete umfasst die Flurstücke 7396, 7411, 8143, 8145, 8147, 8149, 8219 und teilweise 7413 der Flur 2 der Gemarkung Kanne. Die südöstlich angrenzende Verkehrsfläche umfasst die Flurstücke 1880, 2143 und teilweise 2212, der Flur 2 der Gemarkung Grünau.

Die Autobahnanschlussstelle Adlershof an die A 113 befindet sich in westlicher Richtung. Östlich der S-Bahntrasse verläuft mit der B 96a (Adlergestell) eine der zentralen Nord-Süd-Verbindungen Berlins. Das Plangebiet befindet sich im Einzugsbereich des ca. 950 m entfernten S-Bahnhofs Adlershof, wo die S-Bahn-Linien S8, S85, S9, S45, S46 sowie die Straßenbahnlinien M17, 61 und 63 verkehren. Insgesamt ist das Plangebiet sehr gut an das örtliche und überörtliche Verkehrswegenetz als auch an den ÖPNV angeschlossen.

Das Plangebiet ist nicht Bestandteil der Entwicklungsmaßnahme Berlin Johannisthal/Adlershof, es grenzt jedoch direkt an den südöstlichen Bereich der Entwicklungsmaßnahme an.

Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Sicherung und nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung von Teilflächen der nicht mehr benötigten Bahnfläche als Gewerbestandort (an der Köpenicker Straße) und als Vorhaltefläche für einen Straßenbahn-Betriebshof der BVG.

Entsprechend dem Planungsziel werden im südlichen Geltungsbereich parallel zur Köpenicker Straße zwei rund 50 m tiefe Gewerbegebiete (GE) festgesetzt. Die zulässige Höhe der Bebauung beträgt 50 m ü. NHN; eine Überschreitung bis zu 54m ü.  NHN ist ausnahmsweise zulässig. Mit dieser Höhenbeschränkung können bis zu 18 m über Geländeniveau hohe Gebäude errichtet werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 festgesetzt. In den Baugebieten darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Stellplätzen, Garagen, Müllabstellplätzen und Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 20 % überschritten werden.

Logistikbetriebe, Speditionen, Lagerplätze und Tankstellen werden nicht zugelassen. Ebenso sind Einrichtungen für die Schaustellung von Personen in Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Bordellbetriebe unzulässig.

Tab. 1: Flächennutzungen gem. Bebauungsplans 9-41 (Entwurf, Stand Dezember 2022)

Der überwiegende Teil des Plangebiets ist eine Vorhaltefläche für einen in Aussicht genommenen Straßenbahn-Betriebshof der BVG mit Zufahrtsstraße (sog. 'weiße Fläche'). Für diese Fläche wird ein eigenes Planfeststellungsverfahren durchgeführt.

Der Abschnitt der Köpenicker Straße wird als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt, über die die Erschließung der Gewerbegebiete erfolgt.

Die Böschung der S-Bahntrasse sowie das Flurstück 5900 am S-Bahnhof Adlershof wird als Bahnfläche nachrichtlich dargestellt.

In der Köpenicker Straße liegen eine Frischwasserleitung der Dimension DN 300 sowie für die Entsorgung ein Schmutzwasserkanal. Des Weiteren verlaufen in der Köpenicker Straße und angrenzender Grundstücke verschiedene Elektro-Leitungen mit Kapazitäten von 1 kV, 6 kV und 10 kV des örtlichen Versorgungsunternehmens. Über Leitungen in der Köpenicker Straße bestehen Möglichkeiten des Anschlusses für Telekommunikation.

Im Plangebiet ist ein eigenes Sammlernetz für Oberflächenwasser des Eigentümers vorhanden, das in den öffentlichen Sammler einleitet. Die Kapazität umfasst die Ableitung des Oberflächenwassers von 2 ha versiegelter Fläche. Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird vollständig zur Großkläranlage Waßmannsdorf gepumpt. Die Niederschläge von den nicht versiegelten Flächen werden bislang nicht gefasst und versickern weitgehend auf dem Gelände.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen zurzeit keine Anschlüsse an Leitungen der GASAG. Im südlichen Bereich wird das Plangebiet von einer Gas-Hochdruckleitung (HD 600) durchquert. Die Trasse dieser Hochdruckleitung wurde unmittelbar an die Bahnböschung und entlang künftiger Flurstücksgrenzen außerhalb der überbaubaren Gewerbefläche verlegt, um Nutzungseinschränkungen gering zu halten.