V.10 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Der Entwurf des Bebauungsplans 1-62a vom 27. Mai 2016 hat nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin am 27. Mai 2016, Seite 1101, mit Begründung (einschließlich Umweltbericht) und den relevanten Fachgutachten und den wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 6. Juni bis einschließlich 6. Juli 2016 im Dienstgebäude der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - Am Köllnischen Park 3, 10179 Berlin - öffentlich ausgelegen. Auf die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde zusätzlich durch amtliche Anzeige am 3. Juni 2016 in drei Berliner Tageszeitungen („Berliner Morgenpost“, „Tagesspiegel“ und „Berliner Zeitung“) hingewiesen. Die Bekanntmachung enthielt auch Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind.
Zusätzlich wurden Plan und Materialien während des Offenlagezeitraums auch auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellt. Die entsprechenden Seiten wurden rund 1.800mal aufgerufen. Ergänzend zu schriftlichen Stellungnahmen wurde die Möglichkeit angeboten, sich direkt per E-Mail zu äußern.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind über die öffentliche Auslegung unterrichtet worden (siehe auch V.11).
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gingen vier (schriftliche) Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf ein. Die Stellungnahmen finden - thematisch zusammengefasst - nach Abwägung aller Belange wie folgt Berücksichtigung:
Art der baulichen Nutzung
Stellungnahme: Da in Berlin mehr Wohnungen als Büros gebraucht würden, die in vielen Teilen der Stadt leer stünden, solle man den nördlichen Bereich des Bebauungsplangebietes als Mischgebiet und nicht als Gewerbegebiet ausweisen. Generell könne man die Gewerbegebiete an der Westseite des Bebauungsplanes als Mischgebiete entwickeln und durch eine intelligente Gebäudeaufteilung dafür sorgen, dass die Wohnungen auf der Ostseite der Gebäude liegen und somit vor Schall und Lärm geschützt seien.
Abwägung: Eine weitere Erhöhung des Wohnanteils auf den Bauflächen westlich der Heidestraße wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens mehrfach geprüft, kann aber vor allem unter Immissionsschutzaspekten nicht umgesetzt werden. Die beabsichtigte durchgehende Riegelbebauung mit einzelnen Hochpunkten in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 bietet kaum Möglichkeiten für die Unterbringung von lärmgeschützten Wohnungen. Im Ergebnis der Schallschutzgutachten sind die hohen Lärmbelastungen durch den Schienenverkehrslärm nicht auf die bahnzugewandten Fassaden beschränkt, sondern betreffen auch die seitlich zu den Bahnanlagen hin ausgerichteten Außenwände. Gleichzeitig ist auch die Lärmbelastung in der Planstraße 1.2 bzw. 1.3 infolge des gebietsinternen Verkehrs, der sich auch aus der gewerblichen Nutzung im Mischgebiet ergeben kann, zu hoch, um vor allem im Nachtzeitraum die nötige Wohn- bzw. Schlafruhe zu gewährleisten. Ein ausreichender Schallschutz im Sinne lärmrobuster Baustrukturen (mindestens eine ruhige Wohnungsseite), lässt sich im Plangebiet 1-62a somit nur über die Ausbildung allseitig geschlossener Blockinnenbereiche gewährleisten, welche zumindest in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 aufgrund der geringen Baugebietstiefe zwischen der Planstraße 1.2/1.3 und den Bahnanlagen nicht realisierbar ist. Eine größere Baugebietstiefe im Gewerbegebiet durch Verlegung bzw. Verschwenkung der gebietsinternen Erschließungsstraße ist ebenfalls nicht möglich, da diese die gleichen Probleme für die Bauflächen entlang der Heidestraße hervorrufen würde.
Vorbehalte gegenüber einer Wohnnutzung im Nahbereich der Bahnanlagen bestehen darüber hinaus auch aus Sicht des Erschütterungsschutzes. Ein Ende 2013 erstelltes Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass vor allem Güterzugrangierfahrten auf den HuL-Gleisen zu Einzelereignissen mit hohen Erschütterungsmaximalpegeln führen können, welche deutlich über der Fühlbarkeitsschwelle liegen und nachts den oberen Anhaltswert der DIN 4150 überschreiten. Die Gutachter sehen die Bauflächen im Nahbereich der Bahnanlagen (< 40 m) deshalb als eher ungeeignet für Wohnungen und schwingungssensible gewerbliche Nutzungen (z.B. Labore mit sensibler Sensorik) an.
Nicht zuletzt widerspricht eine weitere Erhöhung des Wohnanteils auch den Planungszielen auf gesamtstädtischer Ebene, die durch den Flächennutzungsplan vorgegeben und im Masterplan Heidestraße konkretisiert werden. Im Flächennutzungsplan ist die Europacity (mit Ausnahme der südlichen Flächen am Hauptbahnhof) als gemischte Baufläche M 2 dargestellt. Daraus sind die in den Bebauungsplänen 1-62a, 1-62b und 1-92VE vorgesehenen Baugebiete (Wohngebiet, Mischgebiet, eingeschränktes Gewerbegebiet und Sondergebiet „Nahversorgung, Wohnen und gewerbliche Nutzung“) entwickelbar, wenn im Gesamtgefüge der Charakter einer gemischten Baufläche erhalten bleibt. Da auf den Bauflächen östlich der Heidestraße bereits vorwiegend Wohnnutzungen geplant sind, erfolgt die Festsetzung von Gewerbegebieten im Bebauungsplan 1-62a auch im Sinne dieses Entwicklungsgrundsatzes.
Stellungnahme: Man weise darauf hin, dass das Grundstück Heidestraße 46 – 52 seit mehr als 30 Jahren als Gewerbehof betrieben werde und damit im Prinzip eine Enklave inmitten der Bahnbrachen darstelle. Auch in Zukunft sei beabsichtigt das Grundstück weiterhin hauptsächlich gewerblich-kulturell zu nutzen. Geplant sei unter anderem ein Konzertsaal verbunden mit entsprechendem nutzungsorientiertem großflächigem Einzelhandel. Ursprünglich sei das Grundstück vom Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62 erfasst gewesen und befinde sich nach der Aufteilung dieses Bebauungsplans nunmehr im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-62a. Der Bebauungsplan 1-62a erweise sich – was die Festsetzung von Flächen für die soziale Wohnraumförderung im Mischgebietsteil MI 4.2 angehe – als rechtsfehlerhaft und unabgewogen (Abschnitt III.3.1.5). Im Gegensatz zum Bebauungsplan 1-62 sehe der Bebauungsplan 1-62a vor, dass im Mischgebietsteil MI 4.2 - in welchen das Grundstück Heidestraße 46 - 52 liegt – Wohngebäude mit einem förderfähigen Wohnungsanteil von mindestens 25 % errichtet werden müssten. Die Begründung zum Bebauungsplan 1-62a schließe hierbei ausdrücklich das Grundstück Heidestraße 46-52 mit ein. Eine wägende Auseinandersetzung mit den betroffenen Belangen der Grundstückseigentümerin - wie etwa Wertverlust des Grundstücks, erschwerte Vermarktbarkeit und Entwicklungsmöglichkeit, bereits bestehende gewerbliche Nutzung sowie daraus resultierende Eingriffe in das Eigentum und den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb - fänden hierbei nicht statt.
Eine Änderung der seit Jahren bestehenden gewerblichen Nutzung zur Verpflichtung, mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum zu schaffen, wäre darüber hinaus jedoch auch gar nicht notwendig. Denn betrachte man das Plangebiet, das dem Bebauungsplan 1-62a zugrunde liegt, so falle auf, dass sich der nördliche Teil des Plangebiets (also die Flächen nördlich gelegen des MI 4.1, einschließlich MI 4.1) deutlich vom südlichen Teil des Plangebiets (also die Flachen nördlich der Döberitzer Straße, einschließlich MI 4.2) unterscheide. Während der nördliche Teil des Plangebiets brach liege, werde der südliche Teil seit Jahren gewerblich genutzt. Wie die Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1-62a selbst anführe, haben sich im Süden des Plangebietes kulturelle Nutzungen angesiedelt. Die Heidestraße 46-52 habe sich zu einem Standort für kreative Nutzungen mit zahlreichen Galerien, Ateliers und Architektenbüros entwickelt. Damit komme dem südlichen Teil - ebenfalls aufgrund seiner Nähe zum Hamburger Bahnhof und dem "Kunst-Campus" - ein ganz anderer Charakter als dem nördlichen Teil des Plangebiets zu. Dies zeige sich auch in den Ausweisungen des Bebauungsplans 1-62a. Während der nördliche Teil durch Baulinien und Baugrenzen sowie eine gewisse Blockstruktur ausgewiesen sei, finden sich im südlichen Teil solche Ausweisungen nicht wieder. Der brachliegende, nördliche Teil erfordere also eine komplett neue Bebauung, wohingegen der südliche Teil bereits ein bestehendes Gebiet mit bestehender Gebäudenutzung darstelle und damit bereits bestandsgeprägt sei. Sofern der Bebauungsplan 1-62a daher soziale Wohnraumförderung zum Ziel habe, könne dieses Ziel in ausreichendem Maße dadurch umgesetzt werden, dass der nördliche Teil- der ohnehin neu entwickelt und bebaut werden müsse und daher erhebliches Wohnungsbaupotenzial aufweise - für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum herangezogen werde. Die südlichen Flächen seien demgegenüber - aufgrund ihrer Lage und bestehenden Gebäudenutzung - viel besser dafür geeignet, die Aspekte Kultur und Arbeiten weiter auszubauen. Denn auch diese seien nach der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1-62a Ziele des Bebauungsplans. Das übergeordnete Ziel, ein gemischt genutztes Stadtquartier entstehen zu lassen, würde damit in seiner Gesamtheit ebenfalls erreicht werden.
Abwägung: Das Grundstück Heidestraße 46-52 wird im Bebauungsplan in Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und unter Berücksichtigung der bestehenden Eigenart der näheren Umgebung – wie auch die angrenzenden Grundstücke – als Mischgebiet festgesetzt. Das Grundstück Heidestraße 46-52 ist im Gegensatz zu den bereits bebauten Einzelgrundstücken an der Heidestraße verhältnismäßig groß, so dass der Gebietscharakter eines Mischgebietes auch hier zu wahren ist und nicht – wie vom Einwender vorgebracht – für die Wahrung der Zweckbestimmung erst weitere Grundstücke im Norden des Baugebietes zu berücksichtigen wären und das Grundstück insgesamt einer gewerblichen Nutzung vorbehalten bleiben soll oder kann.
Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass eine Festsetzung des Grundstücks als Mischgebiet bereits zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens, d.h. vor Aufteilung des ursprünglichen Bebauungsplans 1-62 im Jahr 2012, Gegenstand der Festsetzungen war.
Die Festsetzungen zur sozialen Wohnraumförderung reflektieren zwar grundsätzlich auf der Ebene des Bebauungsplans die Erfordernisse des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung als Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin. Danach soll bei der Entwicklung neuer Wohngebiete – auch als Teil von Misch- oder Kerngebieten – ein verbindlicher Anteil an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen (25%) vereinbart werden. Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB ist aber auch zu treffen, wenn unabhängig, ob es zu einem Vertragsabschluss im Sinne des Berliner Modells kommt, ein städtebauliches Erfordernis dafür besteht. In Berlin sind aufgrund der verstärkten Nachfrage nach Wohnraum vor allem die Wohnbedürfnisse schwacher Bevölkerungsgruppen und die Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen unter Berücksichtigung einer sozialen Durchmischung der Bevölkerung als erheblichen öffentlichen Belang zu berücksichtigen. Das gilt insbesondere auch für die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers, wie hier der Europacity. Dabei soll der in den in § 1 Absatz 5 BauGB formulierten Grundsatz, dass Bebauungspläne eine sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sollen, beachtet werden. Im Sinne der Gleichbehandlung aller Grundstückseigentümer wird deshalb die Verpflichtung zur Errichtung von förderfähigen Wohnungen für alle Grundstücke mit Neubaupotenzialen bzw. Umnutzungspotentialen festgesetzt. Ausgenommen werden nur die bereits bebauten Einzelgrundstücke Heidestraße 45, 53, 53A, 54 und das Eckgrundstück Heidestraße 55/Döberitzer Straße 1 aufgrund ihrer Kleinteiligkeit und bereits bestehenden Wohnnutzung.
Rechtsfolge der Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB ist, dass auf diesen Flächen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die die Anforderungen der entsprechenden gebäudebezogenen Fördervoraussetzungen erfüllen. Wohngebäude, die auf dieser Fläche errichtet werden, unterliegen der Bindung nach dem Wohnraumfördergesetz jedoch nur, wenn die Fördermittel der sozialen Förderung auch in Anspruch genommen werden. Demnach sind auf den festgesetzten Flächen auch solche Wohngebäude zulässig, die ohne Inanspruchnahme von Mitteln des sozialen Wohnungsbaus freifinanziert werden, wenn sie denn die gebäudemäßigen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen. Ein Gebäude ist schon dann als Wohngebäude im Sinn von § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB anzusehen, wenn es auch dem Wohnen dient und wenn die Wohnnutzung im Verhältnis zu den anderen Nutzungen nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist. Das bedeutet, dass ggf. in diesem Sinne auch kulturelle oder gewerbliche Nutzungen, soweit sie das Wohnen nicht wesentlich stören, ergänzend zulässig sind.
Die bestehende gewerbliche Nutzung des Grundstücks Heidestraße 46 – 52 hat Bestandsschutz; insofern findet ein Eingriff in die ausgeübte gewerbliche Nutzung nicht statt. Die weitere Entwicklung und Vermarktung der Flächen ist aber künftig nur im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans möglich, d.h. gewerbliche Nutzungen sind entsprechend der Zweckbestimmung eines Mischgebietes zulässig, ebenso Anlagen für kulturelle Zwecke – wie vom Einwender beabsichtigt. Der Bebauungsplan eröffnet zudem zusätzliche, auch wirtschaftlich interessante Nutzungsmöglichkeiten, da die Realisierung einer Wohnnutzung nach geltendem Planungsrecht bisher nicht möglich ist.
Der Vorwurf eines Wertverlustes infolge der Festsetzungen des Bebauungsplans wird nicht geteilt. Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB halten sich im Rahmen der Sozialbindung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Entschädigungsansprüche nach § 40 BauGB drängen sich dem Plangeber aber auch hier nicht auf. Gegenüber dem geltenden Planungsrecht, das für das ursprüngliche Grundstück Heidestraße 46 – 52 (Flurstück 52/1) durch die Regelungen des Baunutzungsplans bestimmt wird, ermöglicht der Bebauungsplan neben der Änderung der Art der Nutzung eine deutlich höhere Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Der bisherigen Zulässigkeit von umgerechnet etwa 15.200 m² Geschossfläche (60.825 m³ Baumasse) steht im Bebauungsplan eine Zulässigkeit von 27.878 m² Geschossfläche gegenüber.
Maß der baulichen Nutzung, Gebäudehöhen, Bauweise
Stellungnahme: Der Bebauungsplan 1-62a erweise sich, was das Maß der baulichen Nutzung angeht, als rechtsfehlerhaft und unabgewogen. Es fehle an einer ausreichenden Begründung weswegen die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Anzahl der Vollgeschosse auf allen Teilflächen mit Ausnahme des MI 4.2 (GFZ 3,3 / VI) deutlich erhöht wurden (GFZ von 3,3 auf 3,9 bis 5,2 / Anzahl der Vollgeschosse von VI auf abschnittsweise VII und X im MI und SO sowie von VII-XVII auf V-XXIII im GE). Damit liege eine Ungleichbehandlung des Gebietes MI 4.2 im Vergleich zu den anderen Gebieten vor. Städtebauliche Gründe, die eine solche Ungleichbehandlung rechtfertigen würden, seien nicht ersichtlich. Im Gegenteil erscheine es nicht nachvollziehbar, gerade die historisch gewerblich vorgeprägten Flächen gegenüber den neu zu entwickelnden Flächen zurückzuzonen. Es dränge sich der Eindruck auf, dass hier weniger städtebauliche Belange als die wirtschaftlichen Interessen von Dritteigentümern für die planerische Entscheidung maßgeblich waren. In Anlehnung an die Nachbargebiete sollten daher die Geschossflächenzahl und die Anzahl der Vollgeschosse für MI 4.2 ebenfalls erhöht werden (so etwa GFZ auf 4,3 und Anzahl der Vollgeschosse auf VII). Dies ist insbesondere auch unter dem Aspekt sinnvoll, dass ein städtebaulich ohne weiteres zu bewältigender Verdichtungsbedarf bestehe.
Abwägung: Der auf Grundlage des Masterplans erarbeitete städtebauliche Entwurf wurde seit 2009 stetig weiterentwickelt und berücksichtigt den seither stark angewachsenen Wohnungsbedarf und den zunehmend angespannten Markt für innenstadtnahe Büroflächen. Die mit der Konzeptüberarbeitung ermöglichte Unterbringung von zusätzlichen Wohnungen und Büroflächen im Plangebiet ging mit einer Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung einher. Nicht alle Flächen des Plangebietes sind aber gleichermaßen für diese Nachverdichtung geeignet.
Im Mischgebietsteil MI 4.2 sprechen vor allem verkehrliche Gründe gegen ein mit den übrigen Mischgebietsteilen vergleichbar hohes Nutzungsmaß. Gleichwohl ermöglicht der Bebauungsplan auch hier gegenüber dem geltenden Planungsrecht (Baunutzungsplan) ein deutlich höheres Maß der baulichen Nutzung und es erfolgt keine „Zurückzonung“ des vorhandenen zulässigen Nutzungsmaßes.
Im MI 4.2 kann aufgrund der Grundstückszuschnitte die Erschließung lediglich eingeschränkt über die Heidestraße und über die Döberitzer Straße erfolgen. Eine Zufahrt unmittelbar von der Heidestraße aus ist aus Richtung Norden über die bestehenden Einfahrten möglich; eine Abfahrt vom Grundstück nur in Richtung Süden. Die Anlage einer Überfahrt durch den Mittelstreifen der Heidestraße – zur Ermöglichung einer direkten Anfahrt aus Richtung Süden bzw. Abfahrt nach Norden – wurde im Rahmen der Ausbauplanung geprüft, aber als nicht umsetzbar verworfen. Bei der B 96 handelt es sich um eine Bundesfernstraße mit jeweils zwei Richtungsfahrbahnen. Abbiegende Fahrzeuge müssten auf der linken Spur halten, um bei einer Lücke des entgegenkommenden Verkehrs über die Gegenfahrbahn auf das Grundstück Heidestraße 46 – 52 einbiegen zu können. Dies ist aus Gründen der Verkehrssicherheit und des Verkehrsflusses (Staubildung) ausgeschlossen; die Anlage einer gesonderten Abbiegespur aus Platzgründen nicht möglich. Fahrzeuge von oder zum Grundstück Heidestraße 46 – 52 müssen deshalb bis zur nächsten Lichtsignalanlage – in einer Entfernung von 120 bis 140 m südlich bzw. nördlich Ihres Grundstücks – fahren und in die Gegenrichtung wechseln. Die Kapazitäten hierfür sind begrenzt. Auch bei der Zufahrt Döberitzer Straße handelt es sich um eine nicht signalisierte Einmündung mit nur eingeschränkten Abbiegebeziehungen. Ein Linksabbiegen ist nur zur Einfahrt in die Döberitzer Straße zulässig und muss im Schatten einer über den nördlichen Knotenarm führenden Fußgänger-LSA erfolgen. Die Ausfahrt aus der Döberitzer Straße ist nur in Richtung Süden möglich. Die Verkehrsabwicklung über die Döberitzer Straße ist zusätzlich durch deren künftige Funktion als Grünverbindung/überörtliche Fuß- und Radwegeverbindung beschränkt und wird daher als Verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Eine Anbindung des Grundstücks Heidestraße 46 – 52 über die rückwärtig angrenzende Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußgänger- und Radfahrbereich von der Planstraße 3 aus, ist zum Schutz der angrenzenden Grünfläche ebenfalls nicht möglich (siehe Abwägung zum Punkt verkehrliche Belange).
Stellungnahme: Es fehle an einer nachvollziehbaren Begründung für die Begrenzung der Höhe der Vollgeschosse für Bürogebäude auf 4,50 m bzw. 3,70 m (Abschnitt III.3.2.5). Soweit der Bebauungsplan das Ziel verfolge, ein ruhiges und einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten, sei es ausreichend, die Anzahl der Vollgeschosse festzulegen. Darüber hinaus jedoch zusätzlich noch die Höhe der Vollgeschosse zu regeln, sei nicht mehr nachvollziehbar - insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass der ursprüngliche Entwurf zum Bebauungsplan 1-62 solche Vorgaben nicht enthalten hätte. Die Festlegung der Höhe der Vollgeschosse stelle damit eine Einschränkung der Gestaltungsfreiheit der Grundstückseigentümerin Heidestraße 46 – 52 dar. Dies sei im vorliegenden Fall insbesondere deshalb relevant, weil die auf dem Grundstück angestrebte Intensivierung kultureller Nutzungen mit Ausstellungs- und Veranstaltungsräumen auf größere Deckenhöhen angewiesen sei.
Abwägung: Die Höhenentwicklung der Bebauung im Plangebiet wird durch die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse sowie von Gebäudehöhen (Oberkanten baulicher Anlagen) geregelt. Ergänzend getroffene Festsetzungen zur Mindestzahl von Vollgeschossen und/oder zur Mindesthöhe für die Oberkante baulicher Anlagen sind aus Lärmschutzgründen erforderlich. Eine Begrenzung der Höhe einzelner Vollgeschosse wird im Bebauungsplan dagegen nicht festgesetzt; das wäre mangels Rechtsgrundlage auch nicht zulässig. Bei Einhaltung der maximal zulässigen Gebäudehöhe (im hier maßgeblichen Mischgebietsteil MI 4.2 58,0 m über NHN bzw. umgerechnet 23,5 m über Gelände), können – ggf. unter Verzicht auf die Ausnutzung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse – auch deutlich überhöhte Vollgeschosse (z.B. für die benannten Ausstellungs- und Veranstaltungsräume) realisiert werden. Die im Abschnitt III.3.2.5 der Begründung benannten Geschosshöhen in Bürogebäuden bildeten im Rahmen der Abwägung lediglich die rechnerische Grundlage für die Höhenfestsetzungen.
Stellungnahme: Aus der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1-62a werde nicht ersichtlich, warum hinsichtlich der Festsetzung einer geschlossenen Blockrandbebauung - im Gegensatz zum Bebauungsplanentwurf 1·62 - nunmehr keine Ausnahme nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig sein solle (Abschnitt III.3.3.4). Gerade aufgrund des Gebäudebestandes im südlichen Teil des Plangebiets und insbesondere des MI 4.2, sei eine generell geschlossene Bauweise auf dem Grundstück Heidestraße 46-52 nicht sinnvoll. Sie führe zu einer unzumutbaren Verschattung von Büro- und Gewerbeflächen. Daher sollte zumindest ein sogenannter "innerer Abstand" zulässig bleiben, den § 22 Abs. 3 BauNVO auch ermöglicht.
Abwägung: § 22 Abs. 2 BauNVO ist nicht einschlägig, da diese Vorschrift die offene Bauweise definiert. Der Bebauungsplan setzt auch für das Grundstück Heidestraße 46-52 gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO geschlossene Bauweise fest. Soweit § 22 Abs. 3 BauNVO, auf den im Folgenden Bezug genommen wird, fordert, dass in der geschlossenen Bauweise Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert, handelt es sich bei der Einschränkung um die unmittelbare und ausschließliche Rechtsgrundlage für mögliche Abweichungen. Diese sind nicht etwa ausgeschlossen, wobei aber die Voraussetzung, nämlich das städtebauliche Erfordernis, gegeben sein muss. Dies ist z.B. der Fall, wenn auf Nachbargrundstücken Grenzbebauungen mit (zulässigen) Fenstern vorhanden sind. Im vorliegenden Fall ist ein entsprechender Ausnahmetatbestand nicht gegeben. Sowohl an der südlichen Grenze des Grundstücks Heidestraße 45 als auch an der nördlichen Grenze zum Grundstück Heidestraße 53 sind fensterlose Brandwände vorhanden, die ein Anbauen problemlos ermöglichen. Weil mit der Festsetzung der geschlossenen Bauweise eine innenstadttypische Blockrandbebauung angestrebt wird und sie gleichzeitig wichtige Immissionsschutzwirkungen für die Blockinnenbereiche übernimmt, widerspricht auch ein sogenannter "innerer Abstand" (bei dem die Gebäude zwar ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden, dazwischen aber – auf dem eigenen Grundstück – eine Gebäudelücke verbleibt) den grundlegenden Planungszielen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass eine geschlossene Bauweise bereits zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens, d.h. vor Aufteilung des ursprünglichen Bebauungsplans 1-62 im Jahr 2012 Gegenstand der Festsetzungen war.
Grünflächen und Begrünungsmaßnahmen
Stellungnahme: Die öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz, die im Süden des Plangebiets als Ersatzmaßnahme für die überbaute alte Ersatzmaßnahme aus den „Verkehrsanlagen Zentraler Bereich“ angelegt wird, lehne man ab. Sie solle unbedingt als Ruderalfläche für den Biotopverbund erhalten bleiben. Dann wäre auch die Anlage des Lärmwalls nicht mehr nötig. Angeblich werde trotz Lärmschutzwall der Orientierungswert für Parkanlagen von 55 dB(A) weiterhin flächendeckend überschritten. Ein Erhalt bzw. die Entwicklung eines ruderalen Biotopstreifens mit natürlichen Kraut- und Staudenfluren sowie Trocken- und Magerrasen würde sich sehr positiv auf die Stechimmen-, Laufkäfer- und Spinnenfauna auswirken, die im Plangebiet in hoher Artenzahl und mit vielen Rote-Liste Arten vorkommen. Neu angelegte trockenwarme Offenflächen mit Pioniervegetation können von den Bienen- und Wespenarten schnell besiedelt werden Für die innerstädtische Biodiversität sind solche trockenen Restflächen entlang von Bahnanlagen von unschätzbarem Wert. Auch in Anbetracht der Tatsache, dass ein Erhalt der rund 1.150 m² großen, gesetzlich geschützten Silbergrasflur im Baugebiet nicht gelungen ist, wäre hier die Chance ein entsprechendes Biotop zu schaffen. Bei der Anlage von Ziergrün sei nur der Erhalt von anspruchslosen „Allerweltsarten“ möglich, die gefährdeten und geschützten Arten werden im Gebiet nicht mehr vorkommen. Die Lage des Spielplatzes sei ohnehin auf Grund der geringen Aufenthaltsqualität der Fläche durch Bahnlärm sehr ungünstig, was auch von einigen einwendenden Behörden (Straßen- und Grünflächenamt Bezirk Mitte) bei der frühzeitigen Beteiligung kritisiert wurde.
Abwägung: Die Anlage einer öffentlichen Grünfläche im fraglichen Bereich ist für die Versorgung des Plangebiets mit wohnungsnahen Parkanlagen und öffentlichen Kinderspielplätzen entsprechend den Zielen des Landschaftsprogramms erforderlich. Die lagebedingten Einschränkungen der Aufenthaltsqualitäten durch Bahnlärm, werden durch die Errichtung einer Lärmschutzwand weitgehend kompensiert. Insgesamt gesehen, ist die Fläche im Ergebnis der Abwägung aller Belange unverzichtbarer Bestandteil des künftigen Netzes von öffentlich nutzbaren Grün- und Freiflächen. Die damit einhergehenden nutzungsstrukturellen Anforderungen, lassen die Entwicklung ruderaler Biotopstrukturen mit natürlichen Kraut- und Staudenfluren sowie Trocken- und Magerrasen auf diesen Flächen nicht zu.
Stellungnahme: Indem der Bebauungsplan 1-62a hinsichtlich der Verpflichtung zu Baumpflanzungen nicht ausreichend die Bestandsprägung der Flächen in MI 4.2 berücksichtige und eine wägende Auseinandersetzung mit den betroffenen Belangen der Grundstückseigentümer dieser Flächen nicht stattfände, sei er unter diesem Aspekt rechtsfehlerhaft (Abschnitt III.3.6.3). Denn gerade die gewerbliche Nutzung der südlichen Flächen und damit der durchaus bestehende Unterschied zu einer Wohnnutzung mache es erforderlich, sich mit der Frage der Notwendigkeit von Baumpflanzungen differenziert auseinanderzusetzen. Bei Grundstücken, die gewerblich genutzt werden, stehe die Wohnqualität nicht an erster Stelle. Eine Bepflanzungsverpflichtung werde regelmäßig jedoch deswegen festgesetzt, um die Wohnqualität zu verbessern. Sofern es sich also um gewerblich geprägte Flachen handele. sollte eine Ausnahme von der Bepflanzungsverpflichtung in den Bebauungsplan 1-62a aufgenommen werden.
Abwägung: Die gewünschte Ausnahme von der Verpflichtung zu Baumpflanzungen auf den bestandsgeprägten Flächen im MI 4.2 wird im Bebauungsplanentwurf bereits berücksichtigt. Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.3 gilt die Verpflichtung zu Baumpflanzungen im Mischgebiet nicht für die Grundstücke Heidestraße 45 – 55. Damit wird die Bestandsprägung dieser Grundstücke ausreichend berücksichtigt. Im Abschnitt III.3.6.3 werden diesbezügliche Aussagen ergänzt.
Biotop- und Artenschutz, Versiegelung, Eingriffsbilanz
Stellungnahme: Das gesamte B-Plangebiet sei auf Grund des Artenreichtums der Ruderalfluren mit ihrer hohen Zahl an Rote-Liste-Arten und der Tatsache, dass es große innerstädtische Ruderalstandorte kaum noch gebe, von hohem Wert für die Stadtnatur. Die geplante Bebauung stelle (wie auch der abgetrennte B-Plan 1-62b östlich der Heidestraße) einen erheblichen Eingriff in Natur und Landschaft dar. Der Umweltbericht belege, dass Flora, Fauna, Boden, Wasserhaushalt und Klima in erheblichem Maße beeinträchtigt werden. Selbst die unversiegelt bleibenden Teilflächen innerhalb der Baugebiete im Umfang von rund 17.500 m² werden ausschließlich als Ziergrün gestaltet und vernichten noch den letzten Rest der wertvollen Spontanvegetation. Die Auswirkungen der dichten Bebauung und maximalen Versiegelung auf die Schutzgüter Flora, Fauna, Boden, Klima und Landschaftsbild seien erheblich und müssten unbedingt ausgeglichen werden. Dass aufgrund bestehenden Planungsrechts die Eingriffe in Natur und Landschaft nicht ausgeglichen würden, könne nicht akzeptiert werden.
Abwägung: Die Anforderungen an den Ausgleich richten sich nach § 1a Abs. 3 BauGB. Darüber hinausgehende Ausgleichsmaßnahmen sind nicht planungsrechtlich begründbar und auch nicht Ziel der Planung. Es ist aber anzumerken, dass auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen zum besonderen Artenschutz und zu gesetzlich geschützten Biotopen, die nicht der Abwägung unterliegen, im Bereich Biesenhorster Sand auf einer Fläche von 6 ha bereits Ersatzmaßnahmen durchgeführt und 2014 vom Land Berlin als Ausgleichsmaßnahme anerkannt wurden.
Stellungnahme: Die Einschätzung, dass ein Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich sei, da die bei Realisierung des Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe bereits vorher zulässig waren, werde kritisiert. Es gäbe keine Auskunft darüber, was vorher zulässig gewesen wäre. Bei einem Großteil der Flächen des Geltungsbereichs handele es sich um ehemalige Bahnbetriebsflächen, die nach dem Freistellungsbescheid planungsrechtlich neu zu beurteilen seien. Es werde nicht offen gelegt, welcher Maßstab der zulässigen Bebauung zu Grunde gelegt wird. Die umgebende Bebauung sei sehr heterogen, aber in jedem Fall viel weniger dicht und hoch und von kleinen Grünflächen durchsetzt. Außerdem übersteige das geplante Maß der baulichen Nutzung (laut Begründungstext) bezüglich der Baudichte das nach Planungsrecht zulässige Maß um das 2- bis 3-fache. Insbesondere die Schutzgüter Klima und Landschaftsbild würden so in weit höherem Umfang beeinträchtigt als nach bestehendem Planungsrecht möglich wäre. Die hohe Baudichte mit 6- bis 10-geschossigen und sogar einem 13-geschossigem Gebäude bewirke starke Eingriffe in das Schutzgut Klima und das Landschaftsbild.
Abwägung: Die Angaben zur planungsrechtlichen Zulässigkeit ohne den vorliegenden Bebauungsplan richten sich nach dem aktuellen Planungsrecht. Dieses wird zutreffend in Kapitel I.4.2 der Begründung erläutert. Die geringere Dichte und Höhe der umgebenden heterogenen Bebauung wird dabei berücksichtigt. In Bezug auf die bauliche Dichte ist aber zu unterscheiden zwischen der zulässigen Grundfläche und der zulässigen Geschossfläche i.V.m. der zulässigen Gebäudehöhe. Die genannten Überschreitungen um das zwei- bis dreifache beziehen sich auf die zulässige Geschossfläche in den Baugebieten, während die künftig zulässige Grundfläche nicht höher ist, als nach geltendem Planungsrecht. Die künftig zulässigen Gebäudehöhen sowie die Dichte der Bebauung werden im Rahmen der Prognose der Umweltauswirkungen mit dem Ergebnis berücksichtigt, dass im Hinblick auf das Schutzgut Lokalklima Eingriffe zu erwarten sind. Die Einschätzung, dass auch hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild ein Eingriff vorliegt, wird hingegen nicht geteilt (s.u.).
Stellungnahme: Eine Überschreitung der in §17 Abs.1 festgelegten Obergrenzen der Nutzungsmaße sei nach §17 Abs.2 BauNVO nur dann zulässig, wenn u.a. nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Die als Begründung für die Abweichung aufgeführten Vermeidungsmaßnahmen (Begrünung der Baugrundstücke, Baumpflanzungen, Beschränkungen oberirdischer Stellplätze, Dachbegrünung, Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe) sowie der Grundsatz, in allen Baugebieten mindestens 20 % unversiegelte Flächen mit natürlichem Bodenanschluss zu sichern, sollen der Vermeidung nachteiliger Auswirkungen des hohen Nutzungsmaßes auf die Umwelt dienen. Leider finde hier keine Quantifizierung statt. Auf Grund der hohen baulichen Dichte sind diese Maßnahmen aus Sicht der Naturschutzverbände als Ausgleich nicht ausreichend, um die negativen Auswirkungen zu kompensieren und die Überschreitung der Obergrenzen um das 2- bis 3-fache zu rechtfertigen.
Abwägung: Die im Bebauungsplan getroffenen Maßnahmen zum Ausgleich von Überschreitungen der Nutzungsmaß-Obergrenzen sind geeignet, die Anforderungen des § 17 Abs. 2 BauNVO zu erfüllen und schöpfen alle Potenziale für Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet aus. Diesbezüglich wird daher auf Kapitel III.3.2.4 verwiesen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Überschreitungen nur die festgesetzten Geschossflächenzahlen betreffen. Die Obergrenzen für die im Hinblick auf die Umweltauswirkungen insbesondere relevanten Grundflächenzahlen werden hingegen eingehalten.
Stellungnahme: Es seien nicht nur Vermeidungsmaßnahmen durchzuführen, sondern die Eingriffe in Klima und Landschaftsbild müssten ausgeglichen werden.
Abwägung: Bei den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Begrünung (Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken, gärtnerische Anlage und Erdüberdeckung von Tiefgaragen bei gleichzeitiger Beschränkung oberirdischer Stellplätze, Dachbegrünung) und ergänzend vorgesehenen Baumpflanzungen/Vegetationsflächen auf Verkehrs- und Grünflächen handelt es sich um Ausgleichsmaßnahmen für die Eingriffe in das Schutzgut Klima. Die Maßnahmen minimieren und kompensieren die klimatischen Auswirkungen, die bezüglich der höheren Dichte durch den Bebauungsplan planungsrechtlich erstmals ermöglicht werden. Die Vegetationsflächen fördern die Speicherung und Verdunstung eines Teils des Niederschlagswassers auf der Fläche und wirken zudem abkühlend und Staub bindend. Eingriffe in das Schutzgut Landschaftsbild erfolgen nicht.
Stellungnahme: Dem Versiegelungsgrad von 60 % (Voll- und Teilversiegelung) im Bestand stehe in der Planung eine maximale Versiegelung von rund 78 % gegenüber. Dies entspreche einer Zunahme um etwa 21.300 m². Die Biotoptypenkartierung zeige, dass 37,2 % der Fläche im Bebauungsplan-Gebiet bebaut sei und 20,2 % von Verkehrsflächen eingenommen werde. Von den Verkehrsflächen wiederum sind jedoch nur 30 % vollversiegelt, der Rest ist teil- oder unversiegelt. „Die bebauten Flächen als vollversiegelt vorausgesetzt und die Betrachtung der Versiegelungsaufteilung der Verkehrsflächen ergibt, dass das Quartier Heidestraße zu 38,96 % vollversiegelt, zu 23,68 % teilversiegelt und zu 37,36 % unversiegelt ist.“ (aus Gutachten zur Biotoptypen-Kartierung und Baum-Kartierung, S. 17). Auch wenn es sich hier um Angaben zum Gesamtgebiet Heidestraße handele, zeigten diese Zahlen doch, dass die Versiegelung differenzierter zu betrachten sei. Fazit: Die Angabe zur Vollversiegelungsrate von 60 % im Ist-Zustand sei vermutlich zu hoch angesetzt. Die Neuversiegelungsrate müsse daher als weit höher angenommen werden. Eine entsprechende Berechnung solle nachvollziehbar nachgereicht werden. Eine gründliche Kartierung der Bodenversiegelung (Ausgangszustand – Bodenversiegelung nach bestehendem Baurecht zulässig – Versiegelung nach Durchführung der Planung) wurde nicht vorgelegt. Voll- und Teilversiegelung müssten dabei getrennt betrachtet und berechnet werden. Den Flächen mit Teilversiegelung sollten dann definierte Abschläge zugeordnet werden. Die Besonderheit in diesem Gebiet ist, dass auch die teilversiegelten Gebiete einen hohen Wert für die Flora und Fauna aufweisen. Die Bodenfunktion sei zumindest teilweise erfüllt, da Regenwasser versickern kann. Auch wird erfragt, wie die Bahnschotterflächen bezüglich des Versiegelungsgrads bewertet worden seien.
Abwägung: Die Begründung wird in Bezug auf die Versiegelung im Bestand im Rahmen der Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen klargestellt und differenziert. Ein „Nachreichen“ von Unterlagen oder Ausführungen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine detailliertere m²- genaue Ermittlung und Beschreibung der Versiegelung in Bestand, nach bisherigem Planungsrecht und nach künftigem Planungsrecht für die Ermittlung und Bewertung der Umweltauswirkungen gem. § 1a Abs. 3 BauGB nicht erforderlich ist und zudem an methodische Grenzen stößt. So können durch Kartierung Bereiche mit unterirdischer Versieglung (alte Fundamente) nicht mit angemessenem Aufwand ermittelt werden. Schotterflächen im Bereich ehemaliger Gleisanlagen wurden im Rahmen der Biotopkartierung entsprechend ihrer Vegetation weitgehend als Ruderaltfluren oder Gehölzbestände kartiert und werden somit nicht zu den teilversiegelten Flächen gerechnet, obwohl auch hier für die Bodenfunktionen Einschränkungen vorliegen. Für den Planzustand lässt sich der Anteil an teilversiegelten Flächen ebenfalls nur annähernd abschätzen, da die BauNVO eine entsprechende Differenzierung nicht vorsieht und durch den Bebauungsplan diesbezügliche Festsetzungen nicht getroffen werden. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass eine Differenzierung der Versiegelungsbilanz ohne Konsequenz für die Festsetzungen des Bebauungsplans bleibt, da, wie ausgeführt, ein Ausgleich für die Schutzgüter Boden und Wasser nicht erforderlich ist.
Bei der Abwägung gem. § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist nicht vom Ist-Zustand des überplanten Gebietes auszugehen, sondern es sind die Festsetzungen des geltenden Planungsrechts den Festsetzungen des künftigen Planungsrechts gegenüber zustellen. Die Abwägungsentscheidung bezüglich der sich daraus ergebenden Eingriffe in Natur und Landschaft beziehen sich dabei auf die zusätzlich für Eingriffe vorgesehenen Flächen. Das ist hier erfolgt.
Stellungnahme: Der Verlust an ruderalen Flächen (auch die teilversiegelten) bewirke eine hohe Beeinträchtigung der Lebensraumfunktion von Flora und Fauna, die durch Dachbegrünung und die Anlage eines Parks auf einer ehemaligen Ruderalbrache entlang der Bahn nicht ausgeglichen werden könnten. Die Ergebnisse der Biotoptypenkartierung und die Artenlisten von Flora und Fauna zeigten, dass das Plangebiet einen großen Artenreichtum aufweist, wozu die ausgedehnten Ruderalfluren im Wesentlichen beitragen. Durch die Planung würden diese Standorte komplett vernichtet, so dass im Geltungsbereich der hohe Artenreichtum mit mehreren Rote-Liste-Arten verloren gehe. Ein Ausgleich werde jedoch nicht geschaffen, es gebe noch nicht einmal die Bereitschaft, Teile der Ruderalstandorte zu erhalten und in die Planung einzubeziehen. Es sollte beispielsweise eine durchgehende Grünzugsplanung erfolgen, die die Mindestanforderungen an eine ökologische Wirksamkeit auch als Biotopverbund entlang der Bahntrasse erfüllt.
Abwägung: Im Umweltbericht werden in Kapitel II.2.4.5 diverse Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich der Beeinträchtigungen von Flora und Fauna aufgeführt. Besonders hervorzuheben ist hierbei die externe Ausgleichsmaßnahme „Biesenhorster Sand“, wo auf einer Fläche von 6 ha Ruderalbiotope geschaffen und dauerhaft gesichert werden. Eine durchgehende Grünzugsplanung und der Erhalt einzelner Ruderalflächen wären unter ökologischen Aspekten sinnvoll, sind aber mit den Belangen einer angestrebten verdichteten Wohn- und Gewerbebebauung abzuwägen, die abweichende Anforderungen an die Nutzung des Freiraums (Erschließungs-, Spiel- und Aufenthaltsflächen) stellt. Ein Erhalt von Ruderalfluren war deshalb schon bei der Erstellung des Masterplans Heidestraße nicht Ziel der Planung.
Stellungnahme: Eine Einschätzung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild durch die geplante Bebauung fehle. Im Umweltbericht werde pauschal behauptet: „Es kann davon ausgegangen werden, dass mit den geplanten Bauvorhaben, Grünflächen und Straßenräumen ein hochwertiges, der innerstädtischen Lage angemessenes Erscheinungsbild des Quartiers erreicht wird. Die Realisierung der Planung wird damit insgesamt zu einer Aufwertung des gegenwärtig wenig ansprechenden Stadt- und Landschaftsbilds führen.“
Diese Einschätzung sei sehr subjektiv, gehe durch die Bebauung doch die Weite der unbebauten Fläche, viele Blickbeziehungen und das Bild von blühenden Brachen verloren.
Abwägung: Eine Darstellung und Bewertung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild erfolgt in Kapitel II.2.2.6 der Begründung. Bewertungen in Bezug auf das Landschaftsbild sind per se für den durchschnittlichen Betrachter bis zu einem gewissen Grad subjektiv. Ein Rückgriff auf das „Verfahren zu Ermittlung von Kostenäquivalenten“ aus den „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin“ (2013) bietet hier keine Hilfe, da dort keine eigenständige Bewertung des Schutzgutes Landschaftsbild erfolgt. Im „Ausführlichen Verfahren“ werden folgende Kriterien zur Bewertung des Schutzgutkomplexes Landschaftsbild/Erholung benannt:
- Erkennbarkeit des Stadt- und/oder Naturraumes
- Anteil landschaftstypischer und/oder gestalterisch wertvoller Elemente sowie Nutzungs- und Strukturvielfalt
- Visuelle Ungestörtheit
- Freiflächenversorgung
- Innere und äußere Erschließung/Verbindungsfunktion
- Freiheit von akustischen und/oder geruchlichen Beeinträchtigungen.
Bei einer überschlägigen Bewertung nach diesen Kriterien kann dem Geltungsbereich, wie in der Begründung dargestellt, im Bestand nur eine geringe Wertigkeit zugesprochen werden. Dies hat zur Folge, dass, selbst wenn man der der geplanten Bebauung nur einen geringen landschaftlichen Wert zuspricht, keine erhebliche Beeinträchtigung des Schutzgutes erfolgt. Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Stellungnahme: Nach Einschätzung der Naturschutzverbände hätte für den gesamten Bebauungsplan eine Bilanzierung der Eingriffe (z.B. nach dem BERLINER VERFAHREN) erfolgen müssen, um abschätzen zu können, wie stark die Eingriffe über das zulässige Maß der Bebauung hinausgehen und um als Folge für die anrechenbaren Eingriffe die entsprechenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen bilanzieren und festzulegen zu können.
Abwägung: Die Bilanzierung der Eingriffe im Rahmen des Umweltberichts erfolgt verbal-argumentativ. Eine Operationalisierung durch Wertpunkte oder Kostenäquivalente wurde zu Beginn der Umweltprüfung erwogen aber verworfen, da sich hierdurch im Hinblick auf die Ermittlung und Bewertung der Umweltauswirkungen keine nutzbaren Vorteile ergeben würden.
Stellungnahme: Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts und aus stadtgestalterischen Gründen werde gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen, zu unterhalten und die Bepflanzungen zu erhalten sind (textliche Festsetzung Nr. 7.2). Die Verpflichtung zur gärtnerischen Anlage von nicht bebauten Grundstücksteilen sollte gelockert werden. Es sollten auch Spontangrün oder ruderalisierte Wiesenstreifen zugelassen werden, wenn sie regelmäßig entmüllt werden. Qualifizierte Begrünung darf nicht heißen: Anpflanzen von Sträuchern oder kleinkronigen Bäumen, das entspricht nicht mehr den Erfordernissen einer Stadt, die sich die Erhöhung der Biodiversität auf die Fahnen schreibt.
Abwägung: Auch eine ruderale Wiese kann eine gärtnerische Anlage sein, wenn die Fläche, z. B. durch einschürige Mahd und regelmäßige Entfernung von Müll, unterhalten und gepflegt wird. Gleichwohl ist darauf hinzuweisen, dass planungsrechtlich eine Bewirtschaftung dieser Flächen (z.B. Mahd, Müllentsorgung) nicht Gegenstand der Festsetzung ist und auch nicht sein kann. Die Begründung wird entsprechend ergänzt.
Stellungnahme: Es werde darauf hingewiesen, dass die Ergebnisse der faunistischen Fachgutachten veraltet seien. Daten von faunistischen Begehungen sollten maximal 5 Jahre alt sein. Es sollten erneute Begehungen zu angebrachteren Zeitpunkten durchgeführt werden. Aktuelle faunistische Gutachten würden für folgende Arten für erforderlich gehalten:
- Fledermäuse (auch Mai bis Juli, da in dieser Zeit potenzielle Wochenstuben gefunden werden können) – letztes Gutachten wurde 2009 durchgeführt
- Vögel – letztes Gutachten wurde 2010 erstellt
- Zauneidechse – letztes Gutachten 2009 – (ein erneutes Gutachten sollte vorzugsweise etwas eher im Jahr erarbeitet werden, da ab August die ersten Zauneidechsen ihre Winterquartiere aufsuchen und die Anzahl der gefundenen Tiere ab diesem Zeitraum nicht mehr repräsentativ für die Population ist. Das Jahr beginnt für Zauneidechsen ab März und ab August gehen die ersten Tiere in ihre Winterquartiere.)
- Laufkäfer, andere Insekten und Webspinnen – letztes Gutachten im Jahr 2010
- Stechimmen – letztes Gutachten im Jahr 2009.
Abwägung: Die vorliegenden Gutachten waren Grundlage der Umweltprüfung und insbesondere der Prüfung auf mögliche Verstöße gegen die Zugriffsverbote des besonderen Artenschutzes. Die erteilten Ausnahmen von den Zugriffsverboten einschließlich der Auflage zur Umsetzung der Kompensationsmaßnahme „Biesenhorster Sand“, die bereits erfolgte, basieren auf diesen Untersuchungen. Seither wurde das Gelände bereits abschnittsweise beräumt, verschiedentlich zwischengenutzt (u.a. flächenintensive Volksfestnutzung) und im Zusammenhang mit dem Bau der S-Bahnstrecke S 21 für die Baulogistik genutzt. Es ist davon auszugehen, dass damit bereits ein teilweiser Verlust der vormals vorhandenen Flora und Fauna einherging. Erneute Kartierungen zum jetzigen Zeitpunkt sind insofern nicht sinnvoll und würden in Anbetracht der notwendigen Kartierzeiträume, die Planaufstellung in nicht hinnehmbarer Weise verzögern Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Vorschriften zum besonderen Artenschutz direkt gelten, d.h. vom Bauherrn unabhängig von Ermittlungen im Rahmen der Umweltprüfung beachtet werden müssen. Sollten dazu weitere Untersuchungen, z. B. im Vorfeld von Gebäudeabrissen oder Baumfällungen nötig sein, so liegt dies im Verantwortungsbereich des Bauherrn.
Weitere Umweltbelange
Stellungnahme: Insgesamt kritisiere man, dass der Bebauungsplanentwurf nicht den im Masterplan Heidestraße festgelegten Leitlinien entspreche (AH-Drucksache – Masterplan Heidestraße – Beschluss über Leitlinien und Entwicklungsziele für die Entwicklung des Standortes beiderseits der Heidestraße, Zitat: „Die Entwicklung des Standortes Heidestraße erfolgt unter umweltgerechten Gesichtspunkten. Im weiteren Planungsprozess wird sichergestellt, dass zu hohe verkehrsverursachte Lärm- und Luftschadstoffbelastungen, die Wohn- und Aufenthaltsqualität beeinträchtigen, vermieden werden. Die Ziele der Luftreinhalte- und Lärmaktionsplanung des Landes Berlin werden beachtet.“ Auch die Berücksichtigung ökologischer Gesichtspunkte - wie in den Hochglanzprospekten versprochen - finde nicht statt.
Abwägung: Der Masterplan Heidestraße definiert die übergeordneten städtebaulichen Leitlinien für die Flächen beiderseits der Heidestraße. Der auf Grundlage des Masterplans erarbeitete städtebauliche Entwurf wurde seit 2009 unter Berücksichtigung des stark angewachsenen Wohnungsbedarfs und des zunehmend angespannten Marktes für innenstadtnahe Büroflächen stetig weiterentwickelt.
Die im Masterplan formulierten Ziele wurden u.a. im Bebauungsplanverfahren 1-62a untereinander sowie mit andern öffentlichen und privaten Belangen abgewogen. Es liegt in der Natur der Abwägung, dass dabei nicht alle Leitlinien und Entwicklungsziele des Masterplans vollständig berücksichtigt werden konnten.
Gleichwohl werden durch lärmrobuste städtebauliche Strukturen, eine nach Lärmschutzaspekten gegliederte Festsetzung der Nutzungsart und umfangreiche Festsetzungen zum aktiven und passiven Lärmschutz die mit der Lärmaktionsplanung des Landes Berlin verfolgten Ziele weitgehend berücksichtigt. Auch die im Luftreinhalteplan formulierten Ziele für städtebauliche Planungen werden, in Abwägung mit der Zielsetzung, durch eine hohe bauliche Dichte innerstädtischen Wohnraum und Büroflächen in erheblicher Größenordnung zu schaffen, grundsätzlich eingehalten.
Die Beachtung ökologischer Gesichtspunkte erfolgt neben diesbezüglichen Festsetzungen im Bebauungsplan, u. a. durch einen Anschluss des Plangebietes an das Fernwärmenetz sowie die ortsnahe Rückführung des Niederschlagswassers in den natürlichen Wasserkreislauf über eine Trennkanalisation.
Stellungnahme: In Kapitel II.2.1.3(b) der Begründung würden die Ergebnisse von Untersuchungen zu Bodenbelastungen im Plangebiet beschrieben, ohne das die genauen Konzentrationen der gemessenen Schadstoffe im Plangebiet angegeben seien. In der ehemaligen Wagenhalle seien im Grundwasser Naphthalin-Gehalte festgestellt worden, die laut Begründung „geringfügig über dem Geringfügikeitsschwellenwert (GFS) liegen“ (KF B-01019-050). Bei einer Überschreitung des GFS liege eine schädliche Grundwasserverunreinigung vor, zu der genaue Angaben fehlen würden. Dasselbe gelte für die PAK-Gehalte im ehemaligen Öllager. Warum an den Standorten Batterieraum, Werkstätten und Kohlenbansen keine Grundwasseruntersuchungen durchgeführt wurden, werde nicht deutlich. In der Begründung werde außerdem angemerkt, dass die Grundwasserverunreinigungen bei der ehemaligen Schmiede tolerierbar seien. Im Grundwasser wurden hier Überschreitungen des GFS für PAK, Kupfer und Zink festgestellt. An einer Messstelle wurde für PAK auch der sanierungsbedürftige Schadenschwellenwert (SSW= 1μg/L) überschritten. Das bedeute, dass hier eine schädliche und sanierungsbedürftige Grundwasserverunreinigung im Sinne von § 23 a Abs. 3 BWG vorliege und somit eine Maßnahmenprüfung erforderlich mache. Sanierungsziel sollte die dauerhafte Unterschreitung des GFS für PAK sein (GFS = 0,2 μg/L). Beim unterirdischen Tanklager wurden in den Grundwasserproben Anthracen-Konzentrationen über dem sanierungsbedürftigen Schadenswert (SSW= 0,05 μg/L) gemessen. Der GFS für Anthracen liegt bei 0,01 (μg/L). Auch in diesem Fall sei eine Maßnahmenprüfung erforderlich. In Bereichen mit Überschreitungen der nutzungsbezogenen Prüfwerte seien Dekontaminationsmaßnahmen durchzuführen, bei denen die Schadstoffe aus der Umwelt entfernt werden. Sicherungsverfahren wie Versiegelung oder Abdeckung mit unbelastetem Boden, bei denen die eigentliche Schadstoffproblematik nur temporär verschoben wird, lehne man ab. Böden seien eine wichtige nichterneuerbare Ressource, die man unbedingt schützen müsse. Daher sollte kontaminiertes Bodenmaterial unbedingt gereinigt werden.
Abwägung: Der Umweltbericht enthält eine gekürzte Zusammenfassung der zum Thema vorliegenden Untersuchungen. Aussagen zu ermittelten Konzentrationen vorhandener Schadstoffe sind dabei nur insoweit erforderlich, als sie für eine abschließende Einschätzung, ob die Belastungen der beabsichtigten Nutzung entgegenstehen, relevant sind. Die Festlegung von Sanierungserfordernissen für den Boden und das Grundwasser ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans sondern erfolgt auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen durch die Bodenschutzbehörde.
Stellungnahme: Der geplante Bebauungsplan enthalte keine Festsetzungen oder Hinweise darauf, wie mit Kampfmittelfunden umzugehen ist. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans "liegen keine Erkenntnisse" über das Vorkommen von Kampfmitteln im Plangebiet vor. Auch eine Kampfmittelsuche sei nicht veranlasst worden (Begründung, S. 49). Kampfmittelfunde seien in deutschen Großstädten bei Baumaßnahmen keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Angesichts der in Berliner Innenstadtlagen vorzutreffenden Situation und der Belastung dieses Gebiets im Zweiten Weltkrieg sei es unangemessen, dem Thema Kampfmittel keinerlei Beachtung zu schenken. Dies begründe die Gefahr, dass Arbeiten nicht sachgerecht und ohne die notwendige Sorgfalt ausgeführt werden, was unmittelbare Auswirkungen auf den Betrieb des ALDI-Markts (in der Invalidenstraße) haben könne.
Abwägung: Regelungen zur Kampfmittelsuche sind in den städtebaulichen Verträgen mit den beiden Haupteigentümern im Plangebiet verankert (Vertrag vom 9. Dezember 2014 mit der CA Immo Deutschland GmbH und Vertrag vom 13. April 2016 mit der Heidestraße Invest GmbH). Darin verpflichten sich die Grundstückseigentümer, durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung X OA ordnungsrechtlich prüfen zu lassen, ob sich für ihre Grundstücke ein konkreter Verdacht auf das Vorhandensein von Kampfmitteln ergibt. Wird ein konkreter Verdacht oder eine konkrete Gefahr festgestellt, verpflichten sie sich den Umfang der erforderlichen Maßnahmen unverzüglich gutachterlich ermitteln zu lassen und in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung X OA, die Beseitigung im gutachterlich festgestellten Umfang durchzuführen.
Im Übrigen wird in der Begründung darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden kann und eine Prüfung des Grundstücks vor möglicher Bebauung oder Änderung der Bebauung im Interesse des Bauherrn liegt, d.h. in seiner Verantwortung. In der Begründung zum Bebauungsplan wird ein Hinweis auf die Regelungen in den städtebaulichen Verträgen zur Kampmittelsuche und -beseitigung ergänzt.
Verkehrliche Belange
Stellungnahme: Es sei notwendig, das gesamte Gebiet besser an den Nahverkehr anzuschließen, nicht nur durch Busse die total überfüllt sein dürften. Deshalb solle die S-Bahn Station Perleberger Brücke schon beim jetzigen Bau der S-Bahn Strecke 21 angelegt werden und nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt. Da man sich sonst doppelte Arbeit mache und sich vermutlich beim jetzigen Bau spätere höhere Kosten minimieren lassen, da man später nicht bestimmte Bauwerke zurück bauen muss.
Abwägung: Die Errichtung des S-Bahnhofs südlich der Perleberger Brücke kann voraussichtlich erst längerfristig in Abhängigkeit der Gebietsentwicklung in der Europacity umgesetzt werden. Bei sofortiger Errichtung/Inbetriebnahme des Bahnhofs zusammen mit der Fertigstellung der S-Bahnstrecke (voraussichtlich 2019) würden die Kosten – vor allem für den Betrieb und die Unterhaltung – des Bahnhofs im Missverhältnis zum Fahrgastaufkommen stehen, da sich im Einzugsbereich des künftigen Bahnhofs derzeit nur wenige Nutzungen befinden und sich die Entwicklung der Europacity von Süd nach Nord absehbar noch über einen längeren Zeitraum erstreckt. Zur Zeit wird aber geprüft, ob die Errichtung des S-Bahnhofs ggf. bereits unmittelbar nach Fertigstellung der S-Bahnstrecke ab 2020 erfolgen soll.
Für die derzeit konkret in Vorbereitung bzw. in Umsetzung befindlichen Bauflächen im Süden der Europacity besteht mit dem Hauptbahnhof (U-Bahn, S-Bahn, Regional- und Fernverkehr), diversen Buslinien und der neu geschaffenen Straßenbahnverbindung in der Invalidenstraße eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die entsprechenden Haltestellen sind für die Bewohner und Beschäftigten fußläufig erreichbar.
Stellungnahme: Man erachte es als sinnvoll, dass die neue S-Bahn Station auch über die neu entstehende Brücke, die zum Quartier Lehrter Straße führe, erreichbar sei. Diese Verbindung sei leider nicht im Bebauungsplan erkennbar, man hoffe, dass sie weiterhin geplant sei - wie in vorherigen Planungen.
Abwägung: Die gewünschte Erreichbarkeit des S-Bahnhofs von der geplanten Brücke über die Bahnanlagen wird über die Planstraße 1.2/1.3 gewährleistet. Im Vorfeld der Bahnbrücke ist eine öffentliche Verkehrsfläche vorgesehen, die planübergreifend teilweise im vorliegenden Bebauungsplan, überwiegend aber im angrenzenden Bebauungsplan 1-88C des Bezirks Mitte als Fußgänger- und Radfahrbereich festgesetzt werden soll. Die Verkehrsfläche soll das Rampenbauwerk der Bahnbrücke aufnehmen und ansonsten als Platzfläche mit direktem Anschluss an die Planstraße 1.3 gestaltet werden. Ein öffentlicher Zugang zum künftigen S-Bahnhof an der Perleberger Brücke von der Planstraße 1.2 aus wird planungsrechtlich im Gewerbegebietsteil GE 2.1 über die Fläche G1, die mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit belastet wird, gesichert.
Stellungnahme: In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1-62a fehle jegliche Abwägung dazu, warum der westlich von MI 4.1 und 4.2 und parallel zu den Bahngleisen verlaufende Fußgänger- und Radfahrbereich – im Gegensatz zum Bebauungsplanentwurf 1-62 – nunmehr der Nutzung durch unmittelbare Anlieger nicht mehr zur Verfügung stehe (Abschnitt III.3.4.2 c). Die Begründung zum Bebauungsplan 1-62 hätte ausdrücklich festgelegt, dass der vorgenannte Fußgänger- und Radfahrbereich zwar nicht für den allgemeinen Kfz-Verkehr oder den ruhenden Verkehr jedoch für die unmittelbaren Anlieger genutzt werden könne. Diese Festsetzung fehle in der Begründung zum Bebauungsplan 1-62a. Warum dies der Fall ist, sei nicht ersichtlich. Zu berücksichtigen sei, dass es sich bei den Grundstücken in MI 4.2 (wie auch von MI 4.1) um tiefe Grundstücke handele. Dies mache es notwendig, eine Erschließung dieser Grundstücke nicht nur im Osten an die Heidestraße sondern auch im Westen an den vorgenannten Fußgänger und Radfahrbereich zu gewährleisten. Daher sei die ursprüngliche Festlegung im Bebauungsplan 1-62 in den Bebauungsplan 1-62a wieder mit aufzunehmen.
Abwägung: Vorab ist anzumerken, dass der Bebauungsplanentwurf 1-62 auf den sich der Einwender immer wieder bezieht, einen damaligen Verfahrensstand darstellte, aber nicht rechtskräftig wurde. Gegenstand der öffentlichen Auslegung und damit auch der Abwägung ist der Bebauungsplan 1-62a. Die Grundstücke Heidestraße 46-52 sind von der Heidestraße her planungsrechtlich erschlossen. Einer zusätzlichen, rückwärtigen Erschließung der Grundstücke Heidestraße 46 – 52 steht die dortige Planung einer öffentlichen Grünfläche entgegen. Fahrverkehre sollen auf dem dort geplanten Fuß- und Radweg zum Schutz der Aufenthalts- und Erholungsfunktion – mit Ausnahme einer Notfallerschließung (s.u.) – nicht ermöglicht werden; der Weg soll sich funktional und gestalterisch in die Parkanlage einfügen. Die Festsetzung als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Fußgänger- und Radfahrbereich anstelle einer Einbeziehung in die öffentliche Grünfläche erfolgt vor dem Hintergrund der angestrebten Beleuchtung sowie der Gewährleistung eines Winterdienstes. Sie ermöglicht im Rahmen der verkehrlichen Widmung zudem auch die Zulassung einer rückwärtigen Notfallerschließung für die Bauflächen im MI 4.1 und MI 4.2 (vor allem für die Feuerwehr). Eine Festsetzung als Fußgänger- und Radfahrbereich war im Übrigen bereits vor der räumlichen Aufteilung des Bebauungsplans 1-62 (Entwurf zur Trägerbeteiligung 2011) vorgesehen. Die Möglichkeit, Anliegerverkehr zum Grundstück Heidestraße 46 – 52 über diesen Weg abzuwickeln (mit Ausnahme der benannten Sonderfälle) war bereits seinerzeit nicht vorgesehen.
Lediglich die Döberitzer Straße muss auch für Anlieger befahrbar sein, da nur hierüber die nicht an die Heidestraße heranreichenden Grundstücke Döberitzer Straße 2-3 erschlossen werden können. Im Bebauungsplan wird die geplante Zweckbestimmung dieser öffentlichen Verkehrsfläche deshalb als „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt.
Belange des Einzelhandels
Stellungnahme: Es werden Einwendungen gegen den geplanten Bebauungsplan erhoben, da dieser unmittelbar negative Auswirkungen auf den ALDI-Markt in der Invalidenstraße 59 haben werde. Im Sondergebiet "Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung" würde die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit einer betriebsbezogenen Verkaufsfläche von höchstens 2.500 qm sowie nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe drei großflächige Einzelhandelsbetriebe und eine unbestimmte Anzahl nicht großflächiger Anbieter ermöglichen.
Dadurch käme es zu einer zentralen Angebotsballung in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem bestehenden ALDI-Markt, die zu Kaufkraft- und Kundenabfluss in nicht abschätzbarem Umfang führen würde. Dies gelte umso mehr, als auch in den Gewerbegebieten Einzelhandelsnutzungen zulässig sein sollen, die ebenfalls eine Sogwirkung entfalten könnten.
Abwägung: Der benannte Einzelhandelsbetrieb befindet sich rund 900 m Luftlinie bzw. 1.200 m Fußweg vom Zentrum des Plangebietes bzw. dem geplanten Nahversorgungszentrum entfernt. Ausgehend von dem im Allgemeinen für Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung angesetzten Einzugsbereich von rund 500 m, übernimmt der Einzelhandelsstandort an der Invalidenstraße vorrangig die Gebietsversorgung für die Baugebiete westlich der Lehrter Straße. Eine unmittelbare Betroffenheit durch die Errichtung eines Nahversorgungszentrums an der Heidestraße ist insofern nicht erkennbar. Der Einzelhandelsstandort an der Invalidenstraße ist zu weit entfernt, um auch Versorgungsfunktionen für die Europacity übernehmen zu können und liegt gleichzeitig außerhalb des fußläufigen Einzugsbereichs der Baugebiete westlich der Lehrter Straße. Insofern wird die Gefahr eines erheblichen Kaufkraft- und Kundenabflusses für den bestehenden Einzelhandelsbetrieb nicht gesehen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass durch den Bebauungsplan 1-62a im erheblichen Umfang neue Wohnungen und Arbeitsplätze ermöglicht werden, deren Nutzer im Einzelfall auch als Kunden des in Rede stehenden Einzelhandelsbetriebs auftreten können.
Ebenfalls zu relativieren ist die benannte „zentrale Angebotsballung“ im geplanten Sondergebiet "Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung". Einzelhandelsbetriebe werden dort auf das Erdgeschoss beschränkt und großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen eine betriebsbezogene Verkaufsfläche von 2.500 qm nicht überschreiten. Zudem wird eine Beschränkung des Kernsortiments auf Waren der Nahversorgung festgesetzt.
Die Errichtung eines Einkaufszentrums/ einer Shopping-Mall wird damit ebenso ausgeschlossen wie die Unterbringung eines SB-Warenhauses. Der Bebauungsplan ermöglicht im Sondergebiet rund 4.300 m² Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe (Grundfläche von rund 6.420 m² abzüglich Erschließungs- und Nebenflächen). Damit werden nach den heute üblichen Flächenstandards ein größerer Einzelhandelsbetrieb der Nahversorgung (z.B. ein Lebensmittel-Vollversorger) und ein ergänzender Anbieter mittlerer Größe (z.B. ein Drogeriemarkt, Discounter oder Bio-Supermarkt) oder mehrere kleine ergänzende Ladengeschäfte (z. B. Blumen, Backwaren, Schreibwaren, Apotheke) ermöglicht. Dieses Angebot ist erforderlich, um eine wohnortnahe Versorgung der zukünftig bis zu 6.000 Einwohner und rund 10.000 Beschäftigten im Plangebiet sicherzustellen. Die wohnungsnahe Versorgung im Einzugsbereich des o.g. Lebensmitteldiscounters wird dadurch nicht beeinträchtigt.
Stellungnahme: Der Bebauungsplan sei auch unvereinbar mit der Zentrenstruktur des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Berlin Mitte (EHK). Der Geltungsbereich liege außerhalb städtischer Zentren, in denen großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Der Bereich um die Heidestraße werde in dem EHK vielmehr lediglich als geplantes Zentrum in schematischer Form ausgewiesen. Betont werde zudem, dass das Zentrum - sofern es realisiert wird - in der nördlichen Hälfte des Quartiers Heidestraße ausgewiesen werden solle und „lediglich die Quartiersversorgung sichergestellt“ werden solle. Es soll sich mithin künftig um ein Nahversorgungszentrum handeln. Die Festsetzungen des Bebauungsplans ständen nicht im Einklang mit diesen Vorgaben. Die Größe und das Ausmaß der künftigen Einzelhandelsnutzungen ließen es als sehr fraglich erscheinen, dass sie lediglich die Quartiersnutzungen sicherstellen sollen. Umgekehrt werde es zu einer Lenkung der Umsatz- und Kundenströme weg von den bestehenden Anbietern und hin zum Bereich Heidestraße kommen. Zudem verhielten sich die gutachterlichen Untersuchungen, die in der Begründung des geplanten Bebauungsplans herangezogen werden (u.a. Gutachten zu den Einzelhandelspotentialen im Quartier "Europa City" Berlin der BBE Handelsberatung GmbH [Leipzig]) nicht im ausreichenden Maße dazu, dass und unter welchen Voraussetzungen ein solcher zentraler Versorgungsbereich entstehen könnte. Die Analysen unterstellen vielmehr, dass die jeweiligen Festsetzungen zulässig wären, wenn ein zentraler Versorgungsbereich angenommen würde.
Abwägung: Die Funktionszuweisung als Nahversorgungszentrum stimmt mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks Mitte überein. Darin wird für den Bereich um die Heidestraße festgestellt, dass die in Zukunft hier wohnenden und arbeitenden Menschen zur Nahversorgung entsprechende Angebote benötigen, da weder im Plangebiet noch in seiner Nachbarschaft vorhandene Nahversorgungszentren diese Aufgabe in ausreichendem Maße übernehmen können. Das Einzelhandelskonzept geht deshalb davon aus, dass sich im Bereich der Heidestraße mittelfristig ein Nahversorgungszentrum entwickeln soll. Hinsichtlich der Lage wird empfohlen, das Zentrum an zentraler Stelle im Quartier vorzusehen. Diesen Zielsetzungen und Empfehlungen folgt der Bebauungsplan mit seiner Festsetzung eines Sondergebietes „Nahversorgung …“.
Die ermöglichte Verkaufsfläche von maximal 4.300 m² entspricht auch der Größenordnung eines Nahversorgungszentrums gemäß StEP Zentren 3; von einer Entwicklung zu einem Ortsteilzentrum im Sinne des Stadtentwicklungsplans ist nicht auszugehen. Größe und Ausmaß des geplanten Nahversorgungszentrums sind aus den oben dargelegten Gründen standortangepasst und für eine leistungsfähige Grundversorgung der Europacity angemessen.
Stellungnahme: Auch die Auswirkungen der geplanten Festsetzungen auf die Verkehrssituation des bestehenden ALDI-Markts seien nicht hinreichend bei der Planung berücksichtigt worden. Es sei insoweit vor allem damit zu rechnen, dass durch die Magnet- und Sogwirkung der im Bebauungsplangebiet vorgesehenen Einzelhandelsangebote auch eine Lenkung des Verkehrs dergestalt bewirken wird, dass der Kundenstrom von dem bestehenden ALDI-Markt gerade abgelenkt und dem neuen Quartier förmlich zugeführt werde.
Abwägung: Verkehrliche Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandelsbetrieb durch die Festsetzungen des Bebauungsplans sind nicht erkennbar. Im festgesetzten Sondergebiet werden ausschließlich Betriebe mit Kernsortimenten der Nahversorgung ermöglicht, die vorrangig der wohnortnahen Gebietsversorgung für die künftigen Bewohner und Beschäftigten im Plangebiet selbst dienen. Darüber hinaus ist durch entsprechende räumliche Beschränkungen (Bautiefe 15 m, Einzelhandelszulässigkeit nur im Erdgeschoss entlang der Heidestraße und der Platzflächen) allenfalls mit einer losen Abfolge weiterer straßenbegleitender kleiner Ladengeschäfte zu rechnen. Bei dieser Angebotsstruktur ist davon auszugehen, dass die Einzelhandelsbetriebe nur in geringem Umfang zusätzlichen Kfz-Verkehr anziehen werden. Insofern ist weder eine Magnet- und Sogwirkung der im Plangebiet vorgesehenen Einzelhandelsangebote noch eine Umlenkung von Verkehrsströmen erkennbar.
Sonstiges
Stellungnahme: Es fehle in der Begründung des Bebauungsplans 1-62a eine wägende Auseinandersetzung mit den betroffenen Belangen der Grundstückseigentümer Heidestraße 45 bis 55, insbesondere denen der Grundstückeigentümerin der Heidestraße 46 -·52, was die Festsetzung der Einfriedungen angehe (Abschnitt III.3.8.1). Denn während die Begründung des Bebauungsplans 1-62 ausdrücklich auf die Heidestraße 45 bis 55 Bezug nahm und nach einer Abwägung dem privaten Belang, die vorhandene Bebauung abzuschirmen, gegenüber den öffentlichen Gestaltungszielen Vorrang einräume, fehle eine solche konkrete Bezugnahme im Bebauungsplan 1-62a. Ebenfalls sei nicht nachvollziehbar, warum die im Bebauungsplan 1-62 noch zulässige festgesetzte Höhe von 1,2 m im Bebauungsplan 1-62a nun auf eine Höhe von 0,9 m reduziert sei. Denn das Ziel des Bebauungsplans 1-62a, eine optisch wirksame Einengung der Straßenräume und eine Barrierewirkung durch hohe Einfriedungen zu vermeiden, sei identisch mit dem Ziel des Bebauungsplans 1-62 und wurde auch bei dessen Festsetzung berücksichtigt. Wie aus der Begründung zum Bebauungsplan 1-62 nämlich ersichtlich werde, lassen Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,2 m noch keine optische Einengung der Straßenräume und auch keine Barrierewirkung entstehen. Damit ist zum einen die generelle Zulässigkeit zur Einfriedungen bei den Grundstücken Heidestraße 44 bis 55 wieder in den Bebauungsplan 1-62 aufzunehmen und zum Anderen die zulässige Höhe der Einfriedung auf die ursprüngliche Höhe von 1,2 m anzupassen.
Abwägung: Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 8.1 können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Einfriedungen entlang der Heidestraße und anderer öffentlicher Verkehrsflächen nur ausnahmsweise zugelassen werden, um im Rahmen der Einzelfallprüfung nur stadtgestalterisch verträgliche Einfriedungen zu ermöglichen. Die straßenseitig ausgerichteten Vorflächen von Gebäuden sollen optisch als Teile des öffentlichen Raumes wirken und nicht durch unverträgliche Einfriedungen abgesonderte Raumeinheiten bilden. Grundsätzlich bleiben Einfriedungen aber möglich. Die Festsetzung erfolgt in Abwägung der privaten Belange der Grundstückeigentümer (Möglichkeit einer Abgrenzung und Abschirmung ihrer Grundstücksflächen und Gebäude gegenüber der Heidestraße) und den gestalterischen und funktionalen öffentlichen Belangen (Vermeidung einer Barrierewirkung bzw. einer optisch wirksamen Einengung des Straßenraums). Die Höhenbeschränkung von Einfriedungen auf 0,9 m folgt den im Freiraumkonzept bebauungsplanübergreifend für die gesamte Europacity entwickelten Gestaltungskriterien für private, an öffentliche Flächen angrenzende Grundstücksfreiflächen. Zwingende Gründe, die im Bereich der Bestandsgrundstücke abweichende Höhenfestsetzungen erfordern, sind nicht erkennbar, zumal hier auch bisher nur niedrige Einfriedungen in Form von Zäunen und Beeteinfassungsmauern vorhanden waren und sich die Vorgartenflächen unter Immissionsschutzaspekten nicht für die Anlage von privaten (vor Einsicht zu schützenden) Gartenzonen eignen. Die Bezugnahme auf „… die im Bebauungsplan 1-62 noch zulässige festgesetzte Höhe von 1,2 m...“ ist insofern falsch, da der Bebauungsplan 1-62 nicht festgesetzt wurde, sondern nur im Entwurf vorlag.
Stellungnahme: Hinsichtlich der Festsetzungen zu Werbeanlagen berücksichtige der Bebauungsplan 1-62a nicht in ausreichendem Maße die Bestandsprägung, den Charakter und die Lage des südlichen Teils des Plangebiets. Übereinstimmend mit dem Bebauungsplan 1-62 gehe auch der Bebauungsplan 1-62a davon aus, dass sich das Plangebiet in einer Bahnhofs- und innenstadtnahen Lage befindet. Jedoch werde in der Begründung zum Bebauungsplan 1-62a ein unzutreffender Rückschluss getroffen bzw. eine unzureichende Abwägung vorgenommen. Denn während der Bebauungsplan 1-62 Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht in Ausnahmefällen zugelassen hätte, sei dies durch den Bebauungsplan 1-62a gänzlich ausgeschlossen. Die Vornahme einer Einzelfallprüfung sei damit von vorneherein unmöglich. Gerade aber auch aufgrund der Bahnhofs- und innerstädtischen Lage müsse eine Einzelfallprüfung der Zulässigkeit von Werbeanlagen durch den Bebauungsplan grundsätzlich ermöglicht werden. Auch dies sei für das Grundstück der Einwenderin in besonderem Maße relevant, weil insbesondere die angestrebten kulturellen Nutzungen auf visible Werbung angewiesen seien. Ebenfalls setze der Bebauungsplan 1-62a ohne ausreichende Abwägung fest, dass Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung bis maximal zur Fensterbrüstung des zweiten Vollgeschosses zulässig seien. Gerade mit Blick auf die gewerblich geprägte Nutzung des MI 4.2 sollten von dieser Festsetzung zumindest Ausnahmen möglich sein. Im ursprünglichen Bebauungsplan 1-62 sei eine solche Festsetzung sogar überhaupt nicht vorgesehen gewesen.
Abwägung: Die Beschränkung von Werbeanlagen erfolgt vorrangig zum Schutz von Wohnnutzungen. Im Sinne des Rücksichtnahmegebots können so erhebliche Belästigungen durch Licht im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (z. B. durch Leuchtreklame, die unmittelbar in die Fenster oder Außenwohnbereiche von Wohnungen strahlt) vermieden werden. Der Hinweis auf die Bestandsprägung im Bereich des Grundstücks Heidestraße 46 – 52 verkennt den Schutzanspruch angrenzender Wohnungen – z.B. Heidestraße 45, 53 bis 55 sowie auf der anderen Straßenseite der Heidestraße. Hier wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-92 VE die Errichtung von Wohngebäuden (mit einer Laden-/ Büronutzung im Erdgeschoss) planungsrechtlich ermöglicht; die Planungsumsetzung hat bereits begonnen.
Insofern ist gegenüberliegend, d.h. im Bebauungsplan 1-62a, sowohl eine räumliche Beschränkung von Werbeanlagen (Stätte der Leistung, maximal bis zur Fensterbrüstung des zweiten Vollgeschosses) sowie der Ausschluss von Werbeanlagen mit hohem Belästigungspotenzial (wechselndes, bewegtes oder laufendes Licht) gerechtfertigt. Die Belange von bestehenden und künftigen Gewerbebetrieben werden insoweit berücksichtigt, als Werbeanlagen mit Ausrichtung zur Heidestraße grundsätzlich möglich bleiben. Die Bezugnahme auf den Bebauungsplan 1-62 begründet keinen Anspruch, da dieser nicht rechtskräftig wurde.
Stellungnahme: Aufgrund der besonderen Lage und des gewerblichen Charakters des südlichen Teils des Plangebiets rege man an, den Bereich MI 4.2 vom derzeitigen Bebauungsplanverfahren 1-62a abzutrennen und zum Gegenstand eines selbständigen Verfahrens zu machen. Hierdurch könnte verstärkt der gewerblich kulturellen Nutzung und dem damit verbundenen nutzungsorientiertem Einzelhandel Rechnung getragen werden. Dies würde den mit dem Bebauungsplan 1-62a verfolgten Zielen auch nicht zuwider laufen, da in der Gesamtbetrachtung ein gemischt genutztes Stadtquartier mit der Möglichkeit von Arbeiten und Wohnen, von Einkaufen, Kultur und Freizeit gegeben wäre.
Abwägung: Eine Abtrennung des Baugebietes MI 4.2 trägt nicht zur Konfliktlösung bei. Das betrifft insbesondere die Belange, die sich aus der Gemengelage ergeben. Da auch die Beplanung in einem eigenständigen Bebauungsplanverfahren keine Änderung der Festsetzungen für das MI 4.2 zur Folge hätte, ist eine Abtrennung aus dem laufenden Bebauungsplanverfahren nicht sinnvoll. Darüber hinaus wird durch die integrierende Bebauungsplanung eine gebietsübergreifende, plangebietsumfassende und einheitliche städtebauliche Ordnung und Gestaltung der Flächen im Rahmen der baulichen Ersterstellung oder Nutzungsänderung bzw. -erweiterung angestrebt.
Auch aus den im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Argumenten ist keine Erforderlichkeit einer Abtrennung ableitbar. Ein gesondertes Verfahren würde darüber hinaus unnötige zusätzliche Verwaltungskosten erzeugen.