Planungsdokumente: Einführungstest

Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat dem Entwurf des Bebauungsplans 1-62a vom 27. Mai 2016 mit Deckblatt vom 15. Juli 2016 am 8. September 2016 zugestimmt und damit auch das Ergebnis der Interessenabwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebilligt.

B. Rechtsgrundlagen:

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO -) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283)

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. August 2016 (BGBl. I S. 1972).

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) in der Fassung vom 29. Mai 2013 (GVBl. S. 140)

C. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen:

Die Höhe der Gesamtkosten für die Vorhabenträger ist nicht bekannt.

D. Gesamtkosten:

Der weit überwiegende Teil der Flächen im Geltungsbereich gehörte der Deutschen Bahn. Mit der DB sowie der CA Immo, der Teilflächen im Geltungsbereich des 1-62a sowie des 1-62b (Bereich östl. der Heidestraße) gehören, wurde am 21. Juli 2011 ein Rahmenvertrag geschlossen. Darin verpflichten sich die DB und die CA Immo zur Übernahme der gesamten Kosten für die Vorbereitung der Baugrundstücke, einschließlich der erforderlichen Altlastensanierung.

Dieser Rahmenvertrag wurde am 20. Februar 2013 durch eine Finanzierungsvereinbarung für die Heidestraße mit der DB und der CA Immo ergänzt.

Die Deutsche Bahn hat ihren Flächenanteil im Geltungsbereich des 1-62a im Dezember 2014 komplett an die Heidestraße Invest Gmbh veräußert. Diese Gesellschafft hat vollständig die Rechte und Pflichten aus dem Rahmenvertrag übernommen.

Am 13. April 2016 wurde mit der Heidestraße Invest GmbH ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, der die durch die Gesellschaft zu erbringenden Leistungen konkretisiert.

Hinsichtlich der Flächen der CA Immo im Geltungsbereich des 1-62a gelten die Regelungen aus dem (ebenfalls den Rahmenvertrag konkretisierenden) städtebaulichen Vertrag vom 9. Dezember 2014 und dessen Änderung bzgl. der sozialen Infrastruktur vom 2. Dezember 2015.

Die Verträge regeln im Wesentlichen, dass die Heidestraße Invest GmbH und die CA Immo umfangreich für Kosten der städtebaulichen Planung, Ordnungsmaßnahmen, Bodenverunreinigungen/Kampfmittelberäumung, Herstellung der Erschließungsanlagen, architektonische/freiraumplanerische Wettbewerbe, Nordhafenplatz/ Kinderspielplatz/ Lärmschutzbauwerk, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, soziale Infrastrukturmaßnahmen/Wohnfolgeeinrichtungen und Grundstücksübertragungen aufkommen müssen. Mit der Heidestraße Invest GmbH wurde zusätzlich vereinbart, dass sie 215 Wohnungen (25 % ihres Wohnflächenanteils) herstellen muss, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden und dass sie bis zu 5,136 Mio. € für die Herstellung einer Fußgängerbrücke über die Bahngleise bereitstellt.

Für den Bebauungsplan 1-62a ergibt sich rechnerisch ein Bedarf an 116 Kinderbetreuungsplätzen und 139 Grundschulplätzen. Diese Zahlen resultieren aus der möglichen Gesamtwohnfläche des Bebauungsplans 1-62a. Eine Kostenbeteiligung an der sozialen Infrastruktur konnte aber nur mit den Eigentümern Heidestraße Invest GmbH und der CA Immo geregelt werden. Die weiteren privaten Eigentümer wollten keine Veränderung der Bestandssituation und konnten deshalb auch nicht vertraglich eingebunden werden. Mit den o.g. städtebaulichen Verträgen haben sich die Privaten verpflichtet, die erforderlichen Kinderbetreuungsplätze selbst im Vertragsgebiet herzustellen und in Abstimmung mit dem BA Mitte auf Dauer kostengünstig an einen Betreiber zu vermieten. Weiterhin wurde die anteilige Kostenbeteiligung an der Herstellung von zusätzlichen Grundschulplätzen vereinbart. Pro Schulplatz wurde in den genannten städtebaulichen Verträgen die Übernahme von Herstellungskosten in Höhe von 37.000 € vereinbart. Die Grundschule soll außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 1-62a auf dem landeseigenen Grundstück Chaussee-/Boyenstraße errichtet werden und eine Kapazität von ca. 580 Plätzen haben. Damit wird sie den Gesamtbedarf an Grundschulplätzen in der Europa-City von ca. 320 Plätzen abdecken. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts (veranschlagt bei Kapitel 3701, Titel 70104) soll zum Schuljahr 2017/2018 erfolgen.

Insgesamt sind für die o.g. Maßnahmen aus den städtebaulichen Verträgen mit der Heidestraße Invest GmbH sowie der CA Immo für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a Sicherheitsleistungen in Höhe von ca. 15 Mio. € hinterlegt.

E. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg:

Keine

F. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

• Der zum Ausgleich der Eingriffe in den Naturhaushalt vom Investor zu zahlende Betrag von 98.000 € wird bei Kapitel 1210, Titel 11193  vereinnahmt und zweckgebunden für Ausgleichsmaßnahmen bei Kapitel 1210, Titel 52190 verausgabt.

Aus den städtebaulichen Verträgen mit der Heidestraße Invest GmbH sowie mit der CA Immo (Vertrag zum B-Plan 1-62b, der auch deren Eigentumsanteile an Flächen im 1-62a abdeckt) sind in Summe folgende Sicherheitsleistungen gegenüber Berlin abgegeben worden, die direkt den Bebauungsplan 1-62a betreffen:

Herstellung Nordhafenplatz 624.000 EUR

Herstellung Lärmschutzwand 473.529 EUR

Herstellung Kinderspielplatz 613.471 EUR

A+E-Kompensationsmaßnahmen 98.000 EUR

Kostenbereitstellung Grundschulplätze 4.033.000 EUR

Herstellung Kitaplätze 2.300.000 EUR

Herstellung Erschließungsstraßen 1.272.000 EUR

Herstellung verkehrsberuhigte Bereiche 439.000 EUR

Rückbau Bohrpfahlfundamente 75.000 EUR

Kostenbereitstellung Fußgängerbrücke über Bahngleise 5.135.647 EUR

Die Kostenbeteiligungen der Privaten an Infrastrukturmaßnahmen die durch Berlin errichtet werden (Grundschule, Nordhafenplatz, öffentliche Parkanlage, Kinderspielplatz), werden zu gegebener Zeit im Landeshaushalt vereinnahmt.

Die durch die Privateigentümer zu bauenden und zu finanzierenden Infrastrukturanlagen (Erschließungsstraßen, Plätze, Grünanlagen) gehen nach Fertigstellung unentgeltlich an Berlin. Diese Anlagen sind zukünftig durch Berlin zu unterhalten und sichern.

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Durch die zukünftige Übernahme von neuen Infrastrukturanlagen, erhöht sich der Personalbedarf im Bezirk Mitte zur Wahrnehmung der Unterhaltungsmaßnahmen.

G. Flächenmäßige Auswirkungen:

Der Bebauungsplan umfasst eine Fläche von rund 114.500 m². Davon werden rund 13.100 m² als öffentliche Verkehrsflächen (Straßenverkehrsflächen) für neue Erschließungsstraßen und rund 10.500 m² als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (Platz- und Grünanlagenerschließungsflächen) benötigt. Die übrige Fläche wird als Bauland (86.500 m²) sowie als öffentliche Parkanlage (4.300 m²) festgesetzt. In den übrigen Teilen des Geltungsbereichs werden die bestehenden Nutzungen bauleitplanerisch fortgeschrieben.

H. Auswirkungen auf die Umwelt:

Große Teile des ehemals vor allem als Containerbahnhof genutzten Gebiets liegen zurzeit brach. Das für das Gebiet gültige Planungsrecht nach § 34 BauGB sowie auf der Grundlage des Baunutzungsplans von 1960 i. V. m. d. Bauordnung von 1958 lässt eine Versiegelung von bis zu 90% zu. Die Böden sind im Bestand zu rund 60 % versiegelt. Durch den B-Plan wird ein Versiegelungsanteil von bis zu 78% ermöglicht. Die Böden sind im Bestand zu rund 60 % versiegelt. Außerdem sind ruderale Gras- und Staudenfluren und in Bereichen mit fortgeschrittener Sukzession kleinere Vorwaldstrukturen anzutreffen. Von besonderen Wert ist eine ca. 1.150 m² große Trockenrasenfläche. Weitere Teilflächen, insbesondere entlang der Heidestraße, sind überwiegend in gewerblicher Nutzung. Dort dominieren Gebäude, Erschließungs-, Lager- und Stellplatzflächen; vereinzelt sind Zierstrauchpflanzungen vorhanden. Im Plangebiet wurden 49 nach der Baumschutzverordnung geschützte Bäume kartiert.

Bei der Untersuchung der Fauna wurden durch fünf Fachgutachten (Vögel, Fledermäuse, Stechimmen, Laufkäfer, Zauneidechsen) diverse geschützte und gefährdete Tierarten nachgewiesen. Besonders hervorzuheben ist dabei das Vorkommen der an offene ruderale Standorte angepassten Vogelarten Brachpieper, Steinschmätzer und Dorngrasmücke, deren Populationen sich in Berlin einem schlechten Erhaltungszustand befinden. Wegen des Vorkommens der Blauflügligen Ödlandschrecke und der Springspinne (Pellenes nigrociliatus) als Zielarten des Biotopverbundes wurde das Plangebiet als Kernfläche des Biotopverbundsystems von Berlin eingestuft.

Das Gebiet ist von der Heidestraße, der Perleberger Straße und den Bahnanlagen her stark lärmbelastet. Die Belastung mit Feinstaub liegt an der Heidestraße über dem Tages-Grenzwert.

Bei Realisierung der Planung wird das gesamte Gebiet einer geänderten Nutzung zugeführt. Geplant ist ein dicht bebautes, gemischt genutztes Stadtquartier mit hohem Wohnanteil. Im nördlichen Teil ist ein weiträumiger Stadtplatz vorgesehen, im südlichen Teil eine öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz.

Bei vollständiger Umsetzung der Planung wird die bestehende Vegetation einschließlich des Trockenrasenstandorts nicht erhalten werden. Der Versiegelungsgrad durch den Plan beträgt etwa 78 %, die unversiegelten Flächen werden voraussichtlich überwiegend als städtisches Grün mit Strauchpflanzungen und Rasenflächen angelegt werden. Im Bereich der Neubebauung und der Verkehrsflächen wird der vorhandene Baumbestand zu roden sein, so dass mit der Fällung von etwa 45 Bäumen zu rechnen ist. Die Fauna des Gebiets wird sich ebenfalls vollständig verändern, insbesondere werden die gefährdeten, an offene ruderale Standorte mit geringer Störfrequenz angepassten Arten verschwinden. Als vernetzendes Element im Biotopverbund wird der Bereich nur noch sehr eingeschränkt geeignet sein.

Zum Prognosehorizont 2025 wird die Belastung mit Lärm und Luftschadstoffen in den straßennahen Bereichen weiterhin hoch sein. Vor allem auf Grund des technischen Fortschritts bei den Kraftfahrzeugen sind aber bei den Luftschadstoffen, ggf. unter Anwendung verkehrsorganisatorischer Maßnahmen, langfristig keine Überschreitungen der Grenzwerte mehr zu erwarten. Zur Minderung der Lärmbelastung trifft der Bebauungsplan Festsetzungen, mit denen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen Genüge getan werden soll. Insbesondere werden durch abschirmende Bebauungen ruhige Freiflächen entstehen, die sich für die Außenraumnutzung und wohnungsnahe Erholung eignen. Entlang der Grünfläche ist eine Lärmschutzanlage vorgesehen, die nördliche Platzfläche wird dagegen deutlichen Lärmbelastungen ausgesetzt sein.

Das Plangebiet kann nach gegenwärtigem Planungsrecht - mit Ausnahme der Maßnahmeflächen aus der Planfeststellung - intensiv gewerblich genutzt werden. Die bei vollständiger Umsetzung des Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe in die Schutzgüter sind insofern bereits heute weitgehend planungsrechtlich zulässig. Planungsrechtlich bisher nicht zulässig sind die durch den Bebauungsplan ermöglichten erheblich höheren Gebäude und die sich daraus ergebende Dichte der Bebauung. Die daraus resultierenden negativen lokalklimatischen Beeinträchtigungen werden durch Maßnahmen zur Begrünung der Baugebiete aber gemindert.

Im Bebauungsplan werden daher Festsetzungen zur Dachbegrünung, zur Erdüberdeckung und Begrünung von Tiefgaragen und zur Pflanzung von Bäumen auf den Baugrundstücken getroffen. Die Verkehrsflächen bieten Raum für weitere Baumpflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen. Auch die Anwendung der Baumschutzverordnung wird sich voraussichtlich eingriffsmindernd auswirken, wenn die erforderlichen Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebiets durchgeführt werden. Mit diesen Maßnahmen werden auch neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen entstehen und Belastungen für das Lokalklima insgesamt gemildert werden.

Die Begrünung im Bereich des Hamburg-Lehrter Containerbahnhofs nördlich des Grundstücks Heidestraße 45 ist eine Ausgleichsmaßnahme für Eingriffe, die im Zuge der Realisierung der planfestgestellten Maßnahme „Verkehrsanlagen im zentralen Bereich von Berlin“ erfolgt sind. Die durch den Bebauungsplan vorbereitete Beseitigung der Bepflanzung ist nur zulässig, wenn die verloren gehenden Funktionen des Naturhaushaltes an anderer Stelle gleichwertig wiederhergestellt werden. Dazu wurde mit Hilfe des „Verfahrens zur Ermittlung von Kostenäquivalenten“ ein notwendiger Maßnahmenumfang im Wert von rund 98.000 € errechnet. Mit diesem Betrag sollen Aufwertungsmaßnahmen (Entsiegelung, Bepflanzung) im Bereich des geplanten Fußgängerbereichs (Nordhafenplatz) erfolgen.

Neben der Eingriffsregelung sind weitere naturschutzrechtliche Bestimmungen zu beachten, die nicht der Abwägung unterliegen. Um die Beseitigung des gesetzlich geschützten Trockenrasenbiotops und die Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Bestimmungen bei Vögeln (Revierverluste bei Brachpieper, Steinschmätzer und Dorngrasmücke) auszugleichen, wurde auf der ehemaligen Bahnfläche ‚Biesenhorster Sand’ nördlich des S-Bahnhofs Wuhlheide eine 6 ha große Ausgleichsfläche hergestellt und dauerhaft vertraglich gesichert. Sie ist mit weiteren, ca. 8 ha großen Offenlandfläche verbunden. In diesem Bereich sind neue Reviere für Brachpieper, Steinschmätzer und Dornsgrasmücke geschaffen worden. Durch die Entfernung der vorhandenen Vegetationsdecke in Teilen des Gebiets wird die Entwicklung von Trockenrasen ermöglicht. Die in diesem Zusammenhang notwendigen naturschutzrechtlichen Ausnahmen wurden durch die zuständigen Naturschutzbehörden zugelassen.

Berlin, den 2. Dezember 2016

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Senator für Stadtentwicklung und Umwelt