Die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB wurde auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfes und der zugehörigen Begründung vom 25. März 2011 für den gesamten Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden mit Schreiben vom 30. März 2011 von der Planung unterrichtet und zur Stellungnahme bis zum 6. Mai 2011 aufgefordert. Dem Schreiben waren der Bebauungsplanentwurf und die Begründung einschließlich Umweltbericht beigefügt. Das Verkehrsgutachten einschließlich der lärmtechnischen und der lufthygienischen Untersuchung wurde den zuständigen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange bei Bedarf zur Verfügung gestellt.
In das Beteiligungsverfahren wurden 46 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange (einschließlich der Fachabteilungen des Bezirks) einbezogen. Von den 33 eingegangenen Rückäußerungen enthielten 25 Anregungen und Hinweise zur Planung. Aufgrund der später erfolgten Teilung des Bebauungsplans sind einige Stellungnahmen für den hier vorliegenden Bebauungsplan 1-62a nicht oder nur teilweise relevant und finden in den Bebauungsplanverfahren 1-62b und 1-62c Berücksichtigung.
Im Ergebnis der Prüfung der vorgebrachten Anregungen und Hinweise konnte ein Großteil der Stellungnahmen durch Klarstellungen und Ergänzungen der Begründung berücksichtigt werden, ohne dass hierdurch eine Abwägung/Änderung bezüglich der Planinhalte erforderlich wurde. Stellungnahmen, die eine Änderung der Planinhalte des Bebauungsplans 1-62a zum Gegenstand hatten, bezogen sich auf folgende Sachverhalte und wurden wie folgt in die Abwägung eingestellt:
Landesplanung
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung teilte mit, dass der Entwurf des Bebauungsplans 1-62 an die Ziele und Grundsätze der Raumordnung angepasst ist. Sie stimmte den festgesetzten Kerngebietsflächen im Umfeld des Hauptbahnhofs (in den jetzigen Bebauungsplänen 1-62b und 1-62c) und der geplanten Festsetzung eines Nahversorgungszentrums (Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“) mit Begrenzung der Verkaufsfläche auf maximal 5.000 m² zu. Die Festsetzung eines Kerngebietes gegenüber der Zufahrt zur Nordhafenbrücke (im jetzigen Bebauungsplan 1-62a) wurde kritisch gesehen, da der Standort außerhalb städtischer Kernbereiche gemäß LEP B-B liegt. Um dennoch eine Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung herzustellen, wurde zumindest ein Ausschluss zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels gefordert.
Abwägung: Die Zustimmung zu den festgesetzten Kerngebietsflächen in Bahnhofsnähe wurde zur Kenntnis genommen und die Bedenken gegen das Kerngebiet gegenüber der Nordhafenbrücke wurden berücksichtigt; die strittige Kerngebietsfestsetzung wurde aufgegeben und der Bereich stattdessen als Mischgebiet festgesetzt.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Stellungnahme: Die für die Flächennutzungs- und Stadtentwicklungsplanung zuständige Stelle in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung teilte mit, dass die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan unter der Bedingung gegeben ist, dass ein Einvernehmen mit den Grundsätzen und Zielen des StEP Zentren 3 und dem bezirklichen Zentrenkonzept hergestellt wird. Die regionalplanerischen Festlegungen würden beachtet.
Die Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels seien bisher nicht ausreichend auf eine Verträglichkeit mit den zentrensystematischen Zielsetzungen überprüft und konkretisiert. Kritisiert wurden das mögliche Verkaufsflächenvolumen insgesamt und die Zulässigkeit von zentrenrelevantem großflächigem Einzelhandel. Negative stadtstrukturelle Auswirkungen des Vorhabens "Europacity" auf das polyzentrale Zentrengefüge - vor allem auf die benachbarten ohnehin geschwächten Zentren Turm- und Müllerstraße - könnten daher nicht ausgeschlossen werden.
Abwägung: Durch ergänzende Festsetzungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen in den Bebauungsplänen 1-62a, b und c und 1-92VE wurde in Absprache mit den zuständigen Fachbehörden das geforderte Einvernehmen mit den Grundsätzen und Zielen des StEP Zentren 3 und dem bezirklichen Zentrenkonzept hergestellt. In den drei Bebauungsplänen sind Festsetzungen enthalten bzw. vorgesehen, die das planungsrechtlich ermöglichte Verkaufsflächenpotenzial auf ein stadtverträgliches Maß begrenzen und die Einzelhandelsentwicklung im neuen Stadtquartier vorrangig auf die Sicherung einer qualifizierten Grundversorgung für die dortigen Einwohner und Beschäftigten lenken. Der Umfang der Kerngebietsflächen wurde deutlich reduziert, großflächiger Einzelhandel auf ausgewählte Standorte begrenzt und mit Ausnahme eines Nahversorgungsbetriebs auf nicht zentrenrelevante Sortimente beschränkt. Die Zentrenverträglichkeit der geänderten Festsetzungen wurde durch ein Einzelhandelsgutachten Anfang 2012 bestätigt.
Im vorliegenden Bebauungsplan 1-62a werden Einzelhandelsbetriebe in den Mischgebieten auf das erste Vollgeschoss und auf eine 20 m tiefe Zone entlang der Heidestraße sowie in den Mischgebietseilen MI 1 und MI 2 entlang des Stadtplatzes beschränkt (eine vollständige Ausnutzung dieser Maximaltiefe ist aufgrund der festgesetzten Bebauungstiefe von 15,0 m jedoch nur in Eckbereichen möglich). Damit wird eine städtebaulich erwünschte kleinteilige Ladenstruktur, wie sie für andere Straßen der Berliner Innenstadt typisch ist, begünstigt.
Eine leistungsfähige Grundversorgung für die künftigen Einwohner und Beschäftigten des neuen Stadtquartiers wird durch die Festsetzung eines Nahversorgungszentrums (Sondergebiet Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung) im mittleren Plangebiet gewährleistet. Die Funktionszuweisung als Nahversorgungszentrum stimmt mit dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept überein, die ermöglichte Verkaufsfläche im Sondergebiet entspricht der Größenordnung eines Nahversorgungszentrums gemäß StEP Zentren 3.
Verkehrliche Belange
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt des Bezirks Mitte mahnte eine enge Abstimmung der geplanten Geh- und Radwegverbindungen in Ost-West-Richtung mit der Ausbauplanung der Heidestraße an.
Abwägung: Die Abstimmung ist im Rahmen des Bebauungsplans 1-63 erfolgt, der hier planfeststellungsersetzende Wirkung hat. Es sind durchweg bauliche Querungshilfen vorgesehen. Für Personen, die eine lichtsignalgeregelte Querung benötigen oder vorziehen, müssen z.T. zumutbare Umwege in Kauf genommen werden.
Straßenverkehrslärm
Stellungnahmen: Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz wies darauf hin, dass die neu gestaltete Heidestraße eine sehr hohe Lärmbelastung aufweisen wird und die Zielwerte der Lärmaktionsplanung teilweise erheblich überschritten werden. Insofern sei die geplante städtebauliche Neuordnung in Teilen unverträglich mit den Intentionen der Richtlinie 2002/24/EG vom 25.6.2002 über die Bewertung und Bekämpfung von Umgebungslärm und dem gemäß § 47d BImSchG aufgestellten Berliner Lärmaktionsplan 2008.
Allein der geplante bauliche Schallschutz sei nicht geeignet, um die absehbaren Konflikte einer hohen Lärmbelastung mit den vorgesehenen anspruchsvollen Nutzungen zu lösen. Es wurde daher empfohlen, entsprechende Alternativen hinsichtlich Bebauungs- und Nutzungsstruktur sowie den Einsatz aktiver Schallschutzmaßnahmen zu prüfen.
Der Fachbereich Umwelt/Immissionsschutz sowie das Straßen- und Grünflächenamt des Bezirksamtes Mitte kritisierten den Umgang mit der hohen Immissionsbelastung der Straßenrandbebauung. Sie äußerten grundsätzliche Bedenken gegen die geplanten Wohn- und Mischgebietsflächen und hielten die Festsetzung einer geschlossenen Blockrandbebauung mit passiven Schutzmaßnahmen für nicht ausreichend.
Abwägung: Der Bebauungsplan setzt sich umfassend mit der Immissionsbelastung im Geltungsbereich und insbesondere mit der Verkehrslärmproblematik der Gebäude an der Heidestraße auseinander und trifft eine Reihe von Festsetzungen, um trotz der hohen Lärmbelastungen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in allen Teilen des Geltungsbereichs zu gewährleisten.
Durch die geplante Bebauungs- und Nutzungsstruktur (flexible Nutzungsanordnung durch Mischgebietsfestsetzung, schallabschirmende Blockrandbebauung und lärmgeschützte Blockinnenbereiche) wird auf die zu erwartende Verkehrslärmproblematik reagiert. Aktive Schallschutzmaßnahmen sind in Bezug auf den Straßenverkehrslärm nicht umsetzbar. Für die neu geplante Bebauung werden bauliche Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Der Bebauungsplan 1-62a trifft darüber hinaus Festsetzungen zur Grundrissanordnung mit dem Ziel, dass Wohnungen auch ruhige, zum Schlafen bei geöffnetem Fenster geeignete Räume erhalten.
Im Ergebnis der vorgebrachten Bedenken wurde ein weiteres schalltechnisches Gutachten in Auftrag gegeben und auf der Grundlage der detaillierten Berechnungen und Empfehlungen zu Schutzmaßnahmen die Schallschutzfestsetzungen des Bebauungsplans überarbeitet. Die „schallschützende“ Grundrissausrichtung wurde modifiziert (Ausrichtung einer Mindestanzahl von Aufenthaltsräumen zum Blockinnenbereich, Auflagen zum Schutz der blockinnenseitigen Räume in den obersten Geschossen) und nunmehr die Errichtung einer allseitig geschlossenen Blockrandbebauung mit einer Mindesthöhe von 53,5 m bzw. 54 m über NHN, d.h. ca. 19,0 m über Gehweg, für alle Baublöcke entlang der Heidestraße verbindlich vorgeschrieben. Ergänzend werden Schutzmaßnahmen für Außenwände, die nicht zum Blockinnenbereich orientiert sind (Luftschalldämmung der Außenbauteile und Fenster, schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten für Aufenthaltsräume in Wohnungen und Übernachtungsräume oder Durchführung gleichwertiger Maßnahmen bautechnischer Art, Zulässigkeit von Außenwohnbereichen nur in geschlossenen Vorbauten) vorgesehen.
Insgesamt wird in Abwägung mit den übrigen relevanten Belangen eine sachgerechte Bewältigung der Verkehrslärmproblematik erreicht, auch wenn die Zielwerte des Berliner Lärmaktionsplans 2008 und die Intentionen der Richtlinie 2002/24/EG nicht oder nicht vollständig erreicht werden. Der Bebauungsplan dient der Umsetzung gesamtstädtischer Planungsziele, die durch den Flächennutzungsplan vorgegeben und im Masterplan Heidestraße konkretisiert werden. Er steht im Zielkonflikt zwischen der Schaffung eines urbanen städtischen Quartiers einerseits und der Aufrechterhaltung einer übergeordneten Verkehrsverbindung andererseits.
Schienenverkehrslärm
Stellungnahmen: Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz wies darauf hin, dass durch den Schienenverkehrslärm die Zielwerte der Lärmaktionsplanung im Nachtzeitraum deutlich überschritten werden. Sie kritisierte, dass im Bebauungsplan nur Maßnahmen zum passiven Schallschutz vorgesehen werden und forderte eine Prüfung aktiver Schallschutzmaßnahmen, wie Lärmschutzanlagen und eine lärmabschirmende bahnbegleitende Bebauung.
Auch das Eisenbahnbundesamt und die Deutsche Bahn Services Immobiliengesellschaft mbH kritisierten, dass das Lärmminderungspotenzial einer lärmabschirmenden durchgehenden Bebauung im Gewerbegebiet entlang der Bahn für die dahinter liegend geplante Bebauung und die Außenwohnbereiche nicht genutzt werde und hielten die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise im Gewerbegebiet sowie einer Lärmschutzanlage (Lärmschutzwand oder Lärmschutzwall) im Bereich der geplanten Grünfläche mit Spielplatz für unentbehrlich.
Abwägung: Der Einsatz aktiver Schallschutzmaßnahmen gegenüber Schienenverkehrslärm wurde im weiteren Verfahren geprüft. Dazu wurde die schalltechnische Wirkung einer Lärmschutzanlage entlang der Bahntrasse, insbesondere im Bereich der bahnbegleitenden öffentlichen Grünfläche mit Kinderspielflächen ebenso untersucht, wie die mögliche Schutzwirkung einer geschlossenen Bebauung im nördlich angrenzenden Baufeld entlang der Bahn.
Im Ergebnis wurde die Festsetzung einer 5 m hohen Lärmschutzanlage entlang der bahnbegleitenden öffentlichen Grünfläche mit Kinderspielplatz im Bebauungsplan ergänzt. Weiter nördlich hätte ein vergleichbares Lärmschutzbauwerk aufgrund der dort über Geländeniveau ansteigenden Bahntrassen und des mindestens 8 m betragenden Abstands zwischen der Achse des nächstgelegenen Gleises und der Grenze des Plangebietes lediglich eine eingeschränkte Schutzwirkung in den unteren Geschossen der angrenzenden Bebauung. Ein erheblich höheres Lärmschutzbauwerk wird als städtebaulich nicht vertretbar eingestuft.
In den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 entlang der Bahnanlagen wurde zunächst, insbesondere zugunsten der Aufenthaltsqualität angrenzender Freiflächen, eine mindestens zweigeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise festgesetzt, mittlerweile wird eine durchgehende mindestens fünfgeschossige Bebauung (22m Mindesthöhe) eingefordert. Eine vorgezogene Wohnbebauung in den angrenzenden Mischgebieten wird zwar nicht ausgeschlossen, aber unter den Vorbehalt zusätzlicher Schallschutzmaßnahmen gestellt.
Durch diese Festsetzungen können trotz der hohen Schienenverkehrsbelastungen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse - unter Erhalt der notwendigen Flexibilität bei der zeitlichen Entwicklung einzelner Teilbereiche - gewährleistet werden.
Stellungnahme: Das Eisenbahnbundesamt kritisierte, dass bei der schalltechnischen Untersuchung vom März 2011 für die Streckenbelegung der Prognosehorizont 2015 zugrunde gelegt wurde (obwohl bereits Prognosen für 2025 vorliegen), der geplante Flughafenexpress und eventuell die Neutrassierung der S21 nicht berücksichtigt wurden und für die Gütergleise fälschlicherweise eine zu geringe Geschwindigkeit sowie ein Schienenbonus in Ansatz gebracht wurde. Insofern wird die ermittelte Lärmbelastung von 63 dB(A) im Nachtzeitraum infrage gestellt und eine mögliche Gesundheitsgefährdung durch den Schienenverkehrslärm im Nachtzeitraum vermutet.
Abwägung: Die schalltechnische Untersuchung wurde unter Berücksichtigung der gegebenen Hinweise zunächst im Herbst 2011 überarbeitet. Dabei wurden die Prognosezahlen für den Schienenfernverkehr für 2025 zugrunde gelegt und der geplante Flughafen-Express berücksichtigt (die Trassierung der S21 gemäß Planänderungsbeschluss von 2010 war bereits davor in die Berechnungen eingestellt worden). Ende 2013 erfolgte aufgrund des überarbeiteten städtebaulichen Konzeptes und geänderter Prognosedaten eine erneute schalltechnische Untersuchung, die schließlich im Sommer 2014 (Neuberechnung ohne Schienenbonus für alle Gleisarten) und im Frühjahr 2016 (auf der Grundlage der neuen Schall 03 und des geändertes städtebauliches Konzept) erneut überarbeitet wurde.
Im Ergebnis ist mit Beurteilungspegeln bis 74 dB(A) tags und 71 dB(A) nachts an den bahnseitigen Fassaden im Gewerbegebiet und bis zu 71 dB(A) tags und 68 dB(A) nachts in den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2 und im Sondergebiet zu rechnen, weshalb ohne besondere Vorkehrungen im Bebauungsplan keine Wohnnutzung im Umfeld der Bahnanlagen ermöglicht werden kann. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wurden entsprechend modifiziert bzw. ergänzt, so dass nunmehr trotz der hohen Lärmbelastungen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können (vgl. III.3.7.1).
Erschütterungsschutz
Stellungnahme: Das Eisenbahnbundesamt forderte eine gutachterliche Prüfung der vom Eisenbahnbetrieb ausgehenden Erschütterungsimmissionen, um zu prüfen, ob der Abstand der geplanten Bebauung von den Gleistrassen ausreichend ist, um Beeinträchtigungen zu vermeiden oder gebäudeseitige Schutzmaßnahmen notwendig und im Bebauungsplan festzusetzen sind.
Abwägung: Die vom Eisenbahnbetrieb ausgehenden Erschütterungsimmissionen wurden zunächst 2011 auf der Grundlage des damaligen Bebauungsplanentwurfs 1-62 gutachterlich ermittelt. Für die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a gelegenen Bauflächen nördlich der Döberitzer Straße haben sich dabei – unter der Voraussetzung der geplanten Komplettsanierung der Ausziehgleise - keine Hinweise auf eine Überschreitung der Anhaltswerte in den einschlägigen Normen und Richtlinien (DIN 4150-2, VDI 2719, 24. BImSchV) ergeben.
Ende 2013 wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a ein neues Gutachten unter Berücksichtigung der geänderten Prognosedaten für den künftigen Schienenverkehr erstellt. Es kam zu dem Ergebnis, dass Beeinträchtigungen durch Erschütterungen in Abhängigkeit von der konkreten Bauausführung (vor allem Eigenfrequenz der Geschossdecken) nicht ausgeschlossen werden können und empfiehlt in Bereichen hochwertiger Wohnbebauung oder schwingungssensibler gewerblicher Nutzung Erschütterungsschutz vorzusehen. Als theoretischer Einwirkungsbereich für Erschütterungen durch die Bahnanlagen wurden 80 m benannt.
In den Bebauungsplan wurde deshalb eine Festsetzung zum Schutz vor Erschütterungen aufgenommen. Gefordert wird die schwingungstechnische Entkopplung von Gebäuden in einer Entfernung von bis zu 80 m zu den Bahnanlagen oder die Durchführung anderer Maßnahmen gleicher Wirkung. Der Nachweis eines ausreichenden Schutzes vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Erschütterungen obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden.
Luftschadstoffe
Stellungnahme: Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz (SenGUV) wies in einer ersten Stellungnahme darauf hin, dass die im Umweltbericht angeführten Prognosen zur künftigen Luftgüte zu allgemein für eine sachgerechte Beurteilung der Situation seien. Daraufhin wurde das lufthygienische Gutachten unter Beachtung der gegebenen Hinweise überarbeitet und der zuständigen Fachbehörde zur erneuten Stellungnahme vorgelegt. In der daraufhin abgegebenen Stellungnahme weist diese darauf hin, dass das lufthygienische Gutachten nur eine detaillierte Prognose mit dem Zeithorizont 2025 enthält. Bei einer früheren Fertigstellung der Heidestraße und der angrenzenden Bebauung seien höhere Immissionsbelastungen zu erwarten, bei einer Fertigstellung vor dem Jahr 2020 seien Überschreitungen des Jahresgrenzwertes für Stickstoffdioxid nicht auszuschließen.
Kritisch gesehen wurde zudem eine im Rahmen der detaillierten Untersuchung der Vorzugsvariante ermittelte punktuelle Überschreitung des Kurzzeitwertes für Feinstaub PM 10 in einem südlichen Abschnitt der Heidestraße. Im Bereich Heidestraße 52 sind demnach statt der zulässigen Grenzwertüberschreitung an 35 Tagen im Prognosejahr 2025 – wie im Bestand –Grenzwertüberschreitungen an 41 Tagen möglich.
Abwägung: Nach Einschätzung der Gutachter kann die bei Überschreitung des Kurzzeitgrenzwertes für Feinstaub PM 10 notwendige Verringerung der Feinstaubemissionen durch Maßnahmen zur Verstetigung des Verkehrsflusses und Reduzierung des Schwerlastverkehrs erreicht und damit die Einhaltung der geltenden Immissionsgrenzwerte gewährleistet werden. Diese Maßnahmen können aber nicht durch den Bebauungsplan gesichert werden, sondern sind im Rahmen der übrigen Luftreinhaltemaßnahmen und durch verkehrsbehördliche Anordnungen umzusetzen.
Der kritisierte Prognosehorizont 2025 orientiert sich an der vorliegenden gesamtstädtischen Verkehrsprognose und der zu erwartenden, sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Gebietsentwicklung. Die Gebietsgröße von 40 ha, vorhandene (Zwischen-) Nutzungen mit mittel- bis langfristigen Bestandsgarantien, die Umsetzung einzelner am aktuellen Bedarf orientierter Vorhaben durch unterschiedliche Eigentümer, sowie vorerst benötigte Baustellenflächen für den Bau der S-Bahnlinie 21 lassen keine schnellere Realisierung der Planung erwarten. Die Untersuchung der lufthygienischen Situation mit Bezug auf das Prognosejahr 2025 ist somit gerechtfertigt. Die Ergebnisse des Gutachtens zeigen, dass die lufthygienischen Grenzwerte im Sinne der 39.BImSchV dann eingehalten werden und der Planung insofern keine grundsätzlichen lufthygienischen Belange entgegenstehen.
Weil Regelungen zur zeitlichen Umsetzung der Planung jedoch nicht Gegenstand der Bauleitplanung sind, ist grundsätzlich auch eine vorzeitige Umsetzung der Planung, d.h. eine vollständige Fertigstellung der Randbebauung entlang der Heidestraße vor 2025 möglich. In diesem Fall könnte bis zum Jahr 2020 eine Überschreitung des Jahresgrenzwertes für Stickstoffdioxid nicht ausgeschlossen werden, da in diesem Fall die technische Aufwertung des Fahrzeugparks als wesentliche Ursache lufthygienischer Verbesserungen der baulichen Entwicklung nachläuft.
Sollte sich ein vorzeitiger Abschluss der Bauvorhaben abzeichnen, sind die Immissionsbelastungen zu überprüfen. Bei Grenzwertüberschreitungen werden dann für eine begrenzte Zeit (längstens bis 2020) verkehrslenkende Maßnahmen erforderlich (z.B. Verflüssigung des Verkehrs, Verringerung des LKW-Verkehrs, Verringerung des Geschwindigkeitsniveaus). Die zeitlich begrenzten möglichen Einschränkungen von einzelnen Parametern der Lufthygiene sowie die verkehrsorganisatorischen Gegenmaßnahmen sind in Abwägung mit den übrigen Zielen der Stadtentwicklung und den städtebaulichen Zielen gerechtfertigt. Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele für diesen Bereich und auch angesichts nicht auszuräumender Prognoseunsicherheiten geben die lufthygienischen Untersuchungsergebnisse nicht Anlass, die Planungen zu ändern, aufzugeben oder erst später weiter zu führen.
Brücke über die Bahnanlagen
Stellungnahme: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Abt. X) wies darauf hin, dass mit den geplanten Festsetzungen weder Planungs- noch Baurecht für die Brücke über die Bahnanlagen geschaffen wird, die Festsetzung von Verkehrsflächen in den Brückenvorfeldern aber als Grundlage für deren Realisierung von Bedeutung sei und beibehalten werden sollte.
Abwägung: Für die geplante Brücke über die Bahnanlagen und die erforderlichen Flächen zur Anrampung im Brückenvorfeld wird der Bebauungsplan 1-88 C aufgestellt. Der Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen auf der Ostseite der Bahn ist im Bebauungsplan
1-62a gesichert.
Grünflächen
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) des Bezirks Mitte äußerte Bedenken gegen die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage mit Kinderspielplatz entlang der Bahnanlagen, weil aufgrund der aus Einwendersicht geringen Aufenthaltsqualität der Fläche durch Bahnlärm und ungünstigen Flächenzuschnitt, wesentliche Merkmale für die Widmung als öffentliche Erholungs- und Grünfläche gemäß Grünanlagengesetz nicht vorliegen. Auch als Kinderspielplatz sei die Fläche aus den genannten Gründen nicht geeignet und könne aufgrund ihrer Randlage auch nicht zu einer deutlichen Verbesserung der Versorgungssituation mit Spielflächen beitragen.
Außerdem wird auf eine zusätzliche Einschränkung der Fläche durch den Sicherheitsstreifen für die S21 und den erforderlichen Unterhaltungsaufwand der Grünfläche für das SGA hingewiesen.
Abwägung: Die Einschätzung, dass die Fläche an der westlichen Plangebietsgrenze entlang der Bahn als öffentliche Parkanlage ungeeignet sei, wird nicht geteilt; die bisher vorgesehenen Festsetzungen sollen beibehalten werden.
Ein Bedarf für eine öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz ist durch die angestrebte Gebietsentwicklung mit einem voraussichtlichen Einwohnerzuwachs von bis zu 1.600 Personen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a gegeben. In Ergänzung der geplanten Grünfläche am Nordhafen stellt der Standort eine wohnungsnahe Versorgung für die künftigen Bewohner im südlichen Teil des Plangebietes sicher. Für Kinder und Jugendliche, die westlich der Heidestraße wohnen, wird zudem ein wohnungsnahes Spielflächenangebot ohne notwendige Querung der Heidestraße bereitgestellt. Eine Anbindung der Parkanlage an das großräumige Grünflächennetz ist über den Döberitzer Grünzug vorhanden.
Die nutzbare Freifläche westlich des Mischgebietes genügt hinsichtlich der Flächengröße mit insgesamt gut 0,6 ha (rund 4.300 m² öffentliche Parkanlage, rund 2.000 m² Fußgängerbereich mit Radweg-) den Anforderungen an wohnungsnahe Grünanlagen für die Kurzzeit- und Feierabenderholung. Die gesonderte Festsetzung der öffentlichen Wegeverbindung ist dabei der Sicherung einer durchgehenden Nord-Süd-Verbindung für den Fußgänger- und Radverkehr sowie der rückwärtigen Erreichbarkeit angrenzender Bauflächen (z.B. für den Rettungsverkehr, aber ohne allgemeine private Erschließungsfunktion) geschuldet; gestalterisch wird die Einbindung des Wegs in die Parkanlage angestrebt. Auf den schmalen Grundstückszuschnitt abgestimmte Gestaltungs- und Nutzungskonzepte sowie eine bahnbegleitende Lärmschutzanlage sollen eine angemessene Aufenthaltsqualität sicherstellen.
Ein Sicherheitsstreifen für die S 21 befindet sich ausschließlich im Abschnitt südlich der Döberitzer Straße, wo die Bahntrasse noch in Tieflage verläuft. Die geplante Grünfläche nördlich der Döberitzer Straße ist davon nicht betroffen.
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) des Bezirks Mitte äußerte weiterhin Bedenken gegen den geplanten „Fußgänger- und Radfahrerbereich“ östlich der bahnbegleitenden Grünfläche. Aufgrund der privaten Erschließungsfunktion wird angeregt, die Fläche nicht als öffentliche Straßenverkehrsfläche festzusetzen, sondern als Teil des Baugebietes und die Erschließung auf den Privatgrundstücken mit einem öffentlichen Geh- und Fahrradfahrrecht zu belasten.
Abwägung: Der Anregung kann nicht entsprochen werden. Die als Fußgängerbereich mit Radweg- festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung soll keine private Erschließungsfunktion für die angrenzenden Baugrundstücke übernehmen. Zufahrten und Zugänge zum geplanten Mischgebietsteil MI 4 sollen grundsätzlich von der Heidestraße und von der Döberitzer Straße aus erfolgen. Lediglich in Ausnahmefällen soll über die öffentliche Verkehrsfläche eine rückwärtige Erreichbarkeit der Baugrundstücke ermöglicht werden. Neben Lösch- und Rettungseinsätzen sollen die rückwärtigen Gebäudefassaden, z.B. für Reparatur- und Wartungsarbeiten, angefahren werden können, weil der Bebauungsplan eine Bebauung bis an die Grundstücksgrenze zulässt. Aufgrund der vorrangigen Nutzung als Fuß- und Radwegeverbindung für die Allgemeinheit ist die Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche gerechtfertigt und soll beibehalten werden.
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) des Bezirks Mitte regte die Aufnahme einer aufschiebend bedingten Festsetzung für den öffentlichen Fußgänger- und Radfahrerbereich im Vorfeld der geplanten Bahnbrücke bis zur Fertigstellung der Brücke an. Weil die Flächen im Wesentlichen der Aufnahme der Rampenbauwerke dienen sollen, werden sie erst dann eine öffentliche Erschließungsfunktion übernehmen, bis dahin sollte eine private Zwischennutzung erfolgen.
Abwägung: Mit der Ausgliederung des betroffenen Bereichs aus dem Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans ist die Stellungnahme für den Bebauungsplan 1-62a gegenstandslos geworden; eine Auseinandersetzung mit der Thematik erfolgt im Bebauungsplan 1-88C.
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) des Bezirks Mitte äußerte Bedenken gegen die Festsetzung des geplanten Platzes am Nordhafen als öffentliche Parkanlage. Das Amt forderte eine Festsetzung als öffentliche Straßenverkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Stadtplatz“, weil der Platz hauptsächlich Verkehrsfunktionen erfülle (Verbindung für den Fuß- und Radverkehr zum späteren S-Bahnhof, Erschließung der angrenzenden Gebäude, Aufenthalt auf einem grüngeprägten städtischen Platz) und wesentliche Merkmale einer öffentlichen Erholungs- und Grünfläche gemäß Grünanlagengesetz fehlen.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Platzcharakter dem Stadtplatz am (ehemals geplanten) Hafenbecken entspricht, er auch im Masterplan als „besonderer Platzraum mit hoher Nutzungsmischung“ von den öffentlichen Grünflächen abgehoben wird und die bisherige Darstellung als öffentliche Grünanlage in der Bereichsentwicklungsplanung überprüft werden soll. Außerdem wird bezweifelt, dass die geplante Zweckbestimmung „Stadtplatz“ für eine öffentliche Grünfläche zulässig ist.
Abwägung: Der Argumentation wurde zunächst nicht gefolgt und die Festsetzung als öffentliche Grünfläche im weiteren Verfahren beibehalten.
Die rechtlichen Bedenken gegen die festgesetzte doppelte Zweckbestimmung als „öffentliche Parkanlage“ und als „Stadtplatz“ wurden insofern berücksichtigt, als die Zweckbestimmung „Stadtplatz“ durch die Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ ersetzt wurde.
Im Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 1-62a im Jahr 2014 wird der Nordhafenplatz nunmehr als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ festgesetzt. Die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (z.B. in Form von Baumpflanzungen) sowie eine Begrünung von Teilflächen wird weiterhin angestrebt.
Bäume
Stellungnahme: Der Fachbereich Natur des Bezirksamts Mitte kritisierte die Aussagen zur Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung, weil darin die eigenständige Bedeutung der Baumschutzverordnung für Bauvorhaben nicht deutlich werde. Unklar sei außerdem, ob die nach Maßgabe des Bebauungsplans verpflichtenden Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken als Ersatzpflanzungen nach Baumschutzverordnung anerkannt werden könnten. Außerdem erfolgte ein Hinweis darauf, dass Obstbäume nicht als Ersatzpflanzung im Sinne der Baumschutzverordnung anerkannt werden.
Abwägung: Die Aussagen in der Begründung (einschließlich Umweltbericht) zur Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung wurden den Hinweisen entsprechend überarbeitet. Dem Hinweis zur Nichtanrechenbarkeit von Obstbäumen auf Ersatzpflanzungen nach Baumschutzverordnung wurde durch Änderung des in der betreffenden textlichen Festsetzung beispielhaft genannten Artenspektrums Rechnung getragen.
Artenschutz
Stellungnahme: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wies auf die Erforderlichkeit einer artenschutzrechtlichen Ausnahmezulassung nach § 45 Abs. 7 BNatSchG hin, sowie auf die notwendige Schaffung von Ersatzhabitaten für die betroffenen Vogelarten als Voraussetzung dafür. Die vorgesehene Ersatzfläche müsse rechtzeitig zur Verfügung stehen und spätestens mit Festsetzung des Bebauungsplans für diese Zwecke langfristig gesichert sein.
Abwägung: Als Ersatzhabitat für die betroffenen Vogelarten ist eine 6 ha große Ausgleichsfläche auf Teilflächen eines ehemaligen Rangierbahnhofs im „Biesenhorster Sand“ nördlich des S-Bahnhofs Wuhlheide vorgesehen. Die Umsetzung der im Entwicklungskonzept „Biesenhorster Sand“ (2012) beschriebenen Kompensationsmaßnahmen für die betroffenen Vogelarten ist mittlerweile abgeschlossen. Eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG wurde durch die obere Naturschutzbehörde mit Schreiben vom 3. März 2014 erteilt.
Bodenbelastungen
Stellungnahme: Der Fachbereich Umwelt/Altlasten des Bezirksamtes Mitte wies auf überholte Aussagen im Umweltbericht zu bestehenden Bodenbelastungen und Verdachtsflächen sowie auf ausstehende Untersuchungsergebnisse und weiteren Untersuchungsbedarf hin.
Abwägung: Die Aussagen im Umweltbericht spiegelten den Kenntnisstand vom März 2011 wieder. Mittlerweile liegen die damals noch ausstehenden Ergebnisse der Orientierenden Untersuchung und die darüber hinaus geforderten Detailuntersuchungen vor.
Die vorliegenden Untersuchungsergebnisse geben keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Bodenbelastungen den Festsetzungen des Bebauungsplans entgegenstehen. Maßnahmen zum Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen oder Maßnahmen zur Sanierung von Grundwasserschäden sind laut gutachterlichem Befund nicht erforderlich.
Auf Teilflächen werden die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutzverordnung für den Wirkpfad Boden - Mensch überschritten. Wenn in diesen Bereichen unversiegelte Flächen hergestellt werden, kann durch den Austausch der oberen Bodenschicht oder die Abdeckung des belasteten Bodens die Einhaltung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Die vorliegenden Fachgutachten bestätigen, dass diese Maßnahme unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten umsetzbar ist.
Die Aussagen zu den Bodenbelastungen in der Begründung (einschließlich Umweltbericht) wurden an den jetzigen Kenntnisstand angepasst, eine Änderung der Bebauungsplanfestsetzungen war nicht erforderlich.
Entwässerung
Stellungnahmen: Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz wies darauf hin, dass noch kein abgestimmtes Entwässerungskonzept vorliegt und bat um Einbeziehung der Wasserbehörde bei der Erarbeitung des Konzeptes sowie um die Berücksichtigung der Altlastensituation und weiterer Standortbedingungen.
Die Berliner Wasserbetriebe lehnten das (seinerzeit) im Umweltbericht erläuterte mögliche Entwässerungskonzept, das eine Vermischung der anfallenden Niederschlagswässer von öffentlichen Straßen und Privatgrundstücken vorsah, ab und unterbreiteten Vorschläge zum Umgang mit gering verschmutztem Niederschlagswasser auf privaten Flächen und öffentlichen Verkehrsflächen (z.B. Versickerung, Einleitung in den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal).
Das Straßen- und Grünflächenamt des Bezirks Mitte forderte ebenfalls eine klare Trennung zwischen öffentlichen und privaten Entsorgungsaufgaben und lehnte die Einordnung privater Anlagen (z.B. Regenklärbecken, Retentionsbodenfilter) in öffentliche Verkehrs- und Grünflächen ab.
Abwägung: Das Entwässerungskonzept wurde in Absprache mit der Wasserbehörde grundlegend überarbeitet. Die Ableitung aller Niederschlagswässer soll jetzt getrennt für Privatgrundstücke und öffentliche Flächen erfolgen. Gegenstand des Konzeptes - jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans - ist jetzt eine teilweise Versickerung von Niederschlagswässern auf den Baugrundstücken und eine teilweise Einleitung in den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal. Für die Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich daraus kein Änderungsbedarf. Die in der Begründung (einschließlich Umweltbericht) enthaltenen Aussagen zur Entwässerung wurden angepasst.
Sonstiges
Stellungnahme: Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Abt. I) empfahl dem Bezirksamt im Bebauungsplan ergänzende Festsetzungen zur Mindesthöhe oder –geschossigkeit zu treffen, um eingeschossige Gebäude minderer städtebaulicher Qualität und unerwünschte Nutzungsstrukturen zu erschweren bzw. auszuschließen.
Abwägung: Die Anregung wurde aufgenommen und – auch unter Schallschutzaspekten – die Festsetzung einer Mindesthöhe für die Bebauung in den Mischgebieten und im Sondergebiet (Oberkante mindestens 19,0 m) ergänzt.
Stellungnahme: Der Frauenbeirat Stadtplanung im Bezirk Mitte empfahl, Vergnügungsstätten im Bebauungsplan generell auszuschließen.
Abwägung: Die Zulassungsfähigkeit von Vergnügungsstätten wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans stark eingeschränkt: In den Mischgebieten können sie nur ausnahmsweise zugelassen werden, sofern ihre Wohngebietsverträglichkeit im Einzelfall nachgewiesen wird und visuelle Beeinträchtigungen des Straßenraums, z.B. durch auffällige Werbeanlagen oder geschlossene Erdgeschosszonen, vermieden werden. Spielhallen, Sex-Shows und sonstige vergleichbare Einrichtungen werden in den Mischgebieten ganz ausgeschlossen. Für die allgemeinen Wohngebiete sind Beschränkungen nicht erforderlich, da Vergnügungsstätten hier generell unzulässig sind.
Damit kann die geplante Wohnnutzung ausreichend vor negativen Auswirkungen etwaiger Spielhallen-Standorte wie erhöhtes Verkehrsaufkommen und Störungen durch Werbeanlagen und nächtlichen Betrieb geschützt werden. Ein darüber hinausgehender, genereller Ausschluss von Vergnügungsstätten ist städtebaulich nicht zu begründen.
Stellungnahme: Die Deutsche Bahn forderte zusätzlich zum festgesetzten Leitungsrecht ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der DB Netz AG für die geplante südliche Zuwegung zum künftigen S-Bahnhof, die sich im künftigen Gewerbegebiet befindet.
Abwägung: Eine Belastung einer Fläche mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit ist bereits vorgesehen, das zusätzlich geforderte Fahrrecht zugunsten der DB Netz AG wird abgelehnt: Die damit verbundene Belastung des Grundstücks wäre unverhältnismäßig. Zum Erreichen der Bahnanlagen besteht aus Richtung Norden eine im Rahmen der Planfeststellung für die S 21 gesicherte Zuwegung, die auch ein Anfahren ermöglicht.
Stellungnahme: Das Straßen- und Grünflächenamt (SGA) des Bezirks Mitte hielt die Aussagen der Begründung zu den finanziellen Auswirkungen des Bebauungsplans für unzureichend. Es wurden klare Aussagen zur Finanzierung der Neuanlage öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen ohne Belastung des Bezirkshaushalts gefordert und auf den finanziellen und personalwirtschaftlichen Mehraufwand für die Unterhaltung der festgesetzten Verkehrs- und Grünflächen hingewiesen.
Abwägung: Die Aussagen der Begründung zu den finanziellen Auswirkungen wurden in dem erforderlichen Umfang ergänzt und präzisiert.
Die im Rahmen der Behördenbeteiligung vorgebrachten Stellungnahmen sind in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eingestellt worden und führten im Ergebnis zu folgenden Änderungen und Ergänzungen der Planzeichnung im Bereich des nunmehrigen Bebauungsplans 1-62a:
Umwandlung eines bisherigen Kerngebietes am Nordhafen in ein Mischgebiet;
- Ergänzung bzw. Präzisierung von Festsetzungen zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben in den Mischgebieten und im Gewerbegebiet;
- Flächenerweiterung des Sondergebietes „Nahversorgungszentrum …“ und gebietsinterne Neuabgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen;
- Festsetzung einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung („verkehrsberuhigter Bereich“ anstelle der bisherigen öffentlichen Straßenverkehrsfläche nördlich des Sondergebietes
- Präzisierung der Zweckbestimmung für die nördliche Grünfläche („öffentliche Parkanlage“)
- Anpassungen der überbaubaren Grundstücksflächen in den Mischgebieten und im südlichen Teil des Gewerbegebiets (erweiterte Baukörperfestsetzungen) sowie ergänzende Festsetzung zur Anrechnung von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen bei der Ermittlung der Geschossfläche;
- Festsetzung von Baulinien für die äußeren Blockkanten in den Mischgebieten und im Sondergebiet und Festsetzung einer abweichenden Bauweise im südlichen Gewerbegebiet
- Ergänzung der textlichen Festsetzungen zum Immissionsschutz (Ergänzung von Festsetzungen zur Bauschalldämmung, zur Mindesthöhe von Gebäuden und zu einer durchgehenden bahnbegleitenden Bebauung, Präzisierung der festgesetzten lärmschützenden Grundrissausrichtung, Auflagen für Außenwohnbereiche, Festsetzung eines Lärmschutzbauwerks entlang der öffentlichen Parkanlage mit Kinderspielplatz, Aufnahme einer Festsetzung zum Erschütterungsschutz für bahnnahe Flächen)
- Modifizierung der textlichen Festsetzungen zur Begrünung der Baugrundstücke;
- Entfall einer Gestaltungsfestsetzung zu den überhöhten Erdgeschossen zugunsten detaillierter vertraglicher Regelungen;
- Modifizierung der textlichen Festsetzung zur Beschränkung von Werbeanlagen.
Die Aussagen in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1-62a betreffend wurden entsprechend angepasst und um zusätzliche Aussagen insbesondere zur Zentrenverträglichkeit planungsrechtlich zulässiger Einzelhandelseinrichtungen, zur Lärmbelastung in den einzelnen Baugebieten und zu den geplanten Schutzmaßnahmen im Geltungsbereich ergänzt; die Aussagen zum vorgesehenen Entwässerungskonzept wurden korrigiert.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom 5. März 2012 über das Ergebnis der Behördenbeteiligung informiert worden.