Das Bezirksamt Mitte hat am 18. August 2009 die Aufstellung des Bebauungsplans 1-62 für die beiderseits anliegenden Grundstücke der Heidestraße zwischen Perleberger Straße und Minna-Cauer-Straße bzw. Invalidenstraße mit Ausnahme der Flächen für die Verbreiterung der Heidestraße beschlossen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin (Nr. 41) vom 4. September 2009 auf Seite 2192 bekannt gemacht.
Ausgewählte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 26. März 2010 von der Planung (für den Gesamtbereich des nachfolgend geteilten Bebauungsplans 1-62) unterrichtet und zur Abgabe einer Stellungnahme, auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung, aufgefordert. Insgesamt gingen 49 Rückäußerungen ein, von denen 44 Anregungen und Hinweise zur Planung enthielten. Alle Stellungnahmen wurden ausgewertet und sind in die Abwägung eingegangen; die Hinweise zur Umweltprüfung wurden im Umweltbericht abgearbeitet.
Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden wurde die Planzeichnung im Bereich des Bebauungsplans 1-62a in folgenden Punkten geändert bzw. ergänzt:
Weiteren Hinweisen wurde – soweit zutreffend und für den Bebauungsplan relevant – durch Änderung und Ergänzung der Begründung Rechnung getragen.
In der Zeit vom 14. Juni 2010 bis einschließlich 9. Juli 2010 wurde im Stadtplanungsamt Mitte die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans 1-62 (d.h. für den Gesamtbereich des nachfolgend geteilten Bebauungsplans) mit Stand 3. Juni 2010 durchgeführt. Während dieser Zeit hatten die Bürgerinnen und Bürger Gelegenheit, sich über die allgemeinen Ziele der Planung, die Inhalte des Bebauungsplans und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde durch Anzeigen in drei Tageszeitungen am 10. Juni 2010 und über die Internetseite des Bezirksamtes Mitte öffentlich bekannt gemacht.
In die ausgelegte Unterschriftenliste trugen sich sieben Bürger ein. Außerdem wurden vierzehn schriftliche Stellungnahmen abgegeben. Für den vorliegenden Bebauungsplan 1-62a relevante Stellungnahmen bezogen sich auf folgende Sachverhalte und wurden wie folgt in die Abwägung eingestellt:
Stellungnahme: Die Erforderlichkeit der Planung ist nicht nachvollziehbar.
Abwägung: Die Erforderlichkeit der Planung ist dadurch begründet, dass die innenstadtnahen, verkehrsgünstig nahe am Hauptbahnhof und teilweise am Wasser gelegenen Flächen beiderseits der Heidestraße für Bahnzwecke nicht mehr benötigt werden und eine neue dem Standort angemessene Nutzung erhalten sollen. Der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und vom Bezirksamt Mitte beschlossene Masterplan stellt die wesentlichen stadtentwicklungsplanerischen und städtebaulichen Ziele Berlins für das Plangebiet dar. Die darin vorgesehene Bebauung und Nutzung der Grundstücke kann unter den zzt. gültigen planungsrechtlichen Voraussetzungen nicht zugelassen werden, so dass ein Bebauungsplan erforderlich ist.
Stellungnahme: Die B 96 sollte an die Bahntrasse verlagert werden.
Abwägung: In Vorbereitung des städtebaulichen Wettbewerbs für den Bereich Heidestraße und erneut in einem Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan wurde geprüft, ob die B 96 an die Bahntrasse verlegt oder in umgebauter Form im bisherigen Verlauf der Heidestraße verbleiben soll. In Abwägung der Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Trassenführungen wurde der Flächennutzungsplan dahingehend geändert, dass die Heidestraße wieder in ihrem jetzigen Verlauf dargestellt wird. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Stellungnahme: Die B 96 sollte eine geringere Breite erhalten.
Abwägung: Das Planungskonzept geht davon aus, dass die Heidestraße ihre Funktion als Hauptverkehrsstraße beibehalten muss, aber in ihrer Gestalt- und Nutzungsqualität – auch für nicht motorisierte Verkehrsteilnehmer – aufgewertet werden soll. Vorgesehen ist die Entwicklung einer angebauten Stadtstraße als attraktive Hauptachse des Quartiers. Dazu gehören neben Parkmöglichkeiten und ausreichend breiten Gehwegen und Radverkehrsanlagen auch Flächen für Sondernutzungen im Zusammenhang mit der anliegenden Bebauung sowie begleitende Baumreihen. Um diese Funktionen aufnehmen zu können, ist eine Verbreiterung des Straßenraums auf das im Bebauungsplan vorgesehene Maß erforderlich.
Stellungnahme: Für die Erschließung des Gebiets sind neue Verkehrslösungen erforderlich
Abwägung: Die innere Erschließung der künftigen Baugebiete soll durch ringförmige Erschließungsstraßen so gewährleistet werden, dass diese keinen Durchgangsverkehr anziehen und unnötiger Zusatzverkehr, z.B. durch Umwegfahrten, vermieden wird. Die Gestaltung der Erschließungsstraßen, die Einordnung unterschiedlicher Funktionen und die Art der Verkehrsorganisation sind nicht Gegenstand der Bebauungsplanung. Die vorgesehene Festsetzung als Straßenverkehrsfläche lässt einen ausreichenden Spielraum für unterschiedliche Lösungen.
Stellungnahmen: Der Wohnanteil ist zu hoch/ der Wohnanteil ist zu niedrig.
Abwägung: Der angestrebte und durch den Bebauungsplan ermöglichte Wohnanteil im neuen Stadtquartier liegt bei etwa einem Drittel der Geschossfläche. Damit wird der besonderen Qualität und Lagegunst der Flächen entsprochen. Ein niedrigerer Wohnanteil würde nicht der städtebaulichen Zielsetzung entsprechen, ein gemischt genutztes Quartier zu entwickeln, das in etwa gleichen Maßen durch Wohnen und Gewerbe geprägt wird. Außerdem muss für die Entwicklung eines Wohnquartiers in dieser relativ isolierten Lage eine Größenordnung erreicht werden, die ein eigenständiges Gewicht entwickelt.
Ein höherer Wohnanteil lässt sich aufgrund der Immissionssituation kaum umsetzen. Überdies ist es städtebauliches Ziel, an diesem zentralen Standort ein gemischt genutztes Quartier zu entwickeln, das auch durch Gewerbe sowie kulturelle, gastronomische und Einzelhandelsnutzungen geprägt wird.
Stellungnahme: Die bauliche Dichte ist zu hoch.
Abwägung: Die bauliche Dichte (seinerzeit GFZ 2,4 bis 4,0 bezogen auf das Gesamtgebiet) ist städtebaulich begründet durch die zentrale und hervorragend erschlossene Lage des Plangebiets. Die hier vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung sollen optimal genutzt werden. Das Planungskonzept geht deshalb von einer weitgehend geschlossenen Blockrandbebauung in Berliner Traufhöhe mit ergänzenden Hochhausstandorten aus. Die Bebauungsdichte hat sich im Plangebiet 1-62a seither weiter erhöht, entspricht aber der Dichte vieler stark nachgefragter innerstädtischer Altbauquartiere. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht beeinträchtigt. Die Dichte innerhalb der Baugebiete wird darüber hinaus ausgeglichen durch das gesicherte Angebot an öffentlichen Grün- und Platzflächen innerhalb und am Rand des Plangebiets.
Stellungnahme: Die Versorgung mit sozialen Einrichtungen ist unzureichend gesichert.
Abwägung: Im Bebauungsplan sind die notwendigen Standorte von Kinderspielplätzen enthalten. Der Bedarf an Plätzen in Kinderbetreuungseinrichtungen kann innerhalb der Wohn- und Mischgebiete des Bebauungsplans abgedeckt werden; ihre Realisierung ist über vertragliche Regelungen mit den Grundstückseigentümern abgesichert. Zur Versorgung mit Schulplätzen sollen – auch zur besseren Vernetzung – Kapazitäten in Einrichtungen in den Nachbarquartieren geschaffen und in Anspruch genommen werden. Die finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer bei der Schaffung entsprechender Platzkapazitäten ist ebenfalls vertraglich geregelt.
Stellungnahme: Der Bebauungsplan gewährleistet keine ausreichende Grünflächenversorgung.
Abwägung: Durch die in den Bebauungsplänen 1-62a und 1-62b festgesetzten Grünflächen stehen zusammen mit der vorhandenen Parkanlage südwestlich des Nordhafens rund 1,8 ha an öffentlichen Grünflächen im Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße zur Verfügung. Hinzu kommen der gesamte Uferbereich entlang des Schifffahrtskanals (1,1 ha) im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62b, der als Promenadenbereich gestaltet werden soll, sowie weitere Freiflächen mit Aufenthalts- und Erholungsqualitäten wie der wasserseitige Stadtplatz, die nordwestliche Platzfläche (Nordhafenplatz) und die Fußgängerbereiche des Döberitzer Grünzugs. Öffentlich nutzbare Grün- und Platzflächen (einschließlich unmittelbar angrenzender Randbereiche) nehmen rund 17 % des Neuordnungsbereichs ein.
Stellungnahme: Der Döberitzer Grünzug muss weiterentwickelt und nach Osten verlängert werden.
Abwägung: Innerhalb des Plangebiets ist eine fußgänger- und radfahrerfreundliche Verbindung der in anderen Planungen gesicherten Grünflächen westlich der Bahnanlagen mit dem Grünbereich östlich des Berlin-Spandauer Schifffahrtskanals vorgesehen. Mit diesem Ziel wird die Döberitzer Straße als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Eine Regelung zur langfristigen Sicherung eines öffentlichen Geh- und Radfahrrechtes über die östlich anschließenden Flächen des “Kunst-Campus” ist im Bebauungsplan 1-62b getroffen werden.
Stellungnahme: Es sind Festsetzungen zur Begrünung und zum Umweltschutz erforderlich.
Abwägung: Im Vorentwurf noch nicht enthaltene Festsetzungen zur Bepflanzung der Grundstücke, zur Dachbegrünung und zur Nutzung emissionsarmer Brennstoffe wurden ergänzt. Weitere Maßnahmen sind geplant, jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans.
Stellungnahme: Der Bebauungsplan ermöglicht einen nicht ausgleichbaren Eingriff in den Naturhaushalt.
Abwägung: Im Umweltbericht wird festgestellt, dass der Eingriff aufgrund der stark anthropogen geprägten Bestandssituation im Hinblick auf die Flächenversiegelung, die Beseitigung bestehender Biotopstrukturen und damit auch die Fauna, nicht größer ist als der Eingriff, der auch ohne Bebauungsplan nach derzeit geltendem Planungsrecht (Baunutzungsplan und § 34 BauGB) zulässig wäre, so dass ein diesbezüglicher Ausgleich gemäß § 1a BauGB nicht erforderlich ist. Ein Ausgleichserfordernis liegt nur hinsichtlich des Schutzgutes Klima vor, da mit dem Bebauungsplan gegenüber dem derzeitigen Planungsrecht eine höhere und dichtere Bebauung ermöglicht wird. Als Ausgleichsmaßnahmen fordert der Bebauungsplan eine Begrünung der Baugrundstücke, eine mindestens 80 cm betragende Erdüberdeckung von Tiefgaragen, zahlreiche Baumpflanzungen und eine Dachbegrünung ein; durch weitgehende Beschränkungen von oberirdischen Stellplätzen und Garagen werden zusätzliche Versiegelungen begrenzt. Die Maßnahmen minimieren und kompensieren die klimatischen Auswirkungen und gleichen auch nicht ausgleichspflichtige Eingriffe in die Schutzgüter Wasser, Lokalklima und Arten/Biotope aus. Die Vegetationsflächen fördern die Speicherung und Verdunstung eines Teils des Niederschlagswassers, wirken abkühlend und Staub bindend und bieten Lebensraum für Tiere und Pflanzen.
Stellungnahme: Es sind Festsetzungen zur Begrenzung der Versiegelung und zur Versickerung erforderlich.
Abwägung: Die im Vorentwurf noch nicht enthaltene Festsetzung von Grundflächenzahlen für die einzelnen Baugebiete wurde ergänzt. Danach wird die Versiegelung - gebietsabhängig - auf 75 bis 80 % der Grundstücksfläche begrenzt.
Nach dem Berliner Wassergesetz soll unbelastetes Niederschlagswasser – bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen - versickert werden, ohne dass es dazu einer Festsetzung im Bebauungsplan bedarf (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung). Wenn eine Versickerung vor Ort nicht umsetzbar ist, müssen andere mit dem Wassergesetz vereinbare Regelungen gefunden werden. Für das Plangebiet wurde ein Entwässerungskonzept zum künftigen Umgang mit Niederschlagswasser im Plangebiet erarbeitet; die Umsetzung ist jedoch nicht Gegenstand der Bebauungsplanung.
Stellungnahme: Die Belange des Klimaschutzes sollten stärker berücksichtigt werden.
Abwägung: Im Umweltbericht wird geprüft, welche Beeinträchtigungen des Stadtklimas durch den Bebauungsplan ermöglicht werden und welche ausgleichenden Maßnahmen sinnvoll sind. Das Instrument der Bebauungsplanung bietet jedoch nur begrenzte Möglichkeiten, klimaschutzrelevante Ziele umzusetzen.
Stellungnahme: Das Plangebiet ist durch Lärm- und Luftschadstoffe sehr stark belastet.
Abwägung: Die Lärm- und Luftschadstoffbelastung im Plangebiet wurde im Rahmen verschiedener Verkehrs- und Immissionsgutachten detailliert untersucht. Auf dieser Grundlage werden die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Bewohner und Nutzer der neuen Baugebiete festgelegt; dazu gehören auf der Ebene des Bebauungsplans die Anordnung weniger empfindlicher Baugebietstypen in besonders belasteten Bereichen, die Ausbildung lärmrobuster Baustrukturen, die Errichtung einer Lärmschutzwand sowie Festsetzungen zur Bauschalldämmung, zu lärmschützenden Grundrissen, dem Einbau von Lüftungseinrichtungen und Schutzauflagen für Außenwohnbereichen.
Stellungnahme: Die Brücken sind zur besseren Verknüpfung des Gebiets dringend erforderlich.
Abwägung: Eine Brücke über die westlichen Bahnanlagen und zwei Brücken über den Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal sind Bestandteile des dem Bebauungsplan zugrunde liegenden Planungskonzeptes. Die genaue Lage und Ausbildung der Brückenbauwerke wird im weiteren Verfahren festgelegt. Die beiden Brücken über den Schifffahrtskanal wurden in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62b einbezogen, für die Brücke über die Bahnanlagen wird ein eigenständiges Bebauungsplanverfahren durchgeführt, das auch die erforderlichen Flächen im Brückenvorfeld (Zugänge in Form von Treppen und Rampen) umfasst.
Stellungnahme: Der Zugangsbereich zur Bahnbrücke benötigt eine besondere Gestaltung.
Abwägung: Die Gestaltung der zur Überwindung des Höhenunterschiedes erforderlichen Rampen- und Treppenanlagen und der verbleibenden Flächen ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplans.
Stellungnahme: Im Bebauungsplan muss noch sehr viel mehr geregelt werden.
Abwägung: Der Vorentwurf des Bebauungsplans zur Beteiligung der Öffentlichkeit enthielt nicht alle vorgesehenen Regelungen, insbesondere noch keine Angaben zur GRZ und noch keine textlichen Festsetzungen, u.a. zur näheren Bestimmung der in den Baugebieten allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (insbesondere von Einzelhandel), zu öffentlichen Gehrechten, zum Immissionsschutz und zur Begrünung der Baugebiete. Diese wurden inzwischen ergänzt.