Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 wurde erstmals 1924 bebaut. Auf dem heutigen Grundstück Fischerhüttenstraße 39 wurde im Auftrag eines Bankiers ein Gärtnerhaus mit einer Gewächshausanlage errichtet, erweitert um Garagen- und Stallanlagen sowie Lagergebäude. 1925 wurde das Gelände von der Stadt Berlin gekauft und durch das Zehlendorfer Bezirksgartenbauamt genutzt. Es folgten diverse Ergänzungsbauten.

Bis zum Jahr 2010 wurde die Fläche vom Naturschutz- und Grünflächenamt als Gärtnerei- und Betriebshof genutzt, zu dem Wirtschaftsgebäude, Hofflächen einschließlich der notwendigen Betriebsanlagen (Gewächshäuser, überdachte Flächen, Tankanlage) und auch Anbauflächen gehörten. Seit der Verlagerung des Standortes und der Aufgabe der Nutzung liegt das Gelände brach. Auf den unbebauten Grundstücksteilen hat eine natürliche Sukzession eingesetzt, die vorhandenen Gebäude und Nebenanlagen sind bereits stark verfallen.

Der Beschluss zur Entwicklung eines Wohngebiets im Jahr 2010 erfordert für das Plangebiet eine stadträumliche Neuordnung, die auf die Belange der benachbarten denkmalgeschützten Wohnanlage Rücksicht nehmen muss.

Das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan 6-24 zugrunde liegt, ist das Ergebnis umfangreicher städtebaulicher Vorverfahren (u.a. Architekturwettbewerb), die seit dem Bezirksamtsbeschluss von 2010 zur Entwicklung eines Wohngebiets auf der Fläche der ehemaligen Bezirksgärtnerei mit der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen, dem Stadtplanungsamt des Bezirks und den Grundstückseigentümern geführt wurden.

Die Leitidee der Planung „Weite und Enge“ geht auf den Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs des Büros 03 zurück, den die Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen 2009 ausgelobt hatte. Der Siegerentwurf sieht im östlichen Grundstücksbereich vergleichsweise dichte Hausgruppen vor, die sich entlang der Plüschowstraße aufreihen. So wird zum grünen Saum der Plüschowstraße ein räumlicher Abschluss gebildet, der auf Grund der offenen Bauweise Blickbeziehungen von der Plüschowstraße auf die Freiflächen im Blockinneren zulässt.

Mit der Konzentration der überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Plüschowstraße können eine große zusammenhängende Grünfläche im Blockinneren und der Erhalt des westlich gelegenen Kiefernhaines gesichert werden.

Der städtebauliche Rahmenplan versteht sich aber nicht als starres, restriktives Regelwerk. Er definiert für die stadtentwicklungspolitischen Vorgaben (StEP Wohnen) klare städtebauliche und freiraumplanerische Ziele und Qualitäten auf einer noch allgemeinen planerischen Ebene. Diese wurden in weiteren Planungsschritten fortgeschrieben und qualifiziert.

In der Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf von 2013/2014 wird das Plangebiet noch als Potenzialfläche für die Entwicklung von 120-140 Wohnungen geführt. (Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Stadtentwicklungsamt - FB Stadtplanung, Dezember 2013).

Vor dem Hintergrund der neuen stadtpolitischen Zielstellung des Landes Berlin hinsichtlich der Schaffung von Wohnraum mit der Einführung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung im Jahre 2014 musste das städtebauliche Konzept überarbeitet werden. Bereits mit dem Erwerb der Grundstücke wurden die neuen Eigentümer zur Errichtung einer höheren Wohnungsanzahl, wovon 25 % der Wohneinheiten eine Mietpreis- und Belegungsbindung erhalten soll, verpflichtet. Der Bindungszeitraum beträgt 30 Jahre. In Abstimmung mit der Senatsverwaltung und dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf haben die Erwerber hierzu ein städtebauliches Konzept erstellen lassen, das weiterhin das städtebauliche Leitbild „Weite und Enge“ umsetzt, aber auch eine größere Wohnfläche erreichen kann. Ausgewählt wurde der städtebauliche Entwurf des Büros Müller Reimann Architekten.

Die Zusammenarbeit zwischen den Bauherren und dem Bezirksamt ist dabei durchaus sachgerecht und auch notwendig, um Planungen effektiv, schnell und kostengünstig realisieren zu können. Hierbei sind auch vertragliche Vereinbarungen in Form eines städtebaulichen Vertrags vorgesehen. Trotz der Verpflichtung im Kaufvertrag zur Errichtung einer bestimmten Anzahl der Wohneinheiten ist der Bezirk nicht an die Verpflichtungen aus einem nicht von Ihm abgeschlossenen Kaufvertrag gebunden. Die Freiheit der bezirklichen Planungsentscheidung ist dadurch nicht eingeschränkt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die unterschiedlichen Interessen aller Beteiligten sachgerecht abgewogen.

Die Frage der baulichen Dichte im Plangebiet soll im Kontext mit einem „Leitbild“ beantwortet und auf städtebauliche Verträglichkeit hin überprüft werden. Der Spielraum für die Geschossflächenzahl liegt zwischen 0,8 und der zulässigen Obergrenze der Baunutzungsverordnung für ein allgemeines Wohngebiet GFZ von 1,2 (§ 17 BauNVO). Probleme treten im WA 1 auf, wo das geplante Vorhaben diesen Spielraum überschreitet.

Grundlage der Planung sind die Entwicklungsgrundsätze bzw. die Darstellungen im Flächennutzungsplan (FNP, vorbereitender Bauleitplan, § 5 (1) BauGB), die entsprechend den Bedürfnissen der Allgemeinheit die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in Art und Maß der Nutzung darstellen. Das Plangebiet befindet sich im äußeren Stadtraum. Die Dichte und Bebauungstypik sind geprägt durch ältere Mehrfamilienhausvillen, Reihenhauszeilen und Einfamilienhäuser mit zwei bis drei, seltener vier Geschossen. Derzeit stellt der FNP für das Plangebiet Grünfläche dar, aus der sich ein allgemeines Wohngebiet nicht entwickeln lässt. Von Seiten der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen wurde mitgeteilt, dass der FNP berichtigt und das Plangebiet als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8; GRZ 0,3) dargestellt wird. Aus der zukünftigen Darstellung im FNP mit der Darstellung W 3 ergeben sich als Orientierungswerte für die zulässige Dichte: 75 WE /ha und 200 Einw./ha. Daraus folgt für das rd. 3,5 ha große Plangebiet (ohne Erschließungsflächen) eine gebietstypische Baudichte für 263 Wohnungen mit rd. 700 Einwohnern. Planungsalternativen sind daher in Bezug auf die Baustruktur und Baudichte zu prüfen, die sich aus der zukünftigen Darstellung des FNP ergeben.

Planungsrechtliche Zielstellung ist die Schaffung von dringend benötigten Wohnungen, von denen ein Anteil als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum zu errichten ist, bei gleichzeitiger Sicherung der vorhandenen Freiraumqualitäten und dem Erhalt der Grünverbindung in der Plüschowstraße. Auf dieser Grundlage schlossen beide Bauherren im Oktober 2016 eine privatrechtliche Kooperationsvereinbarung über die gemeinsame Projektentwicklung des Wohnungsbaustandorts unter Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ab. Das Ziel dieser Vereinbarung ist die ganzheitliche Entwicklung eines Wohnquartiers; wozu auch eine gemeinsame Erschließung und Freianlagenplanung sowie eine Kindertagesstätte gehören.

Das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann dient als Grundlage des Bebauungsplanverfahrens 6-24 für eine städtebauliche Neuordnung der brachgefallenen Fläche zwischen denkmalgeschützter Wohnsiedlung aus den späten 20-er Jahren, dem Siedlungsbereich Fischerhüttenstraße und dem Friedhof.

Entlang der Plüschowstraße sowie an der Sven-Hedin- und an der Fischerhüttenstraße sind Baufelder für unterschiedliche Gebäudestrukturen vorgesehen. Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihenhäusern geplant.

Eine neue Privatstraße erschließt das Gebiet von der Fischerhüttenstraße aus und läuft parallel zur Plüschowstraße bis zur Sven-Hedin-Straße. Der Zugang wird an der Fischerhüttenstraße durch zwei Torhäuser akzentuiert, die sich maßstäblich und gestalterisch in die Reihe der dort befindlichen Villen einfügen. Diese weisen drei Geschosse auf (Animation des Bauträgers und im bereits erarbeiteten Bauantrag). Daran schließt sich eine Bebauung aus Reihenhäusern an. Unter den Reihenhäusern und dem Bogenhaus ist eine Tiefgarage geplant.

An der Sven-Hedin-Straße wird die achsensymmetrisch angelegte Bebauung mit einem in Größe und Form an die Bestandsbauten angepassten Gebäude vervollständigt.

An der Privatstraße bilden die vier- bis fünfgeschossigen Geschossbauten einen räumlichen Abschluss zum grünen Saum der Plüschowstraße. Die geplanten Gebäudeformen parallel zur Plüschowstraße unterscheiden sich in Höhe und Volumen von der im Umfeld vorhandenen zweigeschossigen Zeilenbebauung stark. Insbesondere die im WA 1 erreichte hohe Baumasse resultiert aber letztlich aus der Konzentration der Baufläche auf den östlichen Bereich entlang der Privatstraße, wodurch ein bodensparsamer Umgang gewährleistet wird (Konzept der Weite und Enge“). Unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Umgebung bildet hier festgesetzte Gebäudeoberkante die Obergrenze für die Höhenentwicklung der Neubauten. Dach– oder Staffelgeschosse sind nicht geplant, die Flachdächer sollen überwiegend extensiv begrünt werden. Im nördlichen Teil (WA 1) sind ein zwei-, vier- und fünfgeschossiger Baukörper geplant.

Im südlich davon gelegenen Baufeld WA 2 sind drei großräumige Stadtvillen vorgesehen. Die Z-förmigen Gebäude sind so konzipiert, dass an der Freifläche ein dreigeschossiges Bauteil und zur Plüschowstraße hin vier Vollgeschosse entstehen. Die Fläche soll mit einer Tiefgarage für den ruhenden Verkehr unterkellert werden.

Das allgemeine Wohngebiet wird ergänzt durch den Bau einer eingeschossigen Kindertagesstätte. Der städtebauliche Entwurf berücksichtigt dabei den nördlich des Baukörpers vorhandenen Baumbestand, der als landschaftsprägendes Gestaltungselement auch im Plan festgesetzt wird.

Ergänzend zum städtebaulichen Konzept wurde ein Freianlagenplan erstellt, der als Anlage Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist. Ausgehend von den naturräumlichen Gegebenheiten trifft der Plan Aussagen zur Erhaltung der schützenswerten Gehölze, zu Anpflanzungen, zur Wegeführung, zur Berücksichtigung der Feuerwehraufstellflächen und Gestaltung der Freizeitflächen im Plangebiet.

Es kann aber davon ausgegangen werden, dass trotz der historischen Bedeutung der Zinnowwaldsiedlung die Gestaltung der Freianlagen an keine erhöhten bau- oder gartenhistorischen Anforderungen angepasst werden muss.

Eine Einbeziehung von Flächen des Nachbargrundstücks (Zinnowwaldsiedlung) in das Freianlagenkonzept setzt die Zustimmung des betroffenen Nachbarn voraus und ist gegenwärtig nicht Bestandteil der Planung.

In Anlehnung an die denkmalgeschützten Siedlungsbauten sollen für die Neubauten Farbtöne und Materialien in Abstimmung mit dem Denkmalamt gewählt werden. Mit Ausnahme des Gebäudes an der Sven-Hedin-Straße (hier ist Bezug auf das unmittelbar benachbarte denkmalgeschützte Gebäude zu nehmen) sollten grundsätzlich alle Häuser eines Baufelds eine einheitliche Gestaltung erhalten.

Es sind gedeckte Farbtöne zu wählen, die im Zusammenklang mit den natürlichen Farben der Vegetation eine harmonische Gesamtgestaltung erreichen.

Ziel des städtebaulichen Konzepts ist die nachhaltige Entwicklung eines Wohnquartiers, bei sparsamem Umgang mit Grund und Boden sowie die Sicherung bestehender Grünstrukturen.

Abb. 6 Städtebauliches Konzept der „Weite und Enge“, Entwurf Büro Müller- Reimann-Architekten (Bestandteil des städtebaulichen Vertrags)