Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1. Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BauNVO)

Der überwiegende Teil der Bauflächen im Plangebiet soll als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden. Damit werden die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung von Wohnungen auf der brachliegenden Fläche geschaffen. Der Charakter des Gebiets entspricht auf Grund seiner Lage und den aus dem näheren Umfeld vorhandenen Rahmenbedingungen (Verkehr, Dienstleistungen, Wohnfolgeeinrichtungen) einem allgemeinen Wohngebiet. Die geplante Festsetzung als allgemeines Wohngebiet ergibt sich daher maßgeblich aus dem städtebaulichen Ziel, einen Nutzungskonflikt zum vorhandenen Siedlungsgebiet zu vermeiden und gleichzeitig wird mit der vorgesehenen Wohnnutzung dem großen Bedarf an Wohnraum planungsrechtlich Rechnung getragen. Die funktionale Verflechtung des Plangebiets mit den im Umfeld vorhandenen Strukturen soll dabei unter weitgehendem Ausschluss von Nutzungskonflikten verbessert werden. Durch die Nachbarschaft zu Grünflächen und Wohngebieten mit hohem Grünanteil sowie durch die Nähe zum Zentrum Zehlendorf-Mitte und zum Grunewald kann an einem besonders attraktiven Standort Wohnraum angeboten werden, für den es im Bezirk insgesamt und speziell im Ortsteil Zehlendorf eine große Nachfrage gibt. Ein Anteil von mindestens 25 % der im Plangebiet zu errichtenden Wohneinheiten wird einkommensschwächeren Haushalten zu Verfügung stehen.

Allgemeine Wohngebiete dienen überwiegend dem Wohnen. Es sollen im Plangebiet neben dem Wohnen generell auch andere bauliche Nutzungen nach § 4 Abs. 2 unter Nr. 2 und 3 BauNVO zulässig sein, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen. Das sind, wie im bereits angrenzenden allgemeinen Wohngebiet, fußläufig erreichbare kleinere Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, Arztpraxis, nicht störende Handwerksbetriebe, gastronomische Einrichtungen sowie Wohnfolgeeinrichtungen. Diese sollten in den Gebäuden an der Fischerhüttenstraße (dreigeschossige Torhäuser) oder Sven-Hedin-Straße untergebracht werden, die über die anliegenden Verkehrsflächen öffentlich erschlossen sind. Der landschaftlich geprägte Blockinnenbereich (Gebäude parallel zur Plüschowstraße) soll dem Wohnen vorbehalten bleiben, um Störungen durch einen Kunden- und Lieferbetrieb für das Wohnumfeld und insbesondere für die Erholungsflächen „grüner Hauptweg“ und den angrenzenden Friedhof zu vermeiden. Die Erschließung dieser Wohngebäude erfolgt über eine Privatstraße, die einen öffentlichen Durchgangsverkehr ausschließt. Ein Konflikt zwischen erzeugtem Verkehrslärm und den unmittelbar an den privaten Verkehrsflächen geplanten Wohnhäusern wird so vermieden. Im städtebaulichen Vertrag wurden Regelungen zur Gestaltung und Sicherung der privaten Verkehrsfläche vereinbart. Hierzu gehören auch die Durchführungsverpflichtung für die öffentlich gesicherte Erschließung der Kindertagesstätte von der Fischerhüttenstraße, den Erhalt der Vegetation entlang der Plüschowstraße und eine verkehrsberuhigte Ausbildung der Verkehrsfläche durch Tempolimit, Aufpflasterung oder ähnliche Maßnahmen.

Vorbelastungen durch Verkehrslärm, die in der Rechtsprechung den als Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung bezeichneten Beurteilungspegel von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts erreichen bzw. überschreiten, sind im Plangebiet nicht vorhanden (Schalltechnische Gutachten vom 26.02.2018). Die für die allgemeinen Wohngebiete anzusetzenden Orientierungswerte von 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts werden vor den straßenseitigen Fassaden der Gebäude an der Sven-Hedin-Straße und Fischerhüttenstraße nachts überschritten. Die höchsten Überschreitungen sind an den zur Fischerhüttenstraße ausgerichteten Fassaden der geplanten Gebäude vorzufinden. Hier werden die nächtlichen Orientierungswerte der DIN 18005 für ein allgemeines Wohngebiet um bis zu 9 dB(A) überschritten. An der zur Sven-Hedin-Straße orientierten Fassade des Gebäudes 1.1 (WA 1) werden die schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm im Nachtzeitraum um bis zu 6 dB(A) überschritten. Zum Schutz und zur Sicherung der Wohnnutzung sind an der lärmzugewandten Fassade entlang der Fischerhüttenstraße und Sven-Hedin-Straße Maßnahmen geplant (Bauschalldämmung, lärmoptimierte Grundrissausbildung, Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen), die eine nächtliche Ruhe bei gleichzeitiger Frischluftzufuhr gewährleisten. Beeinträchtigungen aus (Sport-)Freizeitlärm an der Sven-Hedin-Straße treten entsprechend der schalltechnischen Untersuchung nicht auf, so dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ohne zusätzliche Maßnahmen gewährleistet sind.

Untersucht wurde auch, ob Beeinträchtigungen durch die Beleuchtungsanlagen (Flutlichtmast) auftreten können. Die fachtechnische Untersuchung hat in Bezug auf die Beurteilungskriterien Raumaufhellung und Blendung für die geplante Bebauung an der Sven-Hedin-Straße keine Überschreitung der Immissionsrichtwerte ergeben.

Entsprechend der umgebenden Wohngebietsstruktur werden in den allgemeinen Wohngebieten die mit der angestrebten städtebaulichen Struktur nicht zu vereinbarenden Nutzungen wie Anlagen für sportliche Zwecke gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 und die im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Verwaltungsgebäude, Gewerbebetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. (Textliche Festsetzung 1)

Dem städtebaulichen Ziel - dem Gebietscharakter entsprechenden Erweiterung des Wohngebietes an der Fischerhüttenstraße, Plüschowstraße und Sven-Hedin-Straße - steht die Einordnung von großflächigen Anlagen für sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Verwaltungsgebäude, Gewerbebetriebe oder Tankstellen entgegen. Diese Nutzungen erzeugen auf Grund ihrer Betriebsstruktur einen erhöhten Kunden- bzw. Besucherverkehr. Die durch den zu erwartenden Besucher- und Kundenverkehr erzeugten Lärm- und Abgasimmissionen würden zu Belästigungen der Wohnnutzungen führen. Zudem widersprechen diese Anlagen auf Grund der zu erwartenden baulichen Struktur und dem damit verbundenen Flächenverbrauch dem angestrebten bodensparsamen Bauen. Es wäre eine ortsuntypische, stark beeinträchtigende Wirkung auf die durchgrünten Blockinnenbereiche zu erwarten. Insbesondere Tankstellen widersprechen mit ihrer betriebsbedingten flächenmäßigen Ausdehnung und dem nutzungsbedingten hohen Versiegelungsgrad dem Ziel einer bodensparsamen Nachverdichtung unter Beachtung ökologisch nachhaltiger Verbesserungen des kleinräumigen Stadtklimas.

Ferienwohnungen gehören in einem allgemeinen Wohngebiet zu den sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben gem. § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO. Das Wohnumfeld ist maßgeblich geprägt durch Siedlungsbau auf durchgrünten Privatgrundstücken. Zum Schutz der Wohnqualität sollen Betriebe des Beherbergungsgewerbes und auch Ferienwohnungen gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. § 4 Abs.3 Nr. 2 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans 6-24 werden. Ein Beherbergungsbetrieb gibt ständig wechselnden Gästen vorübergehend Aufenthalt und hat somit keinen unmittelbaren Bezug zu dem Wohnumfeld, was zwangsläufig zu Störungen und Belästigungen der Wohnnutzung, insbesondere durch den Kfz-Verkehr (Taxian- und –abfahrten zu jeder Tag- und Nachtzeit), führt. Deshalb bleiben diese Betriebe und auch Ferienwohnungen hier ausgeschlossen.

Ein Ausschluss dieser Nutzungen führt nicht zur Unterversorgung des Gebiets, da ein entsprechendes Versorgungsangebot in der weiteren Umgebung vorhanden ist. Das städtebauliche Konzept, das sich im Bebauungsplan vorwiegend über Baukörper und Pflanzbindungen abbildet, schließt diese Nutzungen weitgehend aus. Der Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets gem. § 4 BauNVO bleibt aber gewahrt.

Die Festsetzungen von allgemeinen Wohngebieten mit einem Anteil an förderfähigem Wohnraum dienen der Versorgung der Bevölkerung mit dringend benötigtem Wohnraum. Es besteht ein gesamtstädtisches Erfordernis, den spezifischen Bedarf für Bevölkerungsgruppen mit niedrigen Einkommen an Flächen für den Wohnungsneubau zu berücksichtigen. Zudem trägt dies zu einer gewünschten Durchmischung der verschiedenen Wohnungstypologien bei. Im Ortsteil Zehlendorf ist die Versorgungssituation von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum ungünstig. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans geplanten Sozialwohnungen tragen zu einer Verbesserung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit Wohnraum bei.

Mit der Planung soll dem Grundsatz einer nachhaltigen Bodennutzung nach § 1 Abs. 5 BauGB unter Ausnutzung vorhandener Ressourcen und Versorgungseinrichtungen des Gebiets als Maßnahme der Innenentwicklung sowie einer sozialgerechten Bodennutzung entsprochen werden. Es besteht ein nachhaltiges Interesse an innerstädtischem Wohnungsbau, um ein Abwandern in wenig erschlossene Stadtrandlagen oder ins Umland zu verhindern. Die hier beabsichtigte Nachverdichtung entspricht auch dem Planungsgrundsatz des § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll. Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorrangig für eine Wohnbebauung schaffen.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB)

Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ist besonders gefährdet. Die Entwicklung des Plangebietes soll daher nach den Leitlinien des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchgeführt werden, bei dem sich die Bauherren verpflichten, jeweils einen fünfundzwanzigprozentigen Anteil der geplanten Wohnungen im mehrgeschossiger Wohnungsbau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung zu realisieren. Der Bindungszeitraum beträgt 30 Jahre.

Sozialer Wohnungsbau in Berlin bezeichnet den staatlich geförderten Bau von Wohnungen für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf aufgrund ihres geringen Einkommens nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Die Wohngebäude müssen mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können, d.h. es sind solche Wohngebäude zulässig, die die Anforderungen der entsprechenden gebäudebezogenen Förderungsvoraussetzungen erfüllen.

Beide Bauträger haben sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung verpflichtet (Städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauBG). Entsprechend der Vereinbarung wird im allgemeinen Wohngebiet eine Fläche festgesetzt, auf der ganz oder teilweise nur Wohngebäude zu errichten sind, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Entsprechend dem Berliner Modell beträgt der Mindestanteil an gefördertem Wohnraum 25 % in den Gebieten WA 1 bis WA 4 (mehrgeschossiger Wohnungsbau). (Textliche Festsetzung 2) Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu eine entsprechende Durchführungsverpflichtung für die Bauträger, in der auch die zeitliche Umsetzung der Verpflichtung geregelt ist.

Die Ermittlung der für das Plangebiet zu berücksichtigenden Geschossfläche für den sozialen Wohnungsbau (Berliner Modell) erfolgte unter Beachtung der Angemessenheit gegenüber den Bauträgern (Toolberechnung, Anlage 4a im städtebaulichen Vertrag). Mit der Angemessenheitsberechnung soll dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung getragen werden. D.h. das angestrebte Ziel (Baurecht) und die dafür in Kauf genommenen Belastungen (Geschossfläche für sozialen Wohnungsbau) müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Den Bauträgern verbleibt somit ein angemessener wirtschaftlicher Gestaltungsraum für den Bau des Wohngebiets.

Beide Bauträger haben sich privatrechtlich geeinigt, den Anteil der Wohngebäude mit sozialer Wohnraumförderung aus wirtschaftlichen Gründen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 zu realisieren. Im Bebauungsplan wird daher festgesetzt, dass ausnahmsweise der erforderliche Mindestanteil aus den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 4 insgesamt auf der Fläche des WA 1 erbracht werden kann (textliche Festsetzung 2).

Grundlage der Planung ist das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann Architekten, zu dessen gemeinsamer Realisierung beide Bauherren eine privatrechtliche Projektvereinbarung abgeschlossen haben. Darin ist neben der gemeinsamen Herstellungsverpflichtung sozialer und technischer Infrastrukturmaßnahmen vereinbart, den Anteil des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums auf den Flächen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft zu realisieren. Die räumlich-gebündelte Errichtung der förderfähigen Wohnungen auf dem Grundstück der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ist zum einen aus wirtschaftlichen Gründen bestimmt, um so nicht nur eine hohe Quantität an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zu sichern, sondern auch qualitativ ansprechende Wohnungen zu errichten. Zum anderen ist die Wohnungsbaugesellschaft Kooperationspartner des Landes Berlin im Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten im Wohnungsneubau. Zu diesem Zweck wurde der nördliche Grundstücksteil (WA 1) der ehemals landeseigenen Fläche für den Wohnungsneubau zu preiswerten Mieten an die städtische Wohnungsbaugesellschaft als Sachwerteinlage vergeben. Die Wohngebäude im WA 1 erfüllen die gebäudemäßigen Voraussetzungen der Wohnraumförderung. (Textliche Festsetzung 2)

Aus städtebaulichen Gründen besteht keine Verpflichtung den sozialen Wohnungsbau ausschließlich auf der Fläche des WA 1 errichten zu müssen. Der 25 %-ige Anteil miet- und belegungsgebundener Wohnungen kann anteilig auch innerhalb der Fläche des privaten Bauträgers errichtet werden. Die Ausnahmeregelung in der textlichen Festsetzung 2 eröffnet aber die Möglichkeit einer räumlich gebündelten Errichtung der förderfähigen Wohnungen und flexiblen Handhabung durch den Projektträger im Vollzug. Es ist wirtschaftlich legitim, die Wohnungen mit sozialer Förderung innerhalb einer bestimmten Fläche zu errichten. Beide Bauträger haben sich darauf verständigt, dass der soziale Wohnungsbau komplett durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft auf der ihr übertragenen Fläche (WA 1) errichtet wird.

Dem festzusetzenden 25%-igen Anteil der zu errichteten Wohnflächen mit förderfähigen Wohnungen liegt die zulässige Geschossfläche des Geschosswohnungsbaus (GF rd. 22.245 m2) der Wohngebiete WA 1 bis WA 4 insgesamt zugrunde. Daraus ermittelt sich eine Geschossfläche von 5.561 m2 für den förderfähigen Wohnungsbau. Unter Anwendung des Berliner Tools errechnet sich daraus für das Plangebiet ein Anteil von 55 Wohnungen. Im WA 1 können entsprechend den Festsetzungen 8.905 m2 Geschossfläche errichtet werden, unter zu Grunde legen der Förderbestimmungen (max. 82 m2 für eine vier- Zimmer-Wohnung.) wird der Festsetzung mehr als entsprochen.

Da der städtebauliche Vertrag vor dem 01.08.2018 unterzeichnet wurde, ist nach dem Berliner Modell noch ein 25 %-iger Anteil der zu errichtenden Wohneinheiten als förderfähiger Wohnraum zu errichten.

Auf der Fläche des WA 1 sind insgesamt ca. 130 Wohnungen geplant, von denen mindestens 55 Wohnungen mit sozialer Bindung errichtet werden. Durch die Wohnungsknappheit in Berlin begann der Senat 2015 den sozialen Wohnungsbau in Berlin wieder zu fördern. Mit dem Inkrafttreten des Wohnraumversorgungsgesetzes zum 01.01.2016 bilden neue gesetzliche Vorschriften die Grundlage der Mietenpolitik der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. So soll u.a. die Miethöhe für die Wohnungen im freifinanzierten Neubauanteil im WA 1 unter 10,00 €/m2/mtl. betragen.

Mit dem neuen Gesetz soll schnell und effizient vor allem den einkommensschwächeren Haushalten Berlins geholfen werden. Durch die Dämpfung der Mietenentwicklung und der Verstärkung des Wohnungsneubaus profitieren aber auch andere Mieter aus Zehlendorf. Angesichts der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird ein Beitrag zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen geleistet, die aufgrund ihrer Einkommenssituation Wohnraumversorgungsprobleme haben. Zudem wird sichergestellt, dass die für Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen entsteht bzw. erhalten bleibt. Das dient auch dem in § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB formulierten allgemeinen Planungsziel, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten.

Die geplante Festsetzung ist gegenüber den Bauträgern angemessen und sichert das Wachstum mietpreis- und belegungsgebundener Neubauwohnungen. Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB lösen grundsätzlich keine Entschädigung nach § 40 BauGB aus.

Neben dem sozialen Wohnungsbau enthält das Berliner Modell auch die Verpflichtung zur Kostenbeteiligung an Wohnfolgeeinrichtungen wie für Grundschulplätze, Kindergartenplätze und ggf. Infrastrukturmaßnahmen (Erschließung, Ausgleichsmaßnahmen o.ä.).

Durch den geplanten Neubau wird die Wohnbevölkerung ansteigen. Aus dem Berechnungstool bei der Anwendung des „Berliner Modells“ wurde für Wohnfolgeeinrichtungen ein zusätzlicher Bedarf an 32 Grundschulplätzen und an 21 Kindergartenplätzen festgestellt, an deren Kostenbeteiligung zur Schaffung und Bereitstellung sich die Bauherren verpflichtet haben.

Nach Aussage des Schulamtes ist im Umfeld des Plangebiets die Versorgung an Grundschulplätzen ausreichend, so dass eine Kostenbeteiligung hierfür entfällt.

Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung einer Kindertagesstätte im südwestlichen Grundstücksteil vor. Der private Bauträger plant den Bau einer Kindertagesstätte mit 50 Plätzen, in der die ermittelten 21 Plätze dauerhaft bereitgestellt werden sollen. Die zeitliche Herstellungsverpflichtung sowie die Sicherung des dauerhaften Betriebs der Anlage sind im städtebaulichen Vertrag geregelt.

Die unterschiedlichen Wohnformen und die Kindertagesstätte tragen zu einem nachhaltigen, sozial und funktional gemischten, gut gestalteten Wohnquartier bei.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1. Nr. 5 BauGB)

Für ein tragfähiges Betriebskonzept und um auch steigenden Bedarfen aus der Nachbarschaft nachkommen zu können, wird für den Standort mit einer langfristigen Nachfrage nach 50 Plätzen ausgegangen, für die am geplanten Standort die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden. Das Thema Kindertageseinrichtungen hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Durch politische und gesellschaftliche Veränderungen besteht ein vermehrter Bedarf an Plätzen, wodurch neue Kindertageseinrichtungen erforderlich werden. Die Bauträger haben sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung und damit auch zu einer Beteiligung an der notwendigen sozialen Infrastruktur verpflichtet. Die zeitliche Umsetzung und qualitative Betriebsausführung sind im städtebaulichen Vertrag geregelt.

Das Umfeld ist durch ein allgemeines Wohngebiet geprägt, danach sind Kindertagesstätten als Anlagen für soziale Zwecke im Wohngebiet zulässig (§ 4 Abs. 2 BauNVO). Zur Sicherung eines dauerhaften Betriebs soll der geplante Standort der Kindertagesstätte (Kita) als Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festgesetzt werden. Die Gemeinbedarfsfläche fügt sich in die nähere Umgebung ein und ist nutzungsverträglich, da die Kita die benachbarten bestehenden und geplanten Bauflächen mit einer allgemeinen Wohnnutzung als Wohnfolgeeinrichtung nicht nur ergänzt, sondern als soziale Infrastruktur auch notwendige Bedingung ist.

Mit der geplanten Nutzung für soziale Zwecke erfüllt die Fläche innerhalb des Plangebiets die allgemeinen Anforderungen an Gemeinbedarfsflächen. Damit dient die Fläche für Gemeinbedarf in ihrer Gesamtheit der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben und ist einem nicht fest bestimmten, wechselnden Teil der Bevölkerung zugänglich. Privatwirtschaftliches Gewinnstreben tritt hinter dem Dienst an der Allgemeinheit zurück.

Der Außenbereich der Kita liegt im westlichen Teil des Grundstückes und grenzt an die Hof- und Freianlagen der Wohnsiedlung Hartmannsweilerweg an. Für die Beurteilung des Lärms, der von Kindertageseinrichtungen ausgeht, gibt es keine rechtliche Grundlage, die grundsätzlich anzuwenden ist. Die durch Kinder verursachten Geräuschimmissionen sind sozialadäquat, daher per se keine schädliche Umwelteinwirkung und somit in der Regel zumutbar. Nach § 22 (1a) BImSchG ist eine Beurteilung von Spielplätzen und Kitas anhand von Immissionswerten sogar explizit untersagt.

Durch kindliches Spielen erzeugter Lärm im Bereich von Kindertageseinrichtungen ist eine notwendige Ausdrucksform und Begleiterscheinung des kindlichen Spielens, der nicht generell unterdrückt oder auch nur beschränkt werden kann. Kinderlärm ist daher als selbstverständlicher Ausdruck kindlicher Entfaltung hinzunehmen. Die Erziehung zur Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn ist Bestandteil des pädagogischen Auftrages der Kindertageseinrichtungen. Eine Kindertagesstätte mit einer Größenbeschränkung von 50 Plätzen ist grundsätzlich im allgemeinen Wohngebiet genehmigungsfähig.

Durch die Einhaltung der Ruhezeiten (Mittagszeit) und der betriebsfreien Zeit in den Abendstunden und an Sonn- bzw. Feiertagen wird darüber hinaus einer möglichen Störung entgegengewirkt.

Die Erschließung der Kindertagesstätte erfolgt von der Fischerhüttenstraße über die Privatstraße (südlicher Teil), die eine öffentlich-rechtliche Sicherung zugunsten der Allgemeinheit erhält (Baulast Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) und an deren Ende eine Stellplatzanlage für drei Pkw zugunsten des Kita-Betriebs gesichert werden. Die Stellplatzfläche soll den Nutzern der Kindertagesstätte zur Verfügung stehen (Bestandteil der Gemeinbedarfsfläche). Der morgendliche motorisierte Kita-Bringe-Verkehr ist ein Nutzerverhalten, dass mit planerischen Mitteln schwer gelöst werden kann. Die Kita-Einrichtung ist so geplant, dass sie gut zu Fuß, Rad oder mit dem Bus erreichbar ist. Die geplante Kita-Einrichtung (ca. 50 Plätze), die der Versorgung des Neubaugebiets und des unmittelbaren Wohnumfelds dienen soll, lässt keine großen Auswirkungen auf den Verkehr in der Fischerhüttenstraße erwarten. Nach Auswertung der Stellungnahmen zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die privaten Verkehrsfläche bezüglich weiterer Stellplatzmöglichkeiten überprüft. Danach können im Bereich der südlichen Planstraße a zwei weitere Stellplätze angeboten werden, die temporär von den Kita- Besuchern genutzt werden können. (Städtebaulicher Vertrag, neue Anlage 5a) Die von Anwohnern befürchteten Parkplatzprobleme im öffentlichen Straßenraum infolge des morgendlichen Kita-Bringe-Verkehrs lassen sich so mindern. Die Stellplatzflächen an der Privatstraße sind so gewählt, dass Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm nicht auftreten und auch der Zugang für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr) nicht erschwert wird.

Allgemein zulässig sind Nebenanlagen, die dem Nutzungszweck dienen. Die festgesetzte Gemeinbedarfsfläche umfasst neben dem Hauptkörper auch die Spielflächen, dazugehörigen Stellplätze und die neuzugestaltenden Freianlagen. Das Konzept des Freianlagenplans (Anlage 7a des städtebaulichen Vertrags) sieht innerhalb der Kita- Außenflächen rd. 150 m2 versiegelte Flächen für Nebenanlagen vor.

Nördlich des Baukörpers befindet sich eine Baumgruppe, die auf Grund ihrer landschaftsbildprägenden Bedeutung im Plan gesichert wird und so auch ein sommerliches Aufheizen der Flächen mindert.

Zusätzlich zu der Festsetzung im Bebauungsplan enthält der städtebauliche Vertrag Regelungen zur Erschließung, zur zeitlichen Errichtung und zum Betrieb der Kindertagesstätte. (§§ 10, 13 städtebaulicher Vertrag)