Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung orientieren sich am städtebaulichen Konzept (Anlage 2 des städtebaulichen Vertrags). Das Maß der baulichen Nutzung soll zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Plangebiet dienen und die überbaubare Grundfläche mittels Baugrenzen festsetzen. Bei der Baukörperausweisung wird die zulässige Grundfläche (GR) zeichnerisch durch eine Umfahrung der überbaubaren Fläche mit Baugrenzen bzw. mit der Umgrenzung des Vortretens von Bauteilen bestimmt (textliche Festsetzung 3 und 4). In Verbindung mit der eingeschriebenen Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und der eingeschriebenen Geschossfläche (GF) werden die Baumasse und die städtebauliche Dichte definiert. Ein größerer planerischer Spielraum wird durch die flächenmäßige Ausweisung mit Baugrenzen und der Angabe der zulässigen GR und GF bzw. Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sowie Anzahl der geplanten Vollgeschosse erreicht (Baufenster).

Flächen mit den Festsetzungen „Wald“, „Private Grünfläche“, „Parkanlage und Spielplatz“ und Erschließungsanlage (Privatstraße) bleiben bei der Ermittlung des baulichen Nutzungsmaßes unberücksichtigt.

Ein planerisches Ziel ist der Erhalt zusammenhängender, landschaftsprägender Grün- und Freiflächen (Kiefernwald). Vor diesem Hintergrund werden die überbaubaren Flächen räumlich an den Rändern des Plangebietes konzentriert und verdichtet. Bei Umsetzung dieses städtebaulichen Konzepts kommt es in einzelnen Baufeldern zu Überschreitungen der Obergrenze des Nutzungsmaßes gem. § 17 (1) BauNVO. Um das Nutzungsmaß in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nicht durch Realisierung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen (z. B. Staffelgeschossen) noch zu erhöhen, sind diese nach Maßgabe der textlichen Festsetzung 5 bei der Ermittlung der Geschossfläche anzurechnen (ausgenommen davon ist Haus 1.1 im WA 1, siehe nachfolgenden Abschnitt).

Die Aufteilung des Plangebiets in fünf Baufelder und einer Gemeinschaftsanlage entspricht der späteren Teilungsabsicht mit Bildung von sechs neuen Buchgrundstücken. Die notwendige innere Erschließung erfolgt über die Privatstraße, deren gemeinschaftliche Nutzung im Bebauungsplan geregelt (TF 27) und im nachgeordneten Verfahren umgesetzt wird (Baulastsicherung). Die privaten Wald- und Grünflachen gehören zum Buchgrundstück der anliegenden Baufelder WA 1 und WA 2. Eine gemeinschaftliche Nutzung der Parkanlage ist im städtebaulichen Vertrag geregelt. Die festgesetzten Wald- und Grünflächen sowie Privatstraße sind Festsetzungen gem. § 9 (1) BauGB, sie gehören nicht zum Bauland und werden bei der Ermittlung des zulässigen Nutzungsmaßes nicht berücksichtigt.

Durch spätere Teilungen eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB). Geplant sind ein in fünf Baufelder (WA 1 bis WA 5) gegliedertes allgemeines Wohngebiet mit insgesamt 261 Wohneinheiten sowie eine Gemeinbedarfsfläche.

In der Abbildung 8 sind die innerhalb der Baufelder durch planerische Festsetzung ermittelten Nutzungsmaße zusammengestellt. Bei Umsetzung der Planung wird grundstücksbezogen die Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO für die GRZ von 0,4 mit den Festsetzungen für die geplante Bebauung in den Baufeldern WA 1, WA 2 und WA 3 mit einer GRZ von 0,44 bis 0,47 moderat überschritten. Eine deutliche Überschreitung der Obergrenze für die GFZ (GFZ von 1,2) ergibt sich nur im Baufeld WA 1 mit einer GFZ von 1,49. Die im Rahmen der Abwägung hierfür getroffene Planentscheidung zu Gunsten einer höheren Dichte (städtebauliche Gründe gem. § 17 (2) BauNVO) wird im Abschnitt II, 3.2.4 erläutert.

Die zulässige Grundfläche (GR) gibt an, wie viele Quadratmeter Grundstücksfläche des Baugrundstücks durch die baulichen Anlagen (Hauptanlagen) überbaut werden dürfen. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der Quotient aus zulässiger Grundfläche (GR) und der Baugrundstücksfläche.

Auf den Bauflächen WA 1, WA 3 und WA 4 werden die überbaubaren Flächen im Bebauungsplan durch zeichnerische Umfahrung mittels Baugrenzen als Baukörperausweisung festgesetzt. Bei der Baukörperausweisung werden in Berlin die zukünftigen Baukörper allseitig mit Baugrenzen umschlossen; die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl werden nicht noch einmal nummerisch festgesetzt. Für die Ermittlung der Grundfläche sind somit die Baugrenzen (blaue Linie) als auch die Baugrenzen für die gewährten Ausnahmen für Balkone (gestrichelte blaue Linie) maßgeblich. Die durch Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Zudem wird in den betreffenden Baugebieten durch die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans TF 3 und TF 4 bestimmt, dass die zeichnerische Festsetzung gleichzeitig die maßgebliche Grundfläche sein soll.

Nach bisheriger Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg ist diese Festsetzungspraxis nicht beanstandet worden.

Die textliche Festsetzung 8 ermöglicht ausnahmsweise ein Vortreten über die Baugrenze hinaus für Balkone, die insgesamt mehr Fläche (max. 2/3 der Wandlänge) als für untergeordnete Gebäudeteile im Sinne von § 23 Abs. 3 BauNVO in Anspruch nehmen. Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln geregelt, werden, in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe, dadurch nicht begründet.

Baugrenzen können von untergeordneten Gestaltungselementen wie z. B. vortretende Balkone ohne eigene Abstandsflächen entsprechend den Vorschriften der Berliner Bauordnung geringfügig überschritten werden (§ 23 Abs. 3 BauNVO). Die Summe aller an einer Außenwand befindlichen Vorbauten darf hierbei nicht mehr als ein Drittel der Breite der entsprechenden Außenwand in Anspruch nehmen. Die Balkone und zur Wohnung gehörende Terrassen sind in der Ermittlung der Grundfläche bzw. Grundflächenzahl zu berücksichtigen.

Die zulässig überbaubare Grundfläche ermöglicht in den Baufeldern des allgemeinen Wohngebiets (WA 1 bis WA 5) eine Gesamtgrundfläche von 9.592 m². Abzüglich der Flächen für die private Erschließungsanlage, Wald- und private Grünflächen lässt sich für das Plangebiet (WA) insgesamt rechnerisch eine Grundflächenzahl GRZ von 0,45 ermitteln. Es erfolgt eine geringfügige Überschreitung der Obergrenze gem. § 17 BauNVO (WA ≤ GRZ 0,4), die aber durch die Sicherung des Konzepts „Weite und Enge“ mit großer zusammenhängender Grünfläche (rd. 1/3 der Gesamtfläche) städtebaulich gerechtfertigt ist. In den einzelnen Wohngebieten (WA 1 bis WA 3) ermittelt sich ebenfalls eine geringfügige Überschreitung, die zur Umsetzung des Konzepts aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Im Sinne der Vermeidung und Verminderung werden durch den Erhalt großer zusammenhängender Wald- und Grünflächen und durch die Festsetzung zur Qualität der Dachbegrünung keine Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vorbereitet.

Zum besseren Verständnis zeigt Abbildung 7 die räumliche Verteilung der im Plan festgesetzten zulässigen Grundflächen. Neben den Hauptanlagen sind darin auch alle Flächen für Terrassen, Balkone gem. § 19 (2) BauNVO erfasst.

Abb. 7

Um einen größeren Spielraum für die architektonische Gestaltung der baulichen Anlagen im Baugebiet WA 2 und auf der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kita“ zu ermöglichen, wird das bauliche Nutzungsmaß über die Festsetzung einer maximal zulässigen Grundfläche (GR) und maximal zulässigen Geschossfläche (GF) innerhalb einer, mit Baugrenzen umfahrenen, überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster) in Verbindung mit der höchstzulässigen Anzahl der Vollgeschosse bestimmt. Im Plangebiet soll die offene Bauweise gelten, auch wenn im WA 2 auf Grund der verschachtelten Gebäudekubatur die Gesamtlänge eines Gebäudes mit rd. 55 m die für die offene Bauweise allgemein geltenden 50,0 m Gebäudelänge geringfügig überschreitet. (Textliche Festsetzung 10)

Die Festsetzungen zu GR und GF im WA 2 gelten für alle drei Baukörper jeweils über die Knotenlinie hinweg. Dazu sind zur erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung die Klammerstriche über die Knotenlinien gezeichnet worden. Die sog. „Harpune mit Haken links oben und rechts unten“ ist die offizielle Bezeichnung, UnicodeNr. U+ 294A(10570). Dieses Symbol verdeutlicht, dass bestimmte Festsetzungen über Grenzen hinweg zusammengehörig gelten (also für zwei voneinander getrennte Flächen) hier für Nutzungsmaße über Knotenlinien hinweg. Das gewählte Symbol entspricht der gängigen Praxis in Bebauungsplänen.

Der südöstliche Bereich des Plangebiets (WA 5, Fischerhüttenstraße 39 /39 A, ehemalige Gärtnervilla, Grundstück mit ca. 637 m2 Fläche) wurde während des Planaufstellungsverfahrens durch den Liegenschaftsfonds separat verkauft. Die ehemalige Villa wurde auf der Grundlage einer 2013 erteilten Baugenehmigung umgebaut (die Fläche war planungsrechtlich dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen). Die geplante Festsetzung zum Nutzungsmaß GRZ 0,25 und GFZ 0,5 entspricht dem umgebauten Bestand. Sie ist gegenüber den Eigentümern verhältnismäßig und stellt keinen Dissens zum Wohnumfeld dar.

Für die einzelnen Baufelder ergeben sich folgende Nutzungsmaße:

WA 1 zulässig Grundfläche 2.778 m2, GRZ: 0,47; WA 2 zulässige Grundfläche 3.900 m2, GRZ 0,44; WA 3 zulässige Grundfläche 2.389 m2, GRZ 0,46; WA 4 zulässige Grundfläche 366 m2, GRZ 0,38; WA 5 zulässige Grundfläche 159 m2, GRZ 0,25

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO)

Um die städtebaulich gewünschte Anordnung von Garagenstellplätzen unterhalb der Geländeoberfläche zu ermöglichen, wird im Rahmen von § 19 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, dass im WA 2 und WA 3 das Baugrundstück durch die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 80% im WA 2 und bis zu 70 % im WA 3 der Grundstücksfläche überbaut werden darf (Textliche Festsetzung 7). Durch die nach § 19 Abs. 4 BauNVO bestimmte Grundflächenzahl von 0,8 bzw. 0,70 wird sichergestellt, dass ein Mindestanteil von 20 % im WA 2 und 30% im WA 3 der betreffenden Grundstücksfläche durch natürlichen Bodenanschluss auch für größere Baumpflanzungen und für die Niederschlagsversickerung zur Verfügung steht. Durch die geplante Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgaragen wird eine wohnungsnahe Nutzung der Freiflächen sichergestellt und das Erscheinungsbild der Wohnsiedlung positiv beeinflusst. Es besteht eine Pflicht zur intensiven Begrünung der Tiefgaragen mit einer Erdschicht von mind. 0,6 m (WA 3) bzw. 0,8 m im (WA 2), wodurch eine ausreichende Freiraumqualität gesichert wird. Durch die festgesetzte Erdüberdeckung und die intensive Begrünung der Tiefgaragen wird eine gestalterische Aufwertung und positive Auswirkung auf die Rückhaltung und Versickerung des anfallenden Niederschlagwassers erzielt. Damit können die nachteiligen Auswirkungen der erhöhten Versiegelung in den Baugebieten (WA 2, WA 3) vermieden werden. Durch die begrünten Tiefgaragen wird zudem eine Beeinträchtigung des Siedlungsbildes durch eine Häufung oberirdischer Stellplatzflächen vermieden. Eine Unterschreitung der Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken wird dadurch nicht begründet.