Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Nach Auswertung der im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen wurde der Bebauungsplanentwurf geändert. Neben der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden in dem allgemeinen Wohngebiet WA 1 für die Baukörper 1.1, 1.2 und 1.3 die geplante Anzahl der Vollgeschosse und die Oberkante der Gebäude über NHN Gelände festgesetzt. Die Geländehöhen (NHN), worauf sich die Oberkante Gebäudehöhe bezieht, sind im Bebauungsplan durch den Vermessungsingenieur eingetragen. Für die anderen Baufelder WA 2 bis WA 5 sowie die Gemeinbedarfsfläche werden weiterhin die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt, da hier auf Grund des Abstands zur denkmalgeschützten Siedlung und der geplanten Anzahl der Vollgeschossen keine Auswirkungen auf das Ortsbild zu erwarten sind.

WA 1 Baukörper 1.1: Das straßenseitige Erscheinungsbild an der Sven-Hedin-Straße soll durch den geplanten zweigeschossigen Baukörper, der sich stilistisch und in der Höhe dem Denkmal anpasst, nicht beeinträchtigt werden. Wie die benachbarte denkmalgeschützte Wohnanlage wird auch der Baukörper 1.1 zweigeschossig und mit geneigtem Dach ausgeführt. Detaillierte Abstimmungen hierzu sind im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens mit der unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirks Steglitz-Zehlendorf zu führen (Umgebungsschutz gem. § 10 DSchGBln). Für die höhenmäßige Gestaltung des Gebäudes wird eine Trauf- und eine Firsthöhe festgesetzt, die der benachbarten Denkmalanlage entspricht, um so vom Straßenraum eine sichtbare städtebauliche Gestaltung des Ortsbilds zu erreichen. Unter einer Traufhöhe ist die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut zu verstehen, unabhängig davon, in welcher Höhe sich die eigentliche Traufe (unterster Punkt der ggf. überstehenden Dachhaut) und/oder die Traufrinne befinden. Als aufgehendes Mauerwerk ist die Außenwand des Gebäudes mit Anschluss an die Geländeoberfläche oder den Gebäudesockel zu verstehen. Mit der Firsthöhe wird die Höhe ab dem gewachsenen Boden bis hinauf zu der äußeren Spitze des Firsts definiert.

Für den Baukörper 1.1 ergibt sich bei einer Geländehöhe von 46,0 m ü. NHN und der festgesetzten Firsthöhe (FH) von 58,65 m ü. NHN eine Höhe von 12,65 m. Die festgesetzte Traufhöhe beträgt 53,38m ü. NHN, was einer Wandhöhe von 7,38 m entspricht. (Der geringfügige Höhenunterschied zu dem denkmalgeschützten Nachbarhaus (FH rd. 12,50 m) ist auf die Bezugsebene Geländehöhe ü. NHN zurückzuführen.)

Die Baukörper 1.2 und 1.3 im Baufeld WA 1 weichen in Form und Gestaltung von der Bebauung des unter Denkmalschutz stehenden Wohnumfelds ab. Das städtebauliche Konzept sieht Gebäude mit einer Dachneigung < 10° vor. Neben der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden für die Baukörper differenziert nach Gebäudeteilen Oberkanten festgesetzt. So ist es auch möglich, die Einhaltung der nach Bauordnung Berlin erforderlichen Abstandsflächen (0,4H) zu sichern.

Baukörper 1.2: Auf Grund der unmittelbaren Nähe zum nördlich gelegenen Denkmalensemble an der Sven-Hedin-Straße, dessen Gebäude eine Firsthöhe von rd.12,50 m aufweisen, ist zur Sicherung des Ortsbildes eine Begrenzung der Gebäudehöhe städtebaulich notwendig.

Für den Baukörper 1.2 ergibt sich bei einer Geländehöhe von 45,2 m ü. NHN und der festgesetzten Gebäudeoberkante (OK) von 58,5 m ü. NHN eine Gebäudehöhe (Attika) von 13,3 m. Für einen Streifen des westlichen Gebäudeteils von 2,0 m Breite wird eine Oberkante (OK) von 56,3 m ü. NHN festgesetzt. Die Gebäudehöhe (Attika) beträgt hier 11,1 m.

Mit der geplanten Höhenfestsetzung wird das städtebauliche Ziel verfolgt, einerseits ein Wohngebäude zu errichten, dass die Schaffung von angemessenen Wohnraum ermöglicht und andererseits höhenmäßig zwischen dem geplanten Neubaugebiet und dem Denkmalensemble vermittelt.

Gleichzeitig wird die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Bei der Annahme eines Regelgeschosses von 3,0 m lassen sich vier bzw. im westlichen Teil drei Vollgeschosse errichten. Die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks für den Bauherrn wird damit nicht eingeschränkt.

Für den Baukörper 1.3 ergibt sich bei einer Geländehöhe von 44,4 m ü. NHN und der festgesetzten Gebäudeoberkante (OK) von 61.2 m ü. NHN eine Gebäudehöhe (Attika) von rd. 16,8 m. Die zulässige Gebäudehöhe ist für das Wohnumfeld atypisch, stellt aber auf Grund des Abstandsgrüns und der Entwicklung des Wohngebiets parallel zur Plüschowstraße keinen städtebaulich unlösbaren Konflikt dar. Der geplante nunmehr fünfgeschossige Baukörper im nordöstlichen Teil des Plangebiets ist für das Umfeld untypisch. Dennoch soll er errichtet werden, um Wohnraum zu schaffen. Auf Grund der Entfernung zur Sven-Hedin-Straße von rd. 80 m nimmt er aber keinen Einfluss auf das denkmalgeschützte Ensemble. Die Wirkung des fünfgeschossigen Baukörpers an der Plüschowstraße wird zudem durch den Erhalt des Vegetationsstreifens kompensiert, der als grüne Sichtbarriere einen räumlichen Abschluss des Baugebiets bildet und das Ortsbild maßgeblich mitgestaltet.

Die vergleichsweise höheren Gebäudehöhen im WA 1 gegenüber der angrenzenden Zinnowwaldsiedlung begründen sich aus dem städtebaulichen Konzept der „Weite und Enge“, wonach die hier geplante Wohnfläche zugunsten eines sparsamem Umgangs mit Grund und Boden durch das Bauen in die Höhe realisiert werden soll. Mit der Freihaltung klimawirksamer Flächen im westlichen Teil des Plangebiets wird dem Eigentümer innerhalb der Bauflächen ein höheres Nutzungsmaß ermöglicht, so dass die Festsetzungen auch gegenüber dem Eigentümer wirtschaftlich angemessen sind.

Mit der Festsetzung der Gebäudehöhen ist es auch möglich, die Einhaltung der nach Bauordnung Berlin erforderlichen Abstandsflächen (0,4H) zu sichern.

Für eine fehlerfreie Abwägung ist die Annahme von einer Höhe von 12,5 m bei drei zulässigen Vollgeschossen nicht ausreichend. Zu berücksichtigen ist, dass ein Geschoss erst dann als Vollgeschoss zählt, wenn es 1,40 m aus dem Erdreich hinausragt. Auch sind bei drei festgesetzten Vollgeschossen weitere Nichtvollgeschosse möglich. Um im WA 3.1 und im WA 4 auf eine ggf. überschießende Worst-Case-Betrachtung zur sicheren Seite zu verzichten, ist im Sinne einer umfassenden planerischen Konfliktbewältigung die Festsetzung von Höhen baulicher Anlagen erforderlich. Wie von Ihnen vorgeschlagen, kann dies in Form von First- und Traufhöhen erfolgen. Für das WA 3.2, 3.3 und 3.4 sind Festsetzungen der Höhe baulicher Anlagen nicht erforderlich. Hier sind die benachbarten Grundstücksgrenzen so weit entfernt, dass auch bei der Annahme von sehr hohen Geschossen keine Verkürzung der Abstandsflächen von weniger als 0,4 erfolgen kann.

Daher wird für das WA 3.1 und WA 4 eine OK F 58,58m / T 54,70m ü. NHN festgesetzt. Dadurch werden Baukörper mit einer Höhe von ca. 13m ermöglicht.

Zusätzlich erfolgt eine Sicherung im städtebaulichen Vertrag (Ergänzungsvertrag § 12 Abs. 9, Anlagen 2 und 7a zeigen Dachform).

Das OVG Berlin-Brandenburg geht davon aus, dass die landesrechtliche Abstandsflächenregelung (0,4 H) im Interesse der Wahrung sozialverträglicher Verhältnisse darauf abzielt, eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung sicherzustellen. Bei Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen kann also nicht von einer erdrückenden Wirkung durch die Neubauten ausgegangen werden. Die nunmehr festgesetzten Gebäudeoberkanten über NHN sichern die zu den Grundstücksgrenzen nach Bauordnungsrecht (§ 6 Abs.5 BauOBln) erforderlichen Mindestabstände von 0,4 H. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben somit gewahrt.

Die von Anwohnern im Zusammenhang mit der Baumasse und der Gebäudehöhe vorgebrachte Wertminderung der eigenen Wohnung ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sind. Das wird durch das städtebauliche Konzept nicht ausgelöst. Auch eine Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen. Die geplante Nutzungsart ist Wohnen, was auch im Wesentlichen der Art der Nutzung der Umgebung entspricht. Nutzungen, die zu Störungen oder Belästigungen der Wohnnutzung führen, sind nicht Gegenstand der Planung.

Überschreitung der Gebäudeoberkante durch Dachaufbauten (textliche Festsetzung 9)

Oberhalb der zulässigen Oberkanten von 58,5 m ü. NHN bzw. von 61,2 m ü. NHN sind Dachaufbauten als Ausnahme zulässig, sofern sie für die Funktionsfähigkeit des Gebäudes erforderlich sind. Auf Grund des Umgebungsschutzes gem. § 10 DSchGBln sind weitere Einschränkungen im WA 1 aber möglich. Im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens sind hierzu Abstimmungen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde zu führen. Die Grundflächen der Dachaufbauten dürfen je Gebäude nicht mehr als 70 m² in Anspruch nehmen und ausschließlich der Aufnahme von technischen Einrichtungen (wie z.B. von Schornsteinen, Aufzugsanlagen, Lüftungen) dienen. Damit sind Aufenthaltsräume in den Dachaufbauten ausgeschlossen. Zudem müssen die Dachaufbauten einschließlich ihrer Einhausung mind. 3,0 m hinter die Baugrenzen zurücktreten. Damit sollen sie sowohl im öffentlichen Raum optisch weniger wahrgenommen werden, als auch die Belichtungssituation möglichst wenig einschränken.

Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse im WA 2 bis WA 5 und der Gemeinbedarfsfläche

In den betreffenden Gebieten soll jeweils die maximale Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt werden. Die geplante Anzahl der Vollgeschosse variieren von einem (Kita), zwei bis zu vier Geschosse in den Wohngebieten. Während die zwei- bzw. dreigeschossigen Gebäude an der Fischerhüttenstraße sich dem Erscheinungsbild und der Baustruktur der Umgebung anpassen, ist weiter abgesetzt von den öffentlichen Verkehrsflächen eine dichtere Bebauung vorgesehen, um die geplanten Wohnflächen realisieren zu können.

Entsprechend dem städtebaulichen Konzept (Anlage 2, städtebaulicher Vertrag) wird an der Fischerhüttenstraße eine Torsituation durch zwei 3-geschossige Gebäude mit geneigten Dächern gebildet. Im Anschluss an das östliche dreigeschossige Torhaus sind zweigeschossige Reihenhäuser vorgesehen, die durch eine Tiefgarage mit ca. 48 Stellplätzen unterbaut werden. Die langgezogene Gebäudezeile folgt dem Straßenverlauf der Privatstraße und bildet räumlich den südlichen Abschluss des Baugebiets. In der Straßenkrümmung wird die Reihenhauszeile durch ein Apartmenthaus mit fünf Wohnungen (sog. Bogenhaus) unterbrochen. Auf Grund der sich ergebenden geometrischen Gebäudeform und der einheitlich geplanten Gebäudehöhe, kann das Dachgeschoss des Bogenhauses ausnahmsweise auch ein Vollgeschoss sein.

Das städtebauliche Konzept (Anlage im städtebaulichen Vertrag) sieht an den Eingangsbereichen des Plangebiets Gebäude mit geneigten Dächern vor, die als Nichtvollgeschoss bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl unberücksichtigt bleiben. Dazu zählen die zwei dreigeschossigen Torhäuser, die zweigeschossigen Reihenhauszeilen und das zweigeschossige Gebäude an der Sven-Hedin-Straße (WA 1). Das Bogenhaus, in der Funktion eines baulichen Gelenks zwischen den Reihauszeilen, ist ein zweigeschossiger Baukörper mit geneigtem Dach, bei dem das Dachgeschoss unter Beachtung der festgesetzten Geschossflächenzahl von 830 m2 ausnahmsweise auch als Vollgeschoss (§ 2 Abs.11 BauOBln) ausgebildet werden kann (textliche Festsetzung 6). Dabei sollte das städtebauliche Erscheinungsbild des Reihenhausensembles durch die Beibehaltung der Dachform mit einheitlicher Trauf- und Firsthöhe nicht unterbrochen werden. Die festgesetzte Geschossfläche darf nicht überschritten werden. Die zulässige Gebäudeoberkante des Bogenhauses soll der der zweigeschossigen Reihenhäuser entsprechen.

Nördlich an das WA 4 angrenzend sieht das städtebauliche Konzept einen eingeschossigen Baukörper für die Errichtung einer Kindertagesstätte vor. Das eingeschossige Gebäude berücksichtigt den unmittelbaren Schutz der denkmalgeschützten Wohnanlage. Zugleich wird die Fläche als ausreichend gesehen, um den gegenwärtigen Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen zu decken.

Parallel zur Privatstraße (Fläche b) sind im WA 2 drei Gebäude mit bis zu vier Vollgeschossen geplant. Innerhalb der Gebäudegruppen werden die Gebäudehöhen abgewechselt, so dass sich bei der Folge gleicher Kubatur ein abwechslungsreiches Erscheinungsbild ergibt. Die Gebäudehöhen fallen jeweils von den Planstraßen (vier Vollgeschosse) zur Grünfläche nach Westen auf drei Vollgeschosse ab.

Im WA 5 wird ein zweigeschossiges Gebäude festgesetzt, dass sich problemlos in das Umfeld einfügt.

Die Verpflichtung der Bauherren im städtebauliche Vertrag beinhaltet für das WA 2 und überwiegend auch für das WA 1 die Errichtung von Flachdächern, die zu begrünen sind (70 %) und untergeordnet auch als Terrasse (einer Wohnung zugeordnet) oder technischen Aufbauten genutzt werden können. Größere Dachterrassen, die von den Mietern eines Hauses zur gemeinschaftlichen Freizeitgestaltung genutzt werden können, sind damit ausgeschlossen. Im Ausgleich zum Verlust von Vegetationsflächen sind 70 % der jeweiligen Dachfläche mit einer mind. 10 cm dicker Substratschicht zu begrünen, um das Artenspektrum für die Bepflanzung auf dem Dach deutlich zu erweitern und einen wertvollen, artenreichen Lebensraum zu schaffen. Auf Grund der großen zusammenhängenden Wald- und Grünflächen, die von allen Anwohnern des Vertragsgebietes zur Freizeit- und Erholung genutzt werden können, ist eine Verlagerung der Freizeitgestaltung aufs Dach nicht erforderlich. Zudem werden die Wohnungen mit einem Balkon oder einer Terrasse ausgestattet, wodurch die Wohnqualität bereits gesteigert wird.

Das zum städtebaulichen Vertrag als Anlage beigefügte Freianlagenkonzept stellt die betreffenden Dachflächen extensiv begrünt dar. Technisch erforderliche Aufbauten, wie beispielsweise Schornsteine, Lüftungs- oder Photovoltaikanlagen u.ä. werden auch für das WA 2 nicht ausgeschlossen.

Die räumliche Stellung der Baukörper und die Zahl der Vollgeschosse sind in den Baufeldern WA 2 bis WA 4 und der Gemeinbedarfsfläche so bestimmt, dass in diesen Gebieten die Einhaltung der Abstandflächen gem. § 6 Abs.5 BauOBln gesichert ist.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen bestimmt werden.

Für die Baufelder WA 1, WA 3 und WA 4 sind erweiterte Baukörperausweisungen vorgesehen, das heißt die max. überbaubare Fläche entspricht im Wesentlichen der zeichnerischen Darstellung im Bebauungsplan (textliche Festsetzung 3 und 4).

Um dem Bauherrn einen größeren Spielraum für sein architektonisches Gestaltungskonzept der Fassaden zu ermöglichen, wird innerhalb der Flächen c, d und e auf 2/3 der gesamten Fassadenlänge das Vortreten von Balkonen bis zu einer Tiefe von 1,50 m ausnahmsweise zugelassen. Neben gestalterischen Gründen dient die Festsetzung auch der Verbesserung der Wohnqualität. (Textliche Festsetzung 8).

Die geplante räumliche Einordnung der Baukörper in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe im WA 1 berücksichtigt die Einhaltung der nach § 6 BauOBln notwendigen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken (Sven-Hedin-Straße, Fischerhüttenstraße und Plüschowstraße) und untereinander. Geringere Abstandsflächen als § 6 Abs. 5 BauOBln regelt, sind nicht Gegenstand der Planung. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden so gewahrt.

Der geplanten erweiterten Baukörperausweisung liegt ein städtebauliches Konzept zu Grunde. Nach dem zwischenzeitlich erfolgten Verkauf des ehemaligen Gärtnereigeländes und der vollzogenen Teilung können sich bei Umsetzung der Planung geringe Abstandsflächenüberschreitungen vor der südlichen Gebäudeseite des fünfgeschossigen Baukörpers (WA 1) ergeben. Gem. § 6 Abs. 2 BauOBln müssen Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen. Abstandsflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden; diese Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu die Verpflichtung, die erforderliche öffentlich-rechtliche Sicherung der Abstandsfläche durch Eintragung einer Baulast auf dem betroffenen Grundstück des privaten Bauträgers im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens zu sichern. Grundlage dieser Vereinbarung ist eine privatrechtliche Projektvereinbarung, nach der sich beide Bauherren zur gemeinsamen Umsetzung eines städtebaulichen Konzepts bekannt haben. Planungsrechtlich kann so die im Umfeld (größtenteils) bestehende offene Bauweise auch im Pangebiet beibehalten werden und es wird ein Konflikt vermieden, der durch eine zu dichte Bauweise entsteht.

Da die Tiefen der Abstandsflächen durch die Rechtsfolge des § 6 Abs. 5 Satz 4 entsprechend verkürzt werden, ist eine Baulasteintragung südlich des Baufeldes 1.3 nicht erforderlich.

Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts ist im WA 3 eine Gebäudezeile von rd. 140 m geplant. Auch im WA 3 erfolgt die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baukörperfestsetzungen mittels Baugrenzen. Bei einer späteren Teilung der Grundstücksfläche soll das Vorhaben ohne seitliche Grenzabstände einzuhalten, umgesetzt werden können. Die Einhaltung der offenen Bauweise würde den besonderen Charakter der Gebäudezeile als räumliche Einheit, dessen besonderes Gestaltungselement die auf der Straßenseite geplante durchgängige Arkade bildet, zerstören. Abstandsflächenunterschreitungen zu bereits bestehenden Nachbargrundstücken werden dadurch nicht ermöglicht.

Die Festsetzung der überbaubaren Fläche sichert im WA 2 die gestalterisch erwünschten großen Vorsprünge vor die Fassade (Terrassen). Der Vorteil der geplanten Festsetzung (Baufenster) besteht im größeren architektonischen Spielraum, um die differenzierten z-förmigen Gebäudestrukturen sowie deren jeweilige städtebaulich-funktionale Verortung umsetzen zu können. An der Planstraße bilden die viergeschossigen Kopfbauten eine markante Straßenflucht, auf der Parkseite verringert sich die Höhe der Bebauung um ein Geschoss. Während die umgebenden Siedlungsbauten als Zweispänner ausgelegt sind und daher jede Wohnung zur Straßen- und Gartenseite orientiert ist, wird diese klare Trennung in der Neuplanung, zugunsten einer offenen Setzung der Häuser im Park, aufgelöst. Dadurch wird ein fließender Übergang der Freiräume geschaffen, der jede Wohnung in Verbindung zum Park setzt. Die z-förmige Grundrissfigur schafft dabei unterschiedliche Außenräume und Blickbeziehungen, sowie klare Eingangsbereiche. Dabei sind bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsflächen einzuhalten. Ein Heranbauen an die festgesetzten Baugrenzen bis zur höchsten Zahl der zulässigen Zahl von Vollgeschossen ist demnach nicht überall möglich.

Wie für das Baufeld WA 2 wird auch auf der Gemeinbedarfsfläche „Kita“ die überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen mit eingetragener Grundfläche festgesetzt, um für die architektonische Gestaltung einen größeren Spielraum zu sichern. Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes, mit Rücksicht auf die benachbarte Wohnsiedlung, in offener Bebauweise vor. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die festgesetzten Baugrenzen definiert. Die Anordnungen von Terrassen bzw. Vorbauten sind regelmäßig nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig und bei der Ermittlung der Grundfläche anzurechnen. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann jedoch zugelassen werden. Solche Terrassen, die Nebenanlagen darstellen, können gem. § 23 Abs. 5 BauNVO zudem gänzlich auf der nichtüberbau-baren Grundstücksfläche zugelassen werden. Dabei kann dann die max. zulässige GF des eingeschossigen Gebäudes nicht voll ausgeschöpft werden. Die Freiflächen sollen als Spiel- und Aufenthaltsflächen gestaltet und begrünt werden. Die Anordnung des eingeschossigen Baukörpers in Straßennähe ermöglicht eine optimale grüne Gestaltung des Kita-Außenbereichs und belasten den nördlich gelegenen Waldrandbereich wenig. Zudem werden auch die öffentlichen Wegeverbindungen kurzgehalten, wodurch eine gute Erreichbarkeit per Fuß oder Rad ermöglicht wird. Der Bebauungsplan sieht innerhalb der nicht überbaubaren Fläche den Erhalt einer Baumgruppe vor, die in die Gestaltung der Außenanlagen einzubeziehen ist. (Anlage 7a, Freianlagenkonzept, städtebaulicher Vertrag)

Für die Privatgrundstücke Fischerhüttenstraße 39 und 39A (WA 5) werden die Baugrenzen bestandsorientiert festgesetzt. Zulässig ist ein Doppelhaus bei Einhaltung der offenen Bauweise.

Alle weiteren Bestandsgebäude im Plangebiet werden nicht als erhaltenswert eingestuft und daher durch die festgelegten Baugrenzen überplant.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO)

Stellplätze sollen vorrangig in Tiefgaragen innerhalb der baulichen Anlagen in den Wohngebieten WA 2 und im WA 3 untergebracht werden. Oberirdische Stellplätze für Anwohner und Besucher sind nur auf der im Plan ausgewiesenen Fläche (Gemeinbedarfsfläche) und auf den privaten Verkehrsflächen (siehe Ergänzung Anlage 5a, private Verkehrsfläche) zulässig. Diese Regelungen gelten nicht für das WA 5, hier gelten die Bestimmungen der Baugenehmigung. Städtebauliches Ziel ist das weitgehende Freihalten und Entlasten der Wohngebiete von oberirdischen Stellplätzen, um die konzeptionell angestrebte Freiraumqualität zu ermöglichen. Die für die Tiefgarage und ihre Zufahrt vorgesehenen Flächen werden zeichnerisch festgesetzt.

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 4 und WA 5 können die zulässigen Grundflächen durch Grundflächen für bauliche Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO, um bis zu 50% überschritten werden. Weitere Regelungen sind hier nicht erforderlich. Damit wird sichergestellt, dass ein Mindestanteil des jeweiligen Baugrundstücks durch natürlichen Bodenanschluss für Baumpflanzungen und der Niederschlagsversickerung zur Verfügung steht. Hierdurch wird die in § 19 (4) BauNVO benannte Kappungsgrenze von GRZ 0,8 nicht überschritten.

Auch in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 wird keine weitergehende Überschreitung der in § 19 Abs. 4 BauNVO benannten Kappungsgrenze (GRZ 0,8), d.h. auch für bauliche Anlagen, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zugelassen.

Die Festsetzungen von Tiefgaragen soll ausreichend Vorsorge für den Stellplatzbedarf der geplanten Nutzungen sichern. Die Größe der Tiefgaragen im WA 2 und WA 3 ist so bemessen, dass für die Wohngebiete WA 2, WA 3 und WA 4 ein Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz je Wohneinheit angeboten werden kann. Ein Anteil von rd. 20 Stellplätzen in der Tiefgarage im WA 2 steht zur Vermietung für die Anwohner des WA 1 zur Verfügung (Ergänzung des städtebaulichen Vertrags).

Insgesamt können im Plangebiet (ohne WA 5) ca. 200 Stellplätze angeboten werden (städtebaulicher Vertrag, Anlage 5a Planstraße).

Eine vertragliche Vereinbarung eine verpflichtende Anzahl an Stellplätzen zu erstellen, gibt es im städtebaulichen Vertrag nicht. Die Angabe stellt nur eine ungefähre Anzahl dar, die größentechnisch umsetzbar erscheint.

Unter der Zielstellung einer nachhaltigen Mobilität kommt dem Radverkehr eine wichtige Rolle zu. Insbesondere durch die technische Entwicklung wird dies durch die zunehmende Verbreitung neuerer Fahrradtypen wie Pedelecs und Lastenfahrräder verstärkt. Dies bringt neue Anforderungen an die Unterbringung von Fahrrädern mit sich, die planerisch berücksichtigt werden müssen. Vorgesehen sind je Wohnung 2 Fahrradstellplätze (Verpflichtung im städtebaulichen Vertrag). Darüber hinaus werden Stellplätze für Pedelecs im Plangebiet berücksichtigt. Hierzu sind in den Gebäuden und Tiefgaragen Fahrradabstellräume vorzusehen.

Beide Bauträger sind gem. § 8 Bauordnung Berlin (BauOBln) verpflichtet, notwendige Spielplätze auf ihren Grundstücken anzulegen und instand zu halten. Größe und Ausführung der Flächen richtet sich nach den Vorschriften des § 8 Abs. 1 BauOBln bzw. der Spielplatzverordnung. Um die Wohnruhe und die Rücksichtnahme gegenüber bestehender und geplanter Wohngebäude zu wahren, wird eine öffentliche Nutzung der Anlagen im Plangebiet ausgeschlossen. Hierfür stehen die im Umfeld vorhandenen Freianlagen im Stadtwald zur Verfügung.

Für die Errichtung der erforderlichen Spielplatzflächen bietet sich die private Parkanlage an (textliche Festsetzung 14). Die Erholungsflächen und Spielplätze sollen auch den Anwohnern der Wohngebiete WA 3 und WA 4 zur Verfügung stehen. Bei einer späteren Teilung des Baugrundstücks ist die Benutzung zu Gunsten der Teilgrundstücke in den Wohngebieten WA 3 und WA 4 zu sichern (Baulast). Eine entsprechende Verpflichtung des Bauträgers wurde in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Mit der räumlichen Zusammenlegung aller notwendigen Spielplatzflächen innerhalb des Wohngebiets WA 1 und WA 2 (Parkanlage) werden eine optimale kindgerechte Gestaltung der Anlagen; eine Reduzierung der Versieglungsrate insgesamt sowie eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung erzielt.

Der Freianlagenplan (Bestandteil des städtebaulichen Vertrags) stellt die geplanten Spielplatzflächen im Plangebiet dar. Die Flächen sind so gewählt, dass es auf Grund des großen Abstandsgrüns zu den Wohngebäuden zu keiner Belästigung der Wohnruhe kommen wird.

Um ein geordnetes Siedlungsbild zu schaffen, sollten sich in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 (hier mehrgeschossiger Wohnungsbau) die Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO auf Einrichtungen für Spielplätze, Fahrradstellplätzen, Müllsammelplätzen sowie Sitzgelegenheiten im Park beschränken. Die aufgeführten Nebenanlagen entsprechen in ihrer Eigenart dem räumlichen Nutzungs- und Gestaltungskonzept innerstädtischer Wohnquartiere. Die hierfür erforderlichen Flächen werden im Freianlagenplan, der Bestandteil des städtebaulichen Vertrags ist, ausgewiesen. Das ist gegenüber dem Eigentümer verhältnismäßig, da nicht mit Einschränkungen der geplanten Nutzung zu rechnen ist, gleichzeitig aber einen sparsamen Umgang mit dem Boden sichert. Im Bereich der Reihenhäuser (WA 3) ergeben sich auf Grund der geplanten Tiefgaragen Einschränkungen bei der Errichtung weiterer Nebenanlagen. Im Baugebiet WA 3 sind Nebenanlagen nur dann zulässig, wenn eine max. zulässige GRZ von 0,7 (textliche Festsetzung 7) nicht überschritten wird. Das gilt auch für Nebenanlagen, die nach Bauordnung Berlin genehmigungsfrei sind. Der Nachweis ist im nachgeordneten Verfahren zu führen.

Um die Erdüberdeckung von 0,8 m bzw 0,6 m oberhalb der Tiefgaragen ausreichend abzufangen, sind auch park- bzw. gartenseitig Stützmauern zulässig. Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln festgelegt sind, sind nicht Gegenstand der Planung. Bei ausreichenden Platzverhältnissen kann alternativ – abhängig von Böschungswinkel und Bewuchs- auch eine künstliche Böschung ausgeführt werden.

Nutzung regenerativer Energieanlagen (Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie) sind nicht ausgeschlossen. Sie sind im Zusammenhang mit der Umsetzung nachhaltiger Energiegewinnung im nachgeordneten Verfahren zu prüfen.

Die Freiflächen der Kindertagesstätte sollen als Spiel- und Aufenthaltsflächen gestaltet und begrünt werden (Anlage 7a städtebaulicher Vertrag, Freianlagenkonzept, zu dessen Umsetzung sich der Bauherr verpflichtet hat). Festgesetzt werden weiterhin drei Stellplätze, die den Parkraumdruck im öffentlichen Straßenraum etwas entlasten sollen. Da Gemeinbedarfsflächen nicht zu den Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gehören und §§ 12 bis 14 BauNVO nicht gelten, bedarf es für Außenanlagen wie -befestigte Hof- und Spielflächen, Wege und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der BauNVO keiner zusätzlichen Regelung.

Die Orientierungswerte für die Außenspielfläche von Kindertagesstätten betragen 8 m2/Kind. Die Gemeinbedarfsfläche umfasst 1.685 m2, so dass der Bedarf an Spielfläche für die geplanten 50 Plätze (400 m2) auch unter Berücksichtigung des Erhalts der Baumgruppe erfüllt werden kann.

Im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens (Bauantrag) können Nebenanlagen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulassen werden, soweit diese zur Betriebsweise der Kindertagesstätte erforderlich sind. Dazu gehören befestigte Hofflächen, Wege und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der BauNVO (z. B. Abfallbeseitigung, Spielzeugunterstand o.ä.). Hierbei sind die Regelungen der Vorschriften in § 6 BauOBln zu beachten. Im Naturschutzfachliche Gutachten (S. 9, Tab.1) wird zur Prüfung der umweltrelevanten Auswirkungen in Bezug auf die Bodenversieglung eine Fläche von 300 m2 Fläche angenommen. Die Größenordnung entspricht der nach § 19 (4) BauNVO allgemein zulässigen Überschreitungsmöglichkeit für ein Wohngebiet (worst-case-Fall); auf Grund der freiraumbezogenen Nutzung und Sicherung vorhandener Grünelemente wird die versiegelte Fläche aber deutlich geringer ausfallen (Freianlagenkonzept). Die Prüfung erfolgt im nachgeordneten Verfahren, wobei die versiegelten Flächen auf die betrieblich erforderliche Nutzung zu beschränken ist.