Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Der Untersuchungsstandort liegt im nordwestlichen Bereich der Teltower Hochfläche. Folglich sind in dem engeren Standort vorwiegend Schmelzwassersande und Geschiebeböden (Mergel, Lehm) im Zuge der Bildung der Hochflächen aus der Weichsel-Kaltzeit vorzufinden. Bedingt durch die innerstädtische Lage wird in den oberen Bodenschichten allerdings mit anthropogenen Veränderungen (Aufschüttungen) zu rechnen sein. Die gespannten Grundwasserstände im betrachteten Gebiet bewegen sich nach vorliegendem hydrogeologischem Kartenmaterial (Umweltatlas) im Mittel bei 34,0 m ü NHN.

Das zu bebauende Areal gestaltet sich leicht bewegt. Das Gelände fällt von Norden nach Süden ab. Die Geländeordinaten schwanken im Plangebiet zwischen 43,74 NHN (Süden) bis 46,00 NHN (Norden).

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden im Plangebiet Baugrunduntersuchungen vorgenommen. Die detaillierten Ergebnisse der Untersuchung mittels Bohrungen sind in den Baugrundgutachten dargestellt. In den oberflächennahen Bereichen stehen zunächst anthropogene Auffüllungen in differenter Mächtigkeit unter Gelände an. Die anthropogene Auffüllung besteht aus Sanden mit lokal schwach schluffigen und schwach humosen Sanden mit wechselnden Anteilen an Bauschutt- und Ziegelresten. Unterhalb der Auffüllung folgen gewachsene Sande überwiegend bestehend aus Mittelsanden mit feinsandigen sowie lokal schluffigen und grobsandigen Anteilen in differenten Prozenten. Daran schließen sich bindige Böden bestehend aus Schluff an, die von weich bis steifer Konsistenz sind. Unterhalb der bindigen Böden wurden erneut gewachsene Sande bis ca. 2,0 m unterhalb der Schluffe erkundet. Diese bestehen aus Fein- und Mittelsanden mit lokal schluffigen und grobsandigen Beimengungen in verschiedenen Prozenten.

Abbildung 20 Bodenarten, Umweltatlas 2016

Abbildung 21 Regionale Seltenheit der Böden, Umweltatlas 2010

Die Böden im Plangebiet weisen eine mittlere Schutzwürdigkeit für die Regelungsfunktion des Wasserhaushalts und eine mittlere Puffer- und Filterfunktion auf (Umweltatlas). Mit der reduzierten Flächeninanspruchnahme durch die Festsetzung von vorwiegend mehrgeschossigen Wohnungsbau in räumlich begrenzten Baufeldern, mit der Anpassung der Freianlagen an das vorhandene Geländerelief sowie mit der geplanten dezentralen Versickerung des Niederschlagswassers lassen sich bei Umsetzung der Planung nachteilige Auswirkungen auf die Bodenfunktion vermeiden

Das Baugrundstück wurde bis 2012 als Gartenbaubetrieb genutzt. Zur Überprüfung einer Schadstoffbelastung des oberflächennahen Untergrunds wurden Proben entnommen. Im Gutachten wird darauf hingewiesen, dass wenn der Oberboden für die zukünftige Nutzung vor Ort belassen wird, die obersten 30 cm Boden gemäß BBodSchV auf möglicherweise vorhandene Insektizide und Fungizide sowie nitrat- und phosphathaltige Düngemittel zu untersuchen sind. Insbesondere in sensiblen Bereichen (z.B. Versickerungsmulden, Spielplätze) ist ggf. ein Bodenaustausch in Abstimmung mit dem Umweltamt vorzunehmen.

Die Ergebnisse und Bewertungen der chemischen Untersuchung sind dem Gutachten zur orientierenden Schadstoffuntersuchung zu entnehmen.¹⁸ Die aufgeschlossene Auffüllung besteht aus Fein- und Mittelsanden, innerhalb dieser Ziegel-, Beton- und Schlackereste auftreten. Die analytische Untersuchung der Auffüllung zeigt unterschiedliche Belastungen in den einzelnen Baufeldern, von deren Schadstoffgehalt ausgehendes Gefährdungspotenzial aber gering ist und durch technische Maßnahmen (Aufbringen von Mutterboden) nach der Bebauung vermieden werden kann. Ob eine Verwertung des Aushubmaterials auf dem Grundstück möglich ist, muss mit dem zuständigen Umweltamt abgestimmt werden. (Z 2-Material muss, wenn es ausgehoben wird, entsorgt werden. Hier ist mit Zulagen in Höhe von 25-30 €/t zu rechnen.)

Entsprechend der gutachterlichen Einschätzung wird im Fall normaler hydrologischer Verhältnisse als auch im Extremfall (höchster Grundwasserstand, HGW) die Gründung nicht vom Grundwasser beeinflusst. (Flurabstand zum Grundwasser beträgt im Durchschnitt 10 m)

Eine temporäre Wasservorhaltung für die Ausführungen von Tiefgaragen ist auf Grund des Flurabstandes nicht erforderlich. Untersuchungen im Plangebiet haben bisher hierzu nichts feststellen können. Allerdings kann witterungsabhängig ein zeitweises Auftreten von Schichtenwasser infolge lokaler schwachbindiger bis bindiger Böden nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sollten Maßnahmen zur Abführung von auftretenden Stauwasserbildungen (offene Wasserhaltung) während der Baumaßnahmen (Keller) vorgesehen werden.

Im weiteren Verfahren wurde die Untersuchung des Baugrunds in Bezug auf die Boden- und Grundwasserverhältnisse bei Ausführung der Gebäude ergänzt, um Bauschäden zu vermeiden. Das schließt die Gebäude auf den benachbarten Baugrundstücken ein.

Nach den Aussagen der Gutachter werden nach dem derzeitigen Stand der Technik die Qualität der Bestandsgebäude hinsichtlich Wasser und Feuchtigkeit in den Kellerräumen durch die geplante Bebauung nicht negativ beeinträchtigt. Das neue Bauvorhaben wird ganz losgelöst vom Grundwassergeschehen errichtet und bestehen. Vor Beginn der Baumaßnahme im WA 1 wird die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens an den benachbarten Straßen bzw. Gebäuden in unmittelbarer Umgebung des Baugeländes empfohlen.

Organoleptische Auffälligkeiten wurden mit geringfügig angetroffenen Bauschuttbeimengungen und Ziegelresten in der Auffüllung festgestellt. Im „gewachsenen“ Boden sind keine Auffälligkeiten zu verzeichnen.

Das Niederschlagswasser soll auf dem Grundstück verbleiben und hier verdunsten bzw. dezentral versickern. Die Versickerung soll bevorzugt oberirdisch freiauslaufend erfolgen – nach Möglichkeit gestalterisch in die Grünfläche integriert. Ist das aus Platzgründen (z.B. Straße oder Reihenhauszeile) nicht möglich, kommen Rigolen in Frage. Hierzu liegt ein Versickerungskonzept vor, das die Machbarkeit der dezentralen Versickerung bestätigt. Nach der Einschätzung der Fachplaner eignen sich die natürlichen Bedingungen gut für eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Baugrundstück. Gemäß Altlasten-Gutachten, INTERGEO 2000 S. 9, ist die Durchlässigkeit des Bodens mäßig bis gut (kf-Werte n*10-3 bis 10-5 m/s). Die Sickermöglichkeiten am Standort sind aufgrund der vorrangig anstehenden nichtbindigen Böden als gegeben zu betrachten. Vor allem auch im Bereich der Freianlagen wurden teilweise anstehenden bindigen Sande erkundet. Hier stehen sickerfähige Sande erst ab 1,5 m unter OKG an. Nach dem derzeitigen Stand der Planungen steht aber eine ausreichende Fläche für Versickerungsanlagen zur Verfügung. Das Grundwasser steht nach bisherigen Erkenntnissen in einer Tiefe von etwa 10 Metern an, so dass sich keine Einschränkungen hinsichtlich der Versickerungsmöglichkeiten ergeben. Das Gebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet.

Im Rahmen der Baudurchführung sollen Maßnahmen zum vorsorgenden Bodenschutz ergriffen werden, die insbesondere einen fachgerechten Einbau bzw. eine fachgerechte Entsorgung des Aushubs umfassen. Im Plangebiet festgestellte Bodenbelastungen sind fachgerecht zu entsorgen, mögliche Auffälligkeiten sind zu dokumentieren und ggf. erforderliche Schritte sind in Abstimmung mit dem Umweltamt einzuleiten.

Bei der Abdeckung der Tiefgaragen sind, wenn diese für die Ableitung des Niederschlagswassers in Rigolen oder Sickerschächte genutzt werden, für die Herstellung durchwurzelbarer Bodenschichten geeignete Bodenmaterialien zu verwenden, die keine grundwassergefährdenden Stoffe an das Sickerwasser abgeben.

Auswirkungen auf die Bodenhaushaltfunktion auf Grund der Zunahme versiegelter Flächen und dem damit verbundenen Vegetationsverlust werden im Abschnitt III, Auswirkungen auf die Umwelt beschrieben.

Reliefveränderungen im Bereich der Privatstraße und im Bereich der Tiefgaragen werden auf Grund bestehender Beeinträchtigungen der lokalen Bodenverhältnisse (Auffüllung, und Versiegelung) als nicht erheblich eingeschätzt.

Oberflächengewässer befinden sich weder im Plangebiet noch im näheren Umfeld. Das Gebiet befindet sich nicht im Trinkwasserschutzgebiet.

In der Waldfläche befindet sich eine Sickermulde mit einer Tiefe von 3 bis 4 m. Diese dient als Vorflut der Entwässerungsanlage der Straßenverkehrsfläche des Hartmannsweilerweges und wird im Bestand mittels eines Leitungsrechtes zugunsten des jeweils zuständigen Versorgungsträgers (Fläche B) gesichert, ebenso deren Zuleitung (textliche Festsetzung 29). Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamt gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen.

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Das Plangebiet grenzt an die öffentlichen Verkehrsflächen: im Süden Fischerhüttenstraße und im Norden an die Sven-Hedin-Straße. Die östliche Grenze des Plangebiets verläuft entlang der Plüschowstraße – eine unbefestigte, gewidmete öffentliche Verkehrsfläche zu Gunsten von Fuß- und Radfahrern ohne Durchgangsverkehr für motorisierte Fahrzeuge, mit dem Ziel, als einer der 20 „Grünen Hauptwege“ einen autofreien Erholungsweg zu ermöglichen. Die Plüschowstraße befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, damit können auch keine Festsetzungen zum Ausbau bzw. der Einteilung der Verkehrsflächen getroffen werden.

Zur inneren Erschließung des Plangebiets wird eine Privatstraße gem. § 9 Abs.1 Nr.11 BauGB festgesetzt, die von Süd nach Nord verläuft mit Anbindung an die Fischerhüttenstraße und Sven-Hedin-Straße. Bisher wurde das Grundstück vorwiegend über die Fischerhüttenstraße erschlossen.

Ein nicht öffentlicher Zugang vom Plangebiet in die Plüschowstraße ist nur innerhalb der festgesetzten Pflanzfläche über einen nicht versiegelten Weg mit max. Breite von 2,0 m zulässig. (Textliche Festsetzung 21)

Die Festsetzung der Verkehrsflächen gem. § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB sind primär von Bedeutung zur Sicherung der inneren Erschließung des neuen Wohngebiets. Diese sind auch als private Verkehrsfläche zulässig, insbesondere dann, wenn sie nicht den Charakter einer öffentlichen Straße haben sollen, aber wie im Plangebiet erforderlich, im Funktionszusammenhang mit dem öffentlichen Straßennetz stehen. Die Fläche mit der Festsetzung „private Verkehrsfläche“ bleibt bei der Ermittlung des baulichen Nutzungsmaßes unberücksichtigt.

Zu Beginn der Planung wurden zwei Erschließungsvarianten untersucht:

a) Ausbau der öffentlichen Verkehrsfläche Plüschowstraße für alle öffentlichen Verkehrsteilnehmer (Durchgangsverkehr);

b) private Verkehrsflächen innerhalb des Plangebiets mit eingeschränkter Nutzung zu Gunsten der Eigentümer bzw. Anwohner

Die Variante a), die mehrheitlich von den Anwohnern gewollt und die hierzu auch Ausführungsvorschläge im Rahmen der Bürgerbeteiligung unterbreitet haben, wurde aus Gründen des mit dem Ausbau verbundenen Eingriffs in Natur und Landschaft, insbesondere von den Natur- und Umweltämtern nicht befürwortet. Außerdem fördert eine öffentliche Durchgangsverbindung mehr Verkehre, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu mehr Belästigung durch Verkehrslärm führen. Hiervon wären die Anwohner der Plüschowstraße und Fischerhüttenstraße besonders betroffen, die bereits durch den Verkehrslärm (nachts) von der Fischerhüttenstraße beeinträchtigt sind. Der mit einem Ausbau verbundene Verlust des Altbaumbestands sowie Durchgangsverkehre würden sich zudem nachteilig auf die lufthygienische Situation und das lokale Kleinklima auswirken.

Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und des geringen Straßenverkehrs.

Abb. 22 Zugang Plüschowstraße (Blick von der Sven-Hedin-Straße)

Aus diesen Gründen wurde für die Planung Variante b) gewählt, da die negativen Auswirkungen des Verkehrs auf die Lebens- und Wohnqualität für die Umgebung am geringsten sind.

Für die öffentlichen Straßen im Plangebiet liegen keine Verkehrsbelastungsdaten vor, sodass eine Verkehrserhebung durch den beauftragten Fachgutachter durchgeführt wurde. Die Ergebnisse sind im „Verkehrsgutachten“ vom 29. November 2018¹⁹ zusammengestellt. Im Rahmen der Verkehrsanalyse wird, als Teil der standortbezogenen Verkehrsplanung insbesondere auch der Stellenwert, den öffentliche Verkehrsmittel insgesamt im jeweiligen Siedlungsgefüge haben, zu berücksichtigen sein. Insbesondere bei der Innenentwicklung mit ausgebauten und leistungsfähigen Verkehrsnetzen ist der öffentliche Verkehr für die Verkehrsmittelwahl von maßgeblicher Bedeutung.

Die innerhalb des Geltungsbereichs vorhandenen öffentlichen Straßenflächen der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße werden bestandsorientiert als öffentliche Verkehrsflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB jeweils bis zu Mitte der Straße festgesetzt. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche obliegt den zuständigen Fachämtern und ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans (Textliche Festsetzungen 31).

Das städtebauliche Konzept bildet die Grundlage der Straßenführung der geplanten privaten Verkehrsfläche.

Es wurde eine verkehrstechnische Untersuchung erstellt, mit der die verkehrlichen Auswirkungen der geplanten Vorhaben und die verträgliche Abwicklung der resultierenden Verkehre dargestellt wurden. Das entwickelte Erschließungskonzept wurde mit den zu beteiligenden Stellen abgestimmt.

Die Anforderung an die innere Erschließung des Plangebietes ist insbesondere eine Geschwindigkeitsdämpfung. Durchgangsverkehre sind aufgrund der Straßenführung nicht zu erwarten. Dies gilt auch für den Fall von Sportveranstaltungen auf dem nördlichen Ernst-Reuter-Sportfeld, da sich der Haupteingang der Sportanlage nicht an der Sven-Hedin-Straße, sondern an der Onkel-Tom-Straße befindet.

Die entwurfsprägenden Nutzungsansprüche für die anzulegenden Planstraßen sind in erster Linie die Nutzung durch den Radverkehr, die Aufenthaltsfunktion sowie das Parken (Kfz) durch Anlieger der Wohnbebauung. Die Straßen sind in ihrer Funktion nach den RASt 06 als Erschließungsstraßen der Kategorie ES V (kleinräumige Erschließungsstraße) definiert.

Die Verkehrsstärken auf den Privatstraßen liegen unter 100 Kfz/h. Auf Grund dieser geringen Verkehrsstärken müssen keine gesonderten Radverkehrsanlagen vorgesehen werden. Darüber hinaus sind die für die Feuerwehr benötigten Aufstellflächen nachzuweisen.

Auf Grund der geplanten Gebäudehöhen ist zur Sicherstellung des zweiten Rettungswegs die private Verkehrsfläche gleichzeitig Aufstellfläche für die Hubrettungsfahrzeuge der Feuerwehr. Die Gewährleistung der nach Ausführungsvorschriften (AV) über Flächen der Feuerwehr erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr erfordern eine Breite > 5,50 m. In dem betreffenden Bereich ist auch ein Parkverbot deutlich sichtbar zu kennzeichnen. Im städtebaulichen Vertrag sind dazu im Rahmen der Erschließungsgestaltung Regelungen vereinbart.

Die Ausführung der privaten Erschließungsstraße soll als verkehrsberuhigter Bereich ohne öffentlichen Durchgangsverkehr erfolgen. Die Umsetzung erfolgt durch entsprechende Beschilderung und verkehrsberuhigende Maßnahmen so z.B. durch Aufpflasterung, wechselseitiges Aufstellen von Pollern, niveaugleicher Ausbau über die ganze Straßenbreite u.ä.. Entsprechende Regelungen sind im städtebaulichen Vertrag vereinbart worden. Die private Verkehrsfläche soll asphaltiert ausgeführt werden, da der Gebäudeabstand zur Verkehrsfläche sehr gering ist und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch Verkehrslärm nicht beeinträchtigt werden sollen. Um Unklarheiten bezüglich der Parkflächen zu vermeiden, sollen auch diese deutlich gekennzeichnet werden.

Eine bei der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz angefragte Verkehrsprognose für die Fischerhüttenstraße zwischen Sven-Hedin-Straße und Potsdamer Chaussee hat eine prognostizierte Verkehrsmenge für das Jahr 2030 von ca. 5.000 Kfz am Tag (DTVw) bei einem Schwerverkehrsanteil (> 3,5 t GG) von 2 % ergeben. Die gegenüber der durchgeführten Zählung prognostizierte Zunahme der Verkehrsbelastung betrüge im Jahr 2030 ca. 42 %. Diese prozentuale Zunahme wurde der Verkehrsverteilung der gezählten Spitzenstunden hinzugerechnet. Nach Überprüfung des Verkehrskonzepts durch den Verkehrsplaner, hat die Verkehrsprognose aber keinen Einfluss auf die Leistungsfähigkeiten der Knotenpunkte.

Für den Fahrradverkehr wurde ebenfalls eine 42 % Zunahme angenommen.

Die private Verkehrsfläche parallel zu Plüschowstraße (Fläche b) soll gegenüber dem Baumstreifen (grüner Saum) nicht mit einem Tiefbord abgegrenzt werden. Stattdessen soll (wie im Landstraßenbau) ein Bankett ausgeführt werden. Über dieses Bankett wird dann auch das anfallende Niederschlagswasser in den baumbestandenen Grünstreifen geführt. Da der Grünstreifen etwa 20 cm tiefer als die Straße liegt, könnte er technisch ohne weitere Eingriffe als Versickerungsmulde dienen. Bei einer Gesamtbreite von 4,50m bis zur Grundstücksgrenze ist eine ausreichende Dimensionierung vorhanden, so dass alle wasserwirtschaftlichen Anforderungen (Entwässerung auf dem eigenen Grundstück, keine Überleitung von Niederschlagswasser auf Fremdgrundstücke) erfüllt sind. Schädigungen der Bäume durch Staunässe sind laut Aussage des Baumgutachters aufgrund der Durchlässigkeit des Bodens nicht zu befürchten.

Die Douglasien müssen zur Freihaltung des Lichtraumprofils bis zu einer Höhe von ca. 5 m ausgeastet werden.

Im Bereich der mit Fläche „b“ geplanten privaten Erschließungsstraße beträgt die Breite der Verkehrsfläche 5,0 m und der Fußgängerbereich 2,50 m. Die Ausführung erfolgt als verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche (niveaugleicher Ausbau von Fußgänger- und Verkehrsfläche).

Abbildung 23a Privatstraße Fläche „b“, Blick in Richtung Sven-Hedin-Straße

Die mit „a“ gekennzeichnete Fläche wird als private Verkehrsfläche in einer Breite von 9,5 m festgesetzt. Der Querschnitt enthält eine Fahrbahnbreite von 5,5 m und beidseitige Gehwege von jeweils 2,0 m (siehe nachfolgende Abbildung).

Abbildung 23b Privatstraße Fläche „a“, Blick aus Richtung Fischerhüttenstraße

Sie sichert auch die Erschließung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zeckbestimmung Kindertagesstätte (belastendes Nutzungsrecht zu Gunsten der Allgemeinheit). Die Kindertagesstätte ist eine Einrichtung für die Allgemeinheit, deren Erschließung offentlich zugänglich sein muss. Die Belange des Eigentümers wurden berücksichtigt, indem das Geh- und Fahrrecht begrenzt -auf den Zugang der Kita- gehalten wurde. Der städtebauliche Vertrag regelt den Betrieb und die

Unterhaltung der Fläche sowie die Verkehrssicherung.

Innerhalb der privaten Straßenverkehrsfläche ist im Teilbereich a eine Versickerung des Niederschlagsabflusses nur über Rigolen möglich, da keine Flächen für die oberirdische Versickerung vorhanden sind. Es besteht die Möglichkeit, den Niederschlagsabfluss des Teilbereichs a der privaten Straßenverkehrsfläche in der privaten Freianlage zwischen Gemeinbedarfsfläche und WA 2 zu entwässern. Dabei muss das Wasser auf einer Strecke von bis zu 75 m oberirdisch bis zur Versickerungsmulde geführt werden. Der Kurvenbereich der Privatstraße muss mindestens etwa einen Meter unterhalb des Niveaus an der Fischerhüttenstraße liegen, damit das Längsgefälle mindestens 1 % beträgt. Im Weiteren sind die Geländehöhen im Bereich der potenziellen Versickerungsanlagen entsprechend anzupassen. Die Zuleitung des Wassers über den Gehweg muss so erfolgen, dass eine Gefährdung durch strömendes Wasser ausgeschlossen werden kann. Grundsätzlich lässt sich eine Versickerungsmulde gestalterisch gut in die Grünanlage integrieren.²⁰

Im Bebauungsplan wird an der östlichen Grenze des Baufelds WA 3, dort wo die geplante Tiefgarage an die Plüschowstraße angrenzt, ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Mit der Festsetzung werden zum einen nachteilige Verkehrsauswirkungen durch Lärm für Anwohner der Plüschow- und der Fischerhüttenstraße vermieden, zum anderen soll die Plüschowstraße als grüner Hauptweg zugunsten der Fußgänger und Radfahrer weiterhin autofrei gesichert werden. Die Zu- und Ausfahrten der Tiefgaragen in den Baufeldern WA 2 und WA 3 erfolgen über die geplante Privatstraße (im Plan dargestellt). Im weiteren Grenzverlauf zur Plüschowstraße sind keine Maßnahmen erforderlich, da durch den geplanten Erhalt des grünen Saums (festgesetzte Pflanzbindung) eine Ein- und Ausfahrt vom Plangebiet in die Plüschowstraße.verhindert wird.

Ergebnis der verkehrlichen Untersuchung (Verkehrsgutachten vom November 2018)

Aus verkehrlicher Sicht wird das geplante Bauvorhaben keine negativen Auswirkungen auf das Umfeld haben. Für den fließenden Verkehr ist durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßennutzung zu rechnen. Der Ausbau der Erschließungsstraße für die Benutzung im Gegenverkehrsprinzip bildet dabei die gutachterliche Voraussetzung der Leistungsberechnung.

Die überwiegenden Einwendungen der Bürger im Rahmen der Beteiligung betrafen neben der Baudichte im WA 1 die Situation des ruhenden Verkehrs, insbesondere im öffentlichen Straßenraum. Nach Auffassung der Bürger sollte jeder Wohnung im Plangebiet mindestens ein Stellplatz zu geordnet werden. In der Kritik stand insbesondere die Planung des WA 1 ohne Tiefgarage.

Während die Einfamilienhäuser bzw. Stadtvillen im Bereich der Fischerhüttenstraße Vorsorge auf dem eigenen Grundstück treffen können, nutzen die Anwohner der Zinnowwaldsiedlung (Hartmannsweilerweg, Sven-Hedin-Straße) den öffentlichen Straßenraum zum Parken, den sie sich mit den Besuchern der Sportanlagen und Schülern der Lenne`-Schule teilen.

Auf Grund der massiven Einwendungen wurde die Situation durch den Verkehrsgutachter stichprobenartig an mehren Tagen überprüft. Auch bei wiederholter Überprüfung der Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum wurde festgestellt, dass die derzeitige Stellplatzsituation im Umfeld des Plangebiets nicht problematisch ist.

Nach Auswertung der Stellungnahmen zur Öffentlichkeitsbeteiligung wurde erneut geprüft, inwieweit weitere Stellplätze innerhalb der privaten Verkehrsfläche den Bewohnern des Neubaugebiets angeboten werden können. Dabei zu berücksichtigen sind die Flächen, die auf Grund des vorbeugenden Brandschutzes als Stellplatzfläche nicht zur Verfügung stehen.

Im Ergebnis dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass insgesamt 24 Stellplätze oberirdisch angeboten werden können. (Ergänzung des städtebaulichen Vertrags, Anlage 5)

Im Plangebiet können insgesamt ca. 200 Stellplätze, vorwiegend in Tiefgaragen (WA 2 und WA 3) untergebracht, vorgesehen werden. Der städtebauliche Vertrag wurde um eine Regelung ergänzt, in der sich der private Bauträger verpflichtet, diese Tiefgaragen und Stellplätze auch zu errichten. Desweiteren wird darin die bevorzugte Anmietung von ca. 20 PkW-Stellplätzen in der Tiefgarage des WA 2 für Anwohner des WA 1 eingeräumt. Das Angebot ist als ausreichend zu betrachten, wodurch ein starker Druck auf den öffentlichen Parkraum (Straßenland) vermieden werden kann. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass ein Teil des ruhenden Verkehrs sich insbesondere auf die freien Parkplatzkapazitäten im östlichen Verlauf der Sven-Hedin-Straße verlagert, aber ein daraus resultierender Park-Such-Verkehr in nicht verträglichem Maß wird lt. Verkehrsgutachten nicht erwartet. Durch die nahegelegenen Sportanlagen kann es in Ausnahmefällen zu einer erhöhten Parkplatzauslastung kommen. Allerdings stellen Großveranstaltungen auf Sportflächen nicht den Normallfall dar und sind zeitlich sowie räumlich begrenzt.

Die Errichtung einer Tiefgarage im WA 1 würde die Baukosten deutlich erhöhen und dem Ziel- Schaffung von preiswerten Wohnraum- widersprechen.

Parken im öffentlichen Straßenraum wird durch die Straßenverkehrsordnung geregelt und gilt für Jedermann. Ein „Bestandsbonus“ für Anwohner leitet sich daraus nicht ab. Veraltet und nicht mehr zeitgemäß ist eine autoorientierte Planung. Das Plangebiet wird gut durch den öffentlichen Personennahverkehr versorgt, so dass der Verzicht auf das eigene Auto zugemutet werden kann.

Eine weitere autoorientierte Planung führt im Plangebiet zu einer Zunahme der Bodenversiegelung und widerspricht dem Grundsatz des bodenschonenden Bauens. Zudem führen mehr Stellplätze im Plangebiet zu mehr Belästigungen durch Lärm.

Im Fokus der Planung steht der Menschen und die Dinge, die für Lebensqualität und Gesundheit ausschlaggebend sind (Erhalt von Grün- und Waldflächen).

Untersuchungen haben gezeigt, dass das tatsächliche Verkehrsverhalten auch in der äußeren Stadt ohnehin weit weniger auf den Pkw ausgerichtet als von den Anwohnern vorgebracht wird. Der Anteil der mit dem Auto zurückgelegten Wege beträgt 35,4 % (SrV 2013). Der andere und meist größere Anteil der Wege wird zu Fuß, mit dem Rad oder mit dem ÖPNV zurückgelegt.

Der Vorschlag der Bürger, die einen Ausbau der Plüschowstraße mit entsprechenden Parkplätzen für den ruhenden Verkehr verlangen, bildet einen Konflikt zu der Erschließung innerhalb des Plangebiets durch Festsetzung einer Privatstraße.

Der Vorschlag der Bürger beruht zum einen, auf der Annahme einen deutlich größeren Abstand zwischen Bestandsbebauung und Neubaugebiet zu erzielen, was aber bei Umsetzung einer Straßenplanung für alle Verkehrsteilnehmer, Parkzonen und Entwässerungsmulden deutlich unter den Erwartungen der Anwohner ausfallen würde. Außerdem hofft man auf mehr freie Parkflächen im öffentlichen Straßenraum. Aber, Studien haben gezeigt, dass jedes Angebot zu Gunsten von mehr öffentlichen Parkflächen zu einem Ansteigen des Bedarfs führen, was wiederum zu mehr Verkehr und mehr Belästigung durch Lärm führen würde. (Tiefgaragenplätze bleiben dabei auf Grund der Mietkosten häufig unbesetzt.)

Dagegen würde sich der Verlust des Altbaumbestandes sowohl auf den Artenschutz als auch auf das landschaftliche Erscheinungsbild negativ auswirken. Die Plüschowstraße (gewidmete öffentliche Verkehrsfläche) ist eine der 20 grünen Hauptwege, die der autofreien Erholung dienen. Aus diesem Grund wird der Erhalt der im Plangebiet befindlichen Vegetationsfläche festgesetzt.

Die gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzten privaten Verkehrsflächen werden verkehrsberuhigt für die Anwohner und Besucher des „Vertragsgebiets“ ausgebildet, wodurch ein Durchgangsverkehr mit den negativen Begegleiterscheinungen- Lärm, Feinstaub- vermieden werden soll. Die für das Gebiet bestehende bioklimatische Komfortzone wird gerade durch die Vegetationsflächen und geringen Verkehrszahlen geprägt.

Durch die Planung der Straße als verkehrsberuhigt ist eine fußläufige Durchquerung auch für ältere Anwohner und Kinder problemlos möglich. Bei der Planung geschwindigkeitsdämpfender Maßnahmen ist auf eine gute Befahrbarkeit auch für Radfahrer zu achten.

Ein Geh- und Radfahrrecht auf der privaten Verkehrsfläche (Fläche b) zu Gunsten der Allgemeinheit wird nicht festgesetzt, da unmittelbar parallel zur Privatstraße die öffentlich gewidmete Plüschowstraße verläuft, die als einer der berlinweiten 20 grünen Hauptwege nur Fußgängern und Radfahrern zu Verfügung steht. Um den Charakter einer autofreien Durchgangsstraße zu sichern, ist auf der Plüschowstraße ein Fahrzeugverkehr auf der unbefestigten Fläche nicht zulässig. Eine öffentliche Verkehrsverbindung zwischen Fischerhütten- und Sven-Hedin-Straße besteht in unmittelbarer Nähe im Hartmannsweilerweg.

(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 15, 18b, 25a und b BauGB)

Mit der Realisierung der Planung erfolgt im Plangebiet eine städtebauliche Neuordnung. Dabei soll an die gegebenen naturräumlichen Qualitäten und das Landschaftsbild angeknüpft werden. Dazu werden Grünfestsetzungen getroffen, die positiv auf den Biotop- und Artenschutz sowie das Orts- und Landschaftsbild wirken und nachteilige Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere/Pflanzen sowie auf die Klima- und Bodenfunktion vermeiden.

a) Fläche für Wald

(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB)

Mit der Biotopkartierung im Rahmen des bisherigen B-Planverfahrens 6-24²¹ wurde festgestellt, dass im Plangebiet eine ca. 4.000 m2 große Fläche auf Grund der mit Forstpflanzen bestockten Flächen (Kiefernhain) als Wald im Sinne des § 2 LWaldG eingestuft werden muss und im Falle einer Nutzungsänderung eine Waldumwandlung gem. § 6 LWaldG erfolgen müsste. Bedingt durch den Fortgang der natürlichen Sukzession wurde die Biotopkartierung und die Abgrenzung der Waldfläche im September 2016 aktualisiert.²²

Der Kiefernhain ist als wertvolle Vegetationsstruktur hervorzuheben, der aufgrund des Strukturreichtums in der Strauch- und Krautschicht eine hohe Artenvielfalt aufweist. Positiv zu bewerten ist die sich abzeichnende natürlichen Entwicklung zum Laubmischwald durch das Vorkommen von Eschen,- Ahorn- und Eichensämlingen. Für die Avifauna bietet der Kiefernhain neben den charakteristischen Waldarten auch wertgebenden Brutvögeln der Waldränder potenziell einen Lebensraum.

Zudem prägt der Kiefernhain das landschaftliche Erscheinungsbild. Das benachbarte Denkmalensemble weist einen ähnlichen charakteristischen Baumbestand auf. In Bezug auf die Gestaltung der Übergänge soll die Waldfläche in Struktur und Bestand erhalten werden. Mit dem Erhalt des Waldes und der Sicherung privater Grünflächen wird dem Umgebungsschutz Rechnung getragen. Sichtachsen bzw. Sichtbeziehungen auf die denkmalgeschützte Anlage werden mit der Bestandssicherung nicht beeinträchtigt.

Im Plangebiet wird eine Fläche von ca. 3.600 m² als „Fläche für Wald“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 18 b BauGB zeichnerisch festgesetzt. Somit werden Lebensräume für Tiere und Pflanzen sowie klimawirksame Flächen erhalten, die auch eine Erholungsfunktion für die Anwohner übernehmen. Bisher waren diese Flächen nicht öffentlich zugänglich; die Lage im Blockinnenbereich der Wohngebiete bietet eine allgemeine Zugänglichkeit und Nutzung auch nicht an. Da im Umfeld ausreichend vorhandene öffentliche Grün-und Erholungsflächen (Sportanlage, Stadtwald) vorhanden sind, sollen im Plangebiet die Erholungsflächen ausschließlich den Anwohnern des Neubaugebiets zur Verfügung stehen.

Die geplante Festsetzung „Wald“ ist gegenüber den Grundstückseigentümern verhältnismäßig. Diese lässt zwar eine bauliche Nutzung auf der Fläche nicht zu, sie steht den Grundstückseigentümern aber weiterhin als private Erholungsfläche zur Verfügung. Den Belangen der Grundstückseigentümer wird zudem durch die Ermöglichung einer dichteren Bebauung ihrer Grundstücke entlang der privaten Erschließungsstraße Rechnung getragen.

Im Waldstück befindet sich eine naturbelassene Erdmulde, die weiterhin als Sickerbecken für Niederschlagswasser der Verkehrsfläche des Hartmannsweilerweges benötigt wird. Die bestehende Anlage der Berliner Wasserbetriebe (erdverlegtes Rohr) und die unversiegelte Sickermulde (Eigentum der Grundstückseigentümer) bilden keinen Dissens zur Waldfunktion.

Abbildung 24 Biotoptypenkartierung Fischerhüttenstraße 39/43 (unmaßstäblich), September 2016

b) Private Grünflächen

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)

Im Plangebiet sind private Grünflächen geplant, die südlich und östlich an die Waldfläche angrenzen. Mit der Planung werden naturräumliche Qualitäten erhalten und dafür Teile die Grundstücksflächen von Bebauung freigehalten, und zwar so, dass große zusammenhängende Freiflächen entstehen. Südlich des Waldes wird eine 2.156 m² große private Grünfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB zeichnerisch im Bebauungsplan festgesetzt. Die private Grünfläche ist für den Erhalt und die Verbesserung des kleinräumigen Klimas, der natürlichen Bodenfunktion und dem lokalen Wasserhaushalt von Bedeutung. Sie soll als naturnahe Erholungsfläche in der Form einer Wildblumenwiese mit Gehölzgruppen gärtnerisch angelegt werden. Hierzu werden Entsieglungsmaßnahmen notwendig, die mit textlicher Festsetzung 25 verbindlich geregelt werden. Es ist davon auszugehen, dass sich nach den Entsiegelungsmaßnahmen eine natürliche Sukzession von allein einstellt. Der im Freianlagenplan dargestellte Weg ist gemäß textlicher Festsetzung Nr. 15 luft- und wasserdurchlässig auszubilden.

Für die ca. 6.325 m² große private Grünfläche zwischen Wald und Wohngebieten wird die Zweckbestimmung „Private Parkanlage und Spielplatz“ festgesetzt. Geplant ist eine private Grünfläche, die die naturräumlichen Gegebenheiten, geprägt durch eine Offenlandschaft mit als wertvoll eingestuften Biotopflächen (Quecken-Pionierfluren), gebietstypischen Baumbestand und einzelnen Gehölzen, erhalten soll.

Die private Parkanlage, die städtebaulich einen Übergang zwischen den Baugebieten und den Wald-flächen schafft, soll als naturnahe Vegetationsfläche gestaltet werden. Die Grundlage der Freiflächenplanung bildet das Freianlagenkonzept des Büros Vogt Landschaft GmbH²³, das den städtebaulichen Entwurf ergänzt und das Konzept der „Weite und Enge“ umsetzt. Vor der Kulisse des Kiefernforsts, der in besonderer Weise das Landschaftsbild prägt, ist eine naturnahe Grünfläche mit Bäumen, Wiesen und Gehölzen geplant. Zudem wird eine Mindestanzahl von einem gebietstypischen Baum je 500 m² Parkfläche festgesetzt (textliche Festsetzung 14), um den Charakter des Plangebietes als Parkbaumsiedlungsbereichs entsprechend den Zielen des Landschaftsprogramms zu entsprechen. Die Pflanzliste enthält eine breite Auswahl geeigneter gebietstypischer Pflanzen, Bäume und Gehölze.

Mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ wird beabsichtigt, dass neben den Grünstrukturen auch die für die Erholung und Freizeitgestaltung notwendigen Nebenanlagen (Bänke, Spielgeräte) zulässig sind. Der Anteil dieser zulässigen Nebenanlagen muss sich der landschaftlichen Gestaltung aber unterordnen. (Textliche Festsetzung 14) Der Anteil der Flächen an der gesamten Parkfläche darf 25 % nicht überschreiten. Es ist eine gemeinschaftliche Nutzung der Parkanlage für die Anwohner des neuen Wohnstandortes vorgesehen, um den Anteil an versiegelter Fläche für Nebenanlagen (notwendige Spielplätze) in den einzelnen Baugebieten zu beschränken. Die Spielplätze können gemäß der Darstellung im Freianlagenplan im Park mäandern, um möglichst eine kindgerechte, vielseitige Gestaltung zu erreichen und auch Anlagen für größere Kinder unterzubringen (Trampolin). Wege sollen nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau angelegt werden (textliche Festsetzung 15). Die private Parkanlage und die Spielplätze stehen nur den Anwohnern der Wohngebiete WA 1 bis WA 4 als Spiel- und Erholungsflächen zur Verfügung. Aus dieser Einschränkung ergibt sich aber kein Defizit an öffentlichen Spiel- und Erholungsflächen für das Umfeld. In unmittelbarer Nähe sind öffentliche Erholungsflächen (Stadtwald, Sportanlagen) vorhanden.

Die Festsetzung der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ sichert neben einer hohen Wohnqualität, auch eine Artenvielfalt und das landschaftliche Erscheinungsbild durch den Erhalt großflächiger Grünflächen mit unterschiedlichen, naturnahen Gehölzpflanzungen. Die geplanten Festsetzungen der privaten Grünflächen sind gegenüber den Grundstückseigentümern verhältnismäßig. Diese lassen zwar eine bauliche Nutzung auf den Flächen nicht zu, stehen den Grundstückseigentümern aber weiterhin als private Erholungsflächen zur Verfügung. Den Belangen der Grundstückseigentümer wird zudem durch die Ermöglichung einer dichteren und höheren Bebauung in den Baugebieten entlang der Planstraße parallel zur Plüschowstraße Rechnung getragen. Zudem erfordern die Erhaltung der vorhandenen Grünstrukturen und eine naturnahe Entwicklung der Flächen keinen unangemessenen finanziellen Aufwand für die Eigentümer. Die Flächen können zudem als wohnungsnahe Freizeitanlage genutzt werden, was den Wohnwert der Baugebiete erhöht.

Die Gestaltung sowie die Verwendung der heimischer Baum- und Pflanzarten werden im Freianlagenplan, der Bestandteil des städtebaulichen Vertrags ist, geregelt. Zur Umsetzung wird die Anwendung der Pflanzliste, die Anlage dieser Begründung ist, empfohlen. Diese Pflanzliste enthält eine große Auswahl geeigneter Pflanzen und Gehölze, die nach Qualität, Standort und Anwendungsbereich gegliedert ist. Da im Bereich der Freizeit- und Erholungsflächen mit der Anwesenheit von Kindern zu rechnen ist, sind in diesem Bereich nur Pflanzarten zu verwenden, von denen keine Gefahren für Kinder ausgehen.

c) Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)

Das Landschaftsbild der Plüschowstraße als Grüner Hauptweg wird durch die vorhandene Baumreihe und den Gehölzstreifen entlang der östlichen Plangebietsgrenze geprägt. Mit der geplanten Pflanzbindung auf den mit p1 gekennzeichneten Flächen soll deshalb der Erhalt der vorhandenen Baumreihe gesichert werden. (textliche Festsetzung 21). Bei einem Verlust sind die vorhandenen Bäume in der Art nachzupflanzen, dass der Eindruck einer durchgehenden Baumreihe erhalten bleibt. Damit wird den allgemeinen Zielen des Naturschutzes zum Erhalt und zur Sicherung des Parkbaumbestandes gemäß Landschaftsprogramm Programmplan Biotop- und Artenschutz und Programmplan Landschaftsbild Rechnung getragen.

Um den Charakter des grünen Hauptweges zu erhalten, fanden mit den zuständigen Fachbehörden Umweltamt und Straßen- und Grünflächenamt sowie dem Bauträger Abstimmungen zur Ausführung der parallel verlaufenden Privatstraße einschließlich der Straßenentwässerung statt. Bei einer Gesamtbreite von 4,50 m bis zur Grundstücksgrenze ist eine ausreichende Dimensionierung vorhanden, so dass alle wasserwirtschaftlichen Anforderungen (Entwässerung auf dem eigenen Grundstück, keine Überleitung von Niederschlagswasser auf Fremdgrundstücke) erfüllt sind. Vor dem Einsatz von schweren Baumaschinen sollte eine Suchschachtung (Wurzelbereich) in Handarbeit (Spatenbreite) erfolgen. Dies ist bevorzugt im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung zu leisten (Regelungen im städtebaulichen Vertrag). Danach ist das Konfliktpotenzial des Straßenbaus auf die Baumstandorte und insbesondere den Wurzelbereich relativ gering.

In den Flächen p1 sind Wege in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zulässig, wenn der Erhalt von Bäumen dem nicht entgegensteht (textliche Festsetzung 21). Damit soll eine Querung der Baumreihe zwischen Plangebiet und Plüschowstraße an geeigneter Stelle für die Anwohner und Kita-Gruppen ermöglicht werden, ohne die Baumreihe zu beeinträchtigen.

Entlang der südöstlichen Plangebietsgrenze im WA 3 und WA 5 soll eine Fläche mit der Kennzeichnung p2 für den Erhalt der Bepflanzung festgesetzt werden (textliche Festsetzung 22). Ziel ist der Erhalt der bereits in diesem Teil vorhandenen Grünstrukturen (Buchenhecke), die insbesondere den im Plangebiet lebenden Vogelarten Lebensraum bietet²⁴. Die bestehenden Gehölze bieten auf Grund ihres Aufwuchses eine Qualität, die durch Neupflanzungen erst in mehreren Jahren erreicht würde. Darüber hinaus verbleiben somit Gehölzbereiche als Lebensräume für Vögel, Igel und andere Klein- und Kleinstlebewesen, die im Plangebiet heimisch sind.

Gleiches gilt für zwei Bäume im WA 3 an der Grundstücksgrenze, die auf Grund ihrer Größe und ihres Alters als ortsbildprägend zu bewerten sind. Zudem wirken sie klimaentlastend gegenüber der Überbauung (Tiefgarage) im Bereich der Reihenhäuser. Es sind dies Spitz-Ahorne (Bäume Nr. 12 und 13 gem. Baumkartierung 2016), die auch naturschutzfachlich als unbedingt erhaltenswert eingestuft werden.

In der Gemeinbedarfsfläche ist im Bestand eine landschaftsprägende Baumreihe von erhaltenswerter Qualität vorzufinden. Mit dem Erhalt von vier dieser Bäume (Bäume Nr. 39, 41, 42, 43 gem. Baumkartierung 2016) mittels Einzelbaumfestsetzung findet die geplante Kindertagesstätte eine landschaftliche Einbettung in die nördlich anschließenden naturnah gestaltende Grünfläche und die Parkanlage.

Die bestehenden Bäume bieten auf Grund ihres Aufwuchses eine Qualität, die durch Neupflanzungen erst in mehreren Jahren erreicht würde. Sie bieten die Möglichkeit, die neuen Baugebiete gut in die stark durchgrünte Umgebung zu integrieren und das ortsbildtypische Landschaftsbild zu wahren.

Die Pflanzbindungen zum Erhalt des Gehölzstreifens und der Baumreihe und der damit verbundene höhere Aufwand bei der Herstellung der privaten Verkehrsfläche, sowie der Erhalt einzelner Grünstrukturen und Gehölze sind gegenüber den Grundstückseigentümern verhältnismäßig und führen nicht zu Einschränkungen bei der Realisierung ihres Vorhabens. Die Festsetzungen sind zudem geeignet die Artenvielfalt im Gebiet zu erhalten und das Landschaftsbild durch Erhalt prägender Grünelemente zu sichern.

Pflanzbindung Vorgartenbereich WA 5

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde von Seiten der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN) darauf hingewiesen, dass die Biotoptypkartierung von 2016 am südlichen Rand des Plangebietes einen Sandtrockenrasen verzeichnet. Es wird weiter ausgeführt, dass Sandtrockenrasen ein nach § 30 BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop ist, das zu erhalten ist. Bei geplanter Beseitigung bedarf es einer Ausnahmegenehmigung.

Die in der Biotopkartierung von 2016 dargestellte Sandrasenfläche (05121) befand sich auf dem Grundstück Fischerhüttenstraße 39/39A (straßenseitiger Vorgartenbereich der ehemaligen Villa), für das bereits 2013 auf der Grundlage von § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) eine Baugenehmigung für ein Doppelhaus erteilt wurde. In der Kartierung von 2010 durch das Büro Cassens und Siewert wird die besagten Flächen als Scherrasen mit dem Biotopcode 05160 bezeichnet, was in Anbetracht der damaligen Nutzung als Garten plausibel scheint. Bei der Kartierung 2016 von Frau Dr. Köstler wurde dort ein Sandtrockenrasen (05121) festgestellt. Es ist gut möglich, dass der nicht genutzte Garten und ein Wasserdefizit über die Jahre zu dieser Entwicklung geführt haben. Bis 2016/2017 fanden auf dem Grundstück Bautätigkeiten statt. Inzwischen sind die Bautätigkeiten abgeschlossen und es wurde wieder ein Scherrasen angelegt. Über die Qualität des um 2016 dort befindlichen Entwicklungsstadiums zum Sandtrockenrasen lässt sich jetzt im Nachhinein nur noch spekulieren. Da das Grundstück - mit zeitlicher Unterbrechung - immer zur Wohn- und Gartennutzung (Vorgartenbereich) vorgesehen war, und eine naturschutzfachliche Bewertung nachträglich nicht mehr vorgenommen werden kann, ist eine nachträgliche Ausnahmegenehmigung entbehrlich. Zur einheitlichen Gestaltung des Straßenbildes ist der Vorgartenbereich gärtnerisch anzulegen, wodurch die Aufenthaltsqualität im Straßenraum erhöht wird. Nebenanlagen sowie Stellplätze oder Garagen sind innerhalb dieser Fläche nicht zulässig.

d) Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)

Gemäß textlicher Festsetzung 17 sind im Plangebiet die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Das gilt auch, wenn unter diesen, unterirdische Garagen (Tiefgaragen) hergestellt werden. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Nebenanlagen, Terrassen, Wege, und Zugänge.

Die Festsetzung sichert im Baugebiet einen hohen Grünanteil und somit das Erscheinungsbild eines durchgrünten Wohnquartiers mit einem abwechslungsreich gestalteten Freiraum.

Mit der Maßnahme sind zugleich positive Wirkungen auf den Boden, das Wasser und das lokale Klima (thermische Entlastung des Umfeldes im Sommer) verbunden. Durch die Pflanzflächen werden auch neue Lebensräume für Tiere geschaffen. Somit leistet die Festsetzung einen Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts im Plangebiet.

Um den Versiegelungsgrad zu mindern und die Wohngebiete durch Grünflachen zu strukturieren, soll gemäß textlicher Festsetzung 17 die Erdschicht über Tiefgaragen mindestens 0,8 m im WA 2 bzw. 0,6 m im WA 3 betragen. Neben einer gestalterischen Funktion soll diese Festsetzung auch zur Vermeidung nachteiliger ökologischer Auswirkungen der zulässigen Gesamtversiegelung dienen. Die mit der Erdschicht zu überdeckenden Flächen sollen entsprechend gärtnerisch angelegt und unterhalten werden. Im WA 2 sollen im Bereich der Tiefgarage auch kleinere Bäume zwischen Gebäuden und in Höfen ausreichend Wurzelraum haben, dafür wird als Schichtstärke der Erdüberdeckung das Maß 0,8 m festgesetzt. Auf Grund der Geländesituation (im Bereich der Reihenhäuser steigt das Gelände gegenüber der Nachbarbebauung leicht an) wird im WA 3 eine Erdüberdeckung von 0,6 m vorgesehen, um hier den Höhenunterschied gering zu halten. Diese Erdschicht bietet dem Wurzelwerk von größeren Gehölzen und Hecken noch ausreichend Platz.

Mit Festsetzung der Erdüberdeckung der Tiefgaragen werden Grün- und Erholungsflächen für das neue Wohnquartier gesichert. Zudem werden hohe Freiraum- und Aufenthaltsqualitäten gewährleistet. Der finanzielle Mehraufwand für den Eigentümer ist verhältnismäßig, da durch die Nutzung der Tiefgarage (GRZ 0,8 bzw. 0,7) ihm ein wirtschaftlicher Vorteil bleibt.

Im Plangebiet wurde der Baumbestand aufgenommen. Es wurden 120 Bäume im Plangebiet und 24 Bäume außerhalb des Plangebiets entlang der Plangebietsgrenze kartiert. 74 Bäume fallen unter die Baumschutzverordnung. Im westlichen Teil des Untersuchungsbereichs wurden die Kiefernforste kartiert, die unter die flächigen Vegetationsstrukturen gefasst wurden. Mit der textlichen Festsetzung 18 wird bestimmt, dass in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 5 pro angefangenen 600 m² Baugebietsfläche außerhalb der Fläche p1 (Baumreihe) mindestens ein hochstämmiger Laubbaum mit einem Mindeststammumfang von 16-18 cm gepflanzt, erhalten und bei Abgang nachgepflanzt wird. Dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die vorhandenen Bäume außerhalb der Fläche p1 einzurechnen.

Da mit der Neuordnung des Plangebiets mit einem Verlust von etwa 18 geschützten Bäumen zu rechnen ist, wird diese Festsetzung erforderlich, um einen Mindestanteil von Bäumen in den Baugebieten zu sichern. Insbesondere da mit der geplanten Bebauung in WA 1 und WA 2 vorhandene und teilweise wertvolle Biotopflächen überplant werden, sollen hier Bepflanzungen den Vegetationsverlust ausgleichen und ein durch Wiesen, Bäumen und einzelne Gehölze charakterisiertes naturnahes Landschaftsbild sichern. Somit stehen einem Verlust von voraussichtlich insgesamt 18 geschützten Bäumen 36 durch die Festsetzung zu pflanzende gegenüber.

Im WA 3 soll die vorhandene Grünstruktur entlang der südlichen Plangebiets- und Grundstücksgrenze weitergeführt werden. Die bestehende Hecke im Baugebiet WA 5 und WA 3 wird durch Pflanzbindung gesichert. Mit der Pflanzfläche p3 wird diese Struktur entlang der Grundstücksgrenze bis zur Plüschowstraße weitergeführt. Die Fläche ist entsprechend textlicher Festsetzung 23 so zu bepflanzen, dass der Eindruck einer dichten Hecke entsteht. Diese Bepflanzung mit heimischen Gehölzen der Pflanzliste kann zudem im Plangebiet lebenden Vogelarten Lebensraum bieten. Neben der landschaftsbildprägenden Funktion -als südlicher Abschluss (Raumkante) des Plangebiets- kompensiert die Vegetationsflächen p3 zugleich die städtebaulich zulässig hohe Grundflächenzahl (GRZ 0,7 mit Nebenanlagen).

Zur Strukturierung der Baugebiete werden Flächen zum Anpflanzen zeichnerisch und textlich festgesetzt. Die Pflanzflächen p4 sollen als Wiesen mit Gehölzen gärtnerisch gestaltet werden, so dass in WA 1 und WA 2 Übergangszonen von der Bebauung zur offenen Parkanlage entstehen, die auch für Mieter- bzw. Hausgärten genutzt werden können (textliche Festsetzung 20). Hecken und Sträucher können freiwachsend angelegt werden.

Zur Gestaltung des Hofbereichs (WA 2) werden Pflanzflächen (p5) festgesetzt, die mit einzelnen Gehölzen und Stauden gem. Freianlagenplan bepflanzt werden sollen. Die Erdüberdeckung über der darunter zulässigen Tiefgarage hat eine dafür ausreichende Schichtstärke von 0,8 m. Neben der städtebaulichen Gestaltung der Wohnanlage wird zudem das Aufheizen der Innenhöfe in der warmen Jahreszeit gemindert.

Eine vorwiegend gestalterische Funktion sollen die als Flächen zum Anpflanzen abgegrenzten Vorgartenzonen entlang der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße erfüllen (textliche Festsetzung 24). Sie dienen vorrangig der Gestaltung eines grünen Straßenraums in Fortsetzung der benachbarten Vorgärten. Es wird auf Abschnitt II. 3.8.2 verwiesen.

e) Dachbegrünung

Das städtebauliche Konzept, dessen Umsetzung Bestandteil des städtebaulichen Vertrags ist, sieht im WA 1 (ohne Gebäude 1.1) und im WA 2 Dächer mit einer Dachneigung < 10° vor; insgesamt beträgt Fläche der Flachdächer 6.170 m2. Mit Umsetzung der Planung kommt es zu einer Zunahme versiegelter Flächen. Zur Erhöhung der naturhaushaltwirksamen Flächen und wegen der besonderen Bedeutung des Klimaschutzes für den Städtebau wird für jeweils 70% einer Dachfläche eine extensive Dachbegrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB festgesetzt (textliche Festsetzung 16). Neben der erfolgten Festlegung der Quantität wird für die Dachbegrünung eine ergänzende Festsetzung zur Qualität getroffen, um die negativen Auswirkungen des hohen Versiegelungsgrades des neuen Wohngebietes zu mindern und einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Je stärker die Substratauflage der Dächer gestaltet wird, desto mehr Wasser kann längerfristig zwischengespeichert werden. Neben den positiven kleinklimatischen und lufthygienischen Effekten für das gesamte Wohnumfeld, können grüne Dächer die Gebäude kühlen und die Energieeffizienz der Gebäude erhöhen (vgl. u.a. Stadtentwicklungsplan Klima. Juni 2016). Aus diesen Gründen wird eine Substratschicht von mindestens 10 cm festgesetzt. So kann auch das Artenspektrum für die Bepflanzung auf dem Dach deutlich erweitert und ein wertvoller, artenreicher Lebensraum geschaffen werden. Es sollte Saat- und Pflanzgut regionaler Herkunft gem. der Pflanzempfehlung verwendet werden.

Abhängig von der Größe der Substratschicht wirkt die Dachbegrünung zudem kaltluftbildend und- bei austauschschwachen Wetterlagen-anregend auf die Ausgleichsströmung. Die textliche Festsetzung Nr. 16 stellt auf Grund der positiven Wirkung auch eine Maßnahme zur Anpassung an den Klimawandel im Sinne von § 1a Abs. 5 BauGB dar. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Bildung von Kaltluft, als auch in Bezug auf die Speicherung von Niederschlagswasser. Die Dachbegrünung wirkt so einem allgemeinen Temperaturanstieg sowie den Auswirkungen von Starkregenereignissen auf örtlicher Ebene entgegen.

Gegenüber den Eigentümern ist die Festsetzung von Dachbegrünungen angemessen, da höhere Kosten durch Vorteile wie die Absorption von UV-Strahlen und einer besseren Dämmwirkung für darunterliegende Wohnungen ausgeglichen werden. Zudem trägt die Dachbegrünung zu einer besseren Wohnqualität durch Verbesserung des kleinräumigen Klimas bei.

Die Dachneigung und der Anteil der Dachbegrünung sind über den Ergänzungsvertrag gesichert.