Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

Kernstück der gesamten Bauleitplanung ist die planerische Abwägung mit dem Ziel, die unterschiedlichen Ansprüche an die Bodennutzung so in Einklang zu bringen, dass alle Bedürfnisse in angemessener Weise berücksichtigt werden. Nach § 1 Abs.7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung wurden gemäß § 1 Abs. 6 BauGB insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, die Wohn- und Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, die Belange des Denkmalschutzes sowie die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege berücksichtigt.

Wichtigstes Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung von Wohnraum auf der derzeitigen Stadtbrache, wobei die Hälfte der potenziell möglichen Einheiten als gemeinwohlorientierter Wohnungsbau, also durch eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft hergestellt werden soll. Ein weiteres Ziel ist der sparsame Umgang mit Grund und Boden. Die für das Gebiet typisch Kiefern bestandene Fläche sowie große private Erholungsflächen sollen auch im Plangebiet von einer Bebauung freigehalten werden.

Die Ziele der Planung unter Beachtung der Ziele der Innenentwicklung sind die Grundlage der Abwägung dieses Bebauungsplans. Mit der Nutzbarmachung der Stadtbrache wird durch Flächenrecycling einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entsprochen.

Zur Schaffung preiswerten Mietwohnungsbaus wurde der nördliche Grundstücksteil in das Vermögen einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft eingebracht. Der sich südlich anschließende, größere Grundstücksteil wurde von einem privaten Bauträger erworben. Im Falle der zu erwartenden Eigentumsbildung ist von einer hohen Identifikation der künftigen Bewohner mit ihrem Wohngebiet auszugehen. Das gleichrangige Mischungsverhältnis aus Miet- und Eigentumsanteilen lässt eine sozial stabile Bevölkerungsstruktur erwarten.

Für die Entwicklung des Wohngebiets wurde gemeinsam zwischen Bezirk, Senat und Bauträger ein städtebauliches Konzept entwickelt, dass unter dem Begriff „Weite und Enge“ die Bebauung auf den östlichen und südlichen Bereich beschränkt, um große zusammenhängende Grünflächen von einer Bebauung freizuhalten. (Sicherung als private Parkanlage und als Wald) Mit der Konzentration der Bebauung wird innerhalb der Baufelder eine höhere bauliche Nutzung ermöglicht, als im Umfeld vorhanden ist. Ziel der Planung ist aber ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt landschaftsprägender Grünelemente. Und auch die bioklimatischen Bedingungen innerhalb des Plangebiets und im Umfeld bleiben hierdurch nahezu unverändert. Durch den Erhalt des Baumbestands wird das westlich angrenzende Denkmalensemble durch eine grüne Sichtbarriere abgeschirmt.

Beide Bauträger haben privatrechtlich die gemeinsame Umsetzung des städtebaulichen Konzepts vertraglich vereinbart. Diese umfasst sowohl die Ausführung der Erschließungsanlagen, die Schaffung von preisgünstigen Wohnungen, die Errichtung von Kindertagesplätzen sowie die zeitlich abgestimmte Durchführung der Baumaßnahmen und die gemeinschaftliche Nutzung der privaten Verkehrsflächen und Parkanlagen.

Ergänzend zu dem Wohngebiet setzt der Bebauungsplan eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ fest, die den Bedarf an Kindergartenplätze aus der geplanten Nutzung decken soll. Lt. Bedarfsermittlung sind 21 Plätze erforderlich, zu deren Herstellung sich der private Bauträger innerhalb seines Grundstücks verpflichtet hat. Geplant ist eine Kindertagesstätte mit 50 Plätzen und entsprechenden Außenspielflächen. Die Größe der Kindertagesstätte berücksichtigt zum einen die wirtschaftlichen Belange des privaten Bauträgers, da neben den 21 notwendigen auch 29 Plätze zur freien Vergabe verfügbar sind. Zum anderen wird durch die Beschränkung der Größe dem Rücksichtnahmegebot gegenüber dem Wohnumfeld entsprochen.

Die östlich an das Plangebiet angrenzende Plüschowstraße ist eine unbefestigte für den öffentlichen Verkehr gewidmete Promenade, die für den Fuß- und Radverkehr eine kurze und attraktive Verbindung zwischen Fischerhütten- und Sven-Hedin-Straße herstellt. Prägend ist die Baumreihe auf der Westseite der Plüschowstraße. Der überwiegende Teil des Altbaumbestandes befindet sich innerhalb des Plangebiets und die Flächen sind im Besitz der Bauträger. Die Plüschowstraße wird von Seiten der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz und des Naturschutzamtes als wichtige öffentliche grüne (autofreie) Verbindung gesehen, um vom Gemeindewäldchen entlang des Friedhofs zu den nördlichen Sportflächen und dem Fischtal zu gelangen. Demzufolge ist es daher dringend geboten, bei der Gestaltung der Plüschowstraße eine fußgängerfreundliche Qualifizierung im Sinne der Grünverbindung und des Grünen Hauptweges zu erhalten. Zur Sicherung der das Landschaftsbild prägenden Vegetationsfläche wird ein ca. 4,5 m breiter Streifen am östlichen Rand des Plangebiets als Pflanzfläche festgesetzt, um die Funktion des Wanderwegs zu Gunsten der Allgemeinheit zu wahren. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst nicht die Plüschowstraße.

Zwischen Land Berlin und den Bauträgern wurde auf der Grundlage des „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ ein städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB abgeschlossen, der verschiedene Vereinbarungen zur Sicherung der mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele enthält. Die mit dem Planungskonzept verbundenen Vereinbarungen stellen einen Ausgleich öffentlicher und privater Belange dar und sind Grundlage der Umsetzbarkeit der Planung.

Gegenwärtig sind die überwiegenden Flächen im Plangebiet nicht bebaubar. Mit der Umsetzung der Planung, erhalten die Bauträger eine angemessene wirtschaftliche Nutzbarkeit des Baugrundstücks. Einschränkungen der baulichen Nutzung durch die Festsetzungen privater Grün- und Waldflächen werden durch ein höheres Nutzungsmaß innerhalb der Baufelder kompensiert. Mit einer privatrechtlichen Nutzung als Freizeit- und Erholungsflächen wird keine wirtschaftliche Minderung des Grundstücks vorbereitet, die zu einem Entschädigungsanspruch (§ 43 BauGB) führt. Durch die Sicherung großer Grünflächen und Baumgruppen wird ein Standort mit hoher Wohnqualität ermöglicht.

Weitere Regelungen, die zu höheren Kosten für die Bauträger bzw. Einschränkung der Nutzungsart führen, sind Festsetzungen zur Erdüberdeckung der Tiefgaragen, Dachbegrünung, Verpflichtungen zum Erhalt bzw. Herstellung von Pflanzflächen, sowie Ausschluss von Nutzungen, die zu einem Konflikt mit der vorhandenen Wohnnutzung führen. Diese Regelungen sind im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklung erforderlich. Nachhaltig zu handeln bedeutet, dass dabei soziale, wirtschaftliche, ökologische und ökonomische Aspekte gleichermaßen berücksichtigt werden, so dass im Plangebiet und seinem Umfeld die Attraktivität und die Lebensqualität bewahrt bleiben.

Öffentlicher Belang ist vorrangig die Schaffung von Wohnraum, wodurch die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung berücksichtigt werden. Das Vorhaben trägt somit zur Entlastung der angespannten Wohnsituation bei, wobei die geplante Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen eine soziale Durchmischung und konfliktfreie Quartiersbildung fördert.

Die Einschränkungen des Nutzungsmaßes und der Gebäudehöhen im WA 1 sind städtebaulich notwendig, um die Maßstäblichkeit zum angrenzenden Denkmalensemble zu wahren.

Auf Grund der Stellungnahme des Landesdenkmalamtes und der Einwendungen der Bürger im Rahmen der Beteiligungsschritte wurden die Baukörper 1.2 und 1.3 um ein Vollgeschoss reduziert. Weitere Einschränkungen in Bezug auf die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 würden die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Planung fortnehmen und sind aus städtebaulichen Gründen nicht mehr geboten. Durch den Verlust eines Vollgeschosses und der Eingrenzung der Gebäudehöhe überragt die Höhe der Attika die Firsthöhe des denkmalgeschützten Nachbargebäudes unwesentlich, wodurch eine erdrückende Wirkung auf das Denkmal vermieden werden kann. Auf Grund des Abstandes wirken sich die fünf Vollgeschosse des Baukörpers 1.3 an der Plüschowstraße nicht nachteilig auf den Umgebungsschutz des Denkmals aus.

Eine weitere Reduzierung erfolgte nach Einwendungen der Bürger zu der Planung im WA 3. Die Einwendungen richten sich gegen die Anzahl der ursprünglich vorgesehenen vier Vollgeschosse und gegen die Länge des Bauriegels. Ursprünglich sollten das Keller und das Dachgeschoss als Vollgeschoss ausgeführt werden. Nach Auswertung der frühzeitigen Beteiligungsschritte, wurde die Planung im WA 3 dahingehend geändert, dass Keller- und Dachgeschoss nicht mehr als Vollgeschoss im Sinne von § 2 BauOBln ausgeführt werden. Damit wird dem städtebaulichen Erscheinungsbild in Bezug auf die Baustrukturen im Umfeld Rechnung getragen. Die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen gegenüber dem Bauherrn sind verhältnismäßig, da ihm weiterhin eine angemessene wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks verbleibt. Die Länge des Gebäuderiegels ist auch im näheren Umfeld des Plangebiets anzutreffen. (Hier finden sich auch Wohnzeilen von 140 m (Fischerhüttenstraße 47/61) und 200 m (Sven-Hedin-Straße 46/68- das massive Tor zwischen den Hausnummern 60 und 62 vermittelt keine Baulücke bzw. keine Sichtbeziehung in den Hof)). In ähnlicher Gebäudeform und Kubatur bildet die Reihenhausbebauung die südöstliche Raumkante des Plangebiets. Bisher wurde diese Fläche durch Betriebsgebäude und Lagerflächen genutzt. Sichtbeziehungen / Blickachsen auf den grünen Innenbereich wurden durch die baulichen Anlagen verstellt. Mit der Planung werden ebenfalls keine Sichtbeziehungen auf die Freiflächen ermöglicht, dennoch wird mit der Planung das bisher ungeordnete städtebauliche Erscheinungsbild positiv beeinflusst. Mit Gebäudeabständen zu den Grundstücksgrenzen von rd. 9 m (Plüschowstraße) bis rd. 25 m (Fischerhüttenstraße) wird ein großer Abstand zu der Bestandsbebauung hergestellt. Ein positiver Effekt der Planung für die südlich bzw. südöstlich gelegene Bestandsbebauung ist die lärmabschirmende Wirkung durch die parallel zur Privatstraße verlaufende Gebäudezeile. Die rückseitigen Flächen sind wie im Umfeld der privaten Erholung vorbehalten. Die Versiegelung im WA 3 wird auf Grund der Ausführung von Tiefgaragen rd. 70 % betragen. Aber im Gegensatz zu den bisher überwiegend nur versiegelten Flächen erhalten die Tiefgaragen eine 60 cm dicke Erdschicht zur gärtnerischen Gestaltung z. B. mit Stauden und Gehölzen, wodurch die kleinräumige klimatische Situation verbessert wird. Der besonders wertvolle Baumbestand wird im Plan gesichert.

Die Hinweise der Bürger zum Erhalt der Buchenhecke an der südlichen Grundstücksgrenze wurden in den Plan aufgenommen und südöstlich verlaufend als Fläche zum Anpflanzen ergänzt.

Angesichts der geplanten Bebauungsdichte im WA 1 und der anteiligen Errichtung sozialen Wohnungsbaus sowie insbesondere zur Verkehrsplanung gibt es große Widerstände aus dem Umfeld des Plangebiets. Die Bürger fühlen sich insbesondere in ihren privaten Belangen erheblich verletzt.

Die mehrheitlich vorgebrachten Einwendungen aus der frühzeitigen und der Bürgerbeteiligung gem. § 3 (2) BauGB wurden zusammenfassend unterschiedlichen Themenbereichen zugeordnet und nachfolgend in die Abwägung eingestellt.

Abwägungsergebnis zu den Themenschwerpunkten

A Verkehrs- und Stellplatzkonzept

B Städtebauliches Konzept / Planungsalternative

C Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange

D Art und Maß der baulichen Nutzung

E Berücksichtigung naturschutz- und umweltrechtlicher Belange

F Anwendung des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB

G Abgrenzung Außen- / Innenbereich

H Entwicklungsfähigkeit aus dem FNP

I Grundwassersituation

K Rücksichtnahmegebot Friedhof

A Verkehrs- und Stellplatzkonzept

A1 Parkplatzsituation /Stellplatzkonzept

Die meisten Einwendungen betrafen das Erschließungskonzept einschließlich der Untersuchungen zur Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum. Die Anzahl der geplanten Stellplätze in Bezug auf die Nutzung ist nach Auffassung der Bürger viel zu gering bemessen. Das durch die Planung indizierte Verkehrsaufkommen (Privat-Pkw) wird von den Anwohnern höher eingeschätzt. Insbesondere wird die zukünftige Stellplatzsituation im allgemeinen Wohngebiet WA 1 kritisiert. Die Anwohner fürchten eine Zunahme des Drucks auf den öffentlichen Parkraum.

Von Seiten der Anwohner wird bemängelt, dass bei der Konfliktbetrachtung (Parkplatzsituation) der Bereich Sven‐Hedin‐Straße zwischen Plüschowstraße und Onkel‐Tom‐Straße unzureichend im Verkehrsgutachten behandelt wurde. Zudem fehlt nach Auffassung der Anwohner bei der Bewertung der Parksituation im öffentlichen Straßenland die Benutzung durch

a) die Schüler Peter‐Lenné‐Schule

b) die Vereine TSV Zehlendorf 88 e.V.; Berliner Hockey‐Club e.V.; Hertha Zehlendorf 03 e.V.

c) die Friedhofsbesucher

d) Besucher der Veranstaltungen auf den Flächen Sven‐Hedin‐Straße / Onkel‐Tom‐ Straße (bspw. Sportplatzanlage)

e) den „motorisierten Hunde- Tourismus“

Zudem wird befürchtet, dass durch die private Erschließungsstraße ein Durchgangsverkehr / „Parkplatzsuchverkehr“ zwischen Fischerhüttenstraße und Sven-Hedin-Straße verursacht wird, der zu mehr Belästigungen durch Verkehr und Lärm führt.

Weitere Hinweise gingen zu dem „unzureichenden“ Stellplatzangebot für den morgendlichen „Kita-Bringe- Verkehr“ ein.

Stellplätze

Hinsichtlich der vorgebrachten Einwendungen zum Verkehrskonzept einschließlich des ruhenden Verkehrs wurden die Aussagen im Planentwurf und im Verkehrsgutachten überprüft.

Insbesondere der stellplatzrelevante Themenbereich im Verkehrsgutachten wurde überarbeitet und ergänzt.

Auf Basis der Ausführungsvorschrift (AV) Stellplätze zum § 50 der Bauordnung für Berlin ist die Vorhaltung von Stellplätzen, abgesehen von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie Fahrräder, nicht mehr vorgeschrieben. Formal existiert in Berlin damit keine Pflicht mehr zur Herstellung von Stellplätzen im Zuge der Errichtung von Wohnraum.

Die in der erwähnten Ausführungsvorschrift enthaltenen Richtzahlen (0,5 Pkw/WE) ergeben für das Plangebiet einen Bedarf von 150 Stellplätzen, der in den geplanten Tiefgaragen hergestellt wird.

Um den öffentlichen Straßenraum vom Parkverkehr zu entlasten, sind im Plangebiet ca. 178 Garagenstellplätze (Tiefgarage), ca. 21 oberirdische Stellplätze innerhalb der privaten Verkehrsfläche sowie eine Parkfläche auf der Gemeinbedarfsfläche mit drei Stellplätzen (für den „Kita-Bringe-Verkehr“) geplant.

Die Zuordnung zu den geplanten Wohngebieten wird dabei aber unterschiedlich groß sein. Während in den Wohngebieten WA 2, WA 3 und WA 4 jeder Wohnung mindestens ein Stellplatz zur Verfügung stehen wird, sind im WA 1 nur 11 Stellplätze innerhalb der privaten Verkehrsfläche und optional 20 Tiefgaragenplätze im WA 2 vorgesehen.

Mit dem Einbringungsvertrag des Grundstücks in das Vermögen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft hat diese sich gegenüber Land Berlin verpflichtet, innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ca. 10.000 m2 Bruttogeschossfläche sowohl preisgünstigen als auch mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau zu errichten. Wohnhäuser sind allein wegen der Tiefgarage um 15 Prozent teurer. Aus diesem Grund sind kostenintensive Tiefgaragen nicht vorgesehen. Eine weitere Inanspruchnahme von Flächen für Stellplätze (diese könnten nur nordwestlich der Neubauten in Richtung Hoffläche Zinnowwaldsiedlung untergebracht werden) ist nicht geplant, da Stellplatzanlagen im Innenbereich zu Störungen und Lärmbelästigungen der Wohn- und Erholungsnutzung führen.

Alternativ sieht das Verkehrskonzept der HOWOGE hier qualitativ hochwertige Fahrradabstellmöglichkeiten, auch für Pedelecs vor. Zur Förderung der Fahrradnutzung sind ein ebenerdig zugänglicher Fahrradraum, ein über eine Außentreppe mit Rampenspur zugänglicher Fahrradabstellraum im Kellergeschoss und Fahrradaußenstellplätze im Innenhofbereich vorgesehen. Zusätzlich wurde privatrechtlich zwischen den Projektpartnern ABG und HOWOGE eine bevorzugte Anmietung von 20 PkW-Stellplätzen in der Tiefgarage des WA 2 für Mieter des WA 1 verhandelt.

Es ist ein landesplanerisches Ziel, den Modal‐Split zugunsten des ÖPNV zu erhöhen. Von daher wird die Nutzung von Verkehrsmitteln des Umweltverbundes ausdrücklich begrüßt.

Eine wichtige Erschließungsfunktion im Rahmen des ÖPNV-Systems übernehmen die nordwestlich des Plangebiets gelegene U-Bahnlinie U3 und die südlich gelegene S-Bahnlinie S1. Die ÖPNV–Erschließung des Plangebiets wird durch die Buslinie X11 und M48 in der Fischerhüttenstraße ergänzt. Eine Buslinie in der Sven-Hedin-Straße fehlt. Auf Grund des Sport- und Schulbetriebes in der Nachbarschaft kann die Einrichtung einer Buslinie über Sven‐Hedin‐Straße / Schützallee oder Anfahrt einer Haltestelle Peter‐Lenné‐Schule durch eine bereits bestehende Buslinie sinnvoll sein, um die Parksituation zu entspannen. Zuständig für die Bestellung einer Buslinie ist die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klima, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beteiligt und im Besonderen zu dem Thema ÖPNV-Ergänzung um Stellungnahme gebeten wurde. Von dort wird die Einrichtung einer zusätzlichen Buslinie bzw. Änderung der Linienführung einer bereits bestehenden Buslinie in den Bereich Sven‐Hedin‐Straße bzw. Peter‐Lenné‐Schule nicht als sinnvoll beurteilt. Da zum einen die Flächen im Bereich Sven‐Hedin‐Straße und nördlich davon bereits durch die im Umfeld bestehenden ÖPNV-Angebote X11, U3 und 118 mit Entfernungen (Luftlinie) zur nächstgelegenen Haltestelle von bis zu 500 m erschlossen werden. Demnach wird eine zusätzliche Buslinie zur besseren Flächenerschließung in diesem Bereich in Abwägung zu den andernorts in Berlin bestehenden größeren Handlungsbedarfen nicht als vorrangig beurteilt. Auch eine Änderung der Linienführung der bestehenden Linie X11 wird negativ beurteilt, da sie zu Verlängerung der Fahrzeit und damit zu einem Attraktivitätsverlust für durchfahrende Fahrgäste führen würde.

Die anliegenden Straßen haben beidseitig befestigte Fußwege mit Breiten von 2,0 m bis 2,5 m. Ebenfalls sind beidseitig Anlagen für den Radverkehr vorhanden.

Damit stehen den Anwohnern Alternativen zum motorisierten Individualverkehr zur Verfügung, die auch zur Reduzierung der Privat-Pkw führen können.

Der Forderung der Anwohner, die Erfassung der Parkflächen im öffentlichen Straßenraum zu überprüfen, wurde entsprochen. Durch den Verkehrsplaner wurde eine erneute Zählung zur Mittagszeit durchgeführt, um die Parkplatzauslastung während des Schulbetriebes zu überprüfen. Ebenso wurde der Bereich der Sven‐Hedin‐Straße zwischen Plüschowstraße und Onkel‐Tom‐Straße in die Betrachtungen des Verkehrsgutachtens einbezogen. Eine Erhebung der dortigen Stellplatzkapazitäten erfolgte unter Berücksichtigung der „Empfehlungen für Verkehrserhebungen (EVE)“. (Verkehrsgutachten November 2018).

Eine Verpflichtung die Stellplätze auf dem eigenen Grundstück unterzubringen, besteht nicht. Das Parken auf öffentlichen Verkehrsflächen wird durch die Straßenverkehrsordnung geregelt. Gleichwohl soll im Bebauungsplan ein angemessenes Angebot sichergestellt werden, um den Parkdruck im Umfeld zu entlasten. Dementsprechend wurde den Hinweisen des Umweltamtes und der Verkehrsbehörde (Ansatzmodell mit geringerem Anteil des motorisierten Fahrzeugverkehrs) nicht entsprochen.

Für die neu geplanten 259 Wohneinheiten ergibt sich mit dem Bau der vorgesehenen ca. 200 Stellplätze (Vertragsgebiet) ein Stellplatzschlüssel von 0,7 Stellplätzen je WE. (Bestandsichernde Planung im WA 5)

Die Auswertung der Daten zum Mobilitätsverhalten der Stadt (SrV 2013 für Berlin) benennt für die äußere Stadt eine durchschnittliche Ausstattung von 0,81 Fahrzeuge/Wohneinheit²⁵. Bezieht man das Ergebnis auf das geplante Wohngebiet ergeben sich 210 Fahrzeuge. Mit dem Angebot von ca. 200 Stellplätzen verbleibt ein sehr geringer Rest, der nicht im Plangebiet untergebracht werden kann.

Die verkehrsplanerische Überprüfung bestätigte einen gewissen Spielraum auf den öffentlichen Verkehrsflächen in den umliegenden Straßen, die zu dem Zeitpunkt nicht besetzt waren (es wurden mehr als 50 Plätze gezählt).

Eine zeitlich versetzte und begrenzte Nutzung dieser Plätze durch Friedhofsbesucher, Spaziergänger und Sportbesucher stellt keinen Konflikt für die Wohngebiete mit maßgebender Nutzung in den Abend- und Nachtstunden²⁶ dar. Ebenso ergibt sich eine Mehrfachnutzung der durch den Betrieb der Peter-Lenné-Schule genutzten Parkplätze, da die jeweils höchsten Nutzungsintensitäten zu verschiedenen Tageszeiten auftreten.

Laut verkehrsplanerischen Gutachten kann es bei sportlichen Großveranstaltungen auf den nördlichen Sportplatzflächen zu einer deutlich höheren Auslastung der vorhandenen Stellflächen entlang der Sven-Hedin-Straße kommen, bei dem es auch temporär zu erhöhtem Park-Such-Verkehr kommen kann. Diese Fälle sind aber zeitlich und räumlich begrenzt und stellen keineswegs den Normalfall dar. Zudem besteht mit der „Zirkusfläche“, die zu den Sportanlagen gehört und für solche Fälle zu nutzen ist, eine Reserve zur Verfügung.

Um die Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum insbesondere für den morgendlichen Kita-Bringeverkehr zu entlasten, wurde die Privatstraße im Abschnitt a hinsichtlich weiterer Stellplatzangebote überprüft. Im Ergebnis dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass hier insgesamt 5 Stellplätze angeboten werden können (zwei innerhalb der privaten Verkehrsfläche, drei festgesetzte Stellplätze).

Nutzungsverpflichtung in Bezug auf Pkw-Besitz (WA 1)

Von einem Anwohner der Zinnowwaldsiedlung wurde vorgeschlagen, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft sich gegenüber Land Berlin vertraglich verpflichten soll, Wohnungen nur an Mieter ohne Auto (also ohne Stellplatzbedarf) zu vermieten.

Eine solche Forderung ist hier planungsrechtlich unangemessen, da sie zu einer Benachteiligung des Eigentümers bzw. Mieters führt. Zum Vergleich können im Plangebiet ca. 200 Stellplätzen errichtet werden, während sich auf den Grundstücken der Wohnanlage Zinnowwaldsiedlung keine Stellplätze befinden. Die Anwohner parken im öffentlichen Straßenland. Im Plangebiet sind Tiefgaragen mit ca. 178 Stellplätzen möglich, zu dem auch die Anwohner aus dem Wohngebiet WA 1 durch privatrechtliche Mietverträge Zugang haben.

Einen Anspruch auf Parkflächen im öffentlichen Straßenland besteht für keinen der Anwohner. Somit kann das spätere Nutzerverhalten der Neumieter rechtlich auch nicht geahndet werden, denn diese stehen jedermann zur Verfügung.

Eine solche vertragliche Forderung wäre nur dann angemessen, wenn man die Parkflächen auf dem Grundstück aus städtebaulichen Gründen oder naturschutzrechtlichen Belangen beschränken wollte und es zudem keine Alternative im öffentlichen Straßenraum gibt.

Fazit

Die geplante Anzahl der Stellplätze im Plangebiet wird als ausreichend betrachtet, um eine angemessene Vorsorge zu sichern. Mieter aus dem WA 1 können ebenfalls einen Stellplatz in der Tiefgarage mieten. (Privatrechtliche Vereinbarung)

Parken im öffentlichen Straßenraum wird durch die Straßenverkehrsordnung geregelt und gilt für Jedermann. Ein „Bestandsbonus“ für Anwohner leitet sich daraus nicht ab. Das Plangebiet ist gut durch den öffentlichen Personennahverkehr versorgt

Eine autoorientierte Planung führt im Plangebiet zu einer Zunahme der Bodenversiegelung und widerspricht dem Grundsatz des bodenschonenden Bauens. Zudem führen mehr Stellplätze im Plangebiet zu mehr Belästigungen durch Lärm.

A2 Verkehrskonzept:

Das Neubaugebiet soll vom Norden über die Sven-Hedin-Straße und vom Süden über die Fischerhüttenstraße erschlossen werden. Die innere Erschließung soll als Privatstraße ohne öffentlichen Durchgangsverkehr parallel zum unbefestigten Fuß-und Radweg „Plüschowstraße“ verlaufen, wobei so auch die das Landschaftsbild der Plüschowstraße prägende Baumreihe erhalten wird (Pflanzbindung).

In Bezug auf die geplante Erschließungsstraße gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Meinungen der Anwohner. Die einen schlagen den Ausbau der Plüschowstraße anstelle der parallel geplanten privaten Erschließungsstraße vor, während die anderen den Erhalt der Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg mit seinem grünen Saum fordern.

Das Argument der Anwohner, die den Ausbau der Plüschowstraße favorisieren, begründet sich in der Forderung nach einem größeren Abstand der Neubauten zur vorhandenen Wohnbebauung, der durch den Wegfall der ca. 12m breiten Erschließungs- und Vegetationsfläche möglich wäre.

Allerdings wäre der Flächengewinn beim Ausbau der Plüschowstraße als öffentliche Straße deutlich geringer als von den Anwohnern argumentiert, da in dem Fall getrennte Verkehrsflächen für Fußgänger und Radfahrer und für den motorisierten Fahrzeugverkehr (Durchgangsverkehr) anzulegen und auch Mulden für eine dezentrale Versickerung zu berücksichtigen sind.

Zudem sind die Lärm- und Schadstoffbelastungen für das Umfeld höher als auf der geplanten privaten Erschließungsfläche für Anwohner.

Die Vegetationsfläche entlang der Plüschowstraße kann bei einem Straßenausbau nicht erhalten werden.

Den Einwendungen der Anwohner (für einen Ausbau der Plüschowstraße) steht die Forderung der Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, des Bezirksamts und der Anwohner gegenüber, die Plüschowstraße als unbefestigten Fuß- und Radweg einschließlich des grünen Saums zu erhalten.

Die Plüschowstraße gehört zu den 20 grünen Hauptwegen die ohne Belästigung durch den Autoverkehr der Erholung dienen.

Die Grundlage der 20 grünen Hauptwege bildet das Freiraumsystem des Landschaftsprogramms inklusive Artenschutzprogramm für Berlin. Ein Ziel des Landschaftsprogramms ist es, mit einem Netz aus 20 grünen Hauptwegen, Wohngebiete mit den vielfältigen Erholungsmöglichkeiten in Parkanlagen und Naherholungsgebieten von Berlin und Brandenburg zu verknüpfen.

Um den Charakter des grünen Hauptweges zu erhalten, fanden mit den zuständigen Fachbehörden Naturschutzamt und Straßen- und Grünflächenamt sowie dem Bauträger Abstimmungen zur Ausführung der parallel verlaufenden Privatstraße einschließlich Entwässerung statt. Die Kontrolle der Sicherungsmaßnahmen (Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag) ist im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung zu leisten.

Die Ausführung der privaten Erschließungsstraße erfolgt innerhalb des Plangebiets als verkehrsberuhigter Bereich ohne öffentlichen Durchgangsverkehr. Bei der Erschließungsplanung als verkehrsberuhigter Bereich steht die Aufenthaltsqualität im Straßenraum im Vordergrund. Zur Vermeidung von überhöhten Geschwindigkeiten ist insbesondere die lange Geradeausfahrt im nördlichen Teil des Plangebietes mit geschwindigkeitsdämpfenden Maßnahmen (Aufpflasterungen, Verschwenkungen, Poller, Einengung durch Parkplätze o.ä.) zu versehen. So können Belästigungen durch Verkehrslärm für die Anwohner und Fußgänger (Plüschowstraße) vermieden werden.

Fazit

Das Erschließungskonzept wird aus naturschutzrechtlichen und umweltrelevanten Belangen – wie Erhalt der Vegetationsfläche, Artenvielfalt, Erholungsnutzung, Lärmminderung- nicht geändert. Zudem würde der Ausbau der Plüschowstraße keinen nennenswert größeren Abstandsvorteil zur Bestandsbebauung ermöglichen, da in Bezug auf die zu berücksichtigten Verkehrsteilnehmer, für die Flächen der dezentralen Niederschlagsversickerung (Mulde) sowie die Auswirkung des Verkehrslärms ein wesentlich größerer Gebäudeabstand der Neubauten von der öffentlichen Straße einzuhalten ist.

Das Parken in der Plüschowstraße würde sich auch auf die Wohnsituation (Lärm) der Anwohner in der Plüschowstraße bzw. Fischerhüttenstraße auswirken. Im Fokus der Planung stehen der Mensch und die Dinge, die für Lebensqualität und Gesundheit ausschlaggebend sind (Erhalt von Grün- und Waldflächen). Die bioklimatische Komfortzone, zu der auch die Grundstücke im Plangebiet gehören, wird gerade geprägt durch die Vegetationsflächen und die geringen Verkehrszahlen.

Das Nutzerverhalten in der öffentlichen Verkehrsanlage (Hundetourismus mit negativen Auswirkungen) kann über das Planungsrecht nicht geregelt werden. Für Hinweise und Beschwerden zu Missständen und Störungen im öffentlichen Raum ist das Ordnungsamt zu ständig.

Bedenken hinsichtlich Wartezeiten bei der Einmündungssituation der Planstraße in die Fischerhüttenstraße gibt es lt. Verkehrsgutachten nicht. Die Planstraße ist mit 5,50 m ausreichend breit, um den Begegnungsfall Pkw / Pkw und auch Pkw/Lkw zu realisieren. Das Ergebnis der Verkehrsuntersuchung zeigt, dass für alle Verkehrsströme die Qualitätsstufe „A“ erreicht wird. Dies bedeutet, dass die auftretenden Wartezeiten sehr gering sind, d.h. unter 10 Sekunden.

Lt. Verkehrsgutachten ist das Bauvorhaben aus verkehrlicher Sicht als unkritisch zu betrachten. Für den fließenden Verkehr ist, durch die moderate Verkehrsbelastung, sowohl im Bestand als auch durch die erzeugten Neuverkehre, an den neu zu schaffenden Knotenpunkten mit der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht mit Einschränkungen der Leistungsfähigkeiten der jeweiligen Straßen zu rechnen. Das gilt auch für den worst-case Fall mit ausschließlicher Anbindung des Plangebiets an die stärker belastete Fischerhüttenstraße. (Verkehrsgutachten vom November 2018 Büro FPB)

B Städtebauliches Konzept/ Planungsalternative / Verfahren

Zur Konkretisierung des städtebaulichen Ziels -der Entwicklung eines Wohnungsbaustandorts- wurde bereits 2009 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsfonds und dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf ein kooperatives städtebauliches Gutachterverfahren mit drei Architekturbüros durchgeführt.

Die Leitidee des ausgewählten Entwurfs des Münchener Büros 03 Architekten "Weite und Enge" sichert den waldartigen Baumbestand im westlichen Teil des Plangebiets und eine davorliegende offene Freifläche. Dieses Konzept bildet weiterhin die Grundlage der städtebaulichen Planung.

Mit der Sicherung von Baumbestand und Freiflächen in Nachbarschaft zur Zinnowwaldsiedlung soll zugleich ein charakteristisches Element der denkmalgeschützten Gesamtanlage “Zinnowwaldsiedlung“ in Bezug auf Gestaltung der Übergänge beider Freiräume berücksichtigt werden.

Die Besonderheit des wiederaufgenommenen, weiterführenden Verfahrens liegt darin, dass die Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen 2015 entschieden hat, im Plangebiet 280 - 300 Wohnungen mit einem hohen Anteil an sozialen Wohnungsbau zu realisieren. (Step Wohnen 2030)

Für die Umsetzung des Vorhabens erwarb der private Bauträger ca. 2/3 der Grundstücksfläche und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft wurden 10.230 m2 Grundstücksfläche übertragen.

Einer Überplanung bzw. Einbeziehung der Plüschowstraße in das Erschließungskonzept des Vorhabenträgers wurde von Seiten der Senatsverwaltung Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (Ref. Naturschutz, Landschaftsplanung, Forstwesen) und dem Bezirksamt nicht zugestimmt. Diese soll weiterhin als Promenade und wichtige Grünverbindung bestehen bleiben. Dabei ist auch der Vegetationsstreifen entlang der Plüschstraße als landschaftsprägendes Element zu erhalten.

Diese Verfahrensbedingungen waren Ausgangspunkt für einen kleinen Architekturwettbewerb, den der private Bauträger ausgelobt hatte, um für die anstehende konkrete Planungsaufgabe den optimalen Entwurf zu finden. Architekturwettbewerbe gelten als ein probates Mittel zur Erarbeitung der besten Lösung hinsichtlich Städtebau, Funktion, Ökonomie und Sozialverträglichkeit für ein bestimmtes Projekt – und damit für alle Kriterien der Nachhaltigkeit.

Beide Bauherren verpflichteten sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung mit einem jeweils 25 %-gien Anteil an sozialen Wohnungsbau.

Zehlendorf zeichnet sich noch heute durch den Wechsel von Wohnsiedlungen konservativer und reformerischer Art und Einzelhausbebauung aus - ein Spagat, der städtebaulich im denkmalgeschützten Umfeld durch urbane Strukturen zur Bekämpfung der Wohnungsnot und gartenstädtischer Gestaltung gelöst werden soll. Es gibt sicher viele verschiedene Möglichkeiten für das Plangebiet eine städtebauliche Planung zu entwickeln bzw. Gebäude anders zu strukturieren. Grundsätzlich wird im städtebaulichen Konzept die Leitidee der „Weite und Enge“ beibehalten. Mit dem Konzept wird dem Grundsatz des bodenschonenden und sparsamen Umgangs mit den vorhandenen Ressourcen entsprochen.

Auch die von Anwohnern gesehene vertragliche Vorwegbindung der Planung durch Regelungen im Kaufvertrag ist nicht richtig. Die planerische Willensbildung soll nach § 1 Abs. 7 BauGB durch eine gerechte Abwägung der von der Planung betroffenen öffentlichen und privaten Belange erfolgen. Insbesondere die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist dabei zu berücksichtigen. Bei Umsetzung der Planung wird eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende Bodennutzung gewährleistet, die im Einklang mit den sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen steht.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans ist eine städtebaulich geordnete Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets beabsichtigt (Planaufstellung 2010). Die sich 2015 abzeichnende Wohnungsnot veranlasste die Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen potentielle Wohnungsbaustandorte (insbesondere Flächen im Gebietszusammenhang, die als Innenentwicklung gesehen werden) hinsichtlich der zulässigen Baudichte zu prüfen und als Folge einer allgemeinen Wohnungsnot eine höhere Dichte als Maßstab für die bauliche Nutzung festzulegen.

Die im Vorfeld mit den Bauträgern geführten Besprechungen und das erarbeitete Plankonzept (als VE-Verfahren gestartet) enthalten keine Vorwegbindungen zu den Bestimmungen in §§ 2 Abs. 3 und 1 Abs. 7 BauGB. Insoweit liegt keine unzulässige Verkürzung einer Abwägungsentscheidung vor. Die Bauträger haben sich verpflichtet das großflächige Baugebiet nach dem städtebaulichen Konzept der „Weite und Enge“ zu bebauen, 25 % der gesamten Geschossfläche für mietpreis- und belegungsgebunden Wohnraum zu sichern und auch eine entsprechende Daseinsvorsorge (Kindertagesstätte) zu leisten und somit den allgemeinen Interessen Berlins zu entsprechen. Die Entscheidungszuständigkeit innerhalb des Bezirks bleibt gewahrt, da auch das Abwägungsergebnis vom Bezirksamt beschlossen werden muss.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, die Planauslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange dienten dazu, das relevante Abwägungsmaterial vollständig zu ermitteln. In diesem Rahmen wurden die abwägungserheblichen Belange vollständig erfasst und bewertet. Mit der Bewertung des vollständig erfassten Abwägungsmaterials wird die Entscheidung getroffen, welchen Belangen in der konkreten Situation der Vorrang einräumt wird. Dies ist der eigentliche Kern der Abwägungsentscheidung, denn sofern der Bezirk einzelnen Belangen den Vorrang zuerkennt, müssen andere Belange zwangsläufig zurücktreten.

Die vorgetragenen privaten Belange der Bürger (Verschattung, Denkmalwürdigung, Stellplätze, Baudichte u.a.) wurden umfassend geprüft, untersucht und in der Abwägung berücksichtigt. Nach Auswertung der Stellungnahmen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde die Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 erneut reduziert.

C Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligungen haben die Eigentümer des Denkmals (Wohnungseigentümergemeinschaft) ihre denkmalschutzrechtlichen Einwendungen zum Ausdruck gebracht, die sie gegen die geplanten Bauvorhaben in der Nachbarschaft geltend machen.

Nach Auffassung der Bürger beeinträchtigt die Bebauung im WA 1 (ehemals vier, fünf und sechsgeschossig) das Erscheinungsbild der kleinmaßstäblichen Bestandsbebauung und sollte aufgrund des Umgebungsschutzes auf max. vier bzw. drei Geschosse reduziert werden.

Grundsätzlich ist eine erhebliche Beeinträchtigung anzunehmen, wenn das Bauvorhaben den Maßstab nicht wahrt, den das Denkmal gesetzt hat, und es gleichsam erdrücken, verdrängen, überhöhen oder die gebotene Achtung gegenüber den durch das Denkmal verkörperten Werten außer Acht lassen würde. Dazu wurden mit dem Grundstückseigentümer (Wohnungsbaugesellschaft) und den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen Gespräche geführt, um die Wirkung des Baudenkmals bei der geplanten Bebauung besser zu würdigen und eine angemessene Lösung zu finden, die sowohl den Umgebungsschutz des Denkmals als auch einen hohen Anteil an mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnungsbau sichert. Entsprechend der vorgebrachten Einwendungen wurden die Gebäudehöhen im WA 1 überprüft und so reduziert, dass das Gebäude 1.2 nunmehr eine Gebäudehöhe (Attika) von 13,3 m (viergeschossig) und das Gebäude 1.3 eine Gebäudehöhe (Attika) von 16,8 m (fünfgeschossig) aufweisen. Damit können die Gebäudehöhen auf 13,3 m und 16,8 m begrenzt werden, die sich an dem Maßstab der denkmalgeschützten Wohnanlage (12,50 m Firsthöhe) messen lassen, ohne diese zu erdrücken oder zu verdrängen.

In der Zeit zwischen 1924 und 1929 wurden zur Behebung der damaligen Wohnungsnot durch öffentliche Finanzierung im Berliner sozialen Wohnungsbau großzügig geplante Siedlungen mit Grünzonen geschaffen. Hierzu zählt auch das Denkmalensemble „Zinnowwaldsiedlung“, das zwischen 1927 und 1928 von der Gemeinnützigen Wohnungsfürsorgegesellschaft für die Provinz Brandenburg bzw. von Gustav Hochhaus für die Heimstätten-Siedlung AG gebaut wurde. Ein wesentliches Merkmal dieses Siedlungsbaus sind die großzügig begrünten Wohnhöfe mit großem Waldbaumbestand.

Eine dem Wohngebiet zugeordnete Grünzone soll auch im Plangebiet erhalten werden. Allerdings schränken der geplante Erhalt des Waldes und die großen Grünflächen (Parkanlage) den städtebaulichen Gestaltungsspielraum bei der Entwicklung des Wohngebiets WA 1 ein. Die überbaubare Grundstücksfläche konzentriert sich somit auf den östlichen Bereich des Grundstücks.

Der Umstand, dass sich das Neubauvorhaben stilistisch von denkmalgeschützten Gebäuden abhebt, führt zunächst nur zu einem architektonischen Kontrast mit dem nicht automatisch ein Einbüßen des historischen und stadtgeschichtlichen Aussagewerts des Denkmals einhergeht. Ganz im Gegenteil, so kann gerade eine deutliche Unterscheidung des Neubaus zur Erlebbarkeit des Denkmals –gemeinnütziger Wohnungsbau um 1930 - im Vergleich zur heutigen Zeit beitragen.

Das straßenseitige Erscheinungsbild soll durch den dort geplanten zweigeschossigen Baukörper, der sich stilistisch und in der Höhe dem Denkmal anpasst, nicht beeinträchtigt werden.

Die Einwendungen, dass die geplanten Neubauten mit sozial gefördertem Wohnraum (WA 1) zu einem „Werteverlust der denkmalgeschützten Immobilie“ führen, ist vage und unsubstantiiert. Neben Wohnungen mit Förderung (sozialer Wohnungsbau) werden auch Wohnungen im mittleren Preissegment angeboten. Zudem wurde auch die Wohnanlage „Zinnowwaldsiedlung“ rd. 70 Jahre von einer gemeinnützigen städtischen Wohnungsbaugesellschaft verwaltet.

Die geplanten Festsetzungen wirken sich nicht negativ auf die persönlichen Lebensumstände der in der Umgebung wohnenden und arbeitenden Bevölkerung aus und bewirken auch keine Wertminderung des Denkmals.

Die Freiflächen im Plangebiet sollen so gestaltet werden, dass sie sich in Struktur und Gestaltung dem Denkmalensemble anpassen.

D Art und Maß der Nutzung

Art der Nutzung

Gegen die geplante Festsetzung „Allgemeines Wohngebiet“ wurden keine Einwände vorgebracht. Allerdings wird der Anteil sozialgeförderter Wohnungen im WA 1 von einigen Bürgern als Nachteil für den Wert der eigenen Immobilie und als potentielle Belästigung durch Lärm gesehen.

Es wird von den Anwohnern außer Acht gelassen, dass die Zinnowwaldsiedlung aus ähnlichen Gründen (Wohnungsnot) von einer gemeinnützigen Wohnungsfürsorgegesellschaft 1927-28 erbaut wurde. Die geplanten Nutzungen (vorrangig) Wohnen entsprechen denen der Wohnsiedlung. Ein begrenzter und wohngebietsverträglicher Gewerbeanteil, wie er im allgemeinen Wohngebiet gemäß Baunutzungsverordnung zulässig ist, soll auch im Plangebiet möglich sein, sich jedoch vorrangig auf die den Straßenräumen zugewandten Gebäude konzentrieren. Dies kann zu einer Belebung der öffentlichen Räume beitragen und Störungen im Blockinnenbereich vermeiden. (Kein öffentlicher Zugangsbereich zum Blockinnenraum.)

Im Bebauungsplan werden Inhalt und Schranken des Privateigentums bestimmt, dementsprechend müssen eigentumsbeschränkende Festsetzungen hinreichend im öffentlichen Interesse gerechtfertigt sein. Zur Bekämpfung des akuten Wohnraummangels insbesondere für Personen mit einem geringen Einkommen werden im Bebauungsplan Flächen für Gebäude festgesetzt, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Das heißt aber auch, die Gebäude müssen lediglich ihrer baulichen Konzeption nach die Anforderungen des sozialen Wohnungsbaus erfüllen. Über den städtebaulichen Vertrag wurde die Bauverpflichtung des sozialen Wohnungsbaus vereinbart. Weitergehende ordnungspolitische (marktwirtschaftliche) Maßnahmen, wie die von einigen Bürgern geforderte Subjektförderung (individuelle Beihilfen für Mieterinnen und Mieter in Abhängigkeit vom Einkommen) oder eine Regelung für bezahlbaren Wohnraum im WA 1 auch für Haushalte mit mittleren Einkommen, können nicht mit Mitteln bauplanerischer Festsetzungen im Bebauungsplan vorgegeben werden.

Sicher ist die Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus allein nicht ausreichend, um die Versorgungsengpässe auf den angespannten Wohnungsmärkten zu beheben. Es bedarf auch Impulse für den freifinanzierten Mietwohnungsbau. (Entwicklung neuer Förderinstrumente auch für den Bau freifinanzierter Wohnungen im mittleren Preissegment.) In den vergangenen Jahren gab es eine starke Fokussierung auf Subjektförderung und nur wenig Objektförderung, was zu einer geringeren Bautätigkeit und daher zu Wohnungsknappheit führte. Es müssen neue Wohnungen gebaut werden, die im Bebauungsplan durch unterschiedliche Baustrukturen und Eigentumsformen geplant sind und eine Durchmischung unterschiedlicher sozialer Schichten versprechen.

Maß der Nutzung

Als zentralen Kritikpunkt sehen die Bürger die geplante Baudichte und insbesondere die geplante Anzahl der Vollgeschosse im WA 1 (bisher bis zu 5 bzw. 6 Vollgeschossen). Die Vorgaben des § 17 Abs. 1 BauNVO, wonach bei der Planung sicherzustellen ist, dass die Obergrenzen nicht überschritten werden, wurde nach Auffassung der Bürger nicht beachtet.

Im Vorhabengebiet wird durch die geplanten Baugrenzen, die Geschossflächenzahl und die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse das Maß der baulichen Nutzung festgelegt, das bestimmt, mit welcher Intensität Flächen bebaut und versiegelt werden dürfen.

Entsprechend der Mitteilung der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen wird die aktuelle Darstellung im FNP nach Festsetzung des Bebauungsplans berichtigt. Zukünftig wird im FNP das Plangebiet als Wohnbaufläche W 3 (GFZ 0,8) dargestellt. Diese Mitteilung bildet den Handlungsrahmen für die Entwicklung im Plangebiet. „Die Geschossflächenzahlen der Wohnbauflächen geben Obergrenzen an. Sie sollen auch in Wohnbauflächen größer als 3 ha unterschritten werden, wenn der Charakter und die Struktur der Wohnbaufläche dies erfordern. Eine Überschreitung der Geschossflächenzahl in Wohnbauflächen größer 3 ha ist zulässig, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.“ (Entwicklungsgrundsatz 3)

Bezieht man die geplante Bebauung (abzüglich privater und öffentlicher Verkehrsflächen) auf das gesamte Plangebiet, werden auf der rd. 3,5 ha großen Fläche insgesamt eine Grundflächenzahl von 0,27 und eine Geschossflächenzahl von 0,72 erreicht. Eine Planungsalternative mit einer größeren Flächeninanspruchnahme und dem Verzicht des Walderhalts widerspricht aber einer nachhaltigen städtebaulichen Planung und der Forderung nach einem flächensparsamen Bauen.

Bei Umsetzung der Planung wird im Plangebiet für das allgemeine Wohngebiet insgesamt eine Geschossflächenzahl von GFZ 1,17 erreicht. Die nach § 17 BauNVO zulässige Obergrenze für ein allgemeines Wohngebiet von GFZ 1,2 wird nicht überschritten. Die erreichbare zulässige Grundflächenzahl GRZ beträgt 0,45. Die moderate Überschreitung ergibt sich aus der Konzentration der Baufelder im südlichen und östlichen Bereichs des Grundstücks und der Festsetzung einer großen privaten Grünfläche, deren Flächenanteil nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden kann.

Die Nutzungsmaße (GFZ) in den einzelnen Baufeldern unterscheiden sich deutlich. Während auf dem Grundstück des privaten Bauträgers es zu keiner Überschreitung der Obergrenze kommt, kommt es im WA 1 zur Überschreitung der durch die Planung ermöglichten Geschossflächenzahl. Im Umfeld des Plangebiets ist das Buchgrundstück identisch mit dem Baugrundstück (zukünftig auch WA 3, WA 4 und WA 5). Im Gegensatz dazu umfasst die Baufläche der Wohnungsbaugesellschaft (WA 1) nur rd. 60 % der (Buch-)Grundstücksfläche. Eine Überschreitung der Obergrenze könnte vermieden werden, wenn im Plan statt der Festsetzungen privater Grün- und Waldfläche, die betreffenden Flächen dem Baugebiet (WA) zugeordnet und der grüne Charakter bzw. die kiefernbestandene Fläche durch Pflanzbindung gesichert werden. Die Geschossflächenzahl (GFZ) würde 0,93 betragen. Seitens der Berliner Forsten und der Naturschutzbehörde wurde geltend gemacht, dass die planerische Bindung der Flächen als Wald und Grünfläche erforderlich ist, um die Belange des Naturschutzes zu wahren. Dem wurde entsprochen. Durch die Planung wird im WA 1 eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,49 ermöglicht. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, um das zugrundeliegende Konzept realisieren zu können. Kompensiert wird das hohe Nutzungsmaß durch die Sicherung der Grünzonen mittels Festsetzung als „Wald“ und „private Parkanlage“, die zugleich auch ein identitätsstiftendes Merkmal zum angrenzenden Denkmalensemble bilden. Innerhalb der Bauflächen wird das hohe Nutzungsmaß durch Pflanzmaßnahmen (Freianlagenkonzept) und durch Dachbegrünung gemindert, um einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Die städtebauliche Planung, auch in Hinblick auf die festgesetzten Gebäudehöhen, führen nicht zu unzumutbaren Belästigungen für das Umfeld oder schränkt die Ausübung der Nutzung auf den benachbarten Grundstücken ein.

Verschattung WA 1

Geringere Tiefen der Abstandsflächen als in § 6 Abs. 5 BauOBln festgelegt sind, sind nicht Gegenstand der Planung. Anhand der festgesetzten Gebäudeoberkanten wurde die Einhaltung überprüft.

Die Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse beziehen sich auch auf Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten.

Die Anforderungen an die Besonnung richten sich nach DIN 5034, die jedoch empfehlenden Charakter hat. Danach gilt ein Wohnraum als ausreichend besonnt, wenn seine Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 Std. beträgt. Eine Wohnung gilt als ausreichend besonnt, wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. (DIN 5034, Teil 1)

Um beurteilen zu können, wie sich die geplanten Häuser auf die Wohn- und Lebenssituation der bestehenden Wohngebäude auswirken kann, wurde eine Belichtungsstudie plus ergänzender Alternativplanung angefertigt. (Die Studien wurden 2017 und 2018 angefertigt, zu dem Zeitpunkt waren der östliche Gebäudeteil von Baukörper 1.2 noch fünf- und der Baukörper 1.3 noch sechsgeschossig geplant.)

Die Belichtungsstudie belegt, dass zwischen den geplanten Gebäuden im WA 1 und den bestehenden Wohnhäusern keine unzumutbare Verschattungssituation erreicht wird. (Bewertungsmaßstab nach DIN 5034-1; Bewertungsmaßstab: Sonnenstand 21. März / 21. September).

Die von Anwohnern in diesem Zusammenhang vorgebrachte Wertminderung ist nur dann zu berücksichtigen, wenn sie die Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sind. Das wird durch das städtebauliche Konzept nicht ausgelöst. Die Verschattungsstudie zeigt hier keine erheblichen Beeinträchtigungen.

Das Konzept des Baugebiets WA 3 (hier Reihenhäuser) wurde überarbeitet. Geplant sind zweigeschossige Gebäude mit Dach (kein Vollgeschoss) und Tiefgarage mit einer Erdüberdeckung von 60 cm. Eine Gebäudehöhe (First rd. 11 m) und der geplante Gebäudeabstand zur Grundstücksgrenze (mind. 9 m) beachten das Abstandsflächenrecht gem. BauOBln. Das Plangebiet befindet sich nördlich bzw. nordwestlich der Einfamilienhäuser, sodass eine unzumutbare Verschattung nicht anzunehmen ist.

In einer bebauten Wohngebietslage ist es auch von den Nachbarn hinzunehmen, dass es durch rechtskonforme Bauvorhaben zu einer gewissen Verschattung des eigenen Grundstücks kommen kann.

E Berücksichtigung naturschutz- und umweltrechtlicher Belange

Anwohner des benachbarten Umfelds äußerten Befürchtungen, dass sich die Realisierung des Bauvorhabens negativ auf das lokale Klima und die Artenvielfalt im Gebiet auswirkt. Zudem werden nachteilige Auswirkungen der Planung auf das Ortsbild erwartet.

Klima / Luft

Das Gebiet gehört auf Grund seiner Siedlungsstruktur mit großen Grünanlagen (Friedhof, Stadtwald, Sportfeld), der geringen Bebauungsdichte und einer geringen verkehrsbedingten Luftbelastung zu dem bioklimatischen Komfortbereich mit lokaler Bedeutung.

Im Geltungsbereich selbst sorgt der hohe Grad der Vegetationsbedeckung für eine Kühlung und kleinklimatische Verbesserung.

Nachfolgende Abbildung 25 Klimamodell Berlin: Planungshinweise Stadtklima 2015 - Hauptkarte (Umweltatlas)

Nördlich des Plangebiets befinden sich die großen Sportanlagen, die als Kaltluftentstehungsgebiet während austauscharmer Wetterlagen die nächtliche Frischluftzufuhr bewirken. Sie haben für die Belüftung der Siedlungsgebiete eine wesentliche Funktion. Da der Wind (charakterisiert durch die Windgeschwindigkeit und Windrichtung) die Ausbreitung von Luftschadstoffen bestimmt, ist er bedeutsam für die lufthygienischen Verhältnisse. Im Plangebiet werden keine Verkehrsemissionen (insbesondere in den Nachtstunden) erzeugt, die sich als belastend auf die lufthygienische Situation auswirken. Auch emittierende Anlagen nach Bundesimmissionsschutzgesetz sind nicht Bestandteil der Planung.

Auf Grund der nächtlichen Abkühlung und des intensiven Luftaustausches sind günstige, also deutliche überdurchschnittliche Bedingungen vor allem über den mit Gras bewachsenen Grünflächen anzutreffen.

Abb. 26 Klimamodell Berlin: Bodennahes Windfeld und Kaltluftvolumenstrom 2015 (Umweltatlas), Geoportal Darstellung mit Leitbahnkorridoren

Der Abfluss der Kaltluft erfolgt über die anliegenden Straßen (Sven-Hedin-Str. und Plüschowstraße) sowie über den Friedhof und die unbebauten Flächen des Plangebiets.

Aufgrund der Nähe zu den kaltluftproduzierenden Flächen wird bei Umsetzung des Vorhabens ein nur sehr kleinräumiger Einfluss auf die bioklimatische Situation innerhalb des Plangebiets bleiben. Im Wesentlichen bleiben die durch die Bebauung verursachten Veränderungen lokal eng begrenzt, die die bioklimatische Situation im Bestand kaum beeinflussen werden.

Die Grünvernetzung der Grünareale mit den kaltluftproduzierenden Flächen des Sportplatzes nördlich des Geltungsbereichs und mit den wichtigen Leitkorridoren Friedhof und Plüschowstraße wird nicht beeinträchtigt.

Das Klimamodell Berlin (Planungshinweise Stadtklima 2015) stellt gegenwärtig die Fläche oberhalb der Planstraße a als Freifläche mit hoher Schutzwürdigkeit dar. Planungsrechtliche Eingriffe sollten daher unter Berücksichtigung der grundsätzlichen Klimafunktionen erfolgen.

Abb.26 a

Die schematische Darstellung Abb.26a ist nicht repräsentativ um eine Durchströmungssimulation nach Plandurchführung abzubilden. Sie soll aber zeigen, dass der Kaltluftabfluss zur Gestaltung der thermischen Situation in angrenzenden Siedlungsgebieten sich nicht wesentlich nachteilig verändern wird. Zur Verbesserung der Durchströmbarkeit zum westlich angrenzenden Siedlungsbereich trägt die Vernetzung zwischen den Grünflächen Friedhof / Plüschowstraße und den privaten Grünflächen durch die geplante offene Bauweise bei (WA 1 und WA 2) bei. Bedingt durch die Einhaltung von Abstandflächen ist der Freiflächenanteil zwischen den Neubauten (einschl. intensiv begrüntem TG-Dach) relativ hoch. Die Festsetzungen zur extensiven Begrünung der Gebäude und zur Erdüberdeckung von Tiefgaragen tragen zur Verbesserung der Verdunstungsrate bei.

Von Anwohnern wird eine Verlagerung des Bauvorhabens (hier WA 1) auf das Sportfeld („Zirkusfläche“) vorgeschlagen. Eine Bebauung auf dem Sportfeld („Zirkusfläche“) würde die Leistungsfähigkeit des Kaltluftentstehungsgebiets aber beeinträchtigen.

Die thermische Situation der Bestandsbebauung (Einfamilienhäuser) im Bereich Plüschowstraße / Fischerhüttenstraße wird weiterhin durch den Kaltluftabfluss vom Sportfeld über Plüschowstraße und die Frischluftzufuhr vom Friedhof beeinflusst. Hier sind keine negativen Auswirkungen in Bezug auf die geplante Gebäudezeile mit 140 m Länge (WA 3) zu erwarten.

Auf Grund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkungen des Vorhabens insgesamt als nicht erheblich einzuschätzen.

Orts- und Landschaftsbild

Durch die Überplanung der brachliegenden Fläche wird das Orts- und Landschaftsbild auf den bislang betriebsgärtnerisch genutzten Flächen vollständig neu geordnet. Die Begrünung der Bauflächen (Hausgärten, Vorgärten) sowie der Erhalt des Waldes und die geplante Parkanlage integrieren das Vorhaben in den Kontext des gartenstädtischen Siedlungsgebiets.

Allerdings wird sich mit dem Bau der Wohngebäude die räumlich-städtebauliche Situation grundlegend ändern. Insbesondere die Baudichte und die Gebäudehöhen im WA 1 heben sich vom Umfeld ab. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts ist das erforderlich. Eine „verunstaltende Wirkung“ auf das Ortsbild wird dadurch aber nicht begründet. Das straßenseitige Erscheinungsbild an der Sven-Hedin-Straße wird bestimmt durch die denkmalgeschützte Wohnanlage. Die Gestaltung (Struktur, Höhe, Fassade, Farbgebung) des an der Sven-Hedin-Straße geplanten Baukörpers ordnet sich dem unter.

Die Neubauten entlang der Plüschowstraße befinden sich im größeren Abstand zur Sven-Hedin-Straße, so dass straßenseitig keine Wirkung auf die Denkmalanlage wahrzunehmen ist.

Entlang der Plüschowstraße prägt der 4,50 m breite Vegetationsstreifen mit hohen Douglasien (Altbäumen) das Landschaftsbild und bildet zum öffentlichen Raum eine grüne Sichtbarriere.

Derzeit wird das Orts- und Landschaftsbild durch einen großen Baumbestand, Reste betriebsgärtnerischer Anpflanzungen, desolate Betriebs- und Nebengebäuden sowie ruderale Sukzessionsflächen geprägt.

Mit der Konzentration der überbaubaren Flächen auf den östlichen Grundstücksteil und der Gestaltung einer privaten Parkanlage unter Verwendung heimischer Bäume und Gehölze sowie mit dem Walderhalt soll das charakteristische Landschaftsbild gesichert werden. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes durch die geplante Wohnanlage wird nicht gesehen.

Boden

Gegenwärtig sind durch betriebliche Anlagen, Gebäude, Lager- und Verkehrsflächen rd. 34 % (13.315 m2) der Bodenfläche versiegelt. Bei Umsetzung der Planung wird der Anteil an der gesamt versiegelten Fläche auf ca. 52 % (rd. 20.070 m2) erhöht. Damit ist bei Planrealisierung im Vergleich zur Bestandssituation mit einer Zunahme von 6.755 m2 zu rechnen, die zu Beeinträchtigung der Bodenfunktion führen kann.

Im Sinne der Vermeidung und Verminderung der Beeinträchtigung werden im "Naturschutzfachlichen Gutachten“²⁷ zum Bebauungsplan 6-24 Maßnahmen, wie:

- Integration der wertvollen Quecken-Pionierfluren in die Freiraumplanung und Schaffung von artenreichen Wiesen unter Verwendung des gebietsheimischen Saatguts,

- Pflanzung von heimischen Sträuchern und Gehölzen,

- Erhalt der Bäume entlang der Plüschowstraße,

- Gärtnerische Anlage der Tiefgarage und Überdeckung mit 80 bzw. 60 cm Bodenaufbau,

- Reduzierung der Versiegelung,

- Erhalt des Waldes,

- Anlage von extensiver Dachbegrünung auf 70% aller flachgeneigten Dachflächen der Hauptanlagen im WA 1 und WA2,

- Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers über Flächenversickerung oder Mulden,

- Verwendung versickerungsfähiger Pflasterbeläge,

- Entsiegelung von versiegelten Flächen der Gärtnereinutzung im Bereich der geplanten Grünfläche

empfohlen, die in der Planung weitestgehend berücksichtigt werden. Allerdings kann der empfohlene Erhalt der Bäume 58, 59, 60, 61 auf Grund des städtebaulichen Konzepts nicht berücksichtigt werden. Der Verlust an Bäumen wird aber durch die geplanten Neupflanzungen gebietsheimischer und standortgerechter Gehölze in der Parkanlage sowie auf den Pflanzflächen der Wohngebiete nach Baumschutzverordnung ersetzt werden.

Weiterhin wird neben der erfolgten Festlegung der Quantität eine ergänzende Festsetzung zur Qualität der Dachbegrünung getroffen, um die negativen Auswirkungen des hohen Versiegelungsgrades des neuen Wohngebietes abzumindern und einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Je stärker die Substratauflage der Dächer gestaltet wird, desto mehr Wasser kann längerfristig zwischengespeichert werden. Neben den positiven kleinklimatischen und lufthygienischen Effekten für das gesamte Wohnumfeld können diese grünen Dächer die Gebäude kühlen und die Energieeffizienz der Gebäude erhöhen (vgl. u.a. Stadtentwicklungsplan Klima. Juni 2016). Aus diesen Gründen wird eine Substratschicht von mindestens 10 cm festgelegt. So kann auch das Artenspektrum für die Bepflanzung auf dem Dach deutlich erweitert und ein wertvoller, artenreicher Lebensraum geschaffen werden. Es sollte möglichst Saat- und Pflanzgut regionaler Herkunft gem. der empfohlenen Pflanzliste verwendet werden.

Die hohe Versieglungsrate ergibt sich insbesondere auch durch die Unterbringung einer großen Anzahl an Stellplätzen in Tiefgaragen. Negative Auswirkungen auf die naturschutzrechtlichen Belange können aber durch den geplanten Erdaufbau oberhalb der Decke und die gärtnerische Gestaltung dieser Fläche vermieden werden.

Pflanzen, Biotop

Der Bebauungsplan setzt eine große kiefernbestandene Fläche als Wald fest. Und auch in der geplanten privaten Parkfläche mit Kinderspielplatz können die bestehenden Vegetationsstrukturen weitgehend erhalten werden. An der südlichen Grenze des Plangebiets und auf dem Gelände der Kindertagesstätte werden wertvolle Bäume und Gehölze gesichert, die in besonderer Weise das Landschaftsbild prägen.

Besondere Bedeutung für die im Gebiet vorkommenden Arten (Vögel) haben die Bestandshecken an der südlichen Grundstücksgrenze und die Vegetationsfläche mit Altbäumen entlang der Plüschowstraße. Als Flugleitbahn für Fledermäuse sind die Baumreihe an der Plüschowstraße sowie der Waldsaumbereich von Bedeutung. Im Bebauungsplan wird der Erhalt der Flächen mittels Festsetzung gesichert.

Insbesondere in den geplanten Wohngebieten WA 1 und WA 2 ist bei Umsetzung der Planung mit der weitgehenden Beseitigung der vorhandenen Vegetationsstrukturen und Fällung der Bäume zu rechnen. (Teilweise Überbauung von wertvollen Biotopen, wie Quecken-Pionierfluren und die Grünlandbrachen sowie Verlust geschützter Bäume mit hoher Wertigkeit). Um negative Auswirkungen durch den Vegetationsverlust zu vermeiden, werden innerhalb der Baufelder Maßnahmen festgesetzt, die insbesondere verbreiteten und an das Leben in dicht bebauten Innenstadtbereichen angepasste Arten in den neu entstehenden Hausgärten und auf den extensiv mit blütenreichen Pflanzen begrünten Dachflächen Nahrungshabitate sowie neue Fortpflanzungs-und Ruhestätten finden lassen.

Die geplanten Wohngebiete werden durch Anpflanzungen strukturiert, die den Versiegelungsanteil reduzieren und ein starkes Aufheizen der Flächen in den warmen Monaten vermeiden. Dennoch kann es in diesen Baugebieten hinsichtlich der Zunahme an Bodenversieglung und den Verlust an Vegetationsflächen zu Beeinträchtigungen kommen. Der in der textlichen Festsetzung 18 geforderte Mindeststammumfang ist städtebaulich relevant, um einen Ersatz für den Verlust der geplanten Baumfällungen nach Baumschutzverordnung Berlin zu leisten. Mit der geplanten Pflanzung hochstämmiger Laubbäume erfolgt eine Orientierung an die im Landschaftsprogramm Berlin formulierten Ziele. Hierbei gehen nur mittelgroße und große Bäume ein. Für Neupflanzungen bei der Anlage der Grünanlagen sollen gebietstypische, standortheimische Arten gemäß empfohlener Pflanzliste verwendet werden.

Mit der Umsetzung des Freiflächenkonzepts, das eine 12.046 m2 große zusammenhängende Wald- und Grünfläche, Entsieglungsmaßnahmen und das Anpflanzen heimischer Baum- und Gehölzarten sichert, sowie auch der Sicherung einer dezentralen Versickerung des kompletten Niederschlagswassers im Plangebiet (Machbarkeitsstudie zur Niederschlagsversickerung, Büro FPB Januar 2017) lassen sich erhebliche negative Auswirkungen durch den Vegetationsverlust im Plangebiet insgesamt vermeiden.

Im städtebaulichen Vertrag verpflichten sich die Bauträger zur Umsetzung des Freiflächenkonzepts, das als Anlage 7a Vertragsbestandteil ist.

Im Bereich der geplanten Grünflächen sind umfangreiche Entsieglungsmaßnahmen geplant. Die Flächen sind anschließend als naturnahe Vegetationsfläche mit Bäumen und Gehölzen (Hecken) zu bepflanzen, wodurch Ersatzhabitate geschaffen werden. Auch die Pflanzflächen bzw. Gehölzstreifen innerhalb der Wohngebiete schaffen Lebensraum für die Tiere.

Zudem sind im nahen Umfeld des Plangebiets mit Stadtwald und Friedhof zumutbare Ausweichplätze vorhanden, die zu keinen oder geringeren Beeinträchtigungen der relevanten Arten führen und keine Verschlechterung des günstigen Erhaltungszustandes der Population der Arten erwarten lassen.

Fauna, Avifauna

Die Beachtung artenschutzrechtlicher Handlungsverbote ist bereits im Verfahren der Planaufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Es muss festgestellt werden, ob im Untersuchungsgebiet wildlebenden Tiere und Pflanzen besonders und streng geschützter Arten vorkommen. Für diese Arten enthält § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes besondere Schutzanforderungen.

Demzufolge wurde der Bestand (Fauna) im Plangebiet im Rahmen von zwei artenschutzrechtlichen Fachbeiträgen untersucht, dabei wurden die Arten(gruppen) Brutvögel, Fledermäuse und Zauneidechsen erfasst.

Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans wurde für die einzelnen Arten geprüft, ob der Realisierung des Vorhabens möglicherweise unüberwindliche artenschutzrechtliche Verbotstatbestände entgegenstehen könnten.

Die Nutzung des Plangebietes als Fortpflanzungsstätte von streng geschützten Arten des Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie sowie Arten der Roten Liste der Brutvögel Berlins (WITT & STEIOF 2013) wird wegen der Lage des Plangebietes ausgeschlossen. Der in Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie aufgenommene Neuntöter wurde 2011 als Durchzügler nachgewiesen. 2017 erfolgte kein Nachweis der Art.

Insbesondere wurde durch die Fachbeiträge die Frage nach möglichen Verstößen gegen das besondere Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) geklärt und mit welchen Maßnahmen diese vermeidbar sind.

Innerhalb des Plangebietes wurden im Untersuchungsjahr 2017 29 Arten, davon 24 als Brutvögel nachgewiesen. Eine Auflistung aller festgestellten Arten enthält das faunistische Fachgutachten.

Im Plangebiet dominieren Busch- und Baumbrüter. Die vorhandenen Gehölze bieten den Arten geeignete Ansiedlungs- bzw. Brutmöglichkeiten.

Eine Vermeidung von Verstößen gegen das Tötungsverbot ist durch eine Bauzeitenbeschränkung möglich. Bei freibrütenden Arten erlischt der Schutz der Niststätte grundsätzlich mit Ende des Brutgeschehens. Für diese Arten ist davon auszugehen, dass sich bei einer Bebauung im Plangebiet in der unmittelbaren Umgebung (Friedhof, Stadtwald) Ausweichhabitate neu bilden oder dass eine Ansiedlung nach einer Habitat Veränderung möglich ist. Bei Nischen und Höhlenbrütern besteht der Schutz der Niststätte ganzjährig. Auch bei einer Neubebauung kann ein großer Teil der kartierten Niststätten erhalten werden. Zudem regelt der städtebauliche Vertrag Ersatzmaßnahmen bei Verlust (Anbringen von Nesthilfen).

Vorhandene Altbäume mit Baumhöhlen ermöglichen verschiedenen Höhlen- und Nischenbrütern eine Ansiedlung. Insbesondere dicht bebauten Innenstadtbereichen angepasste Arten werden in den neu geplanten Pflanzflächen innerhalb der Baugebiete und auf den extensiv mit blütenreichen Pflanzen begrünten Dachflächen (WA 1 und WA 2) Nahrungshabitate sowie neue Fortpflanzungs-und Ruhestätten finden.

Fledermaus

Es wurden keine Nachweise bzw. Hinweise auf das Vorhandensein eines Fledermausquartieres gefunden. In den Kiefern im Westen des Grundstücks sind wenige Baumhöhlen vorhanden, die jederzeit als Fledermausquartier genutzt werden können.

An den vorhandenen Gebäuden, außer den verglasten Gewächshäusern, befinden sich geeignete Strukturen für Fledermausquartiere, wie Fugen, Spalten u. ä., die ebenfalls jederzeit genutzt werden können. Diese Gebäude weisen Vandalismusschäden auf, so dass durch die entstandenen Öffnungen jederzeit Fledermäuse einfliegen und diese als Quartier nutzen können.

Drei Arten, Großer Abendsegler Nyctalus noctula, Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus, Breitflügelfledermaus Eptesicus serotinus, nutzten das Plangebiet als Nahrungsgebiet.

Zauneidechse

Es konnte kein Nachweis für ein Vorkommen dieser streng geschützten Art erbracht werden.

Im Ergebnis der Überprüfung wurde festgestellt, dass dem Bebauungsplan keine unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Drohende Verbotstatbestände können abgewendet werden bzw. eine Ausnahme kann vorbereitet werden.

Dazu wurden im städtebaulichen Vertrag folgende artenschutzrechtlichen Maßnahmen aufgenommen, die im Rahmen einer ökologischen Bauüberwachung durch eine fachkundige Person zu dokumentieren sind:

• vor Abriss oder Umgestaltung der Gebäude und Baumfällungen Suche nach dauerhaft geschützten Lebensstätten von Vögeln und Fledermäusen
• Antrag auf Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG im Falle der Beeinträchtigung von Lebensstätten
• Anbringen von Niststätten an Bäumen in Abhängigkeit der Betroffenheit von Nestern für Bachstelze, Blaumeise, Buntspecht, Gartenrotzschwanz, Hausrotschwanz, Haussperling, Haubenmeise, Kohlmeise, und Star
• Keine Maßnahmen an Gebäuden und Bäumen in der Fortpflanzungszeit zwischen 01. März und 30. September

Nachhaltigkeitsziele des Bezirks

Die Zielsetzung des Bebauungsplans 6–24 entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung. Den Nachhaltigkeitszielen wird u.a. durch die Nachnutzung einer brachgefallenen Fläche entsprochen. Es wird ein Wohnungsbaustandort entwickelt und gleichzeitig eine zusammenhängende Grünfläche erhalten. Durch Wiedernutzung von bereits versiegelten Flächen und einer angemessenen städtebaulichen Dichte wird der Maßgabe eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nachgekommen und bezahlbarer Wohnraum geschaffen. Die Durchgrünung des Quartiers wird mit einem Freianlagenkonzept, das die naturräumlichen Gegebenheiten einbezieht und weiterentwickelt, qualifiziert und im Zusammenhang mit vorgesehenen Grünordnungsmaßnahmen und lokaler Niederschlagsversickerung die Vorkehrung für an den Klimawandel angepasste Strukturen geschaffen. Durch die

• Wiedernutzung von Bauland im Bestand (Brach- und Konversionsflächen) durch Flächenrecycling; sparsamer Umgang mit Grund und Boden durch bauliche Verdichtung und Nutzungsmischung,
• ökologisch verträgliche Steuerung von Baulandangebot durch Innenentwicklung,
• Erhaltung und Vernetzung zusammenhängender Grünflächen, die entweder hohe klimatische, ökologische oder ortsbildprägende Funktionen haben. Sicherung von begrünten Blockinnenbereichen,
• Entwicklung und Sicherung von Infrastruktur für Familien-, alters- und behindertengerechtes Wohnen: Schaffung von bezahlbaren Wohnmöglichkeiten für Familien, ältere und behinderte Menschen im Bezirk, die gerne in ihrem Kiez bleiben möchten,
• Schaffung von an den Klimawandel angepassten Strukturen und Gebäuden: Dichte, Ausrichtung, Durchlüftung, Rückstrahlung, Niederschlagsversickerung, Durchgrünung, Verschattung,
• Nutzung der bezirklichen Wohnungsbaupotenzialflächen im Interesse der Innenentwicklung

werden die Ziele in der Planung berücksichtigt.

F Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB

Ein Bebauungsplan der „Innenentwicklung“ darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine Größe der Grundfläche gem. § 19 (2) BauNVO von insgesamt weniger als 20.000 Quadratmetern festgesetzt wird (§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB). Dem wird im Plangebiet entsprochen. Die Größe der Grundfläche gem. § 19 (2) BauNVO beträgt 10.192 m2 (WA: 9.592 m2, Gemeinbedarfsfläche: 600 m2). Hierbei sind die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne mitzurechnen, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden.

Die Frage, ob bei Eingriffen in die Natur und Landschaft ein Ausgleich erforderlich ist, wurde zu Verfahrensbeginn geprüft. Zu den betreffenden Schutzgütern des Naturhaushalts und anderen umweltrelevanten Belangen (Gesundheit, Orts- und Landschaftsbild) wurden fachgutachterliche Untersuchungen durchgeführt, deren Ergebnis und Empfehlungen in der Planung berücksichtigt werden, um einen Abwägungsausfall /ein Abwägungsdefizit zu vermeiden. Informationen, die Anlass zur Durchführung einer Umweltprüfung geben oder Anhaltspunkte für Verstöße gegen artenschutzrechtliche Verbote oder eine Beeinträchtigung eines Flora-Fauna-Habitats oder von Vogelschutzgebieten lieferten, und im Rahmen des Abwägungsprozesses eine Ausgleichsbilanzierung erfordern, liegen nicht vor.

Die Wiedernutzung von aufgegebenen Gewerbebrachen stellt ein wesentliches Moment einer nachhaltigen Stadtentwicklung dar. Bedeutsamer Aspekt dieser Entwicklung ist die Innenentwicklung zur Schaffung von Wohnraum.

Das Bebauungsplanverfahren für die Wiedernutzbarmachung der Flächen soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) durchgeführt werden. Die im § 13a Abs. 1 BauGB aufgeführten Voraussetzungen wurden geprüft und Belange des Naturschutzes (insbesondere Flora und Fauna) untersucht.

Ausgangsbedingungen:

• Geplant ist eine zulässige Grundfläche (i.S. des § 19 Abs.2 BauNVO, einschließlich Gemeinbedarfsfläche) von 10.192 m2 < 20.000 m2;
• mit der Umsetzung der Planung wird kein UVP –pflichtiges Vorhaben ermöglicht;
• die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes werden nicht berührt;
• Arten / Vögel der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-Richtlinie), rote Liste sind nicht betroffen (Untersuchungsbericht Fauna vom September 2017).

Der Begriff der Innenentwicklung i. S. des § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB bezieht sich auch auf „Außenbereiche im Innenbereich“ und damit auf Flächen, die von baulicher Nutzung umgeben sind und somit innerhalb eines Siedlungszusammenhang liegen, deren Bebaubarkeit aber sich aus § 34 BauGB ergebenden Gründe nicht gegeben ist. (Ernst, Zinkahn, Bielenberg, Krautzberger: BauGB Kommentar 2016, Band II, § 13 a Rn. 27). Da die Anwendungsvoraussetzungen erfüllt werden, kommt auch die größere Grünfläche für die Anwendung des § 13a BauGB in Betracht.

Planungsrechtlich ist das Grundstück dem Außenbereich zuzuordnen, dennoch besteht ein räumlicher Siedlungszusammenhang zum Ortsteil Zehlendorf. Mit dem Bebauungsplanverfahren 6-24 sollen Flächen die brachgefallen sind (ehemalige Bezirksgärtnerei), einer neuen Nutzung zugeführt werden. Auch wenn die Flächen dem „Außenbereich“ zuzuordnen sind, dienten diese bisher nicht als Grün- und Erholungsfläche, sondern standen einer gärtnerischen, betrieblichen Nutzung zur Verfügung. Das schließt den Bau von Gewächshäusern und betriebliche Anlagen (z.B. Tanklager) sowie die Versiegelung von Hof-, Verkehrs- und Lagerflächen ein (Bestandsversiegelung 13.493 m2, Naturschutzfachliches Gutachten). Die bisher vorhandenen und bebauten Flächen prägen den Siedlungsbereich mit.

Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Ortsteils Zehlendorf, die Bebauung der Flächen ist somit der Siedlungsentwicklung und somit der Innenentwicklung zuzuordnen. (Siedlungszusammenhang zu den Wohnbauflächen des unmittelbaren Umfelds Hartmannsweilerweg, Sven-Hedin-Straße, Fischerhüttenstraße, Onkel-Tom-Straße). Die östlich angrenzende Plüschowstraße bildet eine räumliche Abgrenzung zum Grünzug Stadtwäldchen / Friedhof /Sportanlagen.

Abb. 27 Das Plangebiet gehört zum Ortsteil Zehlendorf und ist rd. 800 m vom Zentrum Zehlendorf entfernt;

Um die Auswirkungen der Planung in Bezug auf die Bodenversiegelung zu prüfen, wurde alle Flächen ohne natürlichen Bodenanschluss im Plangebiet ermittelt–dazu gehören neben Haupt- und Nebenanlagen, alle versiegelten bzw. teilversiegelten Hof- Wege-, Spielplatz- und Verkehrsflächen. Die gesamtversiegelte Bodenfläche beträgt 20.070 m2. Die Bewertung und Ermittlung ist in der tabellarischen Flächenzusammenstellung des „Naturschutzfachlichen Gutachtens“ enthalten.

Bei der Wahl des Verfahrens wurde berücksichtigt, dass keine anderen Bebauungspläne der Innenentwicklung, die mit dem Bebauungsplan – alternativ - in einem engen sachlichen und zeitlichen bzw. engem räumlichen Zusammenhang stehen, aufgestellt werden und sich hier nicht kumulierend gem. § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB auswirken.

G Abgrenzung Innenbereich - Außenbereich

Nach Ansicht der Bürger ist das Plangebiet komplett dem Außenbereich zuzuordnen.

Die Begriffe „Innenbereich - Außenbereich“ sind unbestimmte Rechtsbegriffe für die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. Soll ein Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten / vorhabenbezogenen Bebauungsplans verwirklicht werden, ist für dessen planungsrechtliche Zulässigkeit von entscheidender Bedeutung, ob sich das zu bebauende Grundstück im (sonstigen) Innenbereich gemäß § 34 BauGB oder im sogenannten Außenbereich (§ 35 BauGB) befindet, da der Außenbereich im Regelfall nicht bebaut werden darf, während der Innenbereich grundsätzlich immer Bauland darstellt.

In dem Urteil BVerwG 19.09.1986 - 4 C 15/84 hat das Bundesverwaltungsgericht zu den Voraussetzungen eines Bebauungszusammenhangs Stellung genommen: Ausschlaggebend für die Annahme eines Bebauungszusammenhangs ist, inwieweit die Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Hierfür kommt es unabhängig von vorhandenen Baulücken auf die Verkehrsauffassung und den Einzelfall an.

Zur Klärung der Abgrenzung des Innen- und Außenbereichsgebiets haben das Stadtplanungsamt und das Referat II C der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 29.08.2016 eine gemeinsame Ortsbesichtigung durchgeführt.

Auf dem Grundstück selbst befinden sich je seitlich der Zufahrt die ehemalige Gärtnervilla (Fischerhüttenstraße 39/39a) und das später errichtete Wirtschaftsgebäude (Fischerhüttenstraße 41/43). Rückseitig sind diverse Lager- bzw. weitere Wirtschaftsgebäude und Ergänzungsbauten vorhanden, die einen Wirtschaftshof definieren und das Siedlungsbild mitprägen. Daran anschließend befindet sich eine großflächige Gewächshausanlage, die insgesamt fünf Baukörper umfasst. Der nördliche Teil des Grundstücks ist bis zur Sven-Hedin-Straße bzw. bis zur östlich angrenzenden Plüschowstraße – neben wenigen Schuppen bzw. Unterständen – unbebaut; die weitläufige Grünbrache ist vor allem durch Wiesen, Baumgruppen und gärtnerische Anpflanzungen (Beete, Thujen Hecken) gekennzeichnet.

Ob ein Grundstück im Bebauungszusammenhang liegt, ist nicht ausschließlich danach zu beurteilen, ob es von Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des Zusammenhangs bildet.

Für die Fläche mit den Betriebs- und Nebengebäuden, die straßenseitig und entlang der westlichen Grundstücksgrenze angeordnet sind, wird ein Gebietszusammenhang bejaht. Da diese Flächen neben landwirtschaftlichen oder erwerbsgärtnerischen Zwecken auch dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen können, sind sie für den Bebauungszusammenhang maßstabsbildend. Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich kann unregelmäßig verlaufen. (Abb. 2 der Begründung)

H Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan (FNP)

Im überwiegenden Teil des Plangebiets sind die geplanten Festsetzungen gegenwärtig aus der Darstellung im FNP nicht entwicklungsfähig.

Die Entwicklungsfähigkeit besteht gegenwärtig für die Wohnbebauung nur im Süden an der Fischerhüttenstraße, die im FNP als Wohnbauflächen W4 dargestellt ist.

Da die Anwendungsvoraussetzungen für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, wird das beschleunigte Verfahren ohne Umweltbericht angewendet. Denn nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 kann ein von den Darstellungen des FNP abweichender Bebauungsplan aufgestellt werden, bevor der FNP geändert oder ergänzt ist. Voraussetzung ist jedoch (nach Abs. 2 Nr. 2 Teilsatz 2), dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht beeinträchtigt wird. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird durch die geplanten Festsetzungen nicht beeinträchtigt. Für die Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung gelten die Regelungen des Abschnitts B Nummer 3 der AV FNP.

Die Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung ist für die Fläche des Plangebietes erforderlich, die im FNP als Grünfläche dargestellt ist. Beabsichtigt ist eine Darstellung als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8).

Von der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen werden die Planungsziele befürwortet.

I Grundwassersituation

Es wird befürchtet, dass bei Umsetzung der Planung steigendes Grundwasser auftritt, was Bauschäden an ihren Gebäuden verursacht.

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf (Umweltamt) hat 2000 für das Plangebiet eine Boden-/Altlastenuntersuchung durchführen lassen, deren Ergebnisbericht im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung öffentlich ausgelegen hat bzw. im Internet auf den Seiten des Stadtplanungsamtes angesehen werden konnte. Das Plangebiet befindet sich in einem hydraulischen Entlastungsgebiet. Die Grundwasserverhältnisse sind ungespannt. Der Flurabstand zum Grundwasser beträgt im Plangebiet ca. 10 m. Eine temporäre Wasservorhaltung für die Ausführungen von Tiefgaragen ist auf Grund des Flurabstandes nicht erforderlich. Allerdings kann witterungsabhängig ein zeitweises Auftreten von Schichtenwasser infolge lokaler schwachbindiger bis bindiger Böden nicht ausgeschlossen werden. Untersuchungen im Plangebiet haben bisher hierzu nichts feststellen können. Im weiteren Verfahren wurde die Untersuchung des Baugrunds in Bezug auf die Boden- und Grundwasserverhältnisse bei Ausführung der Gebäude ergänzt, um Bauschäden zu vermeiden. Das schließt die Gebäude auf den benachbarten Baugrundstücken ein.

Nach den Aussagen der Gutachter wird nach dem derzeitigen Stand der Technik die Qualität der Bestandsgebäude hinsichtlich Wasser und Feuchtigkeit in den Kellerräumen durch die geplante Bebauung nicht negativ beeinträchtigt. Das neue Bauvorhaben wird losgelöst vom Grundwassergeschehen errichtet und bestehen. Vor Beginn der Baumaßnahme im WA 1 wird die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens an den benachbarten Straßen bzw. Gebäuden in unmittelbarer Umgebung des Baugeländes empfohlen.

K Rücksichtnahmegebot Friedhof

Anwohner befürchten, dass durch die Neumieter die Totenruhe auf dem benachbarten Friedhof gestört wird.

Zu den Grünflächen zählen nicht nur Parks, Sport- und Freizeitstätten, sondern auch Friedhöfe. Grünflächen sind Räume für Erholung und Entspannung, sie erhöhen dadurch die Lebensqualität in Siedlungsgebieten und verbessern das Stadtklima. Der Zusammenhang zwischen der Nähe einer angrenzenden Wohnbebauung zu einem Friedhof und dessen Nutzung für Freizeit- und Erholungszwecke ist eindeutig festgestellt. Das bestehende Konfliktpotenzial zwischen Freizeit- und Erholungsnutzungen auf Friedhöfen mit der bestimmungsgemäßen Bestattungsnutzung kann durch Verhaltensregeln (gut sichtbar im Eingangsbereich) aber vermieden werden.

Zudem befinden sich die Spiel- und Erholungsflächen im westlichen Grundstücksteil des Plangebiets, wobei der für diese Flächen typische Geräuschpegel durch die Stellung der Gebäude im Plangebiet abgeschirmt wird. Das Rücksichtnahmegebot gegenüber Besuchern der Friedhofsanlage wird somit gewahrt. Die benachbarten Sportanlagen und der Straßenlärm bilden hier ein weitaus größeres Störpotenzial.

Zu weiteren Einwendungen und Hinweise der Bürger wird im Abschnitt V planungsrechtlich Stellung genommen.

Öffentliche Belange

Die Hinweise der Ämter sind redaktionell in die Begründung eingeflossen und wurden in den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs berücksichtigt bzw. wurden in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Im Abschnitt IV Verfahren wird im Einzelnen dazu planungsrechtlich Stellung genommen.

Planüberlegungen, die Parkfläche den Wohngebieten als Erholungsfläche zuzuordnen und den grünen Charakter der Fläche durch Pflanzbindungen zu sichern, wurden zu Gunsten der Festsetzung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ aufgegeben. Die Festsetzung als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ wurde von den Naturschutzämtern begrüßt. Die Aussagen des Freianlagenkonzeptes sowie die Pflanzliste zur Empfehlung von gebietsheimischen Gehölzen werden als ausreichend gesehen.

Der städtebauliche Vertrag wurde am 27.07.2018 von der Bezirksbürgermeisterin Frau Richter-Kotowski unterzeichnet. (Vertrag ohne notarielle Beglaubigung, Vertragspartner ABG- Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co. Objekt Fischerhütten-straße KG - und die Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE haben am 24./ 26.07.2018 unterzeichnet.)

Das Vertragsgebiet umfasst die Flächen der Flurstücke 1295, 1297, 1455/16, 1456/16, 1294, 1296, 92 und 598. (Abbildung 10, Vertragsgebiet)

Nicht zum Vertragsgebiet gehören die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A (WA 5) und die öffentlichen Verkehrsflächen. Die ehemalige Gärtnervilla wurde nach Verkauf und der Erteilung einer Baugenehmigung (2013) bereits zu einem Doppelhaus umgebaut. Zu dem Zeitpunkt erfolgte die planungsrechtliche Beurteilung auf der Grundlage des § 34 BauGB (Einfügen in die nähere Umgebung). Aus diesem Grund enthält der Bebauungsplan für das Nutzungsmaß im Baufeld WA 5 nur bestandssichernde Festsetzungen.

Die Bauträger beabsichtigen, im Vertragsgebiet ein Wohnungsbauvorhaben zu entwickeln und zu errichten sowie die in diesem Zusammenhang entstehenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gemeinsam zu erfüllen. Zur Umsetzung des Vorhabens haben beide Bauträger eine private Projektentwicklungsvereinbarung abgeschlossen, in der sie sich gegenseitig u.a. zur Übernahme von Infrastrukturmaßnahmen für die Realisierung des Vorhabens verpflichteten. Beide Projektträger haben sich einverstanden erklärt, das Vorhaben auf der Grundlage des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ durchzuführen. Dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung liegt die Berechnung aus dem Berliner Tool zur Angemessenheitsprüfung zu Grunde.

Der städtebauliche Vertrag, der vor dem 31.7.2018 unterzeichnet wurde, ist noch nach den alten Bedingungen des sogenannten kooperativen Baulandmodells geschlossen worden. Diese sahen einen geringeren Anteil mietpreisgebundener Wohnungen vor (25% der Wohneinheiten).

Auf Grund der im Bebauungsplanentwurf vorgenommenen Änderungen nach der öffentlichen Auslegung war es erforderlich den städtebaulichen Vertrag anzupassen. Die Reduzierung der Geschossfläche um rd. 1.200 m2 auf insgesamt 22.245 m2 Geschossfläche (mehrgeschossiger Wohnungsbau) ergab zum einen drei Sozialwohnungen weniger und auch die erforderlichen Kita-Plätze reduzieren sich um einen Platz.

Darüber hinaus wurde der städtebauliche Vertrag um die Verpflichtung der Bauträger ergänzt, die Gebäude mit einer hohen Albedo auszuführen (Helligkeit der Fassade; je heller der Farbton ist, desto größer ist die Albedo). Eine wichtige Folge ist, dass an heißen Tagen mehr von der einfallenden Sonnenstrahlung reflektiert wird, und die Erwärmung des Baukörpers gemindert wird.

Zudem wurde der Anlage 2 des Vertrags–städtebauliches Konzept- eine Verpflichtungserklärung beigefügt, die eine verbindliche Bestätigung der Bauherren zur Herstellung der Tiefgaragenstellplätze und der städtebaulichen Ausführung, insbesondere zur Dachgestaltung beinhaltet.

Die nachträglichen Vereinbarungen wurden im April und Mai 2020 von der Bezirksbürgermeisterin und den Bauträgern unterzeichnet

Der städtebauliche Vertrag gem. § 11 BauGB enthält insbesondere Verpflichtungen:

• zur Übernahme der Planungs- und Gutachterkosten,
• zur Realisierung von 55 sozial geförderten Wohnungen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 (bezogen auf das Plangebiet entspricht dem festgesetzten 25%-gien Anteil an mietpreis- und belegungsgebundener Geschossfläche),
• zur Verpflichtung des Bauträgers ABG zur Errichtung einer Kindertagesstätte, in der der sich aus dem Plangebiet ergebende Bedarf von 21 Kitaplätzen dauerhaft gesichert wird (der Projektträger plant mit insgesamt 50 Plätzen),
• zur zeitlichen und inhaltlichen Durchführungsverpflichtung beider Bauträger für die gemeinsame Erschließung (private Verkehrsfläche) sowie deren Unterhaltung und Verkehrssicherung,
• zur Übernahme der Kosten für die Anlage, Verwaltung, den Betrieb, die Unterhaltung sowie die Verkehrssicherung für die im Bebauungsplan als Fläche a gesicherte Verkehrsfläche zu Gunsten der Allgemeinheit,
• zur Umsetzung erforderlicher artenschutzrechtlicher Ersatzmaßnahmen (Nistmöglichkeiten) und Sicherung einer ökologischen Baubegleitung durch einen Sachverständigen,
• zur Herstellung der Erschließung für die Kita,
• zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts gem. Anlage 2 des Vertrags, insbesondere der Verpflichtung die vorgesehenen Flachdachflächen extensiv zu begrünen,
• Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen in zwei Tiefgaragen.

Weiterhin werden im städtebaulichen Vertrag projektbezogene Ausführungen zum städtebaulichen Konzept und Freianlagenplan bestimmt (Gestaltung), die Umsetzung des Bodensanierungs- und Versickerungskonzeptes sowie die Gestaltung der Erschließungsanlagen u.a. Im Falle der Veräußerung von Teilen des Baugrundstücks sind die Vertragsgegenstände auf den jeweiligen Rechtsnachfolger zu übertragen.