Planungsdokumente: Stage-Test 6-001

(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Auf der privaten Verkehrsfläche a wird ein Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt (textliche Festsetzung 26), wodurch eine erforderliche Erschließung der Kindertagesstätte öffentlich -rechtlich sichergestellt wird (Baulast). Unter Berücksichtigung der Belange des Eigentümers, wurde Einvernehmen darüber, erzielt die Erschließung öffentlich zu sichern und nicht nur einem eingeschränkten Personenkreis zu ermöglichen. Somit ist eine Durchfahrung des neuen Gebiets möglich und eine bessere Erschließung insgesamt gewährleistet. Entsprechende Dienstbarkeiten wurden inzwischen eingetragen.

Im städtebaulichen Vertrag haben sich beide Bauträger verpflichtet, rechtlich sicherzustellen, dass die gemäß Bebauungsplan zur Erschließung erforderliche private Verkehrsfläche im Sinne von § 30 Baugesetzbuch und § 4 Absatz 1 Bauordnung Berlin genutzt werden können. Hierzu wird auf den privaten Verkehrsflächen eine rechtliche Sicherung (Baulast) zu Gunsten der Anwohner und Besucher der allgemeinen Wohngebiete WA 1, WA 2, WA 3 und WA 4 sowie für Rettungsfahrzeuge (Feuerwehr, Krankenwagen) und Versorgungsfahrzeuge (Müllabfuhr, Möbelwagen) festgesetzt (textliche Festsetzung 27). Die Bauträger dieser Nutzergemeinschaft verpflichten sich im städtebaulichen Vertrag, die gemeinsame Benutzung (Privatstraße), Verwaltung, Er- und Unterhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht zu gewährleisten. Die Erfüllung dieser Verpflichtungen ist durch die Bauträger vor Baubeginn der privaten Erschließung gegenüber Berlin nachzuweisen.

Auf den privaten Verkehrsflächen a und b sind zugunsten der Versorgungsträger beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch vorzusehen. Zu diesem Zweck werden in den privaten Verkehrsflächen im Bebauungsplanentwurf Leitungsrechte aufgenommen (textliche Festsetzung 28).

Die in der Waldfläche gelegene und bis auf weiteres zur Entwässerung des Hartmannsweilerweges benötigte Sickermulde (unversiegelte Bodenfläche, Fläche B) wird mit einem Nutzungsrecht zu Gunsten des zuständigen Versorgungsträgers festgesetzt (textliche Festsetzung 29). Es ist eine Dienstbarkeit für das Regenwasserauslaufbauwerk mit Regenwasserleitung zugunsten der Berliner Wasser Betriebe (BWB) erforderlich. Es ist eine weitere Dienstbarkeit für die Sickermulde zugunsten des Landes Berlin/ Straßenbaulastträger erforderlich. Als Grundlage für die Dienstbarkeiten muss eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Sickermulde vorliegen. Der Antrag auf eine wasserrechtliche Erlaubnis wird voraussichtlich vom Straßen- und Grünflächenamte gestellt werden. Es ist eine Umzäunung der Sickermulde erforderlich (wird von ABG/ HOWOGE hergestellt). Wartung- und Pflege sollen von dem Begünstigten der jeweiligen Dienstbarkeit übernommen werden. Die Dienstbarkeiten werden voraussichtlich mit der Eigentumsumschreibung eingetragen. Die Abstimmungen dazu laufen. Somit bereitet der B-Plan die nachgeordnete Sicherung durch privatrechtliche Vereinbarungen (Eintragung von Dienstbarkeiten) vor und sorgt für eine Konfliktlösung. Diese muss nicht abschließend im B-Planverfahren erfolgen. Vielmehr werden Lösungsvarianten offengehalten und die Unternehmensträger bzw. Eigentümer nicht unzumutbar eingeschränkt. Durch die Regelungen im Städtebaulichen Vertrag signalisieren auch die Grundstückseigentümer bereits ihren Willen zur Lösungsfindung.

(Rechtsgrundlage § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs.1 AGBauGB)

a) Einfriedung

Mit der Änderung der Berliner Bauordnung 2006 sind an den straßenseitigen Grundstücksgrenzen bis zu 2,0 m hohe, geschlossene Einfriedungen (Mauer, Holzflechtzaun) verfahrensfrei. Der Planentwurf wird um eine textliche Festsetzung der Regelung zur straßenseitigen Einfriedung erweitert, wobei die Gestaltungsanforderungen sich auf eine blickoffene Ausführung zur Wahrnehmung des charakteristischen Vorgartengrüns beschränken sollen (textliche Festsetzung 30).

Das Wohnumfeld ist geprägt durch private Grünflächen und begrünte Vorgärten, die das optische Erscheinungsbild der Straße prägen. Diese Vorgärten sind von der Straße erlebbar und verbessern die dortige Aufenthaltsqualität, so dass der Einfluss der öffentlichen Verkehrsflächen (Fischerhüttenstraße und Sven-Hedin-Straße) kaum wahrnehmbar ist. Ziel des Bebauungsplans ist, dieses einheitliche Straßenbild nicht durch festungsartige Einfriedungen zu stören. Die damit verbundenen Belastungen gegenüber dem Eigentümer sind der Sache nach nur marginal.

Darüber hinaus befinden sich angrenzend und in näherer Umgebung verschiedene denkmalgeschützte Bereiche, wie u.a. in Kapitel 2.7. Denkmalschutz bereits dargelegt. Diesen gilt es entsprechend Rechnung zu tragen.

Die Festsetzung bezieht sich ausschließlich auf die öffentlichen Straßen und stellt damit bereits eine differenzierte Bewertung des Regelungserfordernisses unter Beweis. Für die von der Festsetzung betroffenen Grundstücke kann folgendes festgestellt werden:

In der Abwägung tritt für den Bezirk der Belang des Lärmschutzes in diesem Fall hinter den Belang des Ortsbildes mit seinen spezifischen örtlichen Gegebenheiten zurück.

Laut Schallimmissionsplan Tag für den Prognoseplanfall (ALB, Schalltechnische Untersuchung) liegen in den Vorgärten in 2 m Höhe an der Fischerhüttenstraße Pegel zwischen 60 und 63 dB vor, an der Sven-Hedin-Straße Pegel zwischen 56 und 60 dB. Im Land Berlin wird laut Lärmleitfaden für die Bauleitplanung ein Beurteilungspegel von 65 dB(A) / 2m Höhe in der Bauleitplanung als oberer Schwellenwert zugrunde gelegt, ab dessen Überschreitung im Bebauungsplan Maßnahmen zum Schutz der dem Wohnen unmittelbar zugeordneten Außenwohnbereichen (z. B. Balkone, Terrassen, Loggien) getroffen werden sollen.

Eine lärmabschirmende Wirkung ist somit nicht erforderlich. Eine undurchsichtige straßenseitige Grundstückseinfriedung würde hingegen die mit der Festsetzung der offenen Bauweise beabsichtigte Gestaltung des Straßen-, Orts- und Landschaftsbildes stören. Eine solche Ausführung stellt einen Dissens zum beabsichtigten Planungsziel dar, eine hohe Aufenthaltsqualität im Straßenraum mit seinem alleeartigen Baumbestand und dem für die Grundstücke im Plangebiet charakteristischen Vorgartengrün zu sichern. Als offen und durchsichtig werden solche Einfriedungen empfunden, die luft- und lichtdurchlässig sind. Es soll daher auch vermieden werden, dass transparente Einfriedungen, wie z.B. Glaswände errichtet werden. Eine Begrenzung der Höhe straßenseitiger Einfriedungen wird hier für notwendig gehalten, um eine Abschottung von Grundstücken im Planungsgebiet zu verhindern. Aufgrund dessen enthält der Planentwurf eine gestalterische Festsetzung der Reglung zu Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen. § 12 Abs. 1 AG BauGB ermächtigt, gestalterische Anforderungen an bauliche Anlagen im Bebauungsplan festzusetzen. Straßenseitige Einfriedungen prägen den öffentlichen Raum eines Wohngebiets im besonderen Maße. Die erhaltenswerte Stadtgestalt in der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße soll nicht durch Einfriedungen, die nicht der Eigenart des Gebietes (offen und durchlässig) entsprechen, geschädigt werden.

b) Vorgartenzone

Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr 25 a BauGB, § 12 Abs. 6 sowie § 14 Abs. 1 Satz 3 i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO

Mit der textlichen Festsetzung 24 werden Flächen für Anpflanzungen bestimmt, um die Charakteristik der Vorgärten im baulichen Bestand aufzunehmen. Die Festsetzung orientiert sich an der Straßen-raumgestaltung in der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße sowie ihren direkt angrenzenden Nebenstraßen. Weiterhin soll mit der Festsetzung eine wesentliche gestalterische Aufwertung des öffentlichen Straßenraums im Sinne des LaPro (Programmplan Erholung und Freiraumnutzung) erreicht werden.

Innerhalb dieser Flächen sind Wege und Zufahrten zulässig. Ausnahmsweise sollen -beschränkt auf 6 m2 - in dem Bereich auch offene Fahrradständer zulässig sein. Stellplätze und Garagen gemäß § 12 BauNVO sowie weitere Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 BauNVO sind hier unzulässig. Diese Beschränkungen sollen dazu dienen, dass der Straßenraum der Fischerhüttenstraße und der Sven-Hedin-Straße nicht von Stellplätzen, Garagen und von gebäudeähnlichen Nebenanlagen optisch dominiert werden. Daneben können die Baugrundstücke bereits durch das zulässige Maß der Nutzung in einem für ein allgemeines Wohngebiet hohen Maß versiegelt werden. Einer zusätzlichen Bodenversiegelung und Bodenteilversiegelung soll entgegengewirkt werden.

Die Fischerhüttenstraße und die Sven-Hedin-Straße sind ruhige Wohnbereiche mit großen begrünten Vorgärten, die das optische Erscheinungsbild der Straßen prägen. Diese Vorgärten sind von der Straße erlebbar und verbessern die dortige Aufenthaltsqualität.

Ziel des Bebauungsplans ist, dieses homogene Straßenbild zu erhalten.

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