Die Zielsetzungen der Planung (Wiedernutzbarmachung einer Stadtbrache und die geplante zulässige Grundfläche i. S. des § 19 Abs. 2 BauNVO mit weit weniger als 20.000 m²) erfüllen die Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB (Innenentwicklung). Danach gelten Eingriffe, die auf Grund des Bebauungsplans zu erwarten sind, als i. S. des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung als erfolgt oder zulässig. Die Erstellung eines Umweltberichts entfällt.
Kumulierende Bebauungspläne, die angrenzend und zeitgleich aufgestellt werden und somit in der Anrechnung der zulässigen Grundfläche zu berücksichtigen wären, existieren nicht.
Mit der geplanten Wohnbebauung werden auch keine Vorhaben zulässig, die nach Anlage 1 des UVP-Gesetzes eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern.
Anhaltspunkte, dass das geplante Vorhaben Erhaltungsziele und Schutzgüter der FFH – Richtlinie oder Vogelschutzlinie berührt, liegen nicht vor.
Damit wird kein ausgleichspflichtiger Eingriff vorbereitet.
Es entfällt aber nicht die Verpflichtung zur Ermittlung und Bewältigung der Eingriffe im Rahmen der Abwägung, d.h. die Pflicht zur Vermeidung oder Minimierung von Eingriffsfolgen.
Zur Beurteilung der Umweltbelange wurde ein naturschutzfachliches Fachgutachten mit Biotop- und Baumkartierung erstellt (aktualisiert: November 2018). Die Gutachten aus 2010 und 2011 des Büros PLANUNGSGRUPPE CASSENS + SIEWERT Landschaftsarchitekten, Landschaftsplaner wurden in die Ermittlung einbezogen. Zur Ermittlung der Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen wurden die vorhandene Vegetation- und Biotopausstattung sowie das Vorkommen geschützter Tierarten erhoben und bewertet sowie Empfehlungen für die Planung abgeleitet.
Boden, Wasserhaushalt und Versiegelung
Das Plangebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet. Es sind daher keine großräumigen Veränderungen zu erwarten.
Zur Bewertung der Auswirkungen auf die örtliche Situation hinsichtlich Bodenfunktion und Wasserhaushalt kann der Grad der versiegelten Flächen herangezogen werden. Anhand der Biotoptypenkartierung wurde die Wertigkeit der Bestandsflächen im Plangebiet ermittelt.
Durch die bisherige Nutzung des Gartenbaubetriebes liegen bereits versiegelte Flächen vor, die etwa 34 % der privaten Grundstücksflächen im Plangebiet ausmachen (13.315 m²). Zudem ist das Plangebiet durch die bisherige Nutzung von Altlasten betroffen.
Die nachfolgende Abbildung zeigt die bisher versiegelten Flächen überlagert mit den geplanten Flächennutzungen:
Abbildung 28 versiegelte Flächen, überlagert mit geplanten Baugebieten und privaten Grünflächen bzw. Waldfläche28
Mit Umsetzung der Planung werden Flächen von ca. 10.192 m2 für Hauptanlagen und zusätzlich 3.325 m² privater Verkehrsfläche versiegelt. Hinzu kommen Flächen zur Erschließung und für Nebenanlagen, die die Hauptanlagen ergänzen. Insgesamt ergibt sich rechnerisch eine mögliche Versiegelung von rd. 20.070 m². Damit erhöht sich die Versieglungsrate auf rd. 52 % im Plangebiet (ohne öffentliche Verkehrsflächen).
Durch die Planung ergibt sich eine Neuversiegelung von rd. 6.755 m², was sich nachteilig auf die Bodenfunktion auswirkt und die freiauslaufende Niederschlagsversickerung beeinträchtigt. Durch eine Reihe von Maßnahmen wird im Plangebiet dem entgegengewirkt.
Der Anteil an Flächen, die sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirken, reduziert sich nicht wesentlich. Die Waldfläche bleibt erhalten. Im Bereich der privaten Grünfläche kann zudem die bisherige Situation verbessert werden. Hier besteht ein Entsiegelungspotenzial von 1.099 m², so dass sich hier der Oberflächenabfluss gegenüber dem Bestand sogar reduzieren wird. Auch im Bereich des geplanten Waldes besteht ein Entsiegelungspotenzial von ca. 90 m².
Auch die Tiefgaragen, die in den Wohngebieten WA 2 und WA 3 den überwiegenden Teil der Nebenanlagen einnehmen, werden teilweise gärtnerisch angelegt. Die für Tiefgaragen ausgewiesenen Flächen außerhalb der Baugrenzen haben eine Größe von 963 m² in WA 3 und 2.345 m² im WA 2. Da die Erdschicht über den geplanten Tiefgaragen mindestens 0,60 m bzw. 0,8 m betragen muss, können hier teilweise die Funktionen des Bodens für den Wasserhaushalt (Abflussregulation, Wasserspeicherung, Filterfunktion) wieder neu geschaffen werden. Auch ein gewisses Bodenleben ist in dieser Schicht möglich.
Dies gilt auch für flachgeneigte Dächer, die extensiv begrünt werden. Flachdächer sind für die Gebäude 1.2, 1.3 im WA 1 und alle Gebäude in WA 2 vorgesehen, die zusammen eine Grundfläche von 6.170 m² überbauen, von denen mindestens 70 % der Dachflächen (in Summe 4.319 m²) zu begrünen sind. Die Lebensbedingungen werden damit denen mit „Bodenanschluss“ in Teilbereichen angeglichen. Die festgesetzte Stärke der Substratschicht von mindestsens 10 cm bietet Standortbedingungen für unterschiedliche Pflanzenarten auf kleinem Raum, da Zonen unterschiedlicher Bodenfeuchtigkeit, Deckungsgrade und Besonnungsintensität entstehen können. Dadurch können weitere Rückzugsorte für empfindliche Organismen entstehen. Die über den Mindeststandard hinausgehende Substratstärke bietet zudem einen besseren Schutz gegen Austrocken und Durchfrieren. Es ist Saat- und Pflanzgut regionaler Herkunft zu verwenden.
Durch die geplanten Maßnahmen wird der Oberflächenabfluss trotz Bebauung soweit reduziert, dass das Niederschlagswasser komplett im Plangebiet über die Vegetation zur Versickerung und Verdunstung gebracht werden kann. Die Machbarkeit wurde gutachterlich geprüft29.
Damit können nachteilige Auswirkungen der Neuversiegelung vermieden werden.
Mit Umsetzung der Planung werden vorhandene Altlasten / Bodenverunreinigungen (Düngemittel, Pestizide) beseitigt, das wirkt sich positiv auf die Bodenfunktion bzw. das Grundwassers aus.
Pflanzen und Tiere
Für das Plangebiet erfolgten in verschiedenen Jahren faunistische Erfassungen (Scharon 201630 und 201731). Grundlage bildete die Potentialerfassung von Cassens + Siewert 201032, die auf der Grundlage der Biotoptypenkartierung erstellt wurde.
Innerhalb des Plangebietes wurden im Untersuchungsjahr 2017 29 Arten, davon 24 als Brutvögel nachgewiesen. Eine Auflistung aller festgestellten Arten ist in der faunistischen Erfassung (Scharon 201728) enthalten.
Im Plangebiet dominieren Busch- und Baumbrüter. Die vorhandenen Gehölze bieten den Arten geeignete Ansiedlungs- bzw. Brutmöglichkeiten.
Vorhandene Altbäume mit Baumhöhlen und Nischen an bzw. in den vorhandenen und maroden Gebäuden ermöglichen verschiedenen Höhlen- und Nischenbrütern eine Ansiedlung.
Einen deutlichen Hinweis auf die Wertigkeit eines Gebietes für die Avifauna, insbesondere im urbanen Bereich, gibt der Anteil der Bodenbrüter. Diese zeigen eine deckungsreiche und ungestörte Bodenschicht an, ein Landschaftselement, dem vor allem durch eine zunehmende Bodenversiegelung und Pflege im Siedlungsraum eine erhöhte Bedeutung zukommt. Innerhalb des Bebauungsplangebietes wurden mit den Arten Rotkehlchen, Zaunkönig und Zilpzalp drei Bodenbrüter mit 5 Revieren nachgewiesen. Im nördlichen Teil des Plangebietes werden mit der vorgesehenen Bebauung in WA 1 und WA 2 teilweise ungestörte Bodenschichten überplant. Im Bereich der südlichen bebauten Bereiche der ehemaligen Gärtnerei werden hingegen durch die Planung keine negativen Auswirkungen vorbereitet. Es ist davon auszugehen, dass diese Brutplätze der Bodenbrüter verloren gehen werden und diese in umgrenzende Reviere (Friedhof, Stadtwald) verdrängt werden oder Ausweichhabitate im Waldsaum bzw. in der privaten Grünfläche finden. Zukünftig wird durch die zunehmende Bodenversieglung ein Störungspotenzial erwartet, deren Auswirkungen durch Bauzeitenregelungen gemindert werden kann. (Keine Baumaßnahmen in der Zeit des Brutgeschehens.) Die Nester von Freibrütern sind vom Beginn des Nestbaus bis zum Ausfliegen der Jungvögel bzw. einer sicheren Aufgabe des Nestes geschützt.
Die Nutzung des Plangebietes als Fortpflanzungsstätte von streng geschützten Arten des Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie sowie Arten der Roten Liste der Brutvögel Berlins (WITT & STEIOF 2013) wird wegen der Lage des Plangebietes ausgeschlossen. Der in Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie aufgenommene Neuntöter wurde 2011 als Durchzügler nachgewiesen. 2017 erfolgte kein Nachweis der Art.
Mit der Bachstelze nistet eine Art der Vorwarnliste der Brutvögel Berlins im B-Plangebiet. Alle europäischen Vogelarten gehören nach § 7 (13) BNatSchG zu den besonders geschützten Arten, woraus sich die in § 44 BNatSchG aufgeführten Vorschriften für besonders geschützte Tierarten ergeben.
Zu den ganzjährig geschützten Lebens- und Fortpflanzungsstätten gehören solche, die über mehrere Jahre genutzt werden, wie Greifvogelhorste, Baumhöhlen und Höhlen sowie Nischen an Gebäuden und Schwalbennester.
Im Rahmen der ersten Erfassung wurden drei Fledermausarten festgestellt, allerdings nur bei Jagd- bzw. Transferflügen. Fledermausquartiere konnten trotz bestehender Spalten und Höhlen an Gebäuden nicht nachgewiesen werden. Bestehende Baumhöhlen waren aufgrund geringer Tiefe oder mikroklimatischen Verhältnissen nicht geeignet. Das Plangebiet wurde gutachterlich als ein Bereich mit geringer Fledermausaktivität eingestuft.
Das Plangebiet hat keine Bedeutung für holzbewohnende Käferarten wie dem Eremiten und Heldbock. Es handelt sich bei den Gehölzen im Plangebiet überwiegend um jüngere bis mittelalte, vitale Gehölze. Auch bei vier alten Einzelbäumen wurde ein Vorkommen der Käferarten Eremit und Heldbock ausgeschlossen.
Das Plangebiet hat keine Bedeutung als Amphibienlebensraum. Das Regenrückhaltebecken ist von der Ausstattung her nicht als Lebensraum geeignet (Scharon 2017).
Eine Besiedelung durch die Zauneidechse wird aufgrund der verinselten Lage der Fläche und der starken Nutzung durch Katzen (Fraßfeinde) im Plangebiet ausgeschlossen (Scharon 2017).
Gärten, vor allem strukturreiche, werden regelmäßig vom Igel (Erinaceus europaeus) besiedelt. Die Ausstattung des Grundstücks in Verbindung mit dem angrenzenden Friedhof Zehlendorf und den angrenzenden Grundstücken entspricht dem Lebensraum der Art. Das Vorkommen dieser Art wurde durch die Befragung von Grundstücksnutzern bestätigt (Scharon 2016).
Die im artenschutzrechtlichen Gutachten vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen wurden als Vertragsregelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen.
Hierhin verpflichten sich die Bauherren auch die Schutzmaßnahmen und die Umsetzung von Maßnahmen, die vor Baubeginn durchgeführt sein müssen (Nistkästen) im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung durch einen Sachverständigen zu kontrollieren.
- vor Abriss oder Umgestaltung der Gebäude und Baumfällungen Suche nach dauerhaft geschützten Lebensstätten von Vögeln und Fledermäusen
- Antrag auf Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG im Falle der Beeinträchtigung von Lebensstätten
- Anbringen von Niststätten an Bäumen in Abhängigkeit der Betroffenheit von Nestern für Bachstelze, Blaumeise, Buntspecht, Gartenrotzschwanz, Hausrotschwanz, Haussperling, Haubenmeise, Kohlmeise, und Star
- Keine Maßnahmen an Gebäuden und Bäumen in der Fortpflanzungszeit zwischen 01. März und 30. September
Für Pflanzen und Tiere entstehen keine nachteiligen Auswirkungen durch die Zunahme der Bodenversiegelung, da auf den geplanten Grünflächen und Flächen zum Anpflanzen neue Lebensräume für Tier entstehen können. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen. Die Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Auch die Tiefgaragen in den Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind gärtnerisch anzulegen. Die Bäume entlang der östlichen Plangebietsgrenze, die für die Flugbahn der Fledermäuse bedeutend sind, werden erhalten.
Klima/Luft
Hinsichtlich der Auswirkungen auf Klima und Luft werden neben dem Plangebiet auch die angrenzenden Wohngebäude entlang der Zufahrtstraßen betrachtet. Zu betrachten ist außerdem, ob sich die thermische Situation durch die Neubebauung für die angrenzenden Gebiete verändert.
Durch das Plangebiet werden keine Verkehrsemissionen erzeugt, die sich als belastend auf die lufthygienische Situation im Plangebiet oder auf das Umfeld auswirken. Auch emittierende Anlagen nach Bundesimmissionsschutzgesetz sind nicht Bestandteil der Planung.
Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung werden hinsichtlich der thermischen Situation keine wesentlichen Verschlechterungen des Geländeklimas erwartet. Im Bereich des Plangebietes erhöht sich der Versiegelungsgrad, wie oben beschrieben.
Abbildung 29 Klimatisch entlastend und belastend wirkende Strukturen in der Planung
Mit der Planung werden klimatisch entlastende Strukturen wie der Wald, die großen zusammenhängenden Grünflächen, die Baumreihe an der Plüschowstraße erhalten und neue durch Flächen zum Anpflanzen geschaffen.
Um den Verlust der real vorhandenen Vegetation entgegenzuwirken, wird auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ein Pflanzgebot für Baumpflanzungen mit einem Mindeststammumfang festgesetzt. Die geplanten Anpflanzungen von Großgehölzen stellen in diesem Zusammenhang ausgleichende Maßnahmen dar, da sie langfristig lufthygienische Filterfunktionen übernehmen können und positive Effekte auf Temperatur- und Luftfeuchteverhältnisse haben.
Weiterhin ist eine intensive Begrünung der Tiefgaragen geplant, deren geplante Mindestbedeckung (Erdschicht) von 0,8 m bzw. 0,6 m auch für eine Bepflanzung mit Großsträuchern und Kleinbäumen geeignet ist.
Es besteht die Verpflichtung, 70 % der Dachflächen extensiv zu begrünen. Da ein begrüntes Dach mehr als die Hälfte des jährlichen Niederschlags wieder verdunstet, kann so das Entwässerungssystem entlastet werden.
Gleichzeitig können durch die Dachbegrünung Staub und Schadstoffe aus der Luft gefiltert werden und der Aufheizung der versiegelten Flächen entgegengewirkt werden.
Die Dachneigung und der Anteil der Dachbegrünung sind über den Ergänzungsvertrag gesichert.
Die bestehenden Freiflächen des Plangebietes bilden mit dem benachbarten Friedhof, den nördlich gelegenen Sportflächen und den südlich gelegenen Gemeindewäldchen klimatisch entlastende Strukturen. Das Plangebiet bildet einen westlichen Ausläufer dieses Windfeldes, das von Norden von Grünflächen an der Argentinischen Alles über das Ernst-Reuter-Sportfeld über den Friedhof Zehlendorf nach Süden strömt. Die Lage des Plangebietes am Stadtrand liegt im klimatischen Komfortbereich.
Aufgrund der Nähe zu den kaltluftproduzierenden Flächen (Sportfelder) wird bei Umsetzung des Vorhabens ein nur sehr kleinräumiger Einfluss auf die bioklimatische Situation innerhalb des Plangebiets bleiben. Im Wesentlichen bleiben die durch die Bebauung verursachten Veränderungen lokal eng begrenzt, die die bioklimatische Situation im Bestand kaum beeinflussen werden.
Auf Grund der kleinräumigen Wirkung sind die Auswirkungen des Vorhabens insgesamt als unerheblich einzuschätzen.
Orts- und Landschaftsbild
Das Landschaftsbild wird geprägt durch die Vegetationsflächen entlang der Plüschowstraße und dem Kiefernhain an der westlichen Grundstücksgrenze, der zugleich eine grüne Sichtbarriere zwischen der Zinnowwaldsiedlung und dem Plangebiet bildet. Sichtachsen bzw. Sichtbeziehungen auf die denkmalgeschützte Anlage vom öffentlichen Straßenraum werden nicht beeinträchtigt.
Die ortsbildprägende Großbaumgruppe (Bäume Nr. 59, 60, 61) kann nicht erhalten werden. Dies ist als Beeinträchtigung anzusehen, die zu Gunsten des Walderhalts und einer großen Grünfläche gemindert wird. Innerhalb der Grünflächen soll ein naturschutzrelevanter Ersatz gepflanzt werden, der ein Ersatzhabitat für die im Gebiet vorkommenden Arten bietet. Mit dem zu Grunde liegende Konzept werden wichtige landschaftsprägende Strukturen wie der Kiefernforst und die ihm vorgelagerte Wiese, die Baumreihe an der Plüschowstraße sowie Einzelbäume und Hecken an den Grundstücksgrenzen erhalten. Mit Festsetzungen für Bepflanzungen wie Mietergärten, Wiesenflächen mit Gehölzen, Hecken und einem Mindestanteil von Bäumen werden typische Elemente des Orts- und Landschaftsbilds ergänzt.
Das Umfeld zeichnet sich durch zwei- bis dreigeschossige Wohngebäude aus. Mit Umsetzung der Planung wird sich die räumlich-städtebauliche Situation grundlegend ändern. Direkt nördlich und westlich angrenzend an das Plangebiet befindet sich mit der Zinnowwaldsiedlung eine zweigeschossige denkmalgeschützte Wohnsiedlung. Die Neuplanung im Bereich des allgemeinen Wohngebietes WA 1 wirkt sich durch die höhere Dichte und die Gebäudehöhen auf das Ortsbild aus. Während die Höhenentwicklung entlang der Sven-Hedin-Straße (Baukörper 1.1) das Maß der Zinnowwaldsiedlung aufnimmt, sind rückwärtige Gebäude mit bis zu fünf Geschossen geplant.
Die Neugestaltung des Ortsbilds wird aber nicht zu einer Verschlechterung der städtebaulichen Situation führen. Mit dem Erhalt der landschaftsprägenden Gehölzstrukturen (grüne Sichtbarrieren) und dem räumlichen Abstand (fünfgeschossiges Gebäude rd. 80 m von der Straße zurückgesetzt) wird eine erdrückende Wirkung auf das Denkmalensemble vermieden. Es werden daher keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen erwartet.
Erholung und Gesundheit
Bezüglich der Erholungsnutzung werden die privaten und öffentlichen Freianlagen im Umfeld betrachtet. Da das Plangebiet bisher nicht öffentlich zugänglich war, ergibt sich keine Verschlechterung der Erholungsfunktion. Zukünftig werden Freiflächen im Plangebiet nur den Anwohnern zur Verfügung stehen. Die für die Erholung der Allgemeinheit als grüner Hauptweg bedeutsame Plüschowstraße wird in ihrer Funktion nicht überplant und die begleitende Grünfläche wird erhalten.
Im Plangebiet selbst befinden sich keine Anlagen, die der TA Lärm unterliegen, auch die Belastungen aus Stickoxid und Feinstaub sind sehr gering. Die Größenordnung der Verkehrszunahme mit weniger als 800 Kfz-Fahrten /Tag ist als gering einzustufen und bewirkt keine Verschlechterung. Während der Bauphase kann es temporär zu einer erhöhten Lärm- und Luftbelästigung durch Staubentwicklung sowie Abgase von Arbeitsmaschinen kommen. Da sie zeitlich eng begrenzt sind, wird es zu keiner erheblichen Lärmbelästigung kommen.
Nutzungen, die ein erhöhtes Verkehrsaufkommen erwarten lassen (Tankstellen, großflächiger Einzelhandel, Gartenbaubetriebe), sollen im Plangebiet unzulässig sein. Um im Plangebiet nächtliche Innenpegel von 30 dB(A) zu sichern, die gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gewährleisten, soll eine Minderung der Immissionen durch eine Kombination aus passiven Schallschutzmaßnahmen, und aus der Anordnung der Wohn- und Schlafräume (Grundrissfestsetzung) erreicht werden.
Fazit
Mit der Umsetzung der Planungsziele wird kein ausgleichpflichtiger Eingriff in Natur- und Landschaft gemäß § 1a BauGB vorbereitet.
Der Verlust von Vegetationsflächen durch höhere Versieglung kann bei Umsetzung der Planung durch die geplanten Maßnahmen soweit gemindert werden, dass keine erheblichen und nachhaltigen Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes zurückbleiben und das Landschaftsbild positiv neu gestaltet wird. Die beabsichtigten Festsetzungen sind geeignet, den Versiegelungsgrad des Bodens zu begrenzen und seine Grünraumstruktur zu sichern.
Gesetzlich geschützte Biotope gem. § 30 BNatSchG und § 28 NatSchGBln konnten nicht festgestellt werden.