Die Festsetzung des baulichen Nutzungsmaßes erfolgt gem. § 9 (1) BauGB und unterliegt unmittelbar der Bindung von § 17 (1) BauNVO, wodurch eine geordnete städtebauliche Entwicklung und die Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden sollen.
Gegenwärtig ist der Bebauungsplan aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan (FNP) nicht entwickelbar (Abschn. I, 3.2 Abb. 4). Nach Mitteilung der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Wohnen wird der FNP berichtigt und zukünftig für das gesamte Plangebiet (ohne öffentliche Straßenflächen) als Wohnbaufläche W3 dargestellt (äußerer Stadtraum). Die baulichen Nutzungswerte für dieses Stadtgebiet orientieren sich an einer GFZ von 0,8 sowie GRZ von 0,3 bzw. einer damit verbundenen Wohndichte von 75 WE/ ha mit 200 Einw./ha. Neben den Obergrenzen gem. § 17 (1) BauNVO für ein allgemeines Wohngebiet (GFZ 1,2; GRZ 0,4) bilden diese Dichtewerte die Grundlage der planerischen Abwägung in Bezug auf den wirtschaftlichen Rahmen.
Alternativ zum städtebaulichen Konzept „Weite und Enge“ ist aus der zukünftigen Darstellung des FNP die Entwicklung eines Wohngebiets innerhalb des gesamten Grundstücksbereichs ohne die Festsetzungen Wald und private Grünflächen möglich. Der Erhalt des Kiefernbestandes könnte dabei über eine Pflanzbindung innerhalb des Baugebiets gesichert werden (Waldumwandlung vorausgesetzt). Bezieht man diese Überlegung auf das Plangebiet (ohne öffentliche und private Straßenflächen) ergibt sich eine Fläche von rd. 3,5 ha für die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets. Für ein Wohngebiet des äußeren Stadtraums ist unter Beachtung der Orientierunswerte des FNP (W 3) somit eine Wohndichte von insgesamt 263 Wohneinheiten mit rd. 700 Einwohnern als gebietstypisch einzuordnen.
Nach Umsetzung der Planung werden 243 Wohnungen, 16 Reihenhäuser und ein Doppelhaus gebaut sein, was erst einmal keine größere Abweichung vom Orientierungwert der Wohndichte darstellt. Allerdings findet man in Randlagen der Stadt eher eine zwei- bis drei-, seltener viergeschossige Baustruktur, in z.B. Zeilenbauweise wie die benachbarte Wohnanlage Hartmannsweilerweg / Sven-Hedin-Straße.
Das städtebauliche Konzept hat einen starken Projekthintergrund, und wird von zwei Bauträgern umgesetzt. Die besondere Gestaltung der Umsetzung erfolgt durch eine privatrechtliche Vereinbarung. Neben den Festsetzungen, Wald und private Grünflächen werden im Vertragsgebiet vier Baufelder festgesetzt.
Abb. 9 Vertragsgebiet des städtebaulichen Vertrags
Mit der Festsetzung der geplanten Grundfläche und eingetragener Geschossfläche werden bezogen auf die Baufelder WA 1 bis WA 4 die Obergrenzen des Nutzungsmaßes für das allgemeine Wohngebiet gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO insgesamt nicht wesentlich überschritten. Auf den überbaubaren Flächen des „Vertragsgebiets“ (WA 1 bis WA 4) mit einer Fläche von 20.900 m2 lässt sich eine GRZ von 0,45 (GR 9.433 m2) und eine GFZ von 1,19 (GF 24.945 m2) ermitteln (vergl. Tabelle Abb. 8).
Die Überschreitung der Obergrenze durch ermöglichte Grundflächenzahlen (vgl. Tabelle Abb. 8) ist in den Baufeldern WA 1 bis WA 3 in allen Gebieten annährend gleich gering. Die moderaten Überschreitungen sind aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Zudem fördert paradoxerweise die Überschreitung der Grundflächenzahl innerhalb der Baufelder insgesamt im Plangebiet einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden und sichert den Bestand großer klimawirksamer Vegetationsflächen durch die Festsetzung von 12.046 m2 Grundstücksfläche als private Grünfläche und als Waldfläche. Durch die Konzentration der Bebauung auf den östlichen und südlichen Bereich des Plangebiets können so zusammenhängende Grün- und Waldflächen gesichert und von einer Bebauung freigehalten werden.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde geprüft, inwieweit trotz stärkerer Verdichtung im östlichen Bereich gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Für die Beurteilung ist die Einhaltung von notwendiger Abstandsflächen gem. § 6 (5) BauOBln ein wesentliches Kriterium (Abschnitt II, 3.3, Bauweise). Auch eine Verschattung der Bestandsbebauung durch heranrückende Baukörper wurde untersucht. Die Verteilung der Baumasse innerhalb der Baufelder ist ungleich. Bei Überschreitung der nach BauNVO §17(1) BauNVO zulässigen Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung aus städtebaulichen Gründen muss nach BauNVO §17(2) sichergestellt sein, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Innerhalb der Baufelder WA 1 bis WA 3 und mit der Einhaltung der nach BauOBln erforderlichen Grenzabstände führt die geringe Überschreitung der Obergrenze der GRZ (Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO: GRZ von 0,4) nicht zu einer Verschlechterung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
Eine größere Überschreitung der Obergrenze gem. § 17 (1) BauNVO ergibt sich im Baufeld WA 1 bei der Ermittlung der GFZ (GFZ von 1,49). Im Rahmen der planerischen Abwägung wurde daher die Gewährleistung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, wie sie nach § 1 Abs. 6 BauGB gefordert werden, geprüft. (Belichtungsstudien vom September 2017 und Oktober 2018, Büro becher + hatzijordanou).
Gemäß § 17 Absatz 2 Satz 1 BauNVO können die Obergrenzen der BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Mit der Festsetzung der zulässigen Oberkante der Gebäude im WA 1 wird zudem sichergestellt, dass geringere Abstandstiefen als nach § 6 (5) BauOBln vorgeschrieben (0,4 H), innerhalb des WA 1 sowie zu der nördlichen, östlichen und westlichen Grundstücksgrenze nicht Gegenstand der Planung sind. Die zur südlichen Grundstücksgrenze mögliche geringe Überschreitung kann gem. städtebaulichen Vertrag durch eine Baulast auf dem Nachbargrundstück ausgeglichen werden.
Städtebauliche Gründe
Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet. Diese Situation wird sich in den nächsten Jahren aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums verschärfen. Vorrangiges Planungsziel ist, der Wohnraumverknappung durch Wohnungsneubau entgegenzuwirken. Gem. der textlichen Festsetzung 2 sollen auf der Baufläche WA 1 Wohnungen für eine breite Bevölkerungsschicht, insbesondere mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum, errichtet werden.
Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf ist die Nachfrage entsprechend hoch. Auf Grund der Wohnungsmarktentwicklung besteht für den Bezirk Handlungsbedarf, Wohnungsbaupotenziale zu erschließen. Das Planungsgebiet wird in der Wohnungsbaupotenzialstudie für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Stand Dezember 2013, als einer von 28 geeigneten Wohnungsbaustandorten des Bezirks geführt. Auf dieser Grundlage wurde das Bebauungsplanverfahren 6-24 eingeleitet. Das Planungsgebiet wird auch in der Wohnungsbaupotenzialstudie 2030 des Senats als geeigneter Wohnungsbaustandort für bis zu 300 Wohnungen aufgelistet.
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Drucks auf den Berliner Wohnungsmarkt und des Schreibens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 23.09.2015, die zur Wahrung der Gesamtinteressen Berlins eine höhere Dichte auf den bisher landeseigenen Grundstücken gefordert hat, erfolgte eine Verdichtung der Baumasse zu Gunsten des dringend benötigten Wohnraums. Diesem öffentlichen Belang soll auch mit Beibehaltung des städtebaulichen Konzepts „Weite und Enge“ Rechnung getragen werden. Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Wohnungsbauvorhaben mit rd. 130 Wohneinheiten geschaffen, von denen mindestens 55 Wohnungen mit Fördermittel des sozialen Wohnungsbaus errichtet werden. Somit kann ein wichtiger Beitrag zur Deckung dieses dringend benötigten Wohnraums geleistet werden. Gleichzeitig können durch die räumliche Konzentration der Bauflächen parallel zur Plüschowstraße verlaufend, große zusammenhängende Frei- und Waldflächen vor einer irreversiblen Zerstörung geschützt werden. Durch das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan zu Grunde liegt, wird ein Kompromiss zwischen Wohnungsneubau im Rahmen der Innenverdichtung und einer angemessenen städtebaulichen Dichte, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wahrt, erreicht. (Siehe auch Abschnitt II, 3.3)
Der Bebauungsplan setzt im westlichen Teil des Grundstücks der Wohnungsbaugesellschaft rd. 1.870 m2 Waldfläche und rd.1.660 m2 private Grünfläche fest. Für diese Flächen bestehen somit Baubeschränkungen in der wirtschaftlichen Nutzung, die zudem auf Grund der Festsetzungen auch nicht bei der Ermittlung des Nutzungsmaßes berücksichtigt werden können.
Die Festsetzungen "private Grünfläche" und „Wald“ sind aber durch hinreichend gewichtige städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Ausgleichend werden der Wohnungsbaugesellschaft im östlichen Teil des Grundstücks erweiterte Bebauungsmöglichkeiten zur adäquaten Kompensation der erlittenen Nachteile eingeräumt.
Ein Abweichen vom sogenannten Buchgrundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts ist nicht bereits dann gegeben, wenn ein Bebauungsplan einen Teil des Grundstücks als "private Grünfläche" / “Wald“ und den anderen Teil als "allgemeines Wohngebiet" festsetzt.
Eine alternative Planung mit Einbeziehung der rd. 3.530 m2 großen Grünflächen als Bauland und Sicherung der Grünanlagen durch eine Pflanzbindung (Waldumwandlung vorausgesetzt), ergibt rechnerisch eine GRZ von 0,29 und eine GFZ von 0,93. Allerdings könnten innerhalb dieser Flächen dann Nebenanlagen und versiegelte Flächen nicht ausgeschlossen werden, was aber durch die geplanten Festsetzungen vermieden wird, um so das grüne Erscheinungsbild zu erhalten.
Der Erhalt großer zusammenhängender Grünflächen und die Sicherung einer wirtschaftlich tragfähigen Lösung zur Umsetzung der Planungsziele im WA 1 bedingen eine Überschreitung der GRZ von 0,4 bzw. einer GFZ von 1,2. Dabei handelt es sich nicht um einen städtebaulich nicht relevanten, einzelwirtschaftlichen Belang, sondern darum, dass eine Bebauung des hier im spezifischen Einzelfall zu schaffenden künftigen Wohngebiets nach Maßgabe von § 17 (1) BauNVO (GRZ 0,4; GFZ 1,2) die Durchführung der angestrebten städtebaulichen Neuordnung mangels Tragfähigkeit insgesamt in Frage stellen würde.
Das Plangebiet ist gut durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen und befindet sich in Zentrumsnähe von Zehlendorf mit vielfältigen Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten. Durch die Wiedernutzbarmachung der aufgegebenen Betriebs- und Gärtnereifläche des Gartenbauamtes als Wohnstandort in bereits gut erschlossener Lage wird dem Grundsatz der Innen- vor Außenentwicklung entsprochen und eine verkehrsvermeidende Siedlungsstruktur gestärkt. Mit der Planung werden die Ziele einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, der Verkehrsentlastung und des Klimaschutzes umgesetzt.
Dem Bebauungsplan liegt das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann Architekten zu Grunde. Im allgemeinen Wohngebiet wird eine Grundfläche festgesetzt, die einer Grundflächenzahl von 0,45 entspricht. Durch die Konzentration der Bauflächen entlang der östlichen Grundstücksgrenze sind dort Eingriffe in die Schutzgüter Tiere und Pflanzen durch Beseitigung von Vegetationsflächen und die Fällung von Bäumen erforderlich. Mit der Festsetzung von Wald und Grünflächen lassen sich aber negative Auswirkungen auf die Belange der Umwelt vermeiden.
Unter den baulichen Anlagen im WA 2 und WA 3 ist eine Tiefgarage geplant, die flächenmäßig für ca. 178 PKW Stellplätze dienen kann. Gemäß § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO wird für die zeichnerisch festgesetzte Grundfläche eine Überschreitung durch Tiefgaragen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs.1 BauNVO ermöglicht, die einer Grundflächenzahl von 0,8 (WA 2) bzw. von 0,7 (WA 3) entspricht (textliche Festsetzung 7).
Durch die geplante Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgaragen wird das Erscheinungsbild der Wohnsiedlung positiv beeinflusst und der Parkplatzdruck im öffentlichen Straßenraum entlastet. Die Festsetzung der Überdeckung der Tiefgarage mit einer Erdschicht von 0,6 m sichert die Bepflanzung der Fläche auch mit Hecken und bei einer Erdüberdeckung von 0,8 m können auch größere Gehölze / Bäume gepflanzt werden. Dadurch lässt sich ein Aufheizen der Flächen in Sommermonaten vermeiden und das kleinräumige Klima verbessert sich.
Das städtebauliche Konzept sieht die Errichtung von 16 nahezu gleichgroßen Reihenhäusern im WA 3 vor. Bei einer möglichen späteren Realteilung der Gebäude lassen sich auf Grund des Zuschnitts und der Größe von Teilflächen Überschreitungen der rechnerisch ermittelten Grundflächen nicht vermeiden. Hier kann auf einzelnen Teilgrundstücken maximal eine rechnerische GRZ von 0,56 erreicht werden. Zur Umsetzung des Gesamtvorhabens ist diese Überschreitung erforderlich und aus städtebaulichen Gründen vertretbar. Eine Überschreitung der gem. § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmten Obergrenze der GFZ von 1,2 ist nicht Gegenstand der Planung. Bei einer späteren Realteilung der Baukörper im WA 3 ist sicherzustellen, dass die Grundflächenzahl gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO von 0,7 nicht überschritten wird. So kann gewährleistet werden, dass mind. 30 % der Grundstücksfläche einen natürlichen Bodenanschluss behält.
Die geplante, parallel zur Privatstraße ausgerichtete, zweigeschossige Gebäudezeile mit rd. 140 m Länge ist für die Baustruktur des Umfelds nicht ortsuntypisch. In Form analoge Wohnzeilen befinden sich in unmittelbarer Nähe (Sven-Hedi-Str.46/68; Fischerhüttenstraße 47/61). Der sich daraus ergebende wirtschaftliche Vorteil für den Bauherrn ist durch die eingeschränkte Nutzung seines Grundstücks in Folge der Umsetzung des städtebaulichen Konzepts „Weite und Enge“ gerechtfertigt. Nach Auswertung der zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Trägerbeteiligung vorgebrachten Hinweise und Stellungnahmen wurde die geplante Zahl von vier auf zwei Vollgeschosse reduziert, was auch der benachbarten Bestandsbebauung entspricht. Die Planung des Gebäuderiegels verletzt somit weder das Rücksichtnahmegebot gegenüber der Bestandsbebauung, noch werden (nicht-)bestehende Sichtverbindungen/ Blickachsen beeinträchtigt und auch für das kleinräumige Klima in den warmen austauscharmen Sommernächten wirkende bodennahe Windfeld, wird sich die Situation für die südliche Wohnbebauung nicht nachtteilig ändern. (Abschn. II, 3.5, Klima)
Abb. 10 Bestandsituation vor Umsetzung der Planung
Das Baufeld WA 3 befindet sich nördlich der bestehenden Wohnbebauung an der Fischerhüttenstraße und Plüschowstraße. Beeinträchtigungen für die Bestandsbebauung hinsichtlich gesunder Wohn und Lebensverhältnisse, Besonnung können ausgeschlossen werden, da die geplante Wohnbebauung einen ausreichenden Abstand einhält. Gleiches gilt für die 0,6 m Erdüberdeckung der Tiefgarage.
Ausgleichende Umstände und Maßnahmen
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans werden Grün- und Erholungsflächen für das neue Wohnquartier gesichert. Der städtebauliche Vertrag enthält hierzu das Freiraumkonzept, zu dessen Umsetzung sich die Bauträger verpflichtet haben (Anlage 7a, städtebaulicher Vertrag). Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind zu begrünen, auch wenn sie von Tiefgaragen unterbaut werden. Dadurch werden hohe Freiraum- und Aufenthaltsqualitäten sichergestellt.
Das Baufeld WA 1 befindet sich an der Plüschowstraße, über die einer der 20 Grünen Hauptwege Berlins verläuft. Der entlang der Plüschowstraße verlaufende Gehölzstreifen wird planungsrechtlich gesichert, um das Landschaftsbild zu erhalten. Zudem bilden die z.T. 20 m hohen immergrünen Douglasien eine grüne Sichtbarriere zu den dahinterliegenden vier- und dem fünfgeschossigen Gebäude (Gebäudehöhe rd. 16,8 m), so dass die geplante Gebäudehöhe vom öffentlichen Raum nicht störend wahrgenommen wird. Die direkte Lage des Wohngebiets an der ruhigen und weitläufigen Friedhofsgrünfläche des Friedhofs Zehlendorf erhöht die Wohnqualität.
Im Sinne der Vermeidung und Verminderung umweltrelevanter Auswirkungen wird im Bebauungsplan 6-24 eine intensive Begrünung (Tiefgaragen) und extensive Dachbegrünung auf 70 % der Dachflächen mit einer Dachneigung < 10° festgesetzt. (Textliche Festsetzungen 16 und 17) Allerdings entfällt die Verpflichtung einer Dachbegrünung bei Dachneigungen > 10°. Beide Bauträger haben sich darauf verständigt, mehr als die Hälfte der Gebäudedachflächen (rd. 64 %) mit einer Dachneigung von < 10° auszuführen und diese Flächen jeweils zu 70 % extensiv zu begrünen (siehe städtebauliche Konzept, Anlage 2 im städtebaulichen Vertrag). Insgesamt können so 4.139 m2 Fläche extensiv begrünt werden. Neben der Festsetzung zur Quantität wird ergänzend eine Festsetzung zur Qualität der Dachbegrünung getroffen, um die negativen Auswirkungen des Versiegelungsgrades des neuen Wohngebietes abzumindern und einen Beitrag zum Erhalt der innerstädtischen Naturvielfalt zu leisten. Je stärker die Substratauflage der Dächer gestaltet wird, desto mehr Wasser kann längerfristig zwischengespeichert werden. Neben den positiven kleinklimatischen und lufthygienischen Effekten für das gesamte Wohnumfeld, können grüne Dächer die Gebäude kühlen und die Energieeffizienz der Gebäude erhöhen (vgl. u.a. Stadtentwicklungsplan Klima, Juni 2016). Aus diesen Gründen wird eine Substratschicht von mindestens 10 cm festgesetzt. So kann auch das Artenspektrum für die Bepflanzung auf dem Dach deutlich zu erweitert und ein wertvoller, artenreicher Lebensraum geschaffen werden. Es sollten Saat- und Pflanzgut regionaler Herkunft verwendet werden. (Liste Pflanzempfehlung)
Im Sommer ist die Besonnung von Wohnungen oft unerwünscht, da diese, insbesondere bei Südwest- bis Westausrichtung der Wohn- und Schlafräume, zu einer unzulässigen Überwärmung führen kann. Zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse werden durch die Gliederung der Wohngebiete mit Pflanzflächen auch für größere Gehölze und den Erhalt des Baumbestands der innerhalb der westlichen Park- und Waldflächen ein wesentlicher Beitrag leistet und einem zu starken Aufheizen der Flächen entgegengewirkt.
Die überbaubaren Flächen im WA 4, WA 3 und der Gemeinbedarfsfläche wurden bisher betrieblich genutzt, auf denen bis 2020 noch leerstehende Nebengebäude standen. (Abb. 10). Die Gebäude wurden vor ihrer Beseitigung durch einen Sachverständigen auf das Vorhandensein von Lebensstätten und Höhlen- bzw. Baumbrütern (z.B. Vögel, Fledermäuse) erneut untersucht, um das Tötungs- und Störungsverbot zu beachten (§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BNatSchG) und gegebenenfalls, in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde, durch Ersatzlebensräume zu kompensieren. Die noch versiegelten Flächen werden vollständig entsiegelt und der Boden auf Verunreinigungen untersucht. Der Versickerungsraum und die Versickerungsanlage dürfen nicht aus Trümmer- oder Bauschutt, Recyclingmaterial oder Schuttbeimengungen bestehen und müssen altlastenfrei sein. Bei der Abdeckung der Tiefgaragen sind, für die Herstellung durchwurzelbarer Bodenschichten geeignete Bodenmaterialen zu verwenden, die keine grundwassergefährdenden Stoffe an das Sickerwasser abgeben. (§ 12 Abs.5 städtebaulicher Vertrag) Die an der südlichen Grundstücksgrenze vorhandenen Bäume werden im Bebauungsplan gesichert. Damit lassen sich nachteilige Umweltauswirkungen trotz Erhöhung der Versiegelungsrate vermeiden.
Einhaltung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die Überschreitung der Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 2 BauNVO setzt voraus, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Hinblick auf die relevanten Schutzgüter wie Belichtung und Besonnung, den erforderlichen Sozialabstand und den Brandschutz gewährleistet sind. Die Ausrichtung der Bauflächen und der überwiegend große Abstand zu der Wohnanlage im Hartmannsweilerweg verhindern eine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne einer Verschattung der Bestandsbebauung durch die Neubauten.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch Einhaltung der Sozialabstände (§ 6 (5) BauOBln) im WA 1 erfüllt. Auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts, zu dessen Umsetzung sich beide Bauträger vertraglich verpflichtet haben, fand im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Prüfung zur Einhaltung von Abstandflächen gem. § 6 (5) BauOBln statt. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass geringere als in § 6 (5) BauOBln festgelegte Abstandsflächen nicht Gegenstand der Planung sind.
Um beurteilen zu können, wie sich die geplante Baudichte und –höhe auf die Wohn- und Lebenssituation im WA 1 auswirken, wurde die Belichtungssituation der Wohngebäude im WA 1 untersucht (Studie September 2017, Büro becher + hatzijordanou)7. Die Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse beziehen sich insbesondere auf Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen. Als Grundlage für die Bewertung der Situation wurde DIN 5034 -1:2011-07 (Tagesslicht in Innenräumen) herangezogen, die jedoch nur empfehlenden Charakter hat. Danach gilt ein Wohnraum als ausreichend besonnt, wenn seine Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens 1 Std. beträgt und für 21. März / 21. September (Tag- und Nacht gleich lang) mindestens vier Stunden. Eine Wohnung gilt als ausreichend besonnt, wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. (Mindeststandard DIN 5034, Teil 1).
Im Ergebnis zeigt sich, dass trotz Einhaltung der offenen Bauweise auf Grund der Gebäudekubatur und der Nord –Südausrichtung die Situation im WA 1 nicht überall optimal ist.
Bei Überschreitung der nach § 17 (1) BauNVO zulässigen Obergrenze (GF) des Maßes der baulichen Nutzung muss nach §17(2) BauNVO sichergestellt sein, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Die in DIN 5034-1 geforderte Besonnungsdauer ist als wohnhygienische Mindestanforderung zur Vermeidung einer gesundheitlichen Beeinträchtigung zu sehen. Die Besonnung und Belichtung ist damit essentieller Bestandteil der Abwägung.
Im Rahmen des nachgeordneten Verfahrens ist der bautechnische Nachweis zu führen, dass auch bei Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung durch geeignete Maßnahmen wie z.B. durch die entsprechend Grundrissgestaltung, die Wahl der Fensterformate /-größe und die Einhaltung von Abstandsflächen gem. § 6 (5) BauOBln die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse - hier die Mindestbesonnungsdauer und Mindestbelichtung - sichergestellt sind. Die Maßgaben für die Belichtung von Wohnräumen mit Tageslicht sind in der BauO Bln § 48 beschrieben. Wenn bauordnungsrechtliche Abstandsflächen gewahrt sind und die Belichtungsvorgaben des § 48 BauO Bln eingehalten werden, gilt eine Wohnung rechtlich als ausreichend belichtet.
Zudem stehen für die Anwohner Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien sowohl zur gemeinschaftlichen Nutzung (Park und Waldflächen) als auch private Balkone oder Terrasse zur Verfügung, die die Wohnqualität steigern.
Ebenfalls untersucht wurden die Auswirkungen der geplanten Gebäude im WA 1 auf die Belichtungssituation der angrenzenden Wohngebäude in der Sven-Hedin-Straße.
Mit der Reduzierung um ein Geschoss erreicht der westliche Bauteil von Haus 1.2 eine Gebäudehöhe (OK Attika) von 13,3 m, was nahezu der Firsthöhe des U-förmigen Bestandsgebäudes entspricht (12,50 m).
Das Ergebnis der Untersuchung (Studie September 2017, noch mit fünf bzw. sechs Vollgeschossen geprüft) belegt, dass sich in den Wintermonaten die Situation zu dem nördlich gelegenen Gebäude Sven-Hedin-Straße 72 etwas verschlechtert, insgesamt aber keine unzumutbare Verschattungssituation erreicht wird. (Bewertungsmaßstab nach DIN 5034-1; Bewertungsmaßstab: Sonnenstand 21. März / 21. September). Mit der Reduzierung um ein Geschoss (Baukörper 1.2) wird auch die Situation in den Wintermonaten besser. Die Anforderungen nach DIN 5034 werden erfüllt.
Alternativ wurden die Untersuchungen einer Planvariante mit drei-, maximal viergeschossigen Gebäude gegenübergestellt. (Ergänzende Studie Oktober 2018, Büro becher + hatzijordanou) Das geplante Wohngebiet WA 1 grenzt südlich bzw. östlich an die Bestandsbebauung der Sven-Hedin-Straße, wodurch es in den Wintermonaten zu mehr Einschränkungen der Besonnungssituation für die nördlich angrenzende Bebauung kommt. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass durch die dem städtebaulichen Kontext Rechnung tragende Anordnung und Ausformulierung der Baukörper im WA 1, die Belichtungssituation des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes günstiger ist.
Die Ausführung des fünfgeschossigen Baukörpers hat auf Grund des großen Abstandes keine negativen Auswirkungen hinsichtlich der Verschattung des denkmalgeschützten Bestandsgebäudes.
Im Gebiet wird ein Kitastandort mit 50 Plätzen gesichert, der sowohl den Bedarf im Gebiet abdeckt als auch zur Versorgung der Umgebung beiträgt. Das Schul- und Sportamt des Bezirks Steglitz-Zehlendorf teilte mit, dass der entstehende Bedarf von 32 Grundschulplätzen nach derzeitigen Prognosedaten durch die im Umfeld vorhandenen Grundschulen abgedeckt werden kann. Für den Oberschulbereich gibt es keine vorgegebenen bezirklichen Einschulungsbereiche. Die Versorgung des Gebiets mit öffentlichen Erholungs- und Sportflächen ist im unmittelbaren Umfeld gesichert.
Diese ausgleichenden Umstände stellen die Wohnqualität trotz städtebaulicher Dichte sicher.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt
Auswirkungen auf die Umwelt wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens untersucht (siehe Kap. III, 3. Auswirkungen auf die Umwelt). In Bezug auf die Bodenversieglung insgesamt – einschließlich Nebenanlagen im Sinne § 19 (4) BauNVO und privater Erschließungsflächen- werden durch die planungsrechtliche Sicherung privater Grünflächen und einer Waldfläche, der Festsetzungen zur Begrünung der Tiefgaragen sowie Baumpflanzungen Eingriffe und nachteilige Auswirkungen auf die Belange des Naturschutzes vermieden. Durch Anpflanzgebote, die gärtnerische Anlage von nicht überbaubarer Flächen und einer dezentralen Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers können negative Auswirkungen auf das kleinräumige Klima vermieden werden. Soweit Bäume gefällt werden müssen, ist Ersatz im Rahmen der Baumschutzverordnung zu leisten.
Die hohe Lebensqualität im Umfeld des Plangebiets resultiert aus den vorhanden öffentlichen und privaten Grünflächen und des geringen Straßenverkehrs. Im Plangebiet sind Nutzungen, die durch ihre Betriebsweise zu einem Konflikt (Lärm, Verkehr, Gerüche) mit den benachbarten Wohngebäuden führen, nicht zulässig. Die Auswirkungen des Quell- und Zielverkehrs aus dem geplanten Wohngebiet führen nicht zu erheblichen nachteiligen Beeinträchtigungen für das Umfeld und die Umwelt. (Siehe Schalltechnisches Gutachten)
Mit den Festsetzungen „Private Grünfläche“ und „Wald“ sollen innerhalb dieser Flächen bauliche Anlagen abgewehrt werden, die der natürlichen Eigenart der Landschaft und der Erholungsfunktion wesensfremd sind, um so den landschaftsbildprägenden Charakter der ausgedehnten Wiesenflächen und des Kiefernwäldchens zu sichern.
Das straßenseitige Erscheinungsbild (Sven-Hedin-Straße) der denkmalgeschützten Wohnanlage wird nicht negativ beeinträchtigt. Der straßenseitige Baukörper 1.1 im WA 1 gleicht in Gebäudehöhe, Kubatur und Ausführung (Dach, Fassade) dem benachbarten Denkmalensemble; die geplante Baugrenze sichert die Aufnahme der Bauflucht. Der Baukörper 1.2 wurde um ein Vollgeschoss reduziert und erreicht nunmehr eine Gebäudehöhe von max. 13,3 m (OK Attika), wodurch die Firsthöhe des Bestandsgebäudes (12,50 m) nicht wesentlich überhöht wird. Somit wird erreicht, dass die Denkmale nicht „erdrückt“ oder ihrer Denkmalfunktion entwertet werden. Der fünfgeschossige Baukörper nimmt auf Grund des Abstandes zur Sven-Hedin-Straße (rd. 80 m) keinen nennenswerten Einfluss auf straßenseitige Erscheinungsbild. Im Bebauungsplan wird der Erhalt des Vegetationsstreifens entlang der Plüschstraße gesichert. Die hohen Baumgruppen (immergrüne Douglasien) entlang der Plüschowstraße bilden eine grüne Sichtbarriere zu dem Wohngebiet und wirken sich begünstigend auf das Ortsbild und den Erhalt der Artenvielfalt im Plangebiet aus. Sichtachsen / Sichtbeziehungen vom öffentlichen Raum auf das rückseitige Denkmalensemble werden bei Umsetzung der Planung nicht beeinträchtigt.