Planungsdokumente: Stage-Test 4-99 VE

2017 wurde der Charlottenburger Norden in das Städtebauförderungsprogramm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ (früher „Stadtumbau“) aufgenommen und soll zu einem attraktiven Wohnstandort im Grünen zwischen Weltkulturerbe und Zukunftsstadt weiterentwickelt werden. Neben einem Ausbau der sozialen und kulturellen Infrastruktur und Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum, wurde auch die Stärkung des Nahversorgungszentrums Halemweg als ein wesentliches Ziel der nachhaltigen Erneuerung benannt.

Anknüpfend an die zu diesem Zeitpunkt bereits laufenden Umstrukturierungsmaßnahmen der Bildungseinrichtungen östlich des Halemwegs ließ der Bezirk 2019 mit Stadtumbaumitteln ein städtebauliches Gesamtkonzept für den Infrastrukturstandort und das Nahversorgungszentrum Halemweg erarbeiten. Mit dem Ziel die Quartiersmitte zu stärken, wurden im Rahmen eines konkurrierenden Gutachterverfahrens Möglichkeiten für die Erweiterung der Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen, die Integration von Freizeitsportflächen sowie die Unterbringung zusätzlicher Wohngebäude betrachtet. Auch die öffentlichen Flächen, die derzeit stark durch Parkraumangebote geprägt sind, wurden in das Konzept einbezogen.

Ende September 2020 wurde ein Siegerentwurf ausgewählt und als bezirkliche Entscheidungsgrundlage für die Weiterentwicklung des Zentrums und für weitere Planungsschritte bestimmt. Für den Vorhabenbereich ist im Konzept ein Ersatzneubau für die vorhandenen Einzelhandelsflächen und eine zusätzliche fünfgeschossige Wohnzeile im rückwärtigen Grundstücksteil vorgesehen.

Auf der Basis des Gesamtkonzepts für die Quartiersmitte hat der Vorhabenträger Ende 2020 ein Architekturbüro mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Entwurfs zur Neubebauung des Grundstücks Halemweg 17/19 beauftragt und das Grundstück erworben.

Neben der Weiterqualifizierung der Einzelhandelsflächen stand dabei die Schaffung eines Wohnraumangebotes für ältere, teils pflegebedürftige Menschen im Vordergrund. Anknüpfungspunkt waren die seit 2010/11 in den Obergeschossen des Bestandsgebäudes Halemweg 17/19 vorhandenen drei Wohngemeinschaften für Senioren mit Demenz und Pflegebedarf und die stetig wachsende Nachfrage nach Wohnungsangeboten in diesem Bereich.

Anfang 2021 wurde der neue Grundstückseigentümer dann beim Bezirksamt mit dem ausgearbeiteten Konzept einer Wohn-, Einzelhandels- und Bürobebauung vorstellig.

Der Bezirk begrüßte die beabsichtigte Grundstücksneuordnung und die Zielsetzung der Planung, die Nahversorgungsfunktion am Standort zu stärken und Seniorenwohnungen und -wohngemeinschaften zu errichten.

Da die Erteilung einer Baugenehmigung für das angestrebte Neubauvorhaben auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts nicht möglich ist, beantragte der Vorhabenträger im Februar 2021die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens.

Die Vorhabenträgerin plant auf dem Grundstück Halemweg 17/19 umfangreiche Um- und Neubaumaßnahmen, um den Standort als Nahversorgungszentrum aufzuwerten und Wohnraumangebote für Senioren zu schaffen.

Bebauungs- und Freiraumstruktur

Vorgesehen ist ein Ersatzneubau für die funktional nicht mehr tragfähige derzeit zweiflüglige Ladenpassage, die durch einen durchgehenden eingeschossigen Baukörper mit Einzelhandelsnutzungen ersetzt werden soll. Das denkmalgeschützte straßenseitige Gebäude (in der Projektplanung als Haus 1 bezeichnet) bleibt dabei mit seinen fünf Geschossen erhalten und wird saniert, wobei der Fokus vor allem auf der energetischen Ertüchtigung bei gleichzeitiger gestalterischer Aufwertung liegt. Die ursprüngliche Idee einer Aufstockung um zwei weitere Geschosse ist nach Überprüfung der Gebäudestatik nicht möglich und wird nicht weiterverfolgt.

Das neue rückwärtig auskragende eingeschossige Funktionsgebäude (= Erdgeschoss) erhält an seinem hinteren Ende eine aufgesetzte zweigeschossige Zeilenbebauung (Haus 2) und infolge der damit einhergehenden Dreigeschossigkeit bildet der Gebäudekomplex auch in Richtung Westen eine klare Raumkante aus.

Die verbleibende Dachfläche des eingeschossigen Gebäudeteils zwischen Haus 1 und 2 soll als Dachgarten gestaltet und den Bewohnern der angrenzenden Seniorenwohngemeinschaften (s. u.) als geschützter Freiraum zur Verfügung gestellt werden.

Durch eine Rücknahme der westlichen Bauflucht kann die bestehende Passarelle des nördlich angrenzenden Weberhauses auf dem Vorhabengrundstück nach Süden verlängert werden. Die grundstücksintern geplante Wegeverbindung schafft einen direkten Zugang zur U-Bahn und zum Grünzug Popitzweg – Halemweg mit seinen Spiel- und Aufenthaltsflächen. Zudem lässt die Wiederherstellung der Durchwegung die ursprüngliche Entwurfsidee der Gebäudegruppe um den U-Bahnhof wieder deutlicher werden.

Der Fußweg wird eine Breite von 3,5 m aufweisen und zu beiden Seiten durch Grünflächen mit Baum- und Strauchpflanzungen eingefasst.

Die vorgesehenen sieben Baumstandorte dienen dabei auch dem teilweisen Ausgleich für erforderliche Baumfällungen auf dem südlich angrenzenden Nachbargrundstück im Bereich des dortigen Zufahrtsweges und berücksichtigen zusammen mit umfangreichen Dachbegrünungen die Belange von Natur- und Klimaschutz.

Nahe der westlichen Grundstücksgrenze zu dem mit einem achtgeschossigen Baukörper bebauten Grundstück Halemweg 13-15 wird ein neues siebengeschossiges Gebäude (Haus 3) entstehen, das in den Obergeschossen Seniorenwohnungen und im Erdgeschoss gewerblich nutzbare Flächen bereitstellt. Die Höhe des Gebäudes wurde zu Beginn des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens von acht auf sieben Vollgeschosse reduziert, um sich mit nunmehr etwa 4,5 m Höhenunterschied dem angrenzenden denkmalgeschützten Weberhaus stadtgestalterisch unterzuordnen.

Die Fassade des Neubaus wird durch Balkone und in Richtung Osten zusätzlich durch zwei Risalite gegliedert.

Analog zum bisherigen Gebäudebestand ist überwiegend eine Bebauung unmittelbar auf oder nahe an den Grundstückgrenzen geplant. Für die damit einhergehenden Abstandsflächenerstreckungen auf Nachbargrundstücke, die Anordnung von Fenstern in grenzständigen und grenznahen Fassaden sowie weitere nachbarschaftliche Aspekte wurde im Dezember 2022 eine Nachbarschaftsvereinbarung zwischen der Vorhabenträgerin und dem Grundstücksnachbarn geschlossen, die entsprechende Zustimmungen bzw. Duldungen beinhaltet.

Geplante Nutzungen

Die Einzelhandelsflächen sollen funktional und gestalterisch heutigen Anforderungen angepasst und das derzeit eingeschränkte Nahversorgungsangebot ergänzt werden. Neben einer (geringfügigen) räumlichen Erweiterung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters bietet sich damit die Möglichkeit, durch ergänzende Ladengeschäfte die Funktion des Standorts als lokales Nahversorgungszentrum zu stärken bzw. überhaupt eine zentrale Versorgungsfunktion zu gewährleisten. In einem die Häuser 1 und 2 verbindenden Sockelgeschoss (Erdgeschoss mit insgesamt rund 1.600 m² Geschossfläche) werden künftig der Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von knapp 800 m², zwei ergänzende kleinere Ladengeschäfte sowie erforderliche Nebenflächen des Einzelhandels (Lagerflächen, Sozialräume), die Erschließungskerne für die darüber liegenden Seniorenwohnungen und wohnungsbezogene Nebenflächen wie Müllsammelräume angeordnet. Der Lebensmittelmarkt (als bestehender und künftiger Ankermieter) wird die Schwelle der Großflächigkeit weiterhin nicht überschreiten.

In den Obergeschossen des künftig sanierten straßenseitigen Bestandsgebäudes (Haus 1) bleibt die derzeitige Nutzung durch zwei Seniorenwohngemeinschaften (teils für Demenzkranke und Pflegebedürftige mit einer Betreuung durch ambulante Pflegedienste) bestehen. Die im Zusammenhang mit der geplanten Verlagerung der Weiterbildungseinrichtung in das Erdgeschoss des rückwärtigen Gebäudes freiwerdenden Räumlichkeiten sollen weiterhin als Büro- und Praxisräume (vorzugsweise durch allgemeine medizinische Angebote wie Ärzte, Physiotherapeuten, ambulante Dienste) genutzt werden. Insgesamt verfügt das Bestandsgebäude in den Obergeschossen über eine Geschossfläche von rund 1.920 m².

Zusätzliche Flächen (ca. 1.130 m² GF) für zwei weitere Seniorenwohngemeinschaften werden in Haus 2 (rückwärtig aufgesetzter Bauteil über dem eingeschossigen Funktionsbau) bereitgestellt. Alle Seniorenwohngemeinschaften verfügen über jeweils 12 Einzelzimmer, Funktions- und Gemeinschaftsräume. An der südlichen Stirnseite von Haus 2 befinden sich vier weitere (kleine) Einzelwohnungen.

In Haus 3 sind insgesamt 66 Seniorenwohnungen in den Obergeschossen geplant. Alle Wohnungen werden barrierefrei ausgebildet, verfügen über 1 bzw. 1,5 Zimmer und – mit wenigen Ausnahmen – über einen Balkon. Im Erdgeschoss ist die Unterbringung der derzeit im straßenseitigen Bestandsgebäude ansässigen Weiterbildungseinrichtung für Pflegekräfte und der ebenfalls bereits ortsansässigen Fahrschule vorgesehen. Das Haus 3 verfügt (einschließlich der Risalite) über eine Geschossfläche von knapp 4.280 m².

Insgesamt ergibt sich durch Neubau und Bestand eine Geschossfläche von rund 8.930 m², dies entspricht bezogen auf das 3.084 m² große Vorhabengrundstück einer Geschossflächenzahl von knapp 2,9.

Erschließung

Die verkehrliche Erschließung der Neubebauung soll vom Halemweg aus erfolgen. Für rückwärtige Flächen ist ergänzend eine fußläufige Anbindung über die bestehende Zufahrt südlich des Gebäudekomplexes vorgesehen und nachbarschaftsrechtlich abgesichert. Die öffentlich-rechtlich gesicherte Erschließung umfasst auch eine Zufahrtsmöglichkeit für Fahrzeuge der Feuerwehr, Polizei, Gesundheitswesen u. ä. und gewährleistet damit eine angemessene Erreichbarkeit rückwärtiger Gebäude(teile). Im Zufahrtsbereich ist eine 7x12m große Feuerwehraufstell- und Bewegungsfläche auf Höhe der internen Wege- und Grünverbindung zwischen Haus 2 und 3 vorgesehen. Eine Befahrung des ost-west-gerichteten Wohnwegs ist weder erforderlich noch vorgesehen. Für die Notfallrettung verfügen alle Gebäude über Sicherheits- oder zwei Fluchttreppenhäuser.

Die Bereitstellung eines Pkw-Stellplatzangebots ist im Einklang mit der AV Stellplätze nur für Rollstuhlnutzende und Menschen mit schwerer Gehbehinderung (im Straßenraum Halemweg) vorgesehen. Dies ist aufgrund der Lagegunst unmittelbar an einem U-Bahnhof, der günstigen Rahmenbedingungen für den Fuß- und Radverkehr sowie aufgrund der besonderen Wohnraumangebote ausschließlich für ältere, teilweise pflegebedürftige Menschen gerechtfertigt.

Allgemein zugängliche Abstellmöglichkeiten für Fahrräder (insbesondere für Kunden und Besucher) sind jeweils in der Nähe der Gebäudezugänge vorgesehen. Für die Einzelhandelsnutzungen sollen sie gut erreichbar im „Vorgartenbereich“ am Halemweg nahe der Ladeneingänge angeboten werden. Zwischen Haus 2 und 3 sind weitere Stellplätze nahe der Eingänge zu den beiden Gebäuden verortet.

Zur Belieferung des Lebensmittel-Discounters und ergänzender kleiner Ladengeschäfte ist weiterhin der Lieferbereich am Halemweg (zeitlich beschränktes Parkverbot) vorgesehen. Dort befindet sich am nördlichen Ende des Gebäudes bereits ein ebenerdiger Zugang, über den die Waren des Lebensmittelmarkts zur Lagerhaltung in das Gebäude transportiert werden. Dieser Anlieferungsbereich soll weiterhin genutzt werden.

Wie bereits beschrieben, wird im Rahmen des Vorhabens auch eine zusätzliche Wegeverbindung zwischen dem U-Bahnhof mit seinen künftig angrenzenden Spiel-, Sport- und Aufenthaltsflächen (im Verlauf des Grünzuges Popitzweg – Halemweg) und der bestehenden überdachten Ladenpassage auf dem nördlich angrenzenden Grundstück bis hin zur Toeplerstraße geschaffen. Die um 1960 errichtete, derzeit nur unzureichend mit den Geschäften auf dem Vorhabengrundstück verbundene Ladenzeile im Erdgeschoss des angrenzenden achtgeschossigen Wohnriegels (Weberhaus) kann dadurch besser funktional in das Nahversorgungszentrum eingebunden werden.

Das beschriebene städtebauliche Konzept bildet die Grundlage für das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren und die geplanten Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf.