Planungsdokumente: Stage-Test 4-99 VE

Baugebiet „Nahversorgungszentrum und Seniorenwohnen“

Die Art der baulichen Nutzung soll im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf vorhabenkonkret mittels textlicher Festsetzungen bestimmt werden. Auf die Festsetzung eines Baugebiets gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll bewusst verzichtet werden, um im Gegensatz zur „klassischen Angebotsplanung“ kein weites Nutzungsspektrum zu eröffnen, sondern die planungsrechtliche Zulässigkeit weitgehend auf diejenigen Nutzungen zu beschränken, die zwischen der Vorhabenträgerin und dem Bezirksamt einvernehmlich abgestimmt sind.

Die vorhabenbezogene Festsetzung erfolgt auf der Grundlage von § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB und ermöglicht eine bessere, auf das konkrete Vorhaben bezogene Feinsteuerung als über die bestehenden Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 BauNVO.

Angestrebt wird die Festsetzung eines Baugebiets mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum und Seniorenwohnen“. Die damit schlagwortartig umrissene Nutzung wird mit folgender textlicher Festsetzung konkretisiert.

1.1 Das Baugebiet „Nahversorgungszentrum und Seniorenwohnen“ dient der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben der Nahversorgung sowie von Seniorenwohnungen und einzelnen wohnverträglichen Ergänzungsnutzungen.

Zulässig sind im 1. Vollgeschoss

- nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf, Organisationsmittel für Bürozwecke), wobei die jeweilige Verkaufsfläche für das benannte Kernsortiment 90% der betriebsbezogenen Verkaufsfläche nicht unterschreiten darf,

- Schank und Speisewirtschaften,

- Dienstleistungsbetriebe und nicht störende Handwerksbetriebe sowie

- Unterrichtsräume.

Ausnahmsweise können auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Büroräume und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger sowie Seniorenwohnungen zugelassen werden, sofern sie flächenmäßig insgesamt deutlich untergeordnet sind.

Zulässig sind oberhalb des 1. Vollgeschosses: - Seniorenwohnungen und Seniorenwohngemeinschaften; Ausnahmsweise können oberhalb des 1. Vollgeschosses auch Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger, Büro- und Unterrichtsräume sowie einzelne Wohneinheiten für Pflegekräfte zugelassen werden.

Der allgemein zulässige Nutzungskatalog für das Erdgeschoss, der vor allem Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Dienstleistungsbetriebe umfasst, soll der beabsichtigten Stärkung der Nahversorgungsfunktion dienen. Ergänzend werden auch Unterrichtsräume allgemein zugelassen, um die vorhandene Weiterbildungseinrichtung für Pflegekräfte, die in das Erdgeschoss des rückwärtigen Gebäudes (Haus 3) verlagert werden soll, am Standort zu sichern.

Ausnahmsweise sollen im 1. Vollgeschoss auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Büroräume und Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger sowie einzelne Seniorenwohnungen zugelassen werden können. Grundvoraussetzung dafür ist eine flächenmäßig deutliche Unterordnung gegenüber den Einzelhandelsnutzungen.

Über Regelungen im Durchführungsvertrag bzw. über die Projektplanung als Vertragsanlage soll ergänzend abgesichert werden, dass im Sinne der Nahversorgung ausreichende Flächen für den Einzelhandel bereitgestellt werden.

Gleichwohl eine Weiterqualifizierung der Einzelhandelsfunktion im Vorhabengebiet ein erklärtes Planungsziel darstellt, sind dennoch Einzelhandelsentwicklungen zu vermeiden, die nach Art und Umfang negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf die Zentrenstruktur Berlins, hier insbesondere des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf haben könnten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf soll deshalb Festsetzungen treffen, die den Einzelhandel nach Art und Umfang beschränken. Angestrebt werden Vorgaben zu einem nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment und eine Beschränkung auf Betriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (= 800 m² Verkaufsfläche je Betrieb).

Auf mindestens 90 % der betriebsbezogenen Verkaufsfläche sollen Waren des täglichen bzw. periodischen Bedarfs wie Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, kosmetische Artikel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Zeitschriften/Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf angeboten werden.

Damit werden die stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen zum Einzelhandel auf gesamtstädtischer Planungsebene (Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans Hauptstadtregion, des Stadtentwicklungsplans Zentren 2030 und der Ausführungsvorschriften zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung) sowie auf bezirklicher Ebene (in Aufstellung befindliches Zentren- und Einzelhandelskonzept Charlottenburg-Wilmersdorf) berücksichtigt.

Die Beschränkung des allgemeinen zulässigen Nutzungskatalogs in den Obergeschossen bestehender und geplanter Baukörper im Vorhabenbereich (Haus 1 – 3) auf Seniorenwohnungen und Seniorenwohngemeinschaften sichert die Bereitstellung eines angemessenen Wohnraumangebots für diese Bevölkerungsgruppe mit ihren besonderen Wohnbedürfnissen (Barrierefreiheit der Wohnungen, Betreuungsmöglichkeiten bei Pflegebedürftigkeit) ab.

Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) von 2017 hat nachgewiesen, dass angesichts der Altersstruktur im Gebiet ein erheblicher Bedarf an geeigneten, auf die Bedürfnisse von Senioren zugeschnittenen Wohnformen besteht. Angesichts der nachlassenden Mobilität von Menschen dieser Altersklasse ist der Standort unmittelbar am U-Bahnhof, mit Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen direkt vor der Haustür für altersgerechte Wohnraumangebote in Form von Seniorenwohnungen und (ambulant betreute) Seniorenwohngemeinschaften prädestiniert.

Die ausnahmsweise Zulässigkeit auch von Räumen für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger, Büro- und Unterrichtsräume trägt vor allem der vorhandenen Nutzungsstruktur im straßenseitigen Bestandsgebäude Rechnung. Außerdem unterstützen vor allem Therapieangebote und Arztpraxen die Funktion des Standortes als Wohnort für Senioren und als Gebietszentrum. Die Zulassungsfähigkeit auf Grundlage einer Einzelfallprüfung nach § 31 Abs. 1 BauGB ermöglicht eine Steuerung dieser Ergänzungsnutzungen in späteren Zulassungsverfahren nach ihrer Anzahl, Lage und Umfang. Sie können insbesondere unzulässig sein, wenn sie der Eigenart des Baugebiets widersprechen.

Die Aufzählung der allgemein und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ist abschließend und weitere nicht aufgeführte Nutzungen wie z.B. einschlägige Vergnügungsstätten (Spielhallen, Wettbüros, Sex-Shops u.ä.) sind insofern unzulässig.

Im Abgleich mit den in der Baunutzungsverordnung typisierten Baugebietskategorien entspricht die vorhabenkonkret festgesetzte Baufläche mit einem gewerblichen Anteil von 25 % bis 30 % am ehesten einem Urbanen Gebiet gemäß § 6a BauNVO, das ebenfalls dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören, dient. Für die Beurteilung des Bauvorhabens z.B. im Hinblick auf die Nutzungsmaße werden im Rahmen der Abwägung deshalb auch die Vorgaben für Urbane Gebiet mit herangezogen.

Projektbindung

Die Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf lassen (üblicherweise) gegenüber den tatsächlich durch den Vorhabenträger angestrebten und in den Projektplänen dargestellten Nutzungen zum Teil eine größere Bandbreite an möglichen Nutzungen zu, um ggf. Spielräume für entwicklungsbedingt notwendige Anpassungen einräumen zu können.

Im Hinblick auf die Rechtssicherheit wird daher auf Grundlage von § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Anwendung von § 12 Abs. 3a BauGB als bedingte Festsetzung bestimmt, dass auf dem Vorhabengrundstück im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet (textliche Festsetzung Nr. 1.2).

1.2 Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung soll im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 16 BauNVO durch eine Baukörperausweisung mittels Baugrenzen in Verbindung mit der zulässigen Zahl der Vollgeschosse bestimmt werden.

Die vorhabenkonkreten Festsetzungen bilden die vom Vorhabenträger angestrebte städtebauliche Figur planungsrechtlich ab.

Zulässige Grundfläche, Grundflächenzahl

Die zulässige Grundfläche (GR) der einzelnen Baukörper wird durch die im zeichnerischen Teil festgesetzte, durch Baugrenzen umfasste überbaubare Grundstücksfläche definiert. Sie bestimmt damit nicht nur die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO, sondern bildet auch die Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO. Zur Klarstellung dieses Sachverhaltes wird folgende textliche Festsetzung aufgenommen:

2.1 Als zulässige Grundfläche wird die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Sie darf durch die Grundflächen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden.

Auch die Definition von Grundfläche und Grundflächenzahl erfolgt analog zu § 19 BauNVO.

Die überbaubaren Grundstückflächen innerhalb der Baugrenzen umfassen eine Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt rund 2.195 m². Bezogen auf das 3.084 m² große Baugrundstück entspricht dies rechnerisch einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,71. Hinzu kommen die Grundflächen zulässiger vortretender Bauteile wie Balkone/Loggien, Erker oder Überdachungen in Hauseingangsbereichen – u.a. auf der Grundlage der textlichen Festsetzung 2.2 (s.u.). Ausweislich der Projektplanung sind nur beim rückwärtigen Gebäude zwei Risalite/Erker sowie vor die Fassade tretende Balkone vorgesehen. Nach den Berechnungen des öffentlichen bestellten Vermessungsingenieurs beläuft sich die Grundflächenzahl unter Berücksichtigung anrechnungspflichtiger vortretender Bauteile insgesamt auf eine GRZ von 0,73.

Überschreitungen der zulässigen Grundfläche

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf wird in Analoganwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO auch die zusätzliche Versiegelung erfasst. Diese darf gemäß textlicher Festsetzung 2.1 durch die in § 19 Abs. 4 BauNVO aufgezählten baulichen Anlagen (soweit sie vorliegend zulässig sind) bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Dieser Wert entspricht auch der in § 19 Abs. 4 BauNVO zugunsten von Natur und Umwelt verankerten Obergrenze.

Die mögliche bauliche Inanspruchnahme der o.g. Flächen auf dem insgesamt 3.084 m² großen Grundstücks beläuft sich somit auf rund 2.467 m². Hinzu kommen nicht anrechnungspflichtige Wohnwege, versiegelte Kleinstflächen u. ä. Nach den Berechnungen des öffentlichen bestellten Vermessungsingenieurs beläuft sich die anrechnungspflichtige Grundfläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO auf 2.441 m² bzw. eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,79.

Mit den vorgesehenen Festsetzungen zur zulässigen Grundfläche (einschließlich Überschreitungsmöglichkeit), wird gegenüber dem Bestand eine Verringerung der versiegelten Flächen im Sinne der Umweltbelange erreicht. Die ursprünglich begrünten rückwärtigen Grundstücksfreiflächen wurden in den letzten Jahrzehnten zum Parken genutzt und das Grundstück in diesem Zusammenhang nahezu vollflächig versiegelt. Der derzeitige Versiegelungsgrad liegt bei 99 %.

Zulässige Geschossfläche, Geschossflächenzahl

Die zulässige Geschossfläche (GFZ) ergibt sich in Analoganwendung des § 20 BauNVO vorliegend aus der Multiplikation der (zeichnerisch bestimmten) zulässigen Grundfläche mit der Zahl der jeweils zulässigen Vollgeschosse. Die Festsetzung einer zulässigen Geschossfläche oder Geschossflächenzahl ist dadurch entbehrlich. Innerhalb der Baugrenzen ergibt sich rechnerisch eine zulässige Geschossfläche von knapp 8.840 m². Hinzu kommen planungsrechtlich ermöglichte auskragende Bauteile an der Ostfassade von Haus 3 (siehe auch Punkt 2.3). Ausweislich der Projektplanung, die als Anlage Bestandteil des Durchführungsvertrags wird, sind dort zwei Risalite/Erker geplant, wodurch sich die Geschossfläche auf rund 8.930 m³ erhöht. Bezogen auf das insgesamt 3.084 m² große Baugrundstück entspricht dies einer Geschossflächenzahl (GFZ) von rund 2,9. Dadurch wird eine dem Standort und seiner Lagegunst angemessene städtische Verdichtung gefördert, gegenüber der bestehenden Grundstücksausnutzung wird sich das Nutzungsmaß im Hinblick auf die GFZ allerdings deutlich erhöhen.

Für die im Rahmen der Abwägung vergleichsweise herangezogene Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ werden die in der Baunutzungsverordnung in § 17 BauNVO benannten Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung (GFZ von 3,0) eingehalten. Durch den Verzicht auf die Festsetzung eines normierten Baugebiets nach BauNVO entfaltet der § 17 BauNVO zwar vorliegend keine Bindungswirkung, den dort benannten Orientierungswerten kommt aber dennoch eine Leitlinienfunktion bei der Bestimmung des Nutzungsmaßes zu.

Die Einhaltung der Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO (GRZ von 0,8 und GFZ von 3,0 in Urbanen Gebieten) kann als Indiz dafür gewertet werden, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt weitestgehend vermieden werden.

Zahl der Vollgeschosse, Höhenfestsetzungen

Als Bestimmungsfaktoren für die Höhe der Bebauung sollen in Analoganwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 und 4 BauNVO sowohl die zulässige Zahl der Vollgeschosse als auch die zulässigen Oberkanten baulicher Anlagen festgesetzt werden.

Die zulässige Zahl der Vollgeschosse wird im Sinne von § 20 BauNVO i. V. m. § 2 Abs. 6 BauO Bln festgesetzt und dient neben der Höhenbegrenzung vorrangig der Bestimmung des Nutzungsmaßes. Die ergänzenden Vorgaben zu den Gebäudeoberkanten berücksichtigen denkmalschutzrechtliche Aspekte der Höhenentwicklung (angrenzende denkmalgeschützte Gebäude) und sichern die Einhaltung der bauordnungsrechtlich vorgegebenen Abstandsflächen der Gebäude untereinander ab.

Die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen in Analoganwendung des § 18 BauNVO soll in Metern über Normalhöhennull (NHN) erfolgen. Maßgeblicher Bezugspunkt der Oberkante (OK) ist der obere Gebäudeabschluss, vorliegend der obere Wandabschluss in Form einer Attika. Das vorhandene Geländeniveau liegt bei etwa 33,3-33,4 m über NHN; dies entspricht auch der Höhenlage des Gehwegs am Halemweg (33,37 m ü. NHN) und der südlichen Grundstückszufahrt.

Der Baukörper an der rückwärtigen Grundstücksgrenze bleibt mit sieben Vollgeschossen unter der Geschossanzahl der westlich und nördlich angrenzenden achtgeschossigen Wohngebäude, vor allem um einer zu starken Konkurrenzsituation mit der nördlich angrenzenden denkmalgeschützten Wohnzeile des Architekten Werner Weber entgegenzuwirken. Eine zulässige Oberkante von 54,6 m über NHN für das rückwärtige Gebäude stellt in diesem Zusammenhang sicher, dass die Bauhöhe mindestens 4,5m unter der Bestandshöhe des nördlich angrenzenden Baudenkmals liegt.

Die jetzigen Festsetzungen zur Höhe und Geschossigkeit des rückwärtigen Baukörpers stellen eine Abwägungsentscheidung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den Belangen der Wohnraumversorgung dar (zur Abwägung siehe Kap. VII und VIII). Das Bauvorhaben entspricht in seiner Höhenentwicklung der umgebenden denkmalgeschützten Bestandsbebauung (Wohngebäude mit vier bis maximal acht Geschossen).

Für das straßenseitige Gebäude wird hinsichtlich der Geschossigkeit und der Gebäudeoberkante der Bestand festgeschrieben (V Vollgeschosse, OK 51,0 m über NHN). Der dahinter anschließende Gebäudeteil umfasst ein Vollgeschoss zur Unterbringung der Einzelhandelsnutzungen. Rückwärtig soll wiederum ein höherer Gebäudeteil (III Vollgeschosse, OK 43,7 m über NHN) eine klare Raumkante zur vorgesehenen grundstückinternen, öffentlich nutzbaren Durchwegung schaffen.

Die beabsichtigten Höhenfestsetzungen berücksichtigen neben auskömmlichen Geschosshöhen für die geplante Wohnnutzung in den Obergeschossen, ein überhöhtes Erdgeschoss für die Unterbringung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben und einen Höhenzuschlag für den oberen Gebäudeabschluss in Form einer umlaufenden Attika und ermöglichen die zur Festsetzung vorgesehenen technischen Aufbauten für die Dachbegrünungsmaßnahmen.

Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetzten Oberkanten durch Dachaufbauten

Grundsätzlich soll auch oberhalb der festgesetzten Oberkanten die Anordnung einzelner Dachaufbauten ermöglicht werden. Einzelheiten dazu werden mit der folgenden textlichen Festsetzung geregelt:

2.3 Ausnahmsweise können einzelne Dachaufbauten, wie Schornsteine, Anlagen der Belüftung und Klimatechnik, Aufzugsüberfahrten oder Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie bis zu einer Höhe von 2,0 m über der festgesetzten Oberkante zugelassen werden, wenn sie um das Maß ihrer Höhe hinter die Gebäudeaußenkante des obersten Geschosses zurücktreten.

Die ausnahmsweise Zulässigkeit berücksichtigt vor allem die Anlage technisch erforderlicher Einrichtungen, wie Schornsteine, Anlagen der Belüftung und Klimatechnik und Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie (Photovoltaik und Solarthermie) nach Maßgabe des Berliner Solargesetzes.

Voraussetzung zur Gewährung der Ausnahme ist eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante von nicht mehr als 2,0 m und ein Zurücktreten hinter die Baugrenze um das Maß ihrer Höhe. Im Rahmen der Einzelfallprüfung sollten ferner stadtgestalterische Aspekte geprüft und die Gewährung der Ausnahme ggf. an eine Einhausung von Dachaufbauten geknüpft werden. Außerdem ist zu gewährleisten, dass die Belichtung umliegender Gebäude nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch eng gefasste Baugrenzen im Sinne einer Baukörperausweisung bestimmt werden und das geplante Bauprojekt der Vorhabenträgerin festschreiben. Um die Abstandsflächen der Gebäude untereinander einhalten zu können, sind dabei nur sehr geringfügige Spielräume zur weiteren Projektausarbeitung möglich.

Am Halemweg erfolgt die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche bestandsorientiert und die zu beiden Seiten grenzständige Bebauung berücksichtigt den denkmalrechtlichen Status des dortigen Gebäudeteils. Unmittelbar dahinter angrenzend soll ein eingeschossiger Bauteil, der sich ebenfalls über die gesamte Breite des Grundstücks erstreckt, die Unterbringung von räumlich erweiterten Einzelhandelsflächen – im Sinne der angestrebten Standortentwicklung als Nahversorgungszentrum – ermöglichen.

Für das rückwärtige Gebäude, soll die ebenfalls parallel zur südlichen Grundstücksgrenze verlaufende Baugrenze die Ausbildung einer einheitlichen Bauflucht in Richtung Süden ermöglichen, während im Norden zum Schutz der angrenzenden Bestandsbebauung ein mit 5,0 m deutlicher Abstand zur Grundstücksgrenze vorgegeben werden soll.

Die konkrete Baukörperausweisung erübrigt Festsetzungen zur Bauweise. Einzelheiten im Zusammenhang mit den Anbaumöglichkeiten an die Grundstücksgrenzen (z.B. Fensterrechte) sind zwischen den Grundstücksnachbarn im Rahmen einer im Dezember 2022 geschlossene Nachbarschaftsvereinbarung vertraglich geregelt.

§ 23 Abs. 3 BauNVO soll in Analoganwendung auch für diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf zur Anwendung kommen. Auf dieser Grundlage kann im Falle einer festgesetzten Baugrenze ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Nach § 23 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 3 und Abs. 4 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 Satz 3 BauNVO können außerdem „[…] im Bebauungsplan weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von den Festsetzungen der Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen vorgesehen werden.“ Von dieser Möglichkeit wird vorliegend Gebrauch gemacht: Ergänzend zu den festgesetzten Baugrenzen wird entlang der östlichen Fassade des rückwärtigen Baukörpers (Haus 3) zeichnerisch eine Linie zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen festgesetzt und Art und Umfang der Abweichungen mittels textlicher Festsetzung näher definiert. Ermöglicht werden hiermit Ausnahmen im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB.

1. Für die baulichen Anlagen kann in dem mit einer Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen gekennzeichneten Bereich ausnahmsweise ein Vortreten von Gebäudeteilen, und zwar für Balkone, Loggien und Erker bis zu dieser Linie zugelassen werden. Die Zulassungsfähigkeit vortretender Bauteile in anderen Bereichen auf Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bleibt von der Festsetzung unberührt.

Erweiterte Abweichungsmöglichkeiten auf der Ostseite des Gebäudes sind erforderlich, da die dort geplanten vortretenden Gebäudeteile (vorliegend zwei Risalite mit angegliederten Balkonen), mehr als ein Drittel der maßgeblichen Außenwand einnehmen und damit nicht mehr die Kriterien des § 23 Abs. 3 BauNVO im Hinblick auf das „geringfügige Ausmaß“ des Vortretens erfüllen.

Der für vortretende Bauteile privilegierte Abschnitt der Gebäudefassade ist in der Planzeichnung gekennzeichnet und vermaßt. Durch eine Aussparung der äußeren Fassadenabschnitte (jeweils 5,0 m zur Gebäudeecke) wird sichergestellt, dass die eigentliche Bauflucht weiterhin stadtgestalterisch wirksam bleibt.

Abstandsflächen

Die vor Gebäuden einzuhaltenden Abstandsflächen bemessen sich nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Nach § 6 Abs. 5 BauO Bln beträgt die Tiefe der Abstandsflächen vor den Außenwänden von Gebäuden 0,4 der Wandhöhe, gemessen zwischen Geländehöhe und Oberkante der Wand, mindestens jedoch 3,0 m. Die Einhaltung von Abstandsflächen ist gemäß § 6 Abs. 3 BauO Bln nicht für Außenwände erforderlich, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinanderstehen. Gemäß § 6 Abs. 6 BauO Bln bleiben zudem vor die Außenwand vortretende Gebäudeteile, wie z. B. Gesimse, Dachüberstände, Balkone und Erker, die aufgrund ihrer Abmessungen dem Baukörper untergeordnet sind (höchstens 1,5 m tief und insgesamt nicht länger als ein Drittel der Fassadenlänge), außer Betracht.

Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst oder auf angrenzenden öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, dort jedoch nur bis zu deren Mitte (§ 6 Abs. 2 BauO Bln).

Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen dienen vorrangig der Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung, während die zusätzlichen Anforderungen des Brandschutzes und der Notfallrettung heute in der Regel auch durch bauliche und technische Vorkehrungen erfüllt werden können. Sofern die nach der Bauordnung Berlin vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden, kann diesbezüglich von der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgegangen werden, so dass kein zusätzlicher Abwägungsbedarf besteht.

Auf dem Vorhabengrundstück können die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächentiefen von 0,4 H zwischen den Gebäuden mit den geplanten Höhenfestsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes 4-79 VE eingehalten werden. Bei den rückwärtigen Baukörpern (Haus 2 und 3) ergibt sich bei einer vollständigen Ausschöpfung der festgesetzten Oberkanten sowie ausgehend von einem Geländeniveau von 33,4 m über NHN eine bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsflächentiefe von 8,5 m für Haus 3 und 4,1 m für Haus 2, d.h. insgesamt von 12,6 m. Der im vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf mittels Baugrenzen eingeforderte Abstand zwischen den beiden Baukörpern entspricht diesem Wert.

Die beiden Risalite an der Ostfassade von Haus 3 werden ausweislich der Projektplanung so ausgeführt (vorkragendes Bauteil nur bis zum sechsten Vollgeschoss und zurückgesetzte Balkonbrüstung im obersten Geschoss), dass sich auch durch diese vortretenden Bauteile keine Abstandsflächenüberlagerungen ergeben.

Am Halemweg erstreckt sich die erforderliche Abstandsfläche des Bestandsgebäudes teilweise auf die öffentliche Verkehrsfläche, jedoch nicht über die Straßenmitte hinaus.

An den seitlichen sowie an der rückwärtigen Grundstücksgrenze fallen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen vollständig bzw. teilweise auf die angrenzenden Nachbargrundstücke. Dies ist generell möglich, wenn „öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden“. Dafür ist i. d. R. eine Zustimmung des Grundstücknachbarn und die Eintragung einer entsprechenden Baulast erforderlich.

Außerdem besteht die Möglichkeit, mittels Bebauungsplan die erforderlichen Abstandsflächen zu verkürzen. Diesbezüglich regelt § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln ausdrücklich den Vorrang bauplanungsrechtlicher Abstandsflächentiefen, wonach sich durch ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben können und es dann damit sein Bewenden hat.

Von dieser Möglichkeit der Abstandsflächenverkürzung soll im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf abschnittsweise Gebrauch gemacht werden.

Dies setzt voraus, dass Gesichtspunkte vorliegen, die die Plangeberin veranlassen konnten, geringere Abstandsflächen festzusetzen. Dazu bedarf es einer besonderen städtebaulichen Begründung des Einzelfalls und im Bebauungsplan ist der Nachweis zu führen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die sonstigen Schutzgüter des Abstandsflächenrechts nicht beeinträchtigt werden.

Um nachbarschaftliche Interessen zu wahren, wurde vorliegend bereits zu Beginn des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens eine Zustimmung des Grundstücksnachbarn zur Erstreckung von Abstandsflächen auf seine Grundstücke eingeholt und nachfolgend detaillierte Regelungen in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung vom Dezember 2022 getroffen.

Abstandsflächenverkürzung gegenüber dem Grundstück Halemweg 13/15

In Richtung Süden fallen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen der ein- bis siebengeschossigen Gebäude und Gebäudeteile aufgrund der geplanten grenzständigen Bebauung vollständig auf den angrenzenden Zufahrtsbereich und erstrecken sich teilweise darüber hinaus auch auf Randbereiche des im Ausbau befindlichen öffentlichen Grünzugs. Aufgrund der Funktion der maßgeblichen Flächen als Zufahrtsbereich bzw. Grünfläche ist eine Bebauung hier langfristig ausgeschlossen.

Im Westen fällt die bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche des rückwärtigen Neubaus (Haus 3) in einer Tiefe von bis zu 7,4 m auf das Nachbargrundstück Halemweg 13/15. Die davon betroffenen grenznahen Flächen des Nachbargrundstücks werden durch eine Stellplatzanlage genutzt. Eine Überdeckung mit den Abstandsflächen des dort vorhandenen Bestandsgebäudes ist nicht zu befürchten und der Abstand zwischen dem vorhandenen und dem künftigen Wohngebäude ist mit rund 25 m ausreichend groß, um die allgemeinen Anforderungen an die Tagesbelichtung, die Belüftung und ausreichende Sozialabstände im Sinne des Wohnfriedens sicherzustellen.

Die benannten Abstandsflächenerstreckungen auf Nachbargrundstücke bzw. ihre Verkürzung durch die ausdrücklichen Festsetzungen des Bebauungsplans im Sinne von § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln sind insofern mit den Schutzbelangen des Abstandsflächenrechts vereinbar und führen nicht zu Beeinträchtigungen der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

Die Grundstücksnachbarin verpflichtet sich in der Nachbarschaftsvereinbarung von Dezember 2022 vertraglich, die erforderlichen Erklärungen für die Gestattung der Abstandsflächenüberschreitungen und für die erforderlichen Brandabstandsflächen abzugeben. Sie stimmt ferner der Anordnung von Fenstern in den zu ihrem Grundstück ausgerichteten Fassaden zu (Fensterrechte) und der Eintragung entsprechender Baulasten.

Abstandsflächenverkürzung gegenüber dem Grundstück Halemweg 21/23

Im Norden auf dem Grundstück Halemweg 21/23 reicht ein seitlich vorgelagerter flacher Gebäudeteil der achtgeschossigen Wohnzeile (Weberhaus) bis fast an die Grundstücksgrenze heran. Dadurch kommt es in diesem Bereich bereits heute zu Abstandsflächenerstreckungen des Nachbarn auf das Vorhabengrundstück und künftig zu gegenseitigen Abstandsflächenüberlagerungen durch die geplante Neubebauung. Die bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche von Haus 3 fällt dabei auf einer kleinen Teilfläche von 2,5 m² auf den eingeschossigen Bauteil des Nachbargrundstücks.

Auch in diesem Bereich soll mit den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs eine Verkürzung der Abstandsflächentiefe vorgenommen werden. Dies ist gerechtfertigt, da von der Überdeckung bauordnungsrechtlich erforderlicher Abstandsflächen der Neubebauung nur der eingeschossige gewerblich genutzte Vorbau des Bestandsgebäudes betroffen ist, während sich die zum Vorhabengrundstück ausgerichtete Südfassade des achtgeschossigen Wohngebäudes deutlich von der Grundstücksgrenze zurückgesetzt (in etwa 15 m Abstand) befindet. Zwischen den vorhandenen Wohnungen im Bestandsgebäude und den geplanten Wohnungen auf dem Vorhabengrundstück (im Haus 3) verbleibt somit ein Abstand von rund 20 m und es kommt auf Grundlage der nach Bauordnung erforderlichen Abstandsflächentiefe von jeweils 0,4H nicht zu gegenseitigen Abstandsflächenüberlagerungen im Bereich der Hauptbaukörper. Damit werden die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts im Hinblick auf die Belichtung und Belüftung von Wohnungen sowie ausreichende Sozialabstände im Sinne des Wohnfriedens nicht beeinträchtigt.

Der Vorbau gehört zu einem Gastronomiebetrieb und beherbergt Funktions- und Küchenräume. Der von Abstandsflächenüberdeckungen betroffene Wandabschnitt weist dementsprechend keine Fenster auf, sondern lediglich vergitterte Belüftungsöffnungen knapp unterhalb der Geschossdecke. Der Gastraum des Restaurants ist dagegen nach Osten (zur Passage hin) ausgerichtet, wo sich darüber hinaus ergänzende Flächen für die Außengastronomie befinden.

Die Abstandsflächenverkürzung führt insofern auch im Hinblick auf den Anbau nicht zu Beeinträchtigungen der Aufenthalts- und Arbeitsbedingungen im angrenzenden Bestandsgebäude und der aus Brandschutzgründen erforderliche Mindestabstand von 5 m zwischen den Gebäuden wird eingehalten bzw. mit 7- 8 m deutlich überschritten.

Nicht zuletzt liegt eine Zustimmung der Grundstücksnachbarin zur geplanten Bebauung und zur Erstreckung bauordnungsrechtlich erforderlicher Abstandsflächen auf ihr Grundstück vor und unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist die Abstandsflächenverkürzung ebenfalls zu befürworten, weil damit ein ansonsten erforderliches Rückstaffeln des Neubaus im obersten Geschoss vermieden wird. Derartige Rückstaffelungen sind in der umgebenden denkmalgeschützten Siedlungsstruktur untypisch und werden deshalb unter Denkmalschutzaspekten nicht unterstützt.

Abstandsflächenverkürzung gegenüber dem öffentlichen Parkplatz am Halemweg

Im Nordosten des Plangebiets fallen die Abstandsflächen der grenzständigen Bebauung auf ein angrenzendes, als öffentliche Stellplatzanlage genutztes Grundstück des Bezirks (Flurstück 32/115).

Die Abstandsflächenverkürzung ist in diesem Bereich gerechtfertigt, da sie fast ausschließlich den denkmalgeschützten straßenseitigen Baukörper betrifft, der planungsrechtlich gesichert wird. Bei dem flachen, auf etwa 1,5 m ebenfalls unmittelbar an das bezirkliche Grundstück angrenzenden, rückwärtigen Bauteil für den Supermarkt handelt es sich um einen Ersatzneubau. Insofern wird sich auch hier an der Bestandssituation nichts ändern.