Ebenfalls auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 25a sind textliche Festsetzungen zur Begrünung von Dachflächen vorgesehen, um eine nachhaltige stadtklimatische Entwicklung zu fördern und den Klimawandel zu berücksichtigen bzw. ihm entgegenzuwirken.
- Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind insgesamt mindestens 1.200 m² Dachfläche zu begrünen. Auf mindestens 700 m² der zu begrünenden Dachfläche muss eine intensive Begrünung erfolgen und der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus muss hier mindestens 20 cm betragen.
- Hiervon sind mindestens 25% als einfach intensiv begrüntes Biodiversitätsdach auszuführen. Zur Gewährleistung einer biologischen Vielfalt im Sinne des Biodiversitätsdachs ist pro angefangene 10 m² Fläche des Biodiversitätsdachs mindestens ein Biotopelement einzubringen. Biotopelemente im Sinne der Festsetzung sind Totholzelemente, Steinelemente, feuchte Senken und Nisthilfen für Insekten. Mindestens 25% der Biotopelemente sind als Steinelemente und maximal 25% als Totholzelemente anzulegen.
- Weitere mindestens 12,5% der intensiv begrünten Dachflächen sollen auch die Pflanzung von einzelnen Gehölzen ermöglichen und müssen deshalb einen durchwurzelbaren Teil des Dachaufbaus von mehr als 40 cm aufweisen, im Bereich von Baumpflanzungen mehr als 80 cm.Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
Der insgesamt flächenmäßig vorgegebene Begrünungsanteil entspricht rund 70% der Dachfläche neuer Gebäude, d.h. der Dächer von Haus 2 und 3 sowie des eingeschossigen Einzelhandelsbaukörpers. Für das denkmalgeschützte Bestandsgebäude am Halemweg ist eine nachträgliche Begrünung nach Überprüfung der Statik nicht möglich. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem heute fünfgeschossigen Baukörper um ein ursprünglich nur zweigeschossiges, später aufgestocktes Gebäude handelt und man insofern an die gegebenen Voraussetzungen der Gebäudestatik gebunden ist.
Die Begrünung der übrigen Dachflächen bewirkt ein hohes Maß an Regenwasserrückhaltung und -verdunstung und bietet vor allem bei einer Ausbildung als Biodiversitätsdach (s.u.) einen potenziellen Lebensraum für Insekten und andere Kleintiere. Zudem wird der Energie- und Wärmebedarf der neuen Gebäude durch den zusätzlichen Dachaufbau verringert und einer Aufheizung der Dächer entgegengewirkt. Abhängig von der Höhe der Substratschicht wirkt die Dachbegrünung kaltluftbildend und – bei austauschschwachen Wetterlagen – anregend auf Ausgleichströmungen.
Die vorliegend vorgesehene Differenzierung in intensiv (700 m² bzw. 40 %) und extensiv (500 m² bzw. 30 %) zu begrünende Dachflächen erfolgt vor allem unter Berücksichtigung der Anforderungen aus dem Solargesetz Berlin. Demnach gilt seit 1. Januar 2023 für Neubauten die Pflicht, auf mindestens 30 % der Bruttodachfläche Photovoltaikanlagen zu installieren und zu betreiben.
Generell ist es möglich, Dachbegrünungsmaßnahmen mit Photovoltaik zu kombinieren und es kann sogar eine Erhöhung des Wirkungsgras der Anlagen durch den kühlenden Effekt der Vegetation erreicht werden. Für eine intensive Unterpflanzung herrschen im Bereich der Solarmodule aber meist keine ausreichenden Wuchsbedingungen, weshalb sie nicht explizit vorgegeben wird.
Die auf 700 m² zur Festsetzung vorgesehene intensive Dachbegrünung setzt eine gewisse Mindeststärke der Erd-/ Substratschicht voraus und zeichnet sich damit durch höhere Anforderungen an die Statik aus. Gleichzeitig kann durch den Einsatz eines größeren Spektrums an Pflanzenarten eine hohe biologische Vielfalt mit vogel- und insektenfreundlichen Biotopen erreicht werden. In der Regel werden höhere Gräser, Kräuter und Blütenpflanzen für die Begrünung gewählt, es können aber auch standortangepasste Stauden und kleine Gehölze Verwendung finden.
Durch die Einbringung von Biotopelementen (Totholzelemente, Steinelemente, feuchte Senken, Nisthilfen für Insekten), die auf 25 %, d.h. 175 m² gemäß textlicher Festsetzung 4.2 erforderlich sind, werden zusätzliche ökologische Nischen geschaffen, die das Spektrum an Habitaten und damit die biologische Vielfalt zusätzlich erhöhen und vor allem Lebensraum und Nahrungsangebot für Vögel und Insekten schaffen.
Die Auswahl und Anzahl der Biotopelemente entsprechen dabei den im Rahmen eines Leitfadens zur Eingriffsregelung entwickelten Standards für Biodiversitätsdächer. Eine einfach intensive Dachbegrünung mit ergänzenden Biotopelementen im Sinne eines Biodiversitätsdachs ist für den dreigeschossigen Bauteil (Haus 2) vorgesehen.
Um ausreichende Wuchsbedingungen abzusichern, wird mit der textlichen Festsetzung 4.2 außerdem vorgegeben, dass der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus, d.h. die Substrat- bzw. Bodenschicht, im Bereich intensiv begrünter Dachflächen eine Mächtigkeit von mindestens 20 cm aufweisen muss. Dadurch wird gleichzeitig die Rückhaltefunktion für Niederschlagswasser gestärkt und ein niedriger Abflussbeiwert für begrünte Flachdächer erreicht.
Gegenüber einer extensiven Dachbegrünung, die sich nach dem Anwachsen weitgehend selbst erhält, erfordert eine intensive Begrünung einen regelmäßigen Pflegeaufwand und Maßnahmen zur Bewässerung. Eine dafür ausreichende Wasserversorgung wird vorzugsweise über den Einbau von Wasserspeichern (sog. Retentionsboxen) unterhalb der Substratschicht gewährleistet, wodurch auch ein längerfristiger Wassereinstau ermöglicht wird.
Um in Teilbereichen der intensiv begrünten Dachflächen auch ausreichende Wuchsbedingungen für die angestrebte Pflanzung von größeren Sträuchern und kleinwüchsigen Bäumen abzusichern, wird festgesetzt, dass auf 12,5 % der intensiv begrünten Dachflächen (knapp 90 m²) der durchwurzelbare Teil des Dachaufbaus mehr als 40 cm aufweisen muss, im Bereich von Baumpflanzungen sogar mehr als 80 cm.
Eine – mit einer bodengebundenen Fläche vergleichbare – intensive Begrünung in Form eines höhenmäßig modellierten „Dachgartens“ für die Bewohnerinnen und Bewohner der angrenzenden Seniorenwohngemeinschaften ist nach der vorliegenden Projektplanung für die Dachfläche des eingeschossigen Gebäudeteils zwischen Haus 1 und 2 vorgesehen.
Auf dem Dach des rückwärtigen Neubaus (Haus 3) ist – ausweislich der Projektplanung – eine extensive Begrünung in Kombination mit Photovoltaikanlagen geplant.
Als extensive Dachbegrünung gilt eine naturnahe Bepflanzung der Dachflächen, die sich nach dem Anwachsen weitgehend selbst erhält. Die dabei verwendeten Pflanzen müssen weitgehend geschlossene und flächige Vegetationsbestände bilden und entsprechend anspruchslos sowie anpassungs- und regenerationsfähig sein, um auch unter extremen Bedingungen wie Hitzestress und Wassermangel zu bestehen. Eine Extensivbegrünung kann kostengünstig angelegt werden und erfordert nur geringen Pflegeaufwand.
Die Verpflichtung zur Begrünung der Dachflächen gilt zunächst unabhängig von der möglichen Dachform, begünstigt aber die Ausbildung von Flachdächern. Vorliegend ist die ausschließliche Errichtung von Flachdächern über die Projektplanung abgesichert; diese wird als Anlage Bestandteil des Durchführungsvertrags.