Planungsdokumente: Stage-Test 4-99 VE

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf 4-79 VE erfolgte im Zeitraum vom 18. Oktober 2021 bis einschließlich 19. November 2021.

Zur Information über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung konnten der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf einschließlich textlicher Festsetzungen und ein kurzer erläuternder Textteil sowie ein erstes Bebauungskonzept zur Planungsumsetzung im Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung eingesehen werden.

Dabei mussten die seinerzeit geltenden Corona-Schutzmaßnahmen eingehalten werden. Neben der Pflicht zum Tragen einer medizinischen Maske im gesamten Dienstgebäude, durften die ausgelegten Unterlagen zum Bebauungsplanentwurf nur einzeln nach vorheriger Terminvereinbarung gesichtet werden.

Zu den Sprechzeiten sowie nach terminlicher Vereinbarung bestand für interessierte Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Planung sowie zur Stellungnahme. Darüber hinaus konnte auch im Internet Einsicht in den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans genommen und eine Stellungnahme abgegeben werden.

Auf die Möglichkeit der Information und Stellungnahme zum vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf wurde im Amtsblatt von Berlin und in der Tagespresse aufmerksam gemacht.

Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ist im Fachbereich Stadtplanung nur eine schriftliche Stellungnahme der Naturschutzverbände eingegangen.

Darüber hinaus erreichte das Stadtplanungsamt im Beteiligungszeitraum eine Stellungnahme des bezirklichen Tiefbauamtes.

Die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. unterstützt die Planungsabsicht zur Schaffung von altersgerechtem Wohnraum auf einem schon stark versiegelten Grundstück unter Berücksichtigung von Begrünungsmaßnahmen auf den Grundstücksfrei- und Dachflächen. Es werden Hinweise zur weitergehenden Berücksichtigung von Natur- und Artenschutz gegeben (Dachbegrünung in Form von Biodiversitäts- und Retentionsdächern, Anbringen von Gebäudebrüter- und Fledermauskästen, Strauch- und Heckenpflanzungen, Vermeidung von Vogelschlag und insektenfreundliche Beleuchtung).

Das Tiefbauamt äußert keine grundsätzlichen Bedenken gegenüber der geplanten Nachverdichtung, weist aber auf verschiedene zu berücksichtigende Aspekte der verkehrlichen Erschließung hin (Nachweis Fahrrad- und Behindertenstellplätze, Einzelhandelsanlieferung und Feuerwehrzufahrten).

Die geäußerten Anregungen und Hinweise zu den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs und zum Vorhaben selbst sind in die weitere Projektplanung eingeflossen und fanden (teilweise) auch bei der Ausarbeitung des Durchführungsvertrages Berücksichtigung. Im Ergebnis der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB führten sie aber nicht unmittelbar zu inhaltlichen Änderungen des Bebauungsplanentwurfes.

Das Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, hat mit Mail-Anschreiben vom 20. Februar 2023 insgesamt 34 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch sowie die Fachabteilungen des Bezirksamtes beteiligt. Die Stellungnahmen wurden dabei gemäß § 4a Abs. 4 Satz 2 BauGB durch Mitteilung der Internetadresse, auf deren Seite der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 4-79 VE und die Begründung eingestellt wurde, eingeholt.

Die Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens 4-79 VE sowie die Auswirkungen der Planung wurden anhand des Planentwurfes (Planzeichnung einschließlich textlicher Festsetzungen), der dazugehörigen Begründung und der Projektunterlagen dargelegt. Ergänzend wurden vorliegende Untersuchungen zu den Themen Verkehr, Schallschutz und Regenentwässerung sowie ein Entwurf des Durchführungsvertrages im Internet zur Verfügung gestellt.

Für die Abgabe der Stellungnahmen wurde ein Zeitraum von 5 Wochen angesetzt, die Frist endete am 24. März 2023.

Einzelne Behörden und Fachabteilungen des Bezirksamtes beantragten eine Fristverlängerung bis Ende März bzw. Mitte April.

Von den im Fachbereich Stadtplanung eingegangenen insgesamt 21 Stellungnahmen (einschließlich Fachabteilungen des Bezirksamtes) enthielten 7 Schreiben keine Bedenken, Anregungen und/oder Hinweise. Bei den Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange, die sich im Rahmen der Beteiligung nicht geäußert haben, ist ferner davon auszugehen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf die von ihnen zu vertretenden Belange nicht berührt.

Die von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie den Fachabteilungen des Bezirksamtes abgegebenen Stellungnahmen wurden in die Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB eingestellt und sind in das weitere Bebauungsplanverfahren eingeflossen.

Stellungnahmen, die auf eine Änderung der Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs (Planzeichnung, textliche Festsetzungen) abzielten oder zusätzlichen Untersuchungsbedarf sahen, bezogen sich auf folgende Sachverhalte und wurden wie folgt in die Abwägung eingestellt:

Erschließung

Vom Fachbereich Bauaufsicht wird darauf hingewiesen, dass eine abschließende Beurteilung aus brandschutztechnischer Sicht ohne geprüften Brandschutznachweis noch nicht möglich sei und es wird bezweifelt, dass die Feuerwehr- und rettungstechnische Erschließung für rückwärtige Gebäude und Gebäudeteile ausreichend ist.

Abwägung: Aspekte des Brandschutzes und der Notfallrettung werden im Rahmen der Projektplanung umfassend berücksichtigt und ein Fachplaner für Brandschutz begleitet das Projekt von Beginn an. Auch eine ausführliche Abstimmung mit dem beauftragten Prüfingenieur für Brandschutz ist bereits erfolgt. Alle rechtlichen Anforderungen an die feuerwehrtechnische Erschließung werden vollumfänglich erfüllt und die erforderlichen Feuerwehrzufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr bereitgestellt.

Der Brandschutznachweis wird gemeinsam mit dem Bauantrag eingereicht.

Immissionen

Vom Umwelt- und Naturschutzamt wird angeregt, im Hinblick auf Lärmbelastungen mindestens den Schutzanspruch eines Mischgebietes zu berücksichtigen, zusätzliche Immissionsbelastungen durch technische Gebäudeanlagen (Kühlen, Lüften, Heizen) in die Untersuchungen einzubeziehen und verträgliche Rahmenbedingungen beim Gewerbelärm (Anlieferung Nahversorgung) vertraglich abzusichern.

Abwägung: Die immissionsschutzrechtliche Beurteilung schutzbedürftiger Nutzungen innerhalb des Plangebietes und die darauf basierenden Festsetzungen des Bebauungsplans legen bereits den geforderten Schutzanspruch eines Mischgebietes zugrunde. Künftige Immissionsbelastungen durch technische Gebäudeanlagen wurden bei der Fortschreibung der Schallschutzuntersuchung berücksichtigt und wohnverträgliche Lärmimmissionen bei Anlieferungsvorgängen im Durchführungsvertrag abgesichert.

Die Berliner Verkehrsbetriebe und die zuständige Abteilung der (mittlerweile umbenannten) Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz weisen auf Lärm- und Erschütterungsemissionen der angrenzenden unterirdischen Bahnanlagen (U-Bahnlinie mit Bahnhof) und die erforderliche Selbstvorsorge der heranrückenden Neubebauung hin.

Abwägung: Die Erschütterungsemissionen wurden durch ein Sachverständigenbüro ermittelt und die Messergebnisse beurteilt. Im Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen sind im Bebauungsplan bzw. im Durchführungsvertrag keine Regelungen zum Erschütterungsschutz gegenüber der nahegelegenen U-Bahntrasse erforderlich.

Die (mittlerweile umbenannte) Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz regt ferner an, unter Berücksichtigung der beabsichtigten Wohnnutzung auch Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm zu prüfen.

Abwägung: Im Rahmen der Fortschreibung der schalltechnischen Untersuchung wurde die künftige nächtliche Lärmbelastung durch den Verkehr auf weiter entfernten Hauptverkehrsstraßen stärker gewichtet und durch ergänzende Bebauungsplanfestsetzungen (abschnittsweiser Einbau besonderer Fensterkonstruktionen) angemessen berücksichtigt.

Natur, Umwelt, Freiflächen

Vom Umwelt- und Naturschutzamt wird das Maß der baulichen Nutzung (vor allem im Hinblick auf die GRZ) kritisch gesehen, es werden zusätzliche Maßnahmen zur Begrünung und zur Beschränkung der Versiegelung und eine öffentliche Nutzbarkeit der geplanten Grün- und Wegeverbindung angeregt.

Abwägung: Die Nachverdichtung eines innerstädtischen Standortes mit hoher Lagegunst (durch den unmittelbaren U-Bahn-Anschluss) entspricht dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und dem heutigen städtebaulichen Leitbild einer „Stadt der kurzen Wege“. Darüber hinaus ist es erklärtes bezirkliches Ziel das Gebietszentrum beiderseits des Halemwegs städtebaulich und funktional durch eine verdichtete Neubebauung aufzuwerten. Dies kommt auch im Gesamtkonzept (Siegerentwurf des städtebaulichen Gutachterverfahrens) für diesen Bereich zum Ausdruck und der Entwurf bildet ausdrücklich die bezirkliche Entscheidungsgrundlage zur Weiterentwicklung des Gebietszentrums.

Gegenüber dem Ist-Zustand mit einem Versiegelungsgrad von 99 % auf dem Vorhabengrundstück wird im Zuge der Planung eine deutliche Verbesserung der Freiflächensituation erreicht. Durch Grünflächen mit direktem Bodenanschluss sowie extensiv und intensiv begrünte Dachflächen werden zusammengenommen fast 60 % des Grundstücks begrünt. Auch eine ökologisch und gestalterisch hochwertige Außenraumgestaltung sowie eine vollständige Rückhaltung und Versickerung anfallender Niederschlagswässer wird über die Festsetzungen des Bebauungsplans und Regelungen im Durchführungsvertrag sowie über die Projektplanung (Freianlagenplan) abgesichert.

Durch die Vorgaben der Berliner Bauordnung (§ 8 Abs. 1 BauO Bln) wird ferner sichergestellt, dass grundstücksinterne Wege und Fahrradabstellanlagen wasseraufnahmefähig herzustellen sind.

Im Sinne der gewünschten öffentlichen Nutzbarkeit wird eine seit Jahrzehnten unterbrochene Wegeverbindung wiederhergestellt und über Baulasten und Grunddienstbarkeiten tagsüber (7- 21 Uhr) eine allgemeine Begehbarkeit abgesichert.

Denkmalschutz

Vom Landesdenkmalamt werden trotz der zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens vorgenommenen Höhenreduzierung des rückwärtigen Baukörpers (Haus 3) weiterhin Bedenken gegen die vorgesehene Höhe / Geschossigkeit erhoben sowie die geplante Breite dieses Gebäudes und die Aufgabe der zweiflügligen Struktur des Einkaufszentrums kritisiert.

Der geplante siebengeschossige Neubau stelle „eine erhebliche nachteilige Veränderung der unmittelbaren Umgebung der Baudenkmale sowie eine Verunklarung der städtebaulichen Situation der Gesamtanlage“ dar und die zulässige Höhe der Neubebauung müsse weiterhin deutlich (um mehrere Geschosse) reduziert werden.

Abwägung: Denkmalschutzbelange (vorliegend der Denkmalstatus der Bestandsbebauung im Vorhabenbereich und des nördlich angrenzenden Wohngebäudes von Werner Weber sowie die Lage im Randbereich der denkmalgeschützten Gesamtanlage „Wohnsiedlung Charlottenburg Nord“) werden durch den Erhalt des straßenseitigen Bestandsgebäudes im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes und eine zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens vorgenommene Höhenreduzierung berücksichtigt. Das rückwärtige Gebäude wurde höhenmäßig soweit reduziert, dass es sich mit einem Geschoss weniger und einem Höhenunterschied von 4,5 m sichtbar vom Weberhaus unterscheidet.

Dem Wunsch des Landesdenkmalamtes nach einer weitergehenden Höhenreduzierung wird in Abwägung mit dem hier höher gewichteten Belang der dringend erforderlichen Wohnraumschaffung nicht entsprochen. Eine siebengeschossige Bebauung mit reduzierter Geschosshöhe stellt aus Sicht der Plangeberin einen ausgewogenen Kompromiss dar.

Das Vorhabengrundstück befindet sich in einem Randbereich der Gesamtdenkmalanlage, der bereits durch verschiedene bauliche Maßnahmen überformt wurde und auch zukünftig durch bereits begonnene oder geplante bauliche Maßnahmen weiteren stadtgestalterischen Veränderungen unterworfen sein wird.

Durch die Errichtung des Wohnhauses Halemweg 13-15 Anfang der 1970er Jahre und die Aufstockung des Gebäudes Halemweg 17-19 in den Jahren 1989/90 wurde die ursprüngliche Höhenmodellierung nördlich des Grünzuges bereits vor mehr als 30 Jahren aufgegeben. Weiteren stadtgestalterischen Veränderungen (z.B. Ersatzneubebauung Toeplerstraße 3-5) im Zuge der Umsetzung der Ergebnisse des städtebaulichen Gutachterverfahrens „Gebietszentrum Siedlung Jungfernheide“ wurde denkmalschutzfachlich zugestimmt.

Das geplante Bauvorhaben fügt sich in die bestehende und beabsichtigte Weiterentwicklung der Stadtstruktur ein, ermöglicht eine Funktionsstärkung des Gebietszentrums, ein verbessertes Nahversorgungsangebot und ein angemessenes Wohnraumangebot für Menschen mit besonderen Wohnbedürfnissen (hier teils pflegebedürftige Senioren). In Abwägung mit diesen ebenfalls hoch zu gewichtenden öffentlichen Belangen müssen die denkmalrechtlichen Belange vorliegend zurückstehen.

In die Abwägungsentscheidung ist auch eine Stellungnahme der unteren Denkmalschutzbehörde eingegangen, in der das Bauvorhaben in der geplanten Kubatur aus denkmalrechtlicher Sicht positiv beurteilt wurde.

Soziale Infrastruktur

Vom Jugendamt wird angeregt, aufgrund der defizitären Versorgungssituation eine Einrichtung der Kindertagesbetreuung am Standort zu schaffen auch wenn sich aus dem B-Plan kein zusätzlicher Platzbedarf in der Kindertagesbetreuung ableiten lässt.

Abwägung: Der Wunsch nach Unterbringung einer Einrichtung der Kindertagesbetreuung wird in Abwägung aller Belange nicht berücksichtigt. Da vorhabenbedingt keine Platzbedarfe entstehen, wäre es unverhältnismäßig dem Vorhabenträger aufzuerlegen, eine entsprechende Betreuungseinrichtung zu schaffen. Außerdem ist der Standort aufgrund absehbarer Konflikte mit den vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen und wegen fehlender adäquater Freiflächenangebote nicht für die Unterbringung einer Kindertagesbetreuungseinrichtung geeignet.