Planungsdokumente: "Altes Pankower Tor"

Der Bebauungsplan 318 soll eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten.

Der Bebauungsplan 318 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Neuordnung der von der anstehenden Verlagerung betroffenen bzw. brachliegenden Flächen an der Kopenhagener Straße sowie der in Auflösung befindlichen Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ schaffen. Durch die geplante Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet soll ein neues Wohnquartier mit rund 400 Wohnungen im Geschoßwohnungsbau, in Stadtvillen sowie in Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern entstehen.

Weiteres Planungsziel ist die Schaffung von Planungsrecht für die dazugehörige soziale und grüne Infrastruktur:

Neubau einer Kindertagesstätte mit 100 Plätzen und

Anlage eines öffentlichen Spielplatzes mit den dazugehörigen Flächen zur Sicherung der Erschließung.

Die geplante Festsetzung als Mischgebiet soll einerseits einen Anteil an Wohnungen ermöglichen und andererseits im Erdgeschoss der künftigen Bebauung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ergänzung mit Verkaufsflächen für Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe sowie mit Flächen für gastronomische, kulturelle und soziale Nutzungen schaffen.

In der Erdgeschoßzone des Mischgebietes sollen auch diejenigen Einzelhandelsbetriebe, die der Nahversorgung dienen, planungsrechtlich zulässig sein, die die Regelvermutung gemäß § 11 Abs.  3 Satz 3 BauNVO überschreiten und i.e.S. großflächig sind. Im Einzelnen soll ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer Verkaufsfläche von 1.450 m² integriert werden.

Entsprechend der Regelvermutung gemäß § 11 Abs.  3 Satz 3 BauNVO entscheidet sich die Zulässigkeit zunächst danach, ob die Geschossfläche von 1.200 m² bzw. Verkaufsfläche von 800 m² überschritten wird. Die vorgesehene Geschoss- und Verkaufsfläche übersteigen die Grenze, sodass der Betrieb nach der Regelvermutung vorerst als sondergebietspflichtig einzustufen ist. Im weiteren Verfahren soll geprüft werden, ob die Auswirkungen - trotz der Überschreitung - nicht vorliegen, sodass die Ausnahmeregel gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO greifen kann:

§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO

„Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umweltauswirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.“

§ 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO

„Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m² Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m² Geschoßfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“

Es bestehen Anhaltspunkte dafür, dass Auswirkungen bei mehr als 1.200 m² GF nicht vorliegen: Es handelt sich um die einzige Potenzialfläche innerhalb des Nahversorgungszentrums Wilhelmsruh/ Hauptstraße, die zur Stärkung der Nahversorgungsfunktion der Wohnbevölkerung beitragen soll. Ziel ist die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung durch die Ergänzung mit Nahversorgungsangeboten durch den geplanten Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter). Im weiteren Verfahren soll geprüft werden, ob die Ausnahmeregel gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO Anwendung finden kann, um auch diese, der Nahversorgung dienenden Einzelhandelsbetriebe planungsrechtlich zu ermöglichen.

Zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschließung des Plangebietes sollen die erforderlichen Verkehrsflächen als Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. Zur Anbindung an die Kopenhagener Straße wird die historische Straßenplanung aufgegriffen und das für eine öffentliche Straße vorgesehene Flurstück 29 der Flur 145 als Straßenverkehrsfläche dargestellt; zur Sicherung der Erschließung der an das Plangebiet angrenzenden „Siedlung vor Schönholz“ erfolgt eine Anbindung an die Straße 33 über Flächen der in Auflösung befindlichen KGA „Am Bahnhof Wilhelmsruh“.

Die Tollerstraße soll nach Süden in das Plangebiet verlängert werden. Der Bebauungsplanentwurf sieht eine entsprechende Festsetzung als Straßenverkehrsfläche vor. Zudem ist die Weiterführung der Tollerstraße nach Süden als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ bis zum Mauergrünzug beabsichtigt. Die Tangentialroute TR6 des übergeordneten Radroutennetzes soll künftig über die Tollerstraße bis zum Mauergrünzug geführt werden.

Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 28. Januar 2016 (ABl. S. 296), stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W 2 mit einer maximalen blockbezogenen Geschossflächenzahl (GFZ) bis zu 1,5 dar. Der an das Landschaftsschutzgebiet „Ehemaliger Mauerstreifen/ Schönholzer Heide/ Bürgerpark“ angrenzende nordöstliche Teilbereich der Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“, ist als Wohnbaufläche W 4 mit einer blockbezogenen GFZ bis zu 0,4 dargestellt.

Die Absicht, einen Bebauungsplan im Regelverfahren aufzustellen, wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) mit Schreiben vom 12.03.2015 mitgeteilt. Mit Schreiben vom 13.04.2015 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit, dass der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelbar ist. Es erfolgte folgender Hinweis: Entsprechend der Ausführungsvorschriften für den FNP können untergeordnete Grenzkorrekturen zwischen Frei- und Grünflächen und für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen im Zuge der konkretisierenden Planung vorgenommen werden. Abgrenzungen sind im Rahmen der Bebauungsplanung anhand der konkreten örtlichen Situation und Verhältnisse so zu präzisieren, dass die Grundzüge des FNP erhalten bleiben.

Entsprechend den Grundsätzen zur Entwicklung von Bebauungsplänen aus dem Flächennutzungsplan Berlin ist die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes im Sinne von § 4 BauNVO als Regelfall möglich (Entwicklungsgrundsatz Nr. 1).

Die Festsetzung eines Mischgebietes im Sinne von § 6 BauNVO ist ebenfalls im Regelfall, in Abhängigkeit von Bedeutung und Größe, möglich.

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Die Umweltprüfung wird im weiteren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan werden.

Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sind die Behörden mit der Durchführung dieses Verfahrensschritts ausdrücklich aufgefordert, Stellungnahmen zu dem aus ihrer Sicht erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung abzugeben.

Im Umweltbericht sind für die zu ermittelnden Eingriffe in Natur und Landschaft - auch soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig waren – naturschutzfachliche Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung der nachteiligen Auswirkungen festzulegen. Soweit Nutzungen zugelassen werden, die nicht nach § 34 BauGB zulässig wären, sind zudem die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen zu ermitteln und festzulegen.

Die Eingriffs-/Ausgleichsbewertung ist verbal-argumentativ unter Anwendung des aktuellen Leitfadens „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin – Stand Juni 2012 / Aktualisierung Mai 2013“ sowie der aktuellen Berliner Biotoptypenliste zu erarbeiten.

Für den Umweltbericht sind die folgenden Arbeitsschritte vorgesehen:

Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben,

Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden,

Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands inkl. vegetationskundiger Bewertung und Erkundung ggf. vorhandener geschützter Pflanzen und Tiere (Terrestrische Überprüfung der vorhandenen luftbildgestützten Biotopkartierung im Maßstab 1:1.000),

Nennung der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden,

Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung,

Prüfung der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die unterschiedlichen Schutzgüter,

Prüfung anderweitiger Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen sind,

Beschreibung der Methodik, wie die Umweltprüfung vorgenommen wurde,

Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind,

geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt,

allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben.

Da durch das Vorhaben in Biotope eingegriffen wird, die potenzielle Lebensstätten von Tieren und Pflanzen darstellen, ist eine Schädigung bzw. Störung von besonders und streng geschützten Arten sowie von europäischen Vogelarten nicht auszuschließen. Folglich sind artenschutzrechtliche Regelungen zu beachten. Zu prüfen ist im Rahmen eines integrierten Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags, inwieweit Verbotstatbestände des § 44 Abs.  1 BNatSchG bzw. der Art. 12, 13 FFH-RL oder Art. 5 der VRL erfüllt werden, oder ob die Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 vorliegen, bzw. für eine Befreiung nach § 67 BNatSchG gegeben sind.

Für alle national besonders, bzw. streng geschützten Arten ist unter Berücksichtigung des naturschutzrechtlichen Vermeidungsgebotes sowie der Verbotsnorm zum allgemeinen Schutz wild lebender Tiere (BNatSchG) eine Potenzialanalyse zu erarbeiten.

Ausgehend von den vorhandenen Habitatstrukturen ist die Erfassung folgender Tierartengruppen erforderlich:

Brutvögel,

Fledermäuse und

Reptilien/ Zauneidechse.

An die faunistischen Untersuchungen werden folgende Anforderungen gestellt:

Brutvögel: Die abzureißenden Gebäude und zu rodenden Bäume sind auf Nist- und Lebensstätten geschützter Arten zu untersuchen (März – Juli),

Fledermäuse: Quartieruntersuchungen sind auf die abzureißenden Gebäude zu beschränken, Erfassung von Sommer- und Winterquartieren an mind. 2 Begehungen (Mai bis August bzw. November bis März),

Reptilien: Für die Erfassung der Zauneidechse sind vorhandene Potenzialflächen an 3 Begehungen von April (1. Dekade) bis Mai (3. Dekade) zu untersuchen.