Planungsdokumente: "Altes Pankower Tor"

Das Maß der baulichen Nutzung für das Mischgebiet im straßenbegleitenden Teilbereich soll durch die Festsetzung einer höchstzulässigen GRZ von 0,6 und einer höchstzulässigen GFZ von 1,7 in Verbindung mit einer Traufhöhe (TH) von 52,4 m bis 60,9 m über Normalhöhennull (NHN) sowie einer Oberkante (OK) von 64,4 m über NHN geregelt werden (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 BauNVO). Die Erforderlichkeit der Festsetzung von Traufhöhen und Oberkante ergibt sich aus den Anforderungen des Umgebungsschutzes des dem Baugebiet an der Kopenhagener Straße gegenüberliegenden, unter Denkmalschutz stehenden Umspannwerkes Wilhelmsruh. Die beabsichtigte Festsetzung von Traufhöhen und einer Oberkante berücksichtigt die sich aus dem Denkmalschutzrecht ergebenden Ziele in Bezug auf den Umgebungsschutz des Baudenkmals. Die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung soll sich im Minimum an der Traufkante des Hauptgebäudes mit einer Höhe von 9 m und im Maximum an der Traufkante der beidseitigen Ecktürme mit einer Höhe von 17,5 m orientieren.

An der Kopenhagener Straße soll im Erdgeschoss die Anordnung von Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten, auch ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter), ermöglicht werden. Hierzu soll der rückwärtige Teilbereich des Mischgebietes, markiert durch die Baugrenze, überbaubar sein mit einer maximalen OK von 48,9 m über NHN (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 4 BauNVO). Die beabsichtigte Festsetzung einer maximalen Gebäudeoberkante soll die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung auf ein maximales Maß begrenzen. Dieses Maß entspricht einer Höhe von 5,5 m über Gelände. Dadurch wird für den rückwärtigen Bereich des Mischgebietes eine maximale Gebäudehöhe vorgegeben, die eine Ansiedlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie von Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke ermöglicht.

Die im Bebauungsplanentwurf 3-18 vorgeschlagenen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung ermöglichen in der Erdgeschosszone eine maximale Bruttogeschossfläche (BGF) von rund 3.000 m². Damit kann für das im aktualisierten Zentrenkonzept vorbehaltlich benannte Verkaufsflächenpotenzial von 2.080 m² VKF bis 2.500 m² VKF Planungsrecht geschaffen werden.

Die geplante Festsetzung einer GRZ von 0,6 soll aufgrund der beabsichtigten, städtebaulichen Zielstellung entsprechend der Möglichkeiten des § 17 BauNVO ausgeschöpft werden.

Entsprechend der Lage des Planbereiches, d.h. im direkten städtebaulichen Kontext zur nördlich angrenzenden, verdichteten Wohnbebauung und im Gegenüber des dominanten Umspannwerkes Wilhelmsruh, besteht die Planungsabsicht die Möglichkeiten der im FNP dargestellten sowie der gem. § 17 BauNVO zulässigen GFZ bis 1,5 bzw. 1,2 mit einer GFZ von 1,7 zu überschreiten.

Die Lage des geplanten Mischgebietes leitet sich aus dem bezirklichen Zentrenkonzept ab. Ziel ist die Unterbringung von neuen Angeboten auf einer Ergänzungsfläche, die straßenbegleitend entlang der Kopenhagener Straße angeordnet ist.

Zur Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen Umgebungsschutzziele wird die geplante Bebauung wird mit einer maximalen Höhenentwicklung von 21,0 m angestrebt. Das städtebauliche Ziel, die ortstypische Baustruktur straßenbegleitend nach Süden fortzuführen, um einen städtebaulichen Zusammenhang herzustellen und gleichzeitig das dem geplanten Mischgebiet gegenüberliegende Umspannwerk als Höchstmaß in der Höhenentwicklung aufzunehmen, erfordern demnach eine Annäherung an die bestehende geschlossene Blockrandbebauung. In der Folge ist die Realisierung der stadtplanerisch angestrebten Blockrandbebauung nur bei Überschreitung der GFZ möglich.

Der FNP von Berlin stellt den Planbereich als Wohnbaufläche mit einer GFZ bis 1,5 dar. Zusätzlich ist das Plangebiet als Wohnungsbaustandort im StEP Wohnen verankert. Demnach handelt es sich vorrangig um eine Fläche zur Entwicklung als Wohnungsbaustandort mit einer hohen baulichen Dichte in innenstadtnaher Lage. Die Begrenzung der Mischgebietsfläche trägt somit dem Ziel Rechnung, einen möglichst großen Anteil der Fläche zur Entwicklung als Wohnungsbaustandort zur Verfügung zu stellen.

Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen des Absatzes 1 aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn

die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder

durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und

nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.

Die Festsetzung einer GFZ von 1,7 kann ausgeglichen werden durch

die Schaffung begrünter Freiräume, die Versorgung mit Freiraum durch den angrenzenden Mauergrünzug und die nahegelegene Schönholzer Heide sowie

die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen, um das Mindestmaß an ausreichender Belichtung, Besonnung und Belüftung sicherzustellen.

Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1, das eine Teilfläche des Baublockes Kopenhagener Straße, Niederstraße, Tollerstraße und Straße 33 (Planstraße A) darstellt, der vorwiegend mit einer Blockrandbebauung mit IV-VI Vollgeschossen bebaut ist, soll das Maß der baulichen Nutzung mittels einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) mit einem Höchstmaß von 1,2 in Verbindung mit einer maximalen Zahl der Vollgeschosse von IV bestimmt werden (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauNVO). Die höchstzulässige GFZ entspricht den Regelungen gemäß § 17 BauNVO und den Darstellungen des FNP (Wohnbaufläche W 2, GFZ bis 1,5).