Planungsdokumente: "Altes Pankower Tor"

Das Allgemeine Wohngebiet WA 2 wird durch die westliche Straßenbegrenzungslinie der Tollerstraße, die nördliche und östliche Geltungsbereichsgrenze sowie die Straßenbegrenzungslinie der Planstraßen A und B begrenzt. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 soll eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 als Höchstmaß in Verbindung mit einer maximalen Zahl der Vollgeschosse auf II festgesetzt werden (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauNVO). Entsprechend der Lage des Gebietes, angrenzend an das bestehende Einfamilienhausgebiet (Siedlung vor Schönholz) sowie die daran anschließende Schönholzer Heide, soll auf den Grundstücken ein entsprechend hoher Freiflächenanteil gesichert werden. Die GRZ von 0,3 soll aufgrund der städtebaulichen Zielstellung (insbesondere aufgelockerte Bebauung, Einfügung in die durch Einfamilienhäuser mit I-II Vollgeschossen geprägte Umgebungsbebauung) hinter den Möglichkeiten des § 17 BauNVO zurückbleiben. Auch auf die Ausschöpfung der gem. § 17 BauNVO zulässigen GFZ von 1,2 wird verzichtet. Durch die geplante Festsetzung einer zweigeschossigen Bebauung mit einem hohen Freiflächenanteil kann ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gewährleistet werden.

Der FNP stellt die westliche Teilfläche des vorgesehenen WA 2 in seiner generalisierenden Darstellung sowohl als Wohnbaufläche W2 mit einer GFZ bis 1,5 als auch als Grünfläche dar. Die beabsichtigte Festsetzung des Bebauungsplanentwurfs 3-18 lässt sich aus den Darstellungen des FNP herleiten.

Die östliche Teilfläche des vorgesehenen WA 2 stellt der FNP in seiner generalisierenden Darstellung plangrafisch zwar als Grünfläche dar, maßgeblich ist jedoch augenscheinlich die Darstellung des angrenzenden Siedlungsbereiches als Wohnbaufläche W 4 mit einer GFZ von 0,4. Aufgrund der städtebaulichen Intention, d.h. einerseits die Einfügung in die Umgebungsbebauung und andererseits die Berücksichtigung der in jüngster Vergangenheit erteilten Baugenehmigungen innerhalb der ehemaligen Kleingartenanlage „Am Bahnhof Wilhelmsruh“ an der Straße 78, soll die nach dem FNP mögliche GFZ von 0,4 geringfügig überschritten werden. Die städtebauliche Zielstellung stellt in diesem Bereich eine Fortsetzung der in der Nachbarschaft vorhandenen I-II-geschossigen Einfamilienhausbebauung dar. Darüber hinaus werden die im Rahmen der erteilten Baugenehmigungen bereits bestehenden Baurechte für Einfamilienhäuser nicht eingeschränkt.

Das Allgemeine Wohngebiet WA 3 wird durch die südliche Straßenbegrenzungslinie der Planstraße B, die westliche Straßenbegrenzungslinie der Straße 78, die südliche Geltungsbereichsgrenze, eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Geh- und Radweg“ und die südöstliche Straßenbegrenzungslinie der Planstraße C begrenzt. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 soll eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 als Höchstmaß in Verbindung mit einer maximalen Zahl der Vollgeschosse auf II festgesetzt werden (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauNVO). Entsprechend der Lage des Gebietes, angrenzend an das bestehende Einfamilienhausgebiet (Siedlung vor Schönholz) sowie die daran anschließende Schönholzer Heide, soll auf den Grundstücken ein entsprechend hoher Freiflächenanteil gesichert werden. Die GRZ von 0,3 soll aufgrund der städtebaulichen Zielstellung (insbesondere aufgelockerte Bebauung, Einfügung in die durch Einfamilienhäuser mit I-II Vollgeschossen geprägte Umgebungsbebauung) hinter den Möglichkeiten des § 17 BauNVO zurückbleiben. Durch die geplante Festsetzung einer zweigeschossigen Bebauung mit einem hohen Freiflächenanteil kann ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gewährleistet werden.

Der FNP stellt einen Teil des Allgemeinen Wohngebiets WA 3 als Wohnbaufläche W 2 mit einer GFZ bis 1,5, einen Teil als Wohnbaufläche W 4 mit einer GFZ bis 0,4 dar. Die beabsichtigte Festsetzung einer GFZ von 0,6 bleibt zwar hinter den Darstellungen des FNP zurück. Begründet ist dies jedoch in dem Planungsziel, durch eine entsprechend niedrige GFZ eine Einfügung in die Umgebungsbebauung, hierunter die auf der Grundlage von § 34 BauGB genehmigten ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser, zu ermöglichen sowie den Übergang zum Siedlungsbereich der „Siedlung vor Schönholz“ zu gestalten. Die städtebauliche Zielstellung stellt in diesem Bereich eine Fortsetzung der in der Nachbarschaft vorhandenen I-II-geschossigen Einfamilienhausbebauung dar. Darüber hinaus werden die im Rahmen der erteilten Baugenehmigungen bereits bestehenden Baurechte für Einamilienhäuser nicht eingeschränkt.

Das allgemeine Wohngebiet WA 4 soll städtebaulich einen Übergang zwischen der verdichteten Bebauung in den Baugebieten an der Kopenhagener Straße (WA 5 und MI) und den Baugebieten WA 2 und WA 3 formulieren. Daher soll für das allgemeine Wohngebiet WA 4 die Festsetzung des Nutzungsmaßes mittels einer höchstzulässigen GRZ von 0,3 und einer höchstzulässigen GFZ von 1,2 in Verbindung mit einer maximalen Zahl der Vollgeschosse von IV erfolgen (Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 BauNVO).

Um einen sparsamen Umgang mit Boden zu gewährleisten und den Übergang zwischen der verdichteten Bebauung im WA 5 und dem Siedlungsbereich mit Einfamilienhausbebauung auch durch einen entsprechenden Anteil an Freiflächen darzustellen, bleibt die geplante Festsetzung einer GRZ von 0,3 hinter den Möglichkeiten des § 17 BauNVO zurück.

Mit einer höchstzulässigen GFZ von 1,2 wird eine GFZ gewählt, die der nach § 17 BauNVO zulässigen GFZ entspricht. Die beabsichtigte Festsetzung entspricht auch den Darstellungen des FNP, das für diesen Bereich Wohnbaufläche W 2 mit einer GFZ bis 1,5 darstellt.