III.3.1 Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 3 BauNVO die Art der baulichen Nutzung fest und unterscheidet dabei drei Baugebiete (Mischgebiet,
Gewerbegebiet und sonstiges Sondergebiet).
In den Baugebieten werden einzelne Nutzungen, die der angestrebten Gebietsentwicklung nicht entsprechen, gemäß § 1 Abs. 5-9 BauNVO ausgeschlossen oder begrenzt. Das Gewerbegebiet wird hinsichtlich der Zulässigkeit bestimmter Nutzungen gemäß § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO gegliedert und eingeschränkt.
III.3.1.1 Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO
Die Bauflächen entlang der Heidestraße werden in Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan als Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. Sie dienen damit gleichermaßen dem Wohnen und der Unterbringung von wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen. Damit soll die im Hinblick auf die Lage an einer Hauptverkehrsstraße erforderliche Nutzungsflexibilität gewährleistet werden, unter Einschluss von weniger lärmempfindlichen, nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben, jedoch unter Sicherung eines gleichrangigen Wohnanteils in geeigneten Lagen.
Für die Mischgebietsteile MI 1 bis MI 4 wird das Wohnen an der Hauptverkehrsstraße aufgrund der Lärmbelastung zwar nicht ausgeschlossen, sinnvoll erscheint jedoch die Unterbringung gewerblicher Nutzungen in Form von Läden, Gaststätten, Dienstleistungsbetrieben und Büros entlang der Heidestraße – zumindest in den unteren Geschossen, während die vom Lärm abgewandten Teilflächen einen mindestens gleichrangigen Wohnanteil in innerstädtischen Wohnformen ermöglichen. Auf den Grundstücken nördlich der Döberitzer Straße ist eine entsprechende Nutzungsmischung bereits realisiert bzw. soll durch die Festsetzung eines MI gesichert und zur Bahntrasse hin ergänzt werden.
(a) Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Im Plangebiet besteht eine erhebliche Vorbelastung durch Straßen- und Schienenverkehrslärm. Das prognostizierte Kfz-Verkehrsaufkommen bis zum Jahr 2025 und der zusätzliche Verkehr, der aus der Gebietsentwicklung resultiert, führen dann unmittelbar an der Heidestraße zu Lärmbelastungen von bis zu 74 dB(A) am Tag und 68 dB(A) in der Nacht. Der aus Richtung Westen auf die künftige Wohnbebauung einwirkende Schienenverkehrslärm führt im Prognosejahr 2025 im südlichen Mischgebietsteil MI 4.1 zu Lärmbelastungen von bis zu 71 dB(A) im Tagzeitraum und 68 dB(A) im Nachtzeitraum sowie im Mischgebietsteil MI 4.2 zu Lärmbelastungen von bis zu 67 dB(A) am Tag und 65 dB(A) in der Nacht.
In den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 werden Lärmbelastungen von bis zu 68 dB(A) am Tag und 66 dB(A) in der Nacht prognostiziert, soweit (noch) keine Lärmabschirmung durch eine vorgelagerte Bebauung im Gewerbegebiet vorhanden ist. Im Mischgebietsteil MI 1 sind unter diesen Voraussetzungen Lärmbelastungen bis zu 71 dB(A) am Tag und 68 dB(A) in der Nacht möglich.
Bei einer zeitlich vorgreifenden Bebauung in den Mischgebietsteilen MI 1 – MI 3 vor 2025 sind geringere Lärmbelastungen anzunehmen. Die derzeitige Belastung liegt bei 64 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts in unmittelbarer Nähe der Bahnanlagen (VerkehrsConsult Dresden-Berlin GmbH: „Verkehrliche und immissionsschutztechnische Untersuchung für das Bebauungsplanverfahren 1-63/ Heidestraße“, Abschlussbericht November 2011 und ALB Akustik-Labor Berlin, „Schalltechnische Untersuchung im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans 1-62a im Bezirk Mitte von Berlin“, Überarbeitung April/Mai 2016).
Mit den bestehenden und prognostizierten Lärmbelastungen werden die Orientierungswerte der DIN 18005-1 (MI: 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts) vollflächig und die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts zumindest teilweise erheblich überschritten.
Die allgemeine Zulässigkeit des Wohnens im Mischgebiet, vor allem in Gebäuden entlang der Heidestraße und in der Nähe der Bahnanlagen erfordert daher unter Berücksichtigung der Abwägung aller Belange umfassende Schallschutzmaßnahmen, um trotz der hohen Lärmbelastung die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten zu können. Eine ausführliche Abwägung zum Immissionsschutz und eine Darstellung der Schallschutzfestsetzungen erfolgt im Abschnitt III.3.7 dieser Begründung.
Planungsrechtlich mögliche Einschränkungen des Wohnanteils im Mischgebiet entsprechen nicht der stadtentwicklungspolitischen Zielsetzung, auf den Flächen beiderseits der Heidestraße, ein gemischt genutztes urbanes städtisches Quartier zu entwickeln und kurzfristig innerstädtischen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Bebauungsplan dient insofern der Umsetzung gesamtstädtischer Planungsziele, die durch den Flächennutzungsplan vorgegeben und im Masterplan Heidestraße konkretisiert wurden. Auch im Entwurf des neuen Stadtentwicklungsplans Wohnen und im Planwerk Innere Stadt wird die Europacity als wichtiges Wohnungsbaupotenzial eingestuft.
Für bestehende Nutzungen entlang der Heidestraße wurden im Rahmen des angrenzenden Bebauungsplans 1-63, der durch den Ausbau der Heidestraße von Minna-Cauer-Straße bis Perleberger Straße ausgelöste Anspruch auf passive Schallschutzmaßnahmen und Außenwohnbereichsentschädigung dem Grunde nach gutachterlich ermittelt. Die Eigentümer der betroffenen sieben Grundstücke wurden über ihre Ansprüche informiert. Die Durchführung der passiven Schallschutzmaßnahmen ist von der Mitarbeit der betroffenen Eigentümer abhängig. Die Höhe der einzelnen Ansprüche konnte in sechs Fällen ermittelt werden. Den Eigentümern wurde die Erstattung der Kosten vertraglich zugesichert.
Für die neu geplanten Randbebauungen sind im Rahmen der Abwägung in diesem Bebauungsplan umfangreiche Maßnahmen des passiven Schallschutzes vorgesehen (s. III.3.7).
(b) Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen
Der sich aus der Neubebauung ergebende Bedarf an Wohnfolgeeinrichtungen soll teils innerhalb, teils außerhalb des Plangebiets abgedeckt werden. Für die Berechnung der Wohnfolgebedarfe wurde die potenzielle Anzahl der künftigen Wohneinheiten bei einem möglichst gleichwertigen Wohnanteil der mit dem Bebauungsplan ermöglichten Geschossfläche ermittelt, da die festgesetzten Mischgebiete gleichwertig der Unterbringung von Wohnen und gewerblicher Nutzung dienen.
Als Planungsannahme für die durchschnittliche Wohnungsgröße wurde der aktualisierten Vorgabe der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom März 2014 entsprechend, eine Bruttofläche von 100 m² je Wohneinheit zugrunde gelegt. Dementsprechend können im Mischgebiet rund 1.000 Wohneinheiten (einschließlich bereits vorhandener Wohnungen im Süden des Plangebiets) entstehen. Hinzu kommen bis zu 225 neue Wohneinheiten im Sondergebiet (bei 60 % Wohnanteil in den Obergeschossen).
Insgesamt können auf den Neubauflächen westlich der Heidestraße somit bis zu 1.300 Wohnungen realisiert werden. Bei einer durchschnittlichen Belegung mit 2,0 Personen je Wohneinheit sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a somit bis zu 2.600 Bewohner zu erwarten.
Soziale Infrastruktur
Im Plangebiet befinden sich keine öffentlichen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.
Die nächst gelegenen Kindertagesstätten in der Tegeler Straße, in der Lehrter Straße und in der Habersaathstraße liegen 850 m, 1000 m bzw. 1.500 m von der Mitte des Plangebiets entfernt.
Die Brüder-Grimm-Schule in der Tegeler Straße (Wedding) befindet sich in einer Fuß/Radwegeentfernung von ca. 1.300 m zur Quartiersmitte. Etwas weiter entfernt befinden sich die Moabiter Grundschulen in der Rathenower Straße (Kurt-Tucholsky-Grundschule) und in der Paulstraße (Moabiter Grundschule, Anne-Frank-Grundschule) mit einer Fuß-/Radwegeentfernung von 1.800 m bzw. 2.300 m zur Quartiersmitte und die Grundschule Neues Tor in der Hannoverschen Straße (1.600 m Fuß-/ Radweg). Von den Oberschulen liegen die Moses-Mendelssohn-Gemeinschaftsschule in der Stephanstraße und das Theodor-Heuss-Gymnasium in der Quitzowstraße jeweils etwa 1.200 m (Fuß-/ Radweg) von der Mitte des Gebiets entfernt. Die meisten der genannten Einrichtungen sind aufgrund stadträumlicher Barrieren und hoch belasteter Straßen und Kreuzungen für Kinder und Jugendliche schlecht erreichbar.
Für die Ermittlung des künftigen Platzbedarfs in Kindertagesstätten und Grundschulen wird entsprechend den Empfehlungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom März 2014 eine Jahrgangsstärke von 1 % der Wohnbevölkerung für den Langzeitbedarf an Betreuungsplätzen in Kindertagesstätten und den Platzbedarf in Grundschulen, Oberschulen und Jugendfreizeiteinrichtungen (also bis zu 26 Kinder bzw. Jugendliche je Altersjahrgang) zugrunde gelegt. Der für den Spitzenbedarf in Kindertagesstätten angegebene Jahrgangsstärkenanteil von 2% in der hierfür relevanten Altersgruppe der unter 6-Jährigen bleibt im vorliegenden Fall unberücksichtigt, weil sich die Gebietsentwicklung über einen längeren Zeitraum hinziehen wird, so dass die für die Bedarfsrechnung relevante Altersgruppe zeitlich versetzt zuziehen und die Kita-Plätze daher zeitlich versetzt nachfragen wird.
Demnach entsteht im Plangebiet ein Bedarf von bis zu 117 Betreuungsplätzen in Kindertagesstätten (75 Plätze für 100 Kinder unter 6 Jahren), bis zu 156 Grundschulplätzen mit ergänzender Hortbetreuung (100 % Versorgung für 6 Jahrgänge), von denen durchschnittlich 90%, d.h. rund 140 Grundschüler eine öffentliche Grundschule nachfragen.
Der bebauungsplanbedingte Bedarf an Plätzen in Kinderbetreuungseinrichtungen soll durch den Bau einer Kindertagesstätte im Plangebiet abgedeckt werden. Kleinere Nutzungseinheiten für Tagesgruppen oder Kinderläden innerhalb der Blockrandbebauung können das Betreuungsangebot ergänzen. Eine Standortsicherung im Bebauungsplan (durch Festsetzung entsprechender Flächen für Gemeinbedarf) ist - auch nach Ansicht der zuständigen Fachabteilung im Bezirk - nicht notwendig, da Kinderbetreuungseinrichtungen innerhalb der festgesetzten Mischgebiete allgemein zulässig sind und in den festgesetzten Gewerbegebieten ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Standorte und die bedarfsabhängigen Kapazitäten an Betreuungsplätzen können im zeitlichen Zusammenhang mit der tatsächlichen Gebietsentwicklung näher bestimmt werden. Die Realisierung einer Kindertagesstätte mit der erforderlichen Anzahl an Betreuungsplätzen wird mit den Grundstückseigentümern vertraglich vereinbart (vgl. III.3.12).
Der für das gesamte Neuordnungsgebiet errechnete Bedarf an Grundschulplätzen begründet nicht die Tragfähigkeit einer eigenen (mindestens zweizügigen) Grundschule. Der Platzbedarf soll deshalb durch die Errichtung eines Schulneubaus am Standort Chausseestraße/Boyenstraße abgedeckt werden. Der in Aussicht genommene Schulstandort ist vom Plangebiet aus gut fußläufig (Radius < 1.000 m) erreichbar. Lichtsignalgeregelte Querungsmöglichkeiten über die Heidestraße und Fußgänger- und Radfahrerbrücken über den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal (Kieler Brücke und zwei geplante Brücken südlich davon) stellen eine bequeme und gefahrlose Verbindung her.
Die Hauptgrundstückseigentümer werden im städtebaulichen Vertrag zur Zahlung eines Folgekostenzuschusses für die Errichtung entwicklungsbedingt notwendiger Grundschulplätze verpflichtet (vgl. III.3.12).
Grünflächen und Kinderspielplätze
Im Plangebiet befinden sich bisher keine öffentlichen Grünflächen und Kinderspielplätze. In seiner Nähe sind Grün- und Freiflächen am Nordhafen, auf der östlichen Seite des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals und im Bereich „Geschichtspark Ehemaliges Zellengefängnis Moabit“ vorhanden. Die nächstgelegenen öffentlichen Kinderspielplätze sind eher kleine Anlagen. Neben einem Standort in der Lehrter Straße handelt es sich dabei um Spielflächen, die in die Grünflächen der Umgebung (Fritz-Schloß-Park, Mettmannplatz, Grünfläche an der Sellerstraße, Invalidenpark, Geschichtspark Zellengefängnis) integriert sind. Die nächsten größeren Kinderspielplätze befinden sich an der Tegeler Straße (800 m Fuß-/ Radweg) sowie nördlich des künftigen Standortes des Bundesnachrichtendienstes (1.300 m).
Die meisten der genannten Spielplatzangebote sind aufgrund stadträumlicher Barrieren und hoch belasteter Straßen und Kreuzungen für Kinder und Jugendliche schlecht erreichbar und auch die Erreichbarkeit der meisten Grün- und Freiflächen ist eingeschränkt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll deshalb ein wohnortnahes Grünflächen- und Kinderspielplatzangebot geschaffen werden.
Ausgehend von langfristig bis zu 2.600 Bewohnern im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a ergibt sich ein Bedarf von rund 15.500 m2 wohnungsnahen und 18.000 m² siedlungsnahen Grünflächen sowie bis zu 2.600 m2 (netto) Kinderspielplatzfläche. Der Bedarf an öffentlichen Kinderspielflächen kann voraussichtlich durch die im Bebauungsplan dafür vorgesehenen Flächen vollständig abgedeckt werden. Wohnungsnahe Grünflächen in der erforderlichen Größenordnung werden künftig durch die planfestgestellte Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahme Döberitzer Grünzug in Verlängerung der Döberitzer Straße und westlich der Bahnanlagen in unmittelbarer Nähe des Plangebietes zur Verfügung stehen (vgl. IV.4.2). Der Bedarf an siedlungsnahen Grünflächen kann durch bestehende Parkanlagen in 1 bis 2 km Entfernung (Fritz-Schloß-Park, Volkspark Humboldthain und Spreebogenpark mit Verbindung zum Tiergarten) gedeckt werden.
Der Nachweis der bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspielplätze und Freiflächen auf den privaten Grundstücken hat im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bzw. beim Antrag zur Genehmigungsfreistellung zu erfolgen. Die festgesetzten Nutzungsmaße im Misch- und Sondergebiet (GRZ von 0,6 bzw. 0,68) ermöglichen die Unterbringung auf den Grundstücksfreiflächen, überwiegend in den Blockinnenbereichen.
(c) Eingeschränkte Zulässigkeit unverträglicher Nutzungen
Im Mischgebiet sollen Tankstellen und Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sein. Die Zulässigkeit von Einzelhandel wird räumlich eingeschränkt, um die planungsrechtlich zulässigen Einzelhandelsbetriebe auf ein Maß zu begrenzen, das mit der Zentrenstruktur und der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung vereinbar ist. Die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebiets wird durch diese Einschränkungen nicht in Frage gestellt.
Eingeschränkte Zulässigkeit von Tankstellen und Vergnügungsstätten
Tankstellen sind im Mischgebiet gemäß textlicher Festsetzung Nr. 1.5 nur ausnahmsweise zulässig. Die Beschränkung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO erfolgt, weil Tankstellen nicht mit der angestrebten Gebietsqualität, insbesondere der Schaffung hochwertiger Wohnlagen und der Herstellung geschlossener Blockkanten mit attraktiven Erdgeschossnutzungen vereinbar sind und zusätzlichen Verkehr anziehen. Ihre Ansiedlung bedarf deshalb einer Einzelfallprüfung, die neben nutzungsstrukturellen und stadtgestalterischen Aspekten auch verkehrliche Belange (z.B. Beeinträchtigung des Verkehrsflusses auf der Heidestraße) berücksichtigen muss.
Die Beschränkung der Zulässigkeit von Tankstellen ist auch dadurch gerechtfertigt, dass sich Tankstellen in gut erreichbarer Entfernung (bis 2.000 m) an der südlichen Seestraße, an der Chausseestraße, an der Quitzowstraße und an der Rathenower Straße befinden.
Die Zulassungsfähigkeit von Vergnügungsstätten wird aus nachfolgend aufgeführten besonderen städtebaulichen Gründen auf die gewerblich geprägten Teile des Mischgebiets und gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO durch die textliche Festsetzung Nr. 1.6 auf den Ausnahmetatbestand beschränkt, um Konflikte zu angrenzenden Wohnnutzungen und stadtgestalterische Beeinträchtigungen zu vermeiden.
Inwieweit ein Konfliktpotential vorliegt, kann erst mit Vorlage eines Bauantrags und den darin enthaltenen Angaben zu Art und Umfang des Betriebs beurteilt werden. Vergnügungsstätten sollen nur zugelassen werden, sofern ihre Wohnverträglichkeit im Einzelfall gesichert ist und Beeinträchtigungen des Straßenraums, z.B. durch auffällige Werbeanlagen oder geschlossene Erdgeschosszonen, vermieden werden. Spielhallen, Sex-Shows und vergleichbare Einrichtungen schließt der Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 BauNVO in allen Teilen des Mischgebietes (und auch im Gewerbe- und Sondergebiet) aufgrund ihres hohen Konfliktpotenzials ganz aus. Der Ausschluss dieser besonderen Formen von Vergnügungsstätten ist wegen der engen Nachbarschaft zu geplanten Wohnungen erforderlich, um die Wohnnutzung vor den Auswirkungen zu schützen, die mit einer Ansiedlung dieser Vergnügungsstätten regelmäßig verbunden sind (u.a. Kfz-Verkehr, Werbeanlagen, nächtlicher Betrieb) und visuelle Beeinträchtigungen des Straßenraums zu vermeiden.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebietes wird durch diese geringfügigen Einschränkungen des Nutzungsspektrums nicht in Frage gestellt; sowohl Tankstellen als auch Vergnügungsstätten - mit den benannten Ausnahmen - bleiben weiterhin zulassungsfähig.
Eingeschränkte Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben
Einzelhandelsbetriebe sind im Mischgebiet grundsätzlich zulässig, soweit es sich nicht um Einkaufszentren im Sinne von § 11 der Baunutzungsverordnung handelt oder um großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Zentrenstruktur oder die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Um im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a eine zentrenverträgliche Steuerung des Einzelhandels unter Berücksichtigung des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 und des bezirklichen Zentrenkonzepts zu gewährleisten und negative stadtstrukturelle Auswirkungen zu vermeiden, wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im Mischgebiet auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 7 BauNVO mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.1 jedoch weiter eingeschränkt:
In allen Mischgebietsteilen werden Einzelhandelsbetriebe auf das erste Vollgeschoss und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche auf eine bis zu 20 m tiefe Zone entlang der Heidestraße und entlang einzelner Verkehrsflächen besonderen Zweckbestimmung beschränkt. Damit wird die Einordnung einzelner größerer Fachgeschäfte (jedoch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit) an den Blockecken und im gewerblich bestandsgeprägten Mischgebietsteil MI 4.2 ermöglicht; in den übrigen Bereichen ist die Tiefe möglicher Einzelhandelsflächen bereits durch die zur Sicherung privater Freiflächen in den Blockinnenbereichen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen auf 15 m begrenzt.
Die Beschränkungen erfolgen auf Grundlage eines Einzelhandelsgutachtens („Gutachten zu den Einzelhandelspotenzialen im Quartier „Europacity“ Berlin und Einschätzung zu den städtebaulichen Auswirkungen mit Empfehlungen zu den Festsetzungen im Bebauungsplan 1-62“, BBE Handelsberatung GmbH, Leipzig Februar 2012) und werden als geeignet angesehen, um negative Auswirkungen auf die bestehende Zentren- und Einzelhandelsstruktur zu vermeiden. Mit den getroffenen Festsetzungen wird das planungsrechtlich zulässige Einzelhandelsflächenpotenzial im Mischgebiet auf maximal 9.250 m² Bruttogeschossfläche (unter Berücksichtigung notwendiger Flächen für Hauseingänge und Treppenhäuser und der bestehenden Wohnbebauung im südlichen MI 4.2) begrenzt, von denen, wie im Einzelhandelsgutachten anhand strukturell vergleichbarer Berliner Geschäftslagen dargelegt, voraussichtlich nicht mehr als 40% tatsächlich durch Einzelhandelsbetriebe genutzt werden. Das entspricht einer Bruttogeschossfläche für Einzelhandel von rund 3.700 m².
Die Inhalte des Fachgutachtens zur Ableitung der tatsächlichen Verkaufsflächenentwicklung und die gutachterliche Einschätzung ihrer städtebaulichen Auswirkungen werden im Abschnitt IV.2 dieser Begründung ausführlicher dargestellt.
Im Zusammenwirken mit den Festsetzungen für das Gewerbegebiet, das Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ und entsprechend getroffene bzw. noch zu treffenden Festsetzungen in den Bebauungsplänen 1-62b, 1-92 VE, 1-93 VE und 1-62c können damit negative Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung vermieden werden und die Einzelhandelsentwicklung im neuen Stadtquartier bleibt mit den Zielen des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 und des bezirklichen Zentrenkonzeptes vereinbar.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebietes bleibt auch bei einer hier eingeschränkten Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben aufgrund der noch möglichen Nutzungsmischung insgesamt gewahrt, da weiterhin ausreichende Fläche zur Unterbringung von Einzelhandelsflächen zur Verfügung stehen.
III.3.1.2 Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO
Entlang der Bahnanlagen wird ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt und in Verbindung mit § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO gegliedert. Aufgrund der Lage unmittelbar an der über Geländeniveau ansteigenden Bahntrasse, im Norden auch an der stark verkehrsbelasteten Perleberger Brücke und der Heidestraße soll eine Wohnnutzung in diesen von Straßen- und Schienenverkehrsemissionen am stärksten betroffenen Bereichen nicht ermöglicht werden.
Beabsichtigt ist in dieser Lage und in der Nachbarschaft zu im Mischgebiet zulässigen Wohnungen ein „ruhiges“ Gewerbegebiet, das vor allem durch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude und durch sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe (z.B. Betriebe des Beherbergungsgewerbes) geprägt sowie durch die nach § 8 Abs. 3 BauNVO im Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ergänzt wird. Gleichwohl sollen durch die Zuordnung des Gewerbegebietes entlang der Bahnanlagen im Sinne des § 50 BImSchG die störempfindlicheren Nutzungen im Mischgebiet abgeschirmt werden.
Deshalb wird auf der Grundlage von § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch die textliche Festsetzung Nr. 1.4 der Störgrad der zulässigen Nutzungen auf das in Mischgebieten zulässige Niveau begrenzt; Gewerbebetriebe die das Wohnen wesentlich stören, sind hier unzulässig.
Für die Beurteilung, ob ein Gewerbebetrieb zu den „das Wohnen nicht wesentlich störenden“ Gewerbebetrieben im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO gehört, ist in der Regel nicht von den konkreten Verhältnisse des jeweiligen Betriebes auszugehen ist, sondern von einer (begrenzten) typisierenden Betrachtungsweise. Der Nachweis der immissionsrechtlichen Verträglichkeit zu angrenzenden, anderen Nutzungsarten, die durch einen Betrieb gestört werden können, ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
Das Gewerbegebiet wird im Hinblick auf die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, die Gebäudehöhe (Zahl der Vollgeschosse, Oberkanten baulicher Anlagen) sowie die Bestimmungen zum Maß der baulichen Nutzung (Bauflächen- oder Baukörperausweisung) gegliedert.
Die allgemeine Zweckbestimmung als Gewebegebiet wird durch die Begrenzung des Störgrades nicht in Frage gestellt, da gemäß § 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO die vorgenommene Gliederung nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften (hier ihr Störgrad) auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden kann. Der Gebietscharakter bleibt hier deshalb gewahrt, da z. B. in diesem Sinne nordöstlich des Geländes an der Fennstraße gewerblich genutzte Flächen, die auch im StEP Industrie und Gewerbe als „EpB-Gebiet 2“ ausgewiesen sind, gesichert und entwickelt werden. Zudem sind diese (uneingeschränkten) Gewerbegebiete verbindlich durch Bebauungspläne (III-128, III-134, III-241) festgesetzt. Insofern ist es gerechtfertigt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a ausschließlich ein Gewerbegebiet mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten auf allen Teilflächen festzusetzen, da im Umfeld ausreichende Flächen für die im Plangebiet unzulässige Unterbringung von sonstigen nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben vorhanden sind.
(a) Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse
Im Gewerbegebiet besteht eine erhebliche Belastung durch den Straßenverkehrslärm der Heidestraße und der Perleberger Straße sowie durch Schienenverkehrslärm der angrenzenden Bahnanlagen. Im hier relevanten Tageszeitraum sind Lärmbelastungen von bis zu 75dB(A) zu erwarten.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse sowie die nötige Ruhe in Unterrichtsräumen und Übernachtungsräumen von Beherbergungsbetrieben können trotz der hohen Lärmbelastung gewährleistet werden, da eine ausreichende Ruhe im Inneren der Gebäude durch die Festsetzung baulicher Lärmschutzmaßnahmen (erforderliche Schalldämm-Maße von Außenbauteilen) gesichert werden kann. Der zusätzliche Schutzaspekt der nächtlichen Dauerbelüftung ist für Gewerbegebiete mit Ausnahme einzelner Wohnungen für einen beschränkten Personenkreis, nur für Übernachtungsräume in Beherbergungsbetrieben relevant. Für diese wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.4 die Ausstattung mit Lüftungseinrichtungen gefordert. Eine etwaige Wohnnutzung, die nur im Ausnahmetatbestand für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen u.ä. zugelassen werden kann, muss an entsprechende Lärmschutzauflagen geknüpft werden.
Auch bei der etwaigen Zulassung von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sind die Schallschutzaspekte im Rahmen der Einzelfallprüfung zu beachten und Genehmigungen an entsprechende Auflagen zum Schutz der angestrebten Nutzung zu knüpfen.
(b) Eingeschränkte Zulässigkeit unverträglicher Nutzungen
Eingeschränkte Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben
Einzelhandelsbetriebe sind in Gewerbegebieten allgemein zulässig, allerdings in den die Zulässigkeit beschränkenden Grenzen, die § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung setzt, d.h. Einkaufszentren oder großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Zentrenstruktur oder die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind unzulässig. Die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben unterliegt somit einer Einzelfallprüfung hinsichtlich der möglichen Auswirkungen.
Im Hinblick auf eine zentrenverträgliche Steuerung des Einzelhandels unter Berücksichtigung der Grundsätze und Ziele der Raumordnung, der Entwickelbarkeit des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan sowie der Ziele des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 und des bezirklichen Zentrenkonzeptes wird die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben durch den Bebauungsplan auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO weiter eingeschränkt:
Im nördlichen Teil des Gewerbegebiets mit der Bezeichnung GE 1 können Einzelhandelsbetriebe gemäß textlicher Festsetzung Nr. 1.2 nur ausnahmsweise zugelassen werden. Einzelhandelsbetriebe mit den aufgeführten zentrenrelevanten Warensortimenten als Kernsortiment, werden mit Ausnahme einer kleinen Teilfläche nahe der Perleberger Straße vollständig ausgeschlossen.
Die Sortimentsbeschränkung stützt sich auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks Mitte, das für den Bereich Heidestraße nur die Entwicklung eines Nahversorgungszentrums zur verbrauchernahen Versorgung der in Zukunft hier wohnenden und arbeitenden Menschen vorsieht. Dieser Zielsetzung wird mit dem festgesetzten Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ Rechnung getragen. Weiterhin führt das bezirkliche Konzept aus, dass außerhalb von Zentren oder Fachmarktagglomerationen (größere) Einzelhandelsbetriebe nur bei Beschränkung auf nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig sein sollen.
Auch das im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erarbeitete Einzelhandelsgutachten hält die vorliegende Sortimentsbeschränkung für erforderlich, um umliegende zentrale Versorgungsbereiche, vor allem das Stadtteilzentrum Turmstraße, das Hauptzentrum Müllerstraße und das Nahversorgungszentrum Chausseestraße, vor Beeinträchtigungen zu schützen.
Grundlage für die Sortimentsdefinitionen ist die Anlage I der Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) vom 11. Juli 2014. Die dort aufgeführten zentrenrelevanten Sortimente begründen sich analytisch aus den die städtischen Zentren Berlins prägenden und wünschenswerten Angebotsstrukturen. Die Sortimentsliste ist Grundlage der künftigen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und dient dazu, die festgelegten zentralen Versorgungsbereichen zu stärken und vor Schädigung durch Ansiedlungen außerhalb zu schützen.
Der Ausschluss zentrenrelevanter Warensortimente erfolgt nur für das jeweilige Kernsortiment eines Einzelhandelsbetriebes. Das Angebot zentrenrelevanter Waren als Randsortiment ist häufig betrieblich sinnvoll und notwendig und hat keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung, solange der Umfang des Randsortiments gering bleibt. Die nur ausnahmsweise zulässigen Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebietsteil GE 1 sollen deshalb nur dann genehmigt werden, wenn zentrenrelevante Randsortimente auf maximal 10 % der jeweils vorhabenbezogenen Verkaufsfläche (gem. Anhang III Ziffer 6 Abs. 3 der AV Einzelhandel 2014) begrenzt sind.
Analog der Festsetzung im Mischgebiet wird die mögliche Einzelhandelsnutzung auf das erste Vollgeschoss beschränkt; eine räumliche Beschränkung wird dagegen nicht vorgenommen, um in diesem gewerblich geprägten Bereich auch einen größeren Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevanten Warensortimenten nach Einzelfallprüfung seiner städtebaulichen Auswirkungen nicht auszuschließen.
An der Perleberger Straße, im Vorfeld des dort geplanten Zugangsbereichs zum geplanten S-Bahnhof können in einer 6 m tiefen Zone hinter der festgesetzten Baugrenze Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung im ersten Vollgeschoss ausnahmsweise zugelassen werden, um dort bahnhofsbezogene kleinere Ladengeschäfte zu ermöglichen und eine Versorgung für den Reisebedarf (z.B. Zeitungen/Zeitschriften, Getränke und Backwaren) anbieten zu können. Maximal lassen sich nach dieser Festsetzung dort etwa 130 m2 Verkaufsfläche realisieren.
In den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 westlich der Planstraße 1.2 wird die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit Ausnahme einer kleinen Teilfläche nördlich der geplanten öffentlichen Durchwegung (im Plan gekennzeichnet durch die Fläche G 1) ausgeschlossen. Damit wird neben den Zielen der Einzelhandelsentwicklung auch der Lage abseits der Hauptverkehrsstraßen und möglichen Erschließungsproblemen Rechnung getragen. Entlang des südlichen Zugangsbereichs zum geplanten S-Bahnhof Perleberger Straße können wiederum in einer Tiefe von 6 m Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung (bahnhofsbezogene kleinere Ladengeschäfte) im ersten Vollgeschoss ausnahmsweise zugelassen werden. Diese Ausnahmeregelung ermöglicht knapp 200 m2 Verkaufsfläche.
Die genannten Beschränkungen der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, vor allem aber der weitgehende Ausschluss von zentrenrelevanten Warensortimenten im Gewerbegebiet, sind erforderlich, um zu gewährleisten, dass durch die Entwicklung des Plangebiets keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung entstehen können und die Einzelhandelsentwicklung im neuen Stadtquartier mit den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin vereinbar bleibt. Die räumlich begrenzte Zulassungsfähigkeit kleiner Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung im Bereich der künftigen Bahnhofszugänge zum S-Bahnhof Perleberger Brücke steht diesen Zielsetzungen nicht entgegen und trägt einer bahnhofstypischen Infrastrukturausstattung Rechnung, die neben dem Fahrkartenverkauf i.d.R. auch Angebote zum Kauf von Backwaren/Snacks, Obst/Gemüse, Zeitungen/Zeitschriften und Schnittblumen umfasst.
Zulässigkeit von Tankstellen und Vergnügungsstätten
Die Zulässigkeit von Tankstellen wird im Gewerbegebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO eingeschränkt, weil Tankstellen nicht mit der angestrebten Gebietsqualität vereinbar sind. Ihre Ansiedlung bedarf deshalb einer Einzelfallprüfung, die neben nutzungsstrukturellen und stadtgestalterischen Aspekten auch verkehrliche Belange (z.B. Beeinträchtigung des Verkehrsflusses auf der Heidestraße, zusätzliche Verkehrserzeugung) berücksichtigen muss.
Vergnügungsstätten können in Gewerbegebieten nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zugelassen werden, wobei § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO Vergnügungsstätten aller Arten und Größen, also unter bestimmten Voraussetzungen auch so genannte kerngebietstypische Vergnügungsstätten von zentraler Bedeutung, d.h. mit größerem Einzugsbereich, erfasst. Im Rahmen der Einzelfallprüfung können die möglichen Auswirkungen auch größerer Einrichtungen (z.B. ihre Wohngebietsverträglichkeit und verkehrliche Belange) jedoch ausreichend geprüft und eine Genehmigung unverträglicher Standorte verhindert werden, so dass weitergehende Regelungen diesbezüglich im Bebauungsplan entbehrlich sind.
Stadtgestalterisch und nutzungsstrukturell in der Umgebung von Wohnnutzungen generell problematische Spielhallen, Sex-Shows und sonstige vergleichbare Einrichtungen werden mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.6 auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 BauNVO auch im Gewerbegebiet ausgeschlossen, weil sich vor allem die Gewerbegebietseile GE 2.1 und GE 2.2 in direkter Nachbarschaft zu potenziellen Wohngebäuden östlich der Planstraße 1 befinden und die Bewohner vor zusätzlichen Belästigungen geschützt werden sollen. Vergnügungsstätten in denen die gewerbliche Freizeitunterhaltung im Vordergrund steht, wie Nachtlokale jeglicher Art, Diskotheken oder Spielhallen sind in der Regel von Unruhe vor allem in den Abend- und Nachtstunden geprägt und sind daher als Störfaktoren für die zulässige Wohnnutzung in den angrenzenden Mischgebieten zu betrachten. Sowohl die Nutzung selbst als auch die stadtgestalterischen Begleiterscheinungen (i. d. R. auffällige Werbung mit Lichtreklamen, Erdgeschosszonen mit Werbeflächen statt Fenstern) sind mit dem geplanten Nutzungsgefüge nicht vereinbar. Hinzu kommt, dass entsprechende Nutzungen in besonderem Maße zu einer Erhöhung des Kfz-Verkehrs, insbesondere in den Abendstunden, führen können; das insbesondere ist angesichts der hohen Lärmbelastung im Gebiet insgesamt zu vermeiden. Durch die erfahrungsgemäß hohen Renditen solcher Einrichtungen können außerdem Verdrängungseffekte zu Lasten anderer, städtebaulich erwünschter Nutzungen entstehen und die angestrebte Gebietsentwicklung in Frage gestellt werden.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Gewerbegebietes bleibt auch bei einer eingeschränkten Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und Tankstellen gewahrt, da beide Arten von Nutzungen grundsätzlich zulassungsfähig bleiben.
III.3.1.3 Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“
Im mittleren Teil des Plangebiets wird eine etwa 9.500 m² große Baufläche nördlich der Planstraße 3 als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ festgesetzt. Dieser Festsetzungszweck lässt sich keinem anderen in den §§ 2 bis 10 BauNVO genannten Baugebieten zuordnen.
Aufgrund seiner zentralen Lage im Plangebiet in guter Zuordnung zu den geplanten Wohn- und Mischgebieten und Arbeitsstätten sowie im Schnittpunkt der Gebietsachse Heidestraße mit der Querverbindung über die in den angrenzenden Bebauungsplänen 1-88 C bzw. 1-62b vorgesehenen Brücken in Richtung Moabit und Chausseestraße eignet sich dieser Standort in besonderem Maße als Standort für die wohnungs- und arbeitsplatzbezogene Nahversorgung. Da sich die Einzelhandelsnutzung auf die Nahversorgungsfunktion und die Erdgeschosszone beschränken soll, während in den darüber liegenden Geschossen wie in den benachbarten Mischgebieten sowohl Wohnungen, als auch das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen ermöglicht werden sollen, erhält das Sondergebiet die Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“.
Die textliche Festsetzung Nr. 1.7 bestimmt entsprechend die Zweckbestimmung des Sondergebiets und legt die dort zulässigen Nutzungen nach Art und Umfang fest. Das Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ dient der Unterbringung von - auch großflächigen - Einzelhandelsbetrieben der Nahversorgung sowie von Wohnungen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Einzelhandelsbetriebe werden darin auf das erste Vollgeschoss beschränkt und die betriebsbezogene Verkaufsfläche einzelner Betriebe auf höchstens 2.500 m2 begrenzt. Der Begriff der Verkaufsfläche ist in der BauNVO nicht bestimmt; hier wird diesbezüglich auf die Definition in den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) vom 11. Juli 2014 verwiesen.
Insgesamt ermöglicht die in der Planzeichnung festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche von rund 6.420 m² die Realisierung von Einzelhandelsbetrieben mit zusammen rund 4.300 m² Verkaufsfläche. Der Verkaufsflächenschätzung liegt eine für Einzelhandel zur Verfügung stehende Geschossfläche von 5.700 m² zugrunde, die sich aus der überbaubaren Grundstücksfläche abzüglich eines Anteils von 14% für Hauseingänge/Treppenhäuser der in den Obergeschossen befindlichen Nutzungen der Blockrandbebauung und einem Verhältnis von Grundfläche zu Verkaufsfläche von 4:3 für die Einzelhandelsbetriebe ergibt. Die Annahmen zur Verkaufsflächenschätzung stützen sich auf die Aussagen eines Einzelhandelsgutachtens für den Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße (Gutachten zu den Einzelhandelspotenzialen im Quartier „Europacity“ Berlin und Einschätzung zu den städtebaulichen Auswirkungen mit Empfehlungen zu den Festsetzungen im Bebauungsplan 1-62, BBE Handelsberatung GmbH, Leipzig Februar 2012).
In den Einzelhandelsbetrieben darf die Verkaufsfläche für die in der Festsetzung definierten Waren des täglichen Bedarfs 80 % der Gesamtverkaufsfläche des jeweiligen Betriebs nicht unterschreiten. Damit werden nach den heute üblichen Flächenstandards ein größerer Einzelhandelsbetrieb der Nahversorgung (bis 2.500 m² Verkaufsfläche) oder zwei Anbieter mittlerer Größe zusammen mit einer Reihe ergänzender kleinerer Ladengeschäfte ermöglicht. Aber auch die Inanspruchnahme der gesamten für Einzelhandel zur Verfügung stehenden Geschossfläche durch zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe (z.B. ein Lebensmittel-Vollversorger und ein Drogeriemarkt, Discounter oder Bio-Supermarkt) wäre mit den Planungszielen einer leistungsfähigen Grundversorgung im Neuordnungsbereich und der Vermeidung negativer Auswirkungen auf die bestehende Zentren- und Einzelhandelsstruktur vereinbar.
Ein bis zu 20 % betragender Anteil von Waren, die nicht dem täglichen Bedarf zuzurechnen sind, entspricht zeitgemäßen Vertriebsformen des Einzelhandels und dient ebenfalls der Gebietsversorgung. Ein höherer Anteil dieser Sortimente würde hingegen nicht der geplanten Ausrichtung des Standortes auf die Nahversorgung und seiner vorgesehenen Funktion für die umliegend geplanten Quartiere entsprechen.
Weiterhin werden im ersten Vollgeschoss des Sondergebiets Schank- und Speisewirtschaften, Dienstleistungsbetriebe (z.B. Reinigung, Bankfiliale, Versicherungsagentur) und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen. Zur Wahrung der Zweckbestimmung des Sondergebiets als Nahversorgungszentrum sollen diese Nutzungen dort nur untergeordnete Flächenanteile einnehmen, durch ihre Zulässigkeit sollen jedoch typische die Nahversorgungsfunktion ergänzende Funktionen (Gastronomie, Ladendienstleistungen) sowie Zugangs- und Empfangsbereiche für in den oberen Geschossen angesiedelte Nutzungen ermöglicht werden.
Mit der Sondergebietsfestsetzung folgt der Bebauungsplan den Empfehlungen eines Einzelhandelsgutachtens („Strategische Beratung zur Einzelhandelsentwicklung im Gebiet „Europacity“ am Standort Berlin“, BBE Handelsberatung GmbH, Leipzig Januar 2011) zur Sicherung einer leistungsfähigen Grundversorgung im Neuordnungsbereich, die auf die besonderen örtlichen Rahmenbedingungen abgestimmt ist (Entwicklung eines urbanen, auch touristisch attraktiven Innenstadtquartiers mit einer großen Zahl von Arbeitsplätzen und hochwertigen Wohnungen in relativ isolierter Lage mit nur wenigen vorhandenen Nahversorgungsangeboten im fußläufig erreichbaren Umkreis). Durch die Konzentration auf Waren des täglichen Bedarfs und die begrenzte betriebsbezogene Verkaufsfläche werden nach den Ergebnissen eines ergänzenden Gutachtens („Gutachten zu den Einzelhandelspotenzialen im Quartier „Europacity“ Berlin und Einschätzung zu den städtebaulichen Auswirkungen mit Empfehlungen zu den Festsetzungen im Bebauungsplan 1-62“, BBE Handelsberatung GmbH, Leipzig Februar 2012) negative Auswirkungen auf die bestehende Zentren- und Einzelhandelsstruktur und die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in den Nachbarquartieren vermieden.
Die Funktionszuweisung als Nahversorgungszentrum stimmt mit dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept überein. Die im Rahmen der überbaubaren Grundstücksfläche ermöglichte Verkaufsfläche von maximal 4.300 m² entspricht der Größenordnung eines Nahversorgungszentrums gemäß StEP Zentren 3. Auch bei der allenfalls langfristig zu erwartenden Realisierung sämtlicher im Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße möglichen Einzelhandelsnutzungen ist nicht von einer Entwicklung zu einem Ortsteilzentrum im Sinne dieses Stadtentwicklungsplans auszugehen. Aufgrund der Konkurrenz durch umliegende etablierte Zentren und Sonderstandorte (einschließlich Hauptbahnhof) und des begrenzten und aufgrund von stadträumlichen Barrieren kaum erweiterbaren Einzugsbereichs ist außerhalb des Sondergebiets eher mit einer losen straßenbegleitenden Abfolge von den Besonderheiten des Standorts (geringe Mantelbevölkerung, viele Arbeitsplätze, stadttouristische Bedeutung, Nähe zum Hauptbahnhof und zum Museum für Gegenwart, Hauptverkehrsstraße) entsprechenden kleineren Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben zu rechnen, die nach Art und Zusammensetzung ihres Angebots nicht die Qualität eines Ortsteilzentrums erreichen dürfte.
Über die Funktion als Nahversorgungszentrum hinaus soll auch im Sondergebiet das im beschlossenen Masterplan festgelegte Ziel einer Mischung von Wohnen und Gewerbe mit einem etwa gleichrangigen Wohnanteil umgesetzt werden. Oberhalb des Erdgeschosses werden daher weitere Nutzungen zugelassen, die sich am Nutzungsspektrum der umliegenden Mischgebiete orientieren. Dazu gehören neben Wohnungen auch das Wohnen nicht wesentlich störende Geschäfts- und Büronutzungen, Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Um einen angemessenen Wohnanteil auch in diesem Teilgebiet zu sichern, wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.7 bestimmt, dass oberhalb des ersten Vollgeschosses mindestens 9.500 m² der (sich aus der Baukörperausweisung rechnerisch ergebenden) zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden sind.
Um einerseits eine angemessene Versorgung des Neuordnungsbereichs Heidestraße zu ermöglichen, andererseits jedoch eine Beeinträchtigung der umliegenden städtischen Zentren, insbesondere der Zentren Müllerstraße in Wedding und Turmstraße in Moabit, sowie der wohnungsnahen Versorgung in den Nachbargebieten zu vermeiden, müssen der Umfang der zulässigen Verkaufsflächen und die Art der zulässigen Sortimente im Bebauungsplan geregelt werden. Insbesondere ist die Vereinbarkeit mit den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung, die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan sowie die Berücksichtigung des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 und des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Berlin-Mitte als sonstige beschlossene städtebauliche Planungen sicherzustellen. Die genannten städtebaulichen Ziele können aus den im Folgenden dargelegten Gründen nur durch eine Festsetzung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO erreicht werden:
Bei einer Festsetzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO wäre weder die Zulassung auch großflächiger Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung möglich, die jedoch für eine wohnungsnahe Versorgung nach zeitgemäßen Maßstäben unabdingbar ist, noch könnte die Nahversorgungsfunktion durch Begrenzung von Sortimenten des aperiodischen Bedarfs gezielt gesichert werden.
Auch eine Festsetzung als Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO wäre nicht sachgerecht, da mit einer den städtebaulichen Zielen entsprechenden Begrenzung des Umfangs der zulässigen Verkaufsflächen und der Art der zulässigen Sortimente sowie einem zusätzlichen Ausschluss von mit der Nahversorgungs- und Wohnfunktion unverträglichen sonstigen Nutzungen das typische Nutzungsspektrum eines Kerngebiets ausgehöhlt und die Zweckbestimmung im Sinne der BauNVO nicht mehr gewahrt wäre. Andererseits wäre eine diesbezüglich uneingeschränkte Festsetzung als Kerngebiet nicht geeignet, die handelsstrukturellen Zielsetzungen des Landes Berlin und den Grundsatz der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung umzusetzen.
Aus diesen Gründen kommt nach den hier verfolgten städtebaulichen Zielen weder eine Festsetzung als Mischgebiet noch eine Festsetzung als Kerngebiet in Frage. Vielmehr unterscheidet sich das festgesetzte Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ wesentlich von den Baugebietstypen gemäß §§ 2 bis 9 BauNVO und deren jeweiliger allgemeiner Zweckbestimmung. Auch wenn deren Nutzungsspektrum unter Wahrung der jeweiligen Eigenart des Gebietstyps nach den Vorschriften von § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO modifiziert würde, ließe sich das hier umzusetzende Nutzungskonzept planungsrechtlich nicht sichern.
(a) Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Auch im Sondergebiet besteht eine erhebliche Belastung durch den Straßenverkehrslärm der Heidestraße und durch den Schienenverkehrslärm der angrenzenden Bahnanlagen. Die analog anzusetzenden Orientierungswerte der DIN 18005-1 für Mischgebiete werden an allen Außenwänden der künftigen Gebäude überschritten, die nicht zum Blockinnenbereich ausgerichtet sind.
Entlang der Heidestraße werden im Jahr 2025 Lärmbelastungen von bis zu 74 dB(A) am Tag und 68 dB(A) nachts prognostiziert. Die zur Heidestraße hin seitlich ausgerichteten Fassaden sowie die Außenwände entlang der Planstraße 1.3 sind mit Werten von bis zu 69 dB(A) im Tagzeitraum und 66 dB(A) im Nachtzeitraum zwar etwas geringeren Lärmbelastungen ausgesetzt, aber auch hier werden die gesundheitsrelevanten Schwellenwerte überschritten.
Die allgemeine Zulässigkeit - und über die Festsetzung Nr. 1.7 in den Obergeschossen auch eingeforderte - Wohnnutzung ist trotz der hohen Lärmbelastung durch Straßen- und Schienenverkehr vertretbar, da eine ausreichende Wohnruhe in den Aufenthaltsräumen durch die im Bebauungsplan festgesetzten baulichen Lärmschutzmaßnahmen an den Fassaden und ergänzende Vorgaben zu lärmschutzorientierten Grundrissausrichtungen, zu weiteren passiven Schallschutzmaßnahmen und zur Anordnung von Außenwohnbereichen gewährleistet wird. Eine ausführliche Darstellung dieser Lärmschutzfestsetzungen erfolgt im Abschnitt III.3.7.1 dieser Begründung.
Neben den von außerhalb auf das Baugebiet einwirkenden Lärmemissionen sind bei der Beurteilung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch die möglichen Beeinträchtigungen durch die Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe in die Abwägung einzustellen.
Um das Konfliktpotenzial des Einzelhandels auf die Wohnnutzungen zu minimieren, erfolgen neben der durch den Bebauungsplan eingeforderten Begrenzung auf (wohngebietsverträgliche) Betriebe der Nahversorgung, ergänzende Regelungen im städtebaulichen Vertrag. Eingefordert werden im städtebaulichen Vertrag die Beschränkung von Anlieferungsvorgängen auf den Tagzeitraum (6.00 – 22.00 Uhr), eine Anlieferung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ausschließlich von der Planstraße 1.3, die Einhausung des Anlieferungsbereichs großflächiger Einzelhandelsbetriebe und ein Ausschluss einzelhandelsspezifischer Nebenanlagen (z.B. Unterstand für Einkaufswagen, Lager für Verpackungsmaterial) im Blockinnenbereich und auf der dreieckigen nicht überbaubaren Grundstücksfläche im Norden des Sondergebietes. Weiterhin wird im Bebauungsplan die ausschließliche Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgaragen bestimmt und die räumliche Lage der Tiefgaragenzufahrt auf die Planstraße 1.3 beschränkt, wo aufgrund der fehlenden angrenzenden Bebauung das geringste Störpotenzial besteht.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse im Sondergebiet können auch im Hinblick auf die notwendigen Kinderspiel- und Aufenthaltsbereiche der Freiflächen im Grundsatz gewährleistet werden. Für die eingeforderten rund 90 Wohnungen (9.500 m² Geschossfläche) stehen im Blockinnenbereich knapp 1.200 m² nicht überbaubare Grundstücksflächen vor allem für die Anlage von Kinderspielflächen zur Verfügung. Ergänzend können Teile der insgesamt 1.650 m² umfassenden Dachflächen eingeschossiger Gebäudeteile zur Anordnung von Terrassen herangezogen werden. Im Norden des Baugebietes sind weitere Freiflächen mit jedoch nur eingeschränkter Aufenthaltsqualität (hohe Lärmbelastung) vorhanden.
III.3.1.4 Aufschiebend und auflösend bedingte Festsetzungen zur Art der Nutzung
(a) Bahnflächen und Bahnanlagen
An der westlichen Grenze des Plangebiets entlang der Bahnanlagen (Flurstücke 306 und 257) liegen Flächen, die bis zur Fertigstellung der S-Bahnlinie S 21 als Baustelleneinrichtungsflächen benötigt werden und als solche planfestgestellt sind (s. I.3.9.3). Die im Bebauungsplan festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen können dort erst dann realisiert werden, wenn die Bahnanlagen fertig gestellt und die Flächen als Baustelleneinrichtungsfläche nicht mehr erforderlich sind. Der betreffende Bauabschnitt der S-Bahnlinie S 21 soll nach gegenwärtigem Planungsstand im Jahr 2020 fertig gestellt sein.
Der Bebauungsplan setzt deshalb gemäß § 9 Abs. 2 BauGB fest, dass auf den in der Planzeichnung nachrichtlich übernommenen Flächen „planfestgestellte temporäre Baustelleneinrichtungsfläche der S-Bahn“ die festgesetzte bauliche oder sonstige Nutzung bis zur Aufhebung der planfestgestellten Zwecke unzulässig ist (textliche Festsetzung Nr. 9.1). Die im Bebauungsplan festgesetzte Folgenutzung entspricht den aus dem Flächennutzungsplan entwickelten langfristigen städtebaulichen Zielen der Planung.
Den Grundstückseigentümern der von der aufschiebend bedingten Festsetzung betroffenen Flächen ist bekannt, dass eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende bauliche oder sonstige Nutzung erst mit entsprechender Verzögerung realisierbar sein wird. Es handelt sich dabei ausschließlich um die beiden Haupteigentümer, die die Gebietsentwicklung gemeinsam mit dem Land Berlin betreiben und ohnehin eine stufenweise Realisierung ihrer Bauvorhaben anstreben.
(b) Festsetzung einer auflösenden Bedingung für Bauvorhaben in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3
Im Mischgebiet setzt die Zulässigkeit von Wohnnutzungen, Unterrichtsräumen und Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben vor Errichtung einer lärmabschirmenden Randbebauung entlang der Bahnanlagen, abschnittsweise ergänzende Vorkehrungen zum Schallschutz voraus, um gesunde Wohnverhältnisse bzw. angemessene Lern- und Übernachtungsbedingungen zu gewährleisten.
Im Bebauungsplan wird daher gemäß § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass die benannten Nutzungen in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 bis zur Fertigstellung der abschirmenden Randbebauung entlang der Bahnanlagen im Gewerbegebiet GE 2.2 und zwischen den Punkten A und B im Gewerbegebietsteil GE 2.1 ohne ergänzende Schallschutzmaßnahmen in Bezug auf die Bauschalldämmung und die Anordnung und Ausbildung von Außenwohnbereichen unzulässig sind.
Die Festsetzung stützt sich auf die Ergebnisse entsprechender Untersuchungen des Schallschutzgutachtens. Eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Lärmbelastungen und daraus resultierenden Schallschutzanforderungen bei verschiedenen Ausbauzuständen im Plangebiet erfolgt im Abschnitt III.3.7.1 der Begründung.
Im Mischgebietsteil MI 1 sind entsprechende auflösend bedingte Festsetzungen aufgrund der dort eingeschränkten Abschirmwirkung der Gewerbebauung gegenüber der hier teilweise in Hochlage verlaufenden Bahngleise und der bewusst noch offen gehaltenen Gebäudeanordnung hingegen nicht sinnvoll. Den Schallschutzfestsetzungen liegt deshalb hier der „Worst-case“ (d.h. eine fehlende bauliche Abschirmung) zugrunde.
Eine Wohnnutzung in den Mischgebieten grundsätzliche erst nach Errichtung des lärmabschirmenden „Gebäuderiegels“ im Gewerbegebiet zuzulassen, wurde im Rahmen der Abwägung verworfen, weil damit allein kein ausreichender Schallschutz in den Mischgebieten und im Sondergebiet gewährleistet werden kann und Teilflächen entlang der Bahnanlagen vorläufig noch der (temporären) Planfeststellung unterliegen.
III.1.3.5 Festsetzung von Flächen für die soziale Wohnraumförderung
In Anwendung von § 9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB werden im Bebauungsplan Festsetzungen zur sozialen Wohnraumförderung getroffen. Die textliche Festsetzung Nr. 1.8 reflektiert auf der Ebene des Bebauungsplans die Erfordernisse des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung als Leitlinie für den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin. Danach soll bei der Entwicklung neuer Wohngebiete – auch als Teil von Misch- oder Kerngebieten – der verbindliche Anteil der mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, bezogen auf die Gesamtzahl der zu errichtenden Wohnungen grundsätzlich 25% betragen (vgl. Kap. I.3.5.7)).
Die Notwendigkeit der Festsetzung folgt aus § 1 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 2, wonach bei der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung und damit insbesondere die verstärkten Nachfrage nach Wohnraum zu berücksichtigen sind. Damit soll sichergestellt werden, dass die für Berlin typische sozial gemischte Bevölkerungsstruktur auch in dem neu zu entwickelnden Stadtteil entsteht.
Sie folgt außerdem dem in § 1 Absatz 5 BauGB verankerten Grundsatz, dass Bebauungspläne eine sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten sollen und tragen dem allgemeinen Bedürfnis Rechnung, das Wohnraumangebot zu vergrößern, die durchschnittlichen Mietpreise zu senken und eine (bessere) soziale Durchmischung der Bevölkerung zu erreichen.
Der Bebauungsplan legt mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.8 die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans fest auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten. Durch die Bestimmung der Fläche im Mischgebiet 4.1 ergibt sich, dass der im „Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung“ verankerte Anteil von 25% geförderte Wohnungen – hier für den Investor der Baugebiete MI 1, 2, 3, 4.1 und dem SO – nicht unterschritten wird.
Eine tatsächliche Inanspruchnahme von Fördermitteln und eine daraus resultierende Mietpreisbindung kann durch den Bebauungsplan nicht festgeschrieben werden. Ergänzende Regelungen im städtebaulichen Vertrag (siehe III.3.12) verpflichten den Haupteigentümer der Flächen im Plangebiet jedoch insgesamt mindestens 215 Mietwohnungen herzustellen (dies entspricht in etwa einem Viertel der neu entstehenden Wohnungen auf seinen Flächen) und für diese Mietwohnungen Wohnraumförderung Berlins in Anspruch zu nehmen.
Die vertraglich mit dem Haupteigentümer abgesicherte Verpflichtung, mindestens 215 förderfähige Wohnungen zu errichten, wird im Bebauungsplan räumlich konkretisiert. Die textliche Festsetzung Nr. 1.8 legt fest, dass diese Wohnungen auf den rückwärtigen, straßenabgewandten Bauflächen im Mischgebietsteil MI 4.1 untergebracht werden. Die ausgewählten Bauflächen sind ausreichend groß, um den flächenmäßigen Anforderungen zu genügen und sind auch aufgrund ihrer Lage (z.B. angrenzende Grünflächen mit Kinderspielplatz) gut für eine Wohnnutzung geeignet.
Die Flächenverortung unterstützt zudem eine kurzfristige Realisierbarkeit der dringend benötigten geförderten Mietwohnungen, weil das Plangebiet voraussichtlich schrittweise von Süden her entwickelt wird. Die aus dem städtebaulichen Vertrag erwachsende Verpflichtung, die geförderten Mietwohnungen innerhalb einer Frist von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Bebauungsplans oder nach einer Genehmigung auf Grundlage des § 33 BauGB bezugsfertig herzustellen, kann insofern leichter umgesetzt werden.
Ergänzend wurde bereits eine Programmvormerkung für geförderten Wohnungsbau vorgenommen.
Ausnahmsweise können Wohngebäude im MI 4.1 ohne förderfähige Wohnungen zugelassen werden, wenn die nach Satz 1 der textlichen Festsetzung erforderlichen Wohnungen in einem anderen Gebäude in den Mischgebietsteilen MI 1 – MI 3 sowie im Sondergebiet erbracht werden. Diese Ausnahmeregelung eröffnet die Möglichkeit, neben der räumlich gebündelten Errichtung der förderfähigen Wohnungen auch zusätzliche Standorte im Plangebiet mit einzubeziehen und die mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen räumlich breiter zu streuen. Die Ausnahmeregelung gewährleistet dabei einerseits eine flexiblere Handhabung durch den Projektträger im Vollzug, bietet aber auch für die Verwaltung ausreichende Einflussnahme- und Steuerungsmöglichkeiten im Rahmen der Einzelfallprüfung.
Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB werden auch im Mischgebietsteil MI 4.2 für Grundstücke mit Neubau- und Umnutzungspotenzialen getroffen. Das betrifft besonders die unbebauten Grundstücke Döberitzer Straße 2-3 (Flurstücke 61 und 257).
Auf dem derzeit gewerblich genutzten Grundstück Heidestraße 46 – 52 sind vor allem im rückwärtigen Grundstücksteil auf neu erworbenen Flächen (Flurstück 305) Neubaupotenziale für den Wohnungsbau vorhanden. Der Grundstückseigentümer hat das an sein ursprüngliches Grundstück angrenzende Flurstück 305 im Jahr 2011 von der Deutschen Bahn AG zugekauft; es ist bisher unbebaut. Um den gesamten Blockinnenbereich im MI 4.1/MI 4.2 vor Lärmimmissionen der angrenzenden Bahnanlagen zu schützen, ist auch auf dem Flurstück 305 die Errichtung einer durchgehenden mindestens 19 m hohen Blockrandbebauung – unter Einbeziehung eines bestehenden fünfgeschossigen Altbaus – erforderlich. Durch die angrenzende Parkanlage mit Kinderspielplatz ist der neue Gebäuderiegel gut für eine Wohnnutzung geeignet.
Die benannten Wohnungsbaupotenziale rechtfertigen Regelungen zu einem verbindlichen Anteil an Wohnungen, die die gebäudemäßigen Voraussetzungen erfüllen, um mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden zu können. Die Festsetzungen erfolgen aufgrund des städtebaulichen Erfordernisses, den dringenden Wohnraumbedarf sozial schwacher Bevölkerungsgruppen und deren Wohnbedürfnisse zu berücksichtigen. Die übrigen Grundstücke entlang der Heidestraße werden aufgrund ihrer Kleinteiligkeit und der bereits bestehenden Wohnnutzung von der Verpflichtung zur Errichtung förderfähiger Wohnungen ausgenommen.
Die textliche Festsetzung Nr. 1.8 fordert auf den durch Knotenlinien abgegrenzten Grundstücksteilen im MI 4.2 jeweils die Errichtung von Wohngebäuden mit einem förderfähigen Wohnungsanteil von mindestens 25%. Die Verortung der Flächen orientiert sich an der Lagegunst für den Wohnungsbau auf den jeweils straßenabgewandten rückwärtigen Grundstücksflächen und berücksichtigt den gewerblich genutzten Gebäudebestand auf dem Grundstück Heidestraße 46 - 52. Bei den im betroffenen Grundstücksteil vorhandenen gewerblich-kulturellen Nutzungen (Galerien, Büros und Dienstleistungsbetriebe) handelt es sich um wohngebietsverträgliche Nutzungen, deren geringes Störpotenzial einer ergänzenden Wohnnutzung nicht entgegensteht. Die Errichtung von Wohngebäuden auf den zugekauften rückwärtigen Grundstücksflächen unterstützt auch die im Sinne der Zweckbestimmung in einem Mischgebiet charakteristische und notwendige Nutzungsmischung.
Für den Begriff des Wohngebäudes ist es nicht erforderlich, dass sich in ihm ausschließlich Wohnungen befinden. Unter Wohngebäuden sind solche Gebäude zu verstehen, die ganz oder teilweise Wohnzwecken dienen. Insoweit kann es sich auch um gemischt genutzte Gebäude handeln, vorausgesetzt, die Wohnnutzung ist im Verhältnis zu den anderen Nutzungen nicht nur von untergeordneter Bedeutung.
III.3.2 Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt für das Plangebiet aus dem Masterplan und dem überarbeiteten städtebaulichen Konzept abgeleitete Dichtemaße fest. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO wird in den Mischgebieten MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 durch die Festsetzung einer höchstzulässigen Grundfläche (GR) gemäß § 19 BauNVO und einer höchstzulässigen Geschossfläche (GF) gemäß § 20 BauNVO sowie der mindest- und höchstzulässigen Anzahl der Vollgeschosse und der mindestens bzw. maximal zulässigen Höhe der Oberkanten baulicher Anlagen bestimmt.
Im Mischgebietsteil MI 4.2 und im Gewerbegebietsteil GE 1 wird das zulässige Maß der baulichen Nutzung durch flächenbezogene Verhältniszahlen, d.h. durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und einer Geschossflächenzahl (GFZ), ebenfalls in Verbindung mit der Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse bzw. der maximal zulässigen Höhe der Oberkanten baulicher Anlagen, bestimmt.
Im Sondergebiet und in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 erfolgt eine Baukörperausweisung, d.h. die überbaubare Grundfläche wird hier ausschließlich zeichnerisch durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt. Die zulässige Grundfläche ergibt sich dabei aus der zeichnerisch festgesetzten, durch Baugrenzen umfassten, überbaubaren Grundstücksfläche (textliche Festsetzung Nr. 2.2).
Um das Nutzungsmaß der Baugebiete nicht durch die Realisierung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen (z.B. Staffelgeschossen) noch zu erhöhen, sind diese nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 bei der Ermittlung der Geschossfläche anzurechnen.
III.3.2.1 Festsetzung der zulässigen Grundfläche und Geschossfläche
Für die Mischgebiete MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 lässt der Bebauungsplan mit den blockweise festgesetzten Grund- und Geschossflächen umgerechnet einheitlich eine GRZ von 0,6 sowie – in Abhängigkeit von der jeweiligen Blockgeometrie – Geschossflächenzahlen zwischen 3,9 und 4,5 zu. Diese Maße ermöglichen entsprechend den Zielen und Darstellungen des städtebaulichen Konzepts eine geschlossene, überwiegend sechs- bis siebengeschossige Blockrandbebauung, die sich an der innenstadtüblichen Bauweise und Nutzungsdichte orientiert und eine räumliche Fassung und Abschirmung der Hauptverkehrsstraße ermöglicht. Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 orientiert sich an der in § 17 BauNVO für Mischgebiete festgelegten Obergrenze, die festgesetzten Geschossflächenzahlen überschreiten diese dagegen erheblich.
III.3.2.2 Festsetzung einer Grund- und Geschossflächenzahl –flächenmäßige Ausweisung
Für das Mischgebiet MI 4.2 wird das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,6 und eine Geschossflächenzahl von 3,3 bestimmt. Diese Maße ermöglichen auch im bestandsgepägten südlichen Teil des Plangebietes eine geschlossene, überwiegend sechs- bis siebengeschossige Blockrandbebauung und eröffnet zusätzliche Baupotenziale im Blockinnenbereich. Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 entspricht der in § 17 BauNVO für Mischgebiete festgelegten Obergrenze, die festgesetzte Geschossflächenzahl von GFZ 3,3 überschreite diese dagegen erheblich.
Eine höhere Geschossflächenzahl als im § 17 Abs. 1 BauNVO vorgegeben, ist auch im Gewerbegebiet erforderlich, um gegenüber den Bahnanlagen eine durchgehend schallschützende Bebauung mit städtebaulichen Akzentuierungen durch einzelne höhere Baukörper den Zielen des Masterplans entsprechend realisieren zu können. Im nördlich gelegenen Gewerbegebietsteil GE 1 ermöglichen die festgesetzten Nutzungsmaße mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 4,8 eine differenzierte Bebauungsstruktur mit bis zu 12-, 14- und 23-geschossigen Hochhäusern, u.a. zur Hervorhebung des Gebietseingangs an der Perleberger Straße. In den südlich gelegenen Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 wird die zulässige Grundfläche zeichnerisch mittels Baukörperausweisungen bestimmt und baukörperbezogen die maximal zulässige Geschossfläche festgesetzt (s.u.).
III.3.2.3 Bestimmung des Nutzungsmaßes über Baukörperfestsetzungen
Im Sondergebiet wird das Maß der baulichen Nutzung zeichnerisch durch eine Baukörperfestsetzung bestimmt. Die zulässige Grundfläche ergibt sich somit aus der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. Die durch Baulinien und Baugrenzen definierte maximale Grundfläche stellt zusammen mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der zulässigen Gebäudehöhe eine Festsetzung im Sinne des § 16 BauNVO dar und ist Berechnungsgrundlage für § 19 (zulässige Grundfläche) und § 20 BauNVO (zulässige Geschossfläche). Zugleich legt sie die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Die textliche Festsetzung Nr. 2.2 stellt dieses ergänzend klar. Durch die enge Baukörperfestsetzung wird eine Grundfläche von 6.420 m² und damit eine GRZ von 0,68 ermöglicht. Die gegenüber den Mischgebieten etwas höhere GRZ berücksichtigt die hier angestrebte ebenerdige Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben, hält aber die in § 17 BauNVO für sonstige Sondergebiete festgelegte Obergrenze der GRZ von 0,8 ein. In Verbindung mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ergibt sich rechnerisch eine GFZ von 3,9. Unter Berücksichtigung des auf der nordwestlich vorgelagerten Platzfläche, die Teil des Sondergebiets ist, festgesetzten Gehrechts erhöht sich die rechnerische GFZ auf einen Wert von 4,0.
Die erweiterte Baukörperfestsetzung in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 soll (zusammen mit der textlichen Festsetzung einer abweichenden Bauweise und der Festsetzung einer Mindestvollgeschosszahl) eine mindestens fünfgeschossige lärmabschirmende durchgehende Randbebauung (bis in eine Höhe von 22 m über Gelände) sicherstellen und die Lage der nach den gestalterischen Zielsetzungen des Masterplans vorgesehenen „Hochpunkte“ mit 12 bis 14 Geschossen festlegen, die jeweils in Verlängerung der Sichtfelder von der Heidestraße auf die Planstraße 1.2 bzw. 1.3 angeordnet sind. Die zeichnerische Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die abschnittsweise durch eine ergänzende numerische Festsetzung der höchstzulässigen Grundfläche weiter beschränkt wird ermöglicht hier rechnerisch eine GRZ von knapp 0,6. Im Gewerbegebietsteil GE 2.1 sind dabei insgesamt 4.790 m Grundfläche zulässig und im Gewerbegebietseil GE 2.2 insgesamt 6.820 m².
Die zulässige Geschossfläche wird für jeden Baukörper einzeln durch eine absolute Maßangabe festgesetzt. Um die Bebauungsdichte insgesamt auf ein verträgliches Maß zu begrenzen, wird entsprechend dem städtebaulichen Konzept für den 5-7-geschossigen Verbindungsbau im GE 2.1 eine Geschossfläche von 10.000 m2, für die drei Verbindungsbauten im GE 2.2 eine Geschossfläche von jeweils 8.000 m2 festgesetzt; dies ermöglicht bei Ausschöpfung der zulässigen sieben Vollgeschosse eine Gebäudetiefe von etwa 18 m. Die Festsetzung der Geschossfläche für die höheren Gebäude folgt dem städtebaulichen Entwurf. Insgesamt sind damit im GE 2.1 41.300 m2 und im GE 2.2 57.510 m² Geschossfläche zulässig. Daraus ergibt sich eine rechnerische Geschossflächenzahl von 5,2 im GE 2.1 und von rund 5,0 im GE 2.2.
III.3.2.4 Überschreitung der Obergrenzen für Nutzungsmaße gemäß § 17 BauNVO
(a) Umfang der Überschreitungen
Die folgende Tabelle zeigt, in welchem Umfang in den einzelnen Baugebieten die in § 17 BauNVO festgelegten Obergrenzen für die Geschossflächenzahl (GFZ) überschritten werden. Die Überschreitungen betreffen sowohl die Mischgebietsteile als auch das Gewerbegebiet und das Sondergebiet. Die in § 17 BauNVO festgelegten Obergrenzen für die GRZ werden dagegen in allen Baugebieten eingehalten.
Im Bebauungsplan festgesetzte bzw. ermöglichte Nutzungsmaße
| Baugebiet | GRZ | GFZ | zum Vergleich: Obergrenze gem. § 17 BauNVO |
| Mischgebiet (MI): | | | |
| MI 1 | 0,6 | 4,3 | 0,6/1,2 |
| MI 2 | 0,6 | 4,5 | 0,6/1,2 |
| MI 3 | 0,6 | 3,9 | 0,6/1,2 |
| MI 4.1 | 0,6 | 4,1 | 0,6/1,2 |
| MI 4.2 | 0,6 | 3,3 | 0,6/1,2 |
| Gewerbegebiet (GE): | | | |
| GE 1 | 0,6 | 4,4 | 0,8/2,4 |
| GE 2.1 | 0,6 | 5,2 | 0,8/2,4 |
| GE 2.2 | 0,6 | 5,0 | 0,8/2,4 |
| Sondergebiet (SO) | 0,7 | 4,0 | 0,8/2,4 |
Eine Überschreitung der in § 17 Abs. 1 festgelegten Obergrenzen der Nutzungsmaße ist nach § 17 Abs. 2 BauNVO dann zulässig, wenn städtebauliche Gründe dafür vorliegen und die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.
(b) Vorliegen städtebaulicher Gründe
Für die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO liegen folgende städtebauliche Gründe vor:
Umsetzung abgestimmter Wettbewerbsergebnisse
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan sollen qualifizierte stadtgestalterische und architektonische Lösungen in einer städtebaulich herausgehobenen Situation ermöglicht werden. Ausgangspunkt für das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans 1-62a ist der „Masterplan Heidestraße“, der auf der Grundlage eines Wettbewerbsergebnisses in einem gemeinsam von Senat, Bezirk und Grundstückseigentümern getragenen Verfahren erarbeitet und vom Senat und vom Bezirk Mitte beschlossen wurde. Der Masterplan ist damit als „sonstige städtebauliche Planung“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist der vorliegende Bebauungsplan aus der vorbereitenden Bauleitplanung (FNP) entwickelt und berücksichtigt die Ziele und Grundsätze des Stadtumbaugebiets Tiergarten-Nordring/ Heidestraße, das im November 2005 auf der Grundlage von § 171b BauGB förmlich festgelegt und in der Folge in das Förderprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen wurde.
Der auf Grundlage des Masterplans erarbeitete und seit 2009 unter Berücksichtigung des stark angewachsenen Wohnungsbedarfs und des zunehmend angespannten Marktes für innenstadtnahe Büroflächen stetig weiterentwickelte städtebauliche Entwurf (Büro ASTOC) zeigt, dass auf den Flächen westlich der Heidestraße innerhalb der Dichtefestlegungen des Bebauungsplans eine städtebaulich attraktive Bebauung mit qualitätvollen, auf öffentliche Grünflächen und Platzräume sowie auf geräumige private Blockinnenbereiche ausgerichteten Wohnungen und Arbeitsplätzen realisiert werden kann. Die vorgesehene bauliche Dichte ist nicht größer als in vielen bestehenden stark nachgefragten Innenstadtquartieren Berlins und als in den umgebenden Quartieren von Moabit, Wedding und Mitte.
Vorrang der Innenentwicklung
Aufgrund der herausgehobenen Innenstadtlage und der besonderen Erschließungsgunst in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs ist hier im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 1 BauGB eine hohe Ausnutzung von Bebauungspotenzialen der Innenentwicklung städtebaulich geboten. Dies entspricht auch den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung und den Zielen des Flächennutzungsplans, die dem Vorrang der Innenentwicklung und dem Flächenrecycling eine hohe Bedeutung beimessen, um die Inanspruchnahme wertvoller Freiflächen im städtischen Außenraum zu minimieren. Bei der Konzeption des neuen Stadtquartiers wurde deshalb besonderer Wert auf eine flächensparende und damit bodenschonende Bebauungsstruktur gelegt.
Schaffung von Wohnraum, Berücksichtigung eines Anteils an kostengünstigen Wohnungen
In Berlin sind seit geraumer Zeit Engpässe auf dem Wohnungsmarkt festzustellen, die sich seit Erarbeitung des Masterplans noch erheblich verschärft haben und nach den aktuellen Bevölkerungsprognosen in den kommenden Jahren weiter verschärfen werden. Stark nachgefragt werden einerseits kostengünstige Wohnungen, andererseits Wohnungen in attraktiven Innenstadtlagen. Diese Nachfrage führt angesichts des begrenzten Angebots bereits zu Preiserhöhungen und damit Verdrängungsprozessen in vielen zentralen Stadtgebieten. Im Bereich der Europacity bietet sich nun die Möglichkeit, relativ kurzfristig und in erheblicher Größenordnung, neuen Wohnraum zu schaffen. Im Gegensatz zu dem Gebiet des östlich angrenzenden Bebauungsplans 1-62b, der vor August 2014 ausgelegen hatte, ist für den Bebauungsplan 1-62a die Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Wohnbaulandentwicklung vorgeschrieben, wonach bezogen auf die festgesetzte Wohnnutzung die Bereitstellung eines 25%igen Wohnungsanteils an förderfähigen Wohnungen nach den Landesförderbestimmungen für die Bauherren verpflichtend ist. Die Realisierung von im sozialen Wohnungsbau förderfähigen kostengünstigen Wohnungen ist ein städtebauliches Ziel, das sich unmittelbar aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB ergibt. Dies setzt eine Berücksichtigung der Anforderungen kostensparenden Bauens (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB), insbesondere auch im Hinblick auf eine wirtschaftliche Grundstücksausnutzung voraus.
Eine nennenswerte Entlastungswirkung für den Wohnungsmarkt insgesamt und für die umliegenden Wohngebiete kann jedoch nur dann eintreten, wenn die Wohnungsbaupotenziale dieses Standorts tatsächlich realisiert und die nachgefragten urbanen Qualitäten in dieser stadträumlich relativ isolierten Lage geschaffen werden können. Voraussetzung dafür ist die Realisierung eines urban gemischten Stadtquartiers von einigem Gewicht mit einer Anzahl von Wohnungen und auch Arbeitsplätzen, die ausreichend tragfähig ist für eine Basisversorgung mit Einkaufsgelegenheiten, Dienstleistungen und Kinderbetreuungseinrichtungen vor Ort. Die Einordnung eines hohen Wohnanteils, einschließlich von kostengünstigen Wohnungen, eingebunden in eine urbane Mischung, wäre unter Einhaltung der in der Baunutzungsverordnung festgelegten Obergrenzen der baulichen Dichte nicht annähernd erreichbar – vielmehr könnte kaum ein Viertel der geplanten Wohnungen errichtet werden.
Berücksichtigung des "Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung"
Am 16. Juni 2015 wurde vom Senat der Bericht über die Einführung des "Berliner Modells" beschlossen; seine Grundsätze sind seitdem beim Abschluss städtebaulicher Verträge zu berücksichtigen.
Mit dem "Berliner Modell" werden Projektträger nach einheitlichen und transparenten Maßstäben an den Kosten beteiligt, die aus den Anforderungen der wachsenden Stadt resultieren. Das gilt insbesondere für die Herstellung des vorhabenbezogenen Ausbaus der sozialen und technischen Infrastruktur – beispielsweise Kindertageseinrichtungen und Grundschulen, die Erschließung oder Anlage von Grünflächen sowie die Realisierung von preiswertem Wohnraum durch einen 25%igen Anteil an Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen.
Dabei gilt der Grundsatz, dass die vom Investor zu tragenden Leistungspflichten insgesamt angemessen sein müssen. Die Prüfung der Angemessenheit erfolgt über ein vereinfachtes Bewertungsschema, wobei der Bodenwert zu Beginn der Planung dem geschätzten Bodenwert am Ende der Planung gegenübergestellt wird. Der somit ermittelte Wertzuwachs dient als Orientierungsmaßstab für die Bewertung der Angemessenheit. Im vorliegenden Fall ergab eine erste Prüfung auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfes aus dem Jahr 2014 (Verfahrensschritt Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB), dass vor allem die Forderung zur Errichtung eines 25%igen Anteils preisgünstiger Wohnungen nicht mit dem oben benannten Grundsatz der Angemessenheit vereinbar wäre.
Die erneute Überprüfung der Angemessenheit auf Grundlage des überarbeiteten städtebaulichen Konzeptes (Stand April 2016) hat ergeben, dass die mittels Bebauungsplan und städtebaulichem Vertrag geregelten Leistungen in der Summe und insgesamt nunmehr angemessen sind. Der städtebauliche Vertrag wurde am 13. April 2016 abgeschlossen.
Freihaltung von umfangreichen öffentlich nutzbaren Flächen
Die vorgesehene bauliche Dichte in den Baugebieten ermöglicht es, an wichtigen Stellen im Quartier größere Bereiche von Bebauung freizuhalten und der Bevölkerung zur Nutzung zu überlassen. Im Bebauungsplangebiet 1-62a werden knapp 10.000 m², d.h. rund 9% des Geltungsbereichs für öffentliche Grünflächen sowie für die Herstellung attraktiver Platzflächen und Wegeverbindungen planungsrechtlich gesichert.
Lagebedingte Notwendigkeit eines eigenständigen Stadtquartiers
Trotz der hohen Lagegunst - hier die Nähe zum Hauptbahnhof - stellen der anspruchsvolle langgestreckte Flächenzuschnitt des Neuordnungsbereichs, eingeengt durch die stadträumlichen Barrieren der Bahnanlagen und des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals und zudem in Längsrichtung zweigeteilt durch eine hoch frequentierte Hauptverkehrsstraße, ein erhebliches Entwicklungshemmnis dar. Dabei ergibt sich für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a zwischen Bahnanlagen und Bundesstraße gegenüber dem Gebiet des Bebauungsplans 1-62b, das östlich durch den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal begrenzt wird, eine noch engere und beidseitig belastete Situation, die nach beiden Seiten einer entsprechenden Akzentuierung bedarf. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass der Bereich zu einem Transitraum mit austauschbarer Randbebauung degradiert und die Heidestraße primär als Transitstrecke wahrgenommen wird. Dies gilt es mit den Mitteln der Bauleitplanung zu begegnen.
Um stattdessen ein eigenständiges Stadtquartier mit eigener Identität zu entwickeln, das seiner Lage als Bindeglied im stadträumlichen Gefüge gerecht wird, bedarf es eines gewissen baulichen Gewichtes, das die Ausbildung seiner Eigenständigkeit und Identität ermöglicht. Um dem neuen Quartier dieses eigenständige Gewicht zu verleihen und die lagebedingten Nachteile zu kompensieren, ist eine Bebauungsdichte deutlich oberhalb der Werte des § 17 BauNVO erforderlich. Würden diese eingehalten, stünde die Entwicklung des Plangebiets als eigenständiges Quartier mit einer besonderen Identität und gebietsbezogenen Einrichtungen der Nahversorgung und der sozialen Infrastruktur in Frage, denn die Anzahl der künftigen Bewohner und Beschäftigten würde nicht ausreichen, um z.B. Kindertagesstätten, größere Lebensmittelgeschäfte, Ärzte und Apotheken wohnortnah im Gebiet anzusiedeln. Ein kostensparendes Bauen wäre nicht möglich. Aufgrund der stadträumlich isolierten Lage des Plangebiets wäre damit die Erreichbarkeit solcher Angebote in zumutbarer Entfernung in Frage gestellt und die Akzeptanz des neuen Stadtquartiers als Wohnstandort würde sich erheblich verringern.
Angemessene bauliche Gestaltung
Nach den bereits festgesetzten Bebauungsplänen, mit deren Umsetzung an verschiedenen Stellen begonnen wurde, ist im Umfeld des Berliner Hauptbahnhofs eine städtebauliche Struktur im Entstehen begriffen, die durch eine der stadträumlichen Lage im Zentrum der Metropole angemessene Bebauung mit einer differenzierten, die Berliner Traufhöhe punktuell auch deutlich überschreitenden Höhenentwicklung gekennzeichnet ist. Die bereits realisierte bzw. im Bau befindliche Bebauung beiderseits der südlichen Heidestraße mit den Hochhäusern eines Mineralölkonzerns und eines Stromnetzbetreibers ist hierfür ein Beispiel. Das städtebauliche Konzept für den Neuordnungsbereich definiert einen Rahmen, der auch die Nachbarschaft dieser zentrumstypisch dichten Bebauung berücksichtigt.
Stadtwirtschaftliche Tragfähigkeit der Gesamtmaßnahme
Die stadtwirtschaftliche Tragfähigkeit der Gesamtmaßnahme wäre bei Verzicht auf die im Plan vorgesehene Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO vor dem Hintergrund des erforderlichen Aufwandes für die städtebauliche Neuordnung und Reaktivierung des Gebiets (Umbau der der Heidestraße, Realisierung der öffentlichen Grün- und Platzflächen sowie Wegeverbindungen, Erkundung und Beräumung von Altlasten, Abrissmaßnahmen…) und des Ziels, einen signifikanten Anteil kostengünstiger Wohnungen zu realisieren, in Frage gestellt, so dass der städtebauliche Missstand einer nicht lagegerechten Fehlnutzung dieses gut erschlossenen Innenstadtbereichs fortbestehen würde. Dabei geht es nicht um die wirtschaftliche Verwertung einzelner Grundstücke, die städtebaulich nicht relevant wäre, sondern um die Umsetzbarkeit einer durch den Senat von Berlin und den Bezirk Mitte gemeinsam beschlossenen, für die Gesamtstadt bedeutsamen Maßnahme der Stadtentwicklung und des Wohnungsbaus.
Nach den angeführten städtebaulichen Gründen besteht ein so hohes Maß an öffentlichem Interesse an einer Realisierung des neuen Stadtquartiers, dass dafür die Abweichung von den Obergrenzen des § 17 BauNVO vernünftigerweise geboten ist. Die Entwicklung eines eigenständigen Stadtquartiers, das die bestehenden Gebiete im Umfeld nicht unberücksichtigt lassen kann, lässt sich ohne die geplante Überschreitung dieser Obergrenzen nicht ermöglichen. Auch eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter Realisierung der hier gegebenen Wohnungsbaupotenziale (u.a. für kostengünstigen Wohnraum) kann nur mit einer entsprechenden baulichen Dichte erreicht werden.
Weitergehende Erfordernisse einer Nutzungsmaß-Überschreitung aufgrund besonderer örtlicher Rahmenbedingungen in einzelnen Teilen des Geltungsbereichs werden unter Punkt (g) für die einzelnen Baugebiete gesondert begründet.
(c) Ausgleichende Umstände
In der Umgebung des Plangebietes sind mit den Grünflächen beiderseits des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals, dem Geschichtspark Moabit und den geplanten Ausgleichs- und Gestaltungsmaßnahmen im „Döberitzer Grünzug“ und westlich der Bahnanlagen größere Grünflächen vorhanden bzw. in Planung, die auch durch die künftigen Bewohner und Beschäftigten im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a genutzt werden können. Nach Fertigstellung aller diesbezüglichen Planungsvorhaben wird im Vergleich mit anderen innerstädtischen Ortslagen eine gute Grünflächenausstattung im Umfeld erreicht, was sowohl im Hinblick auf die Wohnqualität als auch die Umweltsituation als ausgleichender Umstand zu werten ist.
(d) Ausgleichende Maßnahmen
Ausgleichende Maßnahmen im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO sind insbesondere die vertraglich gesicherte Herstellung der öffentlichen Grünflächen im Süden des Plangebiets sowie von Platzflächen, Fußgängerbereichen und nicht überbaubaren öffentlich nutzbaren Grundstücksfreiflächen. Neben der Schaffung eines Freiflächenangebotes für die künftigen Bewohner und Arbeitnehmer bewirken die vorgesehenen Freiflächen auch eine Verbesserung der Umweltsituation.
Zusätzlich wird in der Mitte des Plangebietes (auf Höhe des geplanten Nahversorgungszentrums) in einem gesonderten Bebauungsplanverfahren (1-88c) eine Brücke für Fußgänger- und Radfahrer über die Bahntrasse geplant. Die Kostenübernahme für die Herstellung dieser Brücke durch den Eigentümer des größten Teils der Grundstücke im Plangebiet wird in einem städtebaulichen Vertrag gesichert. Mit dieser Brückenverbindung soll die Barrierewirkung der Bahntrasse gemindert und die Erreichbarkeit der Freiflächen westlich der Bahn (geplante Grünfläche parallel zur Fernbahn, Fritz-Schloß-Park) verbessert werden, so dass sich diese Maßnahme ausgleichend auswirken kann.
Durch die abschirmende Blockrandbebauung in den Mischgebieten und im Sondergebiet und durch den Ausschluss oberirdischer Stellplätze auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden den Wohnungen ruhige private Freiflächen im Blockinnenbereich zur Verfügung gestellt.
Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zur gärtnerischen Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und zur Bepflanzung der Baugrundstücke mit Bäumen. Die Einbeziehung unterirdischer baulicher Anlagen (vor allem Tiefgaragen) in die Begrünungsverpflichtung und die geforderte Erdüberdeckung ermöglichen eine zusammenhängende und nachhaltige Bepflanzung. Auf mindestens 60% der Dachflächen wird eine extensive Dachbegründung eingefordert. Diese Maßnahmen bewirken durch Erhöhung des Vegetationsanteils sowie Rückhaltung und Verdunstung von Niederschlagswasser eine positive Beeinflussung des Kleinklimas und des Wasserhaushalts. Darüber hinaus wird trotz der insgesamt hohen zulässigen baulichen Dichte eine angemessene Begrünung des Plangebiets sichergestellt.
Der Bebauungsplan trifft weiterhin Regelungen zur Luftreinhaltung durch die Beschränkung zulässiger Brennstoffe, auch mit Blick auf die angestrebte hohe Nutzungsdichte.
Eine im Rahmen der Gesetzgebung üblicherweise mögliche Erhöhung der baulichen Dichte durch Realisierung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen wird durch den Bebauungsplan ausgeschlossen, da diese Räume hier auf die GFZ anzurechnen sind.
(e) Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die Überschreitung der Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO setzt voraus, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und bedarf im Hinblick auf die gleichzeitige punktuelle Verkürzung von Abstandsflächen innerhalb des Plangebiets nach Maßgabe des § 6 Abs. 5 BauOBln einer besonderen Überprüfung. In einem Übersichtsplan für das gesamte Plangebiet wurden deshalb ausgehend von den maximal zulässigen Gebäudehöhen die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächentiefen dargestellt. Der Abstandsflächenplan verdeutlicht, dass es zwar an einzelnen Stellen des Plangebietes zu Überschreitungen der Straßenmitte bzw. der Grenze der Bahnfläche kommt, sich aber nirgendwo Abstandsflächenüberlagerungen ergeben.
Ausreichende Belichtungs-, Belüftungs- und Besonnungsverhältnisse der Wohn- und Arbeitsstätten sowie ausreichende Sozialabstände im Sinne des Wohnfriedens werden somit durch den Bebauungsplan nicht in Frage gestellt, da vor den Gebäuden jeweils nicht überbaubare und sich nicht mit den Abstandsflächen anderer zulässiger Gebäude überschneidende Flächen in einer den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Tiefe durch die Festsetzungen gewährleistet werden. Eine einzelfallbezogene Abwägung zu den ermöglichten Überschreitungen der Straßenmitte durch bauordnungsrechtliche Abstandsflächen und ihren Auswirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts erfolgt im Abschnitt III.3.3.2.
Auch im Hinblick auf die Verfügbarkeit und Nutzbarkeit privater wohnungsbezogener Freiflächen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt. Die Einhaltung der in § 17 BauNVO benannten baugebietsbezogenen Grundflächenzahlen stellt für die Baugebiete mit einem allgemein zulässigen Wohnanteil die Bereitstellung ausreichender Freiflächen auf den Grundstücken im Grundsatz sicher. Ein entsprechender entwurflicher Nachweis insbesondere zur Unterbringung der gemäß Bauordnung erforderlichen Kinderspielflächen sowie der notwendigen Abstellflächen für Fahrräder wurde exemplarisch für den Baublock MI 2 geführt. Da es sich dabei um den Baublock mit der höchsten baulichen Dichte und der geringsten nicht überbaubaren Grundstücksfläche im Blockinnenbereich handelt, kann der Nachweis stellvertretend auch für die anderen Baublöcke im Mischgebiet gelten.
Die Nutzbarkeit der nicht überbaubaren Grundstücksflächen für die Anlage von Spiel- und Aufenthaltsflächen wird durch den weitgehenden Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen und Garagen in den Mischgebieten gewährleistet, die Überschreitungen der zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO auf Tiefgaragen und - nur ausnahmsweise zulässige - Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO beschränkt.
Zum Schutz gegen von den Straßen und Bahnanlagen ausgehende Emissionen trifft der Bebauungsplan die notwendigen Festsetzungen.
Auch die im Bebauungsplan gesicherten Freiflächen, darunter die öffentlichen Parkanlagen im Süden des Plangebiets und die öffentliche Platzfläche im Norden, sowie die Festsetzungen und Regelungen im städtebaulichen Vertrag zu den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung und zur nicht überbaubaren, öffentlich nutzbaren Freifläche im Norden des Sondergebiets tragen zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bei.
(f) Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt
Die vorstehend aufgeführten Maßnahmen (Begrünung der Baugrundstücke, Baumpflanzungen, Beschränkungen oberirdischer Stellplätze, Dachbegrünung, Verbot der Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe) sowie der Grundsatz, in allen Baugebieten mindestens 20% unversiegelte Flächen mit natürlichem Bodenanschluss zu sichern (maximale Grundflächenzahl von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO) dienen auch der Vermeidung nachteiliger Auswirkungen des hohen Nutzungsmaßes auf die Umwelt.
(g) Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO in den einzelnen Baugebieten
Das Vorliegen der Erfordernisse für eine Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen wird in den folgenden Abschnitten für die einzelnen Baugebiete gesondert begründet, soweit sie sich - über die oben dargelegten für den Neuordnungsbereich insgesamt in die Abwägung einzubeziehenden Überlegungen hinausgehend - aus den jeweils besonderen Rahmenbedingungen in den Gebieten ergeben.
Mischgebiete entlang der Heidestraße
Für die Mischgebietsflächen entlang der Heidestraße (MI 1 bis MI 4) werden in Abhängigkeit von der jeweiligen Blockgeometrie Geschossflächenzahlen zwischen 3,3 und 4,5 festgesetzt. Damit wird die in § 17 Abs. 1 BauNVO für Mischgebiete festgelegte GFZ-Obergrenze von 1,2 deutlich überschritten. Die Überschreitung ist städtebaulich erforderlich, um in diesen Baublöcken eine allseitig geschlossene Blockrandbebauung zu ermöglichen, die im Zusammenwirken mit der festgesetzten Mindesthöhe der Gebäude eine lärmabschirmende Wirkung für die jeweiligen Blockinnenbereiche entfaltet. Nur die Ausbildung geschlossener, rundum annähernd gleich hoher Blockränder lässt im Lärmeinzugsbereich der Heidestraße und der westlich gelegenen Bahnanlagen durch Ausbildung immissionsgeschützter Blockinnenbereiche die Errichtung von Wohnungen zu und erlaubt damit einen Wohnanteil, der erforderlich ist, um den möglichen Beitrag dieses Gebiets zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums in der für die Berliner Innenstadt strukturbildenden Mischung aus Wohn- und Nicht-Wohnnutzungen realisieren zu können. Bei der Festsetzung des Dichtemaßes sind in einem Mischgebiet zudem Gebäudetiefen zu berücksichtigen, die die Einordnung gewerblicher bzw. anderer innenstadttypischer Nutzungen, insbesondere von Büros ermöglichen.
Nicht zuletzt ist städtebaulich entlang der Heidestraße eine Bebauung erforderlich, die in Entsprechung zur gegenüberliegenden Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62b den Straßenraum überzeugend definiert und eine für eine breite innerstädtische Hauptverkehrsstraße angemessene Höhenentwicklung aufweist. Die hiermit straßenseitig vorgegebene Gebäudehöhe entspricht sechs gewerblich genutzten Geschossen, ermöglicht in den von der Heidestraße abgewandten Blockteilen aber auch sieben Wohngeschosse.
Die hohe bauliche Dichte wird durch die Freihaltung zusammenhängender Freiflächen in den Blockinnenbereichen, die den Wohnungen zugute kommen sollen, im Grundsatz ausgeglichen. Diese Freiflächen sind ausreichend groß, um die grundlegenden Anforderungen an private Freiflächen, wie die Unterbringung von Kinderspiel- und Aufenthaltsflächen (Freisitzen) realisieren zu können. Der weitgehende Ausschluss oberirdischer Stellplätze, die nur ausnahmsweise Zulässigkeit von Nebenanlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, sowie die Pflicht zur Erdüberdeckung und zur gärtnerischen Anlage und Bepflanzung von Tiefgaragen tragen dazu bei, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen als wohnungsbezogene Freiflächen nutzbar sind. Für den Teil des Mischgebiets mit der höchsten festgesetzten Geschossflächenzahl (MI 2) wurde exemplarisch der Nachweis geführt, dass die Grundstücksfreiflächen zur Unterbringung aller Flächenanforderungen aus der zulässigen Bebauung und Nutzung dieses Baublocks auch unter Berücksichtigung eines hohen Wohnanteils ausreichen.
Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen werden insofern gewahrt, als ausschließlich Verkürzungen gegenüber der Mitte angrenzender Verkehrsflächen ermöglicht werden, die in keinem Fall zu Abstandsflächenüberlagerungen führen, so dass eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten nicht in Frage gestellt ist. Bauliche Lärmschutzmaßnahmen und Festsetzungen zu schallschutzorientierten Grundrissen gewährleisten einen ausreichenden Schutz vor Straßen- und Schienenverkehrsimmissionen.
Sondergebiet
Die durch Baukörperfestsetzung sich rechnerisch ergebende Geschossflächenzahl von bis zu 4,0 im Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ liegt über der Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO von 2,4 als höchstzulässige GFZ für sonstige Sondergebiete. Für die Überschreitung der Obergrenze liegen die gleichen Gründe vor, wie für die Mischgebietsteile entlang der Heidestraße (Ermöglichung einer Wohnbebauung durch Gewährleistung einer Blockrandbebauung in innenstadttypischer Höhe mit abschirmender Wirkung gegenüber Verkehrsimmissionen für den Blockinnenbereich). Zusätzlich ist hier das Ziel der Realisierung eines Nahversorgungszentrums für den Gesamtbereich der Europacity zu berücksichtigen, das die Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben der Nahversorgung im ersten Vollgeschoss erfordert.
Um in ausreichendem Umfang nutzbare wohnungsbezogene Freiflächen zu gewährleisten, wird eine Gestaltung der Dachfläche über der zulässigen eingeschossigen Bebauung im Blockinnenbereich als Aufenthaltsfläche angestrebt. Eine Überlagerung von Abstandsflächen wird im Bebauungsplan nicht ermöglicht.
Gewerbegebiet
Für die als Gewerbegebiet festgesetzten Bauflächen werden Geschossflächenzahlen zwischen 4,4 und 5,2 festgesetzt bzw. (im GE 2.1 und 2.2) ermöglicht. Damit wird die in § 17 Abs. 1 BauNVO für Gewerbegebiete vorgegebene höchstzulässige GFZ von 2,4 deutlich überschritten.
Das höhere Dichtemaß ist hier erforderlich, um entlang der Bahn in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 eine gegenüber der östlich davon zulässigen Wohnnutzung lärmabschirmende durchgehende Bebauung mit mindestens fünf Vollgeschossen zu gewährleisten. Da eine über 500 m lange geschlossene Gebäudezeile mit annähernd einheitlicher Höhenabwicklung kaum stadtbildverträglich gestaltet werden könnte, soll diese im Hinblick auf ihre Fernwirkung über die Bahnanlagen hinweg und ihre Wirkung auf das neue Quartier selbst entsprechend den Zielen des Masterplans durch gezielte Anordnung einzelner „Hochpunkte“ gegliedert und so eine abwechslungsreiche Silhouette geschaffen werden. Damit werden zugleich die verschiedenen Blickachsen von der Heidestraße auf die gewerbliche Neubebauung geschlossen und akzentuiert. Im GE 1 soll der nördliche Eingang des neuen Stadtquartiers entsprechend den Zielen des Masterplans durch eine Hochhausbebauung markiert werden. Das Dichtemaß trägt in diesem Bereich auch der künftigen Bahnhofsnähe Rechnung.
Durch die Unterschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO für Gewerbegebiete vorgegebenen höchstzulässigen GRZ von 0,8 und die Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen der Gebäude(teile) untereinander und gegenüber angrenzenden Gebäuden in den Mischgebieten wird eine ausreichende Belichtung und Belüftung aller Arbeitsstätten gesichert. Die Belichtung und Belüftung von zur Bahn hin orientierten Arbeits- und Unterrichtsräumen oder Übernachtungsräumen in Beherbergungsbetrieben wird schon aufgrund der Breite der Bahntrasse trotz der punktuell vor den Hochhäusern ermöglichten Abstandsflächenverkürzungen gegenüber den Bahnanlagen nicht in Frage gestellt. Bauliche Lärmschutzmaßnahmen gewährleisten einen ausreichenden Schallschutz gegenüber dem Schienenverkehrslärm.
III.3.2.5 Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen
Die Höhenentwicklung der Bebauung im Plangebiet wird durch die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse sowie von Gebäudehöhen (Oberkanten baulicher Anlagen) geregelt. Soweit aus Lärmschutzgründen erforderlich, wird auch eine Mindestzahl von Vollgeschossen und eine Mindesthöhe für die Oberkante baulicher Anlagen festgesetzt.
Die Realisierbarkeit von Gebäuden mit einer Höhe von mehr als 82,50 m über NHN (Hochhausstandorte im Gewerbegebiet mit vierzehn oder mehr zulässigen Vollgeschossen) steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die Oberste Luftfahrtbehörde, da das Plangebiet teilweise im Bauschutzbereich und im Anlagenschutzbereich des Flughafens Berlin Tegel liegt. Insofern sind bei der Planung die Belange der Luftfahrt zu berücksichtigen.
Zudem sind im Baugenehmigungsverfahren für das bis zu 23-geschossige Hochhaus nahe der Perleberger Brücke die Belange der Bundeswehr im Erfassungsbereich der Luftverteidigungsradar-Anlage Tempelhof zu beachten und die Bundeswehr zu beteiligen.
(a) Zahl der Vollgeschosse
In überwiegenden Teilen der Mischgebiete und des Sondergebiets wird auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO eine höchstzulässige Zahl von zur Heidestraße hin sechs, im Übrigen sieben Vollgeschossen festgesetzt und damit der Höhe der gegenüberliegend im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62b zulässigen Bebauung und generell der zentralen Lage und den Berlin-typischen Gebäudehöhen im Innenstadtbereich entsprochen. An ausgewählten, nach dem städtebaulichen Konzept verorteten Punkten werden einzelne höhere Gebäude mit zehn bis dreiundzwanzig Vollgeschossen ermöglicht.
Jeweils am nordwestlichen Rand der Baublöcke in den Mischgebietsteilen MI 1 und MI 2 sowie im Sondergebiet wird eine Erhöhung der Blockrandbebauung auf zehn Vollgeschosse ermöglicht, die der Breite der vorgelagerten von Bebauung freigehaltenen Flächen und der Lagegunst mit Südausrichtung zum Blockinnenbereich Rechnung trägt. Im MI 4.1 bildet ein Hochhaus mit bis zu zwölf Geschossen den baulichen Abschluss der Planstraße 1.3; dem Standort kommt aufgrund seiner Lage in der Blickachse dieser Straße eine besondere Bedeutung zu und soll baulich akzentuiert werden.
Im Gewerbegebiet südlich der Perleberger Brücke soll eine Gruppe von Hochhäusern mit bis zu 12, 14 und 23 Geschossen an stadtbildprägender Stelle den nördlichen Auftakt zur Europacity bilden.
Südlich davon ist entlang der Bahntrasse eine abschirmende geschlossene Bebauung mit mindestens fünf und höchstens sieben Vollgeschossen vorgesehen. Um bahnseitig eine abwechslungsreiche Gebäudesilhouette und entlang der Planstraße differenzierte Raumsituationen zu schaffen, wird diese rund 550 m lange Riegelbebauung an ausgewählten Punkten durch deutliche höhere Baukörper akzentuiert und gegliedert: Gegenüber der nördlichen Platzfläche trägt eine höhere Bebauung mit bis zu 12 Geschossen der Lage im nutzungsstrukturellen nördlichen Gebietsschwerpunkt am künftigen S-Bahnhof Perleberger Brücke (südlicher S-Bahnzugang) Rechnung. Ein weiteres, bis zu vierzehngeschossiges Hochhaus akzentuiert die Gebietsmitte mit dem Nahversorgungszentrum und der geplanten Brücke über die Bahnanlagen und schließt den Durchblick vom im Bebauungsplan 1-62b vorgesehenen zentralen Stadtplatz. Dazwischen werden an zwei weiteren Punkten, ebenfalls bezogen auf die von der Heidestraße her gegebenen Sichtachsen, zwei schlanke Hochhäuser mit maximal 12 Geschossen ermöglicht.
Die Zahl der Vollgeschosse wird im Mischgebiet, im Sondergebiet und im Gewerbegebietsteil GE 1 als Höchstmaß festgesetzt. Soweit aus Gründen des Immissionsschutzes oder der Stadtgestaltung eine Mindesthöhe der Gebäude erforderlich ist, wird diese über Vorgaben zu den zulässigen Oberkanten baulicher Anlagen gesichert (s.u.).
In den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 entlang der Bahn wird eine Mindestgeschossigkeit von fünf Vollgeschossen festgesetzt, die zusammen mit der Festsetzung der (abweichenden) Bauweise die Errichtung einer durchgehenden Bebauung in diesen Geschossen zum Ziel hat. Diese soll eine lärmschützende Wirkung für die dort zulässige Wohnnutzung sowie für angrenzende Freiflächen entfalten. Durch eine auflösend bedingte Festsetzung wird jedoch unter bestimmten Voraussetzungen eine Realisierung von Wohngebäuden im Mischgebiet ermöglicht, bevor die abschirmende Bebauung im Gewerbegebiet fertig gestellt ist (s. III.3.1.4 und III.3.7.1).
(b) Oberkanten baulicher Anlagen
Um die im städtebaulichen Konzept für den überwiegenden Teil des Plangebiets angestrebte Orientierung an der für die Berliner Innenstadt charakteristischen Traufhöhe und ein ruhiges und einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild zu gewährleisten, wird außer der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse auch die Höhe der baulichen Anlagen eingegrenzt. Die Festsetzung der Oberkanten baulicher Anlagen als Höchstmaß und teilweise auch als Mindestmaß erfolgt auf der Grundlage des § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO in Verbindung mit § 18 Abs. 1 BauNVO. Damit sollen einerseits stark überhöhte Geschosse und die Anordnung von Bauteilen oberhalb des obersten zulässigen Vollgeschosses verhindert werden, die die angestrebte Höhenabwicklung des Straßenbildes stören oder die Belichtung von Gebäuden im Umfeld beeinträchtigen können. Andererseits soll verhindert werden, dass die räumliche Fassung der Straßenräume durch niedriggeschossige Funktionsbauten (z.B. von typischen Einzelhandelsmärkten) beeinträchtigt oder die schallschützende Wirkung einer geschlossenen Randbebauung für die Blockinnenbereiche verfehlt wird.
Die Höhen baulicher Anlagen (Oberkanten) sind als absolute Höhen über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Die damit festgelegten absoluten Gebäudehöhen sind auf die vorhandene bzw. geplante mittlere Geländehöhe im jeweiligen Baugebietsteil bezogen. Entsprechend wurde für die Mischgebietsteile MI 2, MI 3, MI 4.1 und MI 4.2 sowie für das Sondergebiet eine Bezugshöhe von 34,5 m über HNH zugrunde gelegt, für die Gewerbegebietsteile entlang der Bahntrasse eine Bezugshöhe von 34,0 m über NHN. Für die Höhenfestsetzungen im Mischgebietsteil MI 1 und im Gewerbegebietsteil GE 1 ist die Höhenlage der umgebauten Heidestraße maßgeblich. Das (geplante) Gehwegniveau auf der Südwestseite dieser Straße liegt im Einmündungsbereich der Nordhafenbrücke bei rund 35,4 m über NHN, fällt zur Planstraße 1.1. auf 34,5 m über NHN ab, um nördlich davon auf das bei 38,0 m über NHN liegende Gehwegniveau der Perleberger Straße anzusteigen. Für den Mischgebietsteil MI 1 wird deshalb eine gemittelte Bezugshöhe von 35,0 m über NHN zugrunde gelegt. Im Gewerbegebietsteil GE 1 wird für die straßenseitige Baufläche mit höchstens zwölf Vollgeschossen eine Bezugshöhe von 36,0 m über NHN und für die nördlich angrenzende Baufläche mit bis zu 23 Vollgeschossen von einer Bezugshöhe von 38,0 m über NHN ausgegangen. Für die rückwärtige Baufläche mit bis zu 14 Vollgeschossen ist dagegen das vorhandene, zu den Bahnanlagen hin abfallende Geländeniveau mit einer Höhe von 34,0 m über NHN maßgeblich.
Für die maximal sechs- und siebengeschossige Bebauung im Mischgebiet und im Sondergebiet wird die zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 19,0 - 23,5 m eingegrenzt (53,5 – 58,0 m ü. NHN bzw. 54,0 – 58,5 m ü. NHN im MI 1). Diese Festsetzung berücksichtigt entlang der Heidestraße die angestrebte Höhe der ersten Vollgeschosse von mindestens 4,5 m, für die fünf oberen zulässigen Vollgeschosse die heute für Bürogebäude übliche Höhe von 3,7 m; für den oberen Gebäudeabschluss werden weitere 0,5 m (Attika) angesetzt. Aufgrund der typischerweise niedrigeren Höhe von Wohngeschossen können innerhalb der festgesetzten Oberkante in den für eine Wohnbebauung geeigneten Blockteilen sieben Vollgeschosse realisiert werden. In den Blockteilen, für die zehn Vollgeschosse als Obergrenze festgesetzt sind, erlaubt die zulässige Höhe baulicher Anlagen von 19,0 - 32,8 m (53,5 – 67,3 m ü. NHN bzw. 54,0 – 67,8 m ü. NHN im MI 1) die Einordnung von bis zu zehn Wohngeschossen. Für den bis zu zwölfgeschossigen Baukörper im Mischgebiet 4.1 ermöglicht die festgesetzte Oberkante von 19,0 – 38,6 m (53,5 – 73,1 m ü. NHN) bis zu 12 Wohngeschosse. Soweit in diesen Teilbereichen Büronutzungen realisiert werden sollen, kann die festgesetzte Höchstzahl der Vollgeschosse innerhalb der Höhenbegrenzung voraussichtlich nicht realisiert werden.
Den festgesetzten Oberkanten baulicher Anlagen im Gewerbegebiet liegen rechnerisch die o.g. Bezugshöhen, die Anzahl der als Höchstmaß festgesetzten Vollgeschosse sowie Geschosshöhen von jeweils 3,7 m zugrunde; für den oberen Gebäudeabschluss werden weitere 0,5 m berücksichtigt.
Für die Festsetzung der Mindesthöhen (Oberkanten baulicher Anlagen) im Mischgebiet und im Sondergebiet wurden die Anforderungen des Schallschutzes und die Aspekte der privaten Baufreiheit gegeneinander abgewogen. Im Ergebnis wird eine Mindesthöhe festgesetzt, die die Realisierung von Wohngebäuden mit üblichen Geschosshöhen zulässt, die Lärmimmissionen in den Blockinnenbereichen aber so beschränkt, dass auch in den oberen Geschossen eine Wohnnutzung unter Lärmschutzaspekten noch möglich ist. Die sich daraus ergebende Mindesthöhe von 19,0 m kann bei sechs Vollgeschossen und niedrigen Geschosshöhen auch durch eine Attika erreicht werden. Im Gewerbegebiet ist die Festsetzung einer Mindesthöhe nicht erforderlich, da die festgesetzte Mindestzahl von Vollgeschossen auch bei niedrigen Geschosshöhen die angestrebte Schallschutzwirkung für die östlich der Planstraße zulässige Wohnnutzung gewährleistet.
Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen kann ausnahmsweise um bis zu 2,0 m durch Dachaufbauten überschritten werden (textliche Festsetzung Nr. 2.4). Die Überschreitung wird zum einen für technische Einrichtungen wie Schornsteine, Lüftungsanlagen, Aufzugsbetriebsräume, Geländer oder Abdeckungen von Lichtschächten ermöglicht, die gerade für die Funktionsfähigkeit höherer Gebäude erforderlich sind, zum anderen zur Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie.
Um die optische Wirkung von Dachaufbauten auf den Straßenraum und von weiter entfernten Blickpunkten aus möglichst gering zu halten, wird mit der textlichen Festsetzung ferner bestimmt, dass solche Aufbauten und auch Solaranlagen auch ausnahmsweise nur dann zulässig sind, wenn sie in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baulinie bzw. Baugrenze zurücktreten. Im Rahmen der Einzelfallprüfung von beantragten Ausnahmen sollen weitere Aspekte der Stadtbildverträglichkeit geprüft werden und nötigenfalls eine Einhausung der Dachaufbauten als Voraussetzung für eine Genehmigung gefordert werden.
III.3.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise
III.3.3.1 Überbaubare Grundstücksflächen
(a) Festsetzungen durch Baulinien und Baugrenzen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen bestimmt.
Baulinien gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO, an die herangebaut werden muss, werden in den Mischgebietsteilen MI 1 – MI 3 und im MI 4.1 sowie im Sondergebiet für die äußeren Blockkanten festgesetzt, so dass unmittelbar an die öffentlichen Verkehrsflächen herangebaut werden muss und auch in den Obergeschossen keine Rückstaffelung der Gebäude möglich ist, weil die Festsetzung für alle Geschosse gilt. Die Festsetzung von Baulinien dient der Sicherstellung einheitlicher, aufeinander bezogener Baufluchten und einer klaren Raumbildung. Zusammen mit der geschlossenen Bauweise und der Mindestbauhöhe wird die Entstehung möglichst großer, allseitig umbauter und dadurch schallgeschützter Blockinnenbereiche bewirkt. Zusammen mit Regelungen im städtebaulichen Vertrag und der festgesetzten geschlossenen Bauweise wird damit die nötige Schallschutzwirkung auch für den Fall gewährleistet, dass ein Wohnblock isoliert errichtet wird und eine Lärmabschirmung durch angrenzende Gebäude noch für längere Zeit fehlt.
In Abwägung mit den Belangen der architektonischen Baufreiheit wird im Ausnahmetatbestand ein Zurückbleiben von Gebäudeteilen z.B. für architektonische Gliederungen, Terrassen und Loggien bis zu 2,0 m hinter die Baulinie ermöglicht (textliche Festsetzung Nr. 3.5). Durch die flächenmäßige Beschränkung der Rücksprünge auf ein Drittel der Fassadenfläche wird sichergestellt, dass die städtebaulich wirksame Bauflucht weiterhin der festgesetzten Baulinie entspricht. Die zulässige Tiefe von 2,0 m gewährleistet eine adäquate Nutzung von Balkonen, Loggien und Terrassen.
Im übrigen Plangebiet wird die Festsetzung von Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO, an die herangebaut werden kann, aber nicht muss, als ausreichend erachtet, um alle erforderlichen Belange zu berücksichtigen.
Im Mischgebietsteil MI 4.2 und in den Gewerbegebietsteilen GE1 und GE 2.1 lässt der Bebauungsplan einen weiten Spielraum für die spätere Realisierung in unterschiedlichen Bauformen und Baukörpern. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind dort im Rahmen des zulässigen Nutzungsmaßes in voller Tiefe überbaubar. Gebäudebezogene Freiflächen im erforderlichen Umfang werden über die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung gesichert. In den übrigen Baugebietsteilen können vorwiegend unter Lärmschutzaspekten nur geringere Spielräume zur Anordnung der Baukörper belassen werden.
Die Baulinien bzw. Baugrenzen folgen entlang der Heidestraße und der Planstraßen überwiegend den Straßenbegrenzungslinien, so dass unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche herangebaut werden muss bzw. kann. Die bestehenden Vorgartenbereiche der Grundstücke Heidestraße 45 - 55 in einer Tiefe von 3,25 m werden von der Überbaubarkeit ausgeschlossen, um eine einheitliche westliche Straßenflucht zu gewährleisten. Die übrigen Flächen der derzeit 7,5 m tiefen Vorgärten werden für den Ausbau der Heidestraße benötigt und wurden deshalb dem Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-63 zugeordnet.
Entlang der Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ (sog. Nordhafenplatz) bzw. „Verkehrsberuhigter Bereich“, der das Sondergebiet begrenzt, wird ein Abrücken der Bebauung hinter 3,0 bzw. 4,0 m breite nicht überbaubare private Grundstücksflächen bestimmt. Diese können zur Anordnung von gastronomischen Außenbereichen oder für Warenauslagen von Einzelhandelsbetrieben genutzt werden, um die angrenzenden Verkehrs- bzw. Platzflächen nicht durch solche Sondernutzungen zu beeinträchtigen. Im städtebaulichen Vertrag werden ergänzende Regelungen zur Nutzbarkeit und Gestaltung der Flächen getroffen.
Entlang der Westseite der Planstraßen 1.2 und 1.3 dient die wechselnd, aber mindestens 3,0 m breite nicht überbaubare Grundstücksfläche im Vorfeld der Bebauung der Gliederung dieses sehr langen linearen Straßenraums sowie der Berücksichtigung der dort unterirdisch vorhandenen Kranbahnfundamente aus der vorherigen Nutzung, die nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand entfernt werden könnten.
Von der Überbaubarkeit ausgenommen werden weiterhin die platzartige Vorfläche im Gewerbegebiet an der Perleberger Straße, die eine wichtige städtebauliche Funktion als Vorraum für den hier geplanten S-Bahnhof und das im Plangebiet vorgesehene Hochhaus hat, eine blockinterne Durchwegung im Mischgebietsteil MI 3 sowie eine dreiecksförmige Vorfläche für die im nördlichen Teil des Sondergebiets geplanten Ladengeschäfte.
In den Mischgebieten MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 sowie im Sondergebiet wird zusätzlich die Überbaubarkeit der Blockinnenbereiche eingeschränkt, um (zusammen mit der Festsetzung von Baulinien, einer geschlossenen Bauweise und einer Mindesthöhe sowie vertraglichen Regelungen zur lückenlosen zeitlich zusammenhängenden Errichtung jeweils eines Baublocks) die Errichtung geschlossener Baublöcke mit immissionsgeschützten Blockinnenbereichen zu gewährleisten und so Wohnungen mit zum Schlafen geeigneten Aufenthaltsräumen sowie ruhige wohnungsbezogene Freiflächen zu ermöglichen.
Engere Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksfläche in Form einer erweiterten Baukörperausweisung, trifft der Bebauungsplan außerdem im südlichen Teil des Gewerbegebiets, (GE 2.1 und GE 2.2), vor allem um die hier angestrebten Hochhäuser in ihrer Lage festzulegen.
Die unmittelbar an die Bahnanlagen angrenzenden Grundstücksflächen im Gewerbegebiet sind in einer Tiefe von mindestens 5 m von der Überbaubarkeit ausgeschlossen, um die Lärm- und Erschütterungsemissionen des Bahnverkehrs aber auch die planfestgestellte temporäre Baustelleneinrichtungsfläche der S-Bahn zu berücksichtigen, die erst nach Entwidmung für die festgesetzte Nutzung zur Verfügung steht.
(b) Unterbaubarkeit der Baugrundstücke, Flächen für Tiefgaragen
Um die stadtgestalterisch erwünschte Unterbringung von Stellplätzen in Tiefgaragen zu begünstigen wird in den nicht überbaubaren Blockinnenbereichen der Mischgebietsteile MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 und des Sondergebiets die Anlage von Tiefgaragen allgemein zugelassen. In der Planzeichnung sind diese Bereiche entsprechend gekennzeichnet. Hier können somit auch größere Tiefgaragen entstehen, die aufgrund ihrer städtebaulichen Bedeutung einer verbindlichen Regelung im Bebauungsplan bedürfen. Auch bei der Errichtung von Tiefgaragen auf den dafür privilegierten Flächen ist die Einhaltung der Kappungsgrenze der Grundflächenzahl von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zu beachten. Das wird durch die textlichen Festsetzung Nr. 2.3 klargestellt.
III.3.3.2 Abstandsflächen
Die einzuhaltenden Abstandsflächen bemessen sich nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Demnach beträgt die erforderliche Tiefe der Abstandsflächen vor den Außenwänden von Gebäuden das 0,4-fache der Wandhöhe (H), gemessen zwischen Geländehöhe und Oberkante der Wand, mindestens jedoch 3,0 m. In Gewerbegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m. Die Abstandsflächen müssen auf dem Baugrundstück selbst liegen, bzw. dürfen öffentliche Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bis zu deren Mitte überdecken (§ 6 Abs. 2 BauO Bln).
Die bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen dienen vorrangig der Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung, während die zusätzlichen Anforderungen des Brandschutzes und der Notfallrettung heute in der Regel auch durch bauliche und technische Vorkehrungen erfüllt werden können. Sofern die nach der Bauordnung Berlin vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden, kann diesbezüglich von der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgegangen werden, so dass kein zusätzlicher Abwägungsbedarf besteht.
(a) Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen
Mit den geplanten Bebauungsplanfestsetzungen werden abschnittsweise geringere Abstandsflächen ermöglicht, als nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) erforderlich wären. Der Bebauungsplan trifft durch die Festsetzung von Baulinien bzw. Baukörperausweisungen/erweiterte Baukörperausweisungen ausdrückliche Festsetzungen im Sinne von § 6 Abs. 8 BauO Bln. Die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter sind dann in diesen Fällen im Bebauungsplan zu prüfen.
Die Festsetzung geringerer Abstandsflächentiefen ist gerechtfertigt, wenn städtebaulich begründete besondere planerische oder bauliche Situationen vorliegen und die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter in der Abwägung berücksichtigt werden. Sie müssen mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die planerische Abwägung eingestellt werden. Insbesondere ist eine Prüfung der Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich, insbesondere, da zugleich die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten werden.
Den Umfang der ermöglichten Abstandsflächenverkürzungen verdeutlicht ein Abstandsflächenplan, der für das gesamte Plangebiet auf Grundlage der höchstzulässigen Gebäudeoberkanten die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen darstellt und Unterschreitungen kennzeichnet. Der Abstandsflächenplan zeigt, dass es an einzelnen Stellen des Plangebietes zu Überschreitungen der Straßenmitten bzw. der Abgrenzung zu den Bahnanlagen kommt, sich aber mit Ausnahme gegenseitiger Abstandsflächenüberdeckungen in den Eckbereichen der Innenhöfe im Misch- und Sondergebiet keine gegenseitigen Abstandsflächenüberlagerungen hinsichtlich der untereinander einzuhaltenden Abstandsflächen von Baukörpern ergeben. Die benannten Abstandsflächenüberdeckungen in den Blockecken sind nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) zulässig, weil das Überdeckungsverbot von Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 3 BauO Bln nicht für Außenwände gilt, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen, wenn keine Abstandsflächen auf angrenzende Gebäude(teile) fallen.
Die mit den Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichten Unterschreitungen der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen führen, wie im Folgenden für die einzelnen Bereiche dargelegt, nicht zu einer Verletzung der Schutzziele des Abstandsflächenrechts.
Gewerbegebietsteil GE 1
Für das bis zu 23-geschossige Hochhaus im Gewerbegebietsteil GE 1 wird durch die Festsetzung eines vom Bauordnungsrecht abweichenden Maßes der Tiefe der Abstandsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB (textliche Festsetzung Nr. 3.2) ein Heranrücken des Baukörpers auf bis zu 5,0 m an die Geltungsbereichsgrenze bzw. an die Bahnanlagen ermöglicht. Damit können sich die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen um bis zu 12,4 m auf Flächen der hier als Viadukt ausgebildeten Bahnanlagen erstrecken.
Die Verringerung der bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächentiefe ist städtebaulich erforderlich, um den Vorgaben des Masterplans entsprechend, an dieser Stelle eine deutliche Markierung des nördlichen Gebietseingangs durch ein markantes Hochhaus zu erreichen. Die festgesetzte höchstzulässige Oberkante greift die Höhe eines geplanten Hochhauses ganz im Süden der Europacity unmittelbar am Hauptbahnhof auf. Die Verringerung der Abstandsflächentiefe geht nicht mit einer höheren Ausnutzbarkeit des Baugrundstücks einher, das Nutzungsmaß wird im Gewerbegebietsteil GE 1 einheitlich durch die Festsetzung einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 4,4 bestimmt.
Der Abstand des geplanten Bahnviadukts (Bahnsteig S-Bahnhof) von mindestens 10 m gewährleistet eine ausreichende Belichtung und Belüftung von zur Bahn hin orientierten Arbeitsräumen auch in den unteren Geschossen, zumal das Bahnviadukt nicht als geschlossenes Bauwerk ausgeführt wird.
Die DB Netz AG hat Regelungen im Bebauungsplan 1-62a hinsichtlich Abstandsflächenverkürzungen gegenüber ihren Flächen mit Schreiben vom 21. November 2013 im Grundsatz zugestimmt.
Gewerbegebietsteil GE 2.1
Im Gewerbegebietsteil GE 2.1 wird mit der textlichen Festsetzung 3.3 gegenüber den Bahnanlagen ein Heranbauen an die festgesetzten westlichen Baugrenzen mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin ermöglicht. Bei dieser Regelung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB handelt es sich um eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne von § 6 Abs. 8 BauO Bln. Bei vollständiger Ausschöpfung der mit den Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichten Gebäudehöhen von abschnittsweise 45 bzw. 52,3 m erstrecken sich die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen auf einer Fläche von 168 m² und einer Tiefe bis zu 3,6 m auf Grundstücksflächen der Bahn.
Die Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen ist städtebaulich gerechtfertigt, weil keine Beeinträchtigungen der durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter (gesunde Arbeitsverhältnisse, Brandschutz, Notfallrettung) zu erwarten sind. Die Belichtung und Belüftung von zur Bahn hin orientierten Arbeitsräumen wird schon aufgrund der Breite der Bahntrasse durch die Einschränkung der Abstandsflächentiefe nicht in Frage gestellt.
Die DB Netz AG hat Abstandsflächenverkürzungen auch in diesem Bereich mit Schreiben vom 21. November 2013 im Grundsatz zugestimmt.
Gewerbegebietsteil GE 2.2
Die erweiterten Baukörperfestsetzungen in Verbindung mit den Festsetzungen zu den höchstzulässigen Oberkanten baulicher Anlagen führen in Teilbereichen zu Unterschreitungen der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen gem. § 6 Abs. 5 der Bauordnung Berlin (BauOBln). Gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln hat es damit, soweit sich durch solche ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben, sein Bewenden. Der in § 6 Abs. 8 BauO Bln geregelte grundsätzliche Vorrang des Bauplanungsrechts gegenüber dem Bauordnungsrecht setzt allerdings voraus, dass Gesichtspunkte vorliegen, die den Plangeber veranlassen konnten, geringere Abstandsflächen festzusetzen. Dies ist vorliegend der Fall, weil es zu keinen Abstandsflächenüberdeckungen mit benachbarten Gebäuden, sondern nur zu geringfügigen Unterschreitungen der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen gegenüber den angrenzenden Bahnanlagen kommt. Bei vollständiger Ausschöpfung der mit den Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichten Gebäudehöhen von 44,9 bzw. 52,3 m durch die Hochhäuser entlang der Bahn ergeben sich Abstandsflächen, die nicht vollständig auf dem eigenen Grundstück, sondern in einer Länge von zweimal rund 20 m und einer Tiefe von 1,5 - 2,4 m bzw. in einer Länge von rund 60 m und einer Tiefe von 2,0 – 3,4 m auf dem benachbarten Bahngrundstück liegen. Abstandsflächenunterschreitungen zwischen den aufstrebenden höheren Gebäudeteilen der in den unteren Geschossen durchgehenden bahnbegleitenden Bebauung ermöglicht der Bebauungsplan dagegen nicht.
Unter Berücksichtigung der geringen Tiefe des Gewerbegebiets einerseits und der breiten von Bebauung freien Bahntrasse andererseits ist die Festsetzung geringerer Abstandsflächentiefen städtebaulich gerechtfertigt, um entsprechend den Vorgaben des Masterplans entlang der Bahn eine abwechslungsreiche Stadtsilhouette mit einzelnen Hochhäusern realisieren zu können. Beeinträchtigungen der durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter (gesunde Arbeitsverhältnisse, Brandschutz, Notfallrettung) ergeben sich nicht und die DB Netz AG hat den Abstandsflächenverkürzungen im Grundsatz – wie bereits dargelegt – zugestimmt.
Mischgebiete
In den Mischgebieten MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 ermöglicht der Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baulinien in Verbindung mit den Festsetzungen zu den höchstzulässigen Oberkanten baulicher Anlagen eine Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen gegenüber den Planstraßen 1.1, 1.2 und 1.3 und teilweise auch gegenüber den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung.
Der Bebauungsplan ermöglicht durch diese ausdrücklichen Festsetzungen gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln eine Bebauung, deren bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche um 2,3 m über die Mitte der Planstraße 1.1, 0,9 m bzw. 1,6 m über die Mitte der Planstraße 1.2, und 1,4 m über die Mitte der Planstraße 1.3 hinausgreift. In einem 15 m langen Straßenabschnitt der Planstraße 1.2 ergeben sich infolge der angrenzend ermöglichten bis zu zehngeschossigen Bebauung im Mischgebiet MI 2 auch größere Überschreitungen der Straßenmitte bis zu 4,6 m.
Überschneidungen mit den bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen gegenüberliegender Gebäude ergeben sich dadurch an keiner Stelle.
Die städtebaulichen Gründe für die ermöglichten Abstandsflächenunterschreitungen ergeben sich aus der Notwendigkeit, die vorhandenen und nur mit hohem Aufwand zu entfernenden Kranbahnfundamente östlich der geplanten gewerblichen Bebauung außerhalb des Straßenraums in die angrenzenden privaten Grundstücksflächen einzubeziehen, um die Führung von Leitungen im künftigen Gehwegbereich nicht zu behindern. Da weiterhin nicht überbaubare Flächen in einer den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Abstandsfläche entsprechenden Tiefe planungsrechtlich gesichert werden, sind die öffentlichen und privaten Belange gewahrt und die Schutzziele des Abstandsflächenrechts (Brandschutz, Sicherung einer ausreichenden Tagesbeleuchtung, Belüftung, Besonnung und Sicherung ausreichender Sozialabstände im Interesse des Wohnfriedens), die im Rahmen der Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bebauungsplan abzuwägen sind, nicht beeinträchtigt.
Die im Mischgebiet MI 3 ermöglichte Bebauung, deren bauordnungsrechtlich erforderliche Abstandsfläche die Mitte der südlich angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung um bis zu 1,9 m überschreitet, ist insofern unbedenklich, als gegenüberliegend eine größere nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt wird, die als öffentlich zugängliche Platzfläche gestaltet werden soll, so dass es zu keiner Beeinträchtigung der gegenüberliegenden Bebauung oder der Nutzung des Sondergebiets kommt. Eine gegenseitige Überschneidung der Abstandsflächen wird auch an der schmalsten Stelle der dreieckigen Platzfläche durch die beidseitig gegenüber der Verkehrsfläche zurückgesetzte Bebauung ausgeschlossen; der mindestens 20 m betragende Abstand zwischen den Gebäuden sichert eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung von Wohnungen und Arbeitsräumen.
In den Mischgebieten MI 4.1 und MI 4.2 überschreiten die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen die Mitte der angrenzenden Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Fußgänger- und Radfahrbereich. Da eine öffentliche Grünfläche unmittelbar angrenzt, werden durch diese Überschreitung öffentliche oder private Belange nicht beeinträchtigt. Eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung von Wohnungen und Arbeitsräumen ist weiterhin gewährleistet.
Sondergebiet
Die Baukörperfestsetzungen im Sondergebiet stellen eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne von § 6 Abs. 8 der Berliner für Bauordnung dar und ermöglichen daher eine Unterschreitung der ansonsten bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen. Demnach darf in diesen Bereichen an die festgesetzten Baugrenzen bis zur höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse bzw. bis zur festgesetzten Oberkante mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden, ohne dass es hierzu einer gesonderten Festsetzung im Bebauungsplan bedarf. Der Bebauungsplan ermöglicht damit eine Bebauung, deren sonst erforderliche Abstandsfläche um 1,4 m über die Mitte der Planstraße 1.3 hinausgreift; in einem 15 m langen Straßenabschnitt ergeben sich infolge der angrenzend ermöglichten bis zu zehngeschossigen Bebauung auch größere Überschreitungen der Straßenmitte bis zu 5,1 m. Da es auch hier zu keiner Überschneidung von Abstandsflächen kommt, weil die gegenüberliegenden Flächen nicht für eine Bebauung vorgesehen sind (Platzfläche im Vorfeld der künftigen Bahnbrücke), sind auch hier die öffentlichen und privaten Belange gewahrt und es ergeben sich keine Beeinträchtigungen der durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtgüter.
Die durch den Bebauungsplan ermöglichten Unterschreitungen der Abstandsflächen werden nach Abwägung aller Umstände als erforderlich und vertretbar angesehen.
III.3.3.3 Beschränkung der Überbaubarkeit durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
Oberirdische Stellplätze und Garagen werden auf Grundlage von § 12 Abs. 6 BauNVO nur in beschränktem Umfang zugelassen. In den Mischgebieten sowie im Sondergebiet wird ihre Zulässigkeit auf die überbaubaren Grundstücksflächen beschränkt (textliche Festsetzung Nr. 4.1), was in den Mischgebieten MI 1, MI 2, MI 3 und MI 4.1 sowie im SO, aufgrund der getroffenen engen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, einem Ausschluss nahe kommt. Dies ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich, um öffentlich wirksame Grundstücksfreiflächen (z.B. Vorgärten) als unverbaute und von abgestellten Fahrzeugen freie Bereiche zu sichern und ihre hochwertige, vorrangig grüngeprägte Gestaltung zu sichern. In den Blockinnenbereichen ist die Beschränkung oberirdischer Stellplätze und Garagen vor allem erforderlich, um ausreichende Flächen für Kinderspiel- und Aufenthaltsbereiche sowie die nötige Wohnruhe zu gewährleisten. Die mit den Beschränkungen verbundenen Eingriffe in die private Baufreiheit sind gerechtfertigt, weil die Bereitstellung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen in Tiefgaragen gewährleistet werden kann.
Der sich durch die textliche Festsetzung Nr. 4.1 ergebende größere Spielraum für die Anordnung von Stellplätzen im Mischgebietsteil MI 4.2, wo die überbaubare Grundstücksfläche kaum eingeschränkt wird, erfolgt in Abwägung mit den Interessen der privaten Einzeleigentümer und der Bestandssituation (z.B. technische Schwierigkeiten und unzumutbare finanzielle Belastung beim Bau von Tiefgaragen unter Bestandsgebäuden).
§ 19 Abs. 4 BauNVO gewährleistet hier im Genehmigungsverfahren die Freihaltung von mindestens 20 % der zulässigen Grundfläche.
Auch im Gewerbegebiet entsprechen die unterschiedlichen Auswirkungen der getroffenen Festsetzungen auf die einzelnen Gebietsteile der planerischen Intention. Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 4.2 können oberirdische Stellplätze und Garagen auch hier allgemein nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden. Dadurch werden vor allem die öffentlich wirksamen Grundstücksfreiflächen gegenüber der Planstraße 1.2 und 1.3 und die platzartige Vorfläche im Gewerbegebiet an der Perleberger Straße (künftiger Zugangsbereich S-Bahn) von abgestellten Fahrzeugen freigehalten. Auf den rückwärtigen, vom öffentlichen Straßenraum kaum einsehbaren, Grundstücksfreiflächen gegenüber den Bahnanlagen, wird dagegen die Genehmigung von Stellplätzen und Garagen im Ausnahmetatbestand ermöglicht, weil hier aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die Bahnanlagen Freiflächennutzungen nur eingeschränkt möglich sind. Die Anordnung von Stellplätzen auf diesen Flächen soll jedoch nur genehmigt werden, wenn nicht zusätzlich die Errichtung von Tiefgaragen oder Garagengeschossen in den Hauptbaukörpern vorgesehen wird, da ansonsten durch eine unverhältnismäßig hohe Zahl von Stellplätzen unnötiger Verkehr in das Gebiet gezogen würde.
Im Gewerbegebietsteil GE 1, wo die festgesetzten Baugrenzen einen weiten Spielraum für die Anordnung der Baukörper belassen und nur wenige Grundstücksflächen von der Bebaubarkeit ausnehmen, ist die mögliche Anordnung oberirdischer Stellplätze und Garagen vertretbar, weil dieser Teil des Plangebietes aufgrund seiner Lage (kein beidseitig baulich gefasster Straßenraum, kein konkretisiertes städtebauliches oder Nutzungskonzept) anderen Gestaltungsprinzipien folgt und aufgrund der gewerblichen Nutzung nur geringe Anforderungen an Aufenthaltsbereiche im Freien zu stellen sind.
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, wird im gesamten Plangebiet auf Grundlage von § 23 Abs.5 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auf den Ausnahmetatbestand beschränkt (textliche Festsetzung Nr. 4.1 und 4.2). Die genannten Anlagen sollen auf Grundlage einer Einzelfallprüfung nur zugelassen werden, wenn von ihnen keine Beeinträchtigung des Stadtbildes, insbesondere der öffentlichen Straßenräume und Grünflächen ausgeht und sie mit dem Ziel der Freihaltung angemessen großer wohnungsbezogener Freiflächen in den Mischgebieten und im Sondergebiet vereinbar sind.
III.3.3.4 Bauweise
In den Mischgebieten MI 1, MI 2, MI 3, MI 4.1, MI 4.2 und im Sondergebiet wird die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Damit wird bestimmt, dass die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten sind.
Mit der Festsetzung der geschlossenen Bauweise wird eine innenstadttypische Blockrandbebauung angestrebt, bei der auch nach Aufteilung in kleinere Baugrundstücke keine schlecht nutzbaren und die Grundstücksausnutzung erschwerenden seitlichen Bauwiche verlangt werden. Gleichzeitig übernimmt die geschlossene Bauweise wichtige Immissionsschutzwirkungen. Sie ist erforderlich, damit die an den Außenkanten der Blöcke auftretenden Lärmbelastungen nicht in die Blockinnenbereiche hineinwirken können und dort sowohl auf den blockinternen Freiflächen als auch in den hierhin ausgerichteten Aufenthaltsräumen von Wohnungen und den vorgelagerten Außenwohnbereichen (Balkone, Loggien, Terrassen) eine angemessene Wohnruhe gewährleistet werden kann.
In den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 wird als abweichende Bauweise festgesetzt, dass entlang der Bahn Gebäude im ersten bis fünften Vollgeschoss in der geschlossenen Bauweise ohne seitlichen Grenzabstand zu errichten sind und damit eine in diesen Geschossen durchgehende Bebauung gewährleistet ist, um in Ergänzung der getroffenen Schallschutzfestsetzungen im angrenzenden Mischgebiet, eine lärmschützende Wirkung für künftige Wohnnutzungen und für angrenzende Freiflächen zu entfalten. Um eine stadtbildunverträgliche einheitlich hohe weithin sichtbare Riegelbebauung mit mehr als 500 m Länge zu vermeiden, werden im Bebauungsplan deshalb punktuell deutlich höhere Gebäudeteile zugelassen, so dass die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise über alle Geschosse hier nicht zielführend wäre. Oberhalb des fünften Vollgeschosses sind daher seitliche Grenzabstände einzuhalten. Im Bebauungsplan wird damit eine Bebauung vorgegeben, die aus einer Abfolge von Einzelbaukörpern mit unterschiedlichen Höhen besteht, die in den unteren Geschossen über eine durchgehende Sockelbebauung miteinander verbunden sind.
Zwar schließt der Wortlaut von § 22 Abs. 3 BauNVO nicht aus, dass trotz Festsetzung der geschlossenen Bauweise bei einem besonders breiten Baugrundstück an die beiden seitlichen Grundstücksgrenzen je ein Gebäude gebaut wird, zwischen diesen beiden Gebäuden aber ein Baulücke verbleibt („innerer Abstand“). Nach herrschender Rechtsmeinung wäre dies aber gleichwohl unzulässig, weil es dem Sinn und Zweck der Vorschrift zuwider laufen würde, eine lückenlose Bebauung zu erreichen. Die Einhaltung eines seitlichen Grenzabstands in den oberen Geschossen ist aufgrund der bauordnungsrechtlich erforderlichen geringeren Abstandsflächentiefe für Gewerbegebiete von 0,2 H auch gegenüber den Hochhäusern möglich und entspricht dem vorliegenden städtebaulichen Konzept. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften sind hier zu beachten. Ein durchgehender Schallschutz bis in 22,0 m Höhe (ggf. durch aufgesetzte Lärmschutzelemente sofern keine Bebauung in mindestens gleicher Höhe vorgesehen ist), wird über den städtebaulichen Vertrag abgesichert.
Im GE 2.1 wird die durchgehende Bebauung auf einer Breite von 6,0 m zugunsten eines Durchgangs im Erdgeschoss unterbrochen. Mit dem hier festgesetzten Luftgeschoss wird ein öffentlicher Zugang zum westlich angrenzend geplanten S-Bahnhof planungsrechtlich vorbereitet. Die damit einhergehende Unterbrechung der Schallschutzwirkung ist lediglich gering und hauptsächlich auf die angrenzenden Verkehrsflächen (Planstraße 1.2, verkehrsberuhigter Bereich) beschränkt.
Neben der Schutzwirkung für die östlich angrenzende Bebauung kann mit der lückenlosen bahnbegleitenden Bebauung auch die Aufenthaltsqualität des Stadtplatzes, der zur Erschließungsstraße hin gelegenen Freiflächen und im Straßenraum selbst verbessert werden; ihre Realisierung stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für deren Nutzbarkeit oder die Nutzbarkeit des Mischgebiets dar.
Im Gewerbegebietsteil GE 1 wird auf die Festsetzung einer Bauweise verzichtet, weil dort auch solitäre Baukörper ermöglicht werden sollen, und weil durch den weitgehenden Ausschluss einer Wohnnutzung der Aspekt der nächtlichen Dauerbelüftung und der Anordnung ruhiger Außenwohnbereiche und die damit verbundene notwendige Ausbildung ruhiger Gebäudeseiten entfällt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse können durch bauliche Schallschutzmaßnahmen ausreichend gewährleistet werden.
III.3.4 Verkehrsflächen und Wegerechte
Der Bebauungsplan setzt auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Straßenverkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung fest. Damit werden die für die Verkehrserschließung erforderlichen Flächen gesichert. Die Festsetzungen folgen dem städtebaulichen Konzept des Masterplans und unterscheiden zwischen allgemeinen Straßenverkehrsflächen, die allen Verkehrsarten gleichrangig zur Verfügung stehen sollen, und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, die in erster Linie für Fußgänger und Radfahrer, ggf. auch für einen begrenzten Anliegerverkehr zur Verfügung stehen. Ergänzt wird dieses Erschließungssystem durch einzelne Wegeverbindungen innerhalb der Baugebiete, deren allgemeine Zugänglichkeit über entsprechende Geh- und Radfahrrechte gesichert werden soll, die jedoch überwiegend weiterhin privaten Zwecken dienen können.
III.3.4.1 Straßenverkehrsflächen
Der Bebauungsplan setzt die künftigen Straßenverkehrsflächen fest und grenzt sie durch Straßenbegrenzungslinien gegenüber Bauflächen, Grünflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ab. Die Heidestraße, die in ausgebautem Zustand die Haupterschließungsfunktion für das Gebiet übernehmen wird, ist dabei nicht Teil des Plangebiets, sondern Gegenstand des durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt am 13. März 2013 festgesetzten Bebauungsplans 1-63.
Die im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans liegenden neuen Baufelder westlich dieser Hauptachse werden durch drei im rückwärtigen Bereich miteinander verbundene Stichstraßen erschlossen, die in einer Breite von 16,0 bis 20,0 m als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden. Diese Straßenbreiten ermöglichen neben einer für eine Anliegerstraße ausreichenden Fahrbahnbreite und großzügig bemessenen Gehwegen zu beiden Straßenseiten die Einordnung von öffentlichen Parkständen (je nach Straßenbreite ein- oder beidseitig) und Straßenbäumen. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 9.2), sondern der Ausführungsplanung.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a grenzt im Osten unmittelbar an die im Bebauungsplan 1-63 festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche der Heidestraße, so dass eine Erschließung der angrenzenden Baufelder auch von dort erfolgen kann. Dies betrifft vor allem die Medienerschließung und die Zugänglichkeit der Gebäude für Fußgänger und Radfahrer, während die Fahrerschließung (Zufahrt Tiefgaragen) über die Planstraßen erfolgen soll.
Für zwei in der Planzeichnung verortete Abschnitte (H und I sowie J und K) wird die im Bebauungsplan 1-63 für die Heidestraße festgesetzte Straßenbegrenzungslinie durch den Bebauungsplan 1-62a geändert (ergänzt). Mit der textlichen Festsetzung Nr. 9.3 wird bestimmt, dass die Geltungsbereichsgrenze in den benannten Abschnitten zugleich Straßenbegrenzungslinie ist, während für die entsprechenden Abschnitte im Bebauungsplan 1-63 keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt wird. Die Änderungen erfolgen in Anpassung an das überarbeitete städtebauliche Konzept im Plangebiet und die aktuelle Ausbauplanung für die Heidestraße. Im Mischgebietsteil MI 2 berücksichtigt die 1 m lange zusätzliche Straßenbegrenzungslinie zwischen den Punkten H und I die zurückgenommene Breite der Planstraße 2 von 20 auf 19m. Zwischen dem Mischgebietsteil MI 3 und dem Sondergebiet ist anstelle einer ursprünglich geplanten in die Heidestraße einmündenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche nunmehr eine Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ und eine Gehwegüberfahrt zur Heidestraße vorgesehen, weshalb auch hier eine ergänzende Abgrenzung der Heidestraße mittels Straßenbegrenzungslinie erfolgt.
III.3.4.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Im Unterschied zu den Straßenverkehrsflächen werden Verkehrsflächen, für die eine aufenthaltsbezogene Gestaltung und Nutzung und eine Beschränkung oder ein Ausschluss einzelner Nutzerkreise in Betracht kommt als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Im Hinblick auf die überwiegende künftige Nutzung wird dabei unterschieden zwischen verkehrsberuhigten Bereichen, die gleichzeitig dem Fußgänger- und Radverkehr aber auch eingeschränkt dem Kfz-Verkehr dienen sollen und Bereichen, die weitestgehend Fußgängern und Radfahrern vorbehalten bleiben sollen.
(a) Fußgängerbereich (Nordhafenplatz)
Im Norden des Plangebiets soll gegenüber der geplanten Parkanlage östlich der Heidestraße eine großzügige teilweise begrünte Platzfläche geschaffen werden, die mit angrenzenden hochwertigen Wohn- und Büronutzungen, Gastronomie- und Dienstleitungsangeboten sowie qualifizierten kleineren Einzelhandelsbetrieben einen qualitätvollen Aufenthaltsort für Anwohner, Beschäftigte und Touristen bilden soll und die Verbindung für den Fußgänger- und Radverkehr zum späteren S-Bahnhof herstellt.
Die Platzfläche wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung "Fußgängerbereich" festgesetzt. Damit begründet sich eine vorrangig aufenthaltsbezogene Gestaltung und Nutzung der Platzfläche, die nur eingeschränkt darüber hinausgehende verkehrliche Funktionen (z.B. Anlieferung, Müllentsorgung und Radverkehr in angepasster Geschwindigkeit) übernehmen soll. Eine verkehrliche Anbindung an die Heidestraße ist aufgrund der Nähe zur Einmündung der Zufahrt zur Nordhafenbrücke ohnehin nur in Form einer Gehwegüberfahrt (Einfahrt von Norden und Ausfahrt nach Süden) ganz im Süden der Platzfläche möglich und im Rahmen der Ausbauplanung Heidestraße entsprechend vorgesehen.
Die Platzfläche steht über die Heidestraße hinweg in Verbindung mit den vorhandenen bzw. im Bebauungsplan 1-62b vorgesehenen Grünflächen am Nordhafen, die sich nach Süden über einen Uferweg entlang des Schifffahrtskanals fortsetzen werden. Deshalb wird eine Gestaltung als begrünter städtischer Platz angestrebt; die Festsetzung als Verkehrsfläche schließt eine entsprechende Begrünung von Teilflächen nicht aus.
Eine Begrünung der Platzfläche ist ferner notwendig, um eine Verbesserung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild zu bewirken und Ersatzmaßnahmen für die planfestgestellte Ausgleichsfläche „Begrünung im Bereich des Hamburg-Lehrter Containerbahnhofs“ am Parkplatz des ehemaligen Hamburg-Lehrter Containerbahnhofs aufzunehmen, die im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplans beseitigt werden muss. Geeignete Maßnahmen, z. B. Baum- und Gehölzpflanzungen mit einem Gesamtkostenäquivalent von knapp 100.000 € (s. II.2.4.2) sind innerhalb der festgesetzten Verkehrsfläche umsetzbar; die Durchführung der Ersatzmaßnahmen durch den Grundstückseigentümer wird vertraglich geregelt.
Bei entsprechender Gestaltung, die auch gegenüber dem Straßenverkehrslärm der Heidestraße abgeschirmte Bereiche schafft, bietet die Platzfläche städtische Aufenthaltsqualitäten und kann auch für die Kurzzeiterholung genutzt werden.
Weiterhin ist bei der Gestaltung der Fläche der Verlauf einer planfestgestellten unterirdischen Entwässerungsleitung und deren Zugänglichkeit für notwendige Wartungs- und Reparaturarbeiten zu beachten.
Die Berücksichtigung der benannten Aspekte im Gestaltungskonzept wird über eine vertraglich eingeforderte Durchführung qualitätssichernder Verfahren und notwendige Abstimmungen mit dem Land Berlin abgesichert.
(b) Verkehrsberuhigte Bereiche“
Am Nordrand des Sondergebiets stellt ein „verkehrsberuhigter Bereich“ die Verbindung zwischen der Heidestraße und dem dort im Bebauungsplan 1-62b vorgesehenen Stadtplatz mit der Planstraße 1.3 und der geplanten Brücke über die Bahnanlagen in Richtung Moabit her. Neben seiner Verbindungsfunktion für Fußgänger und Radfahrer kann die 7,0 m breite Verkehrsfläche auch Erschließungsfunktionen für die angrenzenden Gebäude übernehmen.
Die Döberitzer Straße ganz im Süden des Plangebietes wird ebenfalls als „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Die bereits bestehende Verkehrsfläche soll künftig die Funktion einer überörtlichen Grünverbindung (Döberitzer Grünzug) in Ost-West-Richtung zwischen dem Fritz-Schloß-Park und dem Panke-Grünzug übernehmen, muss darüber hinaus aber auch die notwendige Erschließung der unmittelbar angrenzenden Grundstücke sichern und soll im Bedarfsfall als Zufahrt zum gemeinsamen Rettungsplatz der Fern-, S- und U-Bahn dienen.
Ergänzend zur festgesetzten Zweckbestimmung wird durch textliche Festsetzung geregelt, dass durch die Anlage von Grünstreifen und Alleebaumpflanzungen die Funktion der Döberitzer Straße als Teil einer übergeordneten Grünverbindung entsprechend der Darstellungen des Flächennutzungsplans und der bezirklichen Planungsziele berücksichtigt wird (vgl. Kap. II.2.1).
(c) „Fußgänger- und Radfahrbereich“
Öffentliche Verkehrsflächen, die vorrangig übergeordnete Verbindungsfunktionen für den Fußgänger- und Radverkehr und bei ausreichender Breite auch Aufenthaltsfunktionen wahrnehmen sollen, werden mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrbereich“ festgesetzt. Sie sollen das straßenunabhängige Wegenetz ergänzen und können auch als Zufahrt für Feuerwehr-, Rettungs- und Müllfahrzeuge genutzt werden. Die straßenverkehrsrechtliche Aufteilung der Fläche in einen Fußgängerbereich und einen separaten Radweg ist im Rahmen der Festsetzung ebenfalls möglich.
Als „Fußgänger- und Radfahrbereich“ wird im mittleren Teil des Plangebiets an der Bahntrasse eine etwa 470 m² große Fläche im Zugangsbereich der hier geplanten Brücke über die Bahnanlagen festgesetzt, der im Übrigen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-88 C liegt. Südlich davon stellt ein 7,5 m breiter, die Grünfläche begleitender Weg eine direkte Verbindung für Fußgänger- und Radfahrer zur Döberitzer Straße her.
III.3.4.3 Geh- und Radfahrrechtsflächen
Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB Flächen fest, die mit Geh-, und Radfahrrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten sind und bereitet so die grundbuchliche Sicherung dieser Rechte vor.
Im Gewerbegebietsteil GE 2.1 wird über die Fläche mit der Bezeichnung G1 die Grundlage geschaffen, den im Masterplan vorgesehenen südlichen Zugang zum geplanten S-Bahnhof Perleberger Brücke im Rahmen der Gebietsentwicklung umzusetzen. Weil sich die 6,0 m breite Fläche abschnittsweise mit der überbaubaren Grundstücksfläche überlagert, wird in diesem Bereich die Ausbildung des ersten Vollgeschosses als Luftgeschoss bestimmt. Da die Fläche in den Obergeschossen überbaubar ist, wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 6.1 auch eine Mindesthöhe des potentiellen Durchgangs (5,0 m) festgelegt, um eine ausreichende Belichtung und Durchlüftung sowie für Fußgänger angenehme Raumproportionen zu gewährleisten. Die Privatnützigkeit der Fläche ist gewährleistet, da sie sowohl unter- als auch überbaubar ist und auch der Erschließung der hier zulässigen kleinen Ladengeschäfte dienen kann. Um den möglichen Lärmeintrag in das Plangebiet zu minimieren, wird für den Durchgang eine Festsetzung zur Ausstattung mit absorbierender Decken- und Wandauskleidung (textliche Festsetzung Nr. 5.11) getroffen.
Im Sondergebiet wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 6,2 ein weiteres Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit vorbereitet. Die 5,0 m breite Fläche mit der Bezeichnung G2 ermöglicht eine geradlinige Wegeverbindung vom geplanten Brückenbauwerk über die Bahnanlagen bis zum wasserseitigen Stadtplatz im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62b und von dort über eine weitere geplante Brücke zu den Stadtquartieren östlich des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals.
III.3.5 Öffentliche Grünflächen
Der Bebauungsplan setzt im Südwesten des Plangebiets gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB öffentliche Grünflächen mit einer Gesamtfläche von knapp 5.300 m² fest. Damit soll einerseits den Belangen von Natur und Umwelt Rechnung getragen und andererseits ein Grünflächenangebot für die neuen Baugebiete geschaffen werden.
Die schmale Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz“ zwischen der Bahntrasse und dem Mischgebiet nördlich der Döberitzer Straße verbindet den geplanten „Döberitzer Grünzug“ mit den Baufeldern entlang der Planstraße 1 und leistet einen Beitrag zur Versorgung der angrenzenden Baublöcke mit wohnungsnahen Grünflächen und insbesondere mit öffentlichen Kinderspielplatzflächen. Die Parkanlage wird im Osten durch einen Geh- und Radweg begrenzt an den eine weitere etwa 1.000m² große Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ angrenzt. Beide Grünflächen sind zusammen mit der Wegeverbindung als funktionale und gestalterische Einheit zu betrachten.
Der sich rechnerisch ergebende Bedarf an Kinderspielflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a von rund 2.500 m² Nettospielfläche (1,0 m² nutzbare Spielplatzfläche je Einwohner), der auch mit dem Berliner Richtwert für die Mindestgröße zur Anlage eines allgemeinen Spielplatzes im Einklang steht, kann innerhalb der 4.300 m² großen öffentlichen Grünfläche im Grundsatz abgedeckt werden. Die Anlage der Spielflächen wird im Bebauungsplan durch die festgesetzte Zweckbestimmung der Grünfläche als „Öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz“ planungsrechtlich ermöglicht. Zur Anordnung und Dimensionierung der Kinderspielflächen trifft der Bebauungsplan dagegen keine Festsetzungen, um der Entwurfsplanung nicht vorzugreifen.
Zum Schutz vor Lärmimmissionen der angrenzenden Bahnanlagen wird die Errichtung eines rund 225 m langen durchgängig mindestens 5,0 m hohen Lärmschutzbauwerks (39,0 m über NHN) festgesetzt. Damit kann der Lärmpegel großflächig auf unter 60 dB(A) gesenkt werden.
Die Herstellung der Spielflächen in dem benannten Umfang und ihre Eingrünung sowie die Errichtung der Lärmschutzwand werden mit den Grundstückseigentümern vertraglich geregelt. Die Herstellung der übrigen Parkanlage erfolgt durch das Land Berlin. Über Ausgleichsmaßnahmen, die im Bebauungsplan 1-63 für Eingriffe infolge des Ausbaus der Heidestraße erforderlich sind und nicht im Geltungsbereich des Straßen-Bebauungsplans ausgeglichen werden können, steht dafür ein Gesamtkostenäquivalent von 110.000 EUR (brutto) z.B. für Baum- und Gehölzpflanzungen zur Verfügung.
Versorgung mit Grünflächen
Die Versorgung des Plangebiets mit wohnungs- und siedlungsnahen Grünflächen wird in Abschnitt II.2 dieser Begründung (Umweltbericht) sowie im Abschnitt IV.4.2 („Auswirkungen auf die Infrastruktur – Versorgung mit Grün- und Spielflächen) erläutert.
III.3.6 Grünfestsetzungen
Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts, aus Gründen der Stadtbildgestaltung und zur Erhöhung der Wohn- und Nutzungsqualität sowie als ausgleichende Maßnahme für eine insgesamt hohe Bebauungsdichte werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB Festsetzungen zur Begrünung der Baugrundstücke getroffen.
III.3.6.1 Dachbegrünung
Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.1 sind mit Ausnahme einiger Sonderfälle alle Dachflächen im Plangebiet extensiv zu begrünen. Als extensive Dachbegrünung gilt eine naturnahe Bepflanzung der Dachflächen, die sich nach dem Anwachsen weitgehend selbst erhält. Die dabei verwendeten Pflanzen müssen weitgehend geschlossene und flächige Vegetationsbestände bilden und entsprechend anspruchslos sowie anpassungs- und regenerationsfähig sein, um unter den extremen Standortbedingungen auf dem Dach zu bestehen (wie z.B. Gräser und Moose). Eine Extensivbegrünung kann kostengünstig angelegt werden und erfordert nur geringen Pflegeaufwand.
Mit der geforderten Dachbegrünung können Beeinträchtigungen des Naturhaushalts begrenzt und eine Verbesserung der mikroklimatischen Bedingungen erreicht werden. Der Energie- und Wärmebedarf der Gebäude wird durch den zusätzlichen Dachaufbau verringert und einer Aufheizung der Dächer entgegengewirkt. Das Niederschlagswasser wird (teilweise) in der Substratschicht gespeichert und wieder verdunstet, teilweise zumindest zeitlich verzögert weitergegeben. Die Dachbegrünung wirkt staubbindend und ist zugleich Lebensraum von Kleintieren und potentieller (Teil-) Lebensraum von Vögeln. Abhängig von der Mächtigkeit der Substratschicht wirkt die Dachbegrünung kaltluftbildend und – bei austauschschwachen Wetterlagen – anregend auf Ausgleichströmungen.
Ausgenommen von der Verpflichtung zur Begrünung sind die Bestandsgebäude in den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2 (unzumutbare finanzielle Belastung der Privateigentümer bei Umbaumaßnahmen) sowie Dachflächen, die höher als 40,0 m über Gehwegniveau bzw. 75,0 m über NHN liegen, weil hier die positiven Wirkungen der Begrünung nur eingeschränkt zum Tragen kommen. Die Verpflichtung zur Begrünung gilt außerdem nicht für technische Einrichtungen, Beleuchtungsflächen und Terrassen. Der Anteil dieser Flächen darf aber nicht mehr als 40 % der jeweiligen Dachfläche betragen. Die Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie schließt eine Dachbegründung dagegen nicht grundsätzlich aus und wird deshalb mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht flächenmäßig beschränkt; bei entsprechender Pflanzenauswahl ist eine Begrünung auch auf den beschatteten Flächen unterhalb der Solaranlagen möglich. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind somit unter Berücksichtigung der textlichen Festsetzung Nr. 2.4 auf allen Dachflächen zulässig, wenn die darunter liegenden Dachflächen begrünt werden.
Die Dachbegrünung stellt auch eine ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO für die Nutzungsmaßüberschreitungen dar und trägt dazu bei, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu vermeiden. Die Verpflichtung zur extensiven Begrünung der Dachflächen gilt unabhängig von der möglichen Dachform. Wählt ein Bauherr kein flach geneigtes Dach für sein Vorhaben, hat dies zur Folge, dass die Baukosten steigen, weil sich die Dachbegrünung bei steilen Dächern wesentlich schwerer verwirklichen lässt.
III.3.6.2 Pflanzbindung, Erdüberdeckung von Tiefgaragen
Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts und aus stadtgestalterischen Gründen wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB festgesetzt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen gärtnerisch anzulegen, zu unterhalten und die Bepflanzungen zu erhalten sind (textliche Festsetzung Nr. 7.2). Im Sinne des Naturschutzes kann auch eine ruderale Wiese eine gärtnerische Anlage sein.
Darüber hinaus dient auch diese Festsetzung der Sicherung von Maßnahmen zum Ausgleich der durch den Bebauungsplan ermöglichten Nutzungsmaßüberschreitungen i.S.v. § 17 Abs. 2 BauNVO. Die Verpflichtung zur gärtnerischen Anlage der nicht überbaubaren Grundstücksflächen betrifft auch Tiefgaragen(-teile), die mit einer mindestens 80 cm betragenden Erdschicht zu überdecken sind. Die planungsrechtliche Sicherung einer Erdüberdeckung von mindestens 80 cm über der Oberkante von Tiefgaragen ermöglicht eine qualifizierte Begrünung dieser Flächen unter Einbeziehung von Sträuchern und kleinkronigen Bäumen und hilft diesen, auch regenarme Perioden zu überdauern. Der Erhalt der Bepflanzungen - gegebenenfalls durch Ersatzpflanzungen - wird ebenfalls verbindlich festgesetzt.
Um die Anlage von Wegen und Zufahrten, aber auch eine Überdeckung von Tiefgaragen(teilen) z.B. durch Terrassen oder Wege nicht auszuschließen, entfällt in diesen Fällen die Begrünungspflicht. Ebenfalls von der Begrünungspflicht ausgenommen werden Vorgartenbereiche, die der Anlage von Schankterrassen gastronomischer Betriebe dienen oder für Warenauslagen bzw. das Betrachten von Waren in Schaufenstern angrenzender Geschäfte benötigt werden. Dies betrifft aufgrund der Zulässigkeitsbeschränkungen für Einzelhandelsnutzungen jedoch nur ausgewählte Flächen.
III.3.6.3 Baumpflanzungen
Als Beitrag zur Sicherung des Naturhaushalts, aus Gründen der Stadtbildgestaltung und der Wohnqualität werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB im Mischgebiet und im Gewerbegebiet Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 7.3). Neben der Bedeutung für die Biotopentwicklung und das Landschaftsbild wirken sich die Baumpflanzungen positiv auf den Wasserhaushalt und das Lokalklima aus. Die Begrünungsverpflichtung ist zugleich eine ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO für die durch den Bebauungsplan ermöglichten Überschreitungen der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen für die Maße der baulichen Nutzung. Sie trägt dazu bei, dass diese Überschreitungen nicht zu einer Beeinträchtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet führen und dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Unter Berücksichtigung der Bestandsprägung auf den Einzelgrundstücken Heidestraße 45 – 55 im Süden des Plangebietes werden diese Grundstücke in die textliche Festsetzung 7.3 von der Pflanzverpflichtung ausgenommen.
Die Pflanzdichte von einem Laubbaum je 600 m² Grundstücksfläche in den Mischgebieten, den Gewerbegebieten und im Sondergebiet berücksichtigt den mit dem Bebauungsplan ermöglichten Grad der Überbauung und Flächenversiegelung. Nutzungsbedingt stehen in diesen Gebieten nicht ausreichend Flächen zur Verfügung, um eine höhere Pflanzdichte umsetzen zu können.
Um die positive Wirkung der Baumpflanzungen auf den Naturhaushalt und das Stadtbild langfristig zu verstärken, wird die Verwendung einer Mindestzahl von großkronigen Laubbäumen bestimmt (z.B. Hainbuche (Carpinus betulus), Ulme (Ulmus spec.), Winter-Linde (Tilia cordata), Säuleneiche (Quercus robur ‘Fastigiata‘). Um Baumpflanzungen auch auf Tiefgaragendächern und bei beengten Raumverhältnissen zu ermöglichen, können für die nach der Festsetzung darüber hinaus erforderlichen Baumpflanzungen auch kleinkronige Baumarten wie Feld-Ahorn (Acer campestre), Weißdorn (Crataegus monogyna), Vogel-Kirsche (Prunus avium), Gemeine Eberesche (Sorbus aucuparia), Wild-Birne (Pyrus pyraster agg.) und Wild-Apfel (Malus sylvestris agg.) verwendet werden.
Die Festsetzung erfolgt auch unter Berücksichtigung notwendiger Ersatzpflanzungen für die Fällung von Bäumen, die nach Baumschutzverordnung geschützt sind. Um einen Anreiz zu bieten, vorhandene Bäume zu erhalten, sind sie auf die Zahl zu pflanzender Bäume anrechenbar.
III.3.7 Festsetzungen zum Immissionsschutz
III.3.7.1 Lärmschutz
Das Gebot der Konfliktbewältigung erfordert im Bebauungsplan eine Auseinandersetzung mit der für die künftige Bebauung zu erwartenden Lärmbelastung. (siehe hierzu auch Kapitel II.2.2.1, II.2.4.5, III.3.1.1, III.3.1.2, III.3.1.3) Die Lösung planerisch zu bewältigender Lärmschutzkonflikte muss dabei grundsätzlich auf der Planungsebene erfolgen und kann nicht auf ein nachfolgendes Genehmigungsverfahren (z.B. Baugenehmigungsverfahren) verlagert werden. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a westlich der Heidestraße sind dabei vor allem Lärmemissionen durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Heidestraße sowie durch den Eisenbahnverkehr auf den unmittelbar westlich des Plangebietes angrenzenden Bahnanlagen maßgeblich.
Weiterhin zu berücksichtigen sind die Lärmemissionen durch den Verkehr auf der Perleberger Straße, der Minna-Cauer-Straße und auf den gebietsinternen Erschließungsstraßen, während weitere Lärmquellen wie Gewerbe und Luftverkehr für das Plangebiet als schalltechnisch nicht relevant eingeschätzt und daher nicht in die schalltechnische Untersuchung einbezogen wurden.
Zur Bewertung der Lärmbelastung für die Neubebauung im Plangebiet wird die DIN 18005-1 (Schallschutz im Städtebau) herangezogen, die Hinweise zur Berücksichtigung des Schallschutzes bei städtebaulichen Planungen gibt und im Beiblatt 1 Orientierungswerte für verschiedene Baugebiete angibt, deren Einhaltung tags (6:00 bis 22:00) und nachts (22:00 bis 6:00) anzustreben ist. Die dort benannten Orientierungswerte für die Belastung durch Verkehrslärm betragen für Mischgebiete 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts und für Gewerbegebiete 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts.
(a) Gutachterliche Grundlagen
In einer ersten Untersuchung (VerkehrsConsult Dresden-Berlin GmbH, verkehrliche und immissionsschutztechnische Untersuchung für das Bebauungsplanverfahren 1-63/ Heidestraße, Abschlussbericht November 2011) wurde das künftige Verkehrsaufkommen auf der Heidestraße bis zum Jahr 2025 prognostiziert, das sich aus dem Durchgangsverkehr und dem zusätzlichen Verkehr, der aus der Gebietsentwicklung resultiert, zusammensetzt. Dabei wurden drei unterschiedliche Varianten der Verkehrsführung im nördlichen Bereich der Heidestraße untersucht, die sich bezüglich der zu erwartenden Geräuschimmissionen im Bebauungsplangebiet aber nur wenig unterscheiden (lediglich in den nördlichen Randlagen ergeben sich Unterschiede von bis zu 2 dB). Die Vorzugsvariante 3, die Grundlage für die weitere Straßenplanung im Rahmen des Bebauungsplans 1-63 und die nachfolgenden Schallschutzuntersuchungen im vorliegenden Bebauungsplanverfahren ist, sieht eine gleichmäßig auf die Seller- und die Fennstraße verteilte Verkehrsabwicklung vor.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 1-62a wurden aufgrund von Überarbeitungen des städtebaulichen Konzeptes für die Flächen westlich der Heidestraße, zum Jahreswechsel 2013/2014 geänderter Rahmenbedingungen zur Berücksichtigung des Schienenverkehrslärms (Schall 03 - Entfall des sog. „Schienenbonus“) sowie neu von der Bahn herausgegebener Prognosedaten für den ab 2025 zu erwartenden Zugverkehr auf den angrenzenden Bahnstrecken mehrfach erneute schalltechnische Untersuchungen durchgeführt, die sich vor allem mit den Lärmimmissionen entlang der Bahntrasse auseinandersetzen, aber auch eine neuerliche Begutachtung der Lärmsituation an der Heidestraße vornehmen.
Der nachfolgenden Bewertung der Lärmbelastungssituation im Plangebiet und den geplanten Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans liegen die Ergebnisse des aktuellen Gutachtens („Schalltechnische Untersuchung im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans 1-62a im Bezirk Mitte von Berlin“, ALB Akustik-Labor Berlin) vom April/Mai 2016 zugrunde.
Die schalltechnischen Berechnungen erfolgen anhand eines Schallausbreitungsmodells, das die geplante Neubebauung in verschiedenen Ausbauszenarien berücksichtigt und zusätzlich den vorhandenen/künftigen Gebäudebestand im näheren Umfeld, d.h. östlich der Heidestraße, südlich der Döberitzer Straße sowie westlich der Bahnanlagen mit einbezieht. Dabei wurde in den Berechnungen vom „worst-case“ für die im Plangebiet vorgesehene Bebauung im Hinblick auf die abschirmende Wirkung und die Reflexion durch angrenzende Gebäude (d.h. geringe Abschirmung und starke Mehrfachreflexionen) ausgegangen.
Die Beurteilungspegel, die durch die Straßen- und Schienenverkehrslärm unter Berücksichtigung zukünftig zu erwartender Verkehrsmengen (Prognosejahr 2025) verursacht werden, wurden an insgesamt rund 230 Immissionsorten an den künftigen Gebäudefassaden gemäß städtebaulichem Konzept geschossweise für den Tageszeitraum (6 - 22 Uhr) und für den Nachtzeitraum (22 - 6 Uhr) ermittelt. Zur Beurteilung der Lärmbelastung außerhalb der Gebäude (Grün- und Verkehrsflächen sowie sonstige Freiflächen z.B. auf den Baugrundstücken) wurden ergänzend flächenhafte Schallimmissionspläne erstellt, die die Lärmbelastung in 2 m Höhe abbilden.
Die Verkehrsprognosen zum Kfz-Verkehr im Jahr 2025 wurden aus der aktuellen Verkehrsuntersuchung (Argus - Stadt- und Verkehrsplanung: Verkehrsprognose Bebauungsplan I-62a (Berlin Heidestraße / Europacity), März 2016) übernommen und berücksichtigen in den Planstraßen das künftige Verkehrsaufkommen im Vollausbauzustand (siehe auch IV.3 (b) der Begründung).
Die Verkehrsprognosen zum Schienenverkehr im Jahr 2025 berücksichtigen die 2015 von der Deutschen Bahn AG zur Verfügung gestellten Zugverkehrsdaten für die Strecken 6106 (HuL-Gütergleise einschließlich geplanter Erweiterung), 6107, 6134 und 7368 (Regional- und Fernverkehr) und 6020 und 6170 (Stadtbahntrasse) sowie für die Strecken 6017 und 6019 (im Bau befindliche S-Bahnlinie 21) hinsichtlich Streckenbelegung und zulässiger Höchstgeschwindigkeiten.
Berechnungsergebnisse und untersuchte Szenarien
Die höchsten Beurteilungspegel in den Baugebieten, die auch für Wohnnutzungen vorgesehen sind, werden demnach an den Gebäudefassaden entlang der Heidestraße mit am Tag bis zu 74 dB(A) und in der Nacht bis zu 68 dB(A) prognostiziert. Das entspricht Überschreitungen des Orientierungswertes nach DIN 18005-1 um 14 dB(A) am Tag und 18 dB(A) in der Nacht. Damit werden dort auch die von den Fachgutachtern angesetzten Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts überschritten.
Auch die Gebäude entlang der von der Heidestraße abgehenden Erschließungsstraßen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung werden orientierungswert-überschreitenden Lärmbelastungen ausgesetzt sein, da hier die abschirmende Wirkung der Straßenrandbebauung der Heidestraße unterbrochen ist und zusätzlich die Lärmbelastungen der westlich gelegenen Bahnanlagen auf das Plangebiet einwirken. Die höchsten prognostizierten Beurteilungspegel sind mit bis zu 70 dB(A) tags und 64 dB(A) nachts in Straßenabschnitten zu verzeichnen, die weniger als 20 m von der Heidestraße entfernt liegen; aber auch die weiter von der Heidestraße entfernt liegenden Gebäudefassaden werden fast flächendeckend von Überschreitungen der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum betroffen sein.
Die Emissionen der Bahnanlagen führen ebenfalls zu deutlichen Überschreitungen der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum. Bei den Berechnungen wurden neben den vorhandenen Strecken auch die Planungen für die Ausziehgleise der BEHALA (Güterverkehr) und die geplante Trasse der S-Bahn S 21 einbezogen. Vor allem durch die angenommene starke Frequentierung der Gütergleise im Nachtzeitraum (gemäß Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren für die Strecke 6106) sind annährend gleiche Lärmbelastungen im Tages- und im Nachtzeitraum zu erwarten.
Die höchsten Beurteilungspegel werden mit bis zu 74 dB(A) tags und 71 dB(A) nachts für die der Bahn zugewandten Gebäudeseiten im Norden des Gewerbegebietes prognostiziert; das entspricht Überschreitungen der gebietsbezogenen Orientierungswerte von bis zu 9 dB(A) am Tag und 16 dB(A) in der Nacht. In den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2, wo die Bahntrassen teilweise in Troglage verlaufen und die Gütergleise enden, nimmt die Lärmbelastung nach Süden hin deutlich ab; südwestlich des Gewerbegrundstücks Heidestraße 46 - 52 sind mehr als geringfügige Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005-1 nur noch im Nachtzeitraum (bis zu 58 dB(A)) zu erwarten.
Ebenfalls etwas geringeren Lärmbelastungen sind die Gebäude im gegenüber den Bahnanlagen weiter zurückgesetzten Sondergebiet ausgesetzt (bahnseitig bis zu 69dB(A) tags und 66 dB(A) nachts), wobei die lärmabschirmende Wirkung des geplanten Rampenbauwerks zur künftigen Bahnbrücke noch nicht berücksichtigt ist.
Für die Freiflächen in den Blockinnenbereichen und die Innenhoffassaden im Mischgebiet und im Sondergebiet ist die Eigenabschirmung der Gebäude im endgültigen Ausbauzustand ausreichend wirksam, um die Orientierungswerte der DIN 18005-1 im Tageszeitraum in allen Geschossen und im Nachtzeitraum mindestens bis zum sechsten bzw. siebten Vollgeschoss, d.h. bis in eine Höhe von 23,5 m einzuhalten. Überschreitungen der Orientierungswerte für Mischgebiete sind lediglich in den oberen Geschossen der über die Blockrandbebauung hinausragenden Außenwände der Hochhausstandorte möglich. Sie können teilweise alle vier aufragenden Außenwände eines Gebäudes betreffen; im Mischgebiet MI 1 und im Sondergebiet wurden dabei rechnerisch Überschreitungen von bis zu 4 dB(A) für die jeweils dem Blockinnenbereich zugewandte Gebäudeseite ermittelt.
Im endgültigen Ausbauzustand profitieren insbesondere die den Planstraßen 1.1, 1.2 bzw. 1.3 zugewandten Außenwände der Gebäude in den Mischgebieten MI 1 – MI 3 von der abschirmenden Wirkung der Bebauung im Gewerbegebiet gegenüber Schienenverkehrslärm; trotzdem kann eine Einhaltung der gebietsbezogenen Orientierungswerte der DIN 18005-1 im Tageszeitraum nicht überall und im Nachtzeitraum nirgendwo gewährleistet werden. Ursache hierfür sind vor allem Lärmemissionen der Planstraße selbst, die im Ergebnis des Verkehrsgutachtens (siehe IV.3 (b) der Begründung) vor allem nachts eine vergleichsweise hohe Verkehrsbelastung und einen erhöhten Lkw-Anteil aufweist.
Weil die zeitliche Umsetzung der Planung voraussichtlich in mehreren Bauabschnitten erfolgt, wurden im Rahmen des Schallschutzgutachtens verschiedene Ausbauszenarien im Hinblick auf die damit einhergehenden Immissionsbelastungen wie folgt untersucht:
- Variante a: Vollausbauzustand gemäß städtebaulichem Konzept;
- Variante b: Teilausbauzustand "ausschließlich planungsrechtlich mögliche Bebauung in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 (nur südliches Baufeld) und GE 2.2, in den Mischgebietsteilen MI 2 bis MI 4 sowie im Sondergebiet";
- Variante c: Teilausbauzustand "ausschließlich planungsrechtlich mögliche Bebauung im Gewerbegebietsteil GE 2.2, in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 sowie im Sondergebiet, Bestandsbebauung im Mischgebietsteil MI 4";
- Variante d: Teilausbauzustand "ausschließlich planungsrechtlich mögliche Bebauung in den Mischgebietsteilen MI 1 bis MI 4.2 und im Sondergebiet";
- Variante e: Teilausbauzustand "ausschließlich planungsrechtlich mögliche Bebauung in den Mischgebietsteilen MI 1 bis MI 4.1 und im SO-Gebiet, Bestandsbebauung im Mischgebietsteil MI 4.2";
- Variante f: Teilausbauzustand "ausschließlich planungsrechtlich mögliche Bebauung im Nordteil des MI 3 und Bestandsbebauung im Baugebiet MI 4.2".
Ausgangspunkt für die Bebauungsplanfestsetzungen bildet neben dem endgültigen Ausbauzustand (Variante a) vor allem die zukünftige Lärmbelastung in den Mischgebieten und im Sondergebiet ohne die den Schienenverkehrslärm abschirmende Bebauung im Gewerbegebiet (Variante d). Dieser Teilausbauzustand bildet den „worst-case“ vor allem für planungsrechtlich mögliche Wohnnutzungen im Plangebiet ab, während die exemplarisch in der Variante f untersuchte isolierte Errichtung eines einzelnen in sich geschlossenen Baublocks entlang der Heidestraße trotz der fehlenden seitlich schallabschirmenden Nachbarbebauung nicht zu signifikant anderen Lärmbelastungen an den Blockaussenkanten führt, weil der vermehrte freie Schalleintrag durch die fehlenden Mehrfachreflexionen nahezu ausgeglichen wird.
Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass bei einer zeitlich vorgreifenden Realisierung der Baublöcke entlang der Heidestraße die Orientierungswerte der DIN 18005-1 für Mischgebiete sowohl tags als auch nachts an allen Außenwänden im MI 1 – MI 3, die nicht zu den Blockinnenbereichen orientiert sind, deutlich überschritten werden. Die Lärmpegel an den Außenwänden entlang der Planstraße 1.2 bzw. 1.3 erreichen dabei tags überwiegend 65 bis 68 dB(A), im Mischgebiet MI 1 auch bis zu 71 dB(A). Nachts überschreiten die Lärmpegel mit Werten von 63 bis 66 dB(A) bzw. mit bis zu 68 dB(A) im MI 1 flächendeckend die Schwellen der Gesundheitsgefährdung. Im Blockinnenbereich werden die Orientierungswerte der DIN 18005-1 im Tageszeitraum dagegen auch bei einer fehlenden baulichen Abschirmung des Schienenverkehrslärms weitestgehend eingehalten (nur in den oberen Geschossen der Hochhäuser sind an einzelnen Wandabschnitten Überschreitungen möglich), im Nachtzeitraum könnten rechnerisch auch einzelne Wohnungen im obersten Geschoss der umlaufenden Blockrandbebauung von geringfügigen Überschreitungen der nächtlichen Orientierungswerte (bis 2 dB(A)) betroffen sein. Hierbei ist anzumerken, dass die berechnete Belastung durch den Straßen- und Schienenverkehrslärm auf das Prognosejahr 2025 abstellt (d.h. den zusätzlichen Quell- und Zielverkehr der gesamten Europacity und das langfristig mögliche Verkehrsaufkommen der auszubauenden Bahnstrecken bereits mit einrechnet) und dadurch mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit eine Überschätzung der zu einem früheren Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Verkehrs- und damit Lärmbelastungen darstellt. Bis zum Erreichen der prognostizierten Lärmbelastungen ist insofern mit hoher Wahrscheinlichkeit auch von einer zumindest annähernd vollständigen Umsetzung der Bebauungsplaninhalte 1-62a auszugehen. Das „worst-case“ Szenario bildet somit einen nicht realistischen, eher hypothetischen Zustand ab. Gleichwohl wurde es ebenfalls in die Untersuchung einbezogen.
Um sowohl im Falle einer zeitlich vorgreifenden Realisierung der Baublöcke entlang der Heidestraße als auch im Falle einer zeitgleichen Herstellung mit der abschirmenden Bebauung im Gewerbegebiet jeweils ausreichende aber auch nicht überdimensionierte Schallschutzmaßnahmen festsetzen zu können, sind in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 auflösend bedingt Wohnnutzungen nur zulässig, wenn umfangreichere Schallschutzmaßnahmen getroffen werden. Mit den Varianten b und c wurde diesbezüglich untersucht, welche Abschnitte der Gewerbegebietsbebauung bereits realisiert sein müssen, um eine adäquate Schutzwirkung für Wohnungen im angrenzenden Mischgebiet zu entfalten.
Mit den Berechnungen für den Teilausbauzustand e sollte untersucht werden, wie sich die Schallimmissionssituation im Baugebiet MI 4.1 darstellt, solange südlich angrenzend nur die vorhandene uneinheitliche Bestandsbebauung vorhanden ist, die gegenüber der langfristig angestrebten durchgehend geschlossenen Blockrandbebauung im MI 4.2 nur eine verringerte Schallabschirmung aufweist.
Zusätzlich zu den benannten Ausbauszenarien wurden Möglichkeiten aktiven Lärmschutzes betrachtet und Berechnungen unter Berücksichtigung konkreter aktiver Lärmschutzmaßnahmen durchgeführt.
(b) Trennungsgrundsatz und aktiver Lärmschutz
Grundsätzlich ist bei der planerischen Zuordnung der Baugebiete zunächst nach dem Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG zu prüfen, ob durch hinreichende Abstände zumutbare Lärmbelastungen gewährleistet werden können. Im vorliegenden Fall ist eine Einhaltung der Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 für Mischgebiete durch Abstandswahrung nirgendwo erreichbar. Im Übrigen widerspricht der Trennungsgrundsatz hier auch dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und dem Ziel des Vorrangs der Innenentwicklung. Es besteht vielmehr ein gewichtiges öffentliches Interesse, im Plangebiet auch eine Wohnnutzung zu ermöglichen, um der wachsenden Wohnungsnachfrage zu entsprechen, gut erschlossene Innenbereichsflächen lagegerecht zu nutzen und einen städtebaulichen Missstand zu beseitigen.
In einem zweiten Schritt war abwägend zu prüfen, inwieweit durch Maßnahmen des aktiven Schallschutzes, dem grundsätzlich Vorrang gegenüber passiven Lärmschutzmaßnahmen einzuräumen ist, und/oder Festsetzungen zur Bauweise und Baukörperanordnung die Lärmbelastungen gemindert werden können.
Die im Bebauungsplan gewählte Nutzungsgliederung (Gewerbegebiet (ohne Wohnnutzung) entlang der Bahn und im am stärksten immissionsbelasteten Nordbereich) und die Ausbildung geschlossener Baublöcke mit lärmgeschützten Blockinnenbereichen bzw. die Errichtung abschirmender Baukörper entlang der Bahnanlagen tragen im Sinne einer „lärmrobusten Stadtstruktur“ diesem Grundsatz Rechnung.
Im Lärmschutzgutachten wurde weiterhin eine Reihe von Maßnahmen des aktiven Schallschutzes untersucht bzw. empfohlen, die jedoch nur teilweise in den Bebauungsplan Eingang finden können:
Die Empfehlung, in der Heidestraße eine lärmmindernde Fahrbahndecke einzubauen, wird bei den derzeitigen Umbaumaßnahmen nicht berücksichtigt, weil der ausgewählte Splittmastixasphalt als Deckschicht eine höhere Festigkeit und Belastbarkeit aufweist, die vor allem im Hinblick auf den abzuwickelnden Baustellenverkehr für die Realisierung der Europacity als notwendig erachtet wird. Zudem ist die rechnerische Berücksichtigung eines lärmmindernden Fahrbahnbelags bei Schallschutzuntersuchungen zurzeit auf Außerortsstraßen mit zulässigen Höchstgeschwindigkeiten von mehr als 60 Km/h beschränkt.
Eine generelle Geschwindigkeitsreduzierung kommt für die Heidestraße als Bundesstraße und Straße 1. Ordnung aus verkehrlichen Gründen voraussichtlich nicht in Frage. Eine signifikante Minderung der Lärmbelastung könnte jedoch bereits durch Anordnung von Tempo 30 in den Nachtstunden erreicht werden. Des Weiteren würde eine nächtliche Abschaltung der Lichtzeichenanlagen an den Einmündungen der Planstraßen in deren Nahbereich (bis zu 100 m Entfernung) eine Verringerung der rechnerisch ermittelten Beurteilungspegel zwischen 1 und 3 dB(A) bewirken. Bei der Tempo 30 Anordnung handelt es sich zudem um straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen nach der StVO, die der Gewährleistung von Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs bzw. anderer in § 45 StVO genannten Zielen dienen sollen. Für derartige straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen fehlt es im Bebauungsplan jedoch an der Regelungskompetenz, da der bodenrechtliche Bezug fehlt.
Lärmschutz auf dem Ausbreitungsweg durch Lärmschutzanlagen zwischen Fahrbahn und Gebäuden können im angebauten Straßenraum weder räumlich, funktional oder gestalterisch verträglich angeordnet werden (u.a. wegen der Zerschneidungswirkung solcher Anlagen und notwendigen Gebiets- und Grundstückszufahrten). Sie würden überdies in den oberen Geschossen kaum Wirkung zeigen. Im Bereich der nördlichen Platzfläche widerspricht ihre Anordnung vor allem der intendierten Sicht- und Wegeverbindung zwischen den Freiflächen beiderseits der Heidestraße.
Als aktive Lärmschutzmaßnahme an den Bahnstrecken kommt prinzipiell eine gegenüber den jetzt vorhandenen Fahrbahnarten leisere Fahrbahnart (z. B. Schotterbett mit Holzschwelle) in Betracht. Die Realisierung einer solchen Maßnahme ist aus verschiedenen Gründen (u. a. unüblicher Einbau von Holzschwellen, Eigentumsverhältnisse, zu erwartende höhere Kosten durch Wartung) nach Auskunft der DB Netz AG nicht möglich.
Für die bahnseitig dominierende Schallquelle HUL-Wendeanlage kämen außerhalb des Plangebietes theoretisch auch ein Tunnelbauwerk (genauer zwei getrennte Tunnelbauwerke) oder eine (ggf. über die beiden Gleise hinaus kragende) Lärmschutzwand in Frage. Gegen ein Tunnelbauwerk sprechen nach Auskunft der DB Netz AG u. a. Sicherheitsgründe, da innerhalb der Wendeanlage auch Kesselwagen rangiert werden, für die das Passieren von Tunneln nicht gestattet ist, aber auch die zu erwartenden Kosten einer solchen Maßnahme. Für die Festsetzung von Lärmschutzbauwerken außerhalb des Plangebiets fehlt überdies die Rechtsgrundlage.
Eine Lärmschutzwand entlang der südwestlichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches hätte aufgrund des mindestens 8 m betragenden Abstands zu den Gleisen und der im Norden über Geländeniveau ansteigenden Bahntrassen lediglich eine eingeschränkte Schutzwirkung in den unteren Geschossen der angrenzenden Bebauung und kann selbst bei einer Höhe von 7 m ein nahezu vollflächiges Überschreiten der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005-1 in den Baugebieten nicht verhindern. Auch die Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung wären im Nahbereich der Heidestraße und in den oberen Geschossen der bahnzugewandten Gebäude weiterhin überschritten. Ein gleichfalls mögliches Galeriebauwerk müsste bei einer Höhe von 7 m ein 12 m tiefes Dach aufweisen, um als Beugungskante in Bezug auf beide Gleise der HUL-Wendeanlage wirksam zu werden. Eine geringere Tiefe des Galeriedaches würde eine größere Höhe des Bauwerks zur Folge haben. Die grundsätzliche Realisierbarkeit eines Galeriebauwerkes ist zudem fraglich.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass aus städtebaulichen, bautechnischen und Kostengründen Lärmschutzeinrichtungen, die einen ausreichenden Schutz der geplanten Wohnnutzungen bieten, nicht mit einem zum Schutzziel in angemessenem Verhältnis stehenden Aufwand realisierbar sind.
Als aktive Schallschutzmaßnahme zugunsten der Aufenthaltsqualität angrenzender Freiflächen wird dagegen im südlichen Teil des Plangebietes eine Lärmschutzanlage festgesetzt (siehe Punkt d). Weiter nördlich in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 wird eine durchgehende Bebauung bis in mindestens 22 m Höhe planungsrechtlich gesichert. Um den Lärmeintrag durch einen notwendigen Gebäudedurchgang zur späteren Anbindung des geplanten S-Bahnhofs an der Perleberger Brücke zu minimieren, wird eine schallabsorbierende Wand- und Deckenverkleidung eingefordert (textliche Festsetzung Nr. 5.7).
Ob die Errichtung des lärmabschirmenden „Gebäuderiegels“ im Gewerbegebiet als Voraussetzung der Errichtung der Bebauung in den Mischgebieten und ggf. im Sondergebiet geregelt werden sollte, wurde geprüft und im Rahmen der Abwägung verworfen, weil damit allein kein ausreichender Schallschutz in den Mischgebieten und im Sondergebiet gewährleistet werden kann und Teilflächen entlang der Bahnanlagen vorläufig noch der (temporären) Planfeststellung unterliegen. Ein umfassender Schallschutz in diesen Gebieten ist ausschließlich über eine geschlossene Blockrandbebauung im Zusammenspiel mit Grundrissvorgaben (Anordnung einer Mindestanzahl von Räumen zum Blockinnenbereich) zu erreichen. Lediglich Schutzauflagen für Außenwohnbereiche können nach Realisierung der abschirmenden Bebauung abschnittsweise entfallen und die Anforderungen an die Bauschalldämmung verringern sich.
Um den geringeren Schallschutzanforderungen im Mischgebiet im Falle einer zeitgleichen oder nachfolgenden Herstellung der lärmabschirmenden Bebauung im Gewerbegebiet Rechnung zu tragen und diese planungsrechtlich zu befördern, werden für Wohnungen, Unterrichtsräume und Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 auflösend bedingte Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 2 BauGB getroffen, die diese Nutzungen vor Errichtung der lärmabschirmenden Bebauung im Gewerbegebiet nur unter Berücksichtigung der zusätzlich erforderlichen Schallschutzmaßnahmen (höhere Bauschalldämmung und Verglasung von Außenwohnbereichen) zulassen.
Die weiteren Möglichkeiten und Grenzen aktiver Schallschutzmaßnahmen für die Freiflächen im Plangebiet wurden bereits im Umweltbericht dargelegt (II.2.2.1(a) und II.2.4.5(a) auf den hier insoweit verwiesen wird.
Um die Reflexionen an Gebäuden (sogenannte Mehrfachreflexion zwischen den Neubebauungen beiderseits der Heidestraße) zu minimieren, sind Maßnahmen zur Erhöhung der Absorption der Gebäudefassaden im Rahmen der vorliegenden Schallschutzuntersuchung mit betrachtet worden. In Frage kommen u.a. die Ausbildung stark gegliederter Fassaden sowie die Verwendung von Hohllochziegeln, speziellen Akustikziegeln oder Akustikplatten zur Verkleidung der Außenwand. Weil die Wirksamkeit der Fassadengestaltung zur Reflexionsminderung von vielen Faktoren abhängig ist, die auf Bebauungsplanebene noch nicht bekannt sind (u.a. Materialwahl, notwendiger Fensterflächenanteil, Gliederung der Hausfassade) und die Lärmminderungspotentiale vergleichsweise gering sind, wird eine Festsetzung von schallabsorbierenden Fassaden im Bebauungsplan von den Gutachtern nicht empfohlen.
(c) Passiver Lärmschutz
Da die in der konkreten Situation möglichen aktiven Schallschutzmaßnahmen nicht ausreichen, um die Orientierungswerte der DIN 18005-1 einzuhalten, sind ergänzend passive Schallschutzmaßnahmen für die geplante Bebauung notwendig. Dazu gehört der bauliche Schallschutz, d.h. die Dämmung der Außenbauteile von Neubauten, die auf Grundlage der DIN 4109 so zu dimensionieren ist, dass die von der Raumnutzung abhängigen Innenraumpegel eingehalten werden. Außerdem trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zur Berücksichtigung der Lärmbelastung bei der Grundrissgestaltung (Orientierung einer Mindestzahl von Aufenthaltsräumen je Wohnung zur lärmabgewandten Seite), zum Einbau von schallgedämmten Lüftungsanlagen oder besonderen Fensterkonstruktionen bzw. baulichen Maßnahmen gleicher Wirkung sowie zur Anordnung und Abschirmung von Außenwohnbereichen.
Lärmschutzanforderungen an die Außenbauteile von Gebäuden
Grundlegender Schutz von Innenräumen vor Lärm entsteht durch entsprechende Dämmungen der Außenbauteile von Gebäuden. Zur Vermeidung gesundheitlicher Beeinträchtigungen der künftigen Bewohner und Nutzer des Plangebietes durch Verkehrslärm sind derartige Schallschutzmaßnahmen erforderlich, um angemessene Innenraumpegel sicherzustellen.
Die Anforderungen ergeben sich aus der DIN 4109, in der ausgehend vom maßgeblichen Außenlärmpegel eine Einstufung in verschiedene Lärmpegelbereiche (I bis VII) vorgenommen wird und die daraus resultierenden erforderlichen Bauschalldämmmaße für verschiedene Raumnutzungen vorgegeben werden.
Damit soll in Aufenthaltsräumen von Wohnungen eine zumutbare Wohn- und Schlafruhe gewährleistet werden, wozu nach sachverständiger Auffassung (z.B. VDI 2719) Innenpegel von tags höchstens 35 bis 40 dB(A) für Wohnräume und nachts höchstens 30 bis 35 dB(A) für Schlafräume in Mischgebieten (jeweils Mittelungspegel) erforderlich sind. Diese Pegel sollen tagsüber eine weitgehend störungsfreie Kommunikation im Innenbereich und nachts ein relativ ungestörte Schlafen ermöglichen und möglichst auch bei teilgeöffnetem (gekipptem) Fenster nicht überschritten werden.
Im Schallpegelbereich VI ist dafür gemäß DIN 4109 ein Schalldämmmaß für Aufenthaltsräume in Wohnungen von 50 dB, im Schallpegelbereich V von 45 dB und im Schallpegelbereich IV von 40 dB erforderlich. Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Wohnheimen sowie Unterrichtsräume werden gemäß DIN 4109 hinsichtlich der Lärmschutzanforderungen den Aufenthaltsräumen in Wohnungen gleichgestellt. Für Büroräume und vergleichbare Nutzungen gelten um jeweils 5 dB niedrigere Werte.
Die sich für Lärmpegelbereiche bis einschließlich III ergebenden Anforderungen an die Schalldämmung sind bereits aufgrund anderer Vorschriften, wie z.B. die Energieeinsparverordnung, deren Anwendung gesetzlich vorgeschrieben ist, einzuhalten. Für Büroräume ist die Einhaltung der Anforderung an die Schalldämmung auch im Lärmpegelbereich IV gegeben. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist für diese Lärmpegelbereiche entbehrlich. Im Lärmpegelbereich VII mit einem maßgeblichen Außenlärmpegel über 80 dB(A) sind die Anforderungen an die Schalldämmung für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsbetrieben sowie für Unterrichtsräume aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen; für Büroräume ist ein Schalldämmmaß von 50 dB erforderlich.
Die erforderlichen Schalldämmmaße gelten für das gesamte Außenbauteil, d.h. für die Kombination aus Wand, Türen, Fenstern und ggf. nach außen führenden Belüftungseinrichtungen sowie für Dächer, die zur Aufnahme von Aufenthaltsräumen geeignet sind.
Die Anforderungen der DIN 4109 gelten nach der Einführung als technische Baubestimmung i.V.m. der Berliner Lärmkarte (Sept. 2007) als rechtlich verbindlich durch den Bauherren einzuhaltende Mindestanforderung an den baulichen Schallschutz. Ihre Einhaltung muss im Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden, wenn der Bebauungsplan festsetzt, dass Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm an Gebäuden zu treffen sind oder der sich aus amtlichen Lärmkarten oder Lärmminderungsplänen nach § 47 BImSchG ergebende maßgebliche Außenlärmpegel bestimmte Werte überschreitet. Im Sinne der gebotenen Konfliktbewältigung trifft der Bebauungsplan 1-62a mit der Festlegung der spezifischen Anforderungen die "Weichenstellung" zum Schallschutz und stellt dadurch sicher, dass der Schallschutznachweis obligatorisch ist. Das erfolgt hier auch unter Berücksichtigung der erheblichen Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005-1.
Zur Bestimmung der erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile wurden die im Lärmgutachten ermittelten Beurteilungspegel der Straßen- und Schienengeräusche überlagert und die daraus abgeleiteten maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109 Lärmpegelbereichen von I bis VII zugeordnet. Zur Abgrenzung der einzelnen Lärmpegelbereiche wurden ergänzende kleinflächige Berechnungen durchgeführt.
Die spezifischen Anforderungen an die Bauschalldämmung der Außenbauteile sind bei der Planung und Errichtung der Gebäude zu gewährleisten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die erforderlichen Schalldämm-Maße in Abhängigkeit vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes zur Grundfläche des Raumes zu erhöhen oder zu mindern sind (Korrekturwerte nach Tabelle 9 der DIN 4109). Das jeweilige erforderliche Schalldämm-Maß resultiert aus den einzelnen Schalldämm-Maßen der Teilflächen (z.B. Fenster und Wand).
Während die Einstufung in die Lärmpegelbereiche für die überwiegend vom Straßenverkehrslärm betroffenen Fassaden nur nach DIN 4109 erfolgt, sind die überwiegend von Bahnlärm betroffenen Fassaden im vorliegenden Fall differenziert zu betrachten. Normalerweise wird für den Schallschutznachweis im Baugenehmigungsverfahren nur die Lärmbelastung im Tageszeitraum zugrunde gelegt. Da im vorliegenden Fall die Lärmbelastung im Nachtzeitraum durch den Güterverkehr auf den unmittelbar angrenzenden Bahngleisen jedoch eine vergleichbare Höhe erreicht, d.h. der Unterschied der Beurteilungspegel zwischen Tag und Nacht nur zwischen 0 und 5 dB(A) beträgt, wird von den Gutachtern – einem Vorschlag des Bayerischen Landesamtes für Umwelt folgend – eine Erhöhung des Lärmpegelbereichs um eine Stufe empfohlen, sofern die betroffenen Aufenthaltsräume dem Schlafen dienen sollen. Neben Schlafräumen von Wohnungen betrifft dies z. B. auch Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten. Weil die konkrete Nutzung von Aufenthaltsräumen durch den Bebauungsplan nicht regelbar ist, werden die höheren Anforderungen an die Bauschalldämmung der Außenbauteile für alle Aufenthaltsräume in Wohnungen und für Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten gefordert, bei denen der Pegelunterschied zwischen dem Tag- und Nachtwert weniger als 5 dB(A) beträgt.
Mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.1 werden für einzelne Fassaden oder Fassadenabschnitte die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume in Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen in den Mischgebieten und im Sondergebiet bestimmt. Weil Beherbergungsbetriebe auch im Gewerbegebiet allgemein zulässig sind, werden gesondert in der textlichen Festsetzung Nr. 5.2 die entsprechenden Anforderungen an die Bauschalldämmung dieser Räume formuliert. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.3 werden schließlich die erforderlichen Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Büroräumen und ähnlichen Arbeitsräumen in allen Baugebieten bestimmt.
Die Festsetzung der erforderlichen Bauschalldämmung erfolgt für jeweils größere Fassadenabschnitte in generalisierter Form. In Teilabschnitten einzelner Geschosse können geringfügig höhere oder geringere Anforderungen rechnerisch ausreichend sein. Als Kompromiss wurden teilweise Zwischenwerte, d.h. zwischen den 5dB-Stufen der DIN 4109 liegende Werte, festgesetzt.
Eine weitergehende Differenzierung der Festsetzungen ist ohne genaue Kenntnis der geplanten Baukörper (z.B. der unterschiedlichen Geschosshöhen von Wohn- und Bürogebäuden) nicht möglich und auch nicht sinnvoll, da in der Baupraxis ohnehin eine derart kleinteilige Differenzierung in der Ausführung von Außenbauteilen unüblich ist.
Um die schallabschirmende Wirkung einer durchgehenden bahnbegleitenden Bebauung im Gewerbegebiet vor allem für die Mischgebiete MI 2 und MI 3 berücksichtigen zu können, ohne eine Regelung zur zeitlichen Umsetzung der Planung zu treffen, wird die Zulässigkeit von Wohnungen, Unterrichtsräumen und Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten im MI 2 und MI 3 vor Fertigstellung der für diese Baugebiete relevanten lärmabschirmenden Bebauung unter den Vorbehalt zusätzlicher Anforderungen an die Bauschalldämmung gestellt (textliche Festsetzung Nr. 5.7).
Damit wird einerseits ein deutlicher Anreiz geschaffen, die abschirmende Bebauung im Gewerbegebiet vorgezogen oder zeitgleich zur Errichtung der Baublöcke entlang der Heidestraße zu realisieren, und andererseits die Festsetzung überdimensionierter Schallschutzmaßnahmen zulasten der Grundstückseigentümer und späteren Bauherren vermieden. Auch eine unerwünschte Koppelung der Realisierung dringend benötigter Wohnungsbaupotenziale an die Errichtung gewerblich genutzter Gebäude wurde in die Abwägung eingestellt.
Für Büroräume entfällt eine entsprechende Differenzierung, da für sie bereits vor Errichtung der lärmabschirmenden bahnbegleitenden Bebauung keine Bebauungsplanfestsetzungen zur Bauschalldämmung erforderlich sind.
Im Einzelnen ergeben sich für die jeweiligen Straßenabschnitte folgende Lärmpegelbereiche und daraus resultierende Mindestanforderungen an die Schalldämm-Maße der Außenbauteile:
Die der Heidestraße zugewandten Fassaden sind überwiegend dem Lärmpegelbereich V zuzuordnen und erfordern resultierende bewertete Schalldämm-Maße von 45 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume in Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen. Für Büroräume und ähnliche Arbeitsräume sind Schalldämm-Maße von 40 dB erforderlich. Für einzelne Fassadenabschnitte in der Nähe geplanter lichtsignalgeregelter Kreuzungen ergibt sich der Lärmpegelbereich VI. Dies betrifft gegenüber der Zufahrt zur Nordhafenbrücke einen 12 m langen Fassadenabschnitt im MI 1 (zwischen den Punkten Z1 und Z2), beiderseits der Planstraße 2 einen 45 m langen Fassadenabschnitt im MI 2 (zwischen den Punkten Z3 und Z4) und einen 25 m langen Abschnitt im MI 3 (zwischen den Punkten Z5 und Z6) sowie beiderseits der Planstraße 3 einen 55 m langen Fassadenabschnitt im SO (zwischen den Punkten Z7 und Z8) und einen 69 m langen Abschnitt im MI 4.1 (zwischen den Punkten Z9 und Z10). Der Lärmpegelbereich VI erfordert Schalldämm-Maße von 50 dB für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume. Für Büroräume und ähnliche Arbeitsräume sind die Anforderungen an die Bauschalldämmung um 5 dB geringer (= 45 dB).
Auch für die übrigen nicht zum Blockinnenbereich orientierten Fassaden in den Mischgebieten und im Sondergebiet ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der „worst-case“-Betrachtung, d.h. vor Fertigstellung einer abschirmenden Bebauung im Gewerbegebiet und der berücksichtigten Erhöhung des Lärmpegelbereichs um eine Stufe (aufgrund der hohen nächtlichen Lärmbelastung) für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume ebenfalls überwiegend der Lärmpegelbereich V mit erforderlichen Schalldämm-Maßen von 45 dB. Für die der Planstraße 1.1 sowie 1.2 zugewandten Außenwände im MI 1 und die bahnzugewandten Gebäudefassaden des Hochhauses im Mischgebietsteil MI 4.1 ergibt sich infolge der Höherstufung der Lärmpegelbereich VI mit erforderlichen Schalldämm-Maßen von 50 dB. Für bestimmte Fassaden im Sondergebiet und im Mischgebietsteil MI 1 wurde bei den kleinflächigen Berechnungen nur für einzelne Wandabschnitte der Lärmpegelbereich VI ansonsten aber der Bereich V ermittelt. Die sich daraus ergebenden Anforderungen an die Bauschalldämmung wurden deshalb gemittelt und es wird ein erforderliches Schalldämm-Maß von mindestens 47 dB festgesetzt.
Nach Fertigstellung einer durchgehenden Bebauung im Gewerbegebietsteil GE 2.2 sowie im Gewerbegebietsteil GE 2.1 zwischen den Punkten A und B, reduziert sich die erforderliche Bauschalldämmung in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3. Für die der Planstraße 1.2 bzw. 1.3 zugewandten oder seitlich zu ihr ausgerichteten Blockaußenwände ergeben sich dann um 5 – 10 dB geringere Anforderungen (Lärmpegelbereich IV bzw. III). Das wurde wie oben dargelegt in der Abwägung berücksichtigt.
Geringere Anforderungen an die Bauschalldämmung für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume ergeben sich – unabhängig von der lärmabschirmenden gewerblichen Bebauung – im Mischgebietsteil MI 4.2, wo aufgrund der teilweise in Troglage verlaufenden Bahntrassen und der dort endenden Gütergleise für die bahnzugewandten Fassaden südwestlich des Bezugspunktes Z14 und für die Fassaden entlang der Döberitzer Straße lediglich Schalldämm-Maße von 40 dB (Lärmpegelbereich IV) gefordert werden bzw. zwischen den Punkten Z16 und Z26 gar keine Festsetzungen zur Bauschalldämmung erforderlich sind.
Für Büroräume und ähnliche Arbeitsräume, bei denen nicht von einer Schlafnutzung auszugehen ist, kann die Ermittlung der erforderlichen Schalldämm-Maße streng nach DIN 4109, d.h. ohne Höherstufung des Lärmpegelbereichs erfolgen, so dass hier für die benannten Fassaden im Mischgebiet und im Sondergebiet überwiegend nur vom Lärmpegelbereich (LPB) IV auszugehen ist, der für entsprechende Nutzungen Schalldämm-Maße von mindestens 35 dB fordert. Insofern besteht für diese Raumarten im Bebauungsplan nur abschnittsweise ein Festsetzungserfordernis. Dies betrifft neben Büro- und Arbeitsräumen mit direkter Ausrichtung zur Heidestraße (40 dB bzw. 45 dB im Nahbereich der Lichtsignalanlagen; s.o.) auch die zur Planstraße 1.1 und zur Planstraße 1.2 ausgerichtete Außenwände im Mischgebietsteil MI 1 sowie zu den Bahnanlagen ausgerichtete Außenwände des Hochhauses im Mischgebietsteil MI 4.1, wo jeweils ein Schalldämm-Maß von mindestens 40 dB eingefordert wird. Im Sondergebiet und im Mischgebietsteil MI 4.1 zwischen den Punkten Z 13 und Z 14 wird für die bahnzugewandten Außenwände aufgrund des jeweils nur abschnittsweise ermittelten Lärmpegelbereichs V ein Schalldämm-Maß von 37 dB eingefordert.
Für die Innenhoffassaden in den Mischgebieten und im Sondergebiet ergeben sich insgesamt nur geringe Anforderungen an die Bauschalldämmung, weil hier die Eigenabschirmung der Gebäude ausreichend wirksam ist. Ein Festsetzungserfordernis im Bebauungsplan besteht nur für Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume u.ä. in den über die Blockrandbebauung hinausragenden oberen Geschossen der geplanten Hochhäuser. Dies betrifft im MI 1 die obersten drei Vollgeschosse und im MI 2 bei einer vorgezogenen Bebauung ebenfalls die obersten drei Vollgeschosse (jeweils. LPB IV = 40 dB). Für die Außenbauteile von Büroräumen und ähnlichen Arbeitsräumen besteht kein Festsetzungserfordernis (LPB < IV).
Sofern im Gewerbegebiet Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten angeordnet werden sollen, wird für diese Räume ebenfalls eine Höherstufung der Lärmpegelbereiche zur Berücksichtigung des nächtlichen Bahnlärms vorgenommen und durch die damit einhergehende Einstufung in die Lärmpegelbereiche V bzw. VI werden Schalldämm-Maße von 45 dB bzw. 50 dB erforderlich. Für einzelne Fassadenabschnitte in den Gewerbegebietsteilen GE 1 und GE 2.1 kann infolge der Höherstufung abschnittsweise sogar der Lärmpegelbereich VII erreicht werden.
Welche Außenwandflächen im Falle einer Schlafnutzung (Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten) von diesen hohen Anforderungen an die Bauschalldämmung betroffen sein könnten, ist in hohem Maße von der konkreten Lage der Gebäude abhängig, die im nördlichen Teil des Gewerbegebietes über die gewählte flächenhafte Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen bewusst offen gehalten wird. Die Bebauungsplanfestsetzungen berücksichtigen deshalb hier mit einem gemittelt festgesetzten Bauschalldämm-Maß von 52 dB auch andere Gebäudeanordnungen und gewährleisten den erforderlichen Schallschutz für das im Hinblick auf den Schallschutz „worst-case“-Szenario. Auch für die seitlich zu den Bahnanlagen hin ausgerichteten Außenwände in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 werden aufgrund der differenziert ermittelten Lärmpegelbereiche gemittelte Bauschalldämm-Maße von 47 dB festgesetzt.
Weil Wohnungen im Gewerbegebiet nur im Ausnahmetatbestand zulässig sind, können entsprechende Vorgaben zum baulichen Schallschutz im Rahmen der Ausnahmegenehmigung eingefordert werden, ohne das es hierzu einer entsprechenden Regelung im Bebauungsplan bedarf.
Die Außenbauteile von Büroräumen und ähnlichen Arbeitsräumen im Gewerbegebiet müssen überwiegend Schalldämm-Maße von 37 dB bzw. 40 dB entlang aller den Bahnanlagen zugewandten Außenwände aufweisen, für seitlich zu den Bahnanlagen hin ausgerichtete Außenwände gilt dies nur für die über die durchgehende Bebauung hinausragenden Außenwände der geplanten Hochhäuser. Für den Bahnanlagen abgewandte Außenwände besteht zumindest in den Gewebegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 kein Festsetzungserfordernis (LPB < V).
Im Norden des Gewerbegebietes erfordern die hier über Geländeniveau ansteigenden Bahntrassen bei gleichzeitig geringerem Abstand zur zulässigen Bebauung abschnittsweise höhere Anforderungen an die Bauschalldämmung im Nahbereich der Bahnanlagen. Deshalb wird im Gewerbegebietsteil GE 1 und nördlich des Durchgangs im GE 2.1 ein gemitteltes Bauschalldämm-Maß von 42 dB für die bahnzugewandten Fassaden eingefordert. Weiterhin wird zum Schutz gegenüber Straßenverkehrslärm der Heidestraße im Gewerbegebietsteil GE 1 ein erforderliches Schalldämm-Maß von mindestens 40 dB für Außenwände mit Ausrichtung zur Heidestraße festgesetzt.
Die DIN 4109 wird bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. II Städtebau und Projekte, zur Einsichtnahme bereitgehalten. (s. zu III.3.11)
Lärmschützende Grundrissausrichtung und Lüftungsanlagen
Da die Orientierungswerte der DIN 18005-1 auch in der Nacht deutlich überschritten werden und bauliche Schallschutzmaßnahmen nur bei geschlossenen Fenstern voll wirksam sind, genügen Regelungen allein zur Dämmung von Außenbauteilen zur umfassenden Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht. Während bei Arbeitsstätten davon ausgegangen werden kann, dass ein jeweils kurzzeitiges Lüften durch geöffnete Fenster und die damit kurzzeitige Überschreitung der Lärmrichtwerte in Innenräumen hinnehmbar ist, sollten insbesondere in Gebäuden mit zulässigen Wohnnutzungen für die Nachtzeit Bedingungen planungsrechtlich gesichert werden, die ein Schlafen bei teilgeöffneten (gekippten) Fenstern in einer angemessenen Zahl von Räumen ermöglichen, da dies grundsätzlich zur angemessenen Befriedigung der Wohnbedürfnisse gehört. Sofern dies z.B. aus baulichen Gründen im Einzelfall nicht möglich ist, muss eine nutzerunabhängige Frischluftzufuhr durch technische Lüftungseinrichtungen sichergestellt werden.
Ergänzend zu den festgesetzten Mindestanforderungen von Schalldämmmaßnahmen für Außenbauteile, werden daher auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB schallschutz-orientierte Wohnungsgrundrisse und ergänzende Maßnahmen wie der Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen, spezieller Fensterkonstruktionen oder die Durchführung gleichwertiger baulicher Maßnahmen an der Fassade festgesetzt, um trotz der hohen Vorbelastung im Plangebiet eine natürliche Belüftung von zum Schlafen geeigneten Aufenthaltsräumen zu gewährleisten. Dabei ist zu beachten, dass westlich der Heidestraße der Verkehrslärm von zwei Seiten (Straße und Schiene) auf die schutzbedürftige Nutzung einwirken kann.
Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 5.5, trifft der Bebauungsplan eine Regelung, die die Unterbringung von Schlafräumen auf den lärmabgewandten Gebäudeseiten grundsätzlich ermöglicht. Er schreibt vor, dass Wohnungen in den Mischgebieten MI 1 bis MI 3 und im Sondergebiet über mindestens einen Raum verfügen müssen, der über mindestens ein zum Blockinnenbereich ausgerichtetes – also lärmabgewandtes – Fenster verfügt, so dass nachts bei teilgeöffneten (gekippten) Fenstern ohne Lärmbeeinträchtigung geschlafen werden kann. Bei größeren Wohnungen müssen mindestens die Hälfte der schutzbedürftigen Räume, mindestens aber zwei Räume diese Bedingungen erfüllen. Die Einstufung als schutzbedürftiger Aufenthaltsraum erfolgt dabei auf Grundlage der DIN 4109 und umfasst demnach in Wohnungen alle Wohn- und Schlafräume, jedoch nicht Küchen, in denen nur Mahlzeiten zubereitet werden, Bäder, Hausarbeitsräume u.ä.
In den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2, wo aufgrund der Bauflächenfestsetzung für das MI 4.2 ein Blockinnenbereich nicht eindeutig definiert ist, wird eine Ausrichtung der geforderten Mindestanzahl von Aufenthaltsräumen zu einer von der nächst gelegenen öffentlichen Verkehrsfläche abgewandten Seite gefordert. Aufgrund der Lage des Baugebiets zwischen der Heidestraße, der Planstraße 3 und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im Zuge der Döberitzer Straße und entlang der rückwärtigen Baugebietsgrenze, in Verbindung mit der festgesetzten geschlossenen Bauweise, sind damit alle äußeren Gebäudeseiten des Baublocks erfasst. Dabei gelten nur solche Außenwände als abgewandt, bei denen der Winkel zwischen Straßen- oder Schienenachse und der entsprechenden Außenwand mindestens 100° beträgt.
Eine Regelung zur schallschutzorientierten Grundrissausrichtung von Wohnungen ist in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 auch nach Realisierung der bahnbegleitenden Bebauung weiterhin erforderlich, da trotz der Abschirmung gegenüber Schienenverkehrslärm im Nachtzeitraum flächendeckend Überschreitungen der gebietsbezogenen Orientierungswerte der DIN 18005-1 zu erwarten sind. Ursache hierfür sind vor allem Lärmemissionen der Planstraße selbst, die im Ergebnis des Verkehrsgutachtens (siehe IV.3 (b) der Begründung) vor allem nachts eine vergleichsweise hohe Verkehrsbelastung und einen erhöhten Lkw-Anteil aufweist.
In den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2 wurden alle Gebäudeetagen in die Festsetzung einbezogen, obwohl durch die geplante Lärmschutzwand dort in den unteren Geschossen langfristig eine Einhaltung der nächtlichen Orientierungswerte der DIN 18005-1 zu erwarten ist. Damit stellt der Bebauungsplan sicher, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse hier zeitlich unabhängig von der Realisierung der Lärmschutzwand gewährleistet sind.
Eine allseitig geschlossene Blockrandbebauung mit ausreichender Schallschutzwirkung wird durch die Festsetzung von Baulinien, einer geschlossenen Bauweise und einer Mindestbauhöhe (Oberkante) von 19,0 m (53,5 bzw. 54,0 m über NHN) gewährleistet. Die zeitlich zusammenhängende Errichtung jeweils eines Baublocks, damit die Schallschutzwirkung nicht durch über längere Zeiträume noch nicht geschlossene Baulücken in Frage gestellt wird, wird mit dem Eigentümer vertraglich geregelt.
Die schalloptimierte Grundrissanordnung erfasst auch Wohnungen in den über die Blockrandbebauung hinausragenden Hochhäusern. Dies ist gerechtfertigt, da trotz des allseitig vermehrten Schalleintrags auch hier erhebliche Pegelunterschiede an den einzelnen Gebäudeseiten zu erwarten sind. Während für die jeweils zum Blockinnenbereich ausgerichtete Außenwand im Vollausbauzustand nur marginale Überschreitungen im Nachtzeitraum (1-2 dB im MI 1 und MI 2, 4 dB im obersten Geschoss des SO) prognostiziert werden, sind die gegenüberliegenden Außenwände an der Blockaußenseite auch Überschreitungen im Tagzeitraum ausgesetzt und weisen nachts meist um 6- 7 dB(A) höhere Belastungspegel auf. Im Teilausbauzustand, d.h. vor Realisierung der Bahnlärm abschirmenden gewerblichen Bebauung stellt sich die Situation vergleichbar dar.
Da die Anforderungen an schallschutzorientierte Grundrissanordnungen in bestimmten Sonderfällen, vor allem bei Ecksituationen, nur schwer erfüllt werden können, werden Wohnungen davon ausgenommen, die über mehr als eine Außenwand verfügen, die nicht zum Blockinnenbereich oder zu einer von der nächst gelegenen öffentlichen Verkehrsfläche abgewandten Seite orientiert ist (textliche Festsetzung Nr. 5.5). Damit werden neben jeweils einer Wohnung je Geschoss an den Blockecken, ggf. auch Wohnungen in den oberen Geschossen der geplanten Hochhäuser im Mischgebiet erfasst.
Um für diese Wohnungen dennoch die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten, ist für diese Wohnungen eine gekoppelte Schallschutzmaßnahme erforderlich, die mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.5 Satz 3 regelt, dass vor Fenstern von Aufenthaltsräumen verglaste Balkone oder verglaste Loggien in Verbindung mit besonderen Fensterkonstruktionen oder Maßnahmen gleicher Wirkung errichtet werden müssen, so dass in angrenzenden Aufenthaltsräumen ein mittlerer Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit auch bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird. Die Mindestanzahl der entsprechend auszustattenden Aufenthaltsräume richtet sich analog der Grundrissregelung nach der Anzahl der schutzbedürftigen Aufenthaltsräume je Wohnung und stellt sicher, dass in mindestens der Hälfte dieser Räume ein ruhiges Schlafen bei gekipptem Fenster ermöglicht wird.
Um auch für andere ausschließlich lärmzugewandte Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume in Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen die Anforderungen an eine ausreichende Belüftung bei gleichzeitiger Gewährleistung des erforderlichen Schallschutzes erfüllen zu können, werden mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.4 ergänzende Schutzauflagen für diese Räume eingefordert. Sofern die benannten Räume nicht über mindestens ein zum Blockinnenbereich oder zu einer von öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Gebäudeseite orientiertes Fenster verfügen, müssen sie mit Lüftungseinrichtungen (z.B. Außenwandlüfter, Außenwanddurchlasselemente oder zentrale Lüftungsanlagen) ausgestattet werden oder es müssen im Hinblick auf Schallschutz und Belüftung gleichwertige Maßnahmen bautechnischer Art durchgeführt werden.
Weil der Verkehrslärm im vorliegenden Fall von zwei Seiten auf die Baugebiete einwirkt, sind die ergänzenden Schutzauflagen der textlichen Festsetzung Nr. 5.4 an allen Außenwänden, die nicht zum Blockinnenbereich oder zu einer von öffentlichen Verkehrsflächen abgewandten Gebäudeseite orientiert sind, erforderlich. Dort werden im „worst-case“ (ohne Berücksichtigung lärmabschirmender Nachbargebäude) nicht nur die gebietsbezogenen Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 zumeist deutlich überschritten, sondern auch die Schwellen der Gesundheitsgefährdung (70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts) zumindest im Nachtzeitraum großflächig erreicht bzw. überschritten. Je weiter die Orientierungswerte überschritten werden, umso mehr sind die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Sicherung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten.
Mit den Schutzauflagen wird für Wohnräume und Unterrichtsräume auch im belüfteten Zustand eine weitgehend störungsfreie Kommunikation im Innenbereich ermöglicht. Außerdem wird berücksichtigt, dass jeweils nur ein Teil der Aufenthaltsräume in Wohnungen zur lärmabgewandten Seite angeordnet werden muss und grundsätzlich auch die Lage von zum Schlafen genutzten Räumen an den lärmexponierten Außenwänden nicht ausgeschlossen werden kann. Auch für diese Schlafräume ist ein benutzerunabhängiger Luftaustausch sicherzustellen, um die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Gleiches gilt auch für Übernachtungsräume in Beherbergungsbetrieben und Wohnheimen, weil bei diesen Nutzungen und Gebäudetypen eine Vorgabe zur Anordnung von Übernachtungsräumen allein zur lärmabgewandten Seite nicht ohne weiteres umsetzbar ist.
Die textliche Festsetzung Nr. 5.4 ermöglicht neben dem Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen auch bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen, sofern die Anforderungen an die Schalldämmung eingehalten werden und eine ausreichende Frischluftzufuhr sichergestellt werden kann. Geeignete Maßnahmen (gleicher Wirkung) können u.a. Doppelfassaden (z.B. Prallscheiben, d.h. vor die zu schützenden Fenster mit geringem Abstand montierte feststehende Glasscheiben, oder partielle Vorhangfassaden), Schiebeläden und verglaste Vorbauten (z.B. verglaste Loggien, Wintergärten) bzw. verglaste Laubengänge sein. Weiterhin stehen spezielle Schallschutzfenster zur Verfügung, die durch eine Kippbegrenzung und schallabsorbierende Laibungen sowohl einen erhöhten Schallschutz als auch eine ausreichende Frischluftzufuhr gewährleisten. Diese besonderen Fensterkonstruktionen sind bei nächtlichen Lärmbelastungen bis etwa 60 dB(A) nachts als alleinige Maßnahme ausreichend wirksam und können in höher lärmbelasteten Bereichen im Rahmen gekoppelter Maßnahmen mit einbezogen werden.
Für die Innenhoffassaden im Mischgebiet und im Sondergebiet ist die Eigenabschirmung der Gebäude im endgültigen Ausbauzustand ausreichend wirksam, um die Orientierungswerte der DIN 18005-1 im Nachtzeitraum mindestens bis zum siebten Vollgeschoss einzuhalten. Lediglich an einzelnen Außenwandabschnitten der über die Blockrandbebauung aufragenden Hochhäuser sind (geringfügige) Überschreitungen der nächtlichen Orientierungswerte möglich, so dass hier die eingeforderte Grundrissausrichtung allein nicht ausreicht, um die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Deshalb werden die betroffenen Außenwandabschnitte in die textliche Festsetzung Nr. 5.4 einbezogen und hier der Einbau von Lüftungsanlagen oder die Durchführung gleichwertiger baulicher Maßnahmen an Außenbauteilen für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten und Unterrichtsräume eingefordert.
Betroffen von den zusätzlichen Schutzauflagen sind die zur Heidestraße hin zurückversetzt angeordneten und nach Südosten zum Blockinnenbereich hin ausgerichteten Außenwände der Hochhäuser im MI 1 und MI 2 (jeweils im VIII. bis X. Vollgeschoss) sowie im Sondergebiet (im IX. und X. Vollgeschoss). Im Mischgebietsteil MI 4.1 sind zwei aufragende Außenwände des dortigen Hochhauses betroffen, nämlich die der Heidestraße zugewandte Gebäudeseite und die nach Südosten in Richtung MI 4.2 hin ausgerichtete Gebäudeseite.
Die benannten zusätzlichen Schutzauflagen erfassen schutzbedürftige Aufenthaltsräume von Wohnungen in allen Geschossen, für die im endgültigen Ausbauzustand Überschreitungen der gebietsbezogenen Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 prognostiziert werden, auch wenn die Überschreitungen nur geringfügig sind oder sich auf einzelne Wandabschnitte beschränken. Der notwendige Einbau schallgedämmter Lüftungsanlagen betrifft damit in den oberen Geschossen der Hochhäuser im Einzelfall alle Aufenthaltsräume einer Wohnung.
Darüber hinaus werden auch weitergehende mögliche Überschreitungen im untersuchten Teilausbauzustand („worst-case“-Szenario d) berücksichtigt. In Abwägung aller Belange werden dabei Gebäudeetagen, die ausschließlich im „worst-case“ (d.h. lediglich vorübergehend) von geringfügigen Überschreitungen der nächtlichen Orientierungswerte um 1 oder 2 dB(A) bzw. punktuell auch 3dB(A) betroffen sind, nicht mit zusätzlichen Schutzauflagen belegt. Betroffen von diesen geringfügigen vorübergehenden Überschreitungen ist ausschließlich das oberste Vollgeschoss der durchgehenden Blockrandbebauung. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass die im "worst-case"-Szenario rechnerisch zugrunde gelegten Straßen- und Schienenverkehrsimmissionen erst langfristig zu erwarten sind und sich die reale Lärmbelastung im Falle einer vorgezogenen Bebauung in den Mischgebieten voraussichtlich deutlich günstiger darstellt. Auch von Seiten der Fachgutachter wird deshalb ein Abwägungsspielraum bei lediglich geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte gesehen.
Mit den beschriebenen Schallschutzfestsetzungen können trotz der hohen Vorbelastung durch Straßen- und Schienenverkehrslärm gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse - unter Erhalt der notwendigen Flexibilität bei der zeitlichen Entwicklung einzelner Teilbereiche - gewährleistet werden. Die Vorgaben zur Grundrissgestaltung und ggf. ergänzende Schutzmaßnahmen betreffen nur Gebäude in den Mischgebieten und im Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“. Im Gewerbegebiet sind Wohnungen ohnehin nur im Ausnahmetatbestand (z.B. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal) genehmigungsfähig. Die Gewährung der Ausnahme kann dort an eine entsprechende Grundrissgestaltung oder den Einbau schallgedämmter Lüftungsanlagen geknüpft werden.
Sicherstellung von verträglichen Lärmpegeln in den Außenwohnbereichen
Während des Tagzeitraums sind neben den schutzbedürftigen Nutzungen im Inneren von Gebäuden auch Außenwohnbereiche, d.h. Flächen außerhalb von Wohngebäuden, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für den Aufenthalt im Freien geeignet und bestimmt sind, wie Gärten, Balkone und Terrassen und in ähnliche Weise nutzbare sonstige Außenanlagen in Bezug auf Schallimmissionen zu beurteilen, um eine angemessene Nutzung dieser auch zum Wohnen dienenden Bereiche zu ermöglichen und in den besonders lärmbelasteten Bereichen des Plangebietes einer erhöhten Gesundheitsgefährdung entgegenzuwirken. Grundsätzlich stehen den Wohngebäuden in den schallabgeschirmten Blockinnenbereichen ausgleichend jeweils ausreichende Flächen zur Verfügung, um trotz der hohen Lärmbelastung im Plangebiet einen ungestörter Aufenthalt im Freien auf Balkonen, Loggien oder Terrassen sowie auf gemeinschaftlich nutzbaren Grünflächen im Hofbereich zu gewährleisten. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen außerhalb der Innenhöfe sind dagegen teilweise hohen Lärmbelastungen ausgesetzt und stehen für aufenthaltsbezogene Nutzungen nur eingeschränkt zur Verfügung. Es handelt sich dabei vorrangig um Vorgarten- und Platzflächen, die in erster Linie Erschließungsfunktionen übernehmen werden.
Die Anlage von baulich verbundenen Außenwohnbereichen, wie Balkone und Loggien soll aber auch an den Blockaußenseiten nicht vollständig ausgeschlossen werden, sofern ihre angemessene Nutzung während der Tagzeit durch Schallschutzmaßnahmen gewährleistet wird oder ein weiterer Außenwohnbereich der gleichen Wohnung mit Ausrichtung zum Blockinnenbereich das Kriterium der angemessenen Nutzbarkeit erfüllt. Nachts wird kein Schutzanspruch berücksichtigt.
Eine angemessene Nutzung ist jedenfalls dann gewährleistet, wenn Dauerschallpegel von 62 dB(A) nicht überschritten werden, weil dieser Wert die Schwelle markiert, bis zu der unzumutbare Störungen der Kommunikation und der Erholung nicht zu erwarten sind. In Anlehnung an die Fluglärm-Außenwohnbereichsentschädigungs-Verordnung (3. FlugLSV) aus dem Jahr 2013, wird im Schallschutzgutachten empfohlen, Festsetzungen zum Lärmschutz von (bebauten) Außenwohnbereichen erst bei Überschreitung eines Beurteilungspegels von 65 dB(A) tags zu treffen. Gemäß 3. FlugLSV sind erst bei Überschreitung dieses Wertes für den fluglärmbedingten äquivalenten Dauerschallpegel im Tagzeitraum, Entschädigungen zu leisten.
Da Lage, Art und Ausführung des jeweiligen Außenwohnbereichs auf Bebauungsplanebene noch nicht bekannt sind, im Einzelfall aber zu Erhöhungen der rechnerisch ermittelten Beurteilungspegel um 1 bis 2 dB(A) führen können, wird als Kompromiss eine Pegelerhöhung um 1 dB(A) in die Abwägung eingestellt. Im Ergebnis der Abwägung werden deshalb abweichend vom oben genannten Schwellenwert der Fluglärm-Außenwohnbereichsentschädigungs-Verordnung Festsetzungen zum Lärmschutz von Außenwohnbereichen getroffen, sobald für die betreffenden Außenwandflächen Lärmbelastungen von mehr als 64 dB(A) prognostiziert werden.
Der Bebauungsplan gibt mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.6 für Fassaden mit prognostizierten Lärmbelastungen von mehr als 64 dB(A) vor, dass baulich verbundene Außenwohnbereiche von Wohnungen, wie Balkone und Loggien, nur in verglaster, d.h. in baulich geschlossener Ausführung zulässig sind, sofern nicht ein weiterer Außenwohnbereich der gleichen Wohnung mit geringerer Lärmbelastung (< 64 dB(A)) errichtet wird. Als geeignete Schallschutzmaßnahme wird beispielsweise die Anbringung von verschiebbaren Glaselementen angesehen, die in lärmärmeren Zeiten, z.B. am Wochenende, weiterhin den für einen Außenwohnbereich charakteristischen Aufenthalt im Freien ermöglichen.
Dabei wird im Rahmen der Abwägung davon ausgegangen, dass die Schallschutzmaßnahmen eines Außenwohnbereichs je Wohnung, die Wohnbedürfnisse entsprechend erfüllen können, zugleich aber auch die Gestaltungsmöglichkeit eröffnet bleibt, mehrere Außenwohnbereich je Wohnung zu errichten. Deshalb enthält die textliche Festsetzung 5.6 zusätzlich eine Regelung, wonach bei mehreren Außenwohnbereichen entlang der lärmexponierten Außenwände, lediglich die Verglasung eines Außenwohnbereichs erforderlich ist.
Die Lärmbelastung einzelner Fassaden in den Mischgebieten ist – wie bereits im Zusammenhang mit der Bauschalldämmung erläutert – abhängig von der abschirmenden Wirkung angrenzender Gebäude. Da die Vorgabe einer zeitlichen Bebauungsabfolge durch den Bebauungsplan unter den gegebenen Rahmenbedingungen nicht angemessen ist, wird die Zulässigkeit von Wohnungen im MI 2 und MI 3 vor Fertigstellung der für diese Baugebiete relevanten lärmabschirmenden Bebauung auch unter den Vorbehalt zusätzlicher Schutzauflagen für Außenwohnbereichen gestellt (auflösend bedingte textliche Festsetzung Nr. 5.7).
Nach Fertigstellung einer durchgehenden fünfgeschossigen abschirmenden Bebauung (bis in mindestens 22 m Höhe) im Gewerbegebietsteil GE 2.2 sowie im Gewerbegebietsteil GE 2.1 zwischen den Punkten A und B, sind Überschreitungen des angesetzten Schwellenwertes von 64 dB(A) in den Mischgebietsteilen MI 2 und MI 3 nur entlang der Heidestraße sowie für seitlich zu ihr ausgerichtete Fassadenabschnitte im Nahbereich der Hauptverkehrsstraße zu erwarten. Dies wird im Rahmen der Festsetzung Nr. 5.6 berücksichtigt und es werden alle Außenwandflächen, die dann von Überschreitungen
(> 64dB(A)) betroffen sein werden, mit Schutzauflagen für baulich verbundene Außenwohnbereiche versehen.
Die Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse vor Fertigstellung der o.g. den Bahnlärm abschirmenden Bebauung wird über die auflösend bedingte textliche Festsetzung Nr. 5.7 abgesichert. Darin wird für alle Wohnungen im rückwärtigen MI 2 und MI 3, die nicht zusätzlich über einen zum Blockinnenbereich ausgerichteten und damit adäquat nutzbaren, leisen Außenwohnbereich verfügen, eine baulich geschlossene (verglaste) Ausführung von Außenwohnbereichen vor allen Blockaußenwänden eingefordert.
Die Festsetzungen stellen auch unter der „worst-case“-Annahme, d.h. bei alleiniger Errichtung eines Baublocks, der dann nicht von der abschirmenden Wirkung angrenzender Gebäude profitiert, sicher, dass zumindest ein Außenwohnbereich jeder Wohnung angemessen nutzbar ist. Im „worst-case“-Fall können für alle Außenwände von Gebäuden in den Mischgebietsteilen MI 1, MI 2, MI 3, MI 4.1 und im Sondergebiet, die nicht zu einem Blockinnenbereich oder zu einer verkehrsflächenabgewandten Seite orientiert sind, Lärmpegel von mehr als 64 dB(A) nicht ausgeschlossen werden; im Mischgebietsteil MI 4.2 betrifft dies zumindest alle Gebäude an der Heidestraße.
Im Mischgebietsteil MI 4.2 werden die weniger lärmbelasteten Außenwandbereiche entlang der Bahnanlagen und der Döberitzer Straße (zwischen den Punkten Z15-Z16-Z26) von den benannten Schutzauflagen ausgenommen. Weil die Bahntrassen hier teilweise in Troglage verlaufen und die Gütergleise enden, sind keine Dauerschallpegel von mehr 64 dB(A) zu erwarten.
(d) Errichtung einer Lärmschutzwand
Zum Schutz der bahnbegleitenden öffentlichen Parkanlage mit Kinderspielplatz wird die Errichtung einer rund 225 m langen durchgehenden Lärmschutzwand mit einer Mindesthöhe von 5 m gefordert. Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB die dafür benötigte Fläche entlang der südwestlichen Geltungsbereichsgrenze und am nordwestlichen Ende der Parkanlage, die erforderliche Mindesthöhe von 39,0 m über NHN sowie das notwendige Schalldämm-Maß fest (Planzeichnung und textliche Festsetzung Nr. 5.9). Das Lärmschutzbauwerk muss in Anlehnung an die "Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen" (ZTV-Lsw 06) eine Schalldämmung DLR von mindestens 25 dB aufweisen und beidseitig hochabsorbierend (d. h. Gruppe A3 oder Gruppe A4 gemäß ZTV-Lsw 06) ausgeführt werden. Der Begriff hoch schallabsorbierend dient der Konkretisierung und ist in der ZTV-Lsw 06, die mit der AV zu § 7 BerlStrG im März 2012 in Berlin eingeführt wurde, definiert.
Die Richtlinie der DB Netz AG (Ril 804.5501), die andernorts für Lärmschutzanlagen an Eisenbahnstrecken angewendet wird, ist in Berlin dagegen nicht eingeführt und stellt darüber hinaus eine privat-rechtliche Vorschrift dar. Auch die Regelungen im städtebaulichen Vertrag zur Errichtung der Lärmschutzwand nehmen deshalb auf die ZTV-Lsw 06 Bezug.
Die festgesetzte Mindesthöhe und das geforderte Schalldämm-Maß von mindestens 25 dB gewährleisten für die Parkanlage mit Kinderspielplatz die großflächige Einhaltung eines Beurteilungspegels von 57-60 dB(A), der eine ungestörte Kommunikation über kurze Distanzen ermöglicht und die geplante Unterbringung von Spielflächen für Kinder und Jugendliche, deren Nutzung ebenfalls mit nicht unerheblichen Geräuschen verbunden ist, berücksichtigt.
Eine Einhaltung des in der DIN 18005-1 benannten Orientierungswertes für Parkanlagen von 55 dB(A) (gemessen in 1,5 m über Grund), wäre nach Einschätzung der Schallschutzgutachter selbst mit der Errichtung einer insgesamt 310 m langen bis zu 7,0 m hohen Lärmschutzwand nur näherungsweise möglich (56 – 58 dB). Gegen eine Lärmschutzwand dieses Ausmaßes sprechen städtebauliche und finanzielle Gründe sowie die Lärmemissionen der zu schützenden Fläche selbst. Die Berechnungen ergaben überdies, dass der Zielwert von 55 dB(A) ohnehin nicht erreichbar ist, u. a. da die Wand den Straßenlärm nicht ausreichend abschirmen kann und auch der Schienenlärm aufgrund der Hinterstrahlung des nördlichen Wand-Endes sowie von Reflexionen an den künftigen Hausfassaden nicht unter einen hierdurch bestimmten Pegel abgesenkt werden kann.
Die im Bebauungsplan vorgesehene Fläche für das Lärmschutzbauwerk befindet sich teilweise innerhalb der planfestgestellten temporären Baustelleneinrichtungsfläche der S-Bahn. Die Realisierung des Lärmschutzbauwerks kann hier – ebenso wie die Anlage der Grünfläche – erst nach Fertigstellung der S-Bahnstrecke S 21, d.h. voraussichtlich nach 2019 erfolgen (vgl. III.3.1.4). Um den erforderlichen Schallschutz zu gewährleisten, wird im städtebaulichen Vertrag abgesichert, dass die Errichtung des Lärmschutzbauwerks vor Aufnahme der Grün- und Spielflächennutzung erfolgt.
Die geplante Lärmschutzanlage kommt auch der angrenzenden Bebauung zugute, stellt aber keine Genehmigungsvoraussetzung für Wohnungen in diesem Bereich dar, weil die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bereits über bauliche Schallschutzmaßnahmen, die Vorgaben zur Grundrissgestaltung, den Einbau von Lüftungseinrichtungen und Auflagen für die Errichtung von baulich verbundenen Außenwohnbereichen gewährleistet werden.
III.3.7.2 Schutz vor Luftschadstoffen
Das Plangebiet liegt in dem im Flächennutzungsplan dargestellten Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Die sich daraus ergebenden besonderen Anforderungen hinsichtlich der Minimierung von Luftverunreinigungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, werden durch die Beschränkung zulässiger Brennstoffe für die Beheizung der geplanten neuen Gebäude berücksichtigt (textliche Festsetzung Nr. 5.10). Die Errichtung und der Betrieb von Feuerungsanlagen ab einer bestimmten Größenordnung bedürfen zudem einer Genehmigung nach den Verordnungen zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes.
Die Emissionen durch Hausfeuerungsanlagen tragen insbesondere während der Heizperiode zu höheren Luftschadstoffkonzentrationen und zur Smogbildung in der Berliner Innenstadt bei. Deshalb soll der Schadstoffausstoß aus diesen Feuerungsanlagen gesenkt werden. Die Festsetzung zur Beschränkung zulässiger Brennstoffe erfolgt auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB. Sie gewährleistet die erforderliche Vorsorge vor schädlichen Umwelteinwirkungen für vorhandene oder geplante Nutzungen und verhindert weitere Luftverunreinigungen.
Im Rahmen der verkehrlichen und immissionsschutztechnischen Untersuchung (VerkehrsConsult Dresden-Berlin GmbH, verkehrliche und immissionsschutztechnische Untersuchung für das Bebauungsplanverfahren 1-63/ Heidestraße, Abschlussbericht November 2011) wurden auch die lufthygienischen Auswirkungen des zu erwartenden Kfz-Verkehrs auf die geplanten Bauvorhaben im Plangebiet begutachtet. Dafür wurden die Immissionskonzentrationen der durch Kfz-Verkehr verursachten Schadstoffe Stickstoffdioxid (NO2), Partikel (PM10) und Benzol berechnet und auf Grundlage der 39. BImSchV bewertet. Im Ist-Zustand (2009) wurde eine Überschreitung im Hinblick auf den Kurzzeitgrenzwert für PM10 (Häufigkeit) ermittelt. Für Benzol wird der entsprechende Grenzwert der 39. BImSchV eingehalten.
Die Immissionsprognosen für das Bezugsjahr 2025 gehen von einer (relativ geringen) Verkehrszunahme auf der Heidestraße aus und berücksichtigen den zu erwartenden Rückgang der Vorbelastung im Untersuchungsgebiet und die prognostizierte Reduktion der Kfz-Verbrennungsemissionen durch technischen Fortschritt. Dadurch kommt es trotz ungünstigerer Ausbreitungsverhältnisse der Luftschadstoffe infolge der Neubebauung zu keiner Überschreitung der Jahres-Grenzwerte für die untersuchten Schadstoffe Stickstoffdioxid (NO2), Partikel (PM10 und PM2,5) und Benzol im Sinne der 39. BImSchV.
Für den Kurzzeitwert von PM10 wurde auf einem Abschnitt im Süden der Heidestraße - wie im Bestand - eine lokal begrenzte Überschreitung hinsichtlich der maximal zulässigen Überschreitungstage für das Prognosejahr 2025 berechnet (Grenzwertüberschreitungen an 41 statt der zulässigen 35 Tage im Jahr). Nach Einschätzung der Gutachter kann die bei Eintreten solcher Überschreitungen notwendige Verringerung der Feinstaubemissionen durch Maßnahmen zur Verstetigung des Verkehrsflusses und Reduzierung des Schwerlastverkehrs erreicht und damit die Einhaltung der geltenden Immissionsgrenzwerte gewährleistet werden.
Weitere Grenzwertüberschreitungen im Sinne der 39. BImSchV können sich ergeben, sofern eine vorzeitige Umsetzung der Planung, insbesondere eine vollständige Fertigstellung der Randbebauung entlang der Heidestraße vor 2020 erfolgt, da in diesem Fall die technische Aufwertung des Fahrzeugparks als wesentliche Ursache lufthygienischer Verbesserungen der baulichen Entwicklung nachläuft. In diesem Fall sind auch Überschreitungen des Jahresgrenzwertes für Stickstoffdioxid nicht auszuschließen. Sollte sich ein vorzeitiger Abschluss der Bauvorhaben abzeichnen, sind deshalb die Immissionsbelastungen zu überprüfen; etwaigen Grenzwertüberschreitungen kann durch verkehrslenkende Maßnahmen für eine begrenzte Zeit (längstens bis 2020) entgegengewirkt werden.
III.3.7.3 Erschütterungsschutz
Durch den Betrieb der bestehenden und geplanten, unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden, planfestgestellten Bahnanlagen (Regional-, Fern- und Güterverkehr, künftige S-Bahnlinie S 21) können Erschütterungen auf das Erdreich ausgelöst werden, die darin gegründete Hochbauten mit ihren Nutzungen beeinträchtigen könnten.
Im Rahmen einer fachgutachterlichen Untersuchung („Erschütterungstechnische Untersuchung für das Neubauprojekt „Europacity“ – Bereich Bebauungsplan 1-62a“, Obermeyer Planen + Beraten GmbH, München Dezember 2013) wurde anhand der im Bestand ermittelten Schwinggeschwindigkeiten an ausgewählten Messpunkten, eine überschlägige pauschale Vorabschätzung der zu erwartenden Erschütterungsimmissionen in den mit den Bebauungsplanfestsetzungen ermöglichten Bebauungen vorgenommen. Bei den Berechnungen wurden die seinerzeit vorliegenden Prognosedaten für den ab 2025 zu erwartenden Zugverkehr (S-Bahn-, Güter-, Fern-, Regional- und Nahverkehr) auf den angrenzenden Bahnstrecken berücksichtigt. An den für die Untersuchung zum Erschütterungsschutz maßgeblichen Prognosen zur Verkehrsbelegung der Gütergleise haben sich seither keine Veränderungen ergeben.
Aus den rechnerisch ermittelten Schwingstärken (KB-Werten) und den Sekundärluftschallpegeln wurde der maximale Einwirkungsbereich (Abstand vom Gleis) ermittelt, bis zu welchem - in Abhängigkeit von der künftigen Nutzung und der Resonanzfrequenzen der Geschossdecken - noch mit einer Überschreitung der Anhaltswerte nach DIN 4150 Teil 2 bzw. der Immissionsrichtwerte der TA Lärm zu rechnen ist.
Setzt man für die geplanten Wohnnutzungen in den Mischgebieten und im Sondergebiet die strengeren Beurteilungskriterien für allgemeine Wohngebiete an, können sowohl auf den bahnzugewandten Flächen im Sondergebiet als auch in den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2 Überschreitungen der Anhaltswerte der DIN 4150 nicht ausgeschlossen werden. Es wurden theoretische Einwirkungsbereiche von bis zu 80 m prognostiziert, die auf Überschreitungen des nächtlichen oberen Anhaltswertes bei einer „worst-case“-Annahme bzgl. der Resonanzfrequenzen der Geschossdecken zurückzuführen sind. Eine Überschreitung der nächtlichen Anhaltswerte ist jedoch nur für Wohnnutzungen und schwingungstechnisch sensible gewerbliche Nutzungen relevant. In den Mischgebietsteilen MI 4.1 und MI 4.2 ist zudem mit einer Überschreitung des Maximalpegels für den sekundären Luftschall zu rechnen.
Von erschütterungsträchtigen Einzelereignissen im Nachtzeitraum, verursacht durch Rangierfahrten auf den Gütergleisen der BEHALA, könnten außerdem die unmittelbar östlich der Planstraße 1 geplanten Gebäude in den Mischgebietsteilen MI 1 – MI 3 betroffen sein, sofern sie vor einer Bebauung in den westlich angrenzenden Gewerbegebieten errichtet werden; andernfalls stellen diese Gebäude eine ausreichende Barriere für Erschütterungen auf ihrem Ausbreitungsweg dar.
In den Gewerbegebietsteilen GE 1, GE 2.1 und GE 2.2 ist nicht mit Überschreitungen des gebietsbezogenen Anhaltswerts (tags) nach DIN 4150 Teil 2 zu rechnen. Die prognostizierten Überschreitungen der nächtlichen Anhaltswerte sind hier nur im Einzelfall für ausnahmsweise zulässige Wohnnutzungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, wie z.B. Beherbergungsbetriebe, relevant. Die gewerblichen Bauflächen werden von deutlich hörbaren sekundären Luftschall-Maximalpegeln betroffen sein, Überschreitungen des Anhaltswerts für den Mittelungspegel sind hingegen nicht anzunehmen.
Um zu hohe erschütterungstechnische Belastungen zu vermeiden, empfehlen die Gutachter im ermittelten Einwirkungsbereich der Bahnanlagen hochwertige Wohnbebauung oder schwingungssensible gewerbliche Nutzungen durch eine elastische Lagerung der Gebäude vor Erschütterungsimmissionen zu schützen. In Abhängigkeit von der Deckeneigenfrequenz der Gebäude können damit selbst für die den Bahnanlagen am nächsten gelegenen Gebäude in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 die strengen Beurteilungskriterien für Wohngebiete eingehalten werden. Zudem ist davon auszugehen, dass der Maximalpegel des sekundären Luftschalls dadurch soweit reduziert wird, dass die aus der TA Lärm abgeleiteten Richtwerte im gesamten Plangebiet eingehalten werden können.
Dem Vorsorgeprinzip der Bauleitplanung entsprechend wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB im Bebauungsplan 1-62a festgesetzt, dass bauliche Anlagen bis zu einem Abstand von 80,0 m zu den Gleisen schwingungstechnisch abgekoppelt von den planfestgestellten Bahnanlagen der S-Bahn, Fern- und Regionalbahn sowie der Gütergleise der BEHALA errichtet werden müssen (textliche Festsetzung Nr. 5.11). Die konkreten Anforderungen an den Erschütterungsschutz sind dabei abhängig von der jeweils geplanten Bauausführung und der Lage und Exposition empfindlicher Nutzungen.
Die wirkungsvollste Maßnahme ist die vollständige elastische Lagerung der Gebäude im Bereich der Fundamente. Die Durchführung anderer Maßnahmen an den Hochbauten, eine Unterbrechung des Ausbreitungsweges (z.B. durch Bodenschlitze) oder die Durchführung von Maßnahmen an den Schienenwegen wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 5.11 aber ebenfalls ermöglicht, wenn eine gleichwertige Wirkung erzielt wird. Der Nachweis dieser Wirkung obliegt dem Bauherrn und muss ggf. im Baugenehmigungsverfahren geführt werden.
III.3.7.4 Schutz vor elektromagnetischen Feldern
Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche beträgt der Abstand möglicher Wohn- und Bürogebäude zu künftigen elektromagnetischen Störungsquellen der angrenzenden Ausziehgleise der BEHALA mindestens 19 m. Für das Plangebiet ist dabei ausschließlich die zweigleisige Wechselstrombahnstrecke der Gütergleise maßgeblich, da die Gleichfelder der S-Bahn (geplante S-Bahnlinie S 21) nach der gültigen 26. BImSchV nicht mit Grenzwerten belegt sind.
Bei einem Abstand von 19 m zwischen künftiger Gebäudekante und Trassenmitte der Ausziehgleise wurde eine Höhe der maximal möglichen magnetischen Felder von < 20 µT ermittelt, der Grenzwert gemäß 26. BImSchV liegt bei der Bahnfrequenz von 16,7 Hz bei 300 µT.
Die Einhaltung der Grenzwerte für magnetische Felder gemäß 26. BImSchV wird somit gewährleistet, so dass Beeinträchtigungen der Gesundheit der künftigen Bewohner und Arbeitnehmer durch elektromagnetische Störquellen nicht zu erwarten sind.
III.3.8 Gestaltungsregelungen
Zur Sicherstellung der angestrebten stadtgestalterischen Qualitäten der neuen Baugebiete werden im Bebauungsplan Gestaltungsregelungen zu Einfriedungen und Werbeanlagen auf Grundlage von § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 des Ausführungsgesetzes zum Baugesetzbuch (AGBauGB) getroffen.
Die besondere gestalterische Ausprägung des ersten Vollgeschosses entlang der Heidestraße (mindestens 4,5 m hohes Erdgeschoss, Fußboden niveaugleich zum angrenzenden Gehweg) kann in angemessenem Umfang dagegen nur im städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Die angestrebten Regelungen sichern - den Zielen des Masterplans entsprechend – die Ausbildung einer straßenzugewandten, architektonisch gut proportionierten Erdgeschosszone, die gleichzeitig die baulichen Voraussetzungen zur Unterbringung von Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben und Gastronomie schaffen. Diesbezügliche Festsetzungen im Bebauungsplan sind somit entbehrlich.
III.3.8.1 Einfriedungen
Aus stadtgestalterischen Gründen sollen zu den Straßen und den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ausgerichtete Vorflächen von Gebäuden optisch als Teile des öffentlichen Raumes wirken und nicht durch unverträgliche Einfriedungen (z.B. hohe Mauern) abgesonderte Raumeinheiten bilden. Der Bebauungsplan schränkt die Errichtung von Einfriedungen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen daher ein. Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 8.1 können Einfriedungen in den genannten Bereichen nur ausnahmsweise zugelassen werden, um im Rahmen der Einzelfallprüfung stadtgestalterisch unverträgliche Einfriedungen ablehnen zu können. Außerdem dürfen sie eine Höhe von 0,9 m, bezogen auf das angrenzende Gehweg- bzw. Mischverkehrsflächenniveau nicht überschreiten, um eine optisch wirksame Einengung der Straßenräume und eine Barrierewirkung zu vermeiden.
Private Nutzungsmöglichkeiten für die genannten Vorflächen und die grundsätzliche Möglichkeit einer Abgrenzung werden durch diese Festsetzung nicht eingeschränkt und die Eingriffe in das Eigentum somit gering gehalten. Betroffen sind fast ausschließlich Vorflächen von Gebäuden, bei denen im Erdgeschoss nicht von einer Wohnnutzung auszugehen ist (überwiegend Flächen im Gewerbegebiet).
III.3.8.2 Beschränkung von Werbeanlagen
Unter Berücksichtigung der besonderen stadträumlichen Funktion und Bedeutung des Plangebiets einerseits und des Schutzanspruchs der künftigen Bewohner andererseits trifft der Bebauungsplan auf Grundlage von § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 des Ausführungsgesetzes zum Baugesetzbuch (AGBauGB) eine einschränkende Festsetzung zur Gestaltung von Werbeanlagen und schafft damit Vorgaben für das Baugenehmigungsverfahren. Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 8.2 sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung bis maximal zur Fensterbrüstung des zweiten Vollgeschosses zulässig. Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder laufendem Licht werden ausgeschlossen.
In den Mischgebieten und im Sondergebiet, die gleichrangig mit gewerblichen Nutzungen auch dem Wohnen dienen sollen, können damit im Sinne des Rücksichtnahmegebots erhebliche Belästigungen durch Lichtimmissionen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (z. B. durch Leuchtreklame, die unmittelbar in die Fenster oder Außenwohnbereiche von Wohnungen strahlt) vermieden werden. Auch in den Gewerbegebietsteilen GE 2.1 und GE 2.2 sind diese Beschränkungen zum Schutz der angrenzenden planungsrechtlich zulässigen Wohnungen in den Mischgebieten entlang der Planstraße 1 notwendig. Der vollständige Ausschluss von Werbeanlagen entlang der Bahntrassen erfolgt einerseits unter stadtgestalterischen Aspekten und dient weiterhin der Berücksichtigung von Sicherheitsaspekten des Bahnbetriebs (Blendschutz, Verwechslungsgefahr mit Signalen).
Im Gewerbegebietsteil GE 1, wo das Rücksichtnahmegebot gegenüber angrenzenden Wohnnutzungen nur für die Gebäude entlang der Planstraße 1.1 gilt, können ausnahmsweise auch Werbeanlagen oberhalb der Fensterbrüstung des zweiten Vollgeschosses zugelassen werden, sofern sie aus o.g. Gründen nicht zu den Bahnanlagen hin ausgerichtet sind. Im Rahmen der Einzelfallprüfung können dabei sowohl Beeinträchtigungen des Stadtbildes als auch unzumutbare Belästigungen der Anwohner ausgeschlossen werden. Ein weitergehender oder vollständiger Ausschluss von Werbeanlagen wäre in dieser Bahnhofs- und innenstadtnahen Lage stadtgestalterisch nicht gerechtfertigt.
III.3.9 Außerkrafttreten bestehender Rechtsvorschriften
Durch die textliche Festsetzung Nr. 9.4 wird geregelt, dass alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art enthalten, im Geltungsbereich des Bebauungsplans außer Kraft treten. Dies gilt insbesondere für die Regelungen des übergeleiteten Baunutzungsplans von Berlin vom 28. Dezember 1960 und der ebenfalls übergeleiteten Straßen- und Baufluchtlinien im Bereich der Heidestraße und der Döberitzer Straße (s. I.2.4) sowie bezüglich der Änderungen der Straßenbegrenzungslinie im festgesetzten Bebauungsplan 1-63.
III.3.10 Nachrichtliche Übernahmen
III.3.10.1 Unterirdische Regenwasserleitung zur Entwässerung von Bahnflächen
Über das Flurstück 375 verläuft eine unterirdische Regenwasserleitung, die der Entwässerung des westlich gelegenen Fernbahnviaduktes sowie der Flächen des früheren Containerbahnhofs dient und die anfallenden Niederschlagswässer zu einem Rückhaltebecken östlich der Heidestraße leitet. Die Flächen gelten aufgrund der Erforderlichkeit für Bahnbetriebszwecke gemäß § 18 AEG als eisenbahnrechtlich gewidmet. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a verlaufende unterirdische Zuleitung vom Fernbahnviadukt bis zur Heidestraße wird deshalb nachrichtlich im Bebauungsplan übernommen.
Die Grundstückseigentümer streben eine Verlegung der Regenwasserleitung in jene Bereiche an, die im Bebauungsplan als künftig öffentliche Flächen festgesetzt bzw. mit einem öffentlichen Gehrecht belastet werden sollen. Vom Eisenbahnbundesamt wurde mit Schreiben vom 31. Januar 2014 bestätigt, dass eine Verlegung im Rahmen der bestehenden Planfeststellung, d.h. ohne Änderungsverfahren möglich ist; insofern stehen die Festsetzungen des Bebauungsplans der planfestgestellten Nutzung nicht entgegen.
III.3.10.2 Baustelleneinrichtungsflächen für die S21
Schmale Teilflächen am westlichen Rand der Flurstücke 375 und 257 sind als temporäre Baustelleneinrichtungsflächen der S-Bahn (S 21) planfestgestellt und werden als solche nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Für die im Bebauungsplan festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen auf diesen Flächen, wird eine aufschiebend bedingte Festsetzung getroffen (s. III.3.1.4). Mit Ausnahme des Grundstücks Döberitzer Straße 3 sind von der aufschiebend bedingten Festsetzung keine überbaubaren Grundstücksflächen betroffen.
Eine Inanspruchnahme der von der aufschiebend bedingten Festsetzung betroffenen Flächen ist voraussichtlich ab 2019 möglich, wenn der entsprechende Bauabschnitt der S-Bahnlinie S 21 fertig gestellt ist und die Flächen als Baustelleneinrichtungsfläche nicht mehr benötigt werden. Den betroffenen Grundstückseigentümern ist bekannt, dass eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende bauliche oder sonstige Nutzung erst mit entsprechender Verzögerung realisierbar sein wird. Infolge des notwendigen Planungsvorlaufs für die künftigen Flächennutzungen (Planungs- und Baurecht, Vermarktung, Erschließungs-, Hochbau- und Freiraumplanung) werden die zeitlichen Verzögerungen aber nur gering sein.
III.3.11 Hinweise
In der Planzeichnung wird darauf hingewiesen, dass die Errichtung von baulichen Anlagen, die nach Art und Umfang geeignet sind, eine Gefährdung für das Trogbauwerk der Bahn hervorzurufen, nur mit Zustimmung der DB AG errichtet werden dürfen und die Bautätigkeit mit dem Betreiber der S 21 abzustimmen ist.
Weil sich das Plangebiet teilweise im Bauschutzbereich des Flughafens Berlin Tegel befindet und die Errichtung einzelner Hochhäuser zusätzlich zivile und militärische Radaranlagen beeinflussen könnte, sind bei Umsetzung der Planung die Belange der Luftfahrt und der Verteidigung zu berücksichtigen und zusätzliche Abstimmungserfordernisse zu beachten. Auch hierzu werden entsprechende Hinweise aufgenommen.
Da der Bebauungsplan Festsetzungen trifft, die sich Schallschutzfestsetzungen betreffend hinsichtlich der Begriffsbestimmungen und Berechnungsmodalitäten auf die DIN 4109 beziehen, entspricht der Verweis nur dann den rechtsstaatliche Bestimmtheitsanforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen, wenn sichergestellt ist, dass diese als Teil der förmlichen Rechtssetzung der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Das gilt nunmehr auch dann, wenn die DIN-Norm klarstellt nach welchen Methoden und Berechnungsverfahren zu prüfen ist, ob die Festsetzungen eingehalten werden. Für den Plangeber bedeutet dies, dass sich die Betroffenen verlässlich Kenntnis vom Inhalt der technischen Regel verschaffen können müssen. Daher wird ein Hinweis auf den Bebauungsplan zur möglichen Einsichtnahme der DIN 4109 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt aufgenommen.
III.3.12 Vertragliche Regelungen (planergänzende Vereinbarungen)
Für das Gesamtprojekt Europacity wurde am 21. Juli 2011 zwischen dem Land Berlin und den damaligen zwei Haupteigentümern (DB Netz AG und CA Immo Deutschland GmbH) ein städtebaulicher Rahmenvertrag geschlossen, der die wesentlichen Leistungen, Termine und Kosten regelt. Gemäß der Regelungen in diesem Vertrag verpflichten sich die Eigentümer zur Übernahme der Kosten für Ordnungsmaßnahmen, Grundstücksübertragungen, Planungs- und Gutachterleistungen, Bodenordnungsmaßnahmen, Baufeldfreimachungen, Dekontaminationen, Kampfmittelbeseitigung, Herstellung der öffentlichen Erschließungsstraßen, Beteiligung an der Finanzierung der Herstellung des Uferwegs und der Parkanlage (10% der Kosten, 90% werden öffentlich gefördert), Naturschutzmaßnahmen, Wettbewerbe und soziale Infrastruktur (Grundschule und Kita).
Die neuen Grundstückseigentümer der maßgeblichen Flächen im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans 1-62a (Flurstück 375) haben mit dem Grundstückskauf Rechte und Pflichten der DB Netz AG aus dem städtebaulichen Rahmenvertrag gegenüber Berlin übernommen.
Der Rahmenvertrag wird durch städtebauliche (Einzel-)Verträge mit den jeweiligen Grundstückseigentümern konkretisiert.
Am 13. April 2016 wurde gemäß § 11 BauGB ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und der Heidestraße Invest GmbH (neue Eigentümer des Flurstücks 375 westlich der Heidestraße) geschlossen.
Für kleinere, im Eigentum der CA Immo befindliche Teilflächen im Plangebiet 1-62a, wurden Regelungen in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag vom 9. Dezember 2014 getroffen.
Die städtebaulichen Verträge enthalten Regelungen zu folgenden Themenkomplexen:
- Verpflichtung der Grundstückseigentümer zur Herstellung und kostenfreien Übertragung der öffentlichen Verkehrsflächen an das Land Berlin;
- Verpflichtung der Eigentümer zur Durchführung von Bodensanierungsmaßnahmen in dem von Berlin (Bezirksamt Mitte, Amt für Umwelt und Natur) festzulegenden Umfang;
- Verpflichtung der Eigentümer zur Herstellung eines Kinderspielplatzes (incl. Eingrünung) in der öffentlichen Grünfläche entlang der Bahnanlagen in Abstimmung mit den durch das Land Berlin durchzuführenden Ersatzmaßnahmen für die durch den Ausbau der Heidestraße entfallenden planfestgestellten Ausgleichsflächen am Parkplatz des ehemaligen Hamburg-Lehrter Containerbahnhofs;
- Verpflichtung der Eigentümer zur Errichtung einer Lärmschutzwand entsprechend den Vorgaben der Schallschutzgutachter zum Schutz der Parkanlage mit Kinderspielflächen gegenüber Schienenverkehrslärm vor Nutzungsaufnahme dieser Freiflächen;
- Verpflichtung der Eigentümer zur zeitlich zusammenhängenden Errichtung jeweils eines Baublocks entlang der Heidestraße (damit die Schallschutzwirkung der geschlossenen Bebauung nicht über längere Zeiträume noch durch Baulücken in Frage gestellt wird);
- Verpflichtung der Eigentümer zur Errichtung einer Kindertagesstätte und zur finanziellen Beteiligung bei der Schaffung zusätzlicher Grundschulplätze;
- Verpflichtung der Eigentümer zur Kostenübernahme für die Herstellung einer Fußgängerbrücke über die Bahnanlagen (Höchstbetragsregelung) zur Anbindung an die dort geplanten Grünflächen;
- Verpflichtung der Eigentümer zur Errichtung von mindestens 215 förderfähigen Mietwohnungen (25% der auf ihren Flächen geplanten Wohnungen) sowie die entsprechende Inanspruchnahme der Wohnraumförderung Berlins;
- Verpflichtung der Eigentümer, die Anlieferung der Einzelhandelsbetriebe im Sondergebiet zeitlich zu beschränken und wohngebietsverträglich auszugestalten (Einhausung);
- Verpflichtung der Eigentümer zur gestalterischen Ausbildung der Erdgeschosszone (niveaugleich zum Gehweg, mindestens 4,5 m Höhe; Nutzbarkeit für Gastronomie, ladenbezogene Dienstleistungen oder Einzelhandel auf mindestens 2/3 der Fläche) entlang der Heidestraße und am Nordhafenplatz;
Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Rahmenvertrag zur Durchführung externer artenschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen im Bereich Biesenhorster Sand (Entwicklung von Magerrasen und Schaffung von Revieren für die Arten Brachpieper, Steinschmätzer und Dorngrasmücke) wurden bereits durchgeführt und 2014 vom Land Berlin als Ausgleichsmaßnahme anerkannt und abgenommen.
Die DB Netz AG hat sich in einer gesonderten Erklärung gegenüber Berlin verpflichtet, diesbezüglich noch ausstehende wiederkehrende Maßnahmen (Pflege) sowie Maßnahmen zum Monitoring durchzuführen.