III.1.1 Planungsziele
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, die Flächen westlich der Heidestraße als Teil des Neuordnungsbereichs Heidestraße zu einem urban geprägten Stadtquartier zu entwickeln. Die Neuordnung des Gebiets und die Aktivierung untergenutzter innerstädtischer Flächen entsprechen den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung bezüglich des Vorrangs der Innenentwicklung und des Flächenrecyclings. Ziel ist es, die Lagequalitäten des Gebiets zu nutzen, um sowohl attraktive innenstadtnahe Wohnlagen zu entwickeln als auch Raum für Arbeitsplätze und zentrale Nutzungen zu bieten.
Durch das auf die Wasserlage orientierte städtebauliche Gesamtkonzept, die herausgehobene Lage im Stadtraum und eine hochrangige, in mehrstufigen Wettbewerbsverfahren entwickelte Architektur soll weiterhin die Chance genutzt werden, die „Europacity“ als touristischen Zielort zu etablieren, ähnlich wie beispielsweise die Hafencity in Hamburg. Der Bereich um den Hauptbahnhof mit seinen Hotelstandorten und die am Rand des Plangebiets und in seinem näheren Umfeld bereits vorhandenen touristischen Anziehungspunkte (Museum für Gegenwart, Invalidenfriedhof, Zellengefängnis, ehemalige Grenzbefestigungsanlagen, Humboldthafen und Nordhafen) sollen durch die geplante Gebietsentwicklung ergänzt, in einen städtischen Kontext eingebunden und über neue Grünverbindungen und Wegebeziehungen miteinander vernetzt werden. Durch diese Vernetzung und städtebaulich-landschaftliche Einbindung soll der Bereich nördlich des Hauptbahnhofs soweit aufgewertet werden, dass er in seiner Gesamtheit als für Besucher interessanter Stadtraum wahrgenommen wird.
Die Entwicklung des Plangebiets soll ferner dazu beitragen, die stadtstrukturelle Verknüpfung des Bereichs um den Hauptbahnhof, das Museum für Gegenwart und die Charité einerseits mit den Gebieten im Nordwesten (Moabit) sowie im Norden und Nordosten (Wedding, Campus der Bayer-Schering Pharma AG) über die Heidestraße und die Kanalufer zu verbessern und attraktive Wegebeziehungen dorthin zu eröffnen. Zu den östlich und westlich benachbarten Quartieren um die Lehrter Straße und um die Chausseestraße sollen neue Brücken über den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal und die Bahnanlagen kurze und attraktive Verbindungen herstellen. Dadurch wird die stadträumliche Isolierung des Gebiets aufgebrochen und seine touristische Erreichbarkeit und Verflechtung mit der stadtbedeutsamen touristischen Infrastruktur der Umgebung verbessert. Besondere Bedeutung werden die fußläufige Verbindung mit dem zukünftig wichtigen innerstädtischen Sport- und Freizeitstandort Poststadion in Moabit, dem Grünzug entlang der Bahnanlagen sowie mit dem Pankegrünzug und dem Standort des Bundesnachrichtendienstes erlangen.
Die Heidestraße soll als attraktive zentrale Achse des Quartiers entwickelt werden, die neben dem motorisierten Verkehr auch attraktive Bedingungen für Fußgänger und Radfahrer bieten soll. Parallel dazu soll eine überörtliche Verbindung für Fußgänger und Radfahrer am Westufer des Berlin-Spandauer Schifffahrtskanals entstehen.
III.1.2 Planungskonzept für den Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße (Europacity)
Den Bebauungsplänen 1-62a, 1-62b, 1-62c, 1-92VE, 1-93VE sowie 1-63 liegt ein gemeinsames Planungskonzept zugrunde, das die Vorgaben des 2009 durch Senat und Bezirk Mitte beschlossenen Masterplans Heidestraße (s. Kap. I.3.5.1) zur Grundlage hat. Es wurde insbesondere durch teilräumliche entwurfliche Überarbeitungen und Vertiefungen, die Planungen zum Umbau der Heidestraße, einen Wettbewerb zur Gestaltung der Uferzone am Schifffahrtskanal sowie aufgrund verschiedener Fachgutachten (Verkehr, Lärmimmissionen, Luftgüte, Erschütterungen, Einzelhandel) weiterentwickelt.
(a) Bebauung und Nutzung
Die Nutzungsstruktur des Neuordnungsbereichs beiderseits der Heidestraße soll sich durch eine vielfältige urbane Mischung auszeichnen. Die Wohnfunktion soll in attraktiver und zentraler Innenstadtlage durch den Neubau von mittlerweile bis zu 3.000 Wohnungen gestärkt werden. Ergänzend ist ein breites Angebot an unterschiedlichen Flächen für andere innenstadttypische Nutzungen wie Firmensitze, Büros, Hotels und andere gewerbliche Nutzungen sowie - vor allem im Umfeld des Museums für Gegenwart - auch kulturelle Nutzungen geschaffen werden („Kunst-Campus“). Während im Süden und Norden des Neuordnungsbereichs, d.h. um den Europaplatz und den zukünftigen S-Bahnhof Perleberger Straße, eher kerngebietstypische Nutzungen bzw. wohngebietsverträgliche gewerbliche Nutzungen mit einem geringen Wohnanteil angestrebt werden, soll nach den Vorgaben des Masterplans im Zwischenbereich westlich der Heidestraße ein Wohnanteil von 20 bis 50 % und östlich der Heidestraße (Bebauungsplan 1-62b) ein Wohnanteil von 70 bis 80 % gesichert werden.
Die unmittelbar an die Heidestraße angrenzenden Flächen sollen auch andere mischgebietstypische Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen aufnehmen.
Insgesamt wird eine verdichtete, weitgehend geschlossene Bauweise angestrebt, die sich hinsichtlich der Anordnung und der Höhenentwicklung der Gebäude an der Berlin-typischen Art der Bebauung orientiert. Die Gebäude sollen sich straßenseitig ausrichten, überwiegend die Berliner Traufhöhe aufnehmen, aber durch einzelne höhere Gebäude auch stadtgestalterische Akzente setzen. Vor allem an ausgewählten Punkten am südlichen und am nördlichen Ende des Plangebiets sowie im Westen entlang des Bahnkörpers sind Hochhäuser mit bis zu 23 Geschossen vorgesehen.
(b) Verkehrserschließung
Das Neuordnungsgebiet wird über die Heidestraße erschlossen, die als zum Anbau bestimmte Stadtstraße künftig das stadtstrukturelle und verkehrliche Rückgrat des neuen Stadtquartiers „Europacity“ bildet. Die verkehrliche Funktion der Heidestraße als übergeordnete Straßenverbindung der Verbindungsstufe II (gemäß Stadtentwicklungsplan Verkehr) soll erhalten bleiben, gleichzeitig soll sie aber auch als Geschäftsstraße entwickelt und die Verkehrs- und Aufenthaltsqualität für Fußgänger und Radfahrer verbessert werden.
Deshalb sieht die Planung im Abschnitt zwischen Minna-Cauer-Straße im Süden und Perleberger Straße im Norden eine Verbreiterung der Straßenverkehrsfläche zu beiden Seiten vor, um eine Neuanlage der Straße mit veränderter Straßenraumaufteilung zu ermöglichen. Die im Rahmen des Bebauungsplans 1-63 erarbeitete Straßenplanung geht von zwei Fahrstreifen je Richtung und begleitenden Baumreihen aus. Im 38,0 m breiten Mittelabschnitt zwischen Nordhafenbrücke und Döberitzer Straße wird ein Mittelstreifen mit einer zusätzlichen Baumreihe eingeordnet. Darüber hinaus sind fahrbahnbegleitende öffentliche Parkstände, Radverkehrsanlagen sowie großzügig breite Gehwegbereiche geplant. Während der Knotenpunkt Heidestraße/ Perleberger Straße geringfügig umgebaut werden soll, um einen besseren Verkehrsfluss zu ermöglichen, soll der Knotenpunkt Heidestraße/ Zufahrt zur Nordhafenbrücke auf ein städtebaulich verträgliches und verkehrlich funktionsfähiges Maß zurückgebaut werden.
Die Feinerschließung der Neubauflächen erfolgt durch mehrere neue Planstraßen sowie durch verkehrsberuhigte Bereiche. Entlang der Heidestraße sind zwei öffentlich nutzbare Platzflächen vorgesehen, die wesentlich zur urbanen Qualität des Gebiets beitragen sollen.
Die Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel erfolgt durch in der Heidestraße und in der Perleberger Straße verkehrende Buslinien und durch den nahe gelegenen Hauptbahnhof. Südlich des Plangebiets wurde in der Invalidenstraße eine neue Straßenbahnverbindung in Richtung Nordbahnhof geschaffen. Als Ergänzung zum vorhandenen Nahverkehrsnetz ist unmittelbar westlich des Neuordnungsgebiets eine neue S-Bahnlinie (S 21) im Bau, die langfristig eine Haltestelle an der Perleberger Straße erhalten soll.
Zur besseren Vernetzung mit den angrenzenden Quartieren und zur Minderung der Barrierewirkung sind im Rahmen der Gebietsentwicklung Brücken über den Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanal und über die Bahntrasse geplant. Hierdurch soll auch die Erreichbarkeit wichtiger Ziele außerhalb des Plangebiets, insbesondere von Einrichtungen der sozialen und der touristischen Infrastruktur, verbessert werden.
(c) Grün- und Freiflächen
Rückgrat des Grün- und Freiflächenkonzeptes ist ein neu zu entwickelnder, auch touristisch attraktiver Uferweg entlang des Berlin-Spandauer-Schifffahrtskanals, der sich an verschiedenen Stellen zu einem grüngeprägten Korridor aufweitet, am Nordhafen in eine teils vorhandene, teils neu gestaltete Parkanlage mit einem Kinderspielplatz übergeht und sich nach Westen über eine weitere Platzfläche mit nutzungsangemessenem Grünanteil („Nordhafenplatz“) fortsetzt. Anknüpfend an anderweitige Planungen, die eine grundsätzliche Aufwertung des gesamten Nordhafenbereichs vor allem durch Ausweitung des Campus der Bayer-Schering Pharma AG (Bebauungsplan 1-47) vorsehen, wird für den Nordhafen eine Standortentwicklung für den Wassertourismus und die Ausflugsschifffahrt angestrebt.
Der im mittleren Bereich gelegene zentrale Stadtplatz bildet als attraktiver Aufenthaltsort am Wasser den künftigen Quartiersmittelpunkt und Anziehungspunkt für Touristen. Weiter im Süden gruppieren sich die Gebäude des „Kunst-Campus“ um eine private Freifläche, die im Westen über die Döberitzer Straße und den so genannten Döberitzer Grünzug mit den Grünflächen an der Lehrter Straße, im Osten über eine geplante Brücke mit dem Ostufer des Schifffahrtskanals und dem Invalidenfriedhof verbunden ist und so die Verknüpfung mit den benachbarten Stadträumen und stadtbedeutsamen touristischen Zielen verbessert.
Nördlich der Döberitzer Verbindung ist eine weitere, über den wasserseitigen Stadtplatz verlaufende Querverbindung vorgesehen, deren Lage auf zwei zusätzlich geplante Brücken über das Bahngelände und über den Schifffahrtskanal Bezug nimmt. Am Westrand des Neuordnungsgebiets Heidestraße (Europacity) ist eine weitere Grünfläche entlang der Bahntrasse vorgesehen, die nördlich der Döberitzer Straße als öffentliche Parkanlage mit Kinderspielflächen gestaltet werden soll.
(d) Einzelhandel
Im Neuordnungsbereich Heidestraße (Europacity) ist ein differenziertes Angebot an Einzelhandelseinrichtungen vorgesehen. Im Vordergrund steht dabei die wohnortnahe Versorgung der künftig bis zu 6.000 Einwohner und 10.000 Beschäftigten. Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe sollen straßenbegleitend in den Baugebieten beiderseits der Heidestraße untergebracht werden; angestrebt wird eine kleinteilige Ladenstruktur, wie sie für andere Straßen der Berliner Innenstadt typisch ist. Ergänzende Angebote werden an den beiden Platzflächen angestrebt, um zu deren Belebung beizutragen.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen auf ausgewählte Standorte begrenzt und mit Ausnahme eines Nahversorgungsbetriebs auf nicht zentrenrelevante Sortimente beschränkt werden, um negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf benachbarte Zentren zu vermeiden. Im Bereich des Kunst-Campus sollen rund um die blockinterne Platzfläche einzelne kleine Ladengeschäfte mit auf den Kunst- und Kulturstandort abgestimmter Sortimentsausrichtung sowie Galerien und Gastronomiebetriebe ermöglicht werden.
Zur Sicherung einer leistungsfähigen Grundversorgung für die künftigen Einwohner und Beschäftigten ist gegenüber dem zentralen Stadtplatz ein Nahversorgungszentrum mit einem Verbrauchermarkt und weiteren Anbietern aus dem Bereich der Grundversorgung vorgesehen. Im nördlichen Teil des neuen Stadtquartiers können kleinteilige Einzelhandelsangebote am geplanten S-Bahnhof Perleberger Straße das Einzelhandelsangebot vervollständigen.
III.1.3 Planungskonzept für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-62a
Im Plangebiet westlich der Heidestraße sind einige Wohnhäuser, ein Gewerbehof sowie weitere Gewerbegebäude mit gewerblichen und kulturellen Nutzungen vorhanden. Diese sollen in ein gemischt genutztes Quartier mit Büros, Gewerbe, Handel, Galerien und bereichsweise unterschiedlichen Wohnanteilen integriert werden. Der Masterplan geht übergreifend von einem Wohnanteil zwischen 20 und 50 % aus
(a) Neubaubereich entlang der Heidestraße
Entlang der Heidestraße sind Neubaublöcke mit einer Mischung von Wohnungen und wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen vorgesehen. Ihre Bauweise soll sich durch eine sechs- bis siebengeschossige Randbebauung mit großzügigen begrünten Innenhöfen auszeichnen. Die Erdgeschosse sollen zur Heidestraße und zu den Platzflächen hin durch kleinteiligen Einzelhandel, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe belebt werden. Im mittleren Bereich ist in der Erdgeschosszone ein Nahversorgungszentrum für das Gesamtgebiet geplant.
Südwestlich des Knotenpunkts Heidestraße/ Nordhafenbrücke soll sich ein weiträumiger, begrünter Platzraum („Nordhafenplatz“) zum Uferpark am Nordhafen hin öffnen und die Verbindung zum künftigen S-Bahnhof Perleberger Brücke herstellen. Eine weitere Querverbindung nördlich des Nahversorgungszentrums nimmt Bezug auf eine geplante Brückenverbindung über die Bahnanlagen, die – unter Einschluss der notwendigen Rampenanlagen – Gegenstand eines gesonderten Bebauungsplanverfahrens ist.
(b) Bebauung entlang der Bahntrasse
Unmittelbar entlang der Bahntrasse, die hier teilweise über Geländeniveau verläuft, ist eine abschirmende gewerbliche Bebauung vorwiegend für das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen, wie Büronutzungen vorgesehen. Wohnungen sollen hier nur in Ausnahmefällen (z.B. für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen) untergebracht werden. Da die Bebauung über die Bahnanlagen hinweg weithin sichtbar ist, kommt hier der Stadtsilhouette eine besondere städtebauliche Bedeutung zu. Vorgesehen ist deshalb eine Bebauung mit variierenden Höhen und Baukörperanordnungen. Eine fünf- bis siebengeschossige bahnparallele Riegelbebauung wird durch einzelne Hochpunkte (12 und 14 Geschosse) ergänzt, die jeweils am Ende der Stichstraßen bzw. Blockdurchwegungen zur Heidestraße angeordnet werden sollen.
Die Neubebauung soll durch eine parallel zur Heidestraße verlaufende Erschließungsstraße erschlossen werden, die durch drei kurze Planstraßen sowie durch verkehrsberuhigte Bereiche mit dieser verbunden wird.
(c) Baublock nördlich der Döberitzer Straße
Für den bereits teilweise bebauten Bereich unmittelbar nördlich der Döberitzer Straße ist ebenfalls eine Mischung von Wohnen und wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen vorgesehen. Die sechs- bis siebengeschossige Blockrandbebauung integriert den vorhandenen gründerzeitlichen Gebäudebestand. In Verlängerung der parallel zur Heidestraße geplanten Erschließungsstraße akzentuiert ein einzelner Hochpunkt (12 Geschosse) das Ende der Straßenperspektive. Mit Ausnahme eines Fuß- und Radwegs entlang der westlichen Baugebietsgrenze ist in diesem Bereich keine zusätzliche öffentliche Erschließung geplant.
(d) Nördlich gelegene Bauflächen am Nordhafenplatz
Das westlich des Nordhafens gelegene Baufeld soll mit Büros und anderen nicht störenden gewerblichen Nutzungen den nördlichen Auftakt des neuen Stadtquartiers bilden. Wohnungen sind in diesem besonders immissionsbelasteten Bereich nicht vorgesehen. Städtebaulich prägende Merkmale sind die Ausrichtung auf den Nordhafenpark, ein Hochhaus-Ensemble an der Perleberger Brücke und die Bahnviadukte mit dem längerfristig geplanten S-Bahnhof.
Das Bebauungskonzept geht von drei Hochhäusern und einer verbindenden sechs- bis siebengeschossigen Bebauung aus; das bis zu 23-geschossige Hochhaus an der Perleberger Straße nimmt auf die besondere Lage im Stadtraum, die topographischen Besonderheiten des Geländes sowie die Brückensituation der Bahn Bezug und markiert stadträumlich die Eingangssituation des neuen Stadtquartiers „Europacity“.
(e) Bahnbegleitende Freifläche und „Döberitzer Grünzug“
Im Süden des Plangebiets soll eine Fläche entlang der Bahntrasse zu einem öffentlich nutzbaren Freiraum entwickelt werden. Vorgesehen ist die Herstellung einer öffentlichen Parkanlage mit Spielflächen für Kinder und Jugendliche und einer Wegeverbindung für Fußgänger und Radfahrer. Im Zugangsbereich zur geplanten Brücke über die Bahnanlagen soll eine landschaftlich gestaltete Rampe integriert werden. Im Süden sollen die Grünflächen an den „Döberitzer Grünzug“ angeschlossen werden.
Die zu einem verkehrsberuhigten Bereich umzugestaltende Döberitzer Straße ist ein wichtiger Bestandteil des so genannten „Döberitzer Grünzugs“. Sie schafft funktional und gestalterisch (als Baumallee) eine Querverbindung von den Grünflächen nördlich des Zellengefängnis-Parks, deren Realisierung im Rahmen einer Ausgleichsmaßnahme gesichert wird, bis zur Heidestraße. Weiter östlich soll die Grünverbindung über die privaten Freiflächen des „Kunst-Campus“ verlaufen und von dort über eine geplante Brücke über den Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal zum Invalidenfriedhof führen.
III.1.4 Wesentlicher Planinhalt (einschließlich Grundzüge der Planung)
Der Bebauungsplan 1-62a trifft Festsetzungen im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB. Er schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Neuordnung der Baugrundstücke und der Erschließungsflächen westlich der Heidestraße als Teil der künftigen Europacity (Neuordnungsbereich beiderseits der Heidestraße). Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Planungskonzept entspricht im Wesentlichen den Vorgaben des 2009 durch Senat und Bezirk beschlossenen Masterplans Heidestraße, der seither mehrfach modifiziert und städtebaulich weiterentwickelt wurde.
Die Neuordnung des Gebiets zielt darauf ab, die Lagequalitäten des Gebiets zu nutzen, um sowohl attraktive innenstadtnahe Wohnungen zu errichten als auch Raum für Arbeitsplätze und zentrale Nutzungen zu bieten.
Die Entwicklung des Plangebiets zu einem urban geprägten Stadtquartier soll weiterhin die stadtstrukturelle Verknüpfung des Bereichs um den Hauptbahnhof mit den Gebieten im Nordwesten (Moabit) sowie im Norden und Nordosten (Wedding) über die Heidestraße verbessern und die stadträumliche Isolierung des Gebiets aufbrechen.
Mit der Bereitstellung von innerstädtischen Neubauflächen soll dem Vorrang der Innenentwicklung entsprochen und ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB gefördert werden. Die Lagegunst des Gebietes, insbesondere seine Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel, soll für die Realisierung einer innenstadttypischen hohen baulichen Dichte genutzt werden.
Die Planung trägt ferner dem Bevölkerungswachstum in Berlin und der Notwendigkeit, vor allem das innerstädtische Wohnraumangebot zu vergrößern, Rechnung und berücksichtigt auch die Schaffung einer für Berlin typischen sozial gemischten Bevölkerungsstruktur.
Als Art der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan die Bauflächen westlich der Heidestraße als Mischgebiet fest. Entlang der Bahnanlagen ist ein Gewerbegebiet vorgesehen. In beiden Baugebieten werden einzelne Nutzungen, die mit der angestrebten Gebietsentwicklung nicht vereinbar sind, unter Berücksichtigung der jeweiligen Zweckbestimmung des Gebietes, ausgeschlossen oder begrenzt.
Um die Versorgung der künftigen Einwohner und Beschäftigten im neuen Stadtquartier „Europacity“ sicherzustellen, wird in zentraler Lage ein Sondergebiet „Nahversorgungszentrum, Wohnen und gewerbliche Nutzung“ definiert, das den künftigen Gebietsschwerpunkt bildet.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien/Baugrenzen definiert. Das Maß der baulichen Nutzung wird überwiegend durch die Festsetzung der überbaubaren Grundfläche (GR) und der jeweils zulässigen Geschossfläche (GF) in Verbindung mit der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse bzw. der maximalen Gebäudehöhe (Oberkante) oder der mindesten und maximalen Gebäudehöhe bestimmt; in einzelnen Baublöcken auch durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl und einer Geschossflächenzahl in Kombination mit der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse oder durch Baukörperfestsetzungen.
Die öffentlichen, überwiegend der Erschließung dienenden Flächen werden als Straßenverkehrsflächen bzw. als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Dazu gehört auch eine Platzfläche südwestlich der Nordhafenbrücke, die in hohem Maße auch Aufenthaltsfunktionen übernehmen soll.
Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen innerhalb der Baugebiete ergänzen das öffentliche Wegesystem.
Öffentliche Grünflächen werden für eine Grünverbindung entlang der Bahntrasse im Südwesten des Plangebiets festgesetzt.
Ergänzend werden Regelungen zur Bauweise, zur Gebäudehöhe und zur Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen in den Baugebieten getroffen sowie Gestaltungsregelungen zu den Erdgeschosszonen, zu Einfriedungen und zu Werbeanlagen.
Schließlich berücksichtigt der Bebauungsplan Umweltbelange, indem er Regelungen zur Dachbegrünung, zur Bepflanzung der Baugrundstücke, zur Begrünung und Erdüberdeckung von Tiefgaragen, zum Lärmschutz und zur Luftreinhaltung trifft.
Für Vorhaben auf noch planfestgestellten Bahnflächen wird eine aufschiebende Bedingung festgesetzt; die entsprechenden planfestgestellten Flächen (Baustelleneinrichtungsflächen der S-Bahn und unterirdische Regenwasserleitung) werden nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.