Planungsdokumente: Einführungstest

Die geplanten Baugebietsausweisungen sowie die Inanspruchnahme privater Grundstücksflächen für öffentliche Verkehrsflächen und öffentliche Grünflächen haben kaum Auswirkungen auf derzeit ausgeübte Nutzungen.

Alle gewerblichen Nutzungen auf den ehemaligen Bahnflächen wurden mittlerweile aufgegeben und die Flächen – mit Ausnahme eines leerstehenden Betriebsgebäudes und befestigter Befahrflächen – vollständig beräumt.

Einzelne Teilflächen am westlichen Rand der Flurstücke 285, 375 und 257 werden als temporäre Baustelleneinrichtungsflächen der S-Bahn (S 21) genutzt. Sie sind für diesen Zweck planfestgestellt und werden als solche nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Für die im Bebauungsplan festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen auf diesen Flächen, wird eine aufschiebend bedingte Festsetzung getroffen (s. III.3.1.4), so dass sich keine funktionalen oder zeitlichen Einschränkungen für den Baustellenbetrieb ergeben.

Auf den in sonstigem Einzeleigentum befindlichen Grundstücken Heidestraße 45-55 können die bestehenden Nutzungen (Galerien, Räume für freie Berufe, kleinere Dienstleistungsbetriebe, Wohnen) im Rahmen der geplanten Mischgebietsfestsetzung fortgeführt werden. Zwei Kfz-Betriebe haben Bestandsschutz, bei erheblichen Erweiterungen oder wesentlichen Nutzungsänderungen ist künftig die Vereinbarkeit mit der Mischgebietsfestsetzung zu überprüfen.

Die im Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete ermöglichen grundsätzlich die Einordnung der in den jeweiligen Flächenkategorien zulässigen Einzelhandelsbetriebe. Dies entspricht den Zielen einer urbanen Nutzungsmischung mit belebten Erdgeschosszonen entlang der Heidestraße und der Sicherung einer wohnungsnahen Versorgung für die neu hinzuziehende Bevölkerung. Andererseits sind jedoch Einzelhandelsentwicklungen zu vermeiden, die nach Art und Umfang negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf die Zentrenstruktur Berlins, hier insbesondere des Bezirks Mitte haben können. Der Bebauungsplan trifft deshalb Festsetzungen, die den Einzelhandel in den Mischgebieten und in den Gewerbegebieten nach Art und Umfang beschränken.

In einem Fachgutachten wurde überprüft, ob die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans zulässige und als wahrscheinlich anzunehmende Einzelhandelsentwicklung mit den Zielen der Gemeinsamen Landesplanung, des Berliner Flächennutzungsplans, des Stadtentwicklungsplan Zentren 3 und des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts vereinbar ist. Das Gutachten bezieht sich auf das Neuordnungsgebiet beiderseits der Heidestraße in seiner Gesamtheit. Seine Aussagen und Empfehlungen werden im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans umgesetzt, so dass die Bebauungsplanfestsetzungen auch für sich betrachtet, keine negativen stadtstrukturellen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur Berlins haben. Auch der 2016 festgesetzte Bebauungsplan 1-62b sowie die 2015 festgesetzten vorhabenbezogenen Bebauungspläne 1-92VE und 1-93VE sehen für die Flächen östlich der Heidestraße entsprechende Festsetzungen zur Einzelhandelsbeschränkung vor. Die Berücksichtigung der im Gutachten getroffenen Annahmen zu einzelhandelsrelevanten Festsetzungen für den Bebauungsplan 1-62c muss im weiteren Aufstellungsverfahren dieses Plans erfolgen.

(a) Annahmen zur tatsächlichen Verkaufsflächenentwicklung

Eine vollständige Ausschöpfung sämtlicher durch die Bebauungspläne 1-62a, 1-62b und 1-62c theoretisch ermöglichter Einzelhandels-Verkaufsflächen ist äußerst unwahrscheinlich. Das Gutachten zu den Einzelhandelspotenzialen im Quartier „Europacity“ Berlin der BBE Handelsberatung GmbH (Leipzig, Februar 2012) leitet deshalb zunächst aus der Analyse zweier strukturell vergleichbarer Berliner Geschäftslagen (Kantstraße in Berlin-Charlottenburg und Brunnenstraße in Berlin-Mitte) Annahmen zur tatsächlich im Neuordnungsbereich zu erwartenden Verkaufsflächenentwicklung ab. Ausgehend von der Nutzungsstruktur in den Vergleichsstraßen (40 % Einzelhandel, 30 % Gastronomie, 30 % Dienstleistungen) und der dort realisierten Ladengrößen und -tiefen wird für die Mischgebiete und Kerngebiete entlang der Heidestraße eine Einzelhandels-Verkaufsfläche von knapp 3.800 m² als realistisch angesehen. Dabei ist analog zu den Modellstraßen vor allem von nahversorgungs- und sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten auszugehen.

Zusammen mit weiteren potenziellen Einzelhandelsflächen im Neuordnungsbereich summiert sich der nach den Modellannahmen zu erwartende zentrenrelevante Einzelhandel unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit auf annähernd 6.600 m² Verkaufsfläche. Hinzu kommen ein oder zwei großflächige Betriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment im Nahversorgungszentrum westlich der Heidestraße mit betriebsbezogen maximal 2.500 m² und zusammen maximal 4.300 m² Verkaufsfläche. Im Plangebiet des Bebauungsplans 1-62a ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans zentrenrelevanter Einzelhandel in einer Größenordnung von maximal 8.000 m² Verkaufsfläche zu erwarten. In Anlehnung an die Branchendifferenzierung vergleichbarer Straßen und aufgrund der für das Nahversorgungszentrum vorgesehenen Festsetzungen überwiegen dabei mit geschätzten 54 % die Verkaufsflächen für nahversorgungsrelevante Sortimente.

Eine Entwicklung der Bereiche beiderseits der Heidestraße zu einem Ortsteilzentrum im Sinne des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 ist nicht beabsichtigt und auch langfristig nach vollständiger Realisierung der Bebauung wegen des durch stadträumliche Barrieren abgegrenzten Einzugsbereichs, der Konkurrenz durch umliegende etablierte Zentren und Sonderstandorte (einschließlich Hauptbahnhof) und der zzt. vollständigen und auch zukünftig weitgehenden Abwesenheit von typischen zentren-ergänzenden Nutzungen nicht zu erwarten. Neben dem geplanten Nahversorgungszentrum ist eher mit einer losen straßenbegleitenden Abfolge von den Besonderheiten des Standorts (geringe Mantelbevölkerung, viele Arbeitsplätze, stadttouristische Bedeutung, Nähe zum Hauptbahnhof und zum Museum für Gegenwart, Hauptverkehrsstraße) entsprechenden kleineren Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben zu rechnen, die nach Art und Zusammensetzung ihres Angebots nicht die Qualität eines Ortsteilzentrums erreichen dürfte.

(b) Einschätzung der städtebaulichen Auswirkungen

Das Einzelhandelsgutachten setzt sich nachfolgend mit den Auswirkungen dieser realistischerweise maximal zu erwartenden Verkaufsflächenentwicklung auf die Einkaufslagen im Umfeld, insbesondere auf das Stadtteilzentrum Turmstraße, das Hauptzentrum Müllerstraße und das Nahversorgungszentrum Chausseestraße auseinander. Dabei wird anhand verschiedener Kriterien wie Verkaufsflächengröße, Branchenstruktur und Wettbewerbsstellung die städtebauliche Verträglichkeit geprüft und bewertet.

Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass u.a wegen der schrittweisen Entwicklung des Quartiers und damit der Einzelhandelsnutzungen, des vergleichsweise geringen Umfangs der Gesamtverkaufsfläche (Müllerstraße 53.000 m², Turmstraße inkl. Planung 50.000 m², Heidestraße max. 10.000 m²) und der Entfernung zu diesen Zentren sowie durch die zu erwartende Ausrichtung auf nahversorgungsrelevante Sortimente negative Auswirkungen (z.B. durch Kaufkraftabfluss, Absinken der Vielfalt und des Qualitätsniveaus, Gefährdung der Entwicklungsperspektiven) auf die genannten Zentren und auf die Nahversorgung nicht zu befürchten sind. Ein massiv auftretender Wettbewerbseffekt, wie er bei neu eröffneten Wettbewerbsstandorten mit hoher Kundenattraktivität und entsprechender Magnetwirkung grundsätzlich auftreten kann, ist bei den durch die Bebauungspläne ermöglichten und im Neuordnungsgebiet daraufhin realistischerweise anzunehmenden zentrenrelevanten Angeboten nicht zu erwarten.

Eine durch die Gutachter ergänzend empfohlene Einschränkung großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandels im Kerngebiet östlich der Heidestraße ist im Bebauungsplan 1-62b berücksichtigt worden. Die Empfehlungen, Einzelhandelseinrichtungen im Gewerbegebiet nur ausnahmsweise zulässig zu machen, um das Entstehen einer Anbieterkonzentration von Fachmärkten auszuschließen, werden im vorliegenden Bebauungsplan 1-62a berücksichtigt.