Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Mitte wurde erstmals im Jahr 2009 erarbeitet und in seiner aktuellen Version am 17. Juni 2021 von der Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Mitte verabschiedet. Es dient als übergeordnetes Entwicklungskonzept für den Bezirk Mitte von Berlin und wird stetig fortgeschrieben. Sein Hauptziel besteht darin, die gesamte Einzelhandelsstruktur des Bezirks weiterzuentwickeln und insbesondere das Zentren- und Standortgefüge regelmäßig zu überprüfen und neu auszurichten.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept konkretisiert insbesondere die Zielsetzungen und Empfehlungen des Stadtentwicklungsplans Zentren 2030, indem zentrale Versorgungsbereiche und Nahversorgungszentren kennzeichnet. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt eine grundlegende und strategische Arbeitsgrundlage für die Bauleitplanung dar.
Die fachlichen Zielstellungen sind:
Sicherstellung einer ausgewogenen und differenzierten Versorgungsstruktur
Gewährleistung einer flächendeckenden Nahversorgung
Stabilisierung der bestehenden Stadtzentren
Schaffung einer Handlungsgrundlage für Standortentscheidungen und planerische Steuerungsprozesse
Konkretisierung der landesplanerischen Rahmensetzungen
Die Müllerstraße als Hauptzentrum mit mittlerem städtebaulichen und Einzelhandel Handlungsbedarf steht laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht mehr oder nur nachrangig im Fokus von Einzelhandelsentwicklungen, was zum Verlust von Versorgungsfunktionen und zu Trading-Down-Prozessen führen kann.
Allerdings ist die Entwicklung von zunehmenden Leerständen, ausbleibender Kundschaft bis hin zur Verödung, in Zentren mit mittlerem Einzelhandel bislang nur eingeschränkt zu erkennen, da ein stetiges Bevölkerungswachstum im Bezirk und damit auch eine konstante Nachfrage am Einzelhandelsangebot, dem entgegenwirken. Trading-Down Tendenzen sind bislang in Teilbereichen von Ortsteilzentren festzustellen, wobei die Insolvenzen mehrerer Warenhausketten und vermehrte Schließung entsprechender Filialen ein Zeichen von zunehmender Preis- und Zielgruppenpolarisierung darstellt.
Die Entwicklung der Mietpreise in den Einzelhandelslagen des Bezirks Mitte von Berlin spiegelt ein konstantes Wachstum in besten Einzelhandelslagen wider, jedoch ist zu erkennen, dass vor allem in Stadtteilzentren wie auch entlang der Müllerstraße die Mieten stark sinken.
Das Einzelhandel- und Zentrenkonzept führt für die Bewertung der Müllerstraße folgendes aus:
„Die Haupt- und die Stadtteilzentren erfahren eine differenzierte Entwicklung: Das Hauptzentrum Müllerstraße sowie die Stadtteilzentren Turmstraße und Badstraße sind vornehmlich auf die Versorgung der jeweiligen Prognoseräume ausgerichtet. Diese Versorgungsfunktion ist dabei fokussiert auf die Nahversorgung.“ (S. 46-47)
Weiterführend wird erläutert:
„Für die im Bezirk Mitte von Berlin bevölkerungsreichste Bezirksregion Wedding Zentrum ergibt sich bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 45.800 m² und einer Bevölkerung von 57.806 Personen, eine Verkaufsflächenausstattung in Höhe von 0,79 m² je Einwohnerin und Einwohner. Seit der Bestandserhebung 2016 verzeichnet die Bezirksregion Wedding Zentrum vor allem bei der Gesamtverkaufsfläche eine rückläufige Entwicklung, die u.a. mit der Umstrukturierung des Karstadt-Warenhauses im Zuge des Zusammenschlusses mit Galeria Kaufhof zusammenhängt. Gleichzeitig lässt sich ein Bedeutungszuwachs zentrenergänzender Funktionen zu Ungunsten von Einzelhandelsbetrieben erkennen. Der Fokus des Einzelhandelsangebotes erstreckt sich in Wedding Zentrum nahezu ausschließlich auf nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente, wobei mehr als ein Drittel auf die Warengruppe Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren entfällt. […] Während das Hauptzentrum Müllerstraße und das Stadtteilzentrum Badstraße eine über die Bezirksregion hinausgehende Versorgungsfunktion einnehmen, beschränkt sich die Versorgungsfunktion der Nahversorgungszentren Nettelbeckplatz überwiegend auf den Nahbereich.“ (S.65)
Gesamtbewertend lässt sich die Müllerstraße als ein Hauptzentrum darstellen, welches hauptsächlich Funktionen im kurzfristigen Bedarfsbereich abdeckt und sich durch ein fehlendes Angebot im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich im Zentrum charakterisiert. Maßnahmen zur Steigerung der Aufenthaltsqualität in zentralen Platzlagen sowie eine adäquate Nachnutzung der real und Karstadt-Immobilien sollten als primäre Handlungsbedarfe vorgenommen werden.