Als Nutzungsart wird Kerngebiet festgesetzt. Zusätzlich wird für das MK1 die Bezeichnung „Warenhaus, Dienstleistung und Wohnen“ angegeben, um das zulässige Nutzungsspektrum zu umreißen, dieses wird durch Textliche Festsetzungen konkretisiert.
Für das Flurstück 554 im nordwestlichen Bereich werden die Festsetzungen des Bebauungsplans III140 beibehalten. Die Hereinnahme des Flurstücks ist notwendig, da hier im Erdgeschoss eine Zufahrt zum Parkhaus bestand und künftig eine Zugangsmöglichkeit für Fußgänger- und Radfahrer und ggf. Rettungsverkehr eingerichtet wird.
Textliche Festsetzung
Das Kerngebiet MK 1 mit der Bezeichnung „Warenhaus, Dienstleistung und Wohnen“ dient vorwiegend der Unterbringung von Läden, Einzelhandel und Dienstleistung, sowie Wohnen und nachgeordnet unterschiedliche ergänzende Nutzungen.
Zulässig sind:
Einzelhandelsbetriebe/Läden,
großflächiger Einzelhandel
Dienstleistungs-, Büros und Verwaltungseinrichtungen
Wohnen
(Rechtsgrundlage: § 12 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO)
Außerdem zulässig sind folgende nachgeordnete Nutzungen:
Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
Schank- und Speisewirtschaft
(Rechtsgrundlage: § 12 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO)
Im Zuge der Neuordnung und Umgestaltung des ehemaligen Warenhauses an der Müllerstraße wird das Konzept der Nutzungsmischung innerhalb eines Gebäudekomplexes erheblich ausgedehnt und neu interpretiert. Um dieses Konzept verschiedener Nutzungen bis hin zu Wohnen zu ermöglichen wird ein Spektrum von Hauptnutzungen und weiteren nachgeordneten Nutzungen genannt, die gegenüber den Hauptnutzungen (flächen-)anteilsmäßig zurückbleiben sollen.
Die breite Palette der Nutzungen ermöglicht die Umsetzung des neuen Konzeptes zur Sicherung des Standortes und damit der Stärkung des Handelszentrums an der Müllerstraße. Um weitere Funktionsverluste des Hauptzentrum Müllerstraße entgegenzuwirken, wird vor allem die Funktion des Warenhauses erhalten, welches nach dem Umbau wieder als Frequenzbringer für die Einkaufsstraße dienen soll. Die weiteren Nutzungen tragen zur Steigerung der Attraktivität und zur Resilienz des Standortes bei, so dass insgesamt eine höhere Besucherfrequenz gegenüber einer reinen Warenhausnutzung erreicht werden kann.
Um eine flexible Nutzung der einzelnen Räumlichkeiten nachhaltig zu gewährleisten werden hinzufügend nachgeordnete Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, sowie Schank- und Speisewirtschaften zugelassen.
Textliche Festsetzung
- Im Kerngebiet MK 1 sind mindestens 14.000 m² der Geschossfläche für Nutzungen des Warenhauses zu verwenden. Diese Flächen sind zusammenhängend im EG, sowie im ersten Ober- und Untergeschoss anzuordnen. Oberhalb des 2. Vollgeschosses ist die Warenhausnutzung unzulässig, davon ausgenommen sind Verwaltungsräume, Aufenthalts- und Pausenräume für das Personal.
Im Kerngebiet MK 1 sind im Erdgeschoss mindestens 1.000 m² der Geschossfläche für kleinteilige Gewerbeeinheiten zu verwenden. Diese Flächen sind für Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften oder Anlagen für kulturelle oder soziale Zwecke vorgesehen.
Im Kerngebiet MK 1 sind Büros und Verwaltungseinrichtungen im Erdgeschoss unzulässig. Im ersten Obergeschoss können sie ausnahmsweise zulässig sein, solange die TF 2 gewahrt bleibt.
Im Kerngebiet MK 1 sind Wohnungen oberhalb des IV. Vollgeschoss allgemein zulässig. Es sind mindestens 5.500 m² der Geschossfläche zum Wohnen zu verwenden.
Im Kerngebiet MK 1 sind Schank- und Speisewirtschaften ausnahmsweise zulässig, wenn sie entweder im Erdgeschoss liegen und unmittelbar an öffentliches Straßenland angrenzen oder oberhalb des V. Vollgeschosses liegen und einen unmittelbaren Zugang zu einer Dachterrasse haben.
(Rechtsgrundlage: § 12 BauGB)
Zusätzliche zur Festsetzung der zulässigen Nutzungen soll sichergestellt werden, dass einerseits die Warenhausnutzung erhalten bleibt und anderseits ein Nutzungsmix gesichert wird, ohne dass eine Nutzung die anderen verdrängt. Der Schwerpunkt der Entwicklung liegt auf der Ergänzung der Warenhausnutzung mit Büro- und Verwaltungsnutzungen sowie ergänzender Wohnnutzung.
Eine Warenhausnutzung bleibt grundsätzlich in seiner Funktion erhalten, wird jedoch in seiner Größe von einst ca. 30.000 m² auf eine Mindestfläche von 14.000 m² reduziert, um sich den heutigen Ansprüchen des Einzelhandels anzupassen und um weiterhin als wichtiger Standort und Frequenzbringer für den Einzelhandel in der Müllerstraße erhalten zu bleiben.
Die textlichen Festsetzungen zur Beschränkung der Warenhaus-Nutzung in den jeweiligen Geschossen erfolgt aus folgendem Grund: Der Erhalt des Warenhauses mit einer hohen Frequentierung ist zielführend in 1A-Lage im 1. UG, EG und 1. OG unterzubringen, um kurze Wege für Kundinnen- und Kunden zu gewährleisten und damit weiterhin attraktiv zu bleiben.
Die TF 3 setzt kleinteiliges Gewerbe im EG hauptsächlich entlang der Ladenfronten ebenfalls in 1A-Lage fest. Mit der Festsetzung sollen die vielfältigen, kleinteiligen Gewerbestrukturen, die schon heute den Kiez prägen, gefördert werden. Das breite Nutzungsspektrum von Einzelhandel, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle oder soziale Zwecke, gewährleistet eine flexible Nutzbarkeit der Räume, während die Einrichtungen selbst zur Belebung der Erdgeschosszone beitragen.
Eine Kontingentierung der einzelnen Nutzungen hinsichtlich der Geschossflächen – in diesem Fall als Mindestfestsetzungen zur Sicherung der beabsichtigten Mischung - ist im vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan möglich. Bedingt durch die Tatsache, dass das Vorhaben räumlich begrenzt ist, die Nutzungsebenen miteinander eng verknüpft sind und durch einen einzelnen Eigentümer realisiert und betrieben wird, kann eine Teilung des Projektes praktisch ausgeschlossen werden. Die Gefahr, dass mehrere Eigentümer um Anteile an Kontingenten konkurrieren (sog. Windhundrennen) besteht hier nicht.
Wohnungen sollen oberhalb des IV. Vollgeschosses allgemein zulässig sein, gleichzeitig auch in einem nennenswerten Umfang gesichert werden. Dies dient zum einen der Erhöhung des Wohnungsangebotes und damit der Wohnraumversorgung der Bevölkerung, zum anderen auch der räumlichen Trennung vom darunterliegenden Handel mit hoher Besucherfrequenz.
Weiterhin ist mit der Lage und der Staffelung der Bauteile eine natürliche Belichtung der Wohnungen gesichert, die erhöhte Lage bietet dazu einen Abstand zum Verkehrslärm. Das Verhältnis von frei finanziertem (60%) und gefördertem (40%) Wohnungsbau wird im Durchführungsvertrag konkretisiert und verbindlich festgeschrieben.
Insgesamt sorgen die Festsetzungen dafür, dass hier auf begrenztem Raum eine Mischung verschiedener Nutzungen ganz im Sinn eines urbanen Zentrums entsteht.
Textliche Festsetzung
Im Kerngebiet MK 1 mit der Bezeichnung „Warenhaus, Dienstleistung und Wohnen“ sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
(Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 2 i.V.m. § 12 Abs. 3a BauGB)
Der § 12 Abs. 3a BauGB bietet die Möglichkeit, im Vorhaben- und Erschließungsplan die bauliche oder sonstige Nutzung allgemeiner, also z.B. durch ein Baugebiet nach BauNVO festzusetzen (s. TF 1). Zusätzlich ist der für einen Vorhaben- und Erschließungsplan unerlässliche Vorhabenbezug durch eine hinreichend konkrete Bestimmung des geplanten Vorhabens im Durchführungsvertrag sicherzustellen. Die Festsetzung stellt sicher, dass bei Änderung und Ergänzung z.B. von Nutzungen im Durchführungsvertrag der Vorhaben- und Erschließungsplan zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan seine Gültigkeit nicht verliert.